Финансовый анализ недвижимого имущества

ГК «ПИК»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

6 780 725

ПАО ГК «ЛСР»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

3 244 371

ГК «Setl Group»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

2 449 849

ГК «Самолет»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 459 895

ГК «ИНГРАД»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 384 296

СК «ЮгСтройИмпериал»

Краснодарский край, г. Краснодар

Строительство жилых и нежилых зданий

1 096 546

ГК «Главстрой»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 090 413

ГК ФСК

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

1 068 786

Группа «Эталон»

Ленинградская область, г. Санкт-Петербург

Строительство жилых и нежилых зданий

925 705

ГК «Гранель»

Московская область, г. Москва

Строительство жилых и нежилых зданий

901 097

ГК «ЮСИ»

Ставропольский край, г. Ставрополь

Строительство жилых и нежилых зданий

898 456

ГК «ССК»

Финансовый анализ. Шпаргалка для главного бухгалтера

Коэффициент абсолютной ликвидности компании характеризует, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена на конкретную дату. Данный коэффициент очень важен для того, чтобы определить, не подпадает ли компания под риски банкротства. Данный коэффициент показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Коэффициент абсолютной ликвидности = Денежные средства, краткосрочные финансовые вложения/краткосрочные обязательства * 100%

Проще всего найти данное соотношение из формы 1 «Бухгалтерский баланс».
Для этого необходимы строчки: денежные средства и эквиваленты / краткосрочные обязательства * 100
Если смотреть по кодам баланса, то необходимо: 1250 / 1500

Пример

Коэффициент ликвидности характеризует, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена за счет денежных средств и ожидаемых поступлений. Фактические ликвидность показывает легкость реализации активов для покрытия текущих финансовых обязательств.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Коэффициент абсолютной ликвидности = Денежные средства, краткосрочные финансовые вложения, краткосрочная дебиторская задолженность/краткосрочные обязательства * 100%

Проще всего найти данное соотношение из формы 1 «Бухгалтерский баланс».
Для этого необходимы строчки: денежные средства и эквиваленты + финансовые вложения / краткосрочные обязательства * 100
Если смотреть по кодам баланса, то необходимо: 1240 + 1250 / 1500

Пример

1. Чтение бухгалтерской отчетности — общее ознакомление с финансовым положением по данным баланса, приложений к нему и отчета о прибылях и убытках.

2. Горизонтальный (временной) анализ состоит в сравнении показателей бухгалтерской отчетности с параметрами предыдущих периодов.

Наиболее распространенными приемами горизонтального анализа являются:

• простое сравнение статей отчетности и изучение причин их резких изменений;
• анализ изменения статей отчетности по сравнению с колебаниями других статей.

При этом наибольшее внимание уделяют случаям, когда изменение одного показателя по экономической природе не соответствует изменению другого показателя.

3. Вертикальный (структурный) анализ осуществляют в целях определения удельного веса отдельных статей баланса в общем итоговом показателе и последующего сравнения полученного результата с данными предыдущего периода. Он позволяет рассмотреть соотношение между внеоборотными и оборотными активами, собственным и заемным капиталом, определить структуру капитала по его элементам.

Горизонтальный и вертикальный анализ дополняют друг друга и при составлении аналитических таблиц могут применяться одновременно.

4. Трендовый анализ основан на расчете относительных отклонений параметров отчетности за ряд периодов (кварталов, лет) от уровня базисного периода. С помощью тренда формируют возможные значения показателей в будущем, т. е. осуществляют прогнозный анализ.

5. Сравнительный (пространственный) анализ проводят на основе внутрихозяйственного сравнения, как отдельных показателей предприятия, так и межхозяйственных показателей аналогичных компаний-конкурентов.

6. Факторный анализ — это процесс изучения влияния отдельных факторов (причин) на результативный показатель с помощью детерминированных и статистических приемов исследования. При этом факторный анализ может быть как прямым (собственно анализ), так и обратным (синтез). При прямом способе анализа результативный показатель разделяют на составные части, а при обратном — отдельные элементы соединяют в общий результативный показатель.

7. Метод финансовых коэффициентов — расчет отношений данных бухгалтерской отчетности и определение взаимосвязей показателей. Наибольшее распространение получили следующие три коэффициента: ROA, ROE, ROCE (ROIC).

Бухгалтерский баланс состоит из двух равновеликих частей: актива и пассива. В активе баланса представлено имущество организации по составу и размещению, в пассиве – представлены источники формирования этого имущества. Бухгалтерский баланс характеризует в денежной форме финансовое положение организации на определенную дату.

На основе данных бухгалтерского баланса проводится анализ по следующим направлениям:

• общая оценка структуры активов и их источников;
• анализ ликвидности баланса;
• анализ платежеспособности предприятия;
• анализ вероятности банкротства;
• анализ финансовой устойчивости.

Для проведения анализа структуры активов и источников организации в исходном балансе производится уплотнение (объединение) отдельных его статей, дополнение показателями структуры и расчетами динамики величины активов и пассивов. То есть формируют сравнительный аналитический баланс, который включает фактически все показатели горизонтального и вертикального анализа.

Наиболее важные показатели:

• общая стоимость активов организации;
• стоимость внеоборотных активов или недвижимых активов;
• стоимость оборотных активов;
• стоимость материальных оборотных средств;
• величина собственного капитала организации;
• величина заемного капитала;
• величина собственных средств в обороте;
• размер текущих обязательств.

Признаки «хорошего» баланса:

• валюта баланса в конце отчетного периода увеличивается по сравнению с началом периода;
• темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;
• собственный капитал организации превышает заемный и темпы его роста выше, чем темпы роста заемного капитала;
• темпы прироста дебиторской и кредиторской задолженности примерно одинаковые;
• доля собственных средств в оборотных активах более 10%;
• в балансе отсутствует статья «непокрытый убыток».

Анализ ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности (скорости превращения в денежные средства), с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения. Активы располагают в порядке убывания ликвидности, а пассивы – в порядке возрастания сроков погашения.

Таблица 1. Группы активов предприятия в зависимости от степени ликвидности

Согласно ст. 3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. От 25.11.2017) «О несостоятельности (банкротстве)», признаки банкротства юридического лица: «Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены».

В соответствии с п. 2 ст. 33 данного закона: «Заявление о признании должника банкротом принимается арбитражным судом, если требования к должнику – юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей, к должнику – гражданину – не менее чем пятьсот тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом».

Основанием для признания структуры баланса неудовлетворительной, а предприятия – неплатёжеспособным является выполнение одного из следующих условий:

• коэффициент текущей ликвидности на конец отчетного периода имеет значение менее 2;
• коэффициент обеспеченности собственными средствами на конец отчетного периода имеет значение менее 0,1.

В том случае, если хотя бы один из этих коэффициентов имеет значение меньше нормы, определяется коэффициент восстановления платежеспособности за 6 месяцев.

Анализ финансовой устойчивости проводится для того, чтобы определить:

• способность организации отвечать по своим долгосрочным обязательствам;
• степень независимости организации от заемных источников финансирования.

Приближенно оценить финансовую устойчивость можно путем проверки соблюдения соотношения:

ОА

где:
ОА – оборотные активы;
СК – собственный капитал;
ВА – внеоборотные активы.

Наиболее точным способом оценки финансовой устойчивости является расчет коэффициентов, представленных в таблице ниже.

Таблица 4. Коэффициенты финансовой устойчивости и способы их расчета

В контексте анализа финансово-хозяйственной деятельности под деловой активностью понимают эффективность текущей производственной и коммерческой деятельности организации.

Деловая активность проявляется в динамичности развития организации, достижении поставленных ею целей, что отражается в различных показателях. Деловую активность характеризуют группы показателей:

• общие показатели оборачиваемости;
• показатели управления активами.

Оборачиваемость средств, вложенных в имущество предприятия, может быть оценена следующими показателями:

• скорость оборота – количество оборотов, которое делают за анализируемый период капитал организации или его составляющие;
• период оборота – средний срок, за который возвращаются вложенные в хозяйственную деятельность организации денежные средства.

Таблица 5. Коэффициенты деловой активности и способы их расчета

Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Цели и принципы оценки недвижимости являются основой для дальнейшего выбора вида определяемой стоимости, который происходит с учетом:

• российских и международных стандартов оценки;
• переходом национальной экономики к международным правилам бухучета и аудита;
• принципов управления движением финансовых ресурсов и отношений (финансового менеджмента);
• принципов разработки инвестиционных проектов.

Существует три основных принципа, которые основаны на представлениях покупателя недвижимости.

1. Принцип полезности. Суть принципа состоит в том, что объект может обладать стоимостью только в том случае, если он обладает полезностью для покупателя.
2. Принцип замещения. Означает, что заинтересованный в покупке недвижимости инвестор не заплатит за определенный объект больше, чем за другой, обладающий аналогичными характеристиками.
3. Принцип ожидания. Стоимость объекта недвижимости определяется больше ожидаемыми факторами в будущем, чем факторами существующими в настоящий момент времени.

Помимо принципов, основанных на представлениях покупателя, существуют принципы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимости.

1. Принцип вклада. Основан на предпосылке выгодности вклада строительство или улучшение объекта. То есть стоимость построенного здания с земельным участком должна быть выше, чем затраты на строительство здания и стоимость земельного участка – вклад в должен быть экономически целесообразным.
2. Принцип остаточной продуктивности. Представляет собой определение размера прибыли после вычитания всех расходов (на труд, оборудование, техсредства, управление).
3. Принцип сбалансированности. Предполагает оптимальное соотношение факторов, обеспечивающих высокую привлекательность недвижимости.

Так же существуют принципы, обусловленные рыночной средой.

1. Уровень спроса и предложения.
2. Уровень конкуренции.
3. Принцип соответствия. Предполагает возникновение максимальной стоимости при соответствии характеристик объекта потребностям и ожиданиям существующего рынка.
4. Принцип изменение внешней среды. Состоит в учете возможных изменений в экономических, юридических, социальных условиях, а также перспективах развития района.

При этом существует принцип, который объединяет все перечисленные выше – принцип наиболее эффективного использования. Согласно данному принципу объект недвижимости должен отвечать 4-м основным критериям:

• юридически законным;
• физически осуществим;
• экономически эффективен;
• максимально продуктивен.

Оценка недвижимости происходит в несколько этапов:

1. Устанавливается цель и задачи оценки недвижимости, вид стоимости, которую нужно опеределить и дата оценки.

2. Разрабатывается подробный план и заключается договор.

3. Происходит сбор, проверка достоверности и анализ необходимых сведений.

• физических характеристик;
• экономической информации;
• местоположения.

4. Производится анализ наиболее эффективного применения недвижимости.

5. Расчет оценочной стоимости на основании доходного, сравнительного и затратного подходов.

6. Сопоставление результатов и получение итоговой стоимости – проверяется информация о ценах, учитываются возможные допущения и ограничительные условия, определяется конечная стоимость.

7.Составление отчета об оценки, который является целью оценки объекта недвижимости.

Независимо от определения цели оценки недвижимости важнейшим моментом является рыночная стоимость, представляющая собой наиболее вероятную цену, по которой оцениваемый объект может быть отчужден в условиях открытого и конкурентного рынка.

Еще одно направление – определение нанесенного ущерба. В каких случаях потребуется провести его?

• При нанесении ущерба другими лицами или стихийными бедствиями.
• Во время взыскания компенсации.
• В процессе возмещения по договору страхования.

Последний пункт будет особенно важен. Часто страховщики самостоятельно привлекают компанию для проведения оценки. Нередко полученные результаты существенно расходятся с реальным ущербом. Занижение компенсации – ситуация распространенная, таким способом фирма старается максимально снизить свои потери.

Но владелец может провести повторную экспертизу и оценку имущества, нанесенного ущерба. При обращении в независимую организацию, можно получить максимально точные данные. Их предлагается использовать в дальнейшем в споре с компанией.

Если страховщик отказывается признавать заключение экспертов, то вы можете обращаться в суд. Приложите полученные от специалистов документы в качестве доказательства. Вы сможете отстоять свою позицию и взыскать компенсацию.

Когда потребовалась оценка объектов недвижимого имущества, приходится тщательно выбирать компанию для обращения. Сейчас на рынке представлены десятки организаций, на деле определиться среди них невероятно сложно. На что стоит обратить внимание?

1. Наличие опыта в данном направлении.
2. Квалификация сотрудников.
3. Репутация.
4. Уровень цен.
5. Оказывает ли фирма подобные услуги.

«Независимая оценочная компания» — идеальный выбор для вас. Наша фирма давно работает по этому направлению. Вы сможете получить профессиональную помощь и оцените высокий уровень оказываемых услуг.

Процесс создания товара включает в себя несколько этапов: заготовку, производство и сбыт. Чем быстрее проходит каждый этап, тем больше товара компания успеет произвести и продать за отчетный период. И тем больше будет прибыль.

Все коэффициенты данной группы можно разбить на две части. Первая характеризует оборачиваемость того или иного актива, то есть показывает, сколько оборотов он делает за год, например. Чем больше это количество, тем лучше.

Вторая демонстрирует, сколько дней длится каждый оборот. Показатели этой группы должны уменьшаться в динамике.

Существуют коэффициенты оборачиваемости капитала, основных средств, оборотных активов, запасов, дебиторской задолженности и кредиторской. Чтобы найти любой из них, понадобится полученную за период выручку разделить на среднюю величину актива. То есть в знаменателе будет сумма капитала, допустим, за 2018 и 2019 год, поделенная на 2.

Поскольку в нашей таблице есть данные только за 1 год, рассчитать коэффициенты на примере не удастся. Объем выручки находится в отчете о прибылях и убытках. Он формируется за тот же период, что и бухгалтерский баланс.

Для нахождения продолжительности оборота используется количество дней в выбранном периоде (365 для года, 90 для квартала и т. д.), которое делится на коэффициент оборачиваемости соответствующего актива.

Продолжительность оборота запасов показывает, сколько дней проходит с момента их приобретения до изготовления готового продукта.

Продолжительность оборота дебиторской задолженности – это временной промежуток между отгрузкой продукции и получением денег за нее. Существует такой же показатель для кредиторской задолженности – время с момента ее возникновения до погашения.

Положительной является ситуация, когда вторая цифра больше. То есть долги предприятию должны возвращаться быстрее, чем наступает срок платежей по его обязательствам.

Если сложить длительность оборота запасов и дебиторской задолженности, получится продолжительность операционного цикла. Это период, в течение которого активы заморожены в неденежной форме, ими нельзя воспользоваться. Этот показатель следует сокращать путем ускорения оборачиваемости запасов и дебиторки.

Чтобы запасы обращались быстрее, проще всего увеличить производственные мощности. Например, поставить еще несколько станков. Тогда за неизменное количество времени получится сделать больше продукции. А можно развивать технологии. Допустим, придумать новый способ обработки материалов, который позволит сэкономить время.

В случае с дебиторской задолженностью логично пересмотреть договоры о поставках, убрав из них пункт об отсрочке платежа.

Конечная цель деятельности любой компании – получение прибыли. Как уже говорилось, абсолютная величина последней ни о чем не свидетельствует. Поэтому используются коэффициенты рентабельности, где полученный эффект соотносится с использованными для его достижения ресурсами.

Различают несколько показателей рентабельности.

1. Экономическая рентабельность. Она иллюстрирует количество прибыли, полученной с каждого инвестированного рубля, и находится путем деления чистой прибыли на среднюю величину капитала.
2. Рентабельность продаж – это величина прибыли, приходящейся на каждый рубль выручки. Чтобы ее найти, необходимо чистую прибыль разделить на выручку.
3. Рентабельность издержек. Это результат от деления чистой прибыли на затраты. Он показывает прибыль, полученную с каждого рубля, потраченного на производство и продажу товара.

Чем больше эти показатели, тем эффективнее работало предприятие в исследуемом периоде.

Помимо вычисления всех показателей необходимо проводить сравнительный анализ как минимум за три года, чтобы понять, улучшается ситуация или ухудшается.

Если ваша фирма создана недавно, целесообразно анализировать коэффициенты ежеквартально. В случае выявления слабых мест это позволит внести корректировки в деятельность компании, не дожидаясь окончания года.

4 января 2012

Справка

Состав рабочей группы:

Представители банков:

1. Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н. (Сбербанк России);

2. Князев Юрий, к.т.н.;

3. Кондратенко Полина MRICS;

4. Малышев Илья, к.э.н.;

5. Пасынков Евгений, MBA.

Представители оценочного сообщества:

1. Попов Егор, ASA (DTT);

2. Малышев Олег, к.э.н. (PwC);

3. Соколова Людмила, CFA (KPMG);

4. Булычева Галина, MRICS, к.э.н. (СМАО, член Комитета АРБ);

5. Синогейкина Екатерина, MRICS, к.э.н. (РОО, член Комитета АРБ);

6. Спиридонов Федор (член Комитета АРБ);

Руководитель рабочей группы:

Щербакова Ольга, MRICS, к.э.н.

Председатель Экспертного совета Комитета АРБ по оценочной деятельности

Куратор направления: Рослов Виктор, FRICS, к.т.н.

Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности

Руководитель рабочей группы благодарит за комментарии:

Арычкина Олега (Коллиерс Интернешнл), Белова Вячеслава (ИП), Горбунова Максима (ИП), Живчикова Дениса (Российская оценка), Дерябина Юрия, MRICS (Бейкер Тилли Русаудит), Журавлеву Анну (Городской центр экспертиз), Исаева Михаила (Городское бюро оценки), Кадушкина Игоря (ГК Аверс), Карпову Инну (НЭО Центр), Карпову Марину (Профсоюз работников аудиторских оценочных экспертных и консалтинговых организаций), Калачеву Юлию (БДО), Корнилова Евгения (ИП), Копылова Александра, MRICS (E&Y), Кулешова Павла (Альфа-Инвест»), Матюшина Александра (ФБК), Марченко Валентину, MRICS (CBRE), Медведева Сергея (ООО «Медведев и Партнеры»), Подколзина Игоря, к.э.н. (ВТБ-24), Рогову Анну (Промсвязьбанк), Тарасова Юрия (КБ Зенит), Фоменко Александра (ООО «АНФ-Оценка»), Шахова Александра, ACCA (DTT), Шаскольского Алексея, MRICS (ИПП), Штурова Сергея (КБ Зенит).

Документ согласован:

Кредитные организации:

— ОАО «Сбербанк России»;

— ОАО «ВТБ»;

— ОАО «Альфа-банк»;

— ЗАО «ВТБ-24»;

— ОАО «Росбанк»;

— ОАО «Уралсиб»;

— ОАО «Промсвязьбанк»;

— ЗАО «ЮниКредит банк»;

— ОАО «Газпромбанк»;

— ОАО КБ «Открытие»;

— ОАО Банк «Петрокоммерц»;

— ОАО «Восточный экспресс банк»;

— КБ «Интеза»;

— ЗАО «Коммерцбанк Евразия»;

— ОАО Банк «Зенит»;

— ОАО «МСП Банк»;

— ЗАО «Джи И Мани Банк»;

— ОАО АКБ «Пробизнесбанк»;

— ОАО «Ханты-Мансийский Банк».

Саморегулируемые организации оценщиков:

— НП «Российское Общество Оценщиков»;

— НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков»;

— НП «Национальная Коллегия Специалистов Оценщиков»;

— НП СРО «Ассоциация Региональных Магистров Оценки».

Банк — кредитная организация.

Оценщик-Исполнитель — для целей настоящих рекомендаций физическое или юридическое лицо, правомочное заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством РФ (далее по тексту — Оценщик).

Собственник — физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект оценки

Клиент — юридическое лицо, субъект РФ или муниципальное образование, индивидуальный предприниматель, участвующее (ий) в кредитной сделке в качестве Заемщика или Залогодателя, или физическое лицо, участвующее в кредитной сделке в качестве Залогодателя.

Имущественные активы — в контексте данных Рекомендаций материальные активы в виде объектов недвижимого и движимого имущества (машин, оборудования, транспортных средств), бизнеса (акций, долей).

Отчет об оценке (отчет) — документ, составленный в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО № 1, 2, 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, 255, 254, или документ, составленный в соответствии с МСО (при условии согласования Банком возможности рассмотрения данной формы отчета для целей обеспечения ссудной задолженности).

Справедливая стоимость — сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Инвестиционная стоимость — стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости в Отчете об оценке необходимо привести структуру стоимости с выделением добавочной стоимости, являющейся результатом реализации инвестиционных проектов.

ФСО — Федеральные стандарты оценки.

ФСО № 1 — Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256).

ФСО № 2 — Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255).

ФСО № 3 — Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254).

ФСО № 5 — Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328)

МСО — международные стандарты оценки.

СРО — саморегулируемая организация оценщиков.

Настоящие рекомендации (далее — «Рекомендации») предназначены для Оценщиков и сотрудников банка, участвующих в процессе оценки имущественных активов для целей обеспечения ссудной задолженности.

Цель разработки Рекомендаций — обеспечение единства в понимании и применении подходов, способов и методов оценки для целей залога производителями и потребителями оценочных услуг.

Рекомендации отражают специфические особенности оценки имущественных активов для целей залога в плане оценки недвижимого*(1) и движимого имущества и бизнеса и применимы как при двухсторонней форме договора (Оценщик — Клиент), так и при трехсторонней форме (Оценщик — Банк — Клиент).

Основные этапы проведения оценки, рекомендуемый механизм взаимодействия Банк — Клиент — Оценщик, общие ограничения приведены в Методических рекомендациях «Оценка имущественных активов для целей залога. Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога», утвержденных и рекомендованных к применению решением Совета АРБ от 02.04.2009.

Допущения и ограничения, используемые при оценке для целей залога, формулируются Оценщиком исходя из предполагаемого использования результатов оценки, а также специфики Объекта оценки. Все ограничения и допущения, применяемые Оценщиком при проведении расчетов и написании Отчета, не должны противоречить требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности. При трехсторонней форме договора допущения и ограничения должны быть согласованы с Банком.

Перечень ограничений/допущений по отношению к недвижимому, движимому имуществу, оборудованию приведен в соответствующем разделе настоящих рекомендаций.

Обременение в виде залога оцениваемого объекта указывается Оценщиком в Отчете об оценке, но при условии согласования с Банком и введения соответствующего допущения может не учитываться при определении рыночной стоимости.

В большинстве случаев при проведении оценки для целей залога определяется рыночная стоимость.

В отдельных случаях, при проведении оценки стоимости бизнеса, при условии согласования с Банком возможности подготовки Отчета об оценке в соответствии с МСО может определяться справедливая стоимость, при этом Отчет предоставляется в формате требований МСО.

5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости

При проведении оценки Оценщик:

1) осуществляет идентификацию и осмотр оцениваемого объекта;

2) проводит сбор и анализ правоустанавливающих документов, технической документации и прочей информации;

3) проводит оценку рыночной или иной стоимости, которая определена Банком или Клиентом в задании на оценку. Если Банком не определено дополнительно, то Оценщик для целей залога определяет рыночную стоимость.

Результаты оценки, помимо Отчета об оценке, который должен быть оформлен в соответствии с Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998, Федеральными стандартами оценки ФСО № № 1, 2 и 3, рекомендуется оформлять в виде электронных расчетных таблиц для представления в Банк*(2).

Осмотр имущества, его правовая и физическая идентификация

Осмотр объекта рекомендуется проводить непосредственно Оценщику либо уполномоченным им лицам, также участвующему в подготовке Отчета об оценке, совместно с представителями Клиента и Банка (при трехсторонней форме договора).

В процессе осмотра Оценщику рекомендуется выполнить следующие действия:

— в случае если однозначная идентификация объекта оценки невозможна, это необходимо указать в Отчете*(3);

— при производстве фотосъемки объекта оценки*(4) следует фиксировать внешний вид объекта с каждой стороны, внутренние помещения с различным уровнем качества отделки, проблемные зоны (трещины, повреждения и т.п.) при их наличии;

— если в ходе осмотра было установлено, что объект оценки не эксплуатируется, должны быть описаны причины, из-за которых объект не эксплуатируется и приведены соответствующие пояснения Собственника объекта/Клиента;

— при наличии на земельном участке иных объектов недвижимости (помимо оцениваемого) необходимо указать в Отчете об оценке перечень данных объектов;

— проанализировать техническое состояние объекта и осуществить: проверку соответствия параметров*(5) объекта, указанных в технических и правоустанавливающих документах, фактическим данным по результатам осмотра.

При анализе технического состояния объекта необходимо получить информацию относительно даты последнего ремонта, проведенного в здании, обратить внимание на наличие протечек, трещин и других дефектов, которые могут свидетельствовать о необходимости текущего или капитального ремонта здания.

Важную роль играет информация о состоянии систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения здания, кондиционирования и вентиляции, наличии и состоянии систем охранной сигнализации, противопожарной охраны, систем телекоммуникации и связи. Детальное техническое описание объекта оценки, необходимое для составления Отчета об оценке в соответствии с требованиями действующего законодательства в области оценки и стандартов СРО, должно быть предоставлено Клиентом.

В Отчете об оценке приводится информация обо всех лицах, принимавших участие в осмотре, с указанием ФИО, должностей и контактных телефонов, а также даты и времени проведения осмотра.

Сбор и анализ документов

К анализируемым документам относятся:

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание/помещение

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и/или Договор аренды земельного участка

— Кадастровый паспорт земельного участка (разделы В1-В4/КВ1-КВ6) (либо выписка из Кадастрового паспорта)

— Технический паспорт «Ростехинвентаризации» (БТИ) либо выписка из технического паспорта, экспликация и поэтажные планы

— Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию*(6).

По результатам анализа перечня документов Оценщиком формируется вывод о наличии всех необходимых документов, позволяющих установить количественные и качественные характеристики объекта. Технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки должны являться частью Отчета об оценке и быть включены в приложение к Отчету.

В Отчете об оценке Оценщик приводит перечень всех использовавшихся им документов, а также делает выводы о достаточности полученного им объема информации.

Наличие обременений

Оценщику необходимо запросить у Клиента информацию о наличии обременений в отношении объекта оценки. В качестве обременений могут выступать: арест имущества, долгосрочная аренда здания/помещений, ипотека, безвозмездное пользование и т.п.*(7).

Описание обременений в виде заключенных договоров долгосрочной аренды рекомендуется представить в Отчете об оценке в форме реестра с указанием: наименования организации арендатора, размера арендуемой площади, срока действия договора, арендных ставок (с указанием структуры — учет/не учет НДС, эксплуатационных и операционных расходов).

По результатам анализа предоставленной информации в Отчете об оценке делается соответствующая ссылка о наличии/отсутствии обременений и необходимости их учета при проведении оценки. При трехсторонней форме договора учет обременений согласовывается с Банком.

Наличие перепланировок/модернизаций/реконструкций

Оценщику следует провести анализ*(8) существующих перепланировок/модернизаций/реконструкций на основании визуального осмотра объекта, а также изучения и анализа документов БТИ (или иной организации с аналогичными функциями) по вопросу перепланировки/модернизации/реконструкции, изучения и анализа технической документации по объекту.

3.2.1. В общем случае не рекомендуется проведение оценки для целей залога в ситуации, когда осмотр объекта невозможен либо Оценщик намерен использовать в качестве исходной информации исключительно описание объекта, предоставленное Заказчиком.

3.2.2. При оценке для целей залога не рекомендуется использовать следующие допущения/ограничения:

Ограничения/допущения, относящиеся к оценке объектов незавершенного строительства, и/или при отсутствии полного комплекта правоустанавливающей/технической документации, например:

— права на земельный участок под оцениваемым объектом не оформлены. При этом оценка проводилась исходя из предположения о том, что права на земельный участок могут быть оформлены собственником объекта оценки в соответствии с действующим законодательством в области земельных и гражданских правоотношений;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «все правоудостоверяющие документы имеются в полном объеме и оформлены надлежащим образом» (данное утверждение может быть сформировано, например, на основании письменного заявления Собственника о том, что эти документы находятся на стадии оформления, регистрации и т.п.);

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «необходимая разрешительная документация на осуществление проекта по строительству/реконструкции объекта недвижимости получена или может быть получена», при этом на текущий момент разрешительная документация отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что «подключение к инженерным коммуникациям с объемами потребления, необходимыми для эксплуатации планируемого объекта, имеется или возможно», при этом на текущий момент подключение отсутствует;

— оценка осуществляется на основе предположения о том, что в случае перехода прав собственности на объект недвижимости к новому владельцу все имеющиеся разрешения на подключение объекта оценки к сетям электро-, газо-, водо-, теплоснабжения будут переоформлены на нового собственника при минимальных финансовых затратах.

Для справки: при проведении оценки объекта, находящегося на стадии реконструкции, возможна ситуация, когда на дату оценки отсутствует полный комплект правоустанавливающих и технических документов. При принятии решения Кредитным комитетом Банка возможно формирование отлагательного условия о принятии данного объекта в качестве обеспечения после получения всей необходимой документации. В данном случае необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка при трехстороннем договоре.

1. Ограничения/допущения, связанные с необходимостью осуществления инвестиций в реконструкцию/ремонт оцениваемого объекта, например:

— Оценка осуществляется на основе предположения о «необходимости осуществления значительных инвестиций для поддержания объектом стабильного потока доходов», при этом индикатор стоимости объекта оценки получен в рамках доходного подхода и имеет значительный вес в согласовании результатов.

2. Ограничения/допущения, связанные с показателями операционной деятельности объекта, например:

— Объект функционирует на протяжении продолжительного периода времени, однако на дату оценки значительная часть площадей объекта не сдана в аренду (например, около 40-70%), при этом в Отчете об оценке делается допущение о неэффективности текущего собственника, смена которого позволит новому собственнику резко повысить арендный доход (например, доведением заполняемости до 95%, возможно — с повышением арендной ставки).

Для справки: в данной ситуации важно понять и надлежащим образом обосновать в отчете причину подобной низкой загрузки площадей и только после этого делать вывод относительно эффективности/неэффективности использования объекта и принимать окончательное решение о дальнейшем подходе к оценке объекта.

В ситуации, когда большая часть помещений используется собственником здания, с Банком следует согласовать подход к оценке зданий/помещений, занимаемых собственником.

— Объект функционирует, при этом на дату оценки значительная часть площадей сдана в долгосрочную аренду, арендная ставка существенно отличается от среднерыночной, а в Отчете об оценке делается ошибочное допущение об оценке объекта БЕЗ учета имеющихся ограничений (данное допущение может привести к существенному искажению итоговой стоимости объекта) и др.

Для справки: в рамках кредитования возможна ситуация, при которой долгосрочная аренда относится к собственнику данного объекта недвижимости. В данной ситуации, в случае принятия решения о возможности отказа от учета данного обременения, необходимо согласование указанного допущения с уполномоченным лицом Банка.

К числу возможных ограничений и допущений, требующих согласования с Банком, при трехсторонней форме договора для включения в задание на оценку относятся следующие:

1. Ограничения/допущения, относящиеся к определению идентификационных признаков объекта оценки, например:

— оценка проводится на основе допущения об отсутствии незаконных перепланировок/модернизаций/реконструкций объекта оценки, если иное не будет установлено в результате визуального осмотра объекта или в результате изучения документов, предоставленных в распоряжение Оценщика для целей проведения оценки. Оценщик не проводит осмотр объекта с применением необходимой измерительной аппаратуры, позволяющей достоверно определить обмерные характеристики объекта оценки;

— при наличии краткосрочных договоров аренды, заключенных на нерыночных условиях, условия данных договоров не учитываются Оценщиком при проведении оценки.

Помимо общих требований, установленных действующим законодательством в области оценки, рекомендуется учитывать следующее:

Раздел «Описание объекта оценки»

В разделе «Описание объекта оценки» должно быть приведено описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Общая информация, правовая и физическая идентификация Объекта оценки

При описании имущества в Отчете об оценке указывается следующая информация:

1) улучшения: вид права, здание/помещение/сооружение/иное, функциональное назначение, адрес, кадастровый номер, инвентарный номер, условный номер (при наличии), общая/полезная площадь, стандарт измерения площади (БТИ, BOMA), сведения о конструктивных элементах улучшения и их состоянии, наличие и состояние инженерных систем здания, год постройки, этаж/этажность, наличие подземных этажей, высота потолков, разрешенное и текущее использование объекта оценки, класс объекта (если применимо), описание местоположения объекта, сведения об обременениях;

2) земельный участок: вид права, разрешенное и текущее использование, адрес, кадастровый номер, площадь земельного участка, площадь застройки, описание местоположения объекта, сведения об обременениях, наличие документов на строительство;

3) иное имущество, если оно входит в состав оцениваемых прав (неотделимые улучшения, движимое имущество). Если иное имущество (с указанием того, какое именно) не входит в состав оцениваемых прав, это должно быть заявлено в Отчете об оценке;

4) обременения в виде заключенных договоров долгосрочной аренды в форме реестра с указанием следующего: наименование организации арендатора, размер арендуемой площади, срок действия договора, арендные ставки (с указанием структуры — учитывается ли НДС, эксплуатационные и операционные расходы);

5) основные факторы, влияющие на стоимость и учитываемые при оценке;

6) технические документы, определяющие количественные и качественные характеристики объекта, план земельного участка (ситуационный, кадастровый), карта (схема) месторасположения объекта оценки в рамках населенного пункта и квартала застройки.

Раздел «Анализ рынка объекта оценки»

В анализе рынка приводится вся информация, которая была использована Оценщиком при расчетах и формировании мнения о ликвидности объекта оценки.

Анализ рынка должен включать в себя информацию, касающуюся сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также при необходимости смежных сегментов рынка.

При анализе спроса и предложения должны быть проанализированы: конкурентная среда, наиболее вероятный приобретатель прав (вариант: инвестор) и его предпочтения, количественные показатели спроса/предложения, прогноз спроса/предложения*(9).

В данном разделе должна быть представлена следующая информация:

— основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследуемого сегмента и объекта оценки;

— динамика цен и арендных ставок (или иных показателей, характеризующих доходность объектов), уровень доходности, доля вакантных площадей, наиболее значимые сделки по продаже и аренде, введенные в эксплуатацию объекты и т.п.;

— прогнозы экспертов и аналитических агентств в отношении перспектив развития сегмента рынка (в случае наличия таких прогнозов);

— прямые ссылки на источники информации, используемые в обзоре, с указанием дат.

Результаты анализа рыночной ситуации должны содержать в себе выводы, относящиеся к Объекту оценки.

Формирование вывода о степени ликвидности объекта

В Отчете об оценке для целей залога рекомендуется привести обоснование степени ликвидности оцениваемого объекта, указать факторы, влияющие на ликвидность объекта.

Для понимания степени ликвидности должны быть проанализированы следующие факторы:

— местоположение объекта с точки зрения людского потока для офисов и объектов торговли, транспортной доступности для офисов, объектов торговли и складов;

— состояние объекта на предмет его ветхости (износа) или функциональной пригодности (объемно-планировочных решений, инженерного обеспечения) для коммерческого и иного доходного использования;

— наличие необходимых правоустанавливающих и технических документов и соответствие фактического состояния этим документам;

— площадь объекта оценки (количество объектов).

Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации*(10) ликвидность имеет следующие градации:

Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования»

В общем случае оценка для целей залога осуществляется исходя из предположения «как есть» (as is).

В отдельных случаях, когда текущее использование объекта очевидно и явно не является наиболее эффективным, возможно проведение НЭИ в полном объеме. Данный момент требует согласования с представителями Банка, по итогам согласования данный факт необходимо указать в Задании на оценку.

Раздел «Описание процесса оценки объекта оценки»

Согласно требованиям ФСО, в разделе «Описание процесса оценки объекта оценки» должно быть приведено описание используемых подходов, ��етодов и процедур расчетов внутри каждого подхода, обоснован выбор используемых подходов и применяемых методов внутри каждого подхода.

Общие рекомендации

Отказ от использования того или иного подхода должен быть аргументирован и обоснован в соответствии с требованиями ФСО*(11).

Сравнительный подход

Описание объектов-аналогов должно быть подробным и единообразным, дающим полное представление об их экономических и технических характеристиках, а также о физическом состоянии, включая все определенные основные ценообразующие факторы, полученные при проведении анализа рынка.

Аналогом может считаться объект, относящийся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки, и имеющий схожие с объектом оценки характеристики: назначение, площадь, месторасположение, состояние, текущее использование, класс объекта и т.п.

При формировании перечня аналогов, в Отчете об оценке должна быть представлена карта (схема) месторасположения объектов-аналогов с указанием местоположения объекта оценки.

Основные требования к аналогам:

— количество используемых аналогов определяется Оценщиком с учетом специфики локального рынка объекта оценки и может быть согласовано с Банком в процессе работы*(12);

— при выборе аналогов важно максимально близкое соответствие аналога объекту оценки по дате предложения и по основным ценообразующим факторам (например, для производственно-складской недвижимости — отапливаемое/неотапливаемое помещение/здание, наличие необходимой инфраструктуры в виде ж/д веток, автодорог и т.д.).

Согласно ФСО в Отчете об оценке должны быть приведены прямые ссылки на источники информации с указанием контактных лиц и контактных телефонов, в приложении должны быть приведены копии материалов (коммерческих предложений, объявлений и т.п.) и/или распечатки из сети Интернет. Информации должно быть достаточно для проверки применяемых для расчета исходных данных.

Обоснование вносимых корректировок

Данные, приведенные в качестве обоснования вносимых корректировок в Отчете об оценке, должны отвечать следующим требованиям:

— выбор ценообразующих факторов должен быть обоснован;

— если значение суммарной корректировки (модуля частных корректировок) по каждому из выбранных объектов-аналогов составляет более 30% (без учета скидки на торг), должно быть приведено обоснование такого значения суммарной корректировки, а также обоснование возможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта оценки.

Доходный подход

Доходный подход при оценке объектов коммерческой недвижимости может быть представлен следующими методами:

— метод капитализации доходов;

— метод дисконтированных денежных потоков;

— метод остатка.

Применение метода капитализации доходов справедливо для эксплуатируемого здания в следующих случаях:

— объект оценки генерирует стабильный доход;

— загрузка объекта оценки составляет не менее 60% от арендопригодной площади*(13);

— объект оценки находится в рабочем состоянии, не является объектом незавершенного строительства, для его функционирования не требуется капитального ремонта или реконструкции;

— отсутствуют риски потери стабильного дохода в связи с выходом на рынок (в ближайшем окружении объекта оценки — конкурентной среде) новых объектов в рассматриваемом сегменте недвижимости.

В остальных случаях рекомендуется применять метод дисконтированных денежных потоков.

При условии проведения оценки зданий/помещений, занимаемых Собственником и не сдаваемых в аренду рекомендуется рассматривать данные объекты как условно свободные, при этом, проведение оценки осуществлять в предположении постепенного увеличения загрузки с учетом затрат на поиск арендаторов.

Основные параметры, которые должны быть обоснованы в Отчете об оценке:

— уровень используемых в расчете арендных ставок или дохода с обязательным указанием метода подсчета площадей (ВОМА, БТИ). Также необходимо указать, учитываются ли помещения общего пользования при расчете арендной площади по методу БТИ. Данный факт должен быть учтен при подборе аналогов;

— степень «загрузки» объекта (должен быть проведен анализ с указанием объема площадей, которые на текущий момент сданы в аренду*(14);

— уровень операционных расходов с указанием их структуры (включая резерв на замещение), включения/невключения коммунальных расходов;

— обоснование ставок капитализации и дисконтирования;

— необходимо дополнительно учитывать затраты, связанные с поиском арендаторов (на привлечение брокеров)*(15).

При расчете потока дохода от действующих договоров аренды в Отчете об оценке:

— должна быть проведена проверка данных, отраженных в реестре договоров аренды (либо ином документе, содержащем информацию об арендаторах, заключенных договорах аренды, условиях), на предмет соответствия арендных ставок рыночным условиям;

— применение арендных ставок, не соответствующих рыночным условиям, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке;

— в случае если объект оценки в настоящий момент не эксплуатируется, Оценщиком должны быть использованы действующие на рынке ставки аренды для объектов подобного типа;

— при формировании потока дохода должно быть указано включение/ невключение в арендную ставку суммы НДС, операционных и коммунальных расходов.

При расчете расходов в Отчете об оценке должно быть:

— приведено сравнение величины операционных расходов со среднерыночными данными по величине операционных расходов сопоставимых объектов. Если используемые ставки операционных расходов выше или ниже среднерыночных, это также должно быть отмечено и обосновано в Отчете об оценке.

5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Система коэффициентов – ключевой элемент в рамках анализа экономического состояния. Различают 5 основных групп коэффициентов:

1. Анализ ликвидности. Эта группа коэффициентов поможет определить, сможет ли компания отвечать по своим обязательствам. Основа расчетов – сопоставление имеющихся активов с кредиторскими долгами. По итогам расчетов можно определить, достаточно ли у компании оборотных средств.
2. Анализ деятельности в текущий момент. Результативность деятельности предприятия оценивается длительностью операционного цикла. Последняя, в свою очередь, определяется оборачиваемостью. Если скорость оборачиваемости повышается, то и эффективность работы увеличивается.
3. Анализ устойчивости. Финансовая устойчивость включает в себя множество коэффициентов, отображающих то или иное направление деятельности. К примеру, соотношение займов и своих средств. Оно должно быть не ниже 0,7. Если коэффициент больше 0,7, это обозначает низкий уровень устойчивости. Минимальный коэффициент соотношения своих средств к общему объему средств составляет 0,1. Более высокое значение обозначает хорошее состояние организации. Значимым является и коэффициент маневренности. Это отношение своих оборотных средств к совокупности собственного капитала. Рекомендуемые значения коэффициента – 0,2-0,5.

Все эти коэффициенты нужны для оценки структуры источников финансирования. Также оценивается динамика показателей.

Ликвидной компания считается в том случае, если ее показатели соответствуют схеме:

А1 ≥ Б1

А2 ≥ Б2

А3 ≥ Б3

А4 ≤ Б4

Расшифровка этих значений и способ их вычисления (цифры предполагают определенные строки баланса):

• Максимально ликвидные активы (А1): 260 + 250.
• Активы, которые можно будет быстро продать (А2): 240 + 270.
• Предметы, которые будут продаваться медленно (А3): 210 + 220 + 230 – 217.
• Вещи, которые трудно продать (А4): 190.
• Обязательства, которые нужно возвращать в первую очередь (Б1): 620 + 630 + 660.
• Краткосрочные пассивы (Б2): 610.
• Пассивы с продолжительными сроками (Б3): 590.
• Стабильно существующие пассивы (Б4): 490 + 640 + 650 + 217.

Если какое-либо неравенство не исполняется, это является признаком ухудшения ликвидности.

К СВЕДЕНИЮ! Высокая степень устойчивости – это способность организации платить по своим обязательствам, тратить деньги на развитие и масштабирование.

Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1. земли для ведения сельского хозяйства
2. земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений
3. земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека
4. земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли
5. участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой
6. площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых
7. участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок
8. земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка
9. земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон
10. площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)
11. территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений
12. земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса.

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

• возраст здания
• специфика места расположения
• конструкционные решения
• планировочные решения
• архитектура и отделка
• инженерия
• инфраструктура
• парковка
• управление зданием

Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:

Для сравнения приведём класс «D».

На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис.

Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью.

Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным).

Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго).

Длительность показов объявлений. При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным.

Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты.

Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете.

Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли».

То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год.

В условиях рыночных отношений повышаются роль и значение анализа финансового состояния предприятия, несущего полную экономическую ответственность за результаты производственно-хозяйственной деятельности перед акционерами, работниками, банком и кредиторами.

Знание методов и владение приемами экономического анализа в современных условиях рыночной экономики приобретают особую актуальность, особенно для предпринимательских организаций, которые, осуществляя предпринимательскую деятельность, стремятся при ограниченности используемых ресурсов максимизировать получение прибыли. Поэтому в долгосрочном и, особенно, в краткосрочном периодах перед предпринимателями и менеджерами стоит проблема поиска и реализации альтернативных решений. Касается ли это проблем выпуска новых товаров на рынок, способов их производства, приобретения средств и предметов труда и др. На практике принятие решения, направленного на достижение поставленной цели, — это сравнительная оценка конкурирующих, альтернативных курсов действий и выбор варианта, который в наибольшей степени отвечает целям организации, а это невозможно осуществить, не владея приемами и методами экономического анализа деятельности организации.

Бухгалтерская отчетность представляет собой систему показателей, отражающих имущественное и финансовое положение предприятия на определенную дату, а также финансовые результаты его деятельности за отчетный период.

1. Анализ имущества предприятия

Имущество предприятия предназначено для производства и реализации продукции, выполнения работ, оказания услуг. В бухгалтерском балансе оно представлено внеоборотными и оборотными активами.

-горизонтальный анализ статей актива баланса на основе изучения динамики показателей и определения их абсолютных и относительных изменений;

-вертикальный анализ статей актива, изучающий структуру имущества и причины ее изменения.

Для характеристики наличия, состава, структуры имущества и произошедших в них изменений используем аналитический баланс, построенный по данным годового бухгалтерского баланса предприятия.

Бухгалтерский баланс — это способ отражения в денежной форме имущества предприятия и источников его финансирования на определенную дату. Стоимость имущества и долговых прав, которыми располагает предприятие на отчетную дату, отражается в активе баланса. Активы дают определенное представление об экономических ресурсах или потенциале предприятия по осуществлению будущих затрат.

Сравнительно-аналитический баланс структуры имущества предприятия и источников его финансирования составляется на основе группировок актива и пассива. Сравнительно-аналитический баланс, содержащий в себе элементы горизонтального, вертикального и трендового анализа, включает в себя показатели, которые условно могут быть разделены на 4 группы:

2. показатели структуры (удельные веса) на начало и конец отчетного периода;

3. показатели абсолютной динамики (тыс. руб., %) к началу отчетного периода;

4. показатели структурной динамики.

При анализе структуры баланса оценивается удельный вес каждой группы актива и пассива в общем итоге баланса, а также соотношение между отдельными группами по их функциональному предназначению. Наличие связи между группами актива и пассива баланса обуславливает необходимость рассматривать вопросы финансирования следующим образом: краткосрочные заемные источники предназначены для пополнения мобильных активов, а долгосрочные — для приобретения недвижимого имущества и капитальных вложений.

5.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ