Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Механизмы сделок с недвижимостью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:
+
Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.
+
Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.
–
Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.
–
Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.
Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная
Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.
В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:
- Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
- Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру
- Участник 3. Только продает свою квартиру
Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.
Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.
Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.
Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.
Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.
Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.
Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.
А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:
+
Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.
+
Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.
–
«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.
–
Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.
- Проводим анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
- Проводим анализ юридической чистоты недвижимого объекта и продавца;
- Выявляем и устраняем возможные риски;
- Разрабатываем проект договора;
- Консультируем по налоговым вопросам;
- Подготавливаем документы к регистрации;
- Регистрируем право на недвижимое имущество.
Подводные камни сделок с недвижимостью
В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.
Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.
Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.
Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении определенных гражданским законодательством правил.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.
Анализ судебной практики показывает, что множество дел, связанных с оспариванием договора купли-продажи доли, связано с ненадлежащим уведомлением участников долевой собственности. Либо продавец рассылает уведомления туда, где сособственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения. При регистрации в одной квартире продавец может вытаскивать почтовые извещения, адресованные другим собственникам, из почтового ящика, не давая возможности получить уведомления.
Собственникам долей, если их преимущественное право было нарушено путем направления сообщений по некорректным адресам, необходимо обратиться за судебной защитой своих прав. При этом надо учитывать сокращенный срок исковой давности по таким делам — при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Единой общепризнанной классификации нет, поэтому группы компонуются по совокупности свойств или признаков:
- По числу участвующих сторон – односторонние, двусторонние, многосторонние.
- По присутствию имущественных обязанностей контрагента – возмездные, безвозмездные.
- По моменту возникновения – реальные, консенсуальные.
- В соответствии с юридическим целеполаганием, значением для сторон – каузальные, абстрактные.
- По зависимости их юридической силы от сопутствующих объективных обстоятельств – условные, обычные.
- По размеру стоимости участвующего в процедуре объекта – мелкие, крупные.
- По способу проведения – устные, письменные, нотариально удостоверенные, прошедшие регистрацию.
Перечисленные группы ассимилируются в правоотношениях имущественного характера, в том числе, возникающих на рынке недвижимости.
Прецедент обеспечивается взаимодействием двух сторон – субъектом и объектом.
Субъект волеизъявляет собственное участие в имущественной процедуре, направленной на управление объектом.
Стоит отметить, что все имущественные процедуры, проводимые с недвижимостью, определяются как крупные.
Для них требуются письменные соглашения и по преимуществу, удостоверение нотариуса и регистрация в записях Росреестра. В остальном, они способны дифференцироваться по свойствам.
Юридические прецеденты имущественного характера, связанные с объектами недвижимости, выступают в разновидностях:
- купля-продажа;
- мена или обмен;
- дарение или пожертвование;
- завещание;
- аренда;
- безвозмездное пользование (ссуда);
- рента.
В них присутствуют, в разной степени, характеристики видов гражданских правоотношений. За счёт этого способы передачи имущества приобретают законодательную опору и вступают в силу после требуемого юридического оформления.
Заведомо нужно предоставить сведения об отсутствии препятствий в виде запретов и обременений, не допускающих недвижимость к участию в гражданских правоотношениях.
Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.
Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.
Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.
Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.
Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.
Субъектом договорных отношений признаются стороны, участвующие в принятии совместного решения в отношении конкретного объекта недвижимости. Если в процедуре участвует две или более, сторон, правоотношения оформляют договором (с.154 ГК РФ).
Договор даёт право считать сделку состоявшейся и провоцирует наступление правовых последствий, цели которых определились при планировании. Отношения, возникающие при его составлении, ориентированы на условия рынка и характер законодательного регламента. Кроме того они различаются по виду имущественной процедуры, совершаемой в отношении объекта.
Договор составляется в зависимости от целей сторон. Если одна сторона покупает объект, договор укладывается в рамки купли-продажи. В этом случае взамен возникновения права на владение объектом, покупатель передаёт обозначенную соглашением денежную сумму.
Мена требует предоставить взамен равноценный объект или компенсировать разницу в цене между объектами, в денежном выражении.
Дарение происходит односторонне, в адрес одаряемого лица. Но этот вид отношений оформляется договором, так как одаряемый субъект, хоть и пассивно, но участвует в процессе. Его волеизъявление допустимо выражать в отказе от подписания дарственной. Принятие имущества в дар – вид двусторонних отношений.
Аренда, ссуда, рента, тоже оформляются договором. Если одна сторона представлена несколькими физическими (юридическими) лицами, договор становится многосторонним. При этом правовая основа остаётся неизменной, равной двустороннему соглашению.
Особняком стоят в этой цепочке имущественных действий односторонние сделки, которые определены как завещания.
Здесь изъявляется непосредственная воля одной стороны, переданная через доверенное лицо – нотариуса или душеприказчика.
Нередки случаи, когда через некоторое время после заключения сделки она признается судом недействительной и договор расторгается. В этом случае придется возвращать деньги, а что делать, если они уже потрачены? Учтите, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет от 1 года до 10 лет, в зависимости от конкретных обстоятельств.
Чаще всего, чтобы признать сделку с недвижимостью недействительной, срок оспаривания составляет 3 года с момента обнаружения обстоятельств, послуживших причиной для иска. Поэтому нужно заранее знать, какие условия позволяют обращаться в суд.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью
Любая сделка заключается на добровольной основе. Если какой-либо из сторон удастся доказать, что она приняла решение по причине давления из вне, то суд расторгнет такую сделку. Поэтому любое принуждение — потенциальная причина неприятностей в дальнейшем. Если же вас принуждают к совершению сделки, постарайтесь это зафиксировать.
Сделки с недвижимостью в большинстве случаев совершаются с участием многих сторон. При этом права на недвижимое имущество переходят к другому лицу. Оформлением необходимых документов должен заниматься юрист по сделкам с недвижимостью, поскольку при самостоятельном проведении данной процедуры можно понести большие убытки в результате совершения противоправных действий мошенниками.
Сделки с недвижимостью могут совершаться в отношении следующих объектов:
- квартир. Сначала необходимо составить договор, а после оформления сделки зарегистрировать в государственном органе право собственности на квартиру (в случае её покупки) или получить указанную денежную сумму (при продаже этой недвижимости владельцем);
- дачных домов. Сделка при купле (продаже) дома с участком земли отличается некоторыми особенностями оформления, поскольку в качестве объекта продажи выступает не только какая-либо постройка (дом, баня и др.), но и участок земли, на которой она возведена. Отличия такого договора от типового заключаются в наличии двух пунктов с детальным описанием объектов. После вступления сделки в силу право собственности на земельный участок и на строение переходит к приобретателю этих объектов. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договорённость в обязательном порядке должна оформляться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Для правильного составления необходимых документов лучше воспользоваться услугами юриста по оформлению сделок с недвижимостью;
- коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость в виде нежилых помещений отличается от жилых объектов, находящихся в собственности. Для оформления такого договора предусмотрена простая письменная форма. Обязательно этот документ должен быть единым, с подписью обеих сторон. В случае оформления разных бумаг и подписания их двумя сторонами такая сделка может признаваться ничтожной, что может послужить основанием для двусторонней реституции (возврата объекта недвижимости и денег). Регистрация договора не требуется, но обязательна регистрация права собственности в Росреестре.
| Наименование услуги |
Петербург |
Москва |
|---|---|---|
| Предварительный анализ документов, юридическая консультация | от 1000 р. | от 3500 р. |
| Сопровождение сделки с недвижимостью | от 10000 р. | от 15000 р. |
| Составление претензии / отзыва на претензию ответчика / истца | от 5000 р. | от 7500 р. |
| Составление искового заявления вместе со всем необходимым пакетом для обращения в суд | от 7000 р. | от 9000 р. |
| Судебное представительство (представление интересов клиента в судебном заседании) | от 40000 р. | от 70000 р. |
Зачем нужен юрист при сделках с недвижимостью
Заключив соглашение о сотрудничестве с юристом, хорошо разбирающимся в сделках с недвижимостью, в первую очередь вы сможете обезопасить себя от таких возможных рисков и негативных последствий, как:
- признание договора ничтожным или незаключённым;
- признание сделки отчуждения, дарения или наследования недвижимости недействительной;
- истребование приобретенного вами имущества второй стороной;
- наличие обременений правами третьих лиц, которые были обнаружены после заключения сделки;
- неисполнение продавцом обязанности по передаче денег или приобретенного имущества.
Сделки с недвижимостью и их регистрация
Обратившись к квалифицированному специалистув сфере недвижимости, вы можете рассчитывать не только на содействие при оформлении всех необходимых документов, но и на тщательный анализ ситуации. Юрист для сопровождения сделки с недвижимостьюобязательно удостоверится в наличии у лица, планирующего приобретение или продажу здания и сооружения, такого права.
Благодаря грамотно составленному договору, покупатель или продавец получит 100-процентную гарантию того, в будущем в отношении объекта не возникнет никаких претензий. После совершения сделки юрист поможет правильно завершить процесс регистрации объекта капстроительства в государственных органах, что обезопасит вас от возможных споров относительно прав на недвижимое имущество.
M&A подразделяют на следующие виды:
- Горизонтальные – объединение компаний, занимающихся одинаковым видом деятельности. Проводятся такие сделки для увеличения вероятности достижения высокой скорости продвижения фирм, снижения конкуренции и поглощения более большими производителями.
- Вертикальные – слияние фирм, занимающихся разными видами деятельности. При такой сделке компании зачастую подсобляют и дополняют друг друга. К примеру, один производитель будет поставлять сырье, а другой заниматься производством готовой продукции. Прибавка дохода такого сотрудничества объясняется уменьшением отпускной цены обоих производств.
- Параллельные – централизация фирм, производимая продукция которых схожа или одинакова. Например, одна из фирм производит компьютеры, а другая производит операционные системы к этим же компьютерам. Подобная совместная работа улучшает качество производимого товара.
Также сделки M&A классифицируют по географическому расположению:
- транснациональные;
- международные;
- национальные;
- региональные;
- локальные.
Мотивы продавцов или покупателей в сделках по слиянию и поглощению могут оказать весомое влияние на ведение переговоров и оформление документов (но обычно влияния на структуру юридической документации в сделке оказывают мало).
У покупателя мотивы могут быть следующие:
- Увеличить объемы выпускаемой продукции и уровень влияния на рынок, при этом уменьшив затраты на производство продукции (горизонтальная интеграция, географическая экспансия).
- Увеличить цепочку добавленной стоимости, которая участвует в производстве товара, в целях улучшения качества и увеличения прибыли.
- Объединить существующих активов для улучшения эффективности каждого компонента в виде их базовой суммы;
- Приобрести юридическое лицо с лицензией на осуществление каких-либо видов производственной деятельности.
- Приобрести имущество (в частности объект недвижимости), обзавестись персоналом, объектами интеллектуальной собственности в составе юридического лица.
- Обретение возможности консолидации доходов приобретаемого лица в доход группы покупателя, соответствующей стандартам финансовой отчетности.
- Приобретение конкурента с целью его устранения либо увеличения своей доли на рынке.
У продавца могут быть следующие мотивы для продажи:
- Получить финансовую помощь.
- Продать побочные средства.
- Продать невыгодных активов.
- Отрицательный прогноз развития рынка или ближайших периодов экономических циклов, либо замедление темпа работы.
Риски в m and a сделках часто связаны с некорректным планированием стратегии, основанной на выборе цели компании, определении ценника сделки. Особенно акцентировать внимание требуется на оценке объема вспомогательных вкладов на объединительную деятельность между двумя и более фирмами.
Также могут возникать следующие риски на основе административных просчетов:
- Риски, основанные на акционерном капитале – оценка цены компаний после слияния может оказаться меньше сложенной стоимости двух производителей.
- Риски, основанные на ресурсах компании.
Совершая сделку слияния и поглощения не исключено возникновение финансовых рисков, т.е. рисков по уменьшению денежной обеспеченности объединенной фирмы. В этот тип риска входит:
- увеличение суммарного количества налогов;
- увеличение цены завлечения ссуд средств;
- уменьшение доходов;
- риск покупки владельцами акций ценных документов и прочего.
Велик шанс возникновения инфраструктурных рисков, проявляющихся в подавлении результативности сделки вследствие ошибок в процессе слияния: уменьшение производительности, сокращение рабочего персонала, неподготовленность коллектива к изменению обстановки, смена корпоративных ценностей.
Следующий риск, которому подвержены сделки по слиянию и поглощению, называется операционным. К операционным рискам относится опасность появления негативного эффекта от массивности компании, обусловленный плохой успеваемостью бизнес-единиц, риск появления изменений, основанных на технологических отклонениях в отрасли.
Риски на основе окружающей действительности тоже стоит принимать во внимание. Такой вид риска вытекает из отрицательных процессов во внешнеполитических отношениях и в законодательстве, приводящие к ухудшению результативности сделки: изменение цен и количества налоговых платежей, пошлин на таможне, системы регулирования антимонополий.
Можно сделать вывод, что сделки по слияниям и поглощениям всегда приносят с собой много рисков, что в итоге снижает материальную стойкость компании, в том числе повышая опасность банкротства.
В основном M and A сделки проводятся в течение 5 – 8 месяцев и проходят через несколько этапов (подготовка, подписание документов, проверка, структурирование, локаут).
Подготовка к сделке включает в себя:
- заключение о целесообразности или нецелесообразности проведения сделки;
- указание альтернативных исходов сделки;
- рассмотрение и определение возможных вкладчиков;
- выбор консультанта и написание соглашения с ним.
При подписании договора учувствуют обе стороны и обговаривают и закрепляют главные обязательства будущего контракта. Проведение юридического и финансового представления об объекте инвестирования в целях проверки получаемого бизнеса и выяснения базовых рисков.
Структурирование сделки слияния и поглощения осуществляется после завершения исследования Due Diligence. Стороны начинают тщательнее обсуждать детали и мелочи юридического оформления состава сделки. Также предельно открыто и четко оговаривается порядки расчетов компаний по сделке, сроки и особенности периода слияния, обговаривается ответственность обеих фирм на этапе поглощения.
Утвердив все детали и условия грядущей m&a сделке, закрепляются все согласования по договору, и получается лицензии от обладающего правами органа. После заключения договора оформляются расчёты, передача прав на активы и выплачивают комиссионные проценты прибыли посредникам.
Финальный этап, на котором происходит слияние трудовых коллективов — это определение кадров новой или переустроенной компании, сокращение или набор административного персонала.
Глава 2.РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ РЫНКОВ
Сделки такого рода подразделяют по характеру на следующие виды:
- Недружественные присоединения определяются закупом основных пакетов акций, происходящих без согласия владельца поглощаемой компании.
- Дружественные слияния происходят по согласию обеих фирм. Конкретные виды объединений по согласию могут быть самыми разными и с разными способами реализации с помощью активных нормативно-правовых механизмов. Основа дружественного M&A – взаимное согласие.
От характера сделки зависит результат совместной деятельности компаний.
В международных отношениях практику сделок M&A можно отследить в сделке между фирмами Sanofi SA и Авентис. Французская фирма, производящая фармацевтическую продукцию Sanofi SA в 2004 г. проводила недружественное поглощение своего конкурента на внутреннем рынке – компании «Авентис». Приблизительная цена возможной сделки оценивали примерно в 48 млрд. $. Но руководство «Авентис» решило отказаться от сделки, что послужило началом длительной борьбе двух компаний.
В дело вмешалось правительство Франции и под его гарантиями 20.08.2004 г. слияние двух фармацевтических гигантов в одного производителя с капитализацией в 105 млрд. $ все-таки осуществилось. Сделка по приобретению 95,4% акций «Авентиса» обошлось Sanofi SA в 54,5 млрд. $
Сделки M&A – это масштабные и скрупулёзные процедуры, практикующиеся во всём мире. Фактором удачного проведения является внимательная подготовка и ответственное, опытное выполнение каждого этапа заключения договора по таким сделкам. Иначе компания, осуществляющая слияние или поглощение фирм, понесет массу убытков, которые могут выразиться в уменьшении объемов производимого товара, экономической эффективности, уменьшении доходов.
Иногда жилье продается с обременением, в виде ареста или прописанных в нем несовершеннолетних граждан. Особенное внимание надо обращать на объекты недвижимости, которые находятся в ипотеке. Юристы по юридической проверке чистоты квартиры перед покупкой, проверять чистоту сделки, составят договор купли-продажи и сопроводят Вас вплоть до получения права собственности.
Также специалист требуется при проведении сделки, связанной с договором дарения, когда собственник безвозмездно отчуждает свою недвижимость в пользу другого лица. При сопровождении сделок, связанных с вступлением в наследственные права юрист может организовать вступление по закону по истечению шестимесячного срока или же помочь получить свидетельство о вступлении в права наследования недвижимым имуществом фактически, путем подачи искового заявления в судебные органы.
Мы работаем с клиентами не первый год и гарантируем то, что сделка купли-продажи пройдет правильно в соответствии с буквой закона. Это значит, что вы можете быть полностью уверены в своей безопасности. Наша задача – это исключение рисков потери денег при покупке жилья.
Имеем огромный опыт сопровождения сделок, связанных с разнообразными объектами жилой и нежилой недвижимости с применением собственных денежных средств и всех типов сертификатов, предусмотренных в Российской Федерации. Это купля-продажи квартир, домов, комнат, долей в жилом помещении, расселение коммунальных квартир, альтернативный обмен недвижимостью, продажа и покупка земельных участков под сельскохозяйственные нужды и индивидуальное жилое строительство, машиномест, гаражей, приобретение квартир в новостройках от застройщиков по договору ДДУ.
| Стоимость услуг юриста по недвижимости. | ||
|
Составление договора купли продажи: Мы уверены, что профессионализм и опыт – это залог удачного разрешения любых конфликтных ситуаций в судебных и до судебных разбирательствах. Для представления Ваших интересов у нас работают юристы и адвокаты, у которых юридический опыт более 10 лет, и они готовы Вам помогать по различным отраслям права и отстаивать Ваши права в различных инстанциях не смотря на сложность поставленных задач. 2.1. ОСОБЕННОСТИ И ЗАКОНОМЕРНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИМы уверены, что наша команда юристов и адвокатов «Правовед-Плюс», делает правое дело, и мы всегда честны перед нашими клиентами, дорожим своей репутацией и всегда готовы прийти на помощь в любой жизненной ситуации, в которой требуется знания и умения в юридической сфере высококвалифицированных специалистов. Обращайтесь, будем рады Вам помочь. Опря Владимир ЛеонидовичРуководитель ЮК «Правовед-Плюс», практикующий юрист в области гражданского и административного права
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, можно определить, что к недвижимости можно отнести земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вопросы, касающиеся недвижимости достаточно подробно регулируются Конституцией РФ, кодексами, федеральными законами, актами органов власти субъектов РФ и другими специальными нормативными актами. Недвижимость часто становится объектом сделок и споров. Сделки и споры с недвижимостью носят, как правило, высокие ценовые риски. Это предполагает высокую сложность разрешения споров и грамотного заключения сделок с недвижимостью. Существует большое количество видов сделок, которые могут быть совершены с недвижимым имуществом. Специалисты компании могут оказать правовую помощь организациям по следующим направлениям: 1. Оформление прав на недвижимое имущество: — регистрация прав на земельные участки; — регистрация прав на вновь создаваемые объекты недвижимости; — регистрация прав на недвижимое имущество, приобретенное в результате сделок купли – продажи, дарения; — приватизация земельных участков в административном и судебном порядке; — приватизация различных имущественных комплексов. 2. Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков. 3. Изменение вида разрешенного использования и перевод земельных участков в другие категории. 4. Истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения. 5. Сопровождение деятельности участников долевого строительства: — устное и письменное консультирование участников проектов долевого строительства; — экспертиза договоров долевого участия в строительстве: — сбор и согласование различной проектно – технической документации, связанной с реализацией проектов долевого строительства; — представление интересов участников долевого участия в строительстве в кредитных организациях, государственных и муниципальных органах власти, правоохранительных органах; — представление интересов участников долевого строительства в судах. 6. Подготовка и помощь при заключении договоров купли – продажи, дарения, мены и других. 7. Представление интересов организаций и индивидуальных предпринимателей в судах при спорах, связанных с приобретением прав на недвижимое имущество, использованием недвижимого имущества, отчуждением недвижимости и иным спорам. Адвокаты и юристы компании оказывают организациям и индивидуальным предпринимателям юридическую помощь в следующих формах: — устное и письменное консультирование; — подготовка решений и протоколов, договоров и соглашений; — правовой анализ действующей документации; — подготовка и подача необходимых заявлений; — получение, проверка и передача Доверителю готовой документации; — обжалование отказов в государственной регистрации; — представление интересов Федеральной налоговой службе, органах БТИ, Росреестра в судах и других инстанциях. Для более подробной консультации Вы можете обратиться по указанным ниже телефонам или задать вопрос в разделе на сайте «Вопрос – ответ».
← Вернуться к списку услуг
Наш адрес: г. Оренбург, ул. Алтайская. д. 4, офис 21 Наши телефоны: 8 (3532) 26-46-75; Проверить выписку из ЕГРН и паспорт собственника советуют многие: это основа безопасности. Но важно проверить и другие документы. Один из них — копия поквартирной карточки. Она покажет, сколько человек прописано в квартире. Желательно покупать жильё, где никто не прописан, особенно маленькие дети. Еще попросите у хозяина выписку с лицевого счёта по коммунальным услугам из МФЦ. Так вы не получите вместе с жильём долги по «коммуналке». Рассказывает Андрей Лесин: «Если разорился застройщик, подайте в арбитражный суд специальное заявление — «О включении в реестр требований кредиторов». К нему приложите доказательство вашего права на недостроенную квартиру. И советуйтесь с юристом, что делать дальше». Если вы купили жильё у хозяина, и на квартиру/дом кто-то покушается, придется доказывать свои права в суде. К сожалению, в некоторых случаях вашу новую квартиру могут законно отсудить. Ясно одно: без хорошей поддержки в суде делать нечего. Если приобретали дом или квартиру через агентство недвижимости, рисков будет меньше. Но в «страховом» случае обычно приходится обращаться в страховую компанию и защищать деньги через суд. Один из альтернативных вариантов Тюмени — покупка квартиры с «Гарантией безопасности сделки». Лучше всего заняться этой процедурой и собрать необходимые документы до начала продажи недвижимости. Ведь будет обидно, что если из-за неполного пакета документов, покупатель не станет ждать и остановиться на более прозрачной и быстрой сделке у ваших конкурентов. Нечего бегать в последний день, подготовьте документы заранее, это даст вам преимущество перед остальными продавцами с похожим предложением. Стоит отметить, что в настоящее время сбор пакета документов (перечень которых можно уточнить у нотариуса) не является особо сложным и долгим процессом. Кстати говоря, не стоит забывать о коммунальных услугах, а точнее о задолженности по ним. Так называемая «Нулевка» most have! При покупке недвижимости человек просто может не захотеть покупать квартиру или дом, в котором не оплачены счета за свет, воду, отопление, интернет и тому подобные услуги. Это может сильно повлиять на желание покупателя. Если даже вы решились продавать недвижимость с долгами, то учтите это при формировании цены объекта, есть клиенты, которых это вовсе не пугает. Следующим этапом стоит задуматься о цене продаваемой вами недвижимости, ведь в последнее время всё больше и больше случаев, когда разница между двумя похожими объектами аномально отличается. Если вы не угадаете, а точнее – не правильно определите рыночную цену объекта недвижимости, она может простоять со статусом «продаётся» очень и очень долго. Чтобы как можно быстрее продать недвижимость следует установить начальную цену, так чтобы она была ниже средней по рынку на 2-3% — это может сильно поднять покупательский интерес на вашу квартиру или же дом. Агентства по продаже недвижимости могут за определённую плату помочь с правильной оценкой продаваемого жилья, однако если вы не хотите тратить на это свои денежные средства, то можно попробовать сделать это самостоятельно. Для правильной оценки стоит учесть десятки факторов:
Также можно найти объявления аналогичные вашему, позвонить, поехать осмотреть и узнать цену — это поможет вам лучше сориентироваться . Обычно у опытных риэлторов, погрешность на оценочную стоимость составляет от одной до двух тысяч долларов и то, после того, как было осмотрено и принято во внимание не малое количество аналогичных вариантов. Однако, есть случаи, когда даже опытные профессионалы не берутся называть точную стоимость той или иной квартиры, дома. Следующий пункт, о котором следует задуматься – реклама. Для начала следует поговорить, о места распространения рекламы. Этими местами могут являться:
Для максимально быстрой продажи стоит подавать объявления три-четыре раза в неделю (при подаче объявлений каждый день спрос увеличится не значительно). Если же у вас есть время и спешка ни к чему, то объявления можно размещать реже. Кстати говоря, лучшим способом рекламирования недвижимости является — наружная реклама, проверено временем. При описании продаваемой вами недвижимости в объявлении, стоит учитывать, чтобы в нём обязательно была следующая информация: площадь, месторасположение, год постройки и, конечно же цене. Чем больше информации и чем она подробнее, тем больше вероятность того, что именно вашу квартиру покупатель выберет для осмотра, а в дальнейшем, возможно, и для покупки. Также наличие большого количества фотографий и видеоматериалов, которые помогут покупателю лучшее представить объект в интернете, поможет быстрее найти клиента. Не нужно преувеличивать достоинства и преуменьшать недостатки продаваемой вами квартиры или дома, лучше сразу сказать или даже показать, что к чему. А если имеются существенные недостатки, которые видны даже если не присматриваться, то лучше стоит сказать это еще до того, как вы пригласите клиента на осмотр. Ведь так, вы сэкономите кучу времени на тех людях, которые не захотят покупать квартиру или дом именно из-за этого минуса. Однако, не забывайте, что у вашей недвижимости есть и положительные стороны. Стоит обратить на них внимание, но опять же, не стоит приукрашивать действительность и преувеличивать достоинства. Ну вот и настал момент, когда клиент готов купить квартиру или дом. Даже если на словах все хорошо, согласие клиента на покупку необходимо закрепить документами и денежным задатком. А что, если в последний момент покупатель решит изменить своё решение или отказаться от каких-либо нюансов при покупке недвижимости? Чтобы такой ситуации не произошло, собственнику стоит получить от покупателя так называемый задаток или же аванс, как доказательство серьёзности и твёрдости своего решения. Эта предоплата должна быть зафиксирована вместе со всеми договорённостями о купле-продаже недвижимости, то есть квартиры или же дома, в официальных документах. То есть, перед самой сделкой составляется договор о намерении (также его называют предварительным договором купли-продажи) соглашении о внесении предоплаты. Подписание такого договора (соглашения) возможно только в том случае, если вы в заранее оговоренные сроки сможете передать продаваемую квартиру или же дом вместе с необходимыми документами её новому владельцу. Как правило, в таком договоре жестко прописываются обязанности двух сторон и штрафные санкции за их неисполнение. Следующим шагом уже составляется вышеописанный договор. Оговаривается дата и место сделки. Обычно – это либо офис риэлтерской компании, либо офис нотариуса. Данный этап является одним из самых важных при купле-продаже недвижимости. Под взаиморасчётом подразумевается процесс расчёта между сторонами, дающий для каждой стороны гарантии и безопасность сделки, а также полную конфиденциальность информации. Ведь бывший собственник квартиры или дома (он же продавец) после сделки получает денежные средства, и, конечно же, он хочет, чтобы эти самые деньги перешли к нему в полном объеме безопасным способом. Покупатель (то есть новый собственник недвижимости) в свою очередь хочет, чтобы с документами на приобретённую им квартиру или дом было всё в порядке, а также чтобы с ними не возникло проблем и неприятностей в будущем. Для правильного проведения процесса взаиморасчёта лучше всего обратиться к специалисту, но если вы занимаетесь куплей и продажей не в первый раз, то и сами сможете пройти этот этап. При условии, что ваше соглашение (договор) совершён в письменной форме и уже полностью готов с соответствующим пакетом документов, то после расчёта, вы можете подавать все имеющиеся у вас документы на государственную регистрацию. Если же вы производили процесс купли-продажи через нотариуса, вам нужна будет его подпись на нотариальном договоре. Именно нотариус должен будет подтвердить подлинность и удостоверить весь пакет документов, и только после этого, Вы подаёте документы вместе с нотариальным договором на государственную регистрацию. Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость. На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство. ПримерНесколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами. После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей. Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом. Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель. Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке. Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться. Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности. Учтите, что наличие у вас несовершеннолетних детей может стать препятствием для продажи жилья. Чтобы этого не произошло, надо заранее подготовиться к сделке. Как это сделать — читайте далее. В квартире нужно навести порядок. Если вы оставляете новым владельцам какие-то предметы мебели, то оговорите это заранее, а лучше составьте список и приложите его к передаточному акту. Соберите все необходимые для продажи документов. Что нужно проверить и сделать продавцу:
Некоторые покупатели для гарантии своей безопасности и избежания оспаривания сделки с недвижимостью требуют справку из ПНД (психоневрологического диспансера). Поэтому стоит ее тоже получить, но лучше уже перед самой сделкой. Если есть непонимание между вами и близкими родственниками по сделке с недвижимостью, то освидетельствование на вменяемость тем более обязательно. Когда все готово, приступаем к поиску покупателя. Здесь два варианта: или вы сами размещаете объявления в газетах и на сайтах, или обращаетесь за помощью в риэлторскую компанию. Впрочем, можно эти два способа комбинировать. В самом объявлении нужно подробно описать технические характеристики объекта, состояние прилегающей территории, инфраструктуры. Желательно делать это в художественной форме — это привлекает потенциального покупателя. Когда покупатель найден — обговорите с ним все условия и составьте предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в любую юридическую компанию, которая предоставляет такие услуги. Стоимость этого невысока, зато сэкономите время. Если договорились, что покупатель передаст деньги через банковскую ячейку, то пойдите в депозитарий вместе с ним и проконтролируйте закладку денег. Внимательно пересчитайте купюры, чтобы избежать ошибок. Ключ покупатель отдаёт либо сразу, либо после оформления недвижимости в собственность. Гражданский кодекс Украины чётко регламентирует перечень сделок, которые можно совершать с недвижимостью. Каждой из них посвящен отдельный параграф в этом нормативно-правовом акте.
Получите совет юриста за 15 минут! Похожие записи: | ||