Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендная плата недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Согласно подпункту 1.4 пункта 1 приложения 2 к Положению о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, (далее – Положение), утвержденному Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездно пользования имуществом», понижающий коэффициент 0,4 применяется за площади, арендуемые юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении видов деятельности, предусмотренных этим подпунктом.
В соответствии с частью второй подпункта 1.4 понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении всех площадей, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в период фактического осуществления соответствующей деятельности, при условии, что эти юридические лица и индивидуальные предприниматели не занимаются иными видами деятельности.
В части третьей подпункта 1.4 определено, что если юридические лица и индивидуальные предприниматели наряду с деятельностью, предусмотренной в подпунктах 1.4.1-1.4.3, занимаются и другими видами деятельности, понижающий коэффициент 0,4 применяется в отношении площадей, используемых непосредственно для осуществления соответствующего вида деятельности.
Таким образом, понижающий коэффициент 0,4 применяется за все сдаваемые в аренду площади, используемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для оказания услуг в соответствии с подпунктом 1.4.1, включая площади (помещения), наличие которых является обязательным для оказания данного вида деятельности.
При сдаче в аренду мест общего пользования, используемых одновременно для видов деятельности, как в соответствии с подпунктом 1.4.1, так и иных, понижающий коэффициент 0,4 не применяется.
При сдаче в аренду площадей для размещения офиса понижающий коэффициент 0,4 в соответствии с подпунктом 1.4.1 применяется в случае, если деятельность данного офиса осуществляется исключительно по видам деятельности, указанным в подпункте 1.4.1. В иных случаях указанный коэффициент не применяется.
Требовать расторжения договора аренды может как арендодатель, так и арендатор (ст.783 — 784 ГКУ).
В частности, у арендодателя есть право требовать расторжения договора аренды в случаях, если арендатор:
- пользуется имуществом вопреки договору либо назначению имущества;
- без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;
- своим поведением создает угрозу повреждения имущества;
- не приступил к капитальному ремонту вещи (объекта аренды), если на него была возложена такая обязанность.
Кроме того, арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата объекта аренды, если арендатор в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа не уплачивает арендную плату. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендатора об отказе от договора. Если арендатор не освободит арендуемый объект, арендодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора по причине неуплаты им арендной платы в течение трех месяцев подряд по истечении срока платежа. При этом даже если арендатор внесет соответствующую сумму арендной палаты, суд может принять решение о расторжении договора аренды.
Арендатор имеет право предъявить в суде требование о досрочном расторжении договора, если объект аренды по причинам, от него не зависящим, окажется в состоянии, непригодном к использованию. По инициативе арендатора договор расторгается также в случае, если арендодатель передал имущество в состоянии, не соответствующем условиям договора, а также, если арендодатель не производит капитальный ремонт объекта аренды, что предусмотрено договором. Во избежание недоразумений по данному вопросу, в договоре обязательно должен устанавливаться срок проведения капитального ремонта.
Это общее условие, предусмотренное ст.776 ГКУ. Если договором срок не установлен, то капитальный ремонт должен быть произведен в разумный срок (законодательно не определяется). В связи с этим в договоре следует указать, что «в случае необходимости проведения капитального ремонта, стороны обязуются установить конкретные сроки выполнения ремонтных работ в дополнительном соглашении к договору, являющимся его неотъемлемой частью».
Независимо от причины и способа прекращения договора аренды арендатор, в соответствии со ст.785 ГКУ, должен немедленно возвратить арендодателю вещь (объект аренды) в том состоянии, в котором он ее получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном в договоре. В случае если арендатор не выполнит вышеуказанное обязательство, арендодатель по закону имеет право требовать уплаты арендатором неустойки в размере двойной оплаты за пользование вещью (объектом аренды) за время просрочки. Поэтому ГКУ предусматривает при возврате объекта аренды недвижимого имущества составлять и подписывать акт приемки-передачи.
Стороны договора аренды могут установить любые другие основания для его досрочного расторжения. Например, арендодатель может предложить внести в договор положение о праве отказаться от договора, если арендатор не вносит арендную плату в течение одного месяца. Чем это чревато для арендатора? Недобросовестный арендодатель может под надуманным предлогом уклониться от получения арендной платы, представив это впоследствии как нарушение условий договора, и потребовать его расторжения.
объекта недвижимостиг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .
1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.
1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.
1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2021 года).
Особенности заключения договора аренды
3.1. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей в месяц, в том числе НДС.
3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором в рублях ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее числа текущего месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
3.3. По соглашению Сторон арендная плата может производиться любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ.
3.4. Арендная плата не включает в себя затраты на текущий и капитальный ремонт Объекта.
3.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще раз в течение года и при условии уведомления Арендатора об изменении арендной платы не менее чем за дней до момента введения новой платы.
3.6. За первый месяц аренды арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема-передачи, при этом сумма арендной платы исчисляется пропорционально количеству дней в месяце, когда был передан Объект и перечисляется Арендодателю в течение банковских дней с момента подписания Акта приема-передачи.
3.7. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате услуг внутризоновой, междугородней, международной связи на основании выставленных счетов в течение дней с момента выставления счета Арендодателем.
4.1. Арендодатель обязан:
4.1.1. Передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи;
4.1.2. Предоставить Объект в состоянии, отвечающем требованиям органов Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора.
4.1.3. Обеспечить использование Арендатором Объекта на условиях настоящего Договора;
4.1.4. Уведомлять Арендатора обо всех видах ремонтных работ (кроме аварийных) за дней до их начала;
4.1.5. Оказывать Арендатору необходимое содействие в случаях неисправности, поломки и при последствиях аварий коммуникаций в здании, произошедших не по вине Арендатора или его клиентов, в технически возможный срок;
4.1.6. Обеспечить работу инженерных коммуникаций здания в целом;
4.1.7. Не менее чем за дней письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или его ликвидации по градостроительным соображениям;
4.1.8. Предоставить фасад здания для размещения на нем рекламы Арендатора после ее согласования и заключения соответствующего договора.
4.2. Арендодатель (его уполномоченные представители) имеет право:
4.2.1. Осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого помещения и инженерных систем в часы работы Арендатора в присутствии представителя Арендатора;
4.2.2. Осуществлять без согласования с Арендатором в установленном порядке размещение рекламы снаружи здания, сооружения, частью которого является арендуемый Объект. При этом рекламная вывеска Арендатора на фасаде Объекта, размещение которой было согласовано с Арендодателем, не должна быть смещена, загорожена или иным образом искажена для зрительного восприятия другой рекламой, размещенной Арендодателем;
4.2.3. Проводить необходимые работы на Объекте;
4.2.4. Направлять предписания Арендатору в случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перепланировок и переоборудования Объекта, обнаружения переделок или прокладок сетей, скрытых и открытых проводок, искажающих первоначальный вид арендуемого Объекта для их устранения.
5.1. Арендатор обязуется:
5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;
5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;
5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;
5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;
5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;
5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;
5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;
5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.
5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;
5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;
5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;
5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;
5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.
5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;
5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;
5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);
5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;
5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;
5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;
5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.
5.2. Арендатор имеет право:
5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;
5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;
5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;
5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;
5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;
5.3. Арендатор не имеет право:
5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;
5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;
5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;
5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;
5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открыт��х проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.
6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;
6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;
6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;
6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;
6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.
6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.
Теперь давайте поговорим об НДФЛ, ВС и ЕСВ при ремонтах, улучшениях и техобслуживании объекта недвижимости.
Техническое обслуживание арендуемой недвижимости. Поддерживать объект аренды в надлежащем состоянии — обязанность арендатора. Для этих целей он осуществляет техническое обслуживание объекта. Проведение таких работ направлено на обеспечение безопасной и надежной работы арендованного имущества и не приводит ни к восстановлению первоначально ожидаемых экономических выгод от его использования, ни к его улучшению.
В связи с этим расходы арендатора на проведение технического обслуживания объекта аренды не являются доходом физлица-арендодателя. А значит, облагать НДФЛ и ВС тут просто нечего. Не возникает здесь вопрос и о начислении ЕСВ.
Текущий ремонт. Текущий ремонт не приводит к улучшению объекта аренды или увеличению срока его службы, а лишь обеспечивает либо восстанавливает его работоспособность. Никакого экономического эффекта от осуществления таких работ арендодатель не получает.
Следовательно, расходы на текущий ремонт не попадают в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя. Соответственно, здесь нет объекта обложения НДФЛ и ВС. И также нет необходимости начислять ЕСВ.
Капитальный ремонт. Как мы указывали выше, по общему правилу капремонт — это обязанность арендодателя. Однако его может осуществлять и арендатор с последующей компенсацией арендодателем стоимости такого ремонта (отдельным платежом или путем зачета в счет арендной платы). Если компенсация была, то о налогооблагаемом доходе физлица не может быть и речи.
- Договор аренды недвижимости, заключенный на срок 3 года и больше, подлежит нотариальному удостоверению, а право пользования по такому договору — госрегистрации.
- Объект обложения НДФЛ дохода физлица в виде арендной платы определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды недвижимости.
- Если компенсация расходов на улучшение недвижимости арендатору не осуществляется, у арендодателя-физлица возникает доход в виде дополнительного блага.
- Если арендатор компенсирует арендодателю-физлицу расходы на оплату коммунальных платежей, у такого физлица возникает облагаемый НДФЛ и ВС доход.
Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.
- За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
- За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре.
Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м.
По соглашению сторон можно установить и другую ставку.
- Фиксированная стоимость.
- Цена за квадратный метр.
- Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.
Что важно при расчете арендной платы:
- Размещение нежилого помещения.
- Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
- Назначение объекта.
- Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.
Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.
Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:
Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз
- Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
- Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
- Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
- Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
- Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
- Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
- Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
- Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
- Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:
- Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
- Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
- Кк3 – вход в помещение общий (0,1).
Общая сумма Кк = 0,9.
- Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
- По принятой формуле получаем размер арендной платы:
- 4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.
- В месяц это выйдет 14515,2 рублей.
- Скачать образец расчета аренды нежилого помещения
Арендная плата – что это такое В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки. В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.
Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.
Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:
- бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
- автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
- казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.
На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.
Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.
Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример на 2020 год
Продолжим пример.
Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.
Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:
- Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа):
Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121 - Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду:
Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730 - Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу:
Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730 - Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам):
Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135 - Получены денежные средства за аренду тира:
Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660 - Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов:
Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660
- Дайджест изменений за апрель. Новое по НДС и НДФЛ
- КОСГУ и КВР в 2021 году для бюджетных учреждений
- Главные новости марта для бухгалтера бюджетной сферы
- Как развивается современный бухучет и чего ждать от 2021 года
- Бюджетный учет: курсы повышения квалификации для бухгалтеров
- 5 главных изменений за февраль. Обзор для бухгалтера бюджетной сферы
По итогам торгов заключается соглашение об аренде. Договор также составляется в том случае, если торгов не было проведено. Особенности составления соглашения регламентированы статьей 447 ГК РФ. Срок аренды определяется организатором торгов. Продлить соглашение можно посредством проведения нового конкурса (основание – статья 17.1 ФЗ №135). В некоторых случаях можно обойтись без проведения торгов. Возможно это в том случае, если арендатор на протяжении всего срока аренды соблюдал все условия, выставленные в соглашении. Договор заключается на следующих условиях:
- Продолжительность действия нового соглашения составляет минимум 3 года. Этот срок может быть сокращен в том случае, если имеется соответствующее заявление от арендатора.
- Величина арендной платы устанавливается после оценки рыночной стоимости помещения. Оценка должна быть проведена в соответствии с законом. В обратном случае она будет признана недействительной.
В статье 651 ГК РФ указано, что аренда муниципального имущества продолжительностью более года предполагает государственную регистрацию. За ней нужно обратиться в Комитет по управлению имуществом.
Расторгнуть соглашение можно при следующих условиях:
- По соглашению сторон.
- В том случае, если одна из сторон не выполнила условия соглашения, а вторая сторона понесла вследствие этого убыток.
- Истек срок аренды.
- Одна из сторон потребовала досрочного прекращения договоренностей.
Для расторжения нужно оформить договор об окончании аренды. Составляется он по форме, аналогичной соглашению об аренде (основание – статья 452 ГК РФ).
Если аренда регистрировалась, прекращение отношений также должно быть зарегистрировано. Для этого обе стороны подают в Комитет по управлению имуществом заявления о том, что расторжение соглашения было добровольным. Если одна из сторон отказывается подавать заявку, вопрос решается через суд.
Арендованное имущество принимается на забалансовый учет. В учете указывается та стоимость, которая прописана в соглашении об аренде. Выполняется эта запись: ДТ001. Получение в аренду имущества. По окончании срока аренды выполняется эта запись: КТ001. Возврат арендодателю имущества.
Аренда муниципальных объектов является возмездной. То есть компания должна уплачивать деньги за пользование помещением. Плата признается расходом по обычным формам деятельности. Она будет учитываться на счетах 20, 23, 25, 26, 44. НДС фиксируется на счете 19 (открывается субсчет). Когда все платежи за аренду выполнены, размер НДС списывается на сокращение долгов перед бюджетом.
Рассмотрим признаки, по которым сопутствующие платежи относятся к категории расходов:
- Оплата выполняется на основании заключенного договора, соответствующих законов.
- Установлен точный размер арендной платы.
- Есть признаки того, что благодаря начислению платежей арендатор снизит свои экономические выгоды.
Если все рассматриваемые условия соблюдены, можно отнести платежи к расходам. В обратном случае платеж включается в состав дебиторского долга.
В процессе аренды муниципального имущества выполняются эти проводки:
- ДТ20, 26, 44 КТ76. Долг перед арендодателем.
- ДТ19 КТ76. НДС по платежам.
- ДТ76 (открывается субсчет) КТ68. Удержание НДС с арендодателя.
- ДТ68 КТ51. Перечисление НДС в бюджет.
- ДТ68 КТ19. Принятие НДС к вычету.
- ДТ76 КТ51. Погашение долга перед арендодателем.
ВАЖНО! Объект налогообложения образуется в дату оплаты аренды. На протяжении 5 суток фирма должна заполнить счет-фактуру с указанным налогом.
Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.
Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.
Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.
Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.
Часто риэлторы в перечне своих услуг перечисляют вместо оформления найма аренду жилых помещений. Но не только грешат этим. В том числе и простые граждане не придают значения разнице этим двум понятиям. Особенно если в отношении физических лиц применяется аббревиатура «аренда». Между физическими лицами не может оформляться аренда по закону.
Данное понятие относится к юридическому лицу. Более того, если в договоре у физического лица написано «аренда жилого помещения», то тогда есть вероятность того, что при возникновении спора документ может быть признан судебным органом недействительным. Соответственно такой договор со всеми негативными правовыми последствиями не будет иметь юридической силы. Договор социального найма на основании установленных гражданско-правовых норм оформляется в те моменты, когда квартира, дом или комната сдаются не юридическому, а физическому лицу. Важная и отличительная особенность найма кроется в том, что сдавать должно изолированное помещение для проживания. Обычно это квартира, комната в коммуналке, жилой дом.
- Снимает помещение не физическое, а юридическое лицо. При этом оно использует его не в коммерческих целях. Например, некая компания снимает квартиры в другом городе для своих сотрудников, находящихся в оплачиваемой командировке;
- Обязателен договор аренды для сдачи нежилых помещений. Нельзя заключить найм, если сдается гараж, магазин, торговая площадь. При этом арендой выступает подобная сделка вне зависимости от того юридическое или физическое лицо снимает помещение.
Поговорим о том, носит ли обязательный характер письменная форма при заключении такого документа. Здесь следует обратиться к статьям 674 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этих НПА говорится о том, что письменная форма обязательна при оформлении любого соглашения будь то аренда или найм.
Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему
Если жилье сдается физическому лицу, а не компании, то тогда уместнее заключить договор найма. В первую очередь это будет правильно с юридической точки зрения и обезопасит участников гражданско-правовой сделки.
- Наймодатель, которым является собственник помещения;
- Снимающее жилье лицо или наниматель.
В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.
Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.
Договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти календарных лет с того момента, как документ был подписан. Если срок не был обозначен в тексте договора, то тогда он должен быть установлен по верхней границе исходя из положений статьи 683 Гражданского кодекса России.
Договор аренды можно досрочно расторгнуть в судебном порядке. Делается это в том случае, если арендатором было умышленно либо неумышленно испорчено имущество, были нарушены существенные условия в договоре, имели место быть постоянные задержки арендных платежей на срок более шестидесяти календарных дней. Также расторгается договор аренды в те моменты, когда имущество, переданное арендаторам имело явные повреждения, которые не были указаны при заключении договорных отношений. Соглашение можно также расторгнуть, если по каким-либо причинам помещение стало непригодно для использования по назначению.
Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!
Очевидно, что в любом случае договор должен начинаться с раздела, описывающего субъектов, которые в самом договоре именуются сторонами. Если это физические лица, то указываются фамилии и инициалы, а если юридические, то все реквизиты субъектов хозяйственной деятельности.
За тем следует раздел, посвященный предмету договора, которым и становится передаваемое в аренду имущество. Оно описывается максимально полным образом, в соответствии с требованиями к тем данным, которые выступают в роли идентифицирующих для вещей, обладающих определённой природой. В этом же разделе указывается, что арендодатель подтверждает, что он является собственником, а имущество не находится под арестом, не является предметом залога и отсутствуют иные помехи в его владением. Немаловажным обстоятельством является и указание на тот документ, который оформляется в момент физической передачи. Им может быть передаточный акт с описанием реальных характеристик вещей на дату передачи их арендодателем и приёмом арендатором.
Условия договора аренды могут выражаться в виде разделов, указывающих на:
• основные права и обязанности сторон, определяемые договором;
• необходимость улучшения арендованного имущества;
• размер и порядок оплаты;
• возможность выкупа арендованного имущества;
• порядок возврата имущества арендодателю;
• ответственность сторон;
• последствия форс-мажорных обстоятельств;
• методы разрешения споров;
• способы изменения и досрочного завершения договора.
Раздел о сроках не является обязательным. Если срок никак не определён в договоре, то он будет считаться бессрочным. В таком случае каждая из сторон получает право отказаться от исполнения обязательств по договору, предупредив о том вторую сторону в письменной форме за месяц до фактического прекращения при аренде движимого и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Для аренды некоторых видов имущества закон может определять максимальные сроки. В случае, если сроки указаны, то при необходимости продлить аренду придётся заключать новый договор. Некоторые юристы считают оптимальной форму, предусматривающую отсутствие упоминания сроков в основном договоре и оформление к нему дополнительных соглашений, с указанием конкретных сроков исполнения обязательств по ним.
Срок реального предоставления арендодателем имущества может отличаться от договорного. Обычно стремятся к тому, чтобы это не превышало разумные пределы, которые следуют из условий
Типовой договор аренды нежилого помещения
Права и обязанности участников сделки вытекают из её назначения. Арендодатель обязуется подготовить и передать арендатору не только вещи, но и всю необходимую документацию, оказать содействие в монтаже, техническом обслуживании, консультационную помощь и информационную поддержку. Подобные аспекты указываются и описываются по мере необходимости. В случае, если имущество требует улучшения, то описывается, кто берёт на себя финансовое бремя его обеспечения.
Так, если арендуется коммерческая недвижимость, а до начала эксплуатации необходимо провести капитальный ремонт здания и помещений, то необходимо указать сторону, которая возьмёт на себя обязательство это организовывать и финансировать. По договору аренды оно может быть возложенным арендодателя. В случае, если он не станет осуществлять в этом направлении никаких действий, то ремонт может выполнить арендатор, а впоследствии выставить арендодателю счет по всем расходам, и тот должен будет его оплатить, поскольку действия арендатора полностью соответствуют букве и сути договора.
Немаловажно и указание того — может ли арендатор сдавать имущество в субаренду или не может, имеет право выкупа или не имеет, а если имеет, то на каких условиях.
Непосредственно порядок и способы оплаты указываются в договоре детально. Оплата может производиться только в рублях, но не запрещается привязывать величину к чему либо — курсу иностранной валюты или уровню минимальной заработной платы, установленной в регионе. Возможна оплата вещами. В таком случае детально описывается их природа и способ передачи.
Арендная плата может быть привязанной к доходу, который получит арендатор. Такой вариант её начисления не противоречит общему правилу о том, что права на все плоды от использования арендованной вещи принадлежат арендатору.
Основаниями для прекращения договора является его исполнение или соглашение сторон о досрочном расторжении. В качестве иных причин выступает ликвидация юридического лица, если какая-то из сторон сделки имеет такой статус, или решение суда по исковому заявлению одной сторон, что актуально для случаев, связанных с возникновением споров. У арендатора, который полностью выполнил все условия договора аренды, возникает преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок.
- Свежие
- Посещаемые
Муниципалитеты обладают, как правило, значительными объемами площадей для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства. Информация о предоставляемых в аренду объектах недвижимости доступна на сайтах муниципальных образований, либо в структурных подразделениях местных администраций, занимающихся имущественными вопросами (комитеты по управлению имуществом, отделы имущественных отношений и т.п.).
Порядок предоставления государственного и муниципального недвижимого имущества в собственность малому бизнесу регулируется ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.08 № 159-ФЗ, а также региональными и муниципальными нормативным актами.
Глава 34. Аренда (ст. 606 — 670)
●Право преимущественного выкупа, где государственный орган должен сначала предложить его выкупить субъекту малого и среднего предпринимательства, у которого объект находится в аренде по цене, определенной независимым оценщиком. В случае, если предприниматель не воспользуется своим преимущественным правом, объект выставляется на аукцион.
●Право рассрочки платежа. Субъект малого и среднего предпринимательства вправе выбирать платить ли всю сумму единовременно или прибегнуть к рассрочке. Максимальный период рассрочки в Московской области — пять лет. На сумму рассроченной оплаты начисляется 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
●в первый год аренды — ставка арендной платы составляет не более 40 % от ставки аренды, установленной МО для аренды нежилых помещений, находящихся в ее собственности;
●во второй год – не более 60 %;
●в третий год – не более 100 %.
В бизнес-инкубаторе не допускается размещение субъектов МСП, занятых в следующих видах деятельности: финансовые и страховые услуги, розничная и оптовая торговля, строительство, включая ремонтно-строительные работы, услуги адвокатов, нотариат, ломбарды, бытовые услуги, услуги по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств, распространение наружной рекламы с использованием рекламных конструкций, размещение рекламы на транспортных средствах, оказание автотранспортных услуг по перевозке пассажиров и грузов, медицинские и ветеринарные услуги, общественное питание (кроме столовых для работников бизнес-инкубатора и компаний, размещенных в нем), операции с недвижимостью, включая оказание посреднических услуг, производство подакцизных товаров, за исключением изготовления ювелирных изделий, добыча и реализация полезных ископаемых, игорный бизнес.
Максимальный срок предоставления помещений в аренду не может превышать трех лет.
Сдача в аренду помещений для малого бизнеса осуществляется на конкурсной основе, при этом к участию в конкурсах допускаются малые предприятия, осуществляющие свою деятельность на дату подачи заявки на участие в конкурсе не более одного года.
Комплекс объектов недвижимости, созданный для осуществления деятельности в сфере высоких технологий, состоящий из офисных, лабораторных и производственных площадей.
Преимуществом нахождения в технопарке является: льготные условия для резидентов технопарков, наличии площадей, готовых к размещению высокотехнологичного оборудования, инженерная инфраструктура, для резидентов технопарков предусмотрены налоговые льготы регионального и местного уровня, выделяются субсидии на инновационную деятельность.
Чтобы стать резидентом технопарка, нужно представить на экспертизу в управляющую компанию информацию о проекте, оформленную в соответствии с утвержденными каждым технопарком формами. После проверки документов происходит принятие решения о возможности сотрудничества. Если решение положительное, то с компанией заключается соглашение о ведении деятельности в технопарке и присваивается статус резидента. В соглашении указывается, что резидент должен обязательно вести основную деятельность по проекту на территории технопарка.
Как самостоятельно сдать в аренду свое нежилое помещение? Этим вопросом задаются многие люди, которые получили в наследство, в дар или просто приобрели недвижимость. Если использовать для своих целей имущество не получается, его можно отдать в пользование другим людям за вознаграждение. Тем не менее нужно учитывать нюансы, которые позволят сдавать помещение в аренду и получать доход.
Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:
- Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
- Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
- Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
- Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
- Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.
Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:
- если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
- на местном уровне ставка составляет 2 %.
Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:
- УСН 6 % — с общего дохода;
- УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.
Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:
- на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
- на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
- на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.
Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!