Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценки недвижимого имущества судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если раздел имущества при разводе осуществляется через суд, то оценка его стоимости обязательна. В первую очередь это связано с необходимостью внесения госпошлины.

Ст. 333.19 НК РФ устанавливает, что размер пошлины напрямую зависит от стоимости иска, т.е. от стоимости имущества супругов, которое надлежит разделить.

Плюс необходимо учитывать, что подлежит разделу имущество, которое относится к категории неделимого. То есть если деньги можно взять и разделить поровну или даже в квартире выделить по комнате каждой стороне, то автомобиль таким образом не разделишь. А это значит, что кто-то из супругов получит денежную компенсацию. Для установления ее размера и необходимо знать стоимость имущества.

Истец перед подачей иска обязан определить цену каждого объекта собственности. Речь идет только о разделе совместно нажитого имущества, а не личного. Все, что было куплено одним из супругов до брака, получено в дар или по наследству, а также приобретено для его личного пользования остается только его собственностью. Конечно, если второй супруг считает, что имеет право претендовать на долю в этом имуществе, то ему придется заказать оценку и подать судебный иск.

---

Решение от 26 октября 2016 г. по делу № А53-15943/2016

Чтобы была установлена цена иска, заявителю придется определить стоимость имущества. Сделать это можно с помощью приблизительных подсчетов. Главное, чтобы получившаяся сумма не вызывала возражений у ответчика и не была явно занижена, т.к. намеренное уменьшение размера государственной пошлины приведет к приостановке рассмотрения дела.

Расчет стоимости имущества в 2021 году будет зависеть от вида объекта, сроков эксплуатации и имущественных запросов сторон судебного процесса. Например, если речь идет о разделе компьютера, приобретенного за 3 месяца до подачи иска, то цену возьмут просто из чека.

Если предстоит делить автомобиль, который находился у семьи в эксплуатации два года, то придется заказывать независимую экспертизу, если сами супруги не составят соглашение о разделе или не придут к единому мнению в суде.

Проведение экспертизы – процедура сложная. Во-первых, ответственное лицо запросит документ, подтверждающий право собственности, договор, по которому имущество перешло одному или обоим супругам. Затем будет проведен визуальный подробный осмотр объекта, который соотнесут со средней рыночной стоимостью подобного имущества в регионе проживания истца.

После эксперт определит степень изношенности объекта и сопоставит стоимостные показатели с уровнем инфляции, изменившимся в стране за период эксплуатации спорного имущества. Сделать это необходимо для определения ценовой разницы между первоначальной стоимостью и той, которая установлена на срок раздела, чтобы понять, каким должен быть размер компенсации. В конце работы заказчикам выдают акт о проведении независимой экспертизы с указанием стоимости объекта и порядком расчетов.

Кроме рыночной стоимости имущества в суде будут принимать во внимание цену по кадастровому паспорту и определенную сотрудниками БТИ. Хотя именно рыночная остается в приоритете.

Чтобы узнать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости, ранее было достаточно обратиться с запросом в Государственный Кадастр. Теперь же структура не предоставляет такие сведения. Но в каждом регионе имеются организации, осуществляющие техническую инвентаризацию. Если нужно оценить имущество при разделе в 2021 году, то стоит через интернет найти такую структуру, при этом важно проверить лицензию на проведение работ и отзывы клиентов.

Нюансы оценки недвижимого имущества зависят в первую очередь от типа собственности. Если это квартира, то оценщик учтет следующие факторы:

• район расположения жилья;
• материал, из которого построен дом, его этажность;
• площадь квартиры и удобство планировки;
• техническое состояние.

При оценке дома учитываются:

• район постройки и наличие коммуникаций;
• развитость инфраструктуры;
• общая площадь и материал изготовления;
• наличие земельного участка.

Когда производят оценку транспортного средства, учитывают:

• год выпуска, наличие полной комплектации;
• степень изношенности, проведение ремонтных работ в прошлом;
• величину пробега;
• стоимость аналогичных б/у авто на рынке.

Для составления акта оценщик обязательно затребует техпаспорт и свидетельство о государственной регистрации. Услуги специалиста в среднем стоят 4 тыс. рублей.

При разделе имущества супругов в 2021 году доходит иногда, увы, и до дележа мебели, предметов обихода и пр. Обычно имущество, которое подпадает под категорию бытовой техники, оценивают сами супруги. За точку отсчета берут среднюю стоимость аналогичных объектов. Если же процедуру доверяют оценщику, то для составления отчета он будет анализировать:

• степень износа техники;
• дату производства и покупки;
• проведение в прошлом ремонтных работ с техникой;
• стоимость аналогичных предметов на рынке б/у вещей.

Для таких случаев необходимо сохранять гарантийные талоны, чеки и прочие платежные документы, чтобы предоставить их оценщику. Стоимость процедуры начинается от 500 руб.

При оценке имущества сложнее всего оценить земельный участок, т.к. эта процедура предполагает учет большого количества нюансов:

• к какой категории относится земля, ее целевое назначение, наличие прогнозов относительно дальнейшего использования;
• рельеф местности, общая площадь участка, удаленность от магистралей и населенных пунктов;
• наличие инфраструктуры;
• состояние экологии.

Без выезда на место оценить такие объекты невозможно. Поэтому услуги оценщика в этой нише самые дорогие, их стоимость начинается от 4 тыс. руб.

---

Для начала опишем вкратце процедуру изъятия объекта недвижимости для государственных нужд:

• уполномоченный орган (при изъятии недвижимости в соответствии с Программой реновации таким органом является Департамент городского имущества г. Москвы) направляет запрос в Росреестр в целях определения собственников объектов недвижимости, которые подлежат изъятию
• уполномоченный орган готовит, принимает и публикует правовой акт об изъятии нежилых помещений, а также данное решение об изъятии объектов недвижимости направляется правообладателям изымаемых объектов недвижимого имущества, копия решения об изъятии направляется в Росреестр
• уполномоченный орган организует проведение независимой оценки рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости, а также определения убытков, причиненных их изъятием
• уполномоченный орган готовит и направляет правообладателям для подписания проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд
• правообладатель должен подписать соглашение в 90 календарных дней со дня получения проекта (при несогласии с суммой возмещения правообладатель может заявить возражения). В случае, если по истечении 90 календарных дней со дня получения проекта соглашения об изъятии собственником не представлено подписанное соглашение об изъятии, уполномоченный орган обращается в суд с требованием о принудительном изъятии объекта недвижимости

После получения от уполномоченного органа (например, Департамента городского имущества г. Москвы в случае изъятия нежилого помещения при реализации проекта реновации) проекта соглашения об изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма, чтобы увеличить сумму возмещения.

Срок для подписания правообладателем соглашения устанавливается 90 календарных дней с даты получения проекта соглашения. В случае несогласия с суммой возмещения правообладатель должен направить в уполномоченный орган предложение об изменении условий данного соглашения, приложив копию отчета об оценке. Письмо направьте ценным письмом с описью вложения, в которой укажите суть направляемых документов.

Уполномоченный орган вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости, но не обязан. В случае отказа уполномоченного органа от подписания соглашения в предложенной редакции данный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии объекта недвижимости. В 98 % случаев госорган откажется принимать ваше соглашение и обратится в суд. В этом случае вам поступит копия иска в суд. Вам необходимо отслеживать движения дела в суде, подготовить встречное исковое заявление об изменении условий соглашения, приложив подтверждающие документы. Если вы являетесь физическим лицом, спор будет рассмотрен в суде общей юрисдикции; споры с юридическими лицами и ИП рассматриваются в арбитражном суде.

Примите участие во всех судебных заседаниях или привлеките юриста для защиты ваших интересов в споре с уполномоченным органом (ДГИ г. Москвы). Как было отмечено ранее, в большинстве случаев суд назначает судебную экспертизу для определения суммы возмещения при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд, которое складывается из рыночной стоимости земельного участка (или рыночной стоимости иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению) и расположенного на нем объекта недвижимости, если право собственности на него зарегистрировано (или рыночной стоимости иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению), а также причиненных изъятием убытков).

При этом собственник недвижимости должен доказать, что отчет об оценке, выполненный по заказу уполномоченного органа, подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной. Судебная практика в таких спорах неоднозначна, так как решение суда зависит во многом от представленных собственником доказательств и его правовой позиции.

ДГИ г. Москвы очень активно отстаивает свои интересы в суде, обладая большим штатом юристов, обжалует все решения суда не в его пользу, поэтому будьте готовы отстоять свои интересы также в апелляционной инстанции.

Решение суда о принудительном изъятии объекта недвижимости и установлении условий изъятия является основанием для выплаты вам суммы возмещения, установленной судом. После вступления в законную силу решения суда обратитесь в уполномоченный органом с требованием исполнить решение суда, укажите ваши банковские реквизиты для перечисления денег.

Любой отчет оценщика можно просить признать недопустимым доказательством, поскольку он составлен неверно, не отвечает требованиям закона. Что именно может быть указано неправильно в отчете? С этим вопросом можно обратиться к эксперту, другому оценщику, которые разбираются в тех или иных вопросах. Например, при расчете размера ущерба может быть неверно произведен сам расчет или что-то неучтено.

ВНИМАНИЕ: суд может не признать отчет недопустимым доказательством, в связи с чем лучше воспользоваться параллельно иным способом оспаривания отчета.

Оспорить отчет можно, путем предоставления стороной иного отчета об оценке, например, этого же самого объекта.

В судебном заседании можно ходатайствовать о назначении экспертизы, в целях установления подлинности отчета оценщика или можно просить назначить иную независимую оценку.

В определенных случаях лицо может обратиться с иском в суд

Придя в суд, Вы знаете или можете узнать, что материалы дела содержат отчет об оценке, а Вы не знали о такой оценки, Вас не приглашали на проведение оценки. В указанных случаях Вы можете возражать против такой оценки и просить назначить судебную экспертизу.

В настоящее время часто оспаривают оценку по кадастровой стоимости имущества, процедура такого оспаривания регламентирована законом. Оспаривают оценку, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, в этом случае делают заключение по рыночной стоимости имущества и идут в суд с административным иском.

Кроме того, в суд можно подать иск:

• об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, в случае, когда определенная величина сделки является обязательной для сторон;
• о признании недействительным отчета независимого оценщика.

Если Вы являетесь участником спора, в котором в качестве одного из доказательств фигурирует отчет оценщика, не знаете, что делать при наличии указанного документа, тогда обратитесь за консультацией к нашим адвокатам, которые разъяснят порядок Ваших дальнейших действий, а при необходимости могут оказать юридические услуги, связанные с защитой Ваших прав по оспариванию отчета оценщика:

• помогут найти и организовать заказ на составление рецензии по имеющейся оценке с целью выявления слабых сторон отчета и нарушений
• поставят вопросы оценщику, которые поставят под сомнение проведенную оценку, пригласят иного специалиста, имеющего особое мнение относительно проведенной работы второй стороны
• проведут работу по заявлению ходатайства перед судом и следствием о проведении повторной или дополнительной оценочной экспертизы, проведения судебной экспертизы, когда она необходима исходя из обстоятельств дела
• определят необходимость проведения независимой оценки, которая оспорит представленное стороной доказательство и защитит Вашу линию процесса

Звоните уже сегодня нашему адвокату, чтобы записаться на консультацию по вопросу обжалования оценки, проведенной в рамках дела в настоящее время.

Судебная экспертиза оценки стоимости имущества

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Лица, желающие стать судебными экспертами могут получить сертификат компетентности. Этот документ:

• даёт значительную добавку к статусу судебного эксперта
• расширяет его поле деятельности (например, для определения стоимости возмещения ущерба по ОСАГО привлекаются только сертифицированные специалисты, находящиеся в реестре)
• автоматически «возвышает» его обладателя в глазах судей.

Для его получения необходимо наличие высшего технического образования в одной из трёх специальностей (промышленно-гражданское строительство, городское строительство и управление недвижимостью).

Если у вас нет образования ни по одной из трёх вышеназванных специальностей, вы всё равно можете претендовать на роль эксперта в том случае, если специализация экспертизы совпадает с таковой в вашем дипломе.

В ближайшем будущем Министерством Юстиции планируется ввести обязательное прохождение экзаменов для получения такого сертификата компетентности. При этом для получения допуска к такому экзамену будет необходим опыт ведения практической деятельности по полученной специальности. Кроме того, для каждой экспертной специализации будет определено своё базовое ВО.

На данный момент в практике сертификации случается следующее: человек, желающий получить сертификат компетентности, может получить его лишь на один год. Если при проверке его судебно-экспертных дел не будет выявлено никаких ошибок и нареканий, ему продлят сертификат до трёх лет.

Заключение эксперта

Именно так называется документ, создаваемый оценщиком после проведения судебной экспертизы (об этом сказано в каждом процессуальном кодексе). Само это название уже сильно отличает его от отчёта по оценке, хотя ряд схожих моментов в этих двух видах документов всё же наблюдается.

Основная сложность здесь заключается в том, что для экспертного заключения не разработано чёткой структуры, как в ФСО для отчёта оценщика. Единственно, существует обобщённая структура заключения эксперта (которой необходимо следовать строжайшим образом), заключающаяся в следующем:

• введение (вводная часть)
• исследование
• заключение

Первое, что указывается в заключении: основание для её проведения, а также место и время. В этих моментах оно сильно схоже с отчётом оценщика.

Второй момент, наличествующий в документе: запись о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Этот документ крайне важен, поскольку без него заключение теряет юридическую силу. Например, были прецеденты, при которых заключение экспертов, сделанные по высшему уровню профессиональной грамотности отклонялись из-за отсутствия в них записи о предупреждении за дачу заведомо ложного заключения, после чего экспертиза проводилась заново.

Третье – роспись эксперта. Согласно порядку заключение должно быть подписано до его попадания в зал суда. По факту (в судебной практике не раз подобное случалось) допускается подписание экспертом своего заключения прямо в судебном зале. Причина тому следующая: обычно судьи не желают задерживать процесс, посему при присутствии эксперта ему даётся возможность поставить роспись на месте. Однако в такой практике есть «уязвимое место»: любой адвокат при желании способен такое заключение оспорить и запросить повторную экспертизу. Поэтому роспись эксперта должна присутствовать, причём, желательно на второй странице (хотя нигде не указано конкретное место, куда эксперт её должен поставить).

Существует фишка, которую используют смекалистые оценщики, занимающиеся судебной экспертизой, которая заключается в следующем: запрашиваются заключения по судебной государственной экспертизе. Затем эти документы изучаются и используются в качестве образца.

Деятельность эксперта начинается с того, что государственный орган (суд, МВД) направляют в экспертную организацию постановление о назначении судебной экспертизы. При этом в постановлении должно быть указано следующее: кто будет экспертом и предупреждение об ответственности за заведомо ложное заключение. Руководитель экспертной организации уведомляет сотрудника о том, что именно он назначен на проведение экспертизы. Соответственно, после этого эксперт пишет о том, что он предупреждён о возможной ответственности, после чего приступает к работе.

Следует обратить внимание на такой момент: директор организации, несмотря на свои полномочия, не имеет права руководить экспертом вразрез с интересами сторон суда. Например, он не может назначить другого человека на проведение экспертизы, он не имеет права воспрепятствовать встрече адвоката с экспертом, направлять запросы в суд от своего имени или имени организации, а также организовать решение вопросов с экспертом опосредованно через себя.

Например, директора таких организаций, являющиеся одновременно и экспертами нередко сталкиваются с непониманием со стороны адвокатов, прокуроров, следователей и т.д., которое происходит по причине их направления к директору, в то время, как они ожидают прийти напрямую к эксперту. Кстати, в таких случаях процедура предупреждения эксперта руководителем документально ничем не отличается от таковой в остальных случаях. То есть, издаётся приказ от имени директора Васечкина о предупреждении эксперта Васечкина об ответственности за заведомо ложно заключение, где ставится печать и две подписи (от имени руководителя и от имени специалиста) одним человеком.

Есть ещё один момент (важный именно для директоров экспертных организаций): следователь не обязан сообщать руководителю о необходимости предупреждения эксперта. То есть, если вы являетесь руководителем, вы должны предупредить сотрудника об ответственности за заведомо ложное заключение, независимо от того, сообщил ли вам об этом следователь (прокурор, судья), или нет.

Единственным случаем, при котором руководитель самостоятельно назначает эксперта, является отсутствие распоряжений со стороны исполнительных органов. То есть, при условии того, что в частную экспертную организацию поступило распоряжение о назначении экспертизы, и при этом в нём не был указан конкретный специалист, руководитель самостоятельно издаёт приказ о назначении эксперта и предупреждении его об ответственности.

В последнее время юристы рекомендуют руководителям экспертных организаций ставить свою подпись на сшивке заключений эксперта и нигде более. Дело в том, что заключение экспертов могут «развалить» на основании наличия второй подписи, принадлежащей лицу, не имеющему юридического статуса, непосредственно относящего его к экспертизе.

В деле экспертизы существует ещё такой момент: порядком предусмотрено ознакомление сторон суда с заключением в течение семи дней. И за этот срок одна из сторон (которой невыгоден полученный расклад) приложит все усилии, чтобы это заключение оспорить. Если оспаривание пройдёт удачно, репутация эксперта будет подмочена (в лучшем случае). Посему подходить к экспертизе и составлению итогового документа необходимо крайне ответственно и обстоятельно.

Этот момент (необходимость ознакомления сторон) является причиной того, что суд устанавливает определённые вполне конкретные сроки сдачи, нарушение которых недопустимо и влечёт ряд процессуальных последствий. На момент наступления даты сдачи заключения оное должно уже находиться в суде, именно поэтому окончательно подготовить его необходимо за день до указанного срока (для своевременной доставки).

У эксперта есть несколько способов «отодвинуть» дату сдачи заключения. Первый способ: запрос дополнительных документов. Как правило, ожидание их получения является достаточной причиной для сдвига сроков. Второй способ: прямой запрос на удлинение промежутка времени, отведённого на экспертизу. Для этого необходимо будет чётко обосновать вызванную необходимость отодвигания сроков, иначе судья откажет в удовлетворении запроса. Дело в том, что в судопроизводстве сроки рассмотрения дел достаточно чётко лимитированы, посему производить какие-либо сдвиги времени без веских причин никто не станет.

Более подробно о том, какую информацию следует собирать оценщику-эксперту, где и как её размещать, оформлять будет сказано в следующих постах серии «Оценщик и его роль в судебной экспертизе».

Многоквартирный дом — жилой дом, в котором квартиры имеют общие вне квартирные помещения и инженерные системы. Многоквартирный дом — это объект неоднородный и сложный, элементы которого могут иметь неодинаковые правовые режимы, требования по управлению и различаться по субъектам, т.е. управляющим лицам. Поэтому следует четко представлять себе внутреннюю структуру многоквартирного дома и взаимосвязь его элементов в системе.
Мобильный механизм в обмен на квартиру(Приложение «Недвижимость. Жилой фонд»,№91 (1372)) Не исключено, что в будущем жителям сносимых пятиэтажек, ветхих или аварийных домов в столице будет предлагаться в первую очередь денежная компенсация, а не равноценная жилплощадь, как это было раньше. Это предусмотрено новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в силу с 1 марта 2021 г. В Департаменте муниципального жилья и жилищной политики Москвы (ДМЖ) пока не готовы вносить кардинальные изменения в работу по переселению жильцов сносимых домов, ссылаясь на отсутствие налаженных механизмов по выдаче денежной компенсации, а также на приоритеты столичного законодательства, предоставляющего собственнику квартиры в сносимом доме право самому решать, хочет он получить — квартиру или деньги.

Квартира типовая? Тогда разница будет составлять стоимость вклада земли в жилую недвижимость. Но земля всегда есть в рыночной стоимости квартиры. А тут к стоимости квартиры снова приплюсовывают землю — выходит дубляж. Стоимость квартиры на рынке, да еще земля, да еще убытки определенные — итоговая стоимость оказывается завышенной.

если их дом необходим для местных нужд. Расселение жилого фонда Для расселения аварийных домов государство выделяет определенные суммы, также разрабатываются региональные программы, предполагающие предоставление жилья гражданам, дом которых был признан аварийным.

Определение выкупной цены аварийного жилья происходит на основе проведенной экспертной оценки, учитывая цены квартиры в подобных домах, то есть путем сравнения, а также с учетом расходов собственника на временную аренду квартиры, убытки, понесенные при переезде. На основании ч.3 статьи 35 Конституции РФ отчуждение квартиры в принудительном порядке возможно при равноценном возмещении средств. Так, 1 апреля 2021 года в ЖК РФ были внесены поправки, которые касаются порядка предоставления другого жилья нанимателям и собственникам.

При этом есть существенный нюанс, способный значительно изменить рыночную стоимость изымаемой квартиры в рамках программы переселения из ветхого жилья в новое. При этом в процессе обычной купле-продаже квартиры эта ситуация не возникает. Статья 36 Жилищного кодекса РФ гласит, что:

Для выполнения оценочных расчетов обычно требуются следующие документы:

• правоустанавливающие бумаги на непригодную для проживания жилплощадь;
• кадастровый и технический паспорта выкупаемой государством квартиры.

Помимо названной документации, оценщик может запросить и другие бумаги и сведения, требуемые для наиболее точного определения выкупной стоимости жилплощади с учетом всех возможных факторов, влияющих на результаты оценки.

Специалисты экспертно-оценочного выполнят независимую оценку аварийного жилья и рассчитают выкупную стоимость недвижимости с максимальной точностью и достоверностью.

Стоимость имущества при разделе через суд

Брать с собой, поскольку в рыночную стоимость окна включаются исключительно как часть отделки, соответственно, эти параметры учитываются в стоимости квартиры. В расчете компенсации при расселении состояние квартиры или здания не учитывают, а рассматривают просто как пригодное для проживания состояние. Рассчитать обычную стоимость квартиры нельзя из-за гнилых досок и износа, которые и стали причиной того, что жилье было признано аварийным.

Если владелец жилья намерен самостоятельно инициировать оценку здания, зная, что оно признано ветхим или аварийным, ему не нужно сразу ехать в Центр технической инвентаризации, изучать технический паспорт и высчитывать придомовую территорию. Первым делом стоит зайти на публичную кадастровую карту и узнать, является ли участок отмежеванным. По этой информации станет все ясно, и если участок отмежеван, вносить какие-то изменения уже не получится: он уже стоит на кадастровом учете.

Это интересно: Какие Выплаты Положены При Рождении Ребенка В 2021 Году В Подмосковье

предлагает комплексные решения по вопросам проведения оценки имущества и имущественных прав. За годы деятельности мы завоевали репутацию профессионального и надежного партнера, что подтверждается положительными отзывами клиентов.

Наша команда состоит из опытных экспертов, которые являются членами Российского общества оценщиков, а также различных саморегулируемых организаций. Каждому клиенту мы предоставляем персонального менеджера, чтобы обеспечить надежное взаимодействие при проведении оценочных работ. Кроме того, мы гарантируем:

• сопровождение в суде;
• высокое качество экспертизы;
• соответствие отчетов требованиям, которые установлены законом;
• бесплатные консультации;
• обязательное страхование деятельности экспертов.

Чтобы заказать оценку ветхого или аварийного жилья, оставьте заявку на сайте. Менеджеры компании свяжутся с вами в течение 15 минут.

С этим он идет в УЖО (Управление жилищных отношений администрации города), которое для проверки качества проведенной оценщиком работы связывается с экспертным советом. Подобное обращение помогает понять, в какой мере стоимость, сформулированная в отчете, является рыночной. ПРИМЕР: Есть экспертный отчет – двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее эксперт оценил на сумму более четырех млн.

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

• . Закон обсуждает: основы регулирования этой деятельности;
• отношения, возникающие между сторонами;
• лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
• основания для проведения оценочных действий;
• порядок оформления их результатов;
• основы контроля оценочной деятельности;
• правила проведения кадастровой оценки.

Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. . Документ уточняет:

объекты оценивания;

требования к процедуре оценки;

порядок постановки задания оценщику;

особенности анализа рыночной информации;

использование разных подходов в оценочной деятельности;

процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Рыночная оценка недвижимого имущества

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

• оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
• итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
• цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
• итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
• оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

5 / 5 ( 1 голос )

Хоть и считается, что стоимость объекта недвижимого имущества зависит от единственного фактора ― месторасположения, но на самом деле, это, конечно же, не так. Чем же руководствуются риелторы и эксперты оценочных организаций? Какие критерии оценки недвижимости оказывают решающее влияние на определение рыночной стоимости?

Для проведения операций с недвижимостью: покупкой, продажей, предоставления собственности в арендное пользование, оформления наследства, получения ипотечного займа, собственнику требуется провести процедуру оценки, чтобы знать рыночную цену имущества.

Можно, конечно же, выставить квартиру на продажу, по той цене, которая устраивает самого владельца. Для этого требуется провести сравнительный анализ среднего уровня цен на недвижимость, информация находится в свободном доступе, предоставляется риэлторами и агентствами недвижимости. Но в этом случае всегда существует вероятность, что среди тысяч подобных предложений квартира будет продаваться не один месяц. Ценник выше рыночной стоимости будет просто отпугивать претендентов на приобретение жилья.

Лучше всего, конечно же, обратиться к профессионалам. Представители независимых организаций, имеют все необходимые лицензии и разрешения на проведение оценочных работ. Услуга в этом случае, будет платной, но адекватная рыночная стоимость установленная специалистом и подтвержденная в итоговом отчете об оценке, оправдывает эти расходы.

Рыночная стоимость складывается исходя из следующих критериев оценки недвижимости: месторасположение, качество технической оснащенности, наличия имущественных прав с юридической точки зрения.

Загородная недвижимость проектируется и строится с учетом личных предпочтений владельцев, по индивидуальным дизайн проектам. Соответственно, архитектурные особенности становятся дополнительными критериями оценки недвижимости. В городе, жилые дома строятся по типовым проектам, что делает возможным классифицировать их по метражу и типу стандартной планировки.

Месторасположение, действительно один из важнейших критериев оценки недвижимости. Квартира, расположенная в центральной части города будет иметь стоимость выше, чем такая же на окраине. В каждом городе есть так называемые элитные кварталы, где жилые комплексы расположены в экологически чистых местах, недалеко от лесопарков и водоемов, уровень цен на такую недвижимость остается стабильно высоким.

Также учитывают техническое оснащение жилого помещения или земельного участка. Земля со всеми подведенными коммуникациями будет стоить дороже, чем участки, где нет водо- или газопровода. Квартиры, не подключенные к телефону и интернету, также могут проигрывать в цене.

Юридический фактор также оказывает влияние на оценку недвижимого имущества. Необходимые свидетельства на право собственности, техническая документация, кадастровый паспорт должны быть правильно оформлены и заверены у нотариуса. Конечно же, пустая квартира, которая продается впервые, с готовыми документами будет иметь стоимость выше.

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

• на рынке присутствуют конкурентные объекты;
• стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
• цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
• объект представлен на открытом рынке;
• стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

• Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
• Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
• Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
• Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
• Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Приобретательная давность и ее использование применительно к имуществу описывается в ст. 234 Гражданского кодекса.

Норма дает право гражданам и организациям оформить в собственность не принадлежащие им дома и участки. Главное условие состоит в том, чтобы они на протяжении минимум пятнадцати лет открыто и добросовестно ими пользовались как своими.

Законной собственностью объект становится только после оформления всех бумаг. Для этого лицо подает письменное заявление в уполномоченный орган власти после выигранного дела о подтверждении факта приобретательной давности.

Указанный порядок действует для оформления права на следующую недвижимость:

• Не имеющую владельца (владельца невозможно установить);
• Не используемую собственником на протяжении длительного времени.

Чаще всего, путем приобретательной давности оформляются объекты, которые перешли по наследству без завещания и других бумаг. Еще одна категория — договорные отношения, также не имеющие подтверждения в письменном виде.

Закон встает на защиту будущего собственника еще до момента получения им подтверждающих данный статус документов. Однако хозяин по документам вправе подать виндикационный иск к лицу, пользующемуся его недвижимостью.

Условия для применения давностного владения

Получить документ, подтверждающий право собственности на недвижимость по приобретательной давности, можно при выполнении ряда условий:

В каких случаях приобретательная давность не применяется?

По данному вопросу существует обширная судебная практика, которая опирается на различные законы РФ. Обобщая собранную информацию, становится ясно, что случаев применения данной нормы немного.

Недвижимость может быть признана собственностью владельца, если он пользуется ей минимум пятнадцать лет.

Земельный участок всегда имеет законного владельца, даже если о нем не знает лицо, занявшее его. Истинный хозяин вправе защищать свои интересы в отношении недвижимого объекта. В связи с этим, срок приобретательной давности рассчитывается несколько иначе.

Исковая давность на истребование своего имущества из незаконного пользования третьих лиц составляет три года. Если в течение указанного срока законный хозяин не подал иск в суд, то этого права в дальнейшем он лишается. Следовательно, давностному владельцу не стоит обращаться в суд о признании права собственности ранее, чем по прошествии 18 лет пользования недвижимостью.

С 1 января 1990 года начали применять приобретательную давность применительно к недвижимости, принадлежащей муниципальным властям, а также находящейся в госсобственности.

Правопреемственность также закреплена на законодательном уровне. Поэтому, например, наследование не является основанием для прерывания срока владения.

Другими словами, гражданин вправе увеличить свой срок владения имуществом на то время, которым им владело лицо, от которого оно перешло по завещанию.

Оформить недвижимость на основании приобретательной давности можно лишь по решению суда. Кто будет выступать ответчиком в процессе?

Им будет прежний хозяин (физическое, юридическое лицо или государство). При невозможности установить владельца, иск подается на установление факта давностного владения имуществом.

[2]

Истец обязан в ходе судебного заседания доказать свое право на указанное имущество. Для этого необходимо представить свидетельства того, что соблюдены все необходимые для этого условия.

Какие доказательства можно предоставить суду в подтверждение непрерывности и открытости владения недвижимым имуществом:

• Договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплаченные квитанции;
• Договор с охранным предприятием;
• Показания свидетелей;
• Бумаги на проведение текущего и капремонта;
• Арендный договор, согласно которому давностный владелец сдает имущество третьему лицу.

Если суд удовлетворит иск, то на руках у заявителя будет решение суда. В данном случае, оно является правоустанавливающим документом. Без него невозможна госрегистрация права на недвижимое имущество, а также внесение информации в Росрееср.

Исковое производство

Рассмотрением дел, которые связаны с давностным владением, занимаются судебные органы арбитражного и гражданского направлений.

Первый из них занимается делами, участниками которых являются организации и индивидуальные предприниматели.

• При легализации самовольных построек (получить право собственности на такие объекты возможно лишь в случаях, предусмотренных статьей 222 ГК РФ);
• Когда права на недвижимость возможно оформить только с соблюдением особых процедур (например, приватизация);
• В ситуациях самовольного занятия объекта недвижимости;
• В оформлении прав на часть общего имущества участником общей долевой собственности.

1. Документы, касающиеся предоставления и оплаты коммунальных услуг;
2. Договор охраны недвижимости;
3. Свидетельские показания;
4. Документация по капитальному и текущему ремонту;
5. Договор передачи объекта недвижимости в аренду или иное временное владения третьим лицам.

В действительности, смысл статьи 234 ГК РФ следующий: правомерность владения – следствие добросовестности, несмотря на отсутствующие свидетельство о регистрации права собственности на участок земли. Есть только одно главное условие: хозяин должен быть не в курсе того, что у него нет этого документа. А доказать это зачастую просто невозможно.

Для сравнения: получить достоверную информацию о владельце участка земли и характере права собственности намного проще. Для этого достаточно сформировать запрос на получение интересующих данных в Кадастровую палату (Росреестр). Государственный орган, в ответ на заявление, предоставит сведения обо всех владельцах, когда-либо регистрировавших право собственности на указанный участок земли, если эти данные есть в базе или архиве Кадастровой палаты.

2) Ответчица мачеха: обязать восстановит жилищные права истицы нарушенные по вине ответчицы, путём заключения с ней договора о выделении доли в совместно занимаемом жилом помещении в соответствии с правами истицы на момент его приватизации;

Наконец, в-третьих, не наступает прерывания срока не происходит, если новый владелец является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца. Например, если давностный владелец умер, когда срок владения жилым помещением составил 10 лет, то наследнику достаточно владеть им 5 лет перед тем, как идти в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности (универсальное правопреемство).

• вселение без разрешения в рассматриваемый недвижимый объект;
• при оформленном праве на обладание общим имуществом и если гражданин участник в совместной долевой собственности;
• права на имущество могут быть оформлены особым образом, например в случае с приватизацией;
• если происходит процесс легализации по самовольным постройкам, указанный в статье 222 ГК РФ.

Этот способ по передаче имущественных прав направлен на исключение ситуаций, когда недвижимость или иное имущество полностью выпадает из оборота ввиду отсутствия его законного собственника.

Оценка совместно нажитого имущества при разводе – это процесс, по результатам которого определяется цена конкретной вещи на определённую дату.

Она может быть проведена самостоятельно супругами исходя из цены на момент приобретения товара. Однако нередко необходимо определение стоимости имущества строго определёнными способами, с предоставлением соответствующего документа.

Вне зависимости от того, как будут супруги производить раздел – добровольно или через суд, им понадобится изначально определить стоимость нажитой в браке собственности.

Когда супруги самостоятельно урегулировали всё вопросы касательно раздела, они имеют право зафиксировать определённый порядок письменным соглашением. Данный документ составляется и удостоверяется нотариусом (п. 2 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Казалось бы, зачем при таком порядке раздела оценивать имущество, ведь супруги обо всём договорились, никаких претензий друг к другу не имеют. Однако, когда раздел происходит в добровольном порядке, определение стоимости имущества необходимо для расчёта госпошлины, которую нужно уплатить нотариусу.

Исходя из положений ст. 333.24 Налогового кодекса РФ, при оформлении нотариусом соглашения, с разводящихся должна быть взыскана госпошлина, которая рассчитывается как 0,5% от суммы имущества, подлежащего разделу.

В согласии с 39 статьей СК, после инициации развода все материальные блага, которые находятся в общем праве собственности супругов, подлежат разделу. В большинстве случае, если иное не предписано соглашением или брачным договором, имущество делится пополам.

В некоторых случаях реализовать данную норму законодательства сложно, поскольку неизвестна реальная стоимость разделяемых предметов. В связи с этим существует риск вынесения несправедливого решения.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, стороны процесса (как и судья) вправе прибегнуть к независимой оценке имущества, которое находится в их распоряжении. Потребность в данной процедуре в основном вызывается одним из двух факторов:

1. Любой предмет (за исключением некоторых вещей) обладает свойством обесцениваться. Чем дольше имущество пребывает в эксплуатации, тем больше может снизиться его стоимость. Между тем не все предметы дешевеют с одинаковой скоростью. Независимая оценка даст возможность адекватно оценить современную рыночную стоимость имущества и совершить справедливый его раздел.
2. Некоторые вещи невозможно разделить между гражданами. Как пример можно привести квартиру. Если между бывшими супругами нет согласия касаемо ее будущего, судье придется решить, как поступить в таком случае. Независимая оценка, в ходе которой будет установлена стоимость недвижимости, даст возможность решить проблему без раздела квартиры.
   В таком случае одна из сторон получит возможность завладеть помещением, выплатив другой стороне денежную компенсацию, равную ее доле права собственности на эту недвижимость.

Важно! Следует также учесть, что стоимость иска на раздел имущества зависит от цены разделяемых предметов. Соответственно, независимая оценка даст также возможность установить, какой размер государственной пошлины будет назначен для истца.

При этом следует учесть одно важное обстоятельство. Не поддаются оценке предметы, которые были нажиты гражданами до вступления в брак либо получены в качестве дара.

Также нельзя оценивать и, соответственно, разделять предметы, которые используются для удовлетворения нужд несовершеннолетних детей. В последнем случае имущество малышей переходит к тому гражданину, с которым они остаются.

Когда процесс раздела происходит в судебном порядке, оценка понадобится для следующих целей.

Когда суду подаётся иск, где муж или жена просит разделить нажитую в браке собственность, закон обязывает истца указать сумму иска (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ). При несоблюдении этого требования, заявление будет оставлено без движения, а истцу предложат указать цену. Если он этого не сделает, заявление будет возвращено без рассмотрения дела.

Как следует из ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ, цена иска складывается из совокупной цены того имущества, которое истец просит передать ему на праве собственности.

Поскольку цена иска должна быть указана лицом, подавшим заявление, при разделе движимых вещей (машины, мебели и проч.) возможно самостоятельное определение такой стоимости. От неё и нужно будет рассчитать сумму госпошлины.

Если при рассмотрении дела суд посчитает, что стоимость занижена, истца обяжут госпошлину доплатить.

Однако произвольное указание цены невозможно, когда истец просит произвести раздел недвижимости – квартиры или дома, земельного участка. Ст. 91 Гражданского процессуального кодекса РФ определяет, что в таких случаях цена должна быть не ниже инвентаризационной стоимости. Таким образом, при разделе недвижимости нужно к иску прикладывать документы о цене такого объекта.

Когда супруги делят вещь, которую невозможно разделить физически (например, автомобиль, предмет мебели, животное), суд оставляет такую вещь одному из супругов, а второму присуждает выплату компенсации в размере половины стоимости вещи. Также мужу или жене присуждается компенсация, если одному из них достаётся имущество меньшей стоимости, чем другому (п. 3 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Чтобы узнать действительную рыночную стоимость имущества на дату судебного спора с последующим расчётом компенсации, подлежащей выплате одним супругом другому, необходимо провести его оценку.

Если во время семейной жизни один из супругов вкладывает в единоличное имущество другого свои деньги или проводит его ремонт/реконструкцию собственными силами, либо на эти улучшения идут общесемейные средства, то при расторжении брака возможно признание этой единоличной вещи одного из супругов их общей собственностью, подлежащей разделу (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Важным условием такого раздела будет являться значительное увеличение цены улучшенного объекта. Чтобы рассчитать разницу цены улучшенной вещи после проведённых ремонтных работ (является ли это повышение значительным), необходимо проводить оценочную экспертизу. Эксперт должен будет определить, сколько вещь стоила до ремонта и сколько стала стоить после его проведения, какие конкретно ремонтные работы проводились.

По результатам проведённой оценки, суд определяет, сколько на улучшение объекта было затрачено личных средств мужа или жены, какие конкретно работы собственным трудом им произведены или сколько потрачено общесемейных денег. Исходя из этих данных, определяется доля, выделяемая супругу за его вложения или размер, подлежащий выплате как компенсация.

По общему правилу, всё нажитое за время брака, делится между мужем и женой поровну (п. 1 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Однако, при некоторых обстоятельствах, например, когда в семье есть несовершеннолетний ребёнок или супруг, страдающий тяжёлым заболеванием или имеющий инвалидность, или один из супругов за время брака безо всяких причин не работал либо тратил деньги семьи на наркотики, спиртные напитки или азартные игры, суд может принять решение увеличить долю одному супругу и уменьшить другому (п. 2 ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Для этого также потребуется оценить все вещи, подлежащие разделу между супругами.

Похожие записи:

• Вступление в наследство после смерти по завещанию внуков
• Самозанятость виды деятельности в 2021 году как получить патент
• Кбк 2021 енвд для ооо