Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка купли продажи недвижимости судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
| Председатель Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации |
В.Ф.Яковлев |
Судебная практика по договору купли продажи, договор купли продажи недвижимости
В ________________________ районный суд
Истец: _____________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
наследник продавца жилого помещения)
Между ______ и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала ______ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
«___» ________ _____ г. Продавец умер/умерла, что подтверждается свидетельством о смерти «___» ________ _____ г. N _____/справкой из больницы «___» ________ _____ г. N _____/заключением о смерти «___» ________ _____ г. N _____/другими документами. После его/ее смерти наследником/наследницей по завещанию/по закону является Истец, что подтверждается завещанием от «___» ________ _____ г., удостоверенным нотариусом г. ______ ________/свидетельством о рождении от «___» ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении брака от «___» ________ _____ г. N _____/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Продавцу было ______ лет, что подтверждается справкой о смерти/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдал/страдала ______: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Продавца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку ______ присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку состоял/состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял/злоупотребляла спиртными напитками (страдал/страдала хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился/находилась в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Продавца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Продавца, постоянную форму употребления им/ею спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него/нее амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Истцу было ______ лет, что подтверждается документом, удостоверяющим личность Истца (серия ______ N ______ выдан ______).
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми он страдает: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истец состоял/состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял спиртными напитками (страдал хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Истца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Истца, постоянную форму употребления им спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 2 ст. 170 ГК РФ (как притворной сделки,
прикрывающей договор займа)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). В соответствии с Договором Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
Однако Договор заключен Истцом и Ответчиком с целью прикрыть другую сделку, а именно — договор займа. Истец и Ответчик фактически не исполнили Договор. В действительности между Истцом и Ответчиком заключен договор займа. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры является притворной, поскольку:
— В день подписания Договора, «___» ________ _____ г. Истец и Ответчик подписали Соглашение от «___» ________ _____ г. N _____, по которому Ответчик обязался продать Квартиру обратно Истцу, а Истец обязался в период действия этого Соглашения и до заключения договора купли-продажи Квартиры выплачивать Ответчику денежную сумму в размере ________ равными долями ежемесячно. О расчетах Истца с Ответчиком по Соглашению от «___» ________ _____ г. N _____ свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— Истец и члены его семьи _____ не выселялись из Квартиры и продолжают в ней проживать, о чем свидетельствуют выписка из домовой книги/другие документы.
— Требования о выселении Истца из Квартиры Ответчик заявил после пропуска Истцом срока внесения ежемесячного платежа по займу, о чем свидетельствует отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/другие документы.
ИЛИ
— Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от «___» ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— После заключения Договора и переоформления права собственности на Ответчика Истец и Ответчик заключили Договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, в соответствии с которым Истец (заемщик), уже фактически не являясь собственником Квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Ответчику (заимодавцу), предоставляет Квартиру в залог.
— Истец обращался в органы внутренних дел «___» ________ _____ г. с просьбой принять меры к Ответчику, который обманным путем заставил Истца подписать Договор вместо договора залога, что подтверждается заявлением от «___» ________ _____ г. N _____/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Истца/другими документами.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по иным основаниям, в том числе:
— по ст. 168 ГК РФ (как сделки, нарушающей закон);
— по ст. 178 ГК РФ (как сделки, совершенной под влиянием заблуждения);
— по п. 3 ст. 179 ГК РФ (как кабальной сделки)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— Доверенность, выданная ранее Ответчику для совершения указанной сделки, на момент заключения договора была отозвана, таким образом, сделка была совершена неуполномоченным лицом, что подтверждается заявлением об отзыве доверенности.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
— Истец не подписывал Договор, а также расписку о получении денежных средств в оплату Договора, передаточный акт, доверенность на регистрацию перехода права собственности к Ответчику, подписи за него выполнены другим лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы/повторной/дополнительной почерковедческой экспертизы/заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению Истца/справкой эксперта о проведенном почерковедческом исследовании/другими документами/свидетельскими показаниями.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
— Истец был вынужден заключить оспариваемый договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях: продал квартиру по крайней низкой цене, не соответствующей ее рыночной стоимости/продал Квартиру, не имея другого жилья в собственности/другое, что подтверждается экспертным заключением о стоимости недвижимого имущества/другими документами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— При заключении договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
В ________________________ районный суд
Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку в момент заключения Договора Истец был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
— У Истца отсутствуют заболевания, которые могли или могут привести к неадекватности поведения, влиять на его психологическое и психическое состояние, что подтверждается справками/выписками из истории болезни/медицинской картой/выписным эпикризом/анамнезом/амбулаторной историей болезни/выписными эпикризами, выданными лечебными учреждениями, которые подтверждают прохождение Истцом лечения от наркотической зависимости после подписания Договора/другими медицинскими документами. Доказательства того, что Истец в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют.
— Истец не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справкой/другими документами из диспансера.
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 1 ст. 170 ГК РФ
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку Договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности Истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на Квартиру и получить от Ответчика денежные средства, а Ответчик имел намерение приобрести право собственности на Квартиру и передать Истцу денежные средства за Квартиру. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры не является мнимой, поскольку:
— Истец и Ответчик осуществили расчеты по Договору, Ответчик передал Истцу денежные средства за Квартиру, о чем свидетельствует Договор, в котором указана цена Квартиры и порядок расчетов/отсутствие обращения Истца в суд с иском к Ответчику о взыскании неполученных денежных средств по Договору/собственноручная расписка Истца, согласно которой он получил от Ответчика денежную сумму за Квартиру, материальных и других претензий к нему не имеет/акт приема-передачи Квартиры, согласно которому Истец получил от Ответчика деньги за Квартиру полностью/чеки-квитанции/выписки по лицевому счету/платежные поручения/другие документы, подтверждающие передачу денежных средств Истцу/другие документы.
— Переход права собственности на Квартиру к Ответчику зарегистрирован в установленном порядке, Ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя Ответчика от «___» ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение Истца в Управление Росреестра с заявлением о регистрации Договора/другими документами.
— Истец передал Ответчику Квартиру, о чем свидетельствует акт приема-передачи Квартиры/акт о передаче недвижимости/другие документы.
— Ответчик владеет, пользуется и распоряжается Квартирой, в том числе вселился в Квартиру и фактически проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, совершает сделки в отношении Квартиры. Об этом свидетельствуют финансовый лицевой счет, открытый на имя Ответчика после представления им в управляющую организацию Договора/квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг/справка об оплате коммунальных услуг/договор безвозмездного пользования, по условиям которого Ответчик передал Квартиру Истцу в безвозмездное пользование для постоянного проживания в ней с правом регистрации по постоянному месту жительства/договор залога недвижимого имущества (ипотека), заключенный Ответчиком во исполнение кредитного договора)/другие документы.
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Нередко мнимая сделка заключается с целью избежать ответственности за совершённые ранее незаконные деяния.
Один из самых распространённых примеров: договор дарения, когда имущество (например, квартиру, автомобиль) формально передают другому лицу, стараясь избежать конфискации.
При этом даритель по факту продолжает распоряжаться и пользоваться якобы подаренным имуществом по собственному усмотрению.
Другой пример: когда договор купли-продажи маскирует обычную взятку. В этом случае, как правило, соблюдаются все необходимые условия: подписан договор, оформлены расписки о получении денежных средств, акты инвентаризации имущества и прочее. Однако денег продавец, естественно, не получает.
Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях.
(ст. 170 ГК РФ)
Существует великое множество вариантов притворных сделок. Зачастую граждане и не подозревают, что совершают незаконное действие. Кажется, что нет ничего страшного в том, чтобы изложить в договоре чуть-чуть не соответствующие действительности обстоятельства. При этом стороны не задумываются, что их соглашение может быть оспорено ввиду его ничтожности.
Гражданский Кодекс РФ разделяет притворную сделку на две непременные составляющие:
- осуществляемая в действительности (прикрываемая) сделка;
- притворная (прикрывающая первую) сделка.
Так, юридические лица, стремясь получить необоснованную налоговую выгоду, могут подменять контракт поставки договором займа. Уже упоминавшийся договор дарения тоже может выступать в качестве притворной сделки.
Допустим, продавец желает избежать уплаты подоходного налога с продажи имущества, а покупатель, состоящий в браке, стремится представить имущество как собственное, а не совместно нажитое.
И тогда купля-продажа будет замаскирована дарственной.
Разница между двумя, на первый взгляд похожими, юридическими действиями заключается в наступлении или отсутствии реальных последствий.
Совершая мнимую сделку, стороны остаются «при своём», изменение гражданско-правовых отношений существует лишь на бумаге.
Притворная сделка, в противоположность мнимой, действительно ведёт к определённым последствиям, но иным образом, не тем, который указан сторонами договора.
Обосновать притворность или мнимость сделки — дело довольно трудное, поскольку речь тут идёт о несовпадении истинной воли и официального волеизъявления сторон (тот самый «порок воли», о котором упоминалось выше). То есть необходимо доказывать не только определённые свершившиеся факты, но и истинные намерения сторон, что значительно сложнее.
Например, подтверждением мнимого характера сделки может выступить сохранение контроля над имуществом. При признании сделки мнимой часто приходится оперировать косвенными доказательствами, в случае притворной — необходимо аргументировать, что в действительности состоялась иная, прикрываемая сделка. Однако отстоять свои права всё-таки возможно.
Лицо, которое являлось участником сделки, имеет право оспорить её последствия в течение трёх лет. Срок отсчитывается с момента исполнения условий сделки.
Если иск подаёт человек, которые не был участником сделки, но она затронула его интересы, срок увеличивается до 10 лет.
Он начинает течь с того времени, когда истец узнал или должен был узнать о начале исполнения условий сделки.
Сам факт наличия нарушений при проведении процедуры, позволяет относить данного вида прецеденты к незаконным, что регламентировано ч. 1 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ, оглашающей общие признаки незаконных сделок.
По правилам она считается незаконной с момента её совершения, при условии отсутствия последствий для одной стороны или для обеих сторон.
Статьи 178-179 ГК РФ определяют перечень незаконных прецедентов при наступлении юридических последствий, но в нарушение прав и свобод одной из сторон.
Часть 1 статьи 169 определяет для подобных ситуаций нравственный аспект, который заключается с прямым умыслом. К числу таковых не относятся неумышленные действия одной или обеих сторон, которые желали наступления юридических последствий и стремились их достичь.
- В результате их не приобретение возникло по объективным обстоятельствам или в результате ошибки, что лишает действия преступного аспекта, хотя признание их действительными в правовом смысле, нецелесообразно .
- Непосредственно мнимую сделку характеризует статья 170 Гражданского кодекса РФ.
- Она определяет условия, при которых стороны целенаправленно добиваются аннулирования юридических последствий в результате её проведения.
На основании статьи 395 ГК РФ наступят последствия в виде начисления процентов по уплате за незаконное использование чужих денег, если таковое имело место.
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
Судебная практика оспаривания сделки купли-продажи недвижимости
1. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181
Краткий вывод: заблуждение стороны сделки относительно каких-либо отдельных условий сделки не является основанием для признания сделки недействительной, если сторона понимало существо сделки и ее цель.
Исковые требования:
О взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.
Суть дела:
Банк требует исполнения обязательств ответчиков по договору банковской гарантии, договорам залога и поручительства в связи с просрочкой заемщика по кредитному договору.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что договоры поручительства и залога заключены ответчиками под влиянием заблуждения относительно существенных условий договоров (в части сроков).
Решение суда:
Дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
При этом заблуждение стороны договора относительно срока договора, то есть одного из его условий, не является заблуждением относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета.
Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.
Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.
Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.
Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.
Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.
Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.
Верховный суд изменил толкование нормы о сроке давности по сделкам купли-продажи, благодаря чему покупатель не останется без денег и имущества, если собственник истребует купленное у добросовестного приобретателя. Раньше суды защищали интересы такого покупателя только в пределах трехлетнего срока давности с даты начала исполнения сделки.
Верховный суд разъяснил, что исчислять срок нужно с даты, когда сделку оспорили, а не начали исполнять. Таким образом, Пленум Верховного суда разбудил «спящую» до этого норму статьи 461 ГК РФ (п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).
Она позволяет возмещать убытки покупателя, когда товар изымает третье лицо.
Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.
К таким обстоятельствам относится:
- нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
- нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
- если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.
Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2020 можно ни о чем не переживать.
Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.
Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.
Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.
Судебная практика договора купли продажи недвижимого имущества
Оспоримые и ничтожные сделки
Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.
Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:
- Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
- Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.
Закон дает возможность пролонгировать срок можно, утраченный по объективному поводу. В общепринятой практике это:
- длительное стационарное, амбулаторное лечение;
- прохождение срочной воинской службы;
- участие в ликвидации последствий природных, техногенных катастроф;
- нахождение в отпуске по беременности и родам;
- служебные командировки и др.
Срок исковой давности по сделкам продлевается, если причины, вызвавшие его пропуск, наступили в течение 6 месяцев, предшествующих подаче иска. Заявляющая сторона обязан предоставить документальные доказательства своих доводов – медицинскую справку, командировочное удостоверение, приписное свидетельство, выписки с места регистрации в другом регионе и др. В качестве доказательств принимаются не только бумаги, но и показания свидетелей.
Если вы пропустили срок, когда можно было претендовать на защиту своих прав, не опускайте руки, а если есть достаточно оснований, восстановите его.
В том случае, когда причины, почему вы не смогли обратиться с иском своевременно действительно уважительные и вы их сможете доказать (желательно документально, но, возможно и свидетельскими показаниями), вместе с исковыми требованиями подавайте в суд отдельное заявление о восстановлении сроков исковой давности.
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Суд признал договор купли-продажи недействительным
Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.
Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
- Письменная консультация
- Составление претензии
- Составление иска
- Составление договора
- Представительство в суде
- Защита прав потребителей
- Юридические услуги по трудовым спорам
- Юридические услуги по арбитражным спорам
- Юридические услуги по долевому строительству
- Юрист по страховым спорам-Автоюрист
- Юридические услуги при затоплении квартиры
- Проведение банкротства физического лица
- Кредитный юрист по долгам банку
- Возврат комиссий и страховок с банка
- Юрист по недвижимости
- Взыскание долга по расписке
- Банкротство граждан
- Защита потребителей
- Товары и услуги
- Мошеннические схемы продаж
- Кредиты и займы
- Страхование
- Затопление квартиры
- Автоспоры
- Юридические лица
- Недвижимость
- Долевое строительство
- Трудовые споры
- Семейное право
- Наследственное право
- Разное
- О судах
- Исполнительное производство
Еще перед покупкой на этапе осмотра, выявляются видимые проблемы, которые в последующем указываются в договоре купли-продажи (КП). Но недобросовестный продавец может не указать ряд дефектов, которые выявятся только после заключения договора КП. В этом случае не обязательно осуществлять процедуру его расторжения – сначала нужно сообщить об их наличии продавцу. Делать это лучше всего незамедлительно и в письменном формате (по электронной почте) — в дальнейшем все общение покупателя и продавца должно проходить в письменном виде.
Следующим шагом является требование устранения дефектов. Если продавец не идет навстречу в разумный период времени, то покупателю придется самому делать ремонт. После этого он вправе требовать от продавца возмещения суммы, потраченной на ремонтные услуги и материалы. Если он отказывается их оплачивать, то можно подавать иск в суд. При этом, стоит помнить, что затраты на ремонт нужно будет подтвердить документально, а также доказать в суде их необходимость и обоснованность.
Происходят такие ситуации нечасто, поскольку пострадавшей стороной все равно остается приобретатель жилья. Почему? В Жилищном Законодательстве прописан пункт, согласно которому, после расторжения договора продавец вправе не возвращать деньги. Но если в договоре КП написано, что в случае его расторжения, деньги должны быть возвращены в полном объёме, то продавцу придется выплатить их. Но на практике, этот процесс затягивается на годы: продавцы часто заявляют, что деньги потрачены, утеряны и т.д. В итоге деньги возвращать приходится опять же через суд и небольшими ежемесячными платежами.
Признание договора купли-продажи недействительным
Приобретенное жилье ненадлежащего качества – повод собрать документы и обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Например, если застройщик отказывается брать на себя ремонтные работы или затягивает срок. Также, если речь идет о серьезных затратах, потребуется независимая экспертиза и решение спора в судебном порядке.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.
Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:
- продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
- сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
- сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
- если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:
- совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
- при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
- продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.
Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.
Виды ничтожных сделок
Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:
- сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
- продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
- незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
- сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
- фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
- сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).
Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:
- для оспариваемых один календарный год;
- для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.
Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.
Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.
Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.
Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.