Проверка чистоты сделки по продаже недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка чистоты сделки по продаже недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Если в истории квартиры была приватизация или текущий документ — основание возникновения права — договор передачи в собственность или ордер:

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

Если Вы видите, что на дату приватизации / выдачи ордера некое лицо было зарегистрировано, а собственником не стало, то такое лицо имеет право пожизненного пользования имуществом (право пожизненного проживания в квартире), если не утратило свое право по нижеследующим обстоятельствам.

Если это лицо снялось с регистрационного учета ДО отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас);

Если это лицо снялось с регистрационного учета ПОСЛЕ отчуждения имущества по собственному заявлению (т.е. не в стационар, не в тюремное заключение, не по уведомлению), то оно утратило право пользования в случае регистрации в другом месте (Вам нужно всеми доступными методами проверить, где зарегистрировано это лицо сейчас), НО договор отчуждения может быть признан недействительным, если в нем не было указано, что имелось право пожизненного пользования (обременение), а значит, смотрим дату заключения договора отчуждения. Если прошло более 3 лет, можно проверять дальше. Если прошло менее 3 лет, как квартира после приватизации была продана/подарена, то остается риск признания такой сделки недействительной.

Если это лицо до сих пор зарегистрировано, то Вам нужно запросить с него нотариальное заявление о том, что оно в курсе продажи недвижимости, и намерено добровольно прекратить право пользования указанным имуществом. При этом желательно проверить, что указанное лицо после снятия с регистрационного учета по адресу проверяемой квартиры зарегистрировалось по другому адресу, либо указать это условием получения денежных средств Продавцом.

• Если в истории квартиры был договор дарения или текущий правоустанавливающий документ — договор дарения

Если дарение осуществлялось НЕ между ближайшими родственниками, нужно проверить уплачивался ли налог на дарение.

Как проверить «чистоту» сделки с недвижимостью?

• Запрашиваем форму 9 (выписку из домовой книги) о зарегистрированных лицах
• Запрашиваем форму 7, в которой будет отражено: сколько лицевых счетов открыто на квартиру и имеется ли карантин в квартире.

Как и в случае с архивной справкой формы 9, настоятельно рекомендуем лично присутствовать при получении Продавцом указанных документов, достаточно много подделок!!!

Если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, то необходимо убедиться, что при последующем снятии их с регистрационного учета их права не будут нарушены и что родители фактически опекают этих детей.

Разрешения органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетних детей (если эти дети не являются собственниками и не состоят на учете в органах опеки) не требуется, но в судебной практике имеются случаи, когда после наступления совершеннолетия дети расторгали сделки по отчуждению недвижимого имущества, доказав, что они фактически были лишены опеки со стороны родителей (Например: Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П»По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»).

Взрослых собственников в добровольном порядке можно снять с регистрационного учета после сделки, поставив предоставление формы 9 (выписку из домовой книги) с отсутствием зарегистрированных лиц как условие получения денег Продавцом.

---

Процесс покупки квартиры, на первый взгляд, не выглядит слишком сложным: нужно подготовить бумаги, заключить договор, рассчитаться с продавцом и зарегистрировать право собственности. Что может пойти не так? Но вот объявляются родственники продавца, права которых не учли при купле-продаже, и начинаются судебные тяжбы. Для нового собственника — это дополнительные расходы и риск остаться без квартиры.

Сделку могут аннулировать, если продавец стоит на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере. В таком случае его могут признать недееспособным, в результате чего куплю-продажу отменят и покупателю придется вернуть квартиру.

Чтобы не столкнуться с такими ситуациями, нужно тщательно проверить приобретаемый объект.

Чтобы проверить квартиру на юридическую чистоту, нужно:

1. Запросить сведения в Росреестре. Заказать выписку из ЕГРН, в которой содержатся характеристики объекта недвижимости (адрес, метраж, количество комнат), наличие обременений, данные владельца жилья.
2. Заказать архивную выписку о лицах, ранее прописанных в квартире. Ее можно получить в паспортном столе или в МФЦ.
3. Проверить техническую документацию на объект недвижимости.
4. Проверить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности перед поставщиками ЖКУ (в УК или ТСЖ).

Все документы нужно проверить на соответствие. Например, информация в выписке из ЕГРН должна совпадать с паспортными данными продавца.

33 способа проверки чистоты сделки

Нужно проверить правоустанавливающий документ на недвижимость. Это документ, который подтверждает факт получения права собственности на квартиру продавцом. Если продавец приобрел недвижимость с помощью купли-продажи, правоустанавливающим документом будет договор купли-продажи, если получил по наследству — свидетельство о принятии наследства.

Выписка из ЕГРН — документ, который можно получить в Росреестре. Выписка содержит информацию об объекте недвижимости:

• метраж;
• местонахождение;
• количество комнат;
• ФИО и права собственников;
• наличие обременений.

Технические характеристики из выписки нужно сверить с техническим паспортом на квартиру, данные о собственнике — с паспортом продавца.

Нужно обратить внимание на наличие других владельцев у недвижимости. Если у квартиры несколько собственников, в выписке будут указаны их доли. В этом случае все владельцы должны принять участие в сделке. Также нужно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних детей. Если один из владельцев ребенок — продавцу нужно будет получить разрешение на продажу от органа опеки, иначе сделку признают недействительной.

Покупателю нужно проверить наличие обременений на квартире. Если они есть, продавец должен снять их до заключения договора купли-продажи.

В отдельных ситуациях потребуется проверить дополнительные документы и факты. Рассмотрим их подробнее.

Если жилье было получено продавцом по наследству, нужно убедится, что никто, кроме него, не претендует на квартиру. Даже если с момента получения недвижимости прошло более трех лет, могут объявится родственники продавца, права которых не учли. Они смогут обратиться в суд и восстановить срок давности.

Чтобы снизить риски нужно вместе с продавцом обратиться к нотариусу, который выдал свидетельство о принятии наследства, и получить у него справку об отсутствии претендентов на квартиру.

Если квартира находится в совместной собственности нескольких лиц и доли не определены, потребуется получить согласие каждого собственника на ее продажу.

Если доли собственников определены, это будет указано в выписке из ЕГРН. Тогда каждый из них может продать свою долю отдельно. Перед этим он должен оповестить остальных о своих планах и предложить им выкупить долю. Продать ее третьему лицу можно будет, только если остальные владельцы откажутся от выкупа или не ответят на письменное извещение в течение месяца.

Пepeд тeм, кaк зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, выяcнитe.

Cкoлькo coбcтвeнникoв, ecть ли cpeди ниx дeти. Coглacиe нa пpoдaжy квapтиpy дoлжны дaть вce coбcтвeнники, a ecли в ceмьe ecть нecoвepшeннoлeтниe, дoлжнo быть пoлyчeнo paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Кaк coбcтвeнник пpиoбpeл этy квapтиpy: пoлyчил пo нacлeдcтвy или кyпил cвoими cилaми. Ecли пoлyчил нacлeдcтвo, тo кoгдa, ecли кyпил, тo нe иcпoльзoвaл ли мaтepинcкий кaпитaл.

Нeт ли oбpeмeнeний. Квapтиpa мoжeт нaxoдитьcя в зaлoгe нe тoлькo y бaнкa, выдaвшeгo ипoтeчный кpeдит, нo и y дpyгиx кpeдитopoв пo дpyгим oбязaтeльcтвaм. Нaпpимep, жильe мoжeт быть зaлoжeнo пo дoлгoвoй pacпиcкe пepeд кaким-тo чeлoвeкoм.

Oфopмлeнa ли пepeплaниpoвкa дoкyмeнтaльнo. Ecли в квapтиpe лoмaли cтeны, coвмeщaли caнyзeл, yтeпляли бaлкoн — этo дoлжнo быть oфopмлeнo в тexничecкoм пacпopтe. Ecли в тexпacпopтe пepeплaниpoвкa нe oтpaжeнa, тo oнa cчитaeтcя нeзaкoннoй.

Ecть ли дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм. Дoлг пo кoммyнaлкe cдeлкe нe пoмeшaeт, бoлee тoгo, дoлжникoм ocтaнeтcя пpeжний coбcтвeнник, нa нoвыx xoзяeв дoлг нe пepeйдeт. Нo ecли зaбыть в aктe пepeдaчи квapтиpы зaфикcиpoвaть пoкaзaния cчeтчикoв, тo пoтoм бyдeт cлoжнo дoкaзaть, чтo дoлг был нaкoплeн дo нoвыx жильцoв.

Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция. Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли. Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.

1. Oбщaйтecь c coбcтвeнникoм (coбcтвeнникaми), a нe тoлькo c дoвepeнными лицaми, и c жильцaми, кoтopым пpeдcтoит cъexaть c этoй квapтиpы;
2. Узнaйтe, кoгдa и кaк былo пpиoбpeтeнo жильe;
3. Cдeлaйтe зaпpoc нa выпиcкy o нeдвижимocти в Pocpeecтp личнo;
4. Tpeбyйтe выпиcкy из дoмoвoй книги, выпиcкy из финaнcoвoгo лицeвoгo cчeтa или cпpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти;
5. Cpaвнитe peaльнyю плaниpoвкy квapтиpы c тoй, чтo нapиcoвaнa в тexничecкoм пacпopтe.

Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.

На что обратить внимание

• Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
• Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
• Срок действия паспорта
• Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником

Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.

На что обратить внимание

• Данные участников сделки
• Адрес квартиры
• Площадь недвижимости
• Существенные условия договора

✅ Выписка из ЕГРН

Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.

На что обратить внимание

• Количество собственников
• Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
• Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
• Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.

На что обратить внимание

• Число прописанных
• Есть ли несовершеннолетние в их числе

Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.

На что обратить внимание

• Дата последнего платежа
• Отсутствие долгов
• Показания счетчиков

Для проверки физического лица вам будет достаточно минимального набора информации: имени и фамилии, номера телефона и адреса электронной почты. Этой информацией люди обмениваются при знакомстве. Она содержится на любой визитке.

Получить общее представление о человеке вам помогут поисковые системы Яндекса и Google, а также социальные сети (Instagram, Facebook, VK).

Небольшие «лафхаки» для получения недостающей информации:

Сервис денежных переводов Сбербанка поможет узнать отчество — укажите номер телефона, нажмите далее и сервис для проверки сообщит вам имя, отчество и первую букву фамилии получателя.

Мессенджер Viber по номеру телефона, сообщит вам имя человека, а также покажет его фото.

Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:

• Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
• Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
• Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.

В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями

Как проверить квартиру перед покупкой: что смотреть, на что обращать внимание

Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.

В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее

Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

при покупке квартиры следует обратить внимание на то, кто является собственником квартиры и совпадает ли это лицо с человеком, продающим Вам данное жилое помещение. Если это разные лица, то необходимо проверить полномочия продавца на продажу квартиры от имени собственника. Полномочия должны быть отражены в нотариально заверенной доверенности.

следует установить, является ли квартира совместной собственностью супругов. Если квартира является совместной собственностью супругов, но в выписке из ЕГРП фигурирует только один из супругов, то необходимо у продавца потребовать предоставления нотариально удостоверенного согласия второго супруга на совершение сделки купли-продажи.

определить являются ли несовершеннолетние лица, проживающие или зарегистрированные в квартире, собственниками продаваемого жилья. В случае если да, то от продавца необходимо получить согласие на отчуждение недвижимости, выданное органами опеки и попечительства.

на момент продажи из квартиры должны быть выписаны все зарегистрированные там лица. Если кто-то не может приехать для подачи заявления, но вот-вот выпишется – ждите снятия с регистрационного учета всех лиц до регистрации сделки, в противном случае вам и только вам потом придется добиваться снятия их с учета через суд.

1. Свидетельство о праве собственности или выписку из реестра прав на имущество. Если фамилии различаются – доверенность на право распоряжения данной квартирой.

2. Технический паспорт с планом помещения. Сравните текущую планировку и планировку в техпаспорте.

3. Справку из отдела миграции или домовую книгу в подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц или же их списка.

4. Паспорт, из которого вам нужно установить факт состояния в браке.

5. Документ-основание для регистрации квартиры (например, договор дарения). Он необходим для определения статуса квартиры – является ли она совместно нажитым имуществом супругов или нет

6. Квитанции об оплате последних выставленных счетов за коммунальные услуги. Это позволит убедиться в отсутствии многотысячных долгов, погашать которые придется новому владельцу жилья.

На сайте Росреестра имеется возможность проверить квартиру по кадастровому номеру, если она ранее была поставлена на кадастровый учет.

При формировании запроса по адресу жилого помещения или кадастровому номеру вы получите следующую информацию:

• вид прав, зарегистрированных на данное имущество и дата регистрации объекта;
• дата последних изменений в базе данных;
• площадь объекта недвижимости;
• возможные ограничения на распоряжение имуществом (арест, залог, ипотека и т.д.);

Полученные сведения должны совпадать со всеми представленными вам продавцом документами. В противном случае юридическая чистота квартиры может быть под вопросом и досконально проверить ее сможет лишь опытный юрист.

Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.

1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

• Авто
• Недвижимость
  • I. Проверка юридической чистоты квартиры
    • 1. Сбор/получение документов
    • 2. Юридическое заключение
    • 3. Проверка юридической чистоты недвижимости в г. Москва
    • 4. Проверка юридической чистоты недвижимости в Бутово
    • 5. Проверка юридической чистоты недвижимости в Московской области
  • II. Сопровождение слелок с недвижимостью
  • III. Регистрация объектов недвижимости в государственных органах.
  • IV. Представление интересов в суде. Жилищные споры.
  • V. Долевое строительство
  • VI. Стоимость юридических услуг
  • VII. Дополнительно
• Незаконное увольнение
• Представительство
• Иностранцам
• Авиабилеты
• Бухгалтерские услуги
• Договоры
• Уголовные дела
• Юридическое обслуживание физических лиц

Наименование услуги	Стоимость, руб.	Срок выполнения
Проведение юридической проверки	От 7 000	от 3 рабочих дней

Стоимость проверки юридической чистоты квартиры или иного объекта определяется с учетом:

• Наличия обременений на недвижимости.
• Особенностей продавца (физическое или юридическое лицо и т. д.).
• Наличия дополнительных вопросов у клиента.

• Вопрос: В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости?

  Ответ: Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости.

• Вопрос: Какие объекты проверяются?

  Ответ: Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.

• Вопрос: Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта?

  Ответ: Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости.

• Вопрос: Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта?

  Ответ: Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.

• Вопрос: Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта?

  Ответ: Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

• Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
• Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
• Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
• Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
• Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.

Как правило, перечисленных действий достаточно. Бывает, что дополнительно проверяется законность переустройств и перепланировок, чтобы избежать возможных проблем с органами власти. Также мы готовы проверить действительность доверенностей агента или риэлтора со стороны продавца, уточнить среднюю рыночную стоимость недвижимости и т. д.

Нередки ситуации, когда до окончательного совершения сделки остались считанные дни, но вы еще сомневаетесь, стоит ли заключать договор о купле-продаже. Пакет всех необходимых документов собран и изучен, однако некоторые неразъясненные вопросы остались.

Городское Кадастровое Бюро оказывает услугу экспресс-проверки недвижимости. Мы запросим документы, необходимые для получения нужной информации, дадим экспертное заключение о возможных рисках и обратим ваше внимание на отдельные проблемные вопросы, если таковые есть.

Проверить на юридическую чистоту квартиру при помощи возможностей сети интернет практически невозможно. Единственный документ, который вы сможете заказать самостоятельно — это выписка из ЕГРН. Но в ней можно увидеть только, кто на текущий момент является собственником, и имеются ли обременения. Об этом написано выше.

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

• если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
• пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
• у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
• сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
• проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
• некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Оказание данной услуги может потребоваться:

• для установления признаков криминальности в сделке перед её заключением;
• анализа факторов, наличие которых связано с риском для покупателя;
• установления обстоятельств, на основании которых сделка может оспариваться в суде;
• определения правильности составления документов на недвижимость при её продаже;
• составления прогноза для определения степени риска при заключении сделки купли-продажи.

Важно! При приобретении недвижимого имущества в России полностью исключить риски невозможно, но они могут сводиться к минимуму в результате проверки юридической чистоты сделки.

После сбора информации прогнозируется степень риска покупки недвижимости, в зависимости от которого определяются дальнейшие действия:

• заключение соглашения при благоприятном прогнозе в связи с отсутствием опасных факторов и минимальном риске оспаривания сделки;
• отказ от совершения покупки при неблагоприятном прогнозе, так как в таком случае высокая вероятность признания сделки ничтожной;
• отказ от заключения соглашения или принятие решения о покупке недвижимости после разработки совместно с юристом плана по сведению возможных рисков к минимуму.

Провести такую проверку человеку, не имеющему юридического образования и соответствующего опыта, достаточно сложно и практически невозможно. Поэтому для оказания такой услуги лучше обратиться к квалифицированным юристам, имеющим большой опыт работы в данном направлении деятельности. Благодаря приобретённому опыту, у них развита интуиция, которая часто помогает определить сделки, которые впоследствии будут признаны ничтожными. Опытные специалисты руководствуются не только интуицией, но и проводят проверку чистоты сделки в следующем порядке:

• проверка документов, устанавливающих право на недвижимость;
• проверка сведений о контрагентах и их права на заключение такого соглашения;
• проверка жилья на предмет его обременения (нахождения в залоге, обременений банка на недвижимость) и наличие лиц, которыми могут предъявляться претензии на данную недвижимость;
• получение полной информации об объекте недвижимости в результате изучения его истории, количества предыдущих собственников, законности сделок, заключённых ранее. При приобретении жилья на вторичном рынке проводится проверка по базе, в которую занесены криминальные и спорные квартиры. При приобретении жилья в новостройке (на первичном рынке) оно проверяется по базе, в которую занесены застройщики, связанные с криминалом;
• анализ положений, предусмотренных в соглашении. Проверка приобретаемой недвижимости (её состояния, передаваемой комплектации, наличия задолженности по коммунальным платежам);
• выбор оптимального способа оплаты и обеспечение безопасности при передаче денежных средств.

Важно! При приобретении жилья иностранным гражданином проверяется возможность заключения соглашения на основании законодательства каждой из стран.

При заключении сделок с недвижимостью требуется профессиональный подход. Поэтому лучше воспользоваться помощью профессиональных юристов. В таком случае можно избежать значительных материальных затрат в результате признания сделки недействительной.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Количество неблагоприятных обстоятельств, грозящих потенциальному покупателю, зависит от индивидуального случая. Указанные ниже нарушения могут стать основаниями для признания сделки недействительной. Это означает, что в случае такого признания покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — вернуть деньги покупателю. Предварительная проверка квартиры по указанным ниже параметрам позволит Вам значительно обезопасить себя в будущем.

1. НАРУШЕНИЕ ПРАВ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Права собственности несовершеннолетних граждан, а также их права проживания в квартире охраняются территориальными органами опеки и попечительства. Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель должен обязательно уточнить у продавца и проверить по документам:

• Имеются ли у несовершеннолетнего права собственности на продаваемую квартиру / долю (в любом виде);
• Зарегистрированы ли несовершеннолетние по адресу квартиры;
• Если квартира была приватизирована, не были ли нарушены жилищные права ребенка при проведении приватизации;

• Не является ли зарегистрированный в квартире ребенок оставшимся без попечения родителей;
• Не находится ли несовершеннолетний под контролем территориальных органов опеки и попечительства;

Каждое из этих оснований имеет ключевое значение. Изначально, приобретение квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними гражданами, а также, если такие граждане явялются собственниками, обуславливает большее количество рисков для покупателя, чем покупка квартиры, без них.

По первой ситуации все более-менее просто. Если ребенок является собственником квартиры либо определенной доли в ней, то органы опеки и попечительства (ООП) должны дать свое письменное согласие на такую сделку, иначе сделка может быть признана недействительной. При отчуждении объекта, принадлежащего ребенку, продавец, совершающий действия от его имени, обязан предоставить ОПП гарантии того, что после завершения сделки ребенку будет предоставлен в собственность объект / доля, не уступающие прежнему по размеру, состоянию, цене, и прочим условиям, а ОПП, в свою очередь должны дать письменное согласие на сделку.

Решение: как именно продавец будет согласовывать этот факт с территориальными ООП — целиком и полностью его забота. Покупателю до совершения сделки следует запросить у Продавца оригинал письменного разрешения на сделку со стороны ООП. Не предоставление такого документа, по любой причине, должно вызвать сомнения у покупателя в целесообразности заключения сделки. В этом случае проще и надежнее всего искать другие варианты.

По второй ситуации. Покупателю неообходимо убедиться, что после сделки несовершеннолетнему будет где проживать (надежным вариантом является либо наличие в собственности у родителей иного жилья, либо продажа в связи с перездом в новое жилье).

Третья ситуация. Значительная часть квартир из сегодняшнего вторичного жилищного фонда когда-то и кем-то были приватизированы. В соответствии с статьей 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», несовершеннолетние граждане (члены семьи), на момент проведения приватизации постоянно зарегистрированные по текущему адресу, принимают обязательное участие в сделке (приватизации).

То есть, исключение ребенка из числа возможных собственников при проведении приватизации, будет являться причиной недействительности сделки. Это означает, что изначально квартира неправомерно перешла в собственность граждан, значит и ее реализация будет незаконной.

В соответствии с вышеуказанной диспозицией, ребенок, в любом случае, сохраняет потенциальные права собственности на данный объект. Спустя любой срок, уже будучи взрослым, он сможет заявить о восстановлении своих жилищных прав в суд. К этому времени та самая квартира может быть продана несколько раз, но пострадает в итоге конечный собственник. По решению суда он будет вынужден зарегистрировать заявителя по данному адресу, и включить его в число собственников.

Решение: первое — запросить у продавца актуальную архивную выписку из домой книги. В ней будут отображены все лица, когда-либо зарегистрированные по настоящему адресу. Второе — проверить наличие в списке несовершеннолетних. Сверить полученные данные с информацией по проведенной приватизации. У текущего собственника документов о приватизации на руках может и не быть, так как он сам однажды приобрел этот объект «с рук». В этом случае данные о ранее проведенной приватизации нужно запрашивать в отделении Росреестра.

Если на момент совершения сделки ребенок был зарегистрирован в квартире, но не числился в числе потенциальных собственников, значит приватизация проведена с нарушениями. Ребенок (или уже взрослый человек) сохранит за собой основания для притязания на долю в квартире. Поэтому покупателю следует быть крайне внимательным в этом отношении.

По четвертому моменту важно знать, что каждый ребенок, оставшийся без попечительства родителей, регистрируется по фактическому адресу проживания. Находясь под контролем опекунов / попечителей, ребенок может лишиться места постоянного проживания, если при продаже квартиры не будет приобретено никакого альтернативного жилья. То есть, фактически несовершеннолетний останется на улице. Таких обстоятельств территориальные органы опеки и попечительства допускать не имеют права, поэтому при продаже жилья опекунами или попечителями, ребенка, имеет место масса ог��аничений.

Если покупатель вовремя не придаст значения какому-либо ключевому обстоятельству, то в дальнейшем его могут ожидать достаточно серьезные проблемы. Проверка квартиры на «чистоту» — процесс не длительный, но требующий специальных знаний. Здесь больше всего времени уходит на согласование условий и на проверку основных данных по приобретаемой квартире.

Более целесообразно, чтобы проверкой юридической чистоты объекта занимались профессионалы — юристы в области недвижимости. Отлаженный до автоматизма процесс проверки квартиры поможет обеспечить максимальную безопасность сделки непосредственно для покупателя. Последний будет полностью уверен, что покупаемая им недвижимость в юридическом отношении полностью чиста.

Заказав у специалистов комплексную проверку по всем основаниям, потенциальный покупатель может рассчитывать на оказание следующих услуг:

— проверка пакета документов на подлинность — все бумаги, указывающие на права собственности, будут удостоверены на подлинность, так как факт их возможной подделки всегда имеет большую вероятность;

— получение информации из регистрационных органов — получение выписок из ЕГРН, справок по истории перехода права собственности;

— уточнение данных о всех ранее прописанных в квартире — проверка объекта на наличие «отказников» от приватизации; несовершеннолетних граждан, чьи жилищные права некогда были нарушены; установление наличия пользователей объектом на основании завещательного отказа или договора ренты;

— получение технической документации по квартире и сверка этих данных с фактическим положением объекта;

— проверка наличия притязаний на квартиру третьих лиц — работа по нотариальной линии на предмет уточнения итогов процедуры наследования; уточнение результатов приватизации и получение дубликатов документов об ее итогах;

— взаимодействие с территориальными органами опеки и попечительства, если в процессе так или иначе замешаны несовершеннолетние граждане — законные собственники; долевые собственники; постоянно зарегистрированные по данному адресу дети;

— проверка на наличие любых обременений — уточнение сроков и возможных вариантов их снятия;

— уточнение психического состояния продавца — подача запросов в наркологический и психоневрологический диспансеры;

— запросы в управляющую компанию на предмет уточнения размера задолженности по коммунальным платежам;

— формирование пакета документов и его передача потенциальному покупателю.

После проведенной работы, юристы укажут покупателю на наиболее приемлемый вариант для дальнейших действий: серьезных нарушений не выявлено — значит, квартиру можно покупать, либо лучше искать другие варианты для покупки, если сделка будет предполагать проблемы для покупателя.

Наши адвокаты по гражданским делам выделили 10 основных моментов, которым следует уделить внимание до подписания договора купли продажи квартиры:

1. Стоимость квартиры. Цена является не только главным определяющим фактором при выборе той или иной недвижимости, но может быть и серьезным поводом задуматься о «юридической чистоте» будущей сделки. Стоимость квартиры на 10 – 15 % ниже рыночной должна насторожить покупателя и заставить его еще раз проверить все имеющиеся документы и сведения о покупаемом объекте недвижимости.
2. Недострой. Покупая квартиру в недостроенном доме следует помнить о том, что право собственности на объект будет зарегистрировано только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
3. Внимание к деталям. Мошенники могут использовать разные схемы обмана, например, демонстрировать одну квартиру, а продавать другую или действовать по доверенности собственника, которая ранее была отозвана, в связи с чем, следует быть предельно сконцентрированным при изучении документов на приобретаемую собственность.
4. Проблемная недвижимость. Проблем может быть множество – неприватизированная квартира, наличие обременения, непринятое наследство, отсутствие всех разрешений у застройщика и т.д.
5. Земля. Покупая квартиру в новостройке следует обратить внимание на собственника земли. Если земля у застройщика в аренде, то в дальнейшем это может привести к возникновению проблем с уже возведенным домом.
6. Долги по коммунальным счетам. Долг, конечно, принадлежит человеку, а не квартире, но, при ее покупке, желательно полное отсутствие задолженности перед коммунальщиками.
7. Прописанные лица. При продаже квартиры в ней не должен кто-либо стоять на регистрационном учете.
8. Покупка у лица, состоящего в браке. Имущество, приобретенное в браке, считается общим имуществом супругов, поэтому необходимо проверить факт того, состоял ли продавец в браке на момент приобретения им недвижимости и не состоит ли он теперь. Покупка недвижимости без согласия супруга может привести к признанию сделки недействительной.
9. Количество собственников квартиры. Адвокатским бюро «Кацайлиди и партнеры» рекомендуется заказать выписку из ЕГРП и посмотреть переход прав собственности на данный объект. Частая смена собственников может свидетельствовать о имеющихся проблемах у будущей покупки.
10. Наследство. Если покупаемая квартира перешла к продавцу по наследству, то, перед покупкой, необходимо установить, стоит ли опасаться заявлений от остальных наследников о восстановлении срока для его принятия.

Существенную роль в определении стоимости квартиры играет риелтор. От его тактики продажи цена продаваемого объекта недвижимости может значительно отличаться от средних рыночных цен. При покупке недвижимости покупателю следует обратить внимание на 7 довольно-таки распространенных, но действенных уловок, на которые идут профессиональные продавцы недвижимости с целью продажи объекта на наиболее выгодных условиях:

1. Эффект контраста. Данный эффект достигается риелтором за счет показа покупателю похожих квартир. Квартиры могут быть схожими по площади, располагаться в одном районе, иметь одинаковую планировкой, но, при этом, цена одной установлена значительно ниже. У покупателя создается впечатление, что вторая квартира имеет привлекательную стоимость, хотя в действительности обе квартиры изначально были выставлены на продажу по завышенной стоимости.
2. Давление со стороны риелтора. Давление оказывается, как правило, в ходе просмотра объекта. Покупателя убеждают в том, что предлагаемый объект – это отличный вариант, который можно приобрести только сейчас, а если этого не сделать, то уже сегодня квартиру купит кто-то другой.
3. Показ неликвида. Риелтор, с целью продать одну из квартир в плохом состоянии, показывает потенциальному покупателю самые неприглядные объекты и «заверяет», что в данной ценовой категории возможно купить только подобное имущество. Позднее им будет предложен объект чуть лучше показанных ранее, что, безусловно, обрадует покупателя и способствует проведению сделки.
4. Увеличение планированного бюджета. Данный метод заключается в том, что риелтором предлагаются варианты по стоимости чуть выше суммы, которую покупатель ранее указал как максимальную для покупки недвижимости.
5. Создание ажиотажа. Демонстрируя объект, риелтор может инсценировать телефонные переговоры по данному объекту с другим покупателем или, даже пригласить подставного или реального покупателя одновременно с другими покупателями для создания видимости высокого спроса на квартиру и, как следствие, увеличение ее стоимости.
6. Занижение цены. Данный способ предназначен для привлечения потенциальных покупателей, после чего, стоимость недвижимости начинает подниматься.
7. Налаживание эмоциональной связи. Хороший риелтор обязательно найдет нужный подход к покупателю через наличие общих интересов, знакомых или рассказывая анекдоты, но нужно помнить, что задача риелтора заключается в продаже квартиры по наиболее выгодной цене для него и для собственника. Личная симпатия к риелтору не должна привести к покупке квартиры по завышенной стоимости.

Порой тратя время в поисках подходящего варианта, оценивая рынок недвижимости, узнавая оставит ли продавец квартиры дорогую сантехнику и встроенный шкаф мы забываем о главном, узнать историю квартиры – выяснить кто был прежним собственником, как проходила приватизация квартиры, кто и по каким причинам снялся с регистрационного учета в Вашем будущем жилище!!!

Наше Адвокатское бюро как специалист по судебным спорам связанными с недвижимостью с удовольствием поможет Вам осуществить проверку истории квартиры до ее приобретения, что обезопасит Вас от рисков потери денежных средств и нервов в случае если что-то помешает планам.

Читайте еще о работе нашего адвоката:

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке

Есть стандартный перечень бумаг, прилагаемых к договору купли-продажи. Проверив его, можно быть уверенным, что сделка совершается законно и не имеет никаких подводных камней. Но надо знать, на что обращать внимание.

• Паспортные данные. Они должны быть одинаковыми в договоре, выписке из ЕГРН и в самом удостоверении личности. Если выдавался новый паспорт, то сведения о ранее действующих документах указываются на соответствующей странице.
• Свидетельство на право собственности. Этот документ считается факультативным сегодня. Необходимо заказывать выписку из ЕГРН, подтверждающую право на объект. Если информация в этих двух справках идентична, сведения считаются подлинными. Отсутствие свидетельства не является критичным.
• Наличие обременения. Для этого требуется подать запрос в МФЦ или в Росреестр лично или через портал Госуслуги.
• Кадастровый и технический паспорта. Они должны присутствовать, так как их сдают в Росреестр для регистрации сделки. Требуется проверить планировку объекта, так как не всегда собственники узаконивают свои действия, связанные со сносом или наращиванием стен.
• Наличие скрытых собственников. Перед сделкой из объекта все должны выписаться, но некоторые лица имеют право проживать в комнате после регистрации договора. К ним относятся заключенные, пациенты психоневрологических диспансеров, военнослужащие по призыву и ряд других категорий граждан. Чтобы исключить возможность появления новых жильцов требуется заказывать расширенную справку в паспортном столе. Рекомендуется прописывать в договоре информацию обо всех прописанных лицах.
• Задолженность за коммунальные услуги должна погашаться собственниками до момента продажи, поэтому они обязаны предоставить справку из управляющей компании о текущем состоянии счета.

Это основной пакет документов, подлежащий проверке.

• Земельный участок
• Ипотека
• Купить
• Материнский капитал
• Наследство
• Новостройка
• Обменять
• Продать
• Советы и рекомендации
• Частный дом

Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д.11, Литер А, помещение 5-Н

Время работы:
пн — пт с 10 до 20 часов,
сб — вc по записи

Телефон: +7 (812) 409-49-30