Решения суда о признании купли-продажи недвижимости недействительным

Когда в суде решается спор между двумя сторонами, истцом и ответчиком, очень часто происходит так, что те права, по поводу которых ведется процесс, могут потенциально или реально умалить права других лиц, непосредственно сторонами по иску не являющимися. Таких лиц принято называть третьими лицами в процессе.
В спорах о недействительных сделках с жильем третьим лицом всегда является РОСРЕЕСТР.

Помимо самого РОСТРЕЕСТРА почти всегда в дело вступают иные лица. При подготовке иска, нужно в обязательном порядке выявить наличие таких граждан и уведомить их о предстоящем процессе. Иначе может получиться ситуация, при которой иск будет выигран, но в дальнейшем отменен третьим лицом. Это возможно, если третье лицо не было уведомлено надлежащим образом. Такая ситуация случается сплошь и рядом. Поэтому чтобы труды и нервы по судебным тяжбам не прошли даром, необходимо с самого начала обдумать этот момент!

Это важнейший процессуальный аспект. Обычно суды принимают иски именно с такой формулировкой. Однако нередки случаи, когда суд не примет два требования сразу и может настаивать на разделении одного иска на два. Вопрос этот зависит полностью от судебного усмотрения. Повлиять как‑то на решении суда в данном случае невозможно. Поэтому если по каким‑то причинам суд отклонит требования о применении последствий недействительной сделки, нужно быть готовым к тому, что судится нужно будет аж два раза.

Обычно данный вопрос решается относительно просто – действует правило, согласно которому иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судом по месту нахождения этого имущества. Однако проблема возникает тогда, когда исковые требования разделены. Если, как мы указали выше, суд примет только требование о признании сделки недействительной, то встает вопрос, какого рода данное требование? Ведь сам по себе факт признание договора недействительным формально еще не означает автоматическую претензию к возврату недвижимости. К сожалению, судебная практика пока не выработала единообразия.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по ст. 177 ГК РФ (если истцом является

наследник продавца жилого помещения)

Между ______ и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала ______ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.

«___» ________ _____ г. Продавец умер/умерла, что подтверждается свидетельством о смерти «___» ________ _____ г. N _____/справкой из больницы «___» ________ _____ г. N _____/заключением о смерти «___» ________ _____ г. N _____/другими документами. После его/ее смерти наследником/наследницей по завещанию/по закону является Истец, что подтверждается завещанием от «___» ________ _____ г., удостоверенным нотариусом г. ______ ________/свидетельством о рождении от «___» ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении брака от «___» ________ _____ г. N _____/другими документами.

— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Продавцу было ______ лет, что подтверждается справкой о смерти/другими документами.

— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдал/страдала ______: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Продавца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.

— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку ______ присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.

— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку состоял/состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.

— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял/злоупотребляла спиртными напитками (страдал/страдала хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился/находилась в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Продавца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Продавца, постоянную форму употребления им/ею спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него/нее амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по ст. 177 ГК РФ (если истцом является

продавец жилого помещения)

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:

— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Истцу было ______ лет, что подтверждается документом, удостоверяющим личность Истца (серия ______ N ______ выдан ______).

— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми он страдает: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.

— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.

— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истец состоял/состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.

— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял спиртными напитками (страдал хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Истца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Истца, постоянную форму употребления им спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.

Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по п. 2 ст. 170 ГК РФ (как притворной сделки,

прикрывающей договор займа)

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). В соответствии с Договором Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.

Однако Договор заключен Истцом и Ответчиком с целью прикрыть другую сделку, а именно — договор займа. Истец и Ответчик фактически не исполнили Договор. В действительности между Истцом и Ответчиком заключен договор займа. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры является притворной, поскольку:

— В день подписания Договора, «___» ________ _____ г. Истец и Ответчик подписали Соглашение от «___» ________ _____ г. N _____, по которому Ответчик обязался продать Квартиру обратно Истцу, а Истец обязался в период действия этого Соглашения и до заключения договора купли-продажи Квартиры выплачивать Ответчику денежную сумму в размере ________ равными долями ежемесячно. О расчетах Истца с Ответчиком по Соглашению от «___» ________ _____ г. N _____ свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.

— Истец и члены его семьи _____ не выселялись из Квартиры и продолжают в ней проживать, о чем свидетельствуют выписка из домовой книги/другие документы.

— Требования о выселении Истца из Квартиры Ответчик заявил после пропуска Истцом срока внесения ежемесячного платежа по займу, о чем свидетельствует отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/другие документы.

ИЛИ

— Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от «___» ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.

— После заключения Договора и переоформления права собственности на Ответчика Истец и Ответчик заключили Договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, в соответствии с которым Истец (заемщик), уже фактически не являясь собственником Квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Ответчику (заимодавцу), предоставляет Квартиру в залог.

— Истец обращался в органы внутренних дел «___» ________ _____ г. с просьбой принять меры к Ответчику, который обманным путем заставил Истца подписать Договор вместо договора залога, что подтверждается заявлением от «___» ________ _____ г. N _____/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Истца/другими документами.

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: ____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по иным основаниям, в том числе:

— по ст. 168 ГК РФ (как сделки, нарушающей закон);

— по ст. 178 ГК РФ (как сделки, совершенной под влиянием заблуждения);

— по п. 3 ст. 179 ГК РФ (как кабальной сделки)

Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:

— Доверенность, выданная ранее Ответчику для совершения указанной сделки, на момент заключения договора была отозвана, таким образом, сделка была совершена неуполномоченным лицом, что подтверждается заявлением об отзыве доверенности.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

— Истец не подписывал Договор, а также расписку о получении денежных средств в оплату Договора, передаточный акт, доверенность на регистрацию перехода права собственности к Ответчику, подписи за него выполнены другим лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы/повторной/дополнительной почерковедческой экспертизы/заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению Истца/справкой эксперта о проведенном почерковедческом исследовании/другими документами/свидетельскими показаниями.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

— Истец был вынужден заключить оспариваемый договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях: продал квартиру по крайней низкой цене, не соответствующей ее рыночной стоимости/продал Квартиру, не имея другого жилья в собственности/другое, что подтверждается экспертным заключением о стоимости недвижимого имущества/другими документами.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

— При заключении договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.

По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В ________________________ районный суд

Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Дело N ________________________________

Возражение на исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по ст. 177 ГК РФ (если истцом является

продавец жилого помещения)

«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.

Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку в момент заключения Договора Истец был способен понимать значение своих действий и руководить ими.

— У Истца отсутствуют заболевания, которые могли или могут привести к неадекватности поведения, влиять на его психологическое и психическое состояние, что подтверждается справками/выписками из истории болезни/медицинской картой/выписным эпикризом/анамнезом/амбулаторной историей болезни/выписными эпикризами, выданными лечебными учреждениями, которые подтверждают прохождение Истцом лечения от наркотической зависимости после подписания Договора/другими медицинскими документами. Доказательства того, что Истец в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют.

— Истец не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справкой/другими документами из диспансера.

В ________________________ районный суд

Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Дело N ________________________________

Возражение на исковое заявление

о признании недействительным договора купли-продажи

жилого помещения при оспаривании договора

по п. 1 ст. 170 ГК РФ

«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.

Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку Договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности Истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на Квартиру и получить от Ответчика денежные средства, а Ответчик имел намерение приобрести право собственности на Квартиру и передать Истцу денежные средства за Квартиру. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры не является мнимой, поскольку:

— Истец и Ответчик осуществили расчеты по Договору, Ответчик передал Истцу денежные средства за Квартиру, о чем свидетельствует Договор, в котором указана цена Квартиры и порядок расчетов/отсутствие обращения Истца в суд с иском к Ответчику о взыскании неполученных денежных средств по Договору/собственноручная расписка Истца, согласно которой он получил от Ответчика денежную сумму за Квартиру, материальных и других претензий к нему не имеет/акт приема-передачи Квартиры, согласно которому Истец получил от Ответчика деньги за Квартиру полностью/чеки-квитанции/выписки по лицевому счету/платежные поручения/другие документы, подтверждающие передачу денежных средств Истцу/другие документы.

— Переход права собственности на Квартиру к Ответчику зарегистрирован в установленном порядке, Ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя Ответчика от «___» ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение Истца в Управление Росреестра с заявлением о регистрации Договора/другими документами.

— Истец передал Ответчику Квартиру, о чем свидетельствует акт приема-передачи Квартиры/акт о передаче недвижимости/другие документы.

— Ответчик владеет, пользуется и распоряжается Квартирой, в том числе вселился в Квартиру и фактически проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, совершает сделки в отношении Квартиры. Об этом свидетельствуют финансовый лицевой счет, открытый на имя Ответчика после представления им в управляющую организацию Договора/квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг/справка об оплате коммунальных услуг/договор безвозмездного пользования, по условиям которого Ответчик передал Квартиру Истцу в безвозмездное пользование для постоянного проживания в ней с правом регистрации по постоянному месту жительства/договор залога недвижимого имущества (ипотека), заключенный Ответчиком во исполнение кредитного договора)/другие документы.

Ничтожным признается договор купли-продажи, если он сразу был заключен с грубым нарушением законодательства. Ничтожными признаются:

1. Мнимые сделки, то есть совершенные только «на бумаге» без намерения создать правовые последствия. В результате сделки новый владелец является лишь номинальным собственником, а реальным остается продавец. Мнимая сделка обычно заключается с целью освободить владельца недвижимости от претензий кредиторов на его собственность.
2. Притворные сделки, которые осуществляются с целью прикрытия реальной сделки. Примером притворного договора купли-продажи может являться соглашение, в котором реальная стоимость квартиры занижена с целью освобождения продавца от уплаты НДФЛ.
3. Договоры, которые не соответствуют требованиям законодательства. Например, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не была соблюдена обязательная письменная форма соглашения, отсутствуют подписи сторон и т. д.
4. Договоры, заключенные недееспособными лицами — малолетними или чья недееспособность была установлена судом.

Отмена ничтожной сделки также производится судом. Однако в этом случае обращение в суд производится не для того, чтобы доказать недействительность договора, так как он уже по своей природе недействителен, а для применения правовых последствий недействительности.

Признание договора купли‑продажи квартиры недействительным

В случае положительного решения суда он должен применить последствия недействительности договора. Продавец должен вернуть покупателю полученные за квартиру деньги и может зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Регистрация осуществляется на основании судебного решения, которое предоставляется в Росреестр в качестве подтверждающего документа.

Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Применить правовые последствия недействительности также может только суд. Это означает, что истцу нужно не только грамотно составить исковое заявление, но и доказать ничтожность или оспоримость сделки, а также привести убедительные доводы, доказывающие обоснованность исковых требований. Сделать это без юридической поддержки нелегко, поэтому перед тем, как обращаться в суд, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить консультацию можно на нашем сайте.

В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.

Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.

Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.

Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.

Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.

Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.

Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.

Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.

Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.

Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.

Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью. Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их. Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.

• Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
• Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
• Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
• Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
• Цель договора противозаконна или безнравственна.
• Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

• Одна из сторон договора не достигла совершеннолетия;
• Одна из сторон сделки имеет ограниченную дееспособность;
• Одна из сторон могла не вполне осознавать последствия своих действий;
• Одну из сторон ввели в заблуждение;
• Договор был заключен под силовым или моральным воздействием или обманным путем.

Каждое из оснований для отнесения договора купли-продажи квартиры к недействительному должно быть доказано в суде с подкреплением в качестве доказательной базы соответствующих документов, показаний свидетелей, фото, видео, аудиозаписей, заключений экспертов.

Стороны имеют право оспаривать вынесенные постановления судебных органов. К договорам, признанным недействительными, применяется реституция. Каждая из сторон договора должна вернуть все, что получила в результате сделки. Если субъект не может сделать это в материальном виде (вернуть квартиру), то согласно ст. 167 придется компенсировать стоимость имущества в денежном выражении.

Совет: специалисты, работающие в сфере недвижимости, настоятельно советуют своим клиентам перед совершением сделки проверять продавца, а именно с его стороны, как правило, выдвигаются иски на дееспособности, вменяемость и тому подобные факторы.

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции. Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

• О предмете сделки;
• Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
• Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
• Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства. Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте. Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

• Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
• Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
• Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
• Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
• Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
• Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
• Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
• Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
• Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

Частыми основаниями являются:

• не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
• обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
• заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
• купля продажа состоялась по подложным документам;
• нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

• 1 год – по оспоримым требованиям;
• 3 года – по ничтожным требованиям.

Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».

Пакет документов для судебного процесса включает:

• исковое заявление;
• приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
• квитанцию об оплате государственной пошлины.

Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

ВНИМАНИЕ! Скачать бланк искового заявления для заполнения.

Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

• на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
• в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
• если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
• когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.

Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.

Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.

Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:

• являются мнимыми или притворными;
• противоречат нормам правопорядка и нравственности;
• совершены признанными судом недееспособными гражданами;
• были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
• были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
• нарушают права несовершеннолетних;
• нарушают требования законодательства о форме или сроках;
• были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
• были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.

Ничтожная сделка отличается от оспоримой, но отдельные соглашения в случае наличия соответствующих оснований могут быть признаны одновременно оспоримыми и ничтожными. Например, если заключался договор купли-продажи жилья, которое было приобретено в результате приватизации гос. имущества, то, в зависимости от причины, такой договор может быть признан не только оспоримым, но и ничтожным. Если же ст.168 ГК РФ не предусматривает условий о том, что несоответствующий нормам закона договор должен считаться оспоримым, то к нему применяются правила о ничтожности.

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:

• ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
• дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
• применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
• человеком, которого реально ввели в заблуждение.

Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.

Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.

Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.

Признание договора купли-продажи недействительным

Признать сделку купли-продажи недействительной вправе только суд по заявлению одного из граждан, чьи права были нарушены:

1. Продавец или покупатель.
2. Орган опеки, действуя в интересах ребенка или недееспособного.
3. Родственник, имеющий право пожизненного проживания в проданной квартире.
4. Супруг продавца, если согласие на продажу не получено.

В суд истцом предоставляется:

• заявление;
• квитанция об уплате госпошлины;
• оспариваемый ДКП;
• выписка из ЕГРН.

Если ранее предпринималась попытка урегулировать вопрос с ответчиком мирным путем, понадобится подтверждение: например, письменное предложение расторгнуть договор.

Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

• Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
• Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
• Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
• Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
• Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
• Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.

Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

• По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
• Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

После признания сделки недействительной применяется реституция, то есть отмена договора купли-продажи и возврат событий сделки в первоначальное имущественное состояние: продавцу переходит обратно в собственность недвижимость (после внесения изменений в Росреестре), а покупателю возвращаются деньги.

Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

Похожие записи:

• Приватизация и межевание земельного участка
• Свидетельство о праве на наследство на движимое и недвижимое имущество
• Сколько дают за 3 ребёнка в 2021 году