Споры из купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры из купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Судебная практика по договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости

1. Исковое заявление;
2. Копии искового заявления по количеству сторон;
3. Копия договора купли-продажи;
4. Копия акта приема-передачи помещения;
5. Копия документов об оплате недвижимости (расписка, выписки из банка и пр.);
6. Копия кредитного договора, договора ипотеки и пр. (если есть);
7. Документ об оплате госпошлины;
8. Доверенность на адвоката;
9. Другие документы, которые могут иметь отношение к делу.

• Позвоните нам
  +7 (925) 016-00-37
  или
  оставьте заявку
• Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
• У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
• Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
• Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Наши победы 1 (4)

Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.

Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.

Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:

1. Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
2. Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
3. Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?

Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.

Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.

О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.

Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:

1. Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
2. Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
3. Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
4. В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.

На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.

Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.

Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.

Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.

Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.

Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.

Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.

Бывают случаи, когда продавец, получив согласие покупателя на покупку квартиры по заявленной цене, отклоняет его. И повышает стоимость объекта в надежде на то, что найдется другой покупатель, который будет готов заплатить больше. В итоге есть реальная возможность получить сумму меньше, чем предлагали изначально или продажа затянется.

И другая ситуация. Покупателю понравилась квартира, он сделал предложение, незначительно сбросив цену. Но продавец категорически отказывается от торга. В итоге переговоры сорваны, покупатель уходит искать более сговорчивого продавца.

Не бойтесь вопросов о торге, советуем использовать тактику: “сделайте ваше предложение — мы его рассмотрим и обязательно дадим ответ”.

Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же.

Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры.

В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.

Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход.

Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов.

Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта. Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной. А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.

Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.

Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.

Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.

В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.

Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.

Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.

— Для отклонения судом иска продавца о расторжении договора купли-продажи (в связи с существенным нарушением договора покупателем) ответчику необходимо доказать факт оплаты приобретенного жилого помещения либо факт истечения срока исковой давности. В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-41512).

— При этом отсутствие расписки продавца в получении денег не является непреодолимым препятствием в доказывании факта оплаты (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2015 по делу N 33-4448). При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств. Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 N 33-23990/2015).

— Если истец в обоснование иска ссылается на неполучение от ответчика денежных средств за переданное жилое помещение, суд может принять во внимание период времени с момента заключения договора до дня обращения истца в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, а также факт предъявления истцом к ответчику каких-либо требований в течение этого периода (например, Определение Московского городского суда от 04.05.2016 N 4г-0279/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31872/2015). Если указанный период весьма длительный (например, 9 лет) и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2015 по делу N 33-11808).

Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ____________(Ф.И.О.)_________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира). Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Акт приема-передачи Квартиры от «___» ________ _____ г. N _____, содержащий указание на то, что Ответчик оплатил стоимость Квартиры/расписка о получении денежных средств Истцом, в действительности не является подтверждением оплаты. Об этом свидетельствует наличие в акте приема-передачи Квартиры ошибки _____, которую Истец не мог бы допустить, если бы он действительно подписал акт/факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи Квартиры, аналогичного акту, представленному в суд/отсутствие в судебном деле копии акта, заверенной судом первой инстанции/медицинская справка от «___» ________ _____ г. N _____, подтверждающая неспособность Истца самостоятельно прочитать и подписать акт/акт передачи Квартиры, согласно которому до подписания акта стороны Договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением Договора и не имеют друг к другу материальных и иных претензий/расписка Истца о получении от Ответчика денежных средств, которая является безденежной, т.к. в день заключения Договора стороны также заключили договор аренды банковского сейфа/договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: Истец (продавец Квартиры) указан как покупатель Квартиры/документы, подтверждающие обращение Истца в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить Истцу доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа/ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом Ответчика на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного Истцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек/другие документы. Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

В ________________________ районный суд

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Истец: __________(Ф.И.О.)______________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Дело N ______________________________

Возражение на исковое заявление

о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____(далее — Договор), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______(далее — Квартира), собственником которой являлся.

Договор (до 01.03.2013)/переход права собственности на Квартиру к Ответчику был зарегистрирован в Управлении Росреестра г. _____ «___» ________ _____ г. за N _____. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается свидетельством о праве собственности/свидетельством о государственной регистрации права собственности/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./другими документами.

Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований по следующим основаниям.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры до заключения/подписания Договора, что подтверждается указанием на факт оплаты Квартиры в тексте Договора/распиской Истца от «___» ________ _____ г., подтверждающей получение Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру/передаточным актом от «___» ________ _____ г., согласно которому Истец передал Ответчику Квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по Договору исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу Договора/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

— Ответчик полностью оплатил стоимость Квартиры в момент заключения Договора, что подтверждается Договором, который содержит условие об оплате стоимости Квартиры в момент заключения Договора и собственноручную подпись Истца/распиской о получении Истцом от Ответчика денежных средств за Квартиру за подписью Истца, в которой указано, что Истец не имеет претензий по передаче денег/другими документами.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. При этом согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

10 ошибок продавцов при продаже недвижимости

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.
Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.

Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.

Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.

Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.

Верховный суд изменил толкование нормы о сроке давности по сделкам купли-продажи, благодаря чему покупатель не останется без денег и имущества, если собственник истребует купленное у добросовестного приобретателя. Раньше суды защищали интересы такого покупателя только в пределах трехлетнего срока давности с даты начала исполнения сделки.

Верховный суд разъяснил, что исчислять срок нужно с даты, когда сделку оспорили, а не начали исполнять. Таким образом, Пленум Верховного суда разбудил «спящую» до этого норму статьи 461 ГК РФ (п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Она позволяет возмещать убытки покупателя, когда товар изымает третье лицо.

Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.

К таким обстоятельствам относится:

• нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
• нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
• если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.

Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2020 можно ни о чем не переживать.

Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.

Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.

Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:

• длительное стационарное, амбулаторное лечение;
• прохождение срочной воинской службы;
• участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
• нахождение в отпуске по беременности и родам;
• служебные командировки и др.

Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска. Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др. В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.

Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.

В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:

• для оспариваемых один календарный год;
• для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят. Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия. Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо — подписать договор и внести деньги в кассу.

Судебная практика по договору купли-продажи недвижимости

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

• срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
• требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

Основание	Статья ГК	Вид
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя.	173.1	Оспоримые Исковая давность – 1 год
Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает	177
Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах	179
Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим	Ч. 4 ст. 179
Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов	169	Ничтожные Исковая давность – 3 года
Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка	170
Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет	171, 172
Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц	168

Требование об аннулировании прописывается в иске так:

• Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
• Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

• Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
• Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
• Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

• стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
• супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
• орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
• опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
• родители несовершеннолетнего участника договора.

Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

К доказательствам относятся:

• выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
• договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
• акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
• если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
• если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
• для супругов – свидетельство о заключении брака;
• любые другие документы, подкрепляющие позицию;
• имеющиеся видео и фотоматериалы;
• показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Запись лекции по проблемам купли-продажи недвижимости

Договора купли продажи недвижимости подразумевает возмездную передачу права собственности на какое-либо недвижимое имущество (дом, квартиру, землю, офис, производственное здание и т.д.). Его особенностью является обязательная регистрация в органах ФРС – покупатель становится собственником объекта только после ее прохождения. Нотариальное удостоверение производится по желанию сторон. Эта мера является дополнительной гарантией юридической чистоты договора продажи недвижимости. Порядок заключения договора четкий и понятный, но всё же легче обратиться для его составления к специалистам.

Структура договора купли продажи:

Преамбула:

1. название договора продажи недвижимости;
2. место где производилось заключение договора;
3. дата оформления договора;
4. сведения о сторонах сделки (паспортные данные физ. лиц, наименование юр. лиц);
5. сведения о представителях (ФИО директора организации; ФИО лица, действующего по доверенности).

Основная часть содержит в себе ключевые разделы, определяющие условия сделки:

1. предмет договора;
2. сроки исполнения сделки;
3. стоимость имущества;
4. порядок расчетов;
5. порядок передачи имущества;
6. права и обязанности сторон;
7. ответственность за нарушение условий;
8. реквизиты сторон.

Сделки с землей имеет свою, особенную, специфику. Согласно закону, купли продажи недвижимости подлежат только участки, прошедшие кадастровый учет. Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях и ограничениях земли, если таковые имеются. В случае сообщения ложных сведений, которые значительно влияют на принятие решения о покупке, приобретатель вправе требовать снижения стоимости объекта либо расторжения сделки.

Далее рассказано, можете ли вы расторгнуть договор, к примеру, по обоюдному желанию со второй стороной. В соответствии со статьей 450 и 450.1 ГК РФ существует три причины, по которым стороны сделки могут разорвать достигнутую ранее договоренность:

• Письменное соглашение, заключенное по обоюдному желанию покупателя и продавца недвижимости.
• Судебное решение, вынесенное по требованию одного из участников сделки купли-продажи недвижимости.
• Односторонний отказ от выполнения условий, обозначенных в рамках договора (в случаях, предусмотренных законодательством или четко прописанных в самом соглашении).

Иногда аннулировать договор мирным путем не получается, так как вторая сторона не желает идти на встречу. В этом случае единственным выходом является обращение в суд. Однако для этого необходимо, чтобы было соблюдено одно из следующих условий (п. 2 ст. 452 ГК РФ):

• Наличие письменного отказа в расторжении сделки, полученного от продавца (покупателя).
• Неполучение ответа в срок, обозначенный в извещении. При этом, если конкретной даты не было указано, то за такой период принимается 30 дней.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в письменном виде. В нем обязательно должна быть отражена следующая информация:

1. координаты судебного органа, в которое направляется ходатайство;
2. сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес проживания, телефоны и т.д.);
3. основания обращения и выдвигаемые требования;
4. стоимость иска (в данном случае это будет цена квартиры), а также расчет сумм, которые истец желает дополнительно взыскать (например, расходы, понесенные на ремонт квартиры, в которой невозможно дальнейшее проживание);
5. сообщение о пытке решить вопрос в досудебном порядке (обязательно приложить копию предложения о досудебном урегулировании вопроса с отметкой о вручении ответчику);
6. перечень документов, которые прилагаются к иску.

Следует отметить, что простому обывателю, далекому от правовой сферы, лучше всего поручить составление заявления опытному юристу.

Порядок судебного разбирательства четко определен в главах 13 – 16 ГПК РФ.

В ходе судебного заседания очень важно следить за своим поведением. Истцу следует придерживаться следующих основных правил:

• соблюдать этикет поведения в суде (при обращении судьи вставать с места, использовать выражение «Ваша честь» и т.д.);
• следить за своими эмоциями (недопустимо бурное выражение мыслей, крик, оскорбления);
• складно и последовательно излагать свою точку зрения;
• не отклоняться от существа дела в ходе изложения своего мнения.

Довольно часто людям сложно правильно вести себя в суде, поэтому в этом случае истец имеет право послать на заседание своего представителя (юриста).

• Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.
• Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже.

Это быстро и бесплатно!

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

1. При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
2. Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
3. Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Ранее в России таких прецедентов не было. Суд рассматривал дела об обеспечении жилищных прав, когда жилой дом признавали аварийным, а в более редких случаях – дела арендаторов, заявлявших, что им предоставили ненадлежащее жилье. Как правило, в таких делах суд становился на сторону ответчиков.

Поэтому последнее решение удивило всех: судей, продавцов и покупателей. Большинство россиян не знали, что могут вернуть деньги за купленную квартиру, если она оказалась плохой. Из-за подобной юридической безграмотности покупатели даже не обращаются в суд и решают смириться с печальной действительностью. А зря.

Покупатель ненадлежащей квартиры в Краснодарском крае обратился в суд с требованием расторгнуть договор купли-продажи и обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, расходы на планировку и ремонт объекта, проценты по ипотеке и стоимость страховки. Также истец требовал взыскания компенсации морального ущерба и расходов на ведение дела в суде.

Верховный суд вынес неожиданное решение и направил дело на повторное рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В силу того, что Верховный Суд встал на сторону истца, вероятность удовлетворения исковых требований стала достаточно высокой.

Похожие записи:

• Процедура вступления в наследство в беларуси
• 3 группа инвалидности рабочая сколько платят в 2021
• Принятие наследства под условием или с оговорками это