Управление корпоративным недвижимым имуществом

• Авторы
• Резюме
• Файлы
• Ключевые слова
• Литература

Особенности управления корпоративной недвижимостью

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Плюсы

• постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
• стабильный и высокий доход;
• возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

• высочайший уровень ответственности;
• широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
• возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
• необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

Особенности управления коммерческой недвижимостью

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

• правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
• экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
• техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

• проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
• комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
• разработки экономически обоснованного технического задания;
• проектирования и организации производственных систем;
• разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
• разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
• проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
• оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

• организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
• заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
• организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
• осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
• организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
• обеспечивает работу инженерно-технических систем;
• занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
• После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
• управлением инфраструктурой здания;
• руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
• контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
• ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы.
• Итог. Оценка полученных результатов.

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

• распределяет финансовые потоки;
• анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
• контролирует стабильное поступление арендных платежей;
• поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
• ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

• следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
• вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
• обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
• организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
• содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Управление торговой недвижимостью

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

• постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
• имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
• системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

• собственники, пользователи и владельцы имущества;
• инвесторы;
• арендаторы;
• агенты недвижимости;
• учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
• госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

• Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

• Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

• Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

• Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Плюсы:

• рост в сфере рынка недвижимости обуславливает престиж профессии и востребованность специалистов в этой области;
• стабильный и высокий доход;
• возможность постоянного карьерного роста.

Минусы:

• огромная ответственность;
• широчайший круг обязанностей, который в больших компаниях делегируются нескольким сотрудникам;
• возможные конфликтные ситуации и недовольства со стороны собственников и арендаторов;
• необходимость общения с представителями различных структур на высоком уровне.

Недвижимость в России – это один из главных активов, в который люди охотнее всего вкладывают деньги. Если на Западе предпочитают другие варианты с более высоким уровнем дохода, то в России в приоритете – снижение рисков.

В таком способе вложения средств можно выделить 2 основных направления. Первый касается жилой недвижимости. Здесь всё достаточно просто: нужно найти квартиру, купить, привести в порядок при необходимости, начать сдавать. Всё управление сводится к тому, чтобы делать периодически ремонт, искать арендаторов, контролировать жильцов и своевременность поступления от них оплаты.

Фактически, с описанной задачей в отношении обычных квартир, как правило, справляются сами владельцы. И это вполне реально, даже если таких объектов – несколько.

Ситуация также меняется, когда речь идёт об управлении коммерческими объектами. В данном случае возникает множество вопросов, для решения которых может понадобиться привлечение профессионалов. Это:

• перевод подобной собственности в состав нежилого фонда;
• проведение оценки стоимости силами экспертов;
• заключение договоров с арендаторами и проработка возможности субаренды;
• формирование налоговой и бухгалтерской отчётности;
• заключение договоров с клининговой компанией;
• прохождение проверок от пожарной службы;
• решение вопроса обеспечения санитарной безопасности;
• установление специального режима въезда на территорию и выезда с неё;
• оформление соглашения с охранной компанией;
• привлечение инвесторов и заёмных средств;
• постройка новых объектов торговой недвижимости на имеющемся участке;
• постановка объектов на баланс, а также снятие;
• решение различных правовых вопросов, в том числе и разбирательство в возникающих конфликтах.

Между управлением коммерческой недвижимостью и жилой есть существенная разница. Дело в том, что сдача в аренду торговой площади уже является предпринимательской деятельностью. Следовательно, собственнику нужно зарегистрироваться как ИП или открыть ООО. А вот владелец жилой квартиры сегодня может, например, оформиться как самозанятый.

В любом случае владельцу без официальной регистрации не обойтись. К тому же это влияет на успех бизнеса. Арендаторам будет спокойнее, если они понимают, с кем именно заключают договор, пусть даже и не лично, а через посредника.

Для эффективного управления торговой недвижимостью очень важно постоянно следить за изменением цен на рынке. Поэтому вам понадобится время от времени заказывать оценку таких активов (или производить её силами имеющихся экспертов).

Желательно информацию обновлять каждый год, чтобы у вас перед глазами были актуальные данные. Подобные сведения помогут корректировать бизнес-план, составить грамотно бюджет. Кроме того, при резких колебаниях можно будет изменить и арендную плату, причём обоснованно!

Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.

В отношении торговой недвижимости большое значение имеет поддержка функционирования таких объектов. Если собственник сдаёт в аренду квартиру, то уборкой и даже мелким текущим ремонтом стандартно занимаются жильцы.

В отношении коммерческой недвижимости ситуация другая. Разумеется, каждый арендатор будет сам поддерживать порядок на занимаемой им площади. Но ремонтом обычно занимается собственник. Также ему нужно следить за состоянием общей зоны.

Всё это требует постоянного контроля и расходов. И поскольку собственникам нередко проблематично заниматься указанными вопросами лично, то владелец обращается к управляющей компании. Делегирование позволяет добиться высокого уровня функционирования такого объекта и заметно сэкономить время.

Управление торговой недвижимостью (управление коммерческими объектами), как уже и говорилось выше, направлено на то, чтобы такая собственность приносила максимальный доход. А это возможно не только с ростом прибыли, но и с уменьшением себестоимости. В данном случае сокращение расходов происходит по следующим направлениям:

• налоговая оптимизация – можно выбрать оптимальный режим налогообложения или, например, оспорить кадастровую стоимость такого имущества, если показатели завышены;
• выполнение части задач своими силами – собственник может лично заниматься текущим ремонтом или, например, контролем за конкретной сферой;
• периодическое перезаключение договоров о клининговом обслуживании на более выгодных условиях – такая смена позволяет чаще пользоваться льготами и бонусами, которые могут предоставляться на первое время, добиваться скидок и прочего;
• анализ оказываемых арендаторам услуг и отказ от невостребованных;
• смена схемы предоставления площади в аренду. Например, часть пространства можно сдавать не на постоянной основе, а по суткам – для проведения конференций, презентаций, семинаров, коротких выставок и прочего. Или же создать зону, в которой будут работать фрилансеры с почасовой оплатой;
• использование услуг начинающих специалистов с низкой оплатой на условиях рекламы. Многие начинающие дизайнеры, к примеру, способны работать довольно грамотно. Но о них никто не знает. Вы можете предложить их рекламировать после того, как объект будет закончен.

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

• арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
• возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

• амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
• доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

Рассмотрим далее основные компоненты Модели (Рис. 2 — 9), которые имеют формат графических моделей и информационных справочников (иерархических списков). Предлагаем для самооценки уровня зрелости (детализации и проработки) модели собственного агентства недвижимости заполнить чек-лист (Таблица 1).
Шкала для оценок следующая:

• 0 — отсутствует / не разработано / не используется;
• 1 — частично разработано / давно не актуализировалось / редко используется;
• 2 — разработано и отвечает требованиям / активно используется.

Результаты согласно средней оценке:

• 0 — 0.66: низкий уровень зрелости;
• 0.66 — 1.33: средний уровень зрелости;
• 1.33 — 2: высокий уровень зрелости.

Доверительное управление недвижимым имуществом

• Задачи: общие и специфические
• Основные характеристики системы CAFM
• Средства автоматизации требующие внимания
• Функционал современных систем
  • Управление портфелем недвижимости
  • Управление арендой недвижимости
  • Управление эксплуатацией недвижимости
  • Управление использованием недвижимости
  • Управление переездами
  • Управление активами
  • Управление сервисным обслуживанием
• Цели и эффективность внедрения CAFM-систем
• CAFM в России
• Кто платит?
• Как выбирать, как реализовывать
• Кратко об истории возникновения
• Автор
• См. также
• Ссылки

Какие же конкретные цели и задачи должны заинтересовать наших клиентов для инвестиций в CAFM? Некоторые общие цели характерны для внедрения практических всех информационных систем. Это эффективное управление информацией (здания, площади, оборудование, инфраструктура, процессы); создание бизнес-процессов (учет, эксплуатация, контроль расходов, управление рисками); повышение, контроль их качества и эффективности на всем жизненном цикле активов.

Для принятия решения об инвестициях клиенты хотят четко представлять себе и конкретные задачи для своей специфики. Надо сказать, что они существенно зависят от отношения к управляемому активу (объекту недвижимости). Например, для предприятий основной задачей является сокращение операционных расходов, для владельца коммерческой недвижимости – увеличение доходности объекта от аренды.

Архитектура систем такого типа, как правило, представлена двумя обязательными элементами — база данных и графическое приложение. Их взаимодействие отражает особенности функций управления инфраструктурой недвижимости. Вопросы интеграции разнотипных приложений могут быть решены двумя путями: интеграция базы данных и графического приложения или созданием решения на основе одного из компонентов, при «бесшовном» стыке с другой частью.

CAFM-системы представлены различными технологиями и источниками информации, которые могут включать в себя системы объектно-ориентированных баз данных, автоматизированного проектирования (САПР), информационные модели зданий (BIM), интерфейсы к другим системам, таким как компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием.

Большинство CAFM-систем имеют веб-интерфейс и обеспечивают набор функций, связанных с планированием и анализом данных. Данные могут быть собраны из различных источников при помощи технологических интерфейсов или процессов обмена данных с человеком.

Система управления инфраструктурой недвижимости (Facilities Management), предназначенная для того, чтобы подразделения, сотрудники организации эффективно выполняли основные бизнес-процессы, обеспечивали достижение стратегических целей организации – в общем, это и есть система CAFM.

• Интерактивный доступ к базе данных. Данные системы – основа управления инфраструктурой недвижимости, обеспечение интерактивного доступа к базе данных — обязательный элемент системы.
• Интеграция данных. Здесь понимается способность системы многократно использовать данные различных форматов в различных алгоритмах, распознавание и конвертация внешних данных для использования в системе.
• Управление данными. Основной вопрос для системы после формирования начальной базы данных – обновление и поддержание актуальности информации с течением времени.
• Поддержка сети. Поскольку управление инфраструктурой недвижимости нуждается в доступе (в том числе, удаленном) к информации от различных пользователей и подразделений, сетевая работа приоритетна.
• Интерактивная графика. Визуализация выполняемых решений в графической среде – на плане участка, этажном плане.
• Встроенная визуализация. Способность осуществлять визуализацию двумерных этажных планов в трехмерном представлении.
• Интеллектуальная графика. Считается признаком систем современного поколения.
• Изготовление чертежей. Поддерживает возможности проектирования и/или создания планов этажей.
• Генерация отчетов. Наличие специализированных средств формирования отчетности является неотъемлемым качеством современной CAFM-системы.

Повышение эффективности управления коммерческими объектами недвижимости

• Аналитическая статистика по показателям состава и состояния недвижимости.
• Аналитическая статистика по показателям издержек и доходов.
• Аналитическая статистика по показателям использования недвижимости.
• Прогнозирование будущего состава и качества портфеля недвижимости.

• Мониторинг состава и характеристик объектов аренды.
• Бюджетное планирование арендной деятельности.
• Администрирование договоров аренды.
• Анализ издержек и эффективности арендной деятельности.

Ресурсы, обеспечивающие любой производственный процесс, складываются из совокупности возобновляемых и невозобновляемых источников материальных и нематериальных ценностей. Ресурсы воспроизводства представлены человеческим трудом, корпоративной собственностью, включающей материальные и нематериальные объекты, денежными средствами, обеспечивающими обмен и движение как самих ресурсов, так и продуктов производства.

С развитием форм интеграции связан процесс отделения непосредственных прав и функций собственника от прав и функций управляющего собственностью. В акционерном обществе, особенно с развитием открытых акционерных обществ, происходит выделение отдельной экономической функции управления капиталом, как производственным, человеческим, так и денежным.

Таким образом, право собственности означает возможность передачи объекта собственности в пользование, распоряжение или владение другим субъектам без утраты самого права собственности с установлением правил, которые те обязаны соблюдать в своей деятельности.

• Čeština
• Dansk
• Español
• Suomen kieli
• Français
• Magyar
• Italiano
• Nederlands
• Norsk
• Polski
• Português
• Română
• Svenska
• Türkçe
• Previous article
• Next article

В связи с реструктуризацией мировой экономики потребности компаний в капитале растут. В этом контексте недвижимость представляет собой важный ресурс с точки зрения финансовых потребностей компаний, наряду с работой, капиталом, технологиями и информацией. Управление этим ресурсом изменилось с традиционного управления недвижимостью на независимую сферу бизнеса или «центр прибыли» с менеджментом, близким к рынку. . Сегодня мы говорим о так называемом корпоративном управлении недвижимостью, при котором на первый план выходит прибыль или ценностный вклад в экономический успех компании. Большая часть недвижимости в Германии принадлежит компаниям.

Принимая во внимание объем связанных финансовых ресурсов, долгосрочные обязательства и неспособность исправить неправильные решения, активное и ориентированное на результат управление корпоративной недвижимостью в последние годы приобрело большое значение. Один из возможных подходов заключается в том, чтобы компании оставили управление недвижимостью, которую они используют, специалистам и сократили свои капитальные вложения в недвижимость, чтобы иметь возможность более интенсивно выполнять свои основные задачи. С этой целью собственные отделы компании, связанные с недвижимостью, передаются на аутсорсинг или привлекаются внешние субподрядчики ( изготовление или покупка ).

Цель состоит в том, чтобы увеличить прибыльность компании в целом и тем самым внести важный вклад в успех компании. CREM рассматривает недвижимость как ценный объект и стратегический ресурс. Это позволяет компаниям достичь следующих стратегических подцелей:

• Признание и реализация потенциала роста стоимости
• долгосрочная минимизация затрат на недвижимость,
• Избегание неиспользуемой, излишней или неэффективно используемой недвижимости,
• Создание возможностей для рентабельного и функционального расширения в будущем,
• Договорное право с максимальной гибкостью и минимально возможными затратами,
• Генерация денежного потока ,
• Эффективное использование налоговых льгот ,
• Оценка / предотвращение рисков .

Кроме того, важно найти оптимальные условия для развития новых локаций.

• минимально возможная вакансия,
• Расширяемость и
• Гибкость и адаптивность к изменениям в компании

найти.

Задача руководства CRE состоит в том, чтобы использовать эти возможности и извлекать из них прибыль без изменения или иного воздействия на основной бизнес компании.

• CAFM
• Интегрированная система менеджмента
• Управление государственной недвижимостью
• Управление объектами недвижимости
• Карл-Вернер Шульте , Вольфганг Шеферс (ред.): Handbuch Управление корпоративной недвижимостью. Рудольф Мюллер, Кельн, 1998, ISBN 3-481-01100-8 .
• Томас Глатте : Развитие операционной недвижимости — Закупка и использование недвижимости в корпоративном управлении недвижимостью Springer Vieweg, Wiesbaden 2014, ISBN 978-3-658-05686-5
• Томас Глатте : Важность корпоративного управления недвижимостью в общих корпоративных стратегиях Whitepaper, Атланта, Джорджия / США, 2013
• Андреас Пфнюр : Modernes Immobilienmanagement Springer, Берлин 2004, ISBN 3-540-20395-8
• Александр Мэй, Фридрих Эшенбаум , Оливер Брайтенштейн : Разработка проекта в управлении CRE Springer, Berlin 1998, ISBN 3-540-63489-4

Любой объект недвижимости проходит свои закономерные этапы жизненного цикла. Процесс управления охватывает все стадии его реализации, в том числе и те, когда он еще не существует физически либо не может использоваться по функциональному назначению (до введения в эксплуатацию). Для каждого этапа характерны свои «мероприятия».

Определяет целесообразность создания объекта недвижимости. В этот период следует обратить особое внимание на инвестиционный анализ, который является основополагающим документом при принятии управленческих решений о дальнейшем существовании проекта. Основные направления деятельности:

• анализ рынка недвижимости;
• выбор вида объекта;
• формирование стратегии проекта;
• инвестиционный анализ;
• оформление исходно-разрешительной документации.



Похожие записи:

• Очередное повышение военных пенсий в 2021 году
• Бухгалтерский баланс за 2 квартал 2021
• Крах экономики россии в 2021