Этапы реализации инвестиционного проекта в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Этапы реализации инвестиционного проекта в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. ТЕМА 4 РЕАЛИЗАЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ВЛОЖЕНИЙ В КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
2. Глава 3. Капитальные вложения и капитальное строительство, их место в инвестиционной сфере
3. Разработка моделей принятия управленческих решения при реализации инвестиционных проектов предприятий гражданской авиации
4. Капитальное строительство как объект инвестиционной деятельности
5. 3.3. Капитальное строительство, его роль в инвестиционной деятельности
6. Тема 8. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И КАПИТАЛЬНЫЕ ВЛОЖЕНИЯ. ИННОВАЦИИ И ИНВЕСТИЦИИ
7. ГЛАВА 11. Экономическая эффективность капитальных вложений и инвестиционных проектов
8. Влияние условий реализации проекта на его эффективность. Критические точки и анализ чувствительности инвестиционного проекта
9. 5.5. Понятие, основные этапы создания и реализации инновационного проекта
10. 3.2. Этапы и фазы разработки и реализации инноваций на стадиях развития нововведений
11. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ (РЕАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ) -ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
12. Инвестиционная стратегия и этапы ее разработки
13. Вопрос: Этапы осуществления инвестиционных проектов.
14. Глава 11 Экономическая эффективность капитальных вложений и инвестиционных проектов
15. 2. Разработка инвестиционных проектов.
16. ЧАСТЬ 4 УПРАВЛЕНИЕ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
17. СРАВНЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ С РАЗНЫМИ СРОКАМИ РЕАЛИЗАЦИИ
18. 8.1 Инвестиционный проект и цикл его реализации

Реализация инвестиционного проекта строительства

Состав этапа:

3.1 Проведение согласований и получение заключений (ориентировочно 6 месяцев):
— согласование Управы района;
— согласование ГУ ГО и ЧС;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Москомнаследия (для объектов на исторических территориях города);
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— заключение НИиПИ Генплана;
— заключение УГПС;
— заключение Москомзема;
— заключение ДИГМ;
— заключение Москомприроды;
— заключение о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам;
— выпуск ИРД и АРИ.

3.2 Получение технических условий на присоединение.

Ориентировочный срок выполнения 3-го этапа 6 месяцев.

Результат завершения 3-го этапа — получение ИРД и АРИ третья контрольная точка для принятия решения о вариантах продолжения работы над проектом или самостоятельно продолжать работу по реализации проекта или объект выставляется на продажу в том виде как есть.

Работу над этим этапом координирует Управляющий проектом. Подэтап 3.1 выполняется с привлечением специалистов из отдела подготовки ИРД. Подэтап 3.2 выполняется с привлечением специалистов из отделов Главного энергетика и Главного механика.

Состав этапа:

4.1 Заключение договора аренды на период проектирования и строительства (ориентировочно 3 месяца):
— получение кадастровой кальки земельного участка;
— согласование кальки с соседними землепользователями;
— выполнение геодезии;
— прохождение ОЗК;
— выход Распоряжения префекта округа;
— оформление договора аренды;

4.2 Разработка и согласование проекта (ориентировочно 6-8 месяцев):
— заключение договора на проектирование;
— разработка проекта;
— разработка и согласование Задания на проектирование;
— согласование Управы района;
— согласование Москомнаследия;
— согласование НииПИ Генплана;
— согласование Моспроект-2;
— согласование Префектуры округа;
— заключение АПУ округа;
— заключение Роспотребнадзора;
— заключение ОПС Мосгоргеотреста;
— УКБГ;
— ЭКОС;
— заключение Москомприроды;
— утверждение проекта Москомархитектырой (2-й регламент МКА);
— оформление свидетельства об утверждении архитектурно-строительного решения;
— выполнение технических обследований и заключений;
— организация информирования жителей о предстоящем строительстве;
— протокол Муниципалитета;
— государственная экологическая экспертиза;
— государственная экспертиза проекта;

4.3 Получение разрешения на строительство (ориентировочно 1-1,5 месяца):
— утверждение Застройщиком (Заказчиком) проектной документации;
— согласование Росохранкультуры;
— нанесение объекта на оперативную карту;
— оформление разрешения на снос;
— получение разрешения на строительство.

Ориентировочный срок выполнения 4-го этапа 9-12 месяцев.

Результат завершения 4-го этапа — согласованный и утвержденный проект и получение разрешения на строительство.

Состав этапа:

5.1 Подготовка документов для проведения тендера;
5.2 Организация и проведение тендера на генподряд;
5.3 Подготовка и оформление результатов тендера для принятия решения;
5.4 Заключение генподрядного договора;
5.5 Заключение договоров на вынос и перекладку (прокладку) внешних инженерных сетей;
5.6 Заключение договора на авторский надзор за строительством;
5.7 Передача документации и строительной площадки генподрядной организации.

Ориентировочный срок выполнения 5-го этапа 4 месяца.

Результат завершения 5-го этапа — выбор генподрядчика и передача ему строительной площадки.

Итого, с учетом параллельного выполнения мероприятий подготовительных этапов, общий период работ до выхода на строительную площадку составляет 24 месяца.

Состав этапа:

6.1 Строительство, технический надзор:
— оформление ордера на производство строительно-монтажных работ;
— строительство;
— организация и осуществление технического надзора за строительством;
— руководство строительством;
— организация и проведение промежуточных Рабочих комиссий;
— подготовка к приему и вводу в эксплуатацию объекта;

6.2 Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта:
— организация и проведение приемки законченного строительством объекта подрядчиком Заказчику;
— организация и проведение Приемочной комиссии;
— выпуск правового акта органа исполнительной власти на эксплуатацию объекта;
— передача на баланс городским эксплуатирующим организациям участков сетей и сооружений;
— регистрация прав собственности на построенный объект;
— оформление земельно-правовых отношений.

Ориентировочный срок выполнения 6-го этапа 18-24 месяцев.

Результат завершения 6-го этапа — приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Основные этапы реализации проекта

Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.

Различают:

1) реальные инвестиции;

2) финансовые инвестиции;

3) инвестиции в нематериальные активы.

Когда инвестиционный проект создан и одобрен, наступает стадия его непосредственной реализации, которая заключается в определении основных мероприятий по внедрению проекта в действительность. Реализация инвестиционного проекта представляет собой решение определенного круга задач, которые направлены на то, чтобы механизм конкретного инвестирования стал функционировать и приносить экономическую выгоду.

Специалисты выделяют следующие задачи, решаемые при внедрении инвестпроекта:

Непосредственная оценка эффективности инвестиционного проекта основывается на анализе нескольких моментов, к которым относятся:

• установление целей проекта, которые могут быть общественными (социально-экономическими) и коммерческими (финансовыми);
• анализ затрат – предполагает формирование смет на первоначальное внесение инвестиций, а затем на расходование средств при осуществлении деятельности по проекту;
• анализ эффективности инвестиций проводится на основании расчета специальных показателей с использованием нескольких методов.

В целях проведения качественного анализа эффективности инвестиционных проектов используются следующие методы оценки:

Статистические. Используются на первоначальном этапе проведения оценки и характеризуются простотой расчета.

К ним относятся срок окупаемости инвестиций (PP), коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

Динамические. Используются при инвестиционном анализе эффективности проекта в течение его реализации и характеризуются сложностью и важностью расчета.

К ним относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиции (PI), внутренняя норма рентабельности (IRR), дисконтированный срок окупаемости инвестиции (DPP).

Перечисленные показатели эффективности инвестиционного проекта являются основными, и расчет их производится по формулам ниже.

Управление инвестиционным проектом – достаточно сложная деятельность, для осуществления которой необходимо использовать большой объем ресурсов. Как правило, управление строится на основе определенной иерархии, где главными выступают инвесторы, осуществляющие финансирование средств в инвестиционный проект. Для оперативного управления на месте назначается директор предприятия или руководитель проекта, которому подчиняются начальники подразделений. В подчинении у начальников отделов находятся рядовые специалисты, непосредственно выполняющие отдельные шаги по реализации инвестиционного проекта.

Такая иерархия представляет собой линейно-функциональную структуру управления, позволяющую скоординировать действия всех участников проекта и повысить эффективность их трудовой деятельности.

Инвестиционные проекты могут финансироваться полностью за счет собственных средств компаний, а также с привлечением ресурсов сторонних инвесторов. Они могут принимать участие в реализации проекта, как на безвозмездной основе, так и с условием получения определенного финансового вознаграждения или прибыли.

Кроме того, частично финансируют инвестиционную деятельность различные государственные органы и фонды страны, а региональные инвестиционные проекты – область или регион, но в основном они преследуют цель улучшения условий жизни населения и повышения благосостояния регионов и страны в целом.

1. Крупными инвестиционными проектами в 2017 году считаются:
2. Создание в Ульяновской области медицинского кластера для производства различного медицинского оборудования;
3. Строительство в Амурской области метанольного завода;
4. Запуск в Краснодарском крае новых мощностей для производства плит МДФ;
5. Внедрение в Тульской области проекта по изготовлению минеральной ваты;
6. Строительство в Воронежской области мясоперерабатывающего комбината;
7. Введение на Кузбассе двух угледобывающих предприятий;
8. Строительство в г. Владивосток аквапарка с морской водой и возведение 60 двухэтажных домиков;
9. Строительство в Тюменской области завода по изготовлению гормональных препаратов;
10. Разработка и запуск в Курской области единственной в России линии по изготовлению высокопрочной полиамидной нити;
11. Включение в реестр инвестиционных проектов двух туристических объектов в респ. Башкортостан.

ЭКОНОМИКА, УПРАВЛЕНИЕ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

УДК 336.5 : 69

А.А. Морозенко

ФГБОУВПО «МГСУ»

ОСОБЕННОСТИ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА И ЭТАПЫ РАЗРАБОТКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА

Рассмотрены вопросы, связанные с особенностями разработки структуры организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП). Обоснована необходимость детальной декомпозиции жизненного цикла ИСП на этапность и фазовость с целью повышения эффективности управления блок-процессами и разграничения ответственности исполнителя. Представлена последовательность ключевых организационных событий при реализации ИСП. Приведены процедуры и их последовательность при реализации инвестиционно-строительного проекта в г. Москве на примере строительства жилого дома. Предложена методика сокращения согласовательных сроков проекта на основе совмещения процедур согласования, реализуемых на этапах подготовки проекта, проектирования, подготовки объекта проекта.

Ключевые слова: жизненный цикл инвестиционно-строительного проекта, блок-процессы, этапы проекта, фазы проекта, ключевые организационные события.

В ходе изучения свойств структурной организации инвестиционно-строительного проекта (ИСП) мы неоднократно обращаемся к понятию жизненного цикла организации. На этапе разработки ИСП важно четко представлять особенности его функционирования на любом отрезке времени существования проекта, т.е. понимать особенности этапов жизненного цикла проекта. Это особенно важно и потому, что в настоящее время существуют различные взгляды на определение жизненного цикла ИСП.

Многие авторы, базируясь на международной практике, выделяют три этапа реализации инвестиционно-строительного процесса [1, 2]: предынвести-ционный этап; инвестиционный этап; этап эксплуатации вновь построенного объекта.

Отечественная практика реализации инвестиционно-строительных проектов обоснованно расширяет и детализирует периоды жизненного цикла проекта. На базе перечня основных работ проекта их реализация и исполнение могут быть разнесены во времени. Для этого проводится декомпозиция жизненного цикла ИСП как системы в координатах времени.

На первом цикле декомпозиции выделяются этапы работ, которые по сути являются укрупненными комплексами работ, объединенными временными характеристиками проекта. Им присваиваются названия: этап № 1 — подготовка проекта, этап № 2 — проектирование, этап № 3 — подготовка объекта проекта, этап № 4 — строительно-технологический, этап № 5 — завершение проекта.

Для дальнейшей детализации работ возможна декомпозиция на фазы и так далее, вплоть до операций.

Очень важно системно рассматривать самый начальный, предынвестици-онный этап, где помимо главной цели — получения прибыли, формируется идеологическое ядро инвестиционно-строительного проекта, выявляются и оцениваются пути реализации проекта, формируются представления об исполнителях, участниках и инвесторах проекта [3].

Идея проекта обусловлена смыслом инвестиционной деятельности: вложение финансовых средств с целью получения прибыли. На предварительном этапе тщательно прорабатываются все аспекты инвестиционной идеи и разрабатывается предварительный бизнес-план, основанный на усредненных статистических данных, экспертных оценках и заключениях. Если предварительные оценки предпроектных предложений положительны и перспективны, работа продолжается для углубленного изучения предложений и тщательной оценки экономических и финансовых аспектов предполагаемого инвестирования.

Особенностью инвестиционного процесса является то, что он сопряжён с неопределённостью в части производимых затрат и получаемых в будущем результатов, и степень этой неопределённости может значительно варьироваться.

Таким образом, зависимости от величины риска инвести­ционные проекты подразделяются на:

• надежные безрисковые проекты, характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемого результата (например, проекты, выпол­няемые по государственному заказу);

• рисковые проекты, для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).

Инвестиционные проекты делятся на:

• производственные проекты;

• научно-технические проекты;

• коммерческие проекты;

• финансовые проекты;

• экономические проекты;

• социально-экономические проекты.

Инвестиционные проекты можно разделить на множество видов, исходя из их специфики.

На практике выделяются следующие виды инвестиционных проектов:

— Виды инвестиционных проектов по целям инвестиций:

• Инвестиции, направленные на увеличение объёма выпускаемой продукции;

• Инвестиции, направленные на расширение ассортимента выпускаемой продукции;

• Инвестиции, направленные на повышение качества произведённой продукции;

• Инвестиции, направленные на снижение издержек производства;

• Инвестиции в социальные программы.

— Виды инвестиционных проектов по срокам инвестиций:

• Долгосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций более 3 лет;

• Среднесрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 3 лет;

• Краткосрочные инвестиции со сроком вложения инвестиций менее 1 года.

— Виды инвестиционных проектов по объемам инвестиций:

• Крупные инвестиции с размером вложений более 1 000 000 долларов США. Крупные проекты – проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

• Средние инвестиции с размером вложений до 1 000 0000 долларов США. Средние проекты — это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующих производств. Они реализуются поэтапно по отдельным производствам в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов, включая финансовые;

• Малые инвестиции, с размером вложений до 100 000 долларов США. В основном малые инвестиционные проекты представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации. Малые проекты, как правило, не требуют особой проработки технико-экономического обоснования и связанных с ним вопросов.

Также на практике реализуются мегапроекты. Это целевые инвестиционные программы, которые могут быть международными, государственными и региональными.

— По основной направленности:

• коммерческие проекты, главной целью которых является получение прибыли;

• социальные проекты, ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение показателей криминогенности и т.д.;

• экологические проекты, целью которых является улучшение среды обитания;

• прочие.

— С точки зрения участников проекта:

• государственные предприятия;

• совместные предприятия;

• зарубежные инвесторы.

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Этапы инвестиционного проекта:

• Разработка бизнес-плана или проектно-сметной документации. Данное мероприятие предшествует вложению инвестиций;

• Инвестиционный этап;

• Эксплуатационный этап.

На первом этапе инвестиционного проекта осуществляется разработка технико-экономических расчетов затрат и всестороннее изучение рынка, включая маркетинговые исследования и подготовку всех необходимых документов. При этом все понесенные затраты, связанные с этим этапом, в случае подтверждения целесообразности финансирования инвестиционного проекта включаются в состав затрат, предшествующих началу производственного процесса, и впоследствии должны быть отнесены к амортизационным отчислениям.

Существенную роль в принятии решения об осуществлении прямых инвестиций играет срок окупаемости инвестиционного проекта.

Срок окупаемости инвестиционного проекта равен периоду времени от дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда все затраты по проекту окупятся, и инвестиционный проект начнёт приносить прибыль.

В данном разделе поговорим о видах объектов для размещения средств. Это и экономические инвестиционные проекты, и прочие направления для вложения финансов.

Итак, виды инвестиционных проектов имеют 5 критериев отбора. Первоначально они делятся по инвестиционным целям:

• Наращивание объема производства определенного продукта;
• Увеличение линейки продуктового изделия;
• Повышение качественных характеристик выбранного продукта;
• Оптимизация затрат на изготовление требуемых изделий;
• Социальная направленность.

Далее инвестиционные проекты, если говорить кратко, разделяют по количеству времени, затраченному на инвестирование:

• Долговременное размещение финансов — от 3 лет.
• Среднесрочное вложение средств — до 3 лет.
• Кратковременное размещение капитала — до 1 года.

Понимание понятия «инвестиционного проекта» также имеет отношение и к объему вложенных средств. Так, виды инвестиционных проектов имеют следующее разделение по количеству вложений:

• Большой инвестиционный объем от $1 млн. В качестве направления для инвестирования выступают огромные предприятия для насыщения спроса на локальном и внешнем рынках.
• Средний объем инвестиционных средств — до $1 млн. Обычно это локальные проекты, направленные на модернизацию производства определенных продуктов.
• Малочисленные инвестиции — до $100 тыс. Чаще всего предназначаются для увеличения объемов выпускаемой продукции. Обычно размещаются на небольшой срок.

Далее инвест-проекты делятся по своей направленности:

• Проекты коммерческого характера, направленные на извлечение дохода. То есть экономические инвестиционные проекты.
• Социальная направленность, предназначающаяся для улучшения жизни населения.
• Проекты, имеющие отношение к экологии.
• Иные проекты.

Если брать за основу позицию инвестора, то дальнейшее разделение выглядит следующим образом:

• Гос. производственные организации.
• Коалиционное производство.
• Иностранные вкладчики.

Прединвестиционная стадия это начало любого цикла инвестирования. Именно поэтому ее в некоторых источниках принято называть начальной или предшествующей инвестициям.

Данная фаза инвестиционного цикла включает в себя спектр работ по сбору и анализу информации по потенциальному объекту инвестирования, принятию решения о целесообразности осуществления инвестиций, а также подготовке пакета необходимой документации.

Инвестиционная стадия является основной для успешной реализации проекта. Совокупный размер инвестиций здесь обычно стремится к показателям 75–90% от намеченного общего объема вложений.

В зависимости от рассматриваемого объекта инвестирования реализация инвестиционной стадии может включать в себя совершенно различный набор действий, а также затрат труда и времени.

Начало ликвидационной стадии может быть обусловлено несколькими различными причинами. Во-первых, она может стартовать после того, как все возможности дальнейшего развития инвестиционного проекта были исчерпаны. Во-вторых, ее может спровоцировать выгодное коммерческое предложение, поступившее владельцу актива от стороннего инвестора. В-третьих, инвестирование может быть свернуто в вышеописанной ситуации, в которой имеющийся проект не оправдывает ожиданий.

Ликвидационная стадия для инвестора всегда бывает дополнительно сопряжена с анализом информации, полученной в ходе реализации проекта. Результатом этого должны стать конкретные выводы о допущенных ошибках и неточностях, которые не позволили извлечь из актива максимальную прибыль. Такая аналитическая работа проводится для того, чтобы в дальнейшем инвестор более успешно реализовывал будущие инвестиционные проекты.

Этапы реализации инвестиционного проекта

Как и всякий инвестиционный проект, строительство любого объекта (за исключением, конечно, тех, что не попадают в категорию рыночных — военных, социальных и прочих) предполагает определенные стадии и формы работы вкладываемого в него капитала.

В общем виде эти стадии состоят из нескольких функциональных блоков, которые хорошо всем известны из курса менеджмента:

1. Целеполагание инвестора
2. Выбор инвестором инвестиционной стратегии на рынке
3. Планирование реализации проекта, в том числе изучение рынка, конкуренции, технологий
4. Реализация проекта
5. Контроль выполнения поставленных целей.

Надо признать, что такая общая схема реализации проектов в строительной области не раскрывает полностью всех особенностей инвестиций в этот вид бизнеса. На практике, в частности в секторе девелопмента (современная терминология, характеризующая именно инвестиционную направленность возведения объектов недвижимости в коммерческом секторе), используются вполне современные методики реализации проектов, начиная от планирования и заканчивая введением в эксплуатацию.

В общем виде функциональная схема реализации строительства инвестиционного проекта состоит из несколько блоков, как это показано на рисунке 1.

Строительный бизнес во все времена был достаточно прибыльным видом бизнеса. Это объясняется некоторыми факторами. Во-первых, это постоянный спрос. Люди перемещаются в города и спрос на многоквартирные дома постоянно растет. Во-вторых, это крупные объёмы и соответственно большая потенциальная прибыльность данного бизнеса. Примерный срок окупаемости строительства многоквартирного дома составляет 20 месяцев, начиная со старта продаж квартир, точка безубыточности приходится уже на второй месяц продаж.

Для организации данного бизнеса потребуются не только крупные финансовые вложения, но и достаточно большие человеческие ресурсы. Для быстрой и эффективной работы по возведению здания потребуется нанять в штат 111 человек. Большая часть из них — строители и разнорабочие. Также для возведения здания потребуется арендовать земельный участок у города. Минимальная площадь составляет 10 гектар.

Общая площадь жилого дома будет составлять 16 000 м2. Из них 12 000 м2 будут жилого помещения и 4 000 м2 коммерческие площади (с учетом коэффициента потерь площадей 30%). Средняя себестоимость строительства 1 м2 составляет 13 500 руб./м2. Маржинальность данного бизнеса составляет от 30 до 40%. В результате финансовые показатели проекта будут следующие:

Первоначальные инвестиции — 251 905 000 рублей

Ежемесячная прибыль — 12 500 000 рублей

Срок окупаемости — 45 месяцев

Точка безубыточности — 26 месяцев

Рентабельность продаж — 240%

Первой необходимостью для человека является потребность в жилье. Спрос на жилую недвижимость постоянно расте. Об этом свидетельствует постоянный рост продаж, так и увеличивающийся ввод в эксплуатацию новых зданий. Поэтому вложение средств в строительство многоэтажных домов является прибыльным и перспективным видом бизнеса.

Основным видом деятельности предприятия будет строительство и продажа жилой и коммерческой недвижимости, а также управление этими домами после строительства.

Для данного бизнес-плана общая высотность здания составляет 10 этажей. Дом включает 5 подъездов. На каждом этаже расположено 3 квартиры: 1 однокомнатная квартира, площадью 35 м2, 1 двухкомнатная квартира — 60 м2 и 1 трехкомнатная квартира — 90 м2. Строить необходимо монолитный дом. Это позволит существенно снизить затраты и ускорить процесс строительства.

Для открытия и начала строительства необходимо собрать разрешения и подготовить техническую документацию. Важным фактором является наличие профильного образования. Для директора и прочих сотрудников фирмы наличие профильного образования является обязательно. Без этого компания не сможет получить лицензию на допуск к работам по инженерным изысканиям, составлению проектной документации, строительно-монтажным и другим работам. Допуск к этим работам необходимо получать у саморегулируемой организации (СРО).

Первоначально организации необходимо выбрать земельный участок. Поиск земельного участка проще всего начинать с изучения Градостроительного плана города. Это позволит наиболее точно определить территории, где можно предусмотрено строительство многоквартирных домов. Следующим этапом необходимо проверить, кому принадлежит земельный участок. Это могут быть как земли, принадлежащие государству, так и частные земли. В случае с государственной землей вам необходимо заключить договор аренды или приобрести землю на торгах (в случае проведения аукциона).

Далее компания может приступать к работе над проектной документацией. Проектная документация играет решающую роль для получения разрешения на строительство от государственной экспертизы по строительству. Средний срок составления проектной документации составляет 6 месяцев. Разрабатывать план и дизайн-проект необходимо в соответствии с выдержкой из Архитектурного бюро и проекта планировки территории.

Для строительной компании главными факторами успеха являются скорость и качество строительства, а также скорость реализации построенных площадей.

Так как первые два фактора в большей степени зависят от проектной и строительной команды, то за скорость реализации построенных площадей отвечают менеджеры по продажам и рекламная кампания.

Для того, чтобы составить эффективную рекламную кампанию, бизнесу необходимо определиться с целевой аудиторией.

Основной аудиторией жилой недвижимости являются физические лица. Они будут выбирать жилье для проживания. Другой категорией является бизнес. Это могут быть как физические лица, которые приобретают квартиры для сдачи в аренду, так и предприниматели, покупающие коммерческие площади для ведения бизнеса.

Главным факторами, определяющий скорость реализации, являются условия продажи. Для увеличения продаж необходимо использовать различные акции, привлекательные кредитные условия от банков-партнеров, бонусы в виде стандартизированного ремонта.

При начале продаж обязательно продумайте политику и этапы проведения данных акций.

Для стабильных продаж потребуется создать эффективную и грамотную маркетинговую стратегию, и рекламную кампанию. Подготовкой рекламной кампании будет заниматься рекламное агентство на аутсорсинге.

Для эффективного продвижения необходимо использовать все рекламные каналы, как оффлайн, так и онлайн. Это позволит охватить наибольшую аудиторию и повысить динамику продаж.

К основным оффлайн каналам можно отнести:

• реклама на городских стендах и билбордах
• реклама на телевидении
• реклама на радио
• реклама на городском транспорте
• реклама в городских и российских журналах

Данные каналы продвижения относятся к традиционным каналам продвижения. Стоит отметить, что для данного вида бизнеса они не теряют своей актуальности и показывают высокую отдачу.

К основным онлайн каналам можно отнести:

• контекстная реклама
• баннерная реклама на профильных сайтах
• реклама на бизнес-порталах и онлайн-версиях журналов.

Данные каналы также являются эффективными и позволят охватить еще более широкую аудиторию из соседних городов.

В результате рекламная кампания должна содержать четкий маркетинговый план и определять этапы каждого канала.

Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

• документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

• бизнес-план (описание практических действий);

На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

Этап состоит из последовательности манипуляций по подготовке решения о вхождении в проект. Это – поиск проектов с одновременным проведением экспресс-оценки, выбор перспективного проекта и дальнейшее проведение в отношении выбранного проекта комплексной проверки. Комплексная проверка включает в себя спектр взаимосвязанных операций, в том числе, уточняющую подробную оценку проекта, проведение переговоров и достижение договоренностей с продавцом прав по проекту, а также предварительных договоренностей с администрацией и финансовыми учреждениями. Проект на данном этапе имеет многовариантный потенциал развития, поэтому крайне важно корректно оценить проект, выбрав наиболее эффективный сценарий его дальнейшего развития. Ошибки на данном этапе могут привести при худшем сценарии к вхождению в убыточный или даже нереализуемый проект. В лучшем случае, результатом ошибок является отказ компании от эффективных проектов — права по их развитию переходят к конкурентам. Этап завершается принятием решения о вхождении в проект.

Этап содержит комплекс операций по подготовке и утверждению распорядительными документами администрации общей концепции проекта и порядка его развития. Он также связан с окончанием формирования компанией необходимой (права на активы, являющиеся основой для развиваемого проекта) и достаточной (права, дающие возможность развития проекта в объемных и функциональных показателях, согласованных с администрацией) правовой установки, фиксирующей ее участие в проекте. Проект на данном этапе не обладает устойчивым развитием и подвержен широкому спектру рисков. Ошибки, допущенные на данном этапе, часто имеют тяжелые финансовые последствия. На данном этапе начинается реализация активных действий, обеспечивающих привлечение проектного финансирования на следующем этапе. Этап завершается выпуском распорядительного документа администрации, фиксирующего показатели проекта, а также права и обязанности его участников по реализации проекта.

Этап состоит из широкого спектра операций по строительству объекта и реализации его коммерческих площадей. Закрытию проекта предшествует оформление прав собственности и завершение расчетов с бюджетом, контрагентами и трудовым коллективом.

При реализации проекта динамически взаимодействуют 3 главных производственных процесса – девелопмент, строительство и коммерческая реализация результатов развития проекта. Приведенный ниже рисунок иллюстрирует это взаимодействие в привязке к этапам развития проекта См. также соображения о взаимодействии подразделений, изложенные в Главе «Структура девелоперской компании. Особенности взаимодействия производственных подразделений при развитии проектов». Представленное изображение также отражает реальную загрузку при развитии проекта соответствующих подразделений внутри компании — девелопмента, строительства и коммерции. Относительная интенсивность представленных процессов (вертикальная шкала) является результатом анализа практики реализации обширного ряда проектов, часть которых уже реализована, а другая часть находилась в процессе реализации на момент написания настоящей книги.

Максимальная загрузка управления девелопмента имеет место на допроектном, предпроектном и проектном этапах. На этапе строительства и коммерческой реализации интенсивность операций падает, ограничиваясь типовыми циклическими процедурами (актуализации, учет, контроль, планирование, согласования и пр.).

Минимальная загрузка коммерческого управления формируется за счет ограниченного объема операций консультационного и согласовательного свойства на этапах в интервале от допроектного до проектного. Эти операции являются базисом для последующей резко возрастающей к концу проектного этапа активности коммерческого подразделения по реализации коммерческих площадей, являющихся результатом развития проекта.

Минимальная загрузка строительного управления (в силу отдельных консультационно-согласовательных операций) на допроектном этапе, плавно возрастает по мере развития проекта за счет большого количества подготовительных операций, сопровождающих работы по проектированию стадии «П» и строительство, достигая на рубеже проектного этапа и этапа строительства и коммерческой реализации максимальных значений.

амортизационные отчисления (на полное восстановление первоначальной стоимости и капитальный ремонт), расходы на текущий ремонт, на эксплуатацию внутренних санитарно-технических систем (отопление, вентиляция и непроизводственное водоснабжение и канализация), на санитарно-гигиенические работы (уборка полов и стен, протирка остекления окон и фонарей, уборка снега с кровли), на электроосвещение, на эксплуатацию пассажирских лифтов;

Организация инвестиционно-строительных процессов

амортизационные отчисления (на полное восстановление и капитальный ремонт), расходы на текущий ремонт, на отопление, электроосвещение, уборку полов и стен, протирку остекления, уборку снега с кровли;

амортизационные отчисления (на полное восстановление и капитальный ремонт), расходы на текущий ремонт, на вентиляцию, электроосвещение, уборку полов, откачку воды;

1. Предприятия по добыче нефти мощностью 500 тыс. т/год и более.

2. Предприятия по добыче природного газа мощностью 500 млн. куб. м/год и более

3. Нефтеперерабатывающие заводы и установки для газификации и сжиганию угля или битуминозных сланцев производительностью 500 т/сутки и более.

4. Тепловые электростанции и другие установки для сжигания тепловой мощностью 300 МВт или более, а также атомные электростанции и другие сооружения с ядерными реакторами (за исключением исследовательских установок для производства и конверсии расщепляющихся и воспроизводящих материалов, максимальная мощность которых не превышает 1 кВт постоянной тепловой нагрузки).

5. Золоотвалы ТЭЦ и котельных с объемом золы 100 тыс. куб. м/год и более.

6. Установки для извлечения, переработки и преобразования асбеста и асбестосодержащих продуктов с годовой мощностью:

(1) асбестоцементных продуктов — 20 тыс. т и более;

(2) фрикционных материалов — 50 т и более;

(3) других видов применения асбеста — 200 т и более.

7. Предприятия химической промышленности всех видов.

8. Производство целлюлозы и бумаги мощностью 200 т/сутки и более.

9. Крупные склады для хранения 50 тыс. куб. м и более нефтяных, нефтехимических и химических продуктов.

10. Микробиологические производства.

11. Крупные производства строительных материалов (цемент, стекло, известь, керамика).

12. Крупные установки для доменного и мартеновского производства и предприятия цветной металлургии:

(1) спекание, обжиг прокаливание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи;

(3) установки для производства чушкового чугуна и нерафинированной стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для производства стали из металлолома мощностью 200 тыс. т/год и более;

(5) установки для обработки цветных тяжелых металлических руд мощностью 100 тыс. т/год и более;

(6) установки для производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

13. Крупные установки и предприятия черной и цветной металлургии:

(1) окомкованиеи спекание железной руды в установках мощностью 1 млн. т/год и более;

(2) все коксовые печи и коксохимические производства;

(3) установки для производства чугуна и стали мощностью 1 млн. т/год и более;

(4) установки для обработки руд тяжелых цветных металлов, производства, извлечения или обработки цветных металлов, их соединений или других сплавов термическими, химическими или электролитическими методами мощностью 100 тыс. т/год и более.

14. Установки по производству, обогащению, регенерации ядерного топлива, объекты и/или полигоны по удалению и переработке радиоактивных отходов, боеприпасов и реактивных отходов, установки по производству радиоизотопов.

15. Объекты использования ядерно-взрывной технологии.

16. Крупные ускорительные комплексы для получения интенсивных пучков элементарных частиц и высокоэнергетичных ядер.

17. Медицинские центры, осуществляющие в широких масштабах радиоизотопные диагностические и терапевтические процедуры.

18. Космодромы, аэропорты, аэродромы, объекты и/или полигоны для испытаний, утилизации, уничтожения и захоронения (затопления) химического оружия, ракетных топлив.

19. Объекты и/или полигоны термической, химической переработки, утилизации и захоронения нерадиоактивных отходов.

20. Строительство автомобильных дорог, автострад, трасс для магистральных железных дорог дальнего сообщения и аэропортов с длиной основной взлетно-посадочной полосы 1500 м и более.

21. Метрополитены.

22. Нефте- газопроводы с трубами диаметром 600 мм и более.

Последовательность работы по оценке эффективности инвестиционного проекта, независимо от его отраслевой принадлежности и степени сложности:

выполнение предварительных расчетов, выявление «узких мест» проекта;

выполнение окончательных расчетов, развернутый анализ полученной информации;

интерпретация результатов анализа и подготовка заключения о целесообразности осуществления проекта.

При подготовке раздела необходимо:

учитывать налоговую, амортизационную, кредитную и таможенную политику, проводимую государством и местными органами власти;

обеспечивать защиту интересов всех участников инвестиционного проекта, а также общенациональных интересов (интересов региона).

В настоящем Пособии рассматриваются инвестиционные проекты, связанные с капиталообразующими затратами (капитальными вложениями).

Капиталообразующие затраты определяются как сумма средств, необходимых для строительства (расширения, реконструкции, модернизации) и оснащения оборудованием инвестируемых объектов, расходов на подготовку капитального строительства и прироста оборотных средств, необходимых для нормального функционирования предприятий.

Они включают в себя: затраты на предпроектные и проектно-изыскательские работы; затраты на приобретение права пользования земельным участком и его обустройство; строительство зданий и сооружений; приобретение, доставку и монтаж машин и оборудования; приобретение прав на использование технологического процесса и технических средств, запатентованных другими предприятиями, организациями или лицами; затраты на сооружение объектов производственной и социальной инфраструктуры ; затраты по созданию начального запаса оборотных средств ; затраты на природоохранные мероприятия, стоимость компенсации причиненных окружающей среде ущербов (например, для гидроузлов стоимость компенсации затапливаемых водохранилищем земель и хозяйственных объектов); непредвиденные расходы и некоторые другие затраты.

Необходимость учета затрат в объекты инфраструктуры определяется их высоким удельным весом в общей сумме капиталовложений. Нередко эти затраты превышают в 1,5 — 2 раза капиталовложения в основное производство.

В ряде отраслей (например, в гидроэнергетике) при проведении экономических расчетов могут не учитываться затраты по созданию начального запаса оборотных средств в случае их небольшой величины.

Более подробный состав капитальных затрат устанавливается в соответствующих отраслевых методиках.

Порядок определения стоимости строительства зданий и сооружений на стадии предпроектных разработок изложен в СП 81-01-94, а также в четвертом разделе Порядка определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введенного в действие письмом Госстроя России от 29.12.93 г. N 12-349.

Общие инвестиционные издержки определяются путем суммирования стоимости всех компонентов инвестиций (статей затрат), рассматриваемых в разделах 3-9 Пособия, и сводятся в таблицу 10.1. В этой таблице по каждой статье затрат указываются:

величина инвестиционных затрат (в денежных единицах);

начало (год) инвестирования средств;

период амортизации (количество лет, в течение которых амортизируется данная статья затрат);

норма амортизации.

При определении в таблице 10.1 стоимости прочих работ и затрат, не учтенных в соответствующих разделах настоящего Пособия, следует использовать рекомендации, приведенные в приложении 9 Порядка [57], а также в соответствующих отраслевых нормативных и методических документах.

Основная задача анализа инвестиционных издержек — выявление имущественной и финансовой структуры и разработка предложений по ее улучшению.

При анализе имущественной структуры инвестиционного капитала важно выявить удельный вес реального основного капитала (т.е. отношение стоимости оборудования, производственных зданий и сооружений к суммарной величине основного и оборотного капитала) и сопоставить его с показателями эффективно работающих аналогичных предприятий и производств. Результаты анализа оформляются в виде таблицы 10.4.

Анализ финансовой структуры инвестиций, который осуществляется при рассмотрении возможных вариантов организации финансирования, сводится к определению доли собственных и заемных средств в общем объеме инвестируемого капитала по каждому из альтернативных вариантов схемы финансирования проекта, а также к определению финансовых последствий их использования для предприятия — объекта инвестиций. Его результаты учитываются при формировании рациональной схемы финансирования и анализе финансовой состоятельности проекта.

Реализация инвестиционного проекта

Коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Коммерческая эффективность может рассчитываться как для проекта в целом, так и для отдельных участников с учетом их вкладов.

Укрупненный алгоритм оценки коммерческой эффективности включает следующие процедуры:

расчет потока и сальдо реальных денег по всем видам деятельности предприятия: инвестиционной, производственной (или операционной) и финансовой в каждом периоде осуществления проекта;

определение приемлемости инвестиционного проекта в зависимости от величины сальдо накопленных реальных денег;

расчет интегральных показателей эффективности по каждому варианту инвестиционного проекта;

сравнительный анализ показателей эффективности и выбор наилучшего варианта по заданным критериям.

Другие названия — Cash Flow, поток наличности, поток денежных средств.

Под потоком реальных денег понимается разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и производственной деятельности предприятия в каждом периоде осуществления проекта (на каждом шаге расчета). Поток реальных денег выступает в расчетах коммерческой эффективности в качестве эффекта на t-ом шаге (Эt).

Необходимым условием для принятия инвестиционного проекта является положительность сальдо накопленных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затраты или получает доходы.

Порядок расчета потока и сальдо реальных денег подробно рассмотрен в [37] и в пояснениях к разделу 10, изложенных ниже.

Для сравнения различных инвестиционных проектов (вариантов проекта) и обоснования размеров и форм участия в их реализации рекомендуется использовать показатели, приведенные в таблице 2.10.2.

Показатели, используемые для сценки и анализа эффективности инвестиционных проектов с точки зрения коммерческих интересов инвестора и других участников

Таблица 2.10.2

От качественного осуществления первой стадии зависит осуществление проекта, ведь здесь происходит оценка возможности его реализации. В расчет берутся юридические, производственные и маркетинговые аспекты. В качестве исходной информации используются сведения о макроэкономическом окружении проекта. Непременно учитываются существующие налоговые условия, имеющиеся в распоряжении технологии, а также предполагаемые рынки сбыта готового товара или услуги. Таких моментов может быть масса, они зависят от типа выбранного бизнеса.

Результатом работы на первом этапе должно стать готовое структурированное описание выбранной идеи проекта, а также точный временной график, в который он будет осуществлен.

Прединвестиционная стадия инвестиционного проекта включает в себя несколько этапов. Первым из них является поиск концепций для возможных инвестиций.

Перед этой стадией инвестиционного проекта в качестве задачи ставится разработка бизнес-плана. В данном документе обязательно должны быть прописаны все аспекты создаваемой коммерческой организации с анализом возможных проблем, которые могут возникнуть в будущем, и определением путей их решения.

Структура такого проекта должна быть четко определенной. В него могут быть включены такие разделы (в них анализируются возможные решения проблем в указанных сферах):

• Производится тщательное изучение существующего потенциала рынка и мощностей производства, которые необходимы для того, чтобы обеспечить запланированный объем выпуска товаров.

• Анализ структуры, а также размера имеющихся или возможных накладных расходов.

• Принимаются во внимание технические основы производственной организации.

• Возможность размещения новых объектов производства.

• Объемы ресурсов, которые используются для производства.

• Правильная организация рабочего процесса, а также оплата труда рабочих.

• Финансовое обеспечение проекта. В данном случае принимаются во внимание нужные для инвестиций суммы, а также вероятные затраты на производство. Также в таком разделе прописываются способы получения инвестиционных ресурсов, а также возможная достижимая прибыль от таких вложений.

• Юридические формы существования созданного объекта. Это относится к организационно-правовой части.

На данном этапе проводится очень точная подготовка документов для финансового и технико-экономического обоснования проекта, благодаря которым обеспечивается альтернативное рассмотрение возможных проблем, которые связаны со многими аспектами инвестиций:

• коммерческими;

• техническими;

• финансовыми.

На этой стадии инвестиционного проекта крайне важным является определение масштабов проекта (это может быть количество продукции, которая планируется к выпуску, или показатели в сфере услуг). Очень важна на этой стадии работ постановка задачи. Все виды работ планируются очень точно. Более того, указываются все работы, без которых реализация проекта будет невозможна.

Именно здесь оценивается эффективность инвестиций, а также определяется возможная стоимость капитала, который может быть привлечен. В качестве исходной информации используются:

• производственные затраты, которые имеются в данное время;

• график вложений капитала;

• необходимость оборотных средств;

• ставка дисконтирования.

Результаты чаще всего предоставляются в виде таблиц, в которых показывается эффективность инвестиций.

После этого выбирается наиболее подходящая схема финансирования проекта, а также оценка эффективности вложенных инвестиций с точки зрения владельца проекта. Сделать такую документацию невозможно без информации о графиках оплаты кредитов, процентных ставках, а также о дивидентных выплатах.

Основные стадии инвестиционного строительного проекта: общая характеристика

В самом общем классическом определении понятие «инвестиционный проект» (далее по тексту — ИП) — это совокупность операций (финансовых, организационных, технических и кадровых), сконцентрированных на достижении определенной цели.

Они требуют для своего осуществления материальных (финансовых, капитальных и интеллектуальных) вложений или инвестиций. Если для достижения этой цели необходима реализация нескольких инвестиционных проектов, то комплекс таких проектов, объединенных единой целью, называется инвестиционной программой, мультипроектом.

Чтобы реализовать ИП на практике, потребуется, кроме целей и желаний инвестора, привлечение ряда участников и специалистов.

Такими могут быть следующие участники:

• заказчик или бенефициар ИП. Тот, кто непосредственно заинтересован в выгоде от реализации. Это может быть частное лицо, корпорация, государство, городская администрация и даже общественная организация;
• инвестор — это тот, кто своими деньгами, материальными или интеллектуальными активами прямо или косвенно финансирует ИП;
• исполнитель или подрядчик — частное лицо (группа лиц) или организация, непосредственно выполняющее работу или ТЗ по воплощению ИП в реальность;

Классификация инвестпроектов может быть проведена по множеству оснований и критериев. Существуют различные типы проектов — финансовые, капитального строительства и даже социальные. В российской инвестиционной и деловой практике принята следующая классификация инвестиций и проектов.

Общая системная классификация инвестиционных проектов в таблице.

ИП как документ, предназначенный для инвесторов, других ключевых участников инвестиций, должен ответить на вопросы:

• насколько выгодно вложить деньги именно в этот проект;
• сколько это будет стоить;
• как быстро окупятся вложения;
• какие для этого нужны инвестиционные ресурсы;
• кто будет процессом управлять;
• какие риски и гарантии для инвесторов.

Общая схема ИП выглядит как проект бизнес-плана:

1. Резюме проекта или инвестиционный меморандум, где в краткой форме приводятся все основные параметры ИП
2. Маркетинговое исследование рынка — будет ли востребована продукция компании, ее услуги и т. п.
3. Техническое обоснование проекта — что и как нужно построить, какое требуется оборудование, где его приобрести.
4. Описание всей организационной схемы, модель управления ИП, распределение полномочий, менеджмент, персонал — его найм и оплата
5. Финансовая модель всего ИП — как будут работать деньги, когда будет пройдена точка безубыточности, расчет основных финансовых показателей.
6. Оценка инвестиционных рисков, методы работы с ними, страхование, альтернативные варианты на случаи наступления форс-мажорных обстоятельств.
7. Приложения, технические расчеты, финансовая и правовая информация, рекомендации экспертов и аналитиков, что необходимы для оценки инвесторами ИП.

Алгоритм реализации любого инвестиционного проекта предусматривает:

1. Идея ИП, ее поиск и разработка в конкретных показателях, например, построить солнечную электростанцию для коттеджного поселка.
2. Изучение способов, как инвестпроект осуществить — построить самим, нанять компанию-подрядчика или купить готовую станцию «под ключ».
3. Поиск финансирования, например, выбор варианта покупки готовой станции, ее монтажа на месте. Соответственно оптимальными способами финансирования может быть либо сбор денег с жителей поселка, либо получение кредита в банке.
4. Подготовка документации, получение разрешений, юридическое сопровождение, поиск компании-подрядчика.
5. Реализация проекта.
6. Получение прибыли от инвестированных средств. В данном случае — в виде экономии платы за электроэнергию и в дальнейшем поставка ее для соседних коммунальных потребителей, соседнего поселка.
7. Финальная оценка эффективности вложенных средств.

Похожие записи:

• Как работают ЗАГСы в январе 2021 в Самаре
• Какой косгу для программного обеспечения в 2021 году
• Ндфл гражданам украины в россии 2021