Затратный подход недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Затратный подход недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:

1. определения суммы затрат для восстановления объекта оценки;
2. определение прибыли предпринимателя;
3. определение и калькуляция уровня износа;
4. определение стоимости земли;
5. вычисление конечной стоимости недвижимости.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Бывают случаи, когда особенности оценки недвижимости затратным подходом не дают вычислить реальную стоимость объекта. Так происходит из-за того, что размер инвестиций не обязательно соответствует стоимости объекта на рынке недвижимости, и наоборот – полученная стоимость объекта не обязательно равна потраченным средствам (особенно это присуще доходному типу недвижимого имущества).

Варианты применения затратного подхода при оценке недвижимости, которые дают наиболее точный результат:

• в случае определения стоимости только что сданной в эксплуатацию (новой) недвижимости. Затраты на строительство объекта отражают его стоимость на рынке недвижимости.
• определение наиболее эффективного использования (НЭИ) земли. Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
• для подготовки технико-экономического обоснования возведения нового объекта (расчет стоимости строительства);
• для определения стоимостного выражения объекта недвижимости, незавершенного строительством;
• расчет стоимости для страхования строения;
• для ежегодной оценки основных фондов.
• при невозможности применения других подходов к оценке стоимости недвижимости.

Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.

Сметная стоимость — некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах. За основу для определения сметной стоимости выражения берется:

• проект сооружения;
• актуальные сметные нормативы и рыночные цены на строительные материалы.

В сметную стоимость входят:

• стоимостное выражение строительных операций;
• монтажные операции;
• затраты на покупку оборудования;
• другие затраты.

Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

• Тип и класс здания;
• Географическое месторасположение;
• Площадь;
• Этаж;
• Состояние, качество отделки;
• Строительные характеристики;
• Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
• Благоустроенность территории;
• Развитость инфраструктуры;
• Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Затратный подход в оценке недвижимости

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

ПРИКАЗ

от 25 сентября 2014 г. N 611

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА

ОЦЕНКИ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)»

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2006, N 31, ст. 3456; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 29, ст. 4291; 2014, N 30, ст. 4226) приказываю:

Утвердить прилагаемый Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)».

Министр

А.В.УЛЮКАЕВ

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» (далее соответственно — ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

3. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

II. Объекты оценки

4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости — застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

III. Общие требования к проведению оценки

5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

6. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).

7. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

IV. Задание на оценку

8. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО N 1 информацию:

состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

9. В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

V. Анализ рынка

10. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

• оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
• итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
• цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
• итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
• оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

5 / 5 ( 1 голос )

Хоть и считается, что стоимость объекта недвижимого имущества зависит от единственного фактора ― месторасположения, но на самом деле, это, конечно же, не так. Чем же руководствуются риелторы и эксперты оценочных организаций? Какие критерии оценки недвижимости оказывают решающее влияние на определение рыночной стоимости?

Для проведения операций с недвижимостью: покупкой, продажей, предоставления собственности в арендное пользование, оформления наследства, получения ипотечного займа, собственнику требуется провести процедуру оценки, чтобы знать рыночную цену имущества.

Можно, конечно же, выставить квартиру на продажу, по той цене, которая устраивает самого владельца. Для этого требуется провести сравнительный анализ среднего уровня цен на недвижимость, информация находится в свободном доступе, предоставляется риэлторами и агентствами недвижимости. Но в этом случае всегда существует вероятность, что среди тысяч подобных предложений квартира будет продаваться не один месяц. Ценник выше рыночной стоимости будет просто отпугивать претендентов на приобретение жилья.

Лучше всего, конечно же, обратиться к профессионалам. Представители независимых организаций, имеют все необходимые лицензии и разрешения на проведение оценочных работ. Услуга в этом случае, будет платной, но адекватная рыночная стоимость установленная специалистом и подтвержденная в итоговом отчете об оценке, оправдывает эти расходы.

Рыночная стоимость складывается исходя из следующих критериев оценки недвижимости: месторасположение, качество технической оснащенности, наличия имущественных прав с юридической точки зрения.

Загородная недвижимость проектируется и строится с учетом личных предпочтений владельцев, по индивидуальным дизайн проектам. Соответственно, архитектурные особенности становятся дополнительными критериями оценки недвижимости. В городе, жилые дома строятся по типовым проектам, что делает возможным классифицировать их по метражу и типу стандартной планировки.

Месторасположение, действительно один из важнейших критериев оценки недвижимости. Квартира, расположенная в центральной части города будет иметь стоимость выше, чем такая же на окраине. В каждом городе есть так называемые элитные кварталы, где жилые комплексы расположены в экологически чистых местах, недалеко от лесопарков и водоемов, уровень цен на такую недвижимость остается стабильно высоким.

Также учитывают техническое оснащение жилого помещения или земельного участка. Земля со всеми подведенными коммуникациями будет стоить дороже, чем участки, где нет водо- или газопровода. Квартиры, не подключенные к телефону и интернету, также могут проигрывать в цене.

Юридический фактор также оказывает влияние на оценку недвижимого имущества. Необходимые свидетельства на право собственности, техническая документация, кадастровый паспорт должны быть правильно оформлены и заверены у нотариуса. Конечно же, пустая квартира, которая продается впервые, с готовыми документами будет иметь стоимость выше.

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

• на рынке присутствуют конкурентные объекты;
• стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
• цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
• объект представлен на открытом рынке;
• стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

• Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
• Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
• Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
• Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
• Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

• Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
• Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
• В случае необходимости перераспределения долей собственности.
• В процессе страхования недвижимого имущества.
• При формировании налоговой отчетности.
• Перед обращением в банк для оформления кредита.
• В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• При исполнении судебных решений.
• При ликвидации объектов недвижимого имущества.
• В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

• Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
• Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
• Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

1. Заключение договора и постановка задания.
2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

4 января 2012

Справка

Состав рабочей группы:

Представители банков:

1. Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н. (Сбербанк России);

2. Князев Юрий, к.т.н.;

3. Кондратенко Полина MRICS;

4. Малышев Илья, к.э.н.;

5. Пасынков Евгений, MBA.

Представители оценочного сообщества:

1. Попов Егор, ASA (DTT);

2. Малышев Олег, к.э.н. (PwC);

3. Соколова Людмила, CFA (KPMG);

4. Булычева Галина, MRICS, к.э.н. (СМАО, член Комитета АРБ);

5. Синогейкина Екатерина, MRICS, к.э.н. (РОО, член Комитета АРБ);

6. Спиридонов Федор (член Комитета АРБ);

Руководитель рабочей группы:

Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н.

Председатель Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности

Куратор направления: Рослов Виктор, FRICS, к.т.н.

Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности

Руководитель рабочей группы благодарит за комментарии:

Арычкина Олега (Коллиерс Интернешнл), Белова Вячеслава (ИП), Горбунова Максима (ИП), Живчикова Дениса (Российская оценка), Дерябина Юрия, MRICS (Бейкер Тилли Русаудит), Журавлеву Анну (Городской центр экспертиз), Исаева Михаила (Городское бюро оценки), Кадушкина Игоря (ГК Аверс), Карпову Инну (НЭО Центр), Карпову Марину (Профсоюз работников аудиторских оценочных экспертных и консалтинговых организаций), Калачеву Юлию (БДО), Корнилова Евгения (ИП), Копылова Александра, MRICS (E&Y), Кулешова Павла (Альфа-Инвест»), Матюшина Александра (ФБК), Марченко Валентину, MRICS (CBRE), Медведева Сергея (ООО «Медведев и Партнеры»), Подколзина Игоря, к.э.н. (ВТБ-24), Рогову Анну (Промсвязьбанк), Тарасова Юрия (КБ Зенит), Фоменко Александра (ООО «АНФ-Оценка»), Шахова Александра, ACCA (DTT), Шаскольского Алексея, MRICS (ИПП), Штурова Сергея (КБ Зенит).

Документ согласован:

Кредитные организации:

— ОАО «Сбербанк России»;

— ОАО «ВТБ»;

— ОАО «Альфа-банк»;

— ЗАО «ВТБ-24»;

— ОАО «Росбанк»;

— ОАО «Уралсиб»;

— ОАО «Промсвязьбанк»;

— ЗАО «ЮниКредит банк»;

— ОАО «Газпромбанк»;

— ОАО КБ «Открытие»;

— ОАО Банк «Петрокоммерц»;

— ОАО «Восточный экспресс банк»;

— КБ «Интеза»;

— ЗАО «Коммерцбанк Евразия»;

— ОАО Банк «Зенит»;

— ОАО «МСП Банк»;

— ЗАО «Джи И Мани Банк»;

— ОАО АКБ «Пробизнесбанк»;

— ОАО «Ханты-Мансийский Банк».

Саморегулируемые организации оценщиков:

— НП «Российское Общество Оценщиков»;

— НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»;

— НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»;

— НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки».

Банк — кредитная организация.

Оценщик-Исполнитель — для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ (далее по тексту — Оценщик).

Собственник — физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки

Клиент — юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее (ий) в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Имущественные активы — в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимого и движимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств), бизнеса (акций, долей).

Отчет об оценке (отчет) — документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, 255, 254, или документ, составленный в соответствии с МСО (при условии согласования Банком возможности рассмотрения данной формы отчета для целей обеспечения ссудной задолженности).

Справедливая стоимость — сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

ФСО — Федеральные стандарты оценки.

ФСО № 1 — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

ФСО № 2 — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255).

ФСО № 3 — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

ФСО № 5 — Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328)

МСО — международные стандарты оценки.

СРО — саморегулируемая организация оценщиков.

5.1. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ ЦЕНУ

При проведении оценки Оценщик:

1) осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;

2) проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;

3) проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО № № 1, 2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк*(2).

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе осмотра Оценщику рекомендуется выполнить следующие действия:

— в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете*(3);

— при производстве фотосъемки объекта оценки*(4) следует фиксировать внешний вид объекта с каждой стороны, внутренние помещения с различным уровнем качества отделки, проблемные зоны (трещины, повреждения и т.п.) при их наличии;

— если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется и приведены соответствующие пояснения Собственника объекта/Клиента;

— при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) необходимо указать в Отчете об оценке перечень данных объектов;

— проанализировать техническое состояние объекта и осуществить: проверку соответствия параметров*(5) объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание/помещение

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка

— Кадастровый паспорт земельного участка (разделы В1-В4/КВ1-КВ6) (либо выписка из Кадастрового паспорта)

— Технический паспорт «Ростехинвентаризации» (БТИ) либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию*(6).

По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

Наличие обременений

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, долгосрочная аренда здания/помещений, ипотека, безвозмездное пользование и т.п.*(7).

Описание обременений в виде заключенных договоров долгосрочной аренды рекомендуется представить в Отчете об оценке в форме реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры — учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.

Наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций

Оценщику следует провести анализ*(8) существующих перепланировок/модернизаций/реконструкций на основании визуального осмотра объекта, а также изучения и анализа документов БТИ (или иной организации с аналогичными функциями) по вопросу перепланировки/модернизации/реконструкции, изучения и анализа технической документации по объекту.

3.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

3.2.2. При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения/ограничения:

Ограничения/допущения, относящиеся к оценке объектов незавершенного строительства, и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей/технической документации, например:

— права на земельный участок под оцениваемым объектом не оформлены. При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «все правоудостоверяющие документы имеются в полном объеме и оформлены надлежащим образом» (данное утверждение может быть сформировано, например, на основании письменного заявления Собственника о том, что эти документы находятся на стадии оформления, регистрации и т.п.);

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «необходимая разрешительная документация на осуществление проекта по строительству/реконструкции объекта недвижимости получена или может быть получена», при этом на текущий момент разрешительная документация отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «подключение к инженерным коммуникациям с объемами потребления, необходимыми для эксплуатации планируемого объекта, имеется или возможно», при этом на текущий момент подключение отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что в случае перехода прав собственности на объект недвижимости к новому владельцу все имеющиеся разрешения на подключение объекта оценки к сетям электро-, газо-, водо-, теплоснабжения будут переоформлены на нового собственника при минимальных финансовых затратах.

Для справки: при проведении оценки объекта, находящегося на стадии реконструкции, возможна ситуация, когда на дату оценки отсутствует полный комплект правоустанавливающих и технических документов. При принятии решения Кредитным комитетом Банка возможно формирование отлагательного условия о принятии данного объекта в качестве обеспечения после получения всей необходимой документации. В данном случае необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка при трехстороннем договоре.

1. Ограничения/допущения, связанные с необходимостью осуществления инвестиций в реконструкцию/ремонт оцениваемого объекта, например:

— Оценка осуществляется на основе предположения о «необходимости осуществления значительных инвестиций для поддержания объектом стабильного потока доходов», при этом индикатор стоимости объекта оценки получен в рамках доходного подхода и имеет значительный вес в согласовании результатов.

2. Ограничения/допущения, связанные с показателями операционной деятельности объекта, например:

— Объект функционирует на протяжении продолжительного периода времени, однако на дату оценки значительная часть площадей объекта не сдана в аренду (например, около 40-70%), при этом в Отчете об оценке делается допущение о неэффективности текущего собственника, смена которого позволит новому собственнику резко повысить арендный доход (например, доведением заполняемости до 95%, возможно — с повышением арендной ставки).

Для справки: в данной ситуации важно понять и надлежащим образом обосновать в отчете причину подобной низкой загрузки площадей и только после этого делать вывод относительно эффективности/неэффективности использования объекта и принимать окончательное решение о дальнейшем подходе к оценке объекта.

В ситуации, когда большая часть помещений используется собственником здания, с Банком следует согласовать подход к оценке зданий/помещений, занимаемых собственником.

— Объект функционирует, при этом на дату оценки значительная часть площадей сдана в долгосрочную аренду, арендная ставка существенно отличается от среднерыночной, а в Отчете об оценке делается ошибочное допущение об оценке объекта БЕЗ учета имеющихся ограничений (данное допущение может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта) и др.

Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости. В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка.

К числу возможных ограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:

1. Ограничения/допущения, относящиеся к определению идентификационных признаков объекта оценки, например:

— оценка проводится на основе допущения об отсутствии незаконных перепланировок/модернизаций/реконструкций объекта оценки, если иное не будет установлено в результате визуального осмотра объекта или в результате изучения документов, предоставленных в распоряжение Оценщика для целей проведения оценки. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;

— при наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Оценщиком при проведении оценки.

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учитывать следующее:

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая информация, правовая и физическая идентификация Объекта оценки

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

1) улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения объекта, сведения об обременениях;

2) земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

3) иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием того, какое именно) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;

4) обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в форме реестра с указанием следующего: наименование организации арендатора, размер арендуемой площади, срок действия договора, арендные ставки (с указанием структуры — учитывается ли НДС, эксплуатационные и операционные расходы);

5) основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

6) технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки»

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.

Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка.

При анализе спроса и предложения должны быть проанализированы: конкурентная среда, наиболее вероятный приобретатель прав (вариант: инвестор) и его предпочтения, количественные показатели спроса/предложения, прогноз спроса/предложения*(9).

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

— основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

— динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

— прогнозы экспертов и аналитических агентств в отношении перспектив развития сегмента рынка (в случае наличия таких прогнозов);

— прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре, с указанием дат.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

— местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

— состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

— наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

— площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации*(10) ликвидность имеет следующие градации:

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, мес.	1 — 2	3 — 6	7 — 18

Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»

В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (as is).

В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме. Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку.

Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»

Согласно требованиям ФСО, в разделе «Описание процесса оценки объекта оценки» должно быть приведено описание используемых подходов, ��етодов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

Общие рекомендации

Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО*(11).

Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

— количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы*(12);

— при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости — отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

— выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

— если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

— метод капитализации доходов;

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод остатка.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

— объект оценки генерирует стабильный доход;

— загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади*(13);

— объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

— отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки — конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

— уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

— степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду*(14);

— уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включения/невключения коммунальных расходов;

— обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

— необходимо дополнительно учитывать затраты, связанные с поиском арендаторов (на привлечение брокеров)*(15).

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

— должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

— применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

— в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

— при формировании потока дохода должно быть указано включение/ невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

— приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

Метод количественного обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения. При выборе объекта аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам (по укрупненным видам работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.)

Можно выделить несколько вариантов метода разбивки по компонентам:

• метод субподряда основывается на том, что строитель обычно нанимает субподрядчиков для выполнения, по крайней мере, части работ. При использовании этого метода стоимость объекта находится путем сложения затрат по всем субподрядчикам.
• метод разбивки по профилю работ сходен с методом субподряда. Предполагает расчет затрат на наем отдельных специалистов.
• метод выделения затрат заключается в использовании разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, затем эти оценки суммируются.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценке по любой причине.

Выделяют три способа расчета износа:

• сравнения продаж;
• эффективного возраста;
• разбиения на виды износа.

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостной и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Недостатком метода является обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Стоимость устранимого функционального износа определяется:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов (наличием сверх улучшений).

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
• метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении величины накопленного износа путем сопоставления полной стоимости воспроизводства оцениваемого здания с ценами продаж аналогов на рынке (см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004).

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

• В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.
• Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
• При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
• Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.

Кроме перечисленного, требуется отметить незаменимость данного метода при оценке уникальных объектов или проведении экспертизы их технического и экономического состояния. Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.

Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.

Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.

При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.

Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.

Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.

К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:

• надежность метода при оценке новых объектов строительства;
• целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
• относительную простоту расчетов;
• доступность данных для анализа.

Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:

• необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
• малой эффективностью для оценки старых строений;
• отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
• не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
• затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
• земельный участок оценивается отдельно от зданий.

Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.

Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:

• зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
• зданий, возведенных относительно недавно;
• строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
• зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.

В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.

1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцениваемого здания.
3. Расчет величины износа.
4. Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Выбор определенного способа оценки стоимости обусловлен факторами, которые свидетельствуют об актуальном финансовом положении компании и ее перспективности. Финансовое положение и перспективность бизнеса влияют на расчет стоимости предприятия. Расчет, в свою очередь, основывается на использовании трех следующих методов: затратного, доходного и сравнительного.

Затратный

метод подразумевает анализ стоимости компании с учетом всех затрат. Стоимость бизнеса и активов будет равной. При этом все обязательства должны быть погашены.

Доходный

метод является более оптимальным с позиции инвестора. В этом случае за стоимостью компании видят не комплекс средств в виде зданий, техники, инструментария, нематериальных ценностей и другого, а прогноз прибыльности. Доходный метод подразумевает, что вкладчик не даст за конкретную компанию денег больше, чем актуальная сумма перспективной прибыли от деятельности компании. При этом имеют место два перспективных способа притока прибыли в виде источников финансирования для своего капитала и для капитала вложений (с учетом своего и занятого капитала).

Затратный метод подразумевает анализ стоимости компании с учетом всех затрат, включая повседневные. Чтобы это осуществить, для начала оценивается обоснованность рыночной стоимости всех средств, потом оценивается актуальная стоимость обязательств. И, в конце концов, из рыночной стоимости всех средств компании вычитается актуальная стоимость обязательств. В результате получается оценочная стоимость капитала компании, без учета инвестиционного.

Этот подход имеет в своей основе два способа:

• способ расчета стоимости, включающий чистые активы;
• способ расчета ликвидационной стоимости.

Способ расчета ликвидационной стоимости используется как крайняя мера при продаже компании. По этой причине для этой статьи производится расчет лишь способом стоимости чистых активов. В расчет включается несколько моментов:

• дается оценка имуществу компании по актуальным рыночным расценкам;
• определяется оценка нематериальных средств;
• дается рыночная оценка долгосрочным и краткосрочным финансовым инвестициям;
• назначается актуальная цена всем товарно-материальным припасам;
• делается анализ и дается оценка дебиторской задолженности;
• прогнозируются затраты на предстоящие сроки;
• определяется стоимость обязательств компании;
• рассчитывается стоимость капитала компании, для этого из рыночной стоимости всех средств фирмы вычитается актуальная стоимость обязательств.

Способ расчета стоимости чистых активов

используют тогда, когда у компании есть существенные материальные средства, и даются оптимистичные прогнозы, что она будет функционировать длительное время.

Для того чтобы оценивать стоимость компании, используются исходные сведения из документов по бухгалтерской отчетности, а именно: бухгалтерский баланс, сведения о доходах и расходах, о денежном обороте, дополнениях и расшифровках. При этом необходимо заранее откорректировать сведения исходя из текущей инфляции.

Существует также методика поправленных чистых активов и непоправленных. При поправленных чистых активах корректируются все составляющие баланса, то есть устанавливается рыночная стоимость всех средств компании. Расчетные итоги по этой методике более точные, чем полученные вторым способом. Потому что из-за недостатка точных сведений корректировать составляющие баланса не представляется возможным.

Под чистыми активами понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Средства, включаемые в расчет, — это имущество компании в денежном выражении и не только. В его состав входят следующие компоненты балансовой стоимости.

1. Внеоборотные средства, которые отражаются в первой части баланса; исключаются пункты с указанием стоимости собственных акций предприятия, которые выкупили у держателей акций. Когда рассчитывается значение чистых активов, учитываются также указанные в первой части баланса нематериальные средства, которые соответствуют нижеследующим условиям:

• те, которые используются АО при выполнении основной функции и дают прибыль (право пользоваться землей, природными ресурсами, разрешения, изобретения, орграсходы, логотипы и т. п.);
• те, которые имеют официальное обоснование расходов и связаны с их покупкой (изготовлением);
• общество должно иметь права на владение этими нематериальными ценностями, которые должны быть подтверждены документально — лицензией, соглашением и т. д., выданными государственными ведомствами;

1. По пункту «прочие внеоборотные активы» учитывается задолженность АО по купленному им имуществу.
2. Припасы и расходы, денежные средства и иные средства, учитываемые во второй части бухгалтерского баланса. Сюда не включается задолженность соучредителей, связанная с их вложениями в капитализацию, и стоимость акций, купленных у совладельцев, по балансу.

Если акционерное общество в конце года располагает оценочными резервами по невыясненным задолженностям и акциям, утратившим свою важность, — расчеты статей, на основании которых они создавались, будут учитываться (имеется в расчетах) по уменьшенной балансовой стоимости ровно на столько, сколько стоят эти резервы.

Сравнительная методика

имеет в своей основе концепцию продуктивно работающего рынка, где вкладчики совершают покупку и продажу средств того же типа, независимо друг от друга. Результаты похожих сделок сопоставляются с анализируемыми. Плюсы и минусы оцениваемых средств в сравнении с отобранными аналогами принимаются во внимание через применение необходимых корректировок.

В зависимости от того, есть ли необходимые сведения, насколько они доступны, описания объекта анализа, объекта и нюансов запланированной сделки с анализируемым предметом в условиях сравнительной методики используются нижеследующие способы:

• способ предприятия-аналога;
• способ сделок;
• способ отраслевых показателей.

Способ предприятия-аналога обычно используется в той ситуации, когда доля анализируемого участия в капитализации не относится к контрольной.

Источником сведений о стоимости таких же операций с похожими объектами оценки будут сведения о стоимости операций с различными ценными бумагами, проводимых в рамках доступных фондовых рынков (например, на биржах, а также в системах доступной торговли вне бирж), в той ситуации, когда предмет подобной операции не уполномочивает его владельца каким-либо правом контроля.

В ситуации, когда предметом оценки выступает контрольная доля, оценщик обязан внести корректировки, соразмерные денежному поощрению за контрольную долю.

Способ сделок обычно используется в ситуациях, когда величина анализируемой доли в капитализации относится к контрольной.

Информация о стоимости похожих сделок с такими же предметами анализа берутся из следующих сведений:

• сведения о стоимости операций с различными ценными бумагами, денежным участием в капитализации, в тех ситуациях, когда предмет подобной сделки уполномочивает его владельца всеми или несколькими правами контроля;
• сведения о стоимости операций в виде слияний, поглощений или покупки компании (бизнеса) целиком.

В тех ситуациях, когда предметом анализа является доля, не относящаяся к контрольной, оценщик обязан внести поправки на скидку, соразмерную такой доле.

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора. Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание. Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины.

Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы.

При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение. Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива.

Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли. По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса. Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

• товарные знаки (бренды, торговые марки);
• патенты на изобретения, ноу-хау;
• конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
• программные коды;
• авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией.

Перечень некоторых способов приобретения:

• покупка актива у другой организации;
• создание актива трудом работников самой организации;
• обмен на другое имущество;
• безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
• приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем. Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире.

Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок.

Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно. Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т. д.).

Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты. Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации. Скромным стартаперам придется «кусать локти», наблюдая за успехом своей идеи.

При оценке земельных участков целесообразно использовать такие методы.

Метод сопоставимых продаж

При использовании этого метода оценщики чаще всего слышат упрек в том, что они «просто накопировали страниц из Интернета». При таком способе цена определяется путем внесения корректировок в цены недавно проданных участков, аналогичных оцениваемому. Поскольку бумажные газеты и реестры с объявлениями стремительно теряют информативность и востребованность, единственным надежным источником становится интернет.

Метод соотнесения (переноса)

Способ похож на предыдущий и заключается в поиске недавно проданного объекта недвижимости, имеющего земельный участок, аналогичный оцениваемому. Цену продажи уменьшают на цену строений и цену земли.

Метод капитализации земельной ренты

Заключается в капитализации (совокупном подсчете) доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод применим, если земельный участок сдавался в аренду.

Метод развития (освоения) земельного участка

Используется для неосвоенных земельных участков. Суть метода: моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет давать участок после освоения, то есть после вложения в него инвестиций. Разница между доходами и расходами и будет признаваться ценой участка.

Важно! Методы затратного подхода в оценке недвижимости чаще всего применяются в совокупности, поскольку только один способ дает сильные искажения. Российский рынок земли закрытый, дает мало примеров для сравнительного анализа, а при продаже уникальных (по расположению, особенностям рельефа), больших участков достоверно определить стоимость и вовсе бывает невозможно. Поэтому результаты оценки у разных специалистов могут сильно различаться.

4.2.1.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2.

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3.

Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

4.8.1.

Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

4.8.2.

Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.

4.8.3.

Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.

4.8.4.

Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.

4.8.5.

Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

4.8.6.

Эффективный возраст:

• разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
• время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

4.8.7

. Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Навигация по разделу «недвижимость:»
общие темы, базовые понятия, доходный подход,
затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий — недвижимость

Затратный метод представляет собой один из методов определения и установления цены и оценки анализируемой сделки, который предусмотрен действующим налоговым законодательством РФ.

Применение данного метода и расчета предусматривает использование фактической себестоимости товаров, работ или услуг, реализация и применение которых были осуществлены продавцом. При этом данная себестоимость должна полностью отражать функции, которые выполняются анализируемой стороной.

В тех ситуациях, когда в роли анализируемой сделки выступает трансграничная, следует принимать во внимание международные методы расчета и оценки стоимости, их сущность, а также существующую практику.

Помимо этого, уровень расчета стоимости и оценки рентабельности затрат продавца должен полностью и точно отражать прибыль, которая соответствует его выполняемым функциям, а также существующим рыночным условиям.

В затратном методе лежит принцип установления, определения и соответствия определенного интервала.

Основные отличия от метода оценки, расчета и сопоставимости рыночной стоимости состоят лишь в том, что затратный метод предполагает использование и применение показателя валовой рентабельности затрат продавца.

Затем данная рентабельность сравнивается с рентабельностью затрат соответствующих организаций. Окончательное применение расчета и оценки стоимости показателей производится на основании данных, представленных в бухгалтерской отчетности.

При этом процедура определения интервала рентабельности осуществляется исходя из среднего числа от четырех сопоставимых сделок, либо на основании представленных данных бухгалтерской отчетности четырех и более сопоставимых организаций.

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

При оценке объектов разного масштаба и функционала используют и различные методики.

Применение затратного подхода к оценке предприятий (или шире – бизнеса в целом) требует использования методов определения чистых активов и ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов

Применим к определению цены предприятий, которые имеют перспективы развития, показывают стабильный доход. При оценке таких предприятий достаточно определить рыночную стоимость материальных, нематериальных и финансовых активов: земельных участков, зданий, машин и оборудования, задолженности партнеров и контрагентов перед этим предприятием.

Для определения рыночной стоимости предприятия рыночную стоимость активов уменьшают на общую сумму обязательств. Метод чистых активов в значительной степени строится на анализе бухгалтерской и финансовой отчетности.

Метод ликвидационной стоимости

Уместен при оценивании банкротящихся предприятий или когда выручка от продажи активов превышает текущую стоимость доходов, которые были бы получены от эксплуатации сегмента предприятия. Иными словами – выгоднее продать бизнес, чем продолжать работу.

Специалист рассчитывает график поэтапной ликвидации активов и определяет цены, по которым имущество может быть реализовано на день ликвидации за вычетом дисконта на срочность и расходов по продаже. В итоге для получения ликвидационной стоимости предприятия дисконтированная выручка от продажи активов уменьшается на размер обязательств и расходов по ликвидации.

Необходимость в оценке отдельно машин и оборудования часто возникает при залоге движимого имущества в пользу банка или другого кредитора. Оценщики используют для этого метод прямой калькуляции – вычисление суммы прямых затрат, зависящих от конструкции машины и технологии ее изготовления, а также затрат на обслуживание. Полученную сумму уменьшают на потери по причине износа машины.

Метод трудозатратен, так как требует от специалиста исследования большого количества документации, но в результате можно получить наиболее достоверные выводы.

При применении затратного подхода стоимость объекта нематериальных активов определяется исходя из суммы затрат на его создание или приобретение. Именно при оценке нематериальных активов в полной мере проявляются основные преимущества затратного подхода – простота получения информации для расчета стоимости, документальное подтверждение затрат – и недостаток – полученный результат может слабо отражать реальную рыночную цену нематериального актива.

Обратите внимание! Затратный подход при определении цены нематериальных активов – стандарт отрасли. По отечественным положениям по бухгалтерскому учету (ПБУ) нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, рассчитанной на основе затратного подхода. Согласно Международным стандартам финансовой отчетности (МСФО) этот вид оценки называется себестоимостью.

В век современных информационных технологий нематериальные активы все чаще находятся в центре внимания бизнеса. Чаще всего это объекты интеллектуальной собственности:

• товарные знаки (бренды, торговые марки);
• патенты на изобретения, ноу-хау;
• конфиденциальная информация или информация, защищенная режимом коммерческой тайны;
• программные коды;
• авторские права на произведения (дизайн, фотография, арт-объекты) и др.

Конкретный способ расчета цены нематериального актива связан с тем, как именно актив был получен организацией.

Перечень некоторых способов приобретения:

• покупка актива у другой организации;
• создание актива трудом работников самой организации;
• обмен на другое имущество;
• безвозмездное получение или внесение в качестве вклада в уставный капитал компании, например, когда учредитель компании дарит принадлежащий ему патент своей компании для удобства ведения бизнеса;
• приватизация государственного и муниципального имущества: патенты числятся за определенным предприятием и при приватизации в составе прочего имущества переходят к новым собственникам.

Главный недостаток затратного подхода при оценке нематериальных активов – несоответствие произведенных затрат стоимости нематериальных активов в будущем. Существующие методы оценки нематериальных активов в рамках затратного подхода не учитывают инфляцию и возможность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты. Кроме того, затратный подход не учитывает абстрактный характер нематериальных активов.

Основная сложность при совершении операций с нематериальными активами в том, что они не всегда существуют в реальном мире. Но даже если существуют как конкретное изделие, созданное с применением запатентованной технологии, его ценность раскрывается именно в абстрактном характере.

Вещь, созданная с применением технологии, может быть ценна сама по себе, но технология может быть применена и в других вещах либо может стать частью другой технологии, что кардинально повышает ценность технологии в сферах бизнеса и науки. К примеру, бренды: бутылка Coca-Cola стоит недорого, и купить ее может любой, но именно возможность нанесения всемирно известного бренда на бутылки с газированным напитком делает бренд одним из самых дорогих в мире.

Важно! Использовать затратный подход в отношении нематериальных активов целесообразно тогда, когда они уникальны либо невозможно рассчитать долю прибыли, приносимую оцениваемым объектом. Это может быть выгодно в отношении новых товарных знаков или технологий, только выходящих на рынок.

Когда по рыночным эффектам рассчитать стоимость актива невозможно, подсчитывают все, что затрачено на изготовление актива – под такой оценкой продать его относительно выгодно. Ведь актив может и не «сыграть», не окупить вложенные в него средства (появятся конкуренты, продукт выйдет из моды и т. д.).

Тогда использование затратного подхода позволит заработать разработчику, вовремя продавшему актив и отбившему свои затраты. Однако эффект может быть и обратным – купленная технология попадет в струю прогресса и получит использование в целой линейке технологий, произведя мультипликационный эффект в прибылях крупной корпорации. Скромным стартаперам придется «кусать локти», наблюдая за успехом своей идеи.

Похожие записи:

• Наследство по завещанию вопросы
• Что ждёт пенсионеров в 2021 году работающих
• Учет программного обеспечения в бухгалтерском учете 2021 в бюджете