Взыскание задолженности по договору поставки
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества
Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги — в 2-х экземплярах.
Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).
Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.
Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:
Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.
Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.
Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.
В первом случае к нему предъявляются определенные требования:
Достижение возраста 18 лет.
Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).
Если продавцу еще не исполнилось 18 лет или он недееспособен, за него действует законный опекун или представитель.
Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:
Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
Дополнительную информацию при необходимости.
Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.
«В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».
Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:
Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
Этаж расположения.
Назначение (жилое помещение).
Кадастровый номер.
В договоре важно указать:
Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год).
Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.
Исключаем риски перед продажей и покупкой недвижимого имущества
Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:
Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).
Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.
Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.
Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:
На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:
Завещательных отказов.
Арестов имущества.
Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.
Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.
Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:
Возможность перепланировки.
Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).
Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:
Правоустанавливающие документы продавца.
Справку об отсутствии задолженности по платежам.
Самые важные термины
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
Сколько регистрируется право собственности на квартиру
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Как переоформить договор купли-продажи квартиры
Кто платит за договор купли-продажи квартиры
На что обратить внимание в договоре
Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Под сделкой понимается юридическое действие, в результате которого граждане приобретают или утрачивают имущественные права на объект, выступающий предметом договора при её проведении между физическими или юридическими лицами.
Юридически, участники процедуры определяются сторонами. Одна сторона передаёт другой стороне имущественные права, сопровождая процесс оформлением, с участием документации, регламентированной гражданским правом.
Сделки принято делить на два типа: действительные и недействительные.
Недействительные прецеденты делят на виды:
Оспоримые, недействительность которых признаётся только судебным решением.
Ничтожные, недействительность которых не требует судебного решения в силу их несостоятельности.
Они отличаются от действительных тем, что не порождают гражданско-правовых последствий. Каждый действительный договор имущественного характера такие последствия влечёт для обеих сторон. Он преследует цель, которая выражается в правовых последствиях (см. Оспоримые и ничтожные сделки).
Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.
Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.
Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.
Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.
Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.
Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:
купля-продажа;
мена или обмен;
дарение или пожертвование;
завещание;
аренда;
безвозмездное пользование (ссуда);
рента.
В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.
Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.
Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.
Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.
Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).
Стандартным шагом процедуры купли-продажи недвижимости является заключение предварительного договора. Его составление и подписание регламентирует статья № 429 ГК РФ. Предварительный договор должен иметь ту же форму, что и последующий основной договор. Если стороны еще не решили, каким будет основному договор – предварительный составляется в письменной форме.
Предварительный договор подразумевает, что через определенное время стороны заключат основной договор. Срок его заключения либо прописывается в предварительном договоре, либо составляет (по закону) 1 год.
Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, либо не выполняет иные условия предварительного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд. Этот вопрос регулирует статья № 445 (п.4) ГК РФ.
Наличие либо отсутствие дополнительных условий на законность сделки не влияет. Это понять уже из их названия «дополнительные», то есть «не обязательные». Тем не менее, дополнительные условия сделки, внесенные в договор, приобретают ту же законную силу, что и существенные. И несут соответствующие юридические последствия. То есть, важна любая фраза в тексте договора.
Количество и виды дополнительных условий, как правило, зависят от опытности юриста/риэлтора, которые помогают при составлении договора. Им известно, где именно необходимо «подстелить соломку», чтобы уберечь своего клиента от неприятных сюрпризов. И, конечно, от конкретики сделки и пожеланий ее сторон.
В качестве дополнительных условий и обязательств сторон в ДПК часто оговариваются следующие моменты:
Время фактической передачи недвижимого имущества Покупателю, подписание акта передачи
Сроки и способы взаиморасчетов: будут деньги переданы до или после подписания ДПК, до или после регистрации сделки, через депозит, банковскую ячейку или другим способом, и т.д.
Состояние передаваемой квартиры: наличие или отсутствие дефектов, ключевые моменты ремонта, мебель и техника (если квартира продается вместе с ними)
Сроки, снятия с регистрации членов семьи Покупателя (при альтернативных сделках) и сроки, в которые семья Продавца должна физически освободить квартиру
Гарантии Продавца в том, что квартира свободна от любых правопритязаний третьих лиц, ограничений, обременений.
Заявление Продавца об отсутствии долга по эксплуатационным платежам, либо обязательство оплатить их в случае обнаружения.
Порядок решения споров и распределения ответственности
Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон
Порядок действия при возникновении «существенного изменения обстоятельств» (статья № 451 ГК РФ) и указание, какая сторона несет данный риск.
Порядок несения расходов по сделке, штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вообще же, в качестве дополнительных условий в ДКП можно вносить абсолютно любые договоренности. Лишь бы они соответствовали сути договора, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Гражданский кодекс РФ регламентирует применение договоров купли-продажи недвижимости целым рядом статей. ДКП в той или иной мере касаются статьи ГК РФ от № 549 до № 558. Желательно просмотреть их все, чтобы полностью владеть необходимой информацией по данному вопросу. Основные же моменты таковы:
Договор должен быть составлен и подписан, минимум, в трех экземплярах: один для Покупателя, один для Продавца и один для регистрации сделки в ЕГРН. При наличии дополнительных заинтересованных сторон, для них тоже предусматриваются экземпляры.
Договор купли-продажи может содержать множество условий. Однако «существенными» с точки зрения закона будут лишь некоторые из них. Этим термином обозначаются условия, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. В противном случае он считается незаключенным. То есть, не имеющим законной силы.
Существенные условия ДПК, это:
Наименование документа. Каждый ДПК обязательно должен содержать название («Договор купли-продажи»), имя населенного пункта, в котором он был заключен, и дату заключения договора. Это все указывается в самом начале документа.
Стороны договора. Указываются не только полные имена (не инициалы) сторон договора, но и паспортные реквизиты Покупателя и Продавца
Предмет договора. Требования к описанию недвижимости, являющейся предметом сделки, изложены в уже упоминавшейся статье № 554 ГК РФ. Идентификационные данные помещения должны быть однозначны: Его наименование/описание (дом, квартира, комната, доля)
Назначение помещения (нежилое или жилое)
Точный адрес местонахождения
Этаж, на котором располагается помещение
Его общая площадь
Суть договора. В тексте ДКП однозначно должно быть указано, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть, не ее передачей, дарением, арендой и прочее.
Цена договора. Согласно статье № 555 ГК РФ, в ДКП непременно должна быть указана сумма, за которую одна сторона продает, а вторая — покупает данный объект недвижимости.
Перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки. В соответствии со статьей № 558 (п.1) ГК РФ, в ДПК необходимо указать список людей которые сохраняют право на пользование квартиры после ее продажи (если таковые имеются). При альтернативных сделках (когда Продавец одновременно продает свою квартиру и покупает взамен другую) действует еще одно правило. В договоре должны быть перечислены все члены семьи Продавца, проживающие и прописанные (зарегистрированные) в квартире. А также указан срок, в который они должны сняться с регистрации после заключения сделки. Впрочем, это условие относится уже к дополнительным.
ВНИМАНИЕ! Если права Продавца на квартиру каким-то образом ограничены, либо имеется обременение (например, квартира ипотечная) этот факт обязательно следует указать в договоре. Продажа недвижимости при наличии ограничений допускается, но, если в договоре это не указано, Покупателю могут отказать в регистрации сделки.
Для отправки документов на государственную регистрацию по почте необходим пакет документов, которые отправляются курьером из МФЦ в Росреестр, то что подробно описано в подаче документов через МФЦ:
Заявление (от продавца и покупателя)
Документ основания регистрации (3 копии)
Паспорта участников (копии паспортов, галвная + прописка)
Чек оплаты гос. пошлины (дом + земля / или квартира)
! Отправлять документы на государственную регистрацию почтой в Росреестр, необходимо с
описью вложения и уведомлением о вручении, при этом подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным. В качестве продавца недвижимого имущества может выступать собственник недвижимого имущества или лицо, специально уполномоченное им в силу закона или договора. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.
К существенным условиям договора продажи недвижимости можно отнести условия о предмете договора и о цене самого недвижимого имущества. Особое внимание при заключении договора необходимо уделять идентификации объекта посредством определения расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Следует отметить, что если продавец строения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, к покупателю переходят те же права на пользование соответствующей частью земельного участка и на тех же условиях, что принадлежали продавцу.
Исходя из особенностей различных категорий недвижимости, закон определяет для их купли-продажи специальные правила:
1. Если купли-продажи подлежат земельные участки, то они должны прежде пройти государственный кадастровый учет, а также не быть изъятыми или ограниченными в обороте (ст. 27 Земельного кодекса). Более того, продавец обязан предоставлять покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Существуют особенности продажи жилых помещений, которые заключаются в том, что, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК), существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК), и что продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Также, если речь идет о приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме, то к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.).
В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним, возмездным, реальным.
Существенные условия договора: предмет, цена договора и в договорах продажи жилых помещений перечень лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
Предметом договора купли-продажи недвижимости являются следующие объекты недвижимости: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, иной объект недвижимого имущества; часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры; доля в праве общей собственности на объект недвижимого имущества.
При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК, при купле-продаже недвижимости не применяются.
Договор должен быть заключен в письменной форме посредством составления единого документа, подписанного обеими сторонами.
Сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК).
Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
Положение п. 2 ст. 551 ГК свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
[2]
Гражданский кодекс РФ определяет договор купли-продажи (далее — ДКП) как консенсуальное, двусторонне обязывающее, возмездное соглашение, в силу которого товар (продукт) переходит от продавца в собственность к приобретателю (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Для возникновения договорных отношенийучастникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи. Если этого не произошло, то договор считается незаключенным и фактически отсутствующим (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).
Важно! Если один из участников сделки совершает действия по исполнению обязательства, а другой принимает их полностью или частично, то положения договора считаются согласованными, а сам договор — заключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ, постановление АС МО от 25.05.2016 по делу № А40-139332/2015).
В ст. 432 ГК РФ перечислены условия, отнесенные законодателем к существенным:
Предмет договора — обязательное положение для любой торговой сделки.
Условия, выделенные законодателем как обязательные для конкретного вида соглашения. Например, стоимость имущества — в ДКП недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Условия, выделенные одним из участников в качестве значимых для данной сделки. Строго говоря, эта группа условий имеет значение только на стадии преддоговорных контактов сторон.
VIDEO
Предмет договора — основной элемент ДКП. Он состоит:
Из описания действий, которые обязаны совершить участники сделки. Передать товар — с одной стороны, принять и уплатить за него соответствующую цену — с другой стороны. В некоторых ДКП требуется более подробное описание действий участников. Так, в договоре контрактации дополнительно указывается обязанность производителя сельхозпродукции вырастить или произвести продукцию.
Определения объекта договора — товара (продукции), с которым совершаются вышеназванные действия.
Предмет соглашения считается определенным, если участники урегулировали вопросы, связанные с товаром. Для этого в тексте должны быть указаны (ч. 3 ст. 455 ГК РФ):
наименование товара и подробные характеристики (степень подробности последних зависит от специфики товара);
его количество (п. 2 ст. 465 ГК РФ).
Объектом ДКП обычно являются объекты материального мира (ст. 128–141 ГК РФ). Но в этой роли, если это не противоречит их природе и не запрещено специальными нормативными актами, могут выступать:
имущественные права;
ценные бумаги;
валютные ценности.
Важно! Вещи, оборот которых ограничен, могут быть объектом ДКП, если это не нарушает принципы их оборота.
У участников ДКП есть возможность заключить соглашение в отношении объекта, как находящегося у продавца в момент совершения сделки, так и подлежащего приобретению (изготовлению) им в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).
Одним из оснований выделения некоторых видов торговых операций является необходимость согласования участниками дополнительных параметров, указанных законодателем в качестве существенных условий договора купли-продажи. Например:
в ДКП недвижимости дополнительным обязательным условием будет стоимость отчуждаемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
ДКП жилого помещения — стоимость объекта, а также список лиц, имеющих право им пользоваться (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
ДКП товара в кредит (с рассрочкой платежа) обязательно следует определить стоимость товара, график и размер платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).
Некоторые виды ДКП требуют урегулирования более широкого круга условий. Это, например, ДКП электроэнергии (ст. 539 ГК РФ) и предприятий (ст. 559 ГК РФ).
Законодатель дает участникам возможность включить в соглашение любые условия, которые они сочтут важными для конкретной сделки. К ним могут быть отнесены условия:
о порядке совершения уведомлений;
порядке обмена электронными документами;
арбитражной и/или третейские оговорке;
определении территориальной подсудности путем заключения соглашения о договорной подсудности и т. д.
Обратите внимание! Остальные положения ДКП определяются на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться участниками. Так, законодатель достаточно подробно урегулировал положения об ассортименте, качестве объекта продажи, требования к таре и упаковке. Урегулированы также общие положения, позволяющие установить сроки доставки товара, его цену и порядок расчетов. Если такие положения не отнесены законодателем или сторонами к существенным, то их отсутствие в конкретном соглашении не может служить основанием для признания последнего незаключенным.
Сторонами договора являютсяпродавец ипокупатель. Участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования).
На стороне продавца могут выступать лишь субъекты, имеющие на недвижимость либо полное вещное право (право собственности), либо ограниченное вещное право (право хозяйственного ведения или оперативного управления). Положение продавцов, имеющих недвижимое имущество на ограниченном праве, осложняется тем, что они не могут самостоятельно решить вопрос о его продаже, не заручившись согласием собственника (это относится к государственным и муниципальным предприятиям, имущество которых находится на праве хозяйственного ведения), либо могут продать самостоятельно лишь часть из имущества, которым они владеют, т. е. то, которое ими было куплено на полученные доходы и учтено на отдельном балансе (это относится к учреждениям, имущество которых находится на праве оперативного управления) (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. 2 ст. 298 ГК).
Аналогичным образом ограничиваются права супругов, продающих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности, т. е. нажитое ими во время брака. При продаже одним из супругов такого имущества необходимо согласие, удостоверенное нотариусом, другого супруга (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).
В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продающих принадлежащее им недвижимое имущество. Так, при продаже акционерным обществом недвижимого имущества стоимостью от 25 до 50 % общей балансовой стоимости имущества предприятия необходимо соответствующее решение совета директоров этого акционерного общества, а при стоимости недвижимости свыше 50 % балансовой стоимости необходимо решение общего собрания акционеров (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах»).
Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).
ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия, но не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация же перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
Незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом содержатся в ФЗ от 21 июля 1997 г «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если сделка по продаже недвижимости совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственными приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.
По общему правилу действующее законодательство (Нормы параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ, являющиеся специальными нормами, регулирующими порядок заключения договора продажи недвижимости) не предусматривают возможность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, с возвращением полученного сторонами по договору.
Расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (в частности по основанию неоплаты ее Покупателем), возможно только в следующих случаях:
При этом регистрация перехода права собственности к Покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества (Пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).
По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи недвижимости является:
Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:
Продавец
Покупатель – любой субъект права.
Предмет договора – недвижимое имущество.
Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.
Права и обязанности продавца:
Права и обязанности покупателя:
Похожие записи: