Купля продажа недвижимости оффшор

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля продажа недвижимости оффшор». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Налог на прибыль организаций (налог у источника). Иностранные организации, получающие доходы от источников в России, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ). В отношении арендной платы, выплачиваемой в адрес иностранной компании, российская компания-арендатор выступает налоговым агентом (пп. 7 п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 НК РФ). Налоговый агент обязан исчислять и удерживать налог при каждой выплате доходов.

Ставка налога, удерживаемого в России у источника выплаты доходов от сдачи в аренду имущества на территории РФ, составляет 20% (абз. 4 п. 1 ст. 310 НК РФ).

С точки зрения налога у источника, факт наличия или отсутствия между Россией и страной получателя дохода соглашения об избежании двойного налогообложения (далее – СИДН), как правило не имеет значения, поскольку применительно к доходам от недвижимого имущества такие соглашения обычно допускают налогообложение как в государстве получателя, так и в государстве источника выплаты (местонахождения имущества), и не устанавливают освобождений или пониженных ставок налога у источника (что соответствует статье 6 Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал).

Однако, для стран с СИДН (Россией заключены соглашения с 83 государствами) существует возможность использовать предусмотренные соответствующим СИДН механизмы устранения двойного налогообложенияна уровне иностранной компании-получателя дохода (вычет/зачет налога).

Например, налог, удержанный налоговым агентом в России с дохода кипрской компании от аренды недвижимости в РФ, может быть зачтен на Кипре на основании подпункта «а» пункта 2 статьи 23 СИДН Россия-Кипр 1998 г. в соответствии с кипрским законодательством.

Для стран без СИДН такой возможности нет, однако во многих случаях двойного налогообложения также не будет, но уже в силу норм местного законодательства (отсутствия налогов или территориального принципа налогообложения). Такая ситуация характерна для большинства офшорных юрисдикций.

Таким образом, применительно к доходам от аренды недвижимости налог у источника в России удерживается в любом случае, а в государстве получателя (в зависимости от конкретной юрисдикции) такие доходы могут:

1. облагаться налогом с применением вычета/зачета налога, удержанного в России, на основании СИДН (двойное налогообложение устраняется);
2. не облагаться налогом в силу местного законодательства (двойного налогообложения не возникает) или
3. облагаться налогом по местному законодательству без права на вычет/зачет (имеет место двойное налогообложение).

Налог на добавленную стоимость. Для целей НДС местом реализации услуг по аренде недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается территория РФ (пп. 1 п. 1 ст. 148 НК РФ). Соответственно, данная операция является объектом налогообложения НДС. Применяется стандартная ставка НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

По общему правилу, при реализации услуг на территории РФ налогоплательщиками – иностранными лицами, не состоящими на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этих услуг с учетом налога (п. 1 ст. 161 НК РФ). Исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС в этом случае обязан налоговый агент (п. 2 ст. 161 НК РФ).

Однако, в случае с недвижимостью иностранная организация – собственник уже состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения недвижимости (в силу п. 5 ст. 83 НК РФ). Исходя из этого, обязанность по уплате НДС в отношении реализуемых иностранной организацией услуг, местом реализации которых признается территория РФ, должна исполняться самой иностранной организацией. Данное мнение приводится в Письме Минфина России от 11.07.2019 № 03-07-08/51296 со ссылкой на правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Определении КС РФ от 24.11.2016 № 2518-О, согласно которой «разрешение вопроса об уплате налога на добавленную стоимость самой иностранной организацией либо налоговым агентом – ее контрагентом зависит от постановки на учет в российском налоговом органе иностранной организации».

Оформление недвижимости через оффшор

Филиалы и представительства иностранной организации самостоятельно исполняют все обязанности российского налогоплательщика, с учетом особенностей, установленных НК РФ для «постоянного представительства» иностранной организации (ст. 306-307 НК РФ).

В частности, иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в России через постоянные представительства, признаются налогоплательщиками налога на прибыль организаций (п. 1 ст. 246 НК РФ).

Для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в России через постоянное представительство, объектом налогообложения по налогу на прибыль признается:

• доход, полученный иностранной организацией в результате осуществления деятельности на территории РФ через ее постоянное представительство, уменьшенный на величину произведенных этим постоянным представительством расходов;
• доходы иностранной организации от владения, пользования и (или) распоряжения имуществом постоянного представительства этой организации в РФ за вычетом расходов, связанных с получением таких доходов;
• другие доходы от источников в РФ, указанные в п. 1 ст. 309 НК РФ, относящиеся к постоянному представительству.

После налогообложения прибыли (в том числе доходов от недвижимого имущества) в России, филиал может переводить свою прибыль головной организации без каких-либо дополнительных налогов.

В этом случае российская компания как налогоплательщик самостоятельно уплачивает налог на прибыль, НДС, налог на имущество и прочие налоги и страховые взносы в общем порядке. При этом она имеет возможность уменьшить прибыль на сумму понесенных расходов, а НДС на сумму применимых налоговых вычетов (в пределах, допустимых НК РФ).

Если у такой российской компании возникает прибыль (в том числе в результате использования недвижимого имущества), она может распределять ее в виде дивидендов в пользу своего иностранного учредителя с уплатой соответствующего налога у источника в РФ по ставке, предусмотренной НК РФ для дивидендов (15%), либо по пониженной ставке в соответствии с СИДН – в зависимости от страны резидентства получателя дохода.

Дополнительно отметим, что иностранные организации, их филиалы и представительства в РФ, а равно российские организации с участием в них иностранных организаций более 25%, не вправе применять упрощенную систему налогообложения (пп. 14 и 18 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).

Схема приобретения недвижимости через оффшоры привлекательна для предпринимателя и частного лица по следующим причинам:

• Это поможет уберечься от рейдерских захватов. Ни для кого не секрет, что в России распространено рейдерство, поэтому одна из форм уберечь недвижимое имущество от подобных атак, передать его в оффшорную компанию здесь.
• Появится возможность получать наибольшую выгоду от арендной сдачи недвижимости. Когда предприниматель намерен купить объект, чтобы сдать в аренду, он может уменьшить налоговые выплаты на него, если найдет соответствующую оффшорную компанию в стране, имеющей наиболее минимальную налоговую ставку.
• Конфиденциальность подобной сделки гарантирована. Регистрация объекта в оффшоре позволяет скрыть факт наличия недвижимости в России.
• Обладание зарубежной недвижимостью позволяет гораздо быстрее стать обладателем вида на жительство, а применить оффшорную схему для этого допустимо так: жилплощадь регистрируется на фирму в оффшоре, где владелец указан как соучредитель.

Недвижимость уходит из юрисдикции российской налоговой инспекции, а ее собственник получает право оформления долгосрочной визы и вида на жительство в желаемой стране.

В последние годы изменилось отношение банков к работе с офшорными компаниями и территориями.

Если раньше они пропускали любые платежи, то сейчас появились определенные критерии безопасности. Например, чтобы предпринимателю открыть счет в иностранном банке, нужно объяснить, откуда капитал. Банки проверят происхождение денег и реальный ли у человека бизнес.

Часто бывает, что деньги легальные, но возникли из ниоткуда: у предпринимателя не было активов, а вдруг многомиллионный счет. Банк имеет право спросить, как человек вышел на уровень, когда может совершать многомиллионные сделки.

Чтобы предпринимателю открыть счет в иностранном банке, нужно объяснить, откуда капитал

Европейские и американские банки избегают работать с техническими офшорными компаниями, чтобы не стать соучастниками ухода от налогов. Российские банки также опасаются проблем с Центробанком, ведь за нарушения могут отозвать лицензию или оштрафовать, и вносят в черный список операции с известными офшорными территориями.

Еще у российских банков есть полномочия детально разбираться с каждой международной сделкой: предприниматели должны объяснять, зачем они ее совершают и почему эта сделка разумна. Не получится сказать, что просто так решил, — нужно дать банку экономическое обоснование. Если банк его не получит или засомневается, что сделка необходима, он не пропустит операцию.

Как использовать оффшор для работы с недвижимостью?

Если раньше любой предприниматель мог открыть офшорную компанию, работать через нее по всему миру, переводить куда угодно деньги, то сейчас так не получится. По опыту, такого формата офшоров больше нет, и в ближайшие десятилетия он снова не заработает.

Но понятие офшоров шире, чем обычно думают: это не просто страны с льготными налоговыми условиями — это территории, которые можно использовать для своих налоговых, финансовых и личных целей. В 2020 году интерес сместился с налогов на личные и финансовые вопросы:

• покупку паспортов. Офшоры — это не только компании, но еще и паспорта, а сегодня покупка гражданства интересует больше, чем бизнес. За 200 000 долларов можно купить паспорт гражданина другой страны с минимальными проверками. Это делают через приобретение недвижимости или специальные дотации в бюджет другой страны. Для российского бизнеса это гарантия безопасности, налоговые преимущества, возможность безвизового въезда сразу во многие страны. Покупкой паспортов стали особенно интересоваться во время пандемии коронавируса;
• торговую деятельность. Российская компания открывает английское партнерство, закупает для него товар, а потом по чуть завышенной цене продает самой себе в Россию. В России этот товар компания продает и уменьшает налоговую базу на размер расходов. Получается, компания экономит на налогах и переводит капитал в другую страну;
• зарубежные фонды. Многие обеспеченные люди хотят избежать конфликтного раздела капитала между наследниками, например, если есть дети от разных браков. Для этого они выводят деньги в частные фонды в других странах. Эти фонды не зависят от законов России или других стран, а деньги, которые человек вложил, перестают быть его личными активами, а становятся частью фонда. При этом за человеком закрепляется фактическое право пользоваться ими. Получается, наследники или кредиторы не смогут забрать эти деньги, к примеру, по решению суда, потому что собственности у учредителя фонда нет, а во многих странах суды не поддерживают взыскание активов из фондов.

Все эти схемы ориентированы на личную безопасность и сохранность капитала: если у предпринимателя возникнут проблемы в России, он сможет переехать в другую страну как ее гражданин и сохранить заработанные деньги.

Сегодня иностранные юрисдикции используют больше как гарант собственной безопасности и безопасности капитала, чем способ уйти от налогов.

Всё это нужно предпринимателям с капиталом в три—четыре миллиона долларов и больше. Они обращаются в агентства, которые помогают разобраться с этим: предлагают легальные способы обеспечить безопасность денег и личную безопасность, помогают снизить налоги, находят удобные для этого страны.

Если раньше список офшорных зон состоял из десятка стран, то сейчас он не работает. Нужно смотреть на страны, которые лояльны к российскому капиталу, уважают частную собственность и смогут обеспечить безопасность капитала. Это Великобритания, Швейцария и Люксембург.

Считается, что бизнес в России чаще преследуется со стороны властей, а российские банки — не самое надежное место для хранения капитала, потому что на них сильнее влияет государство, чем на банки в Европе или Азии. В России банки вынуждены согласовывать многие сделки с Росфинмониторингом, в Европе банки могут принимать решения сами и зачастую готовы помогать клиенту с хорошим капиталом.

По опыту, в европейских странах важна защита прав собственности, когда как в России всё еще происходят рейдерские захваты или бизнес подвергается необоснованным преследованиям со стороны правоохранительных органов.

• Минимальное налогообложение.

Вашу прибыль Вы сможете увести из страны с высоким уровнем налогообложения в безналоговую зону.

При приобретении собственности на оффшорную компанию, Вы значительно экономите на подоходном налоге, налоге на прибыль, капитал, наследство.

Если оффшорная компания выступает в качестве посредника при коммерческих операциях, значительно снизится налогооблагаемая база.

Яхты и суда, зарегистрированные в оффшорах, освобождаются от налогов на прибыль от их фрахтования и другого использования.

• Защита активов

Принцип регистрации оффшорной компании, как правило, соответствует основным принципам ООО, то есть компания не отвечает своими активами по обязательствам владельцев.

• Конфиденциальность

Отличительная черта многих юрисдикций, которые мы предлагаем, — это их высокий уровень конфиденциальности, оформленный юридически (например, Доминика, BVI, Сейшелы). По законодательству таких государств, получить информацию третьим лицам о фактических владельцах компании практически невозможно.

По вопросам регистрации и покупки оффшоров обращайтесь к нашим специалистам.

Приглашаем партнеров к сотрудничеству.

По сути, оффшорным счетом считается любой счет юридического лица или гражданина, открытый вне государства, где Вы проживаете или ведете бизнес. Постоянное упоминание в СМИ о недобросовестных предпринимателях и чиновниках, выведших деньги в оффшор и сбежавших из страны, сформировало некий собирательный негативный образ. Однако это далеко не является правдой. Открытие оффшорных счетов является абсолютно легальной процедурой для любого резидента РФ и закреплено законодательно.

Для юридических и физических лиц расчетные оффшорные счета за рубежом предстают привлекательным инструментом того, куда инвестировать деньги в 2019 году: условия налогообложения в зарубежных юрисдикциях более чем приемлемые, финансы находятся в безопасности — чего нельзя сказать о нестабильной экономической и политической ситуации в нашей стране. Оффшорный счет не достаточно просто открыть — все операции с такими счетами должны быть легальными и не привлекать лишнего внимания налоговых органов.

Для граждан, а также юридических лиц лиц открытие оффшора отличается по набору документов, причинам, заставляющим их открывать, а также субъективной принадлежности оффшорного счета. В жизни все немного сложнее, чем открыть оффшорный счет в payday 2. Вообще же страна-оффшор открывает порядка 9-10 видов счетов: частные, инвестиционные, депозитные, корпоративные и другие оффшорные счета. Другими словами такое разнообразие, хоть и не отвечает на вопрос, как стать богатым, но весьма помогает в достижении этой цели. Мы не будет подробно разбирать, чем похож или отличается каждый оффшор. Остановимся на более важных видах в контексте нашей статьи.

Зарубежная (оффшорная) компания как собственник недвижимости

Стандартный счет, который можно открыть в любой оффшорной зоне — это расчетный счет. Данные оффшорные счета открывают для юридических лиц, а назначением такого счета является прием или перевод денежных средств по обязательствам действующих контрактов. Счетом можно воспользоваться для получения овердрафтного займа или краткосрочного хранения денежных средств. Для юридических лиц оффшор создает специальные условия, благоприятные для сотрудничества: низкие ставки за операции по счету, бесплатное обслуживание, процент на остаток и другие бонусы. Для компаний, ведущих дела с зарубежными партнерами — это способ не только заработать деньги в интернете, но и максимально снизить налоги на прибыль.

Депозитные, или сберегательные счета в банках, расположенных в оффшорных странах, служат для хранения капитала и получения прибыли от процентов. В отличие от российских банков, оффшорные депозиты отличаются более высокой процентной ставкой. В таком случае, девальвация рубля владельцу счета уже не страшна. Такие оффшорные счета зачастую открывают в безналоговых юрисдикциях, то есть страна-оффшор не взимает налоги с процентов на этих депозитах.

Эти оффшорные счета представляют собой канал для быстрого, безопасного и конфиденциального перевода любых денежных сумм в любом направлении. Переводы по таким счетам не дают возможности любым органам власти и любым другим третьим лицам подобраться к основным счетам лица, с которого был сделан, или на который был получен перевод. Ими часто пользуются крупные инвесторы, для покупки и продажи инструментов, входящих в их инвестиционный портфель.

Оффшорные счета целевого назначения, которые помогают решить самые популярные и насущные проблемы: получение визы — для физических лиц, долгосрочное кредитование или бизнес на аукционах — для организаций. После того, как цель открытия обеспечительного счета была достигнута, владелец может распоряжаться средствами счета на свое усмотрение. Он может закрыть оффшор, но чаще всего в дальнейшем этот оффшорный банковский счет используется в качестве расчетного.

Как с выгодой управлять российской недвижимостью из-за рубежа

У всех бывают неудачи, и очень часто предприятия закрываются. Для того, чтобы произвести ликвидацию фирмы, большинство владельцев стремятся использовать оффшорные зоны.

Почему закрывается ООО?

• Изначальная неправильная цель получения прибыли и потеря вложенных средств;
• Фирма обанкротилась;
• Поблизости находится слишком много конкурентов;
• Фирма не умеет грамотно располагать средствами.

Ликвидация фирмы через оффшор предполагает полное закрытие предприятия. Для того, чтобы устранить любое упоминание о нахождении фирмы на территории, ее лучше ликвидировать.

Принудительное закрытие ООО происходит в том случае, если в соответствии со статьей 21.1 129-ФЗ деятельность не ведется более 12 месяцев. Это означает, что компания не предоставляла документы в налоговую инспекцию, а средства в банке не пересылались и не отправлялись в течение этого года.

В соответствии со статьей 21.2 налоговая инспекция может подать документы в ЕГРЮЛ о заявке исключения юридического лица из бизнеса.

Продажа ООО иностранцу происходит через сбор необходимых документов, которые подтверждают личность иностранного гражданина, а также позволяют определить размер необходимой суммы ООО. Для этого иностранцу необходимо заверение нотариуса, позволяющее осуществлять какие-либо официальные действия в России. Также необходимо разрешение, которое будет подтверждать возможность управления ООО иностранцем на расстоянии.

Плюсы:

• Быстрая операция без дополнительных проверок и определенных документов;
• Ликвидация через оффшор будет осуществлена даже в том случае, если компания имела какие-то проблемы с налоговыми службами и кредитными учреждениями;
• Передача бизнеса иностранному владельцу.

Минусы:

• Ваша компания все равно останется в базе и, возможно, участников привлекут к выплате долгов если правоохранительные органы подадут в суд.

Стоит беспокоиться за то, что в любой момент, вы будете отвечать за судьбу фирмы. Если обнаружатся какие-то незаконные действия, осуществляемые компанией ранее, то вас обязательно привлекут к ответственности.

Как использовать оффшоры в сделках с недвижимостью

Существуют различные цены, но здесь мы приведем примерные, которые необходимы для ликвидации компании через оффшор.

В целом закрытие ООО через оффшор обходится клиентам от 49 000 руб. При этом все зависит от срока и характера услуги. В некоторых случаях приходится платить 100 000 руб. для полного завершения и прекращения работы компании.

Итак, что же требуется для оформления оффшорного предприятия? На самом деле список достаточно короток:

• Арендовать офис в оффшоре и разместить в нем секретарское бюро. В бюро войдут номинальные учредители компании, но весь фокус в том, что собственниками они являться не должны.
• Заплатить регистрационную пошлину.
• Зарегистрировать фирму.

Достаточно просто, не так ли? Но возможен еще более простой путь. В каждой оффшорной зоне работают предприятия, коммерческая деятельность которых заключается в том, чтобы регистрировать фирмы, а затем просто продавать их иностранным покупателям. Найти такие предложения достаточно просто. Покупка готовой оффшорной компании обойдется в сумму около 10 тысяч долларов США.

Предоставление оффшорной компании
Подготовка документов для ввода нового участника — оффшорной компании и смены единоличного исполнительного органа на управляющую компанию
Нотариальное заверение документов в стране, где поставлена на учет оффшорная компания (Сейшельские острова)
Апостилирование заверенных документов, их нотариальный перевод, пересылка их из страны нахождения оффшора
Подача/получение документов в налоговый орган

Ввод в состав участников оффшорной компании14 дней + Вывод старых участников и смена руководства на оффшорную компанию30 дней =

44 дня

Присылаете документы	Вводим нового участника — оффшор	Направляем документы в оффшор для нотариальной заверки
Вы — свободный человек без фирмы и проблем	Получаем в налоговой выписку ЕГРЮЛ с новым владельцем	Выводим вас из состава учредителей и снимаем с должности директора

Преимущества оффшора при покупке недвижимости за границей

Помимо основной цели – гарантированная анонимность при регистрации объектов недвижимости на оффшорную компанию, которая позволяет скрыть в стране резиденции наличие этой недвижимости, существует несколько других причин:

1. Защита от рейдерских захватов или сведение рисков к минимуму. Чтобы обезопасить себя и свои активы, многие бизнесмены оформляют недвижимость на оффшорную компанию.
2. Очень выгодно использовать оффшор с целью снижения налогов в случае, когда планируется сдавать объект недвижимости в аренду.
3. Покупать недвижимость через оффшор выгодно тогда, когда планируется переезд в другую страну, получение вида на жительство и смена гражданства. Покупка недвижимости в стране, выбранной для переезда, позволит ускорить процесс получения вида на жительство, а затем и получение гражданства. Помимо этого, данная схема допускает возможность указать себя в списке учредителей оффшорной компании, что позволит не только скрыть информацию о данной покупке для налоговых органов своей страны, но и оформить долгосрочную визу или вид на жительство.

При оформлении сделок с недвижимостью через оффшор необходимо серьезно подойти к вопросу о выборе юрисдикции. Для этого подходит практически любая безналоговая страна или страна, в которой нет налогообложения с доходов от владения недвижимостью. Но самыми привлекательными с точки зрения выгоды и перспективы являются страны Европы (особенно Великобритания). Привычной юрисдикцией для данной схемы принято считать Кипр.

Чтобы выгодно работала подобная схема, первоначально выбирается юрисдикция и учитываются все риски и возможности этой страны. Учитывается все: особенности налогового законодательства, возможность получения налоговых льгот, политическая и экономическая стабильность.

Вторым этапом схемы, связанной с недвижимостью, является регистрация оффшорной компании. В случае, если необходимо скрыть свое имя в регистрационных документах и стать владельцем оффшорной компании без внесения информации, регистрируете компанию на номиналов.

Окончательный этап схемы – покупка объекта недвижимости в выбранной юрисдикции и оформление его на оффшорную компанию.

Есть свои достоинства и при владении недвижимостью через оффшорную компанию. В случае продажи будет продаваться не принадлежащая оффшорной компании недвижимость, а всего лишь акции компании. В этом случае можно избежать налога на прибыль. Даже при многочисленных перепродажах объекта недвижимости ее собственник (оффшорная компания) не меняется, меняются лишь владельцы самой компании.

Эта схема выгодна, если недвижимость передается в случае дарения или по наследству, учитывая желание собственника. Тогда акции оффшорной компании передаются в трастовое правление, и желаемый наследник назначается бенефициаром.

Оффшорная компания освобождена от уплаты налогов и обязана оплачивать лишь ежегодную государственную пошлину. Кроме того, значительно упрощается процедура сдачи в наем недвижимости – получаемая прибыль перечисляется на счет и в дальнейшем не подлежит налогообложению.

Причем имуществом, купленным на оффшорную компанию, можно управлять, то есть сдавать в аренду или лизинг и получать определенный доход. При хорошей прибыли, возможно, развить вполне успешный бизнес, о котором не обязательно извещать российскую налоговую службу.

Приобретение квартиры или дома на оффшор – идеальная возможность не афишировать в России свое приобретение. При необходимости можно изменить владельца оффшорной компании, дав указания регистратору лично или по телефону, подтвердив свое решение определенным паролем.

Покупка недвижимости в стране, выбранной для дальнейшего переезда, – быстрый и эффективный способ оформления долгосрочной визы или вида на жительство. Нужно лишь при оформлении оффшора указать в списке ее учредителей свое имя.

Наиболее популярными при открытии оффшорной компании является Кипр, Сейшелы и ряд европейских стран, включая Великобританию. Получить индивидуальную консультацию по выбору страны для открытия оффшора можно по телефону нашей компании.

Offshore Express поможет Вам в оформлении банковского кредита на покупку недвижимости в размере 70% от установленной стоимости собственности сроком на 5-20 лет с низким годовым процентом (5-6%). При этом нет необходимости искать залог для обеспечения кредита, в качестве залога выступает сам приобретаемый объект.

Обязательным условием для приобретения недвижимости является также наличие компании, зарегистрированной на территории Евросоюза, так как на нерезидентов ЕС пробретение недвижимости, а тем более получение банковского кредита в Европе крайне проблематично.

Офшоры для рынка недвижимости – как и зачем

Законодательство многих стран Европы освобожает от налогообложения операции по купле-продаже недвижимости, расположенной за пределами ЕС. Так например, если датская компания приобретет недвижимость в Украине или РФ, то продав ее в дальшейшем согласно соглашению о избежании двойного налогообложения сумма сделки не облагается налогом на прибыль как у источника, так и в стране регистрации компании. Таким образом, при наличии крупных объектов продажа недвижимости с использванием европейской компании может привести к значительной экономии в налоговых платежах.

• Покупка-продажа недвижимости в Украине с использованием оффшоров
• Оффшорные схемы работы с недвижимостью: от простого к сложному
  Схема 1. Классическое использование оффшорных компаний при продаже недвижимости, адаптированное к Украине
  Схема 2. Покупка-продажа недвижимости с использованием оффшорных компаний и проведением полной суммы сделки по безналичному расчету.
• Оформление сделки по покупке-продаже акций (долей) иностранной компании гражданами Украины
• Классические оффшорные компании при сделках с недвижимостью – все официально… почти
• Выбор страны для оффшора. Почему бы не Кипр — ведь уже европейская страна, а не оффшор
• Европейские компании при сделках с недвижимостью – надежно, понятно, стабильно
  Схема 3. Использование европейских компаний для покупки продажи недвижимости в Украине
• Дополнительные преимущества европейской схемы при работе с недвижимостью
• Аренда недвижимости. Сдача коммерческой недвижимости в аренду в Украине. Использование оффшоров и европейских компаний
  Схема 4. Использование европейских компаний и ИСИ-КУА для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в Украине
• Выводы и общие рекомендации по схемам покупки-продажи недвижимости в Украине

Для получения более подробной информации о владении и покупке недвижимости обращайтесь к нашим специалистам — мы с удовольствием ответим на Ваши вопросы он-лайн или по телефону, а также проконсультируем в одном из наших офисов.

Для собственников бизнеса иностранные компании дают возможность снизить риски владения дорогостоящими объектами недвижимости в России. Бизнесмены решают сразу несколько проблем: минимизируют риск потери имущества, исключают документарное мошенничество, оптимизируют свои налоги и будущие расходы.

Важным преимуществом владения недвижимостью через иностранные компании является сохранение конфиденциальности. Благодаря иностранной структуре реальные бенефициары недвижимого имущества сохраняют конфиденциальность владения.

При оформлении недвижимости на обычного гражданина РФ существует огромный риск, что такая недвижимость станет предметом рейдерского захвата, наложения необоснованных обременений, судебного разбирательства и так далее. Любой человек может узнать данные о собственнике имущества, кадастровый номер объекта и другие детали об объекте недвижимости на сайте Росреестра.

Огромным преимуществом владения недвижимостью в России через иностранную структуру является защита от мошеннических действий, направленных на отчуждение объекта недвижимости у конкретного собственника. Иностранная компания уже служит защитной оболочкой для недобросовестных покупателей. Подготовка документов иностранной компании для сделки требует двойной документарной защиты путем заверения документов через консульскую легализацию или проставления апостиля. Таким образом, исключается риск мошенничества и подделки документов.

Успешные бизнесмены имеют большое количество активов. Обычно владельцы бизнеса оформляют недвижимость на иностранные компании, принадлежащие им. Это делается для того, чтобы защитить свои активы, а также минимизировать вероятность давления со стороны контрагентов и государственных органов

Благодаря этому бизнесмены могут разграничить часть недвижимости, используемую для личных целей и недвижимость, используемую для ведения бизнеса, от возможных взысканий. Такой способ владения недвижимостью через иностранные компании минимизирует потери имущества в случае возбуждения судебного дела и продажи всех активов с торгов за долги. Кроме того, всё имущество, оформленное на иностранную компанию, останется в собственности данной компании даже при попытках недружественного захвата бизнеса.

Для иностранных компаний состав объектов, подлежащих обложению налогом на имущество, аналогичен тому, который предусмотрен для российских организаций. Однако иностранные организации часто имеют возможность получить льготы, неприменяемые к российским юридическим лицам.

В законодательстве РФ существует множество норм, которые создают выгодные условия для владения недвижимостью иностранными компаниями в РФ. Собственники бизнеса платят огромные налоги за объекты недвижимого имущества, не зная про свои законные льготы.

Главный страх собственников — необходимость открытия представительства для такой иностранной компании в РФ. Однако это надуманная проблема, так как при выполнении определенных требований вам не нужно открывать представительство в РФ.

Получение прибыли от сдачи в аренду недвижимости в России не всегда связано с деятельностью представительства. Для того, чтобы деятельность иностранной организации, связанная со сдачей в аренду недвижимости, не привела к появлению постоянного представительства в России, необходимо наличие нескольких факторов:

• отсутствие систематической деятельности (однократное заключение договоров аренды от имени иностранной организации);
• поиск арендаторов при помощи услуг риелтора, агентств;
• отсутствие прямых договоров с подрядчиками на проведение ремонтных работ.

Для того, чтобы правильно оформить недвижимость и исключить проблему создания постоянного представительства на территории РФ, обращайтесь к проверенным и опытным юристам. Специалисты компании SBSB помогут вам не только зарегистрировать иностранную компанию, но и провести сделку по приобретению недвижимости на иностранную компанию, а также исключат все налоговые и корпоративные риски по вашему объекту.

Оформление недвижимости на офшор

Проведение сделки по оформлению недвижимости на иностранное юридическое лицо состоит из следующих этапов:

• подготовка пакета документов для иностранной компании, их легализация и апостилирование;
• заключение сделки по приобретению объекта недвижимости;
• регистрация сделки в управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии;
• постановка на учет по месту нахождения недвижимости.

Данная процедура дает двойную гарантию защиты для собственника недвижимости. В процессе оформления собственник проходит несколько обязательных государственных инстанций. Кроме того, все документы дополнительно заверяются за рубежом, а уже потом в России. Такая процедура дает максимальные гарантии защиты от мошеннических действий.

Можно сказать, что приобретение недвижимости в РФ на иностранную компанию дает множество уникальных преимуществ. При правильной и квалифицированной юридической поддержке можно добиться исполнения ряда неналоговых задач, достигнуть уровня полной конфиденциальности, защитить свои активы от незаконного отчуждения. Также при взаимодействии с хорошим налоговым консультантом можно оптимизировать свои налоги и выгодно сократить экономические издержки.

Компания SBSB – это команда опытных юридических и налоговых консультантов, которая регулярно проводит сделки по оформлению недвижимости на иностранные компании. Наши специалисты подготовят для вас комплект юридических документов для защиты от недобросовестных контрагентов, структурируют сделку, сохранят ваши активы и обеспечат конфиденциальность вашего бизнеса.

Сразу следует заметить, что иностранный гражданин вправе открыть счет в Израильском банке, и на данный момент не существует никаких ограничений на открытие подобных счетов.

Проблемы могут возникнуть на следующем этапе – при переводе финансовых средств на счет. Владельцу счета надо будет объяснить, что его связывает с владельцем счета, с которого производился денежный перевод.

Зачастую, владельцем счета с которого производился денежный перевод, является юридическая фирма, в то время, как владельцем счета в Израиле является физический человек.

Попробуем перечислить ряд возможных объяснений перевода денег со счета юридической фирмы на личный счет физического лица:

• Физическое лицо является одним из учредителей данной фирмы – необходимо предоставить банку заверенные учредительные документы фирмы.
• Физическое лицо является работником или советником данной фирмы и переведенные суммы являются его гонораром – банк может потребовать контракт или иные соответствующие документы, удостоверяющие подлинность взаимосвязи.
• Физическое лицо получило кредит от данной фирмы – в банк надо будет предъявить договор о предоставлении кредита.
  

Данный вариант мало чем отличается от открытия собственного счета.

Многие клиенты предпочитают оформить счет на доверенное лицо в Израиле, дабы сократить свои хлопоты и упростить ведение счетов ввиду своего отсутствия в стране. На бенефициара падут такие же обязанности декларировать взаимосвязь с источником средств, как и на бенефициария, в случае открытия собственного счета.

Расширенны вариантом является продажа самого нерезидента, т.е. Кипрская компания продается акции Датской компании другому нерезиденту инвестору, таким образом сделка происходит за пределам Украины и гарантирует и продавцу и покупателю максимум конфиденциальности.

Актуальные проблемы использования оффшоров в сделках с недвижимым имуществом Рассмотрим представленные два варианта покупки продажи недвижимости с точки безопасности сделки и их легальности с точки зрения действующего законодательства для резидентов Украины. Если же «забыть» оформить лицензию, то сделка по покупке-продаже оффшора будет иметь достаточно рисковый характер, так как Вам, чтобы не нарушать законодательство Украины, придется отказаться от заключения договора, в котором Вы официально приобретаете акции иностранной компании, а тем более удостоверения этого договора в нотариальной форме. Отметим, что договора покупки-продажи акций (в том числе и 100% пакета) за границей подлежат нотариальному заверению лишь по желанию владельцев, факт заключения такого договора нигде не фиксируется и сведения о смене собственника предоставляются только в обслуживающую компанию, в уставе либо других документах не предусматривается внесение изменений по поводу смены акционеров. С одной стороны такая свобода в расчетах является важным фактором для обеспечения конфиденциальности сделки, но с другой стороны за нее приходится платить безопасностью сделки, так как резидентам Украины придется просто произвести расчет в наличной форме по схеме деньги в обмен на договор о покупке-продаже на предъявителя (или генеральную доверенность). Наверное, не многие из читателей готовы рискнуть приобрести у незнакомых Вам людей что-либо стоимостью 100-200 тис. просто по генеральной доверенности, да еще и не указывая нигде в документах сумму и предмет сделки. А если объект стоит несколько миллионов? Таким образом, действуя про простейшей схеме мы оказываемся перед выбором: или заключить официальный договор, удостоверить его у иностранного нотариуса и таким образом нарушить законодательство Украины, либо приобрести недвижимость по генеральной доверенности и нигде не фиксировать сумму покупки-продажи, либо пойти официальным путем и попытаться получить официальную лицензию на инвестицию в оффшор. Вероятность позитивных выводов для целесообразности такой инвестиции с точки зрения государственных органов Украины крайне низка, те более что вполне логично предположить цели подобной «инвестиции». Главным преимуществом классических оффшорных компаний является стабильность – как правило, это небольшие островные государства, с стабильной политической и экономической системой, гарантирующие неизменность законодательства, официальное освобождение от налогов, сборов, и какой-либо отчетности и подтвердившие все вышесказанное многолетней практикой. Поэтому, для придания сделке более официального и законного характера, продавцу оффшорной компании и покупателю (если он тоже резидент Украины) придется открыть для этих целей еще по оффшорной компании, которые будут выступать в роли покупателя и продавца, компании-владельца недвижимости. Далее доверенные лица со стороны покупателя и продавца подписывают официальный договор покупки-продажи корпоративных прав (акций), при желании удостоверяют его нотариально, действуя как уполномоченные доверенные лица от имени иностранных компаний в любой из удобных стран, фиксируют там сумму сделки, порядок расчетов, все детали (в том числе и перечень активов и недвижимости) и производят между собой расчеты, как в наличной так и в безналичной форме – вопрос, кто предоставил доверенному лицу необходимую сумму денег (в том числе и наличных) для заключения сделки относится только к оффшорной компании, а оффшорная компания не обязана отчитываться о источниках своих доходов. Если сделать официальный перевод всех документов оффшорных компаний, в т.ч. и доверенностей, то данную сделку можно теоретически возможно заключить и на территории Украины и также, при желании, удостоверить нотариально – однако, учитывая недостаточный практический опыт украинских нотариусов при оформлении подобных сделок, найти «нужного» нотариуса в Украине будет не так то и просто. В любом случае, конструкция из трех оффшорных компаний является более надежной и гарантированной применительно к резидентам Украины, попадая в рамки украинского правового поля, если использовать номинальные и фидуциарные услуги. Законодательство Украины не запрещает Вам представлять по доверенности интересы зарубежных компаний во всех странах мира, и не требует объяснять, почему и на каких основаниях Директором оффшорной компании была выдана Вам доверенность на продажу акций одной из дочерних компаний – и при этом покупатель получает дополнительные гарантии, приобретая компанию по полной стоимости. Основным недостатком данной схемы является непонимание самого процесса продажи и взаиморасчетов между владельцами компаний, а также необходимости действовать исключительно на основании доверенности, выданной от имени оффшорной компании. Возникает логичный вопрос – а почему мы продаем оффшор, а не саму украинскую компанию – владельца недвижимости. Ведь процесс покупки украинской компании без проблем оформляется любым украинским нотариусом, четко и понятно фиксируется права владения новой компании, и легко проверяется наличие на балансе компании объекта недвижимости? Почему бы не заключить договор с оффшорной компанией и не заплатить на банковский счет оффшора необходимую сумму прямо с Украины на основании нотариально удостоверенного договора покупки-продажи корпоративных прав, особенно если украинскую компанию покупает гражданин Украины? Это возможно, но невыгодно для продавца перед перечислением за рубеж с суммы платежа будет удержан налог у источника на доходы оффшорной компании, полученные на территории Украины в размере 15%, так как ни с одним оффшором вне зависимости от того, входит ли он в «черный список» Кабмина или нет, Украина не подписывала соглашений о избежании двойного налогообложения – а значит доходы оффшорной компании с источником из Украины подлежат налогообложению на территории Украины. Поэтому, продажа украинской компании хоть и возможно, но является невыгодной, если в качестве продавца выступает оффшор или компания из страны, с которой Украина не имеет соглашения о избежании двойного налогообложения. Отдельно бы хотелось отметить Кипр, столь любимый нашими соотечественниками – такой договор с Кипром существует, но он еще 1983 года и его положения уже давно не соответствуют рыночным принципам (соглашение было заключено еще с СССР). Еще в 2006 году Правительство Украины высказало предложение о денонсации этого советского соглашения – а это значит, что в ближайшее время возможна ситуация, когда старое соглашение будет разорвано, а новое, как обычно бывает в Украине, не подписано из-за несогласованности позиций различный ведомств. В результате – 15% налог на доходы. Вот именно по этому, в отличие от других юридических и консалтинговых компаний, мы уже давно предупреждали отечественных бизнесменов, использующих для инвестиций в Украину и СНГ кипрские компании, о необходимости перестроения долгосрочных бизнес-схем и отказа работы с Кипром после его вступления в ЕС, несмотря на то, что сейчас Кипр является одной из наиболее популярных стран регистрации иностранных компаний для наших соотечественников. По поводу использования Кипра существует много мнений, однако, если обратить внимание, то большинство компании, в том числе работающих на украинском рынке, имеют кипрских учредителей или являются представительствам Кипрских компаний – а это значит, им нет смысла посвящать клиентов в недостатки кипрских компаний, они все будут высказывать только положительные моменты, «забыв» предупредить об отрицательных. А что будет, если их «забычивость» обойдется Вам в 15% активов? Не стоит забывать, что Кипр в 2004 году вступил в Евросоюз, а это предполагает определенные обязательства – а значит низкие налоговые ставки на Кипре останутся недолго (в отличие от классических оффшоров, где все налоги заменены официальной фиксированной пошлиной в размере 100-200 долларов ежегодно), в течение 6 лет Кипр обязан привести свое законодательство, в том числе и налоговое, к положениям, установленным Директивами ЕС. Да и обосновать наличие нового договора с Кипром будет не просто – зачем Украине льготный договор с «курортным» островом – нет никаких экономических обоснований для его заключения на тех же или подобных льготных условиях, особенно с 0% ставками, оставшимися еще со времен СССР, когда никакой коммерческой деятельности не существовало. Заявления некоторых политиков об огромном инвестиционном потенциале Кипра выглядят как минимум смешно, ведь то, что Кипр является и всегда являлся исключительно «трансферной» страной для финансовых потоков, если выражаться максимально корректно, сейчас знает даже ученик старших классов средней школы. Также помимо возросшего до 10% корпоративного налога (на прибыль предприятия), на Кипре недавно появился военный налог, а это, как нетрудно догадаться, говорит о том, что существует проблема политического плана, которая потенциально может быть причиной нестабильного функционирования всей системы государственной власти из за конфликта с Турцией, кто бы что не говорил, а налоги с подобным названием по доброй воле никто не вводит – значит проблема существует, и пока налог не отменен, она не решена – а это также потенциальный фактор нестабильности. Каким будет новый договор с Кипром, на 100% не может сказать никто, да и когда он будет – а это значит нестабильность, неприемлемую для вложения крупного капитала, ведь возможность варианта «минус 15%» — это очень дорогой эксперимент над собственным благосостоянием. Потому, при прочих равных, использование классических оффшоров в схемах покупки-продажи недвижимости будет более приемлемым и безопасным, чем использование «среднего» варианта в виде Кипра. Получение лицензии на официальное владения акциями компании, расположенной например на Британских Виргинских Островах, Сент-Винсенте, в Белизе, Маршалловых островах, Панаме ничем не будет отличаться от процедуры получения разрешения на владение Кипрской компанией. Но в отличие от Кипра, классические оффшорные страны не являются членами ЕС, в этих странах не существует военных конфликтов и не предвидится никаких изменений в налоговом законодательстве, реестр акционеров и владельцев никогда не будет публичным (в отличие от Кипра, власти которого в ближайшее время заявили, что сделают данные о владельцах компаний общедоступными, как это принято во всей Европе), эти страны не участвуют в договорах об обмене информацией между налоговыми органами. Поэтому, если выбирать страну, которую Вы будете использовать в качестве «кошелька» — обратите внимание на «черный список» Кабмина – если страна находится в этом списке, — гарантия Вашей конфиденциальности и сохранности Ваших денег. Отметим, что официальный черный список, например, в той же РФ отсутствует, в странах Европы его тоже нет, как и нет никаких ограничений по работе с оффшорами – но в Украине этот фактор приходится учитывать. Как сделать так, чтобы и деньги были в надежном месте, и Ваш оффшор из «черного списка» не раздражал покупателя, банк и прочие контролирующее проверяющие органы? Решение достаточно простое – открыть две компании: первую – оффшорный «кошелек», вторую европейскую – в респектабельной юрисдикции для работы с Украиной и использовать их согласно назначения. Для второй компании-инвесторам можем порекомендовать выбирать среди любой из стран Западной Европы Нидерланды, Данию, Германию, Австрию, Францию– уровень налогов приблизительно одинаковый и составляет 25-30% (как и в Украине), но если Вы будете всю прибыль «реинвестировать» — то какая Вам разница, если Вы все равно фактически налоги платить не будете, но при этом получите все преимущества европейского инвестора. Все вышеперечисленные недостатки работы через прямое использование оффшоров легко устраняются с помощью включения в схему работы компании из любой респектабельной европейской юрисдикции, в которой существует обычная система налогообложения, аналогичная той, что и в Украине. Для более и удобной для продажи схемы от имени европейской Вы можете учредить на территории Украины юридическое лицо – удобнее всего Частное предприятие, так как при этом нет необходимости формировать уставный фонд сразу, но возможно задекларировать необходимую сумму для будущей покупки недвижимости при регистрации, например 1-2 млн. долларов и переводить ее на банковский счет по мере необходимости. Если же Вы планируете продать в дальнейшем объект недвижимости вместе с предприятием иностранцам, или гражданам СНГ, то в этом случае, мы рекомендуем в качестве огранизационно-правовой формы выбрать ООО, так как не во всех странах существует аналог украинского частного предприятия, а аналог ООО есть везде, и поэтому процедура приобретения долей в ООО будет намного более понятной и удобной для иностранного покупателя. Также ООО будет уместно, если Вы ведете бизнес в сфере недвижимости вместе с партнерами, и тогда «инвестировать» могут несколько компаний, а долевое участие четко прописывается в документах украинского ООО. Недостатком ООО является необходимость формирования минимального уставного капитала перед регистрацией, но это больше технический момент, так как потом Вы без проблем можете составить изменения к уставу и увеличить его до тех же 1-2 млн. долларов – законодательство Украины не обязывает Вас, в отличие от первичной регистрации, сразу же вносить дополнительный капитал – Вы сможете это делать по мере необходимости. Также Вы, или Ваше доверенное лицо, получаете лично возглавить это предприятие и самостоятельно, действуя как директор, без всяких доверенностей, в рамках понятного и Вам, и продавцу, заключать любые сделки по покупке недвижимости, а также представлять интересы европейского предприятия в Украине при продаже дочерней украинской компании покупателю недвижимости. После того, как Вы находите подходящий объект недвижимости для покупки (инвестиции), с зарубежного счета в качестве взноса в уставный фонд украинского частного предприятия (со 100% иностранным капиталом) переводится необходимая сумма, и приобретается объект недвижимости. Для придания более товарного вида украинскому предприятию Вы также можете официально зарегистрировать в Горадминистрации иностранную инвестицию, особых льгот это не дает, но будет дополнительной гарантией защиты активов Вашего предприятия от недоброжелательных «движений» со стороны государственных и негосударственных структур – учитывая направление Украины на евроинтеграцию никому не нужен международный конфликт и публичная огласка нарушения прав европейских инвесторов. Рекомендуется под каждый объект создавать отдельное предприятие, так как в дальнейшем с точки зрения экономической выгоды рациональнее продать само предприятие с объектом недвижимости на балансе (особенно, если это коммерческая недвижимость). Доход от продажи корпоративных прав не территории Украины согласно соглашениях об избежании двойного налогообложения не облагается на территории Украины – эти соглашения подписаны с большинством Европейских стран (у оффшорных классических компаний и нерезидентов ЕС таких льгот нет). Также закодонодательство ряда европейских стран (например, Дании) не облагает доходы от владения и покупки продажи зарубежной недвижимости и предусматривает льготные ставки от доходов по продаже корпоративных прав. В общем виде европейская схема работы применительно к Украине выглядит следующим образом Оформление сделок с недвижимостью через оффшор Еще одним преимуществом европейской компании является то, что если Вы решите снова реинвестировать прибыль от сделки по продаже дочерней украинской компании-владельца недвижимости в новую украинскую дочернюю компанию, то перечисление в уставный фонд относится на валовые расходы европейской компанию, в отличие от Украины, где вложения в уставный фонд и покупка долей предприятий осуществляются с прибыли. Таким образом если Вы всю прибыль реинвестируете обратно в Украину, то и в Европе Вы полностью официально уменьшите налоговую нагрузку до 0% — однако рекомендуется платить1–1.5% от суммы валовых доходов, считается, что меньше в Европе зарабатывать не принято и компания не может постоянно работать за 0.1% от оборота. Но это уже больше имидж компании, чем нарушение – Вы сами вправе решать сколько средств реинвестировать и в какую страну, и это также полностью попадает в рамки европейского правового поля. В общем-то, в Европе никто не будет возражать, если часть средств по своему усмотрению Вы решите «проинвестировать» в уставный фонд оффшорной компании на счет в любимом прибалтийском банке – это Ваше право, как предпринимателя. Кроме этого, доходы полученные за пределами ЕС, не являются объектом налогообложения европейским НДС — а значит отпадает необходимость уклоняться от «неудобного» налога – в цене договора купли-продажи дочерней украинской компании европейская фирма не указывает НДС. Также, если Вы решите стать официальным владельцем акций европейской компании и получить лицензию НБУ – это будет сделать гораздо проще, ведь инвестиции в европейскую компанию вполне логичны и экономически обоснованы – в случае, если Вы докажете легальность происхождение заработанных средств, с получением лицензии проблем не будет. Существует и более простой путь стать официальным владельцем – предыдущий владелец может оформить на Вас официальную дарственную, Вы, как порядочный налогоплательщик декларируете подарок в своей ежегодной декларации о доходах, прилагаете к договору дарения также оценочную стоимость акций и платите подоходный налог в размере 15% от той суммы, которая указана в «оценке» подарка. После того, как Вы станете официальным владельцем, Вам придется также к своей декларации о доходах прилагать отчетность по зарубежной компании и оборотам по банковскому счету – но с другой стороны, Вы получаете и множество преимуществ, таких как возможность постоянного проживания на территории ЕС, так как Вы являетесь официальным владельцем европейской компании, которая создала рабочие места для граждан ЕС и исправно платит налоги, может получить официальное право на трудоустройство в качестве управляющего и в дальнейшем лично представлять интересы компании при переговорах и сделках. Любое иностранное физическое и юридическое лицо имеет право купить недвижимость в России и свободно владеть ее. Владение влечет за собой уплату ежегодного налога на недвижимость в России, ставка которого определяется в зависимости от субъекта, где находится недвижимость, и от типа самого объекта. Такой же принцип налогообложения применяется и к российским резидентам. Но когда иностранец продает российскую недвижимость, то налог с продажи рассчитывается по стандартной ставке НДФЛ в размере 30% в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (пункт 3 статьи 224 НК РФ). При этом согласно пункту 4 статьи 210 НК РФ налоговой базой будет являться весь доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, без права использования налогового вычета, который предусмотрен пунктом 3 статьи 220 НК РФ. Таким образом, иностранец, купив недвижимость за 10 миллионов рублей и продав ее за 15 миллионов рублей, заплатит НДФЛ 30% от 15 миллионов рублей, а именно 4,5 миллиона рублей, что практически равно валовой прибыли при продаже российской недвижимости. Существует 2 способа сократить налоговое бремя иностранца при продаже российской недвижимости: Иностранное физическое лицо может временно стать налоговым резидентом России, прожив здесь не менее 183 календарных дней в течение года, предшествующему моменту продажи имущества. Однако, такой вариант на практике не всем подходит. Учредить российскую компанию с ограниченной ответственностью или акционерное общество, став в ней единственным участником (акционером). В этом случае налоговая обязанность переместится на уровень российской компании нерезидента, и доход от продажи имущества будет облагаться налогом 20% при ОСНО или 6%/15% при УСНО, а налоговую базу можно будет уменьшить на величину произведенных расходов (кроме режима УСНО 6%). При этом возникает вопрос о возврате средств при продаже недвижимости иностранному владельце. В этом случае можно рассмотреть выплату дивидендов из чистой прибыли, образованной при продаже объекта недвижимости и распределение ликвидационной массы при последующей ликвидации российской компании. Остальные нюансы такой схемы следует рассматривать индивидуально. Отдельно стоит отметить, что сделка купли-продажи должна осуществляться с уже существующей и функционирующей иностранной структурой, чтобы не возникли подозрения в фиктивной передачи российского объекта недвижимости аффилированному лицу. Для этого необходимо выполнить ряд мер, которые позволят правильно оформить подобную сделку. Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный семейный фонд в Лихтенштейне. Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в той юрисдикции, которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения этой юрисдикции с Россией (в данном примере приведена кипрская компания). Кипрская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника. Это означает, что для создания российского ООО кипрской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Кипра в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО. Бенефициарный владелец российской недвижимости учреждает (прямо или косвенно) частный фонд STAK в Нидерландах. Фонд в свою очередь учреждает дочернюю компанию в Нидерландах в форме B.V. или N.V., которая позволяет использовать выгоды соглашения об избежании двойного налогообложения Нидерландов с Россией. Голландская компания учреждает российскую компанию, но согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 N 14-ФЗ не допускается существование ООО, единственным участником которых является другое общество, состоящее из 1 участника. Это означает, что для создания российского ООО голландской компанией необходимо будет добавить акционера-резидента Нидерландов в качестве владельца 1 доли в ООО. Также таким владельцем 1 доли может выступить, например, генеральный директор вновь созданного ООО. Похожие записи: Кбк Транспортный Налог 2021 Для Юридических Лиц Пени Программы для малоимущих семей в 2021 году Статья 213 тк рф с изменениями на 2021 год