Условия признания права собственности на самовольную постройку.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условия признания права собственности на самовольную постройку.». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ст. 222 Кодекса определяет некоторые критерии, по которым постройку можно отнести к самовольной, а также регламентирует наступление правовых последствий за ее возведение.

Указанная статья регламентирует особое правило, в силу которого гражданин, создавший самовольное строение, не приобретает имущественных прав на него.

Данная норма кардинальным образом отличается от положения ст. 219, в которой говорится о возникновении прав на заново созданные объекты с даты государственной регистрации в соответствующем регистрирующем органе.

Самовольная постройка может принимать следующие разновидности:

• дом, предназначенный для целей проживания граждан;
• здание;
• строение;
• сооружение;
• другой вид недвижимости.

Неузаконенным строением могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, в том числе строения, предназначенные для целей производственного назначения.

Выделим некоторые признаки самовольной постройки:

• отсутствие у лица необходимых прав по владению земельным участком;
• несоблюдение установленной процедуры строительных и монтажных работ;
• несоответствующий закону выбор участка для осуществления строительства.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку

В ч. 2 ст. 222 Кодекса закрепляются правовые последствия, которые несет гражданин, осуществивший строительство объекта недвижимого имущества, нарушив при этом нормы действующего законодательства.

Лицо, построившее внезаконный объект, несет следующие правовые последствия:

• не приобретает имущественных прав на заново созданный объект имущества;
• обязан осуществить снос неузаконенного строения.

Первое последствие определяет, что у лица не возникает соответствующих прав, предусмотренных законом и возникающих с даты регистрации имущественного права, а именно – владения, пользования и распоряжения. Это означает, что гражданин, построивший незаконный объект, не имеет права его дарить, продавать, осуществлять сдачу в аренду или совершать прочие разновидности сделок.

Второе последствие устанавливает обязанность гражданина произвести снос недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, одним из двух способов:

• либо собственными силами;
• либо при помощи подрядных организаций за свой счет.

Ч. 3 ст. 222 Кодекса гласит, что признание права собственности на самовольную постройку не исключается. При этом определен следующий список существующих порядков:

• общий – соответствующее узаконивание осуществляется судебным органом;
• внесудебный – если закон предусматривает иное положение.

Суд реализует признание права собственности на самовольную постройку за физлицом, реализовавшим внезаконное возведение объекта, на основании конкретных обстоятельств дела и по своему усмотрению. Тем не менее, при вынесении окончательного решения суд может основываться на нижеследующем списке принципов:

• наличие прочной связи между земельным участком и построенным на нем объекте;
• отсутствие возможности безвозмездного изъятия собственности;
• соблюдение прав лиц, которых сохранение или снос внезаконной постройки могут прямо или косвенно затронуть.

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

• Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
• Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
• Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

• На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

• Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
• Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта

Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством

• Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
• Самовольное строительство является правонарушением
• Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
• Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
• Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами

Самовольная постройка: признание права собственности

• По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
• Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
• Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
• Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
• Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
• Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

• При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
• Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

Любое домовладение имеет технический план, на котором отображены все постройки, возведенные на земельном участке, начиная от жилого дома и оканчивая гаражом. Если владелец при сооружении очередного объекта не согласует его возведение, возможны следующие последствия:

• постройкой нельзя будет пользоваться по назначению;
• объект невозможно будет подарить, завещать либо продать;
• возможен снос самовольной постройки на основании решения суда;
• по требованию органов местной администрации сооружение необходимо будет привести в соответствие с нормами ГК РФ;
• расходы по сносу либо реконструкции будут возложены на владельца;
• наложение административного штрафа в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.

Важно! В силу ст.222 ГК РФ не будет являться самостроем объект, если собственник земельного участка не знал об ограничениях, наложенных на землю.

Право собственности на самовольную постройку возникает только после получения разрешительных документов или согласования в органах местного самоуправления и внесения соответствующих правок в технический план. Для того чтобы узаконить объект можно пойти двумя путями:

1. Обратиться в суд.
2. Согласовать возведение в администрации, но только если нет спорных вопросов и жалоб от соседей.

Важно! В силу п.17 ст.51 ГК РФ на строительство гаража на садовом участке не требуется разрешительных документов, если постройка возводиться не с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Подача иска по самовольной постройке для легализации объекта осуществляется только в том случае, если получить разрешительные документы в упрощенном порядке не удалось. При этом суд при рассмотрении дела будет обращать внимание на следующие аспекты:

• соблюдены ли требования градостроительного законодательства и СНиП при возведении постройки;
• безопасно ли сооружение и не несет ли угрозы жизни и здоровью;
• учтены ли права соседей.

Важно! Основания для отказа органов местного самоуправления будут учитываться в первую очередь, поэтому следует изначально исправить все ошибки, допущенные при строительстве, отраженные в официальном ответе.

Для того чтобы суд принял положительное решение и узаконил право на самовольную постройку к иску необходимо приложить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на землю, в частности межевой план;
• схему всего участка, включая и самострой;
• технический план самовольной постройки;
• справку от инженера о возведении объекта с соблюдением всех нормативов;
• справку о стоимости сооружения;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Исковое заявление подается в суд первой инстанции по месту расположения сооружения. При отсутствии нарушений при возведении самовольной постройки на земельном участке, решение принимается в пользу истца. После вступления в силу судебного акта он прилагается к документам на участок и техническому плану и проходит регистрацию в Росреестре.

Если исходить из буквального толкования пункта 3 статьи 222 ГК РФ, то правом на предъявление такого требования обладают собственники, а также лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. Право аренды при этом не упоминается.

Вместе с тем, анализ положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Отсутствие права аренды в качестве одного из оснований (при соблюдении остальных условий) для признания права собственности на самовольную постройку, по мнению автора настоящей статьи, является существенным пробелом в законодательстве. Поскольку, ограничив перечень прав на земельный участок, при наличии которых возникает права на самовольную постройку исключительно вещными, законодатель лишил арендатора возможности реализовать в полной мере прямо предусмотренные Земельным кодексом РФ права.

Судебная практика по этому вопросу придерживается следующего мнения.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.^{[2][2]Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Р Ф 19.03.2014)}

Аналогичный вывод содержится в следующих судебных актах: Определение Верховного Суда Р Фот 14.04.2015 по делу № 32-КГ14−19 (Судебная коллегия по гражданским делам), Определение Конституционного Суда Р Фот 24.03.2015 № 658-О, Определение Конституционного Суда Р Фот 29.01.2015 № 101-О, Определение Верховного Суда Р Фот 25.09.2014 № 306-ЭС14−1218, А65−6880/2013 (Судебная коллегия по экономическим спорам), Определение Верховного Суда Р Фот 22.03.2011 № 18-В10−103, Определение Верховного Суда Р Фот 13.07.2010 № 18-В10−43.

Таким образом, суды могут поддержать арендатора в намерении признать право собственности на самовольную постройку, при одновременном соблюдении следующих условий:

1. Договор аренды заключен и зарегистрирован (при необходимости) в установленном законом порядке.
2. Категория и вид разрешенного использования переданного в аренду земельного участка позволяет возводить на нем постройку, право собственности на которую хочет признать арендатор.
3. По договору аренды застройщику было предоставлено право возводить на земельном участке строения и сооружения и (или) создание объектов недвижимости на таком земельном участке являлось целью заключения договора.
4. При строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных, строительных норм и правил.
5. Сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы их жизни и здоровью.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением предусмотренных законом случаев.

В число таких исключений входят, в том числе, строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности или строительство на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Указанный перечень не является закрытым. Однако иные исключения из общего правила должны быть прямо предусмотрены законодательством о градостроительной деятельности Российской Федерации или ее субъектов.

Таким образом, если ни к одному из предусмотренных законодательством исключений постройка отнесена быть не может, в случае неполучения на ее строительство разрешения, она будет являться самовольной.

При этом для получения разрешения на строительство необходимы документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план конкретного участка земли, проектная документация, обязательно утвержденная в установленном законом порядке, а также положительное заключение такой документации. Это далеко не весь перечень документов, которые могут потребоваться в каждом конкретном случае (при наличии сособственников земельного участка или при строительстве линейного объекта, например). То есть сам процесс получения указанного разрешения — процедура, занимающая время и связанная с обращениями во многие инстанции.

К тому же никто не может быть застрахован от получения отказа от выдачи разрешения на строительство. К примеру, в связи с представлением неполного пакета документов или сообщением недостоверных сведений, или невозможности осуществления строительства на принадлежащем застройщику земельном участке.

Судебная практика до некоторых пор рассматривала отсутствие разрешения на строительство как безусловное основание для отказа в признании права собственности на объект недвижимости. К таким выводам, к примеру, суды пришли в Решении Арбитражного суда Чувашской республики от 29.12.2008 по делу № А79−7876/2008 или в Решении Арбитражного суда Смоленской области от 31.12.2008 № А62−5357/2008.

Вместе с тем, в связи с различными обстоятельствами каждого конкретного судебного дела, при которых в одном случае лицу необоснованно отказали в выдаче разрешения, а он либо не оспорил такой отказ в суде, либо суд отказал в отмене решения уполномоченного органа, а в другом — лицо не предпринимало ровным счетом никаких мер для получения соответствующего разрешения, подобный однообразный подход, безусловно, являлся существенным пробелом как в законодательстве, так и в практике его применения.

Однако совместным постановлением Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф разрешил существующую проблему следующим образом. Так, согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Р Ф и Пленума Высшего Арбитражного Суда Р Ф от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Строительство самовольной постройки само по себе означает грубое нарушение застройщиком правил гражданского и градостроительного законодательства. Иными словами, самовольное строительство — это возведение строений (сооружений) без получения необходимых разрешений.

Несмотря на то, что при соблюдении обстоятельств, изложенных выше, введение самовольной постройки в гражданский оборот возможно, сам факт возведения самовольной постройки по общему правилу рассматривается законодателем как гражданско-правовой деликт.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 — 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую по общему правилу, установленному законом, не возникает.^{[3][3]Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2015 по делу № А45−10 216/2015}

При этом необходимо понимать, что даже факт признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и регистрация такого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не исключает возможности предъявления требования о ее сносе в судебном порядке и удовлетворения такого требования судом.

Такой вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Р Ф № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вместе с тем, полноценный собственник самовольной постройки уже мог распорядиться своим недвижимым имуществом, например, сдать в аренду либо передать в залог. Остается неразрешенным вопрос: как быть с правами третьих лиц на самовольную постройку, право собственности на которую уже зарегистрировано, в случае принятия судом решения о ее сносе. Ведь контрагент, заключая то или иное соглашение с собственником имущества, не вправе презюмировать его недобросовестность.

Положением пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Р Ф № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» этот вопрос разрешен следующим образом. Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например, правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Таким образом, если решение по делу о сносе самовольной постройки принято, а арендатора или залогодержателя привлечь к участию в деле в качестве третьих лиц забыли, есть все шансы признать указанное решение не соответствующим нормам законодательства и сложившейся судебной практике, что может быть рассмотрено судом апелляционной или кассационной инстанций в качестве основания для отмены данного решения.

Предположим, суд первой инстанции принял решение о сносе самовольной постройки, встречного иска о признании за ответчиком права собственности на которую заявлено не было. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, полностью согласившись с выводами суда первой инстанции. Ответчик решает подать кассационную жалобу, поскольку считает, что, несмотря на основания для признания постройки самовольной и подлежащей сносу, также присутствует все основания для признания за ним права собственности на эту постройку.

Ранее суды неоднократно ссылались на отсутствие встречного иска о признании права собственности, в связи с чем не считали необходимым проверять наличие таких оснований в рамках дела о сносе постройки.

Существенным пробелом практики применения норм о самовольной постройки судами долгое время являлось относительно формальный подход к реализации такого субъективного права ответчика как подача встречного иска.

В корне изменило указанную практику Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 8 июля 2014 года № 19-КГ14−6, которое нашло свое отражение в Обзоре судебной практики Верховного суда от 24 декабря 2014 года. Указанным Определением создан важный прецедент, который, безусловно, повлияет на результаты рассмотрения судами подобных споров в дальнейшем.

Так, судом было отмечено: «…не представляется возможным согласиться с выводами о необходимости обращения ответчика со встречным иском о сохранении самовольной постройки и признании права собственности. В силу принципа диспозитивности гражданского процесса лица, участвующие в деле, самостоятельно выбирают способ защиты своих интересов, самостоятельно распоряжаются предоставленными им законом правами и обязанностями.

Как предусмотрено частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов. Таким образом, обращение в суд с иском о защите нарушенного права является правом лица, но не его обязанностью.

При рассмотрении настоящего дела суд пришел к выводу, что ответчиком должны были предприниматься меры к сохранению самовольной постройки путем предъявления в суд соответствующего встречного иска, тем самым вменив ответчику в обязанность реализацию права, предоставленного законом.

Между тем, в силу диспозитивности гражданского судопроизводства такое право должно реализовываться лицом самостоятельно, вне зависимости от императивных предписаний суда, при этом гражданские права, подлежащие, по мнению суда, защите посредством предъявления встречного иска, будут действительны вне зависимости от реализации стороной процессуальных прав».

При этом суд подчеркнул, что формальный подход при рассмотрении дела судом о сносе самовольных построек недопустим. При наличии оснований для признания права собственности на самовольную постройку, самовольная постройка может быть сохранена. В этом случае перед судом ставятся такие вопросы, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан сохранением возведенной постройки.^{[4][4]Пункт 2 Обзора судебной практики Верховного Суда от 24 декабря 2014 года}

Иными словами, с принятием Верховным судом данного определения, судам, при рассмотрении дел о сносе самовольной постройки, предписана проверка оснований для возможности сохранения такой постройки и признания права собственности за ней в дальнейшем. Причем нереализация ответчиком своего процессуального права на подачу встречного иска не может рассматриваться в качестве освобождения от доказывания указанных обстоятельств.

Указанный прецедент повлиял на судебную практику. Так в рамках дела № А32−34 332/2013 18.02.2015 года Арбитражным судом Северо-Кавказского округа было вынесено кассационное постановление, согласно которому суд кассационной инстанции встал на сторону лица, осуществившего постройку, сославшись на вышеуказанное Определение. Также, правовая позиция широко применяется в арбитражных судах первой инстанции (дела № А12−19 953/2014, № А62−5291/2014).

При признании объекта капитального строительства самовольной постройкой нередко назначаются строительно-технические или землеустроительные экспертизы.

В число вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, входят:

1. Соответствует ли возведенная постройка градостроительным и строительным нормам и правилам (СНИП, ГОСТ)?

При этом, учитывая содержащиеся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснения о недопустимости постановки перед экспертом (экспертами) вопросов правового характера, разрешение которых относится к компетенции суда, вопросы существенности указанных нарушений не могут ставиться на разрешение эксперта. Такой вывод сделан в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Р Ф 19.03.2014).

2. Создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан? Если да, то в чем заключается данная угроза?

О необходимости постановки перед экспертами данных вопросов указано в пункте 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

3. Возможно ли приведение реконструированного объекта в первоначальное состояние, без нанесения существенного ущерба конструкции?

Указанные вопросы относятся непосредственно к строительным и техническим аспектам. Отдельные моменты относительно возможности самовольного строительства на земельном участке, на котором расположена самовольная постройка, могут быть разрешены посредством проведения землеустроительной экспертизы (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 07.11.2013 по делу № 33−4196, Постановление ФАС Центрального округа от 27.06.2013 по делу № А68−10 902/2011).

Как узаконить самовольную постройку?

Из тенденций законодательных инициатив относительно внесения поправок в статью 222 ГК РФ можно выделить несколько направлений.

Первое из которых заключается в намерении ограничить возможность узаконивания (легализации) самовольных построек в судебном порядке. С этой целью депутатами Государственной думы от политической партии «Справедливая Россия» было предложено признать утратившим силу пункт 3 статьи 222 ГК РФ и внести изменения в пункт 2 указанной статьи.

Депутаты объясняют необходимость принятия предложенных изменений следующим. Положение статьи 222 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней право собственности. Эта «лазейка» стала одной из причин «угрожающих масштабов» самовольных построек, в основном многоэтажных домов и коммерческих объектов». Авторы законопроекта указывают на то, что дома сдают с нарушениями, соответственно, от покупки такой недвижимости страдают новоселы. Законопроект планируют распространить на правоотношения, возникающие после вступления его в законную силу.^{[5][5]Сайт Экспертного центра при Институте судебных экспертиз и криминалистики, зарегистрировано при Минюсте Р Ф}

Второе направление, напротив, связано с упрощением процедуры признания права собственности на самовольную постройку. Так, существует мнение о необходимости предусмотреть внесудебный порядок признания права собственности на объекты самовольного строительства, который будет применяться, наряду с судебным, в качестве альтернативного. Впервые с такой инициативой выступил Новосибирский областной Совет депутатов, предложив на рассмотрение Государственной Думе соответствующий законопроект.^{[6][6]Проект ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»}

В настоящей статье рассмотрены лишь несколько из проблем, связанных с вопросами о признании права собственности на самовольную постройку либо с ее сносом. Приведенные в статье примеры судебной практики показывают, как много при разрешении того или иного дела значат конкретные обстоятельства и грамотно подобранная доказательственная база. Таким образом, на замену простой истине о том, что ломать — не строить, может прийти другая: строить — не признавать и не доказывать.

Определение самовольной постройки дает статья № 222 Гражданского кодекса РФ. Ею является строение, которое возведено с нарушением градостроительного законодательства, в том числе правил землепользования из застройки.

Самовольно может быть возведено как все здание полностью, так и его часть. Например, два этажа объекта построены по всем нормам и при наличии разрешающих документов, которые введены в эксплуатацию. После этого достроен третий этаж без дополнительных действий по оформлению. В данном случае самовольной считается только надстройка.

Самовольной постройкой могут быть следующие объекты или его части:

• Индивидуальные жилые дома.
• Многоквартирные дома.
• Нежилые здания.
• Гаражи.
• Другие объекты недвижимости.

У объектов, имеющих статус самовольной постройки, есть некоторые отличительные признаки:

1. Нарушение ограничений, связанных с землей. У каждого участка есть свои виды разрешенного использования. При несоответствии назначения объекта строительство разрешено не будет. Например, построить многоквартирный жилой дом на землях под ИЖС не дадут.
2. Отсутствие прав на земельный участок. У любого участка есть свой владелец. Границы его могут вообще быть не определены. Застройщиком по градостроительному кодексу может выступать владелец земли, у которого есть право собственности на нее или заключен договор аренды.
3. Нарушение требований законодательства, несоответствие установленным нормам. Например, объект может располагаться за пределами красных линий или в охранной зоне.
4. Отсутствие разрешения на строительство. Порядок выдачи документов, случаи, когда разрешение требуется, а когда нет — описаны в статье №51 Градостроительного кодекса РФ.
5. Создание угрозы жизни и здоровью граждан. Имеются в виду риски возникновения пожаров, обрушений, затоплений и тому подобное.

Не считается постройка самовольной, когда собственник земли не осведомлен о требованиях законодательства и не мог быть осведомлен. Данный факт требует доказательства. Часто возникают трудности, связанные с этим.

Согласно ст. 222 ГК РФ, собственник может устранить несоответствия законодательным требованиям и узаконить самовольную постройку, получив на нее право собственности. Рассчитывать на это стоит только при соблюдении нескольких условий:

1. У владельца самостроя есть права на участок (он находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и т.д.).
2. Строение не нарушает права третьих лиц, не влияет на их здоровье и не угрожает безопасности их жизни.
3. Устранены все градостроительные и строительные нарушения.

Если объект недвижимости уже построен, а право собственности не оформлено, существует два пути:

1. Административный.
2. Судебный.

Светлана

Эксперт по недвижимости

Обращению в суд в любом случае предшествует досудебный порядок, то есть административный. Письменный отказ является основанием для обращения в высшую инстанцию.

Перед обращением в органы власти необходимо проанализировать текущую ситуацию и оценить свои шансы на положительное решение. Оценке подлежат следующие факторы:

1. Наличие прав на землю. Право собственности на здание оформляется только на то лицо, которое является собственником либо арендатором земельного участка, на котором оно находится. В последнем случае такая возможность должна быть предусмотрена условиями договора аренды.
2. Целевое назначение земельного участка. Необходимо, чтобы не было конфликта между видом недвижимого имущества (ИЖС, многоквартирный дом, торговый центр и так далее) и разрешенным использованием земли.
3. Градостроительные параметры. У каждого земельного участка есть ограничения по высоте зданий и количеству этажей. Данные сведения содержаться в градостроительном плане земельного участка. При отклонении от заданных параметров узаконить постройку нельзя.
4. Права и интересы других лиц. Самовольное строение не должно угрожать жизни и здоровью людей, а также иным образом нарушать законные права граждан. Данное условие является принципиальным при узаконивании объекта недвижимости.
5. Заявительный характер. Для оформления права собственности граждане обращаются по собственной воле путем направления заявления в соответствующий орган.

Административный порядок может быть применим в отдельных случаях. Например, в рамках гаражной или дачной амнистии.

Возможно будет интересно!

Жалоба на незаконное строительство соседа — как составить.

Заявителю необходимо выполнить следующие шаги:

• Определение границ земельного участка, если они не определены. Закрепляются они в проекте межевания территории и кадастровом плане. Выполняется силами кадастрового инженера.
• Оформление прав на земельный участок – заключение договора аренды, купли-продажи и тому подобное.
• Изготовление технической документации на объект капитального строительства.
• Оплата государственной пошлины.
• Регистрация права собственности в Росреестре.

Споры с объектами незавершенного строительства

Светлана

Эксперт по недвижимости

Как уже упоминалось, перед обращением в суд необходимо попытаться узаконить постройку в стандартном порядке. Так как здание уже построено, а разрешение на строительство не выдавалось, в большинстве случаев органы местного самоуправления дают отказ в легализации.

В Гражданском Кодексе РФ есть такое понятие, как сооружения вспомогательного использования. Именно к ним относятся сараи, гаражи, бани, туалеты, беседки и прочие помещения, построенные вокруг основного дома. А их судьба и их юридическое положение неразрывно связаны с юридической судьбой главного жилого помещения. Если основная постройка на участке оформлена по всем правилам, то и вспомогательные сооружения не будут считаться самостроем.

Если дело касается зданий и сооружений, которые возводятся на участках, находящихся в собственности, владелец земли на вполне законных основаниях вправе сам или с участием третьих лиц возводить на ней любые здания или перестраивать их. Закон провозглашает единство судьбы этих сооружений и участка земли, а потому они не могут быть самостроем. Но это возможно лишь при соблюдении важного условии: если эти здания и сооружения не игнорируют градостроительные и строительные нормы и правила.

Есть еще ряд обстоятельств, которые также не требуют получения разрешений, а, следовательно, возведенные объекты не будут считаться самостроем. Сюда, например, относится возведение гаража на той земле, которую гражданину предоставили для садоводства или создания дачного хозяйства. То же относится к землям, которые, по условиям разрешения, не должны иметь никакого отношения к предпринимательству.

Самостроем не будет считаться и возведение на своем участке объектов, которые не относятся к категории капитальных сооружений (например, навесов). Для этого также не требуется официальное разрешение. Однако если регулирующие и надзирающие органы усомнятся в том, что возведенные объекты не относятся к капитальному строительству, то они могут обратиться в суд для признания их незаконными.

Хотите поделиться?

К исковому заявлению в суд прикладываются следующие документы:

• Заключение об оценке стоимости объекта. На основании его осуществляется размер государственной пошлины.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное.
• Техническая документация на объекты недвижимости – технические планы, кадастровый план и тому подобное.
• Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта строительным, санитарным и другим нормам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• Ответ органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство о ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Возможно будет интересно!

Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.

Правом на снос самовольной постройки наделен орган местного самоуправления, на территории которого она возведена. После выявления самовольной постройки, орган местного самоуправления выносит решение о ее сносе в течение семи дней с момента вынесения данного решения, его копия передается лицу, осуществившему ее возведение. В данном решение должен быть указан срок, в течение которого постройка должна быть снесена, при этом срок должен быть разумным — учитывать особенность постройки (ее размер, конфигурацию и т.д.). Общий срок для сноса постройки не может быть больше одного года.

Если орган местного самоуправления не смог найти лицо, осуществившее самовольную постройку, то оно обязано разместить информацию о сносе объекта на своем сайте, а также на информационном щите, расположенном в пределах земельных границ данного муниципалитета. В указанном случае предусмотрен двухмесячный срок для выявления лица, осуществившем самовольную постройку. В описанных обстоятельствах снос может осуществить вышеуказанный орган, с последующем возложением расходов связанных со сносом объекта, на лицо, его воздвигшем.

---

Признать право собственности на самовольную постройку возможно только через суд. Для признания права собственности на самовольную постройку через суд, необходимо доказать ряд обстоятельств:

• постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем лицу, которое возвело самовольную постройку. Земля может принадлежать: на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• возведенный объект не должен нарушать документацию, регулирующую планировку территории. Данная документация чаще всего утверждается органами местного самоуправления. При этом, объект не должен нарушать документацию, действующую на момент обращения в суд, так, если недвижимость была возведена с соблюдением требований на момент ее постройки, а иск о признании права собственности был подан после изменения данных правил, то суд откажет в его удовлетворении;
• самовольная постройка не должна нарушать права других лиц, тем более не должна угрожать жизни и здоровью граждан. Например, если самовольная постройка возведена к соседнему зданию так близко, что лишает возможности в полной мере проникнуть дневному свету в указанное помещение, то в данном случае нарушаются права соседей.

Если лицо, докажет все вышеуказанные обстоятельства, то суд признает за ним право собственности на самовольную постройку, в противном случае его обяжут снести.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта. Нужно помнить, что согласно правилам гражданского процесса исковое заявление с одними требованиями и основаниями можно подавать только один раз, поэтому очень внимательно нужно относиться как к иску, так и к процессу доказывания.

Кто вправе зарегистрировать ОНС