Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменения в регистрации сделки купли-продажи недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Обязательным условием возникновения прав на недвижимое имущество является их государственная регистрация в установленном порядке. Регистрации подлежит не только право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (например, сервитуты), но и их обременения (например, ипотека).
Для начала выясним, какое имущество относится к недвижимости. В соответствии со статьей 181 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения. Проще говоря, это земля и сооружения на ней построенные: предприятие как целостный имущественный комплекс, жилые дома, квартиры, жилые и нежилые помещения и т.д. Отдельно стоит выделить объекты незавершенного строительства – они тоже могут быть предметом сделки, например, купли-продажи. К недвижимости также относятся такие объекты, как морские суда и космические корабли, но нас в разрезе данной статьи они интересовать не будут.
К движимому имуществу относятся объекты, которые можно свободно перемещать в пространстве.
Момент возникновения права собственности и других прав на недвижимость
Согласно статье 182 ГКУ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно части четвертой статьи 334 ГКУ права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» государственной регистрации прав подлежат:
1) право собственности;
2) вещные права, производные от права собственности:
- право пользования (сервитут);
- право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)
- право застройки земельного участка (суперфиций);
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления;
- право постоянного пользования и право аренды (субаренды) земельного участка;
- право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной части), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;
- ипотека;
- право доверительной собственности;
- другие вещные права в соответствии с законом;
3) право собственности на объект незавершенного строительства;
4) запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие отягощения.
Таким образом, регистрация прав на недвижимое имущество – не просто формальность, а необходимость. Без регистрации, скажем, прав собственности, человек не становится полноправным собственником недвижимого имущества.
Вещные права на недвижимое имущество, которые возникли до 2013 года, признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения или на момент возникновения таких прав в соответствии с законодательством государственная регистрация прав не требовалась.
Покупка и продажа недвижимости в Украине от А до Я
Для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, следует обратиться к субъекту государственной регистрации (Центр предоставления административных услуг – ЦНАП) или к нотариусу с заявлением.
Заявление о государственной регистрации прав подается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Исключение: в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.
К заявлению прилагаются документы, перечень которых зависит от того, какое право регистрируется и документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.
Документы, необходимые для регистрации права собственности на отдельный объект недвижимости (жилое помещение, квартиру):
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- В случае приобретения имущественных прав на объект недвижимости документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является договор купли-продажи имущественных прав
- В случае приобретения лицом беспроцентных облигаций, по которым базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность, является договор купли-продажи облигаций и документ, согласно которому осуществилось закрепление
- В случае участия лица в фонде финансирования строительства документом, подтверждающим приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, является выданная управляющим такого фонда справка о праве доверителя на приобретение в собственность объекта инвестирования
- Документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренный законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав, справка из кооператива о членстве и уплате взноса в полном объеме и т.п.)
- Технический паспорт на объект недвижимого имущества.
Для регистрации права собственности на новострой:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код + копия
- договор о совместной деятельности или договор простого товарищества
- письменное заявление совладельцев о распределении долей в общей собственности на новый объект недвижимого имущества
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица (доверенность)
- сведения о кадастровом номере
- справка (выписка) из Реестра адресов о присвоении почтового адреса
- технический паспорт на объект недвижимого имущества
- документ, удостоверяющий принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Для регистрации права собственности на новосформированный земельный участок:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- решение суда, вступившее в законную силу
- государственный акт
- свидетельство о праве собственности
- свидетельство о праве на наследство
- договор дарения
- договор купли-продажи
- правоустанавливающий документ на земельный участок
- документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица
- выписка из Государственного земельного кадастра
- решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления об утверждении документации по землеустройству
Для государственной регистрации реконструированного объекта:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Договор о совместной деятельности или договор простого товарищества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, реконструкция которого осуществлялась в результате совместной деятельности)
- Письменное заявление или договор совладельцев о распределении долей в общей собственности на реконструированный объект недвижимого имущества (в случае, когда государственная регистрация проводится в отношении имущества, которое приобретается в общую долевую собственность)
- технический паспорт
- Декларация или сертификат готовности объекта к эксплуатации
- Документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества до его реконструкции (кроме случаев, когда право собственности на такой объект уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Для регистрации права собственности по решению суда:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- решение суда
- технический паспорт
Для регистрации права собственности в связи с передачей в собственность юридического лица в качестве взноса:
- Паспорт гражданина Украины, копия
- Идентификационный код налогоплательщика, копия
- Документ, подтверждающий полномочия уполномоченного лица, копия
- согласие супруги
- Письменное согласие всех совладельцев
- Решение органа или лица, уполномоченного учредительными документами юридического лица или законом
- Акт приема-передачи имущества или другой документ, подтверждающий факт передачи такого имущества (протокол, решение общего собрания, решения суда)
- Документ, удостоверяющий право собственности лица на имущество, передаваемое в собственность юридического лица (кроме случая, когда право собственности ��а такое имущество уже зарегистрировано в Государственном реестре прав).
Государственная регистрация права собственности и других вещных прав (кроме ипотеки) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
По желанию заявителя регистрация может быть проведена быстрее, в срок от двух часов до двух рабочих дней, но размер платы за услуги по регистрации при этом будет значительно выше.
Государственная регистрация обременений, ипотек прав проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации заявления.
Государственная регистрация прав в результате совершения нотариального действия нотариусом проводится безотлагательно после завершения нотариального действия.
Административный сбор за регистрацию недвижимого имущества взимается в соответствующем размере из расчета прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором проводятся регистрационные действия и округляется до ближайших десяти гривен.
В 2020 году сбор будет равен:
5 прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (10 510 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок два часа с момента регистрации соответствующего заявления;
2 прожиточных минимума для трудоспособных лиц (4 204 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 1 рабочий день со дня регистрации соответствующего заявления;
1 прожиточный минимум для трудоспособных лиц (2102 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 2 рабочих дня со дня регистрации соответствующего заявления;
0,1 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (210,00 грн) — за государственную регистрацию права собственности в срок 5 рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления.
За государственную регистрацию права собственности на долю в праве общей собственности на объект недвижимого имущества административный сбор уплачивается в полном размере.
В случае отказа в государственной регистрации прав и их обременений административный сбор не возвращается.
Договор купли-продажи недвижимости 2020
Какие особенности приобретения недвижимости в Украине иностранными гражданами? С какими сложностями они могут столкнуться в процессе?
Процедура приобретения недвижимого имущества (квартиры, дома и т.п.) иностранцами в Украине аналогична порядку, установленному для наших физических и юридических лиц. Статья 26 Конституции Украины, а также Закон «О правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства» предоставляют иностранным гражданам равные с гражданами Украины права на получение в собственность любого имущества, оборот которого не запрещён законодательством.
Иными словами, иностранец, желающий приобрести, например, квартиру, должен заключить нотариальный договор купли-продажи, с последующей государственной регистрацией такого договора, а также регистрацией права собственности. Для нотариального удостоверения договора иностранец должен предоставить нотариусу стандартный для таких сделок пакет документов. Единственное, о чём нужно заранее позаботиться, — это получение иностранцем в органах ГНИ идентификационного номера физического лица (без него нотариус не удостоверит сделку), а также предоставление письменного согласия супруга иностранца-покупателя (при его наличии) на покупку такой квартиры и переведённые и легализированные в Украине все документы, требуемые нотариусами от покупателя. В остальном процедура стандартная. Следует также отметить, что иностранцы могут приобретать права на недвижимость также иными законными способами: по договору дарения, мены, по наследству и т.д.
Определённые ограничения предусмотрены в законодательстве относительно прав иностранцев на земельные участки.
В соответствии с частью 2 ст. 81 Земельного кодекса Украины иностранные граждане могут приобретать в частную собственность любые земельные участки несельскохозяйственного назначения, расположенные в пределах населенного пункта, а также земельные участки, за границами населённых пунктов, только если на них расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности. Приобретать указанные земельные участки иностранцы могут следующими способами: по гражданско-правовым соглашениям (договор купли-продажи, дарения, мены и т.п.); вследствие выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие им на праве собственности; вследствие принятия наследства.
Особый порядок установлен для земель сельхозназначения в силу декларируемого государством принципа их приоритетности. Такие земли могут принадлежать иностранцам исключительно на праве пользования, а в случае их перехода в собственность иностранца по наследству, они должны быть отчуждены в течении года резидентам Украины. Однако ответственности за нарушение указанной нормы в законодательстве прямо не предусмотрено. В худшем случае право собственности иностранца на унаследованный им земельный участок сельхозназначения может быть прекращено принудительно в судебном порядке.
Иностранные юридические лица также могут приобретать земельные участки государственной и коммунальной собственности, по предварительному согласованию с Верховной Радой и Кабинетом Министров Украины соответственно. Обязательным условием для приобретения иностранными юрлицами таких земель является предварительная регистрация постоянного представительства с правом осуществления хозяйственной деятельности на территории Украины.
Некоторые сложности могут возникнуть при намерении иностранца приобрести недвижимость в Украине в кредит. Практика показывает, что украинские банки не особо охотно кредитуют иностранцев даже под залог недвижимости, учитывая сложности в проверке уровня и легальности доходов, получаемых таким иностранцем за пределами Украины. Однако если иностранец постоянно проживает и работает в Украине и соответственно получает здесь доход, проблем с получением ним кредита быть не должно.
более 30 онлайн-сервисов!
Ставка — от 0.01%
Срок — до 180 дней
Сумма — до 20 000 грн.
Принятие закона имеет и положительные стороны. Ранее из-за отсутствия законодательного урегулирования суды принимали на себя функцию решения вопросов в сфере перехода прав на землю в случае отчуждения недвижимости.
Теперь позиция Верховного суда, в соответствии с которой к новому владельцу недвижимости – с момента перехода права собственности на недвижимость – переходят все права и обязанности предыдущего землепользователя закреплена на законодательном уровне.
«Такое положение является гарантией для покупателей недвижимости, которые, покупая недвижимое имущество, будут уверены, что они имеют право пользоваться земельным участком», – заметил нам Евгений Ковтуненко.
Также позитивом является возможность оформления права собственности на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. У приобретателя есть тридцать дней для обращения, а пропуск такого срока не является основанием для отказа.
«Для людей, желающих заключить брак, нужно принимать во внимание, что теперь если даже покупка земельного участка состоялась до брака, а постройка недвижимого имущества на этом участке состоялась в браке, вторая половина имеет право собственности на часть такого участка под недвижимостью», – отметил управляющий партнер МЮК «Kodex».
295 грн. у місяць
Онлайн бухгалтерія
для ФОП і малого бізнесу
перші 30 днів безкоштовно!
Налог при продаже и покупке квартиры (дома, дачи) в 2021 году
Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Вне зависимости от того, оформляете ли вы договор купли-продажи дома, земельного участка или квартиры – типовой договор купли-продажи недвижимости должен быть в письменном виде и удостоверен у государственного или частного нотариуса.
После того, как покупатель окончательно определился с вариантом, можно приступать к оформлению сделки. Она состоит из четырех основных шагов:
- Оформление договора задатка (предварительного договора).
- Подготовка документов.
- Оформление договора.
- Оплата налогов, передача средств за объект недвижимости и ключей.
После того, как квартира выбрана, предварительный договор заключен, задаток передан и подготовлены все документы – можно переходить к оформлению. Сам процесс оформления договора купли-продажи выглядит так:
- Нотариус составляет черновик договора и отдает его сторонам для ознакомления. И покупатель, и продавец должны самостоятельно проверить все данные, имена, фамилии, адрес и прочее.
- Супруги обеих сторон подписывают заявления, что не возражают против сделки.
- Происходит процесс оплаты налогов и сборов.
- Происходит процесс оплаты между сторонами сделки.
- Нотариус подписывает и заверяет договор.
После того, как договор будет нотариально удостоверен, данные о новом владельце будут внесены в Реестр имущественных прав (база всех собственников недвижимого имущества в Украине).
При заключении стандартного договора, стороны уплачивают следующие налоги и сборы:
- налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 5% или 0%;
- госпошлину 1%;
- сбор в Пенсионный фонд 1%.
От уплаты НДФЛ освобождаются продавцы, которые выступают таковыми впервые в отчетном году, имели квартиру в собственности более трех лет или получили недвижимость в ходе наследования.
От уплаты сбора в Пенсионный фонд освобождаются покупатели недвижимости, которые выступают таковыми впервые в жизни. Если же нотариус в ходе оформления сделки требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора, по ее окончанию вы можете обратиться в соответствующие органы для возврата средств.
Вид договора отчасти зависит от того, на какую недвижимость он составляется. К этому же можно отнести необходимость дополнительных соглашений. Как гласит статья 657 Гражданского кодекса Украины:
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Новые правила регистрации прав на недвижимость
Сделка купли-продажи дома в Украине проходит несколько иначе. Так как вы покупаете не только объект недвижимости на земле, но и саму землю. Согласно украинскому законодательству, у дома не может быть один владелец, в то время как у земли – другой. Поэтому в договоре купли-продажи дома обязательно должна быть указана и земля, на которой он расположен.
Кроме стандартных документов для оформления договора нужны еще:
- документы, свидетельствующие о приватизации;
- кадастровый номер земельного участка;
- Госакт на землю.
Без кадастрового номера подобный договор касательно частного дома составить нельзя.
На какой бы стороне в сделке вы ни выступали, DOM.RIA советует внимательно изучить каждый из пунктов договора.
В этой части должны быть указаны личные данные продавца и покупателя, определены их статусы, а также дата договора. Важно перепроверить, чтобы все паспортные реквизиты были оформлены правильно, так как даже одна опечатка в серии паспорта или в фамилии одной из сторон сделает договор недействительным.
Величина налогов с продажи квартиры зависит от двух факторов. Первый – давность владения жильем, второй – количество продаж недвижимости на протяжении года.
Если Вы владеете квартирой менее 3 лет, то при продаже Вы заплатите налог на доход – 5 % от цены по договору (но не ниже оценки) и 1,5 % военного сбора.
Если Вы владеете квартирой более 3 лет, но это уже Ваша вторая продажа в течение года, Вы также заплатите в бюджет 5 % и 1,5 % вышеуказанных налогов.
В данном случае год – это не 365 дней, а с 01 января до 31 декабря. Если Вы продали первую квартиру в декабре, а следующую в январе, то это уже не вторая продажа. Она считается первой.
Если Вы владеете квартирой более 3 лет и это Ваша первая продажа в течение года – налоги не платятся.
Покупатель платит 1% от суммы продажи в пенсионный фонд.
Учтите, что на этом налоге Вы можете сэкономить. Правда, риелторы и нотариусы Вам об этом не расскажут, они не специалисты по налогам на надвижимость. От этого налога освобождаются люди, которые впервые приобретают недвижимость или стоят на очереди на улучшение жилищных условий.
Цена оформления состоит из 3-х платежей.
- Плата за оценку. В среднем стоимость оценки – от 250 до 500 грн. Если Вы хотите чтоб оценка соответствовала Вашим пожеланиям, то, как правило, необходимо эту суму удвоить.
- Оплата 1 % госпошлины (так это принято называть). Хотя, откроем Вам тайну, эту сумму Вы платите нотариусу. Специальным декретом «О госпошлине» установлено, что услуги нотариуса за оформление сделки с недвижимостью оплачиваются в размере 1 % от суммы договора. Отсюда название – «госпошлина».
- Оплата услуг нотариуса за регистрацию права собственности и составление договора. В Киеве это от 1000 до 7000 грн.
Следует отметить, что закон не устанавливает того, кто должен нести бремя данных расходов. Это определяется сторонами по договоренности.
Более того, на практике, все расходы, связанные с оформление купли-продажи квартиры, по взаимному согласию между участниками сделки, могут быть возложены на одну из сторон. В таком случае продавец озвучивает сумму, которую он хочет получить «на руки», все сопутствующие расходы несет покупатель. Но это больше про «правила» рынка недвижимости Киева, чем про право.
Регистрируем недвижимость по новым правилам
На рынке недвижимости очень много мошенничества. Черные риелторы, нечистые «на руку» нотариусы могут создать Вам множество проблем. При продаже недвижимости Вам лучше обратиться к опытным юристам за сопровождением этого процесса.
Что мы делаем?
Организовываем и контролируем процесс заключения сделки от подготовки документов до регистрации приобретённой недвижимости.
Это заключается в следующем:
- Проверяем объект недвижимости;
- Проверяем продавца;
- Консультируем по вопросам налогообложения;
- Подготавливаем оценку (делает наш специалист — партнёр);
- Готовим весь пакет документов;
- Снимаем с регистрации прописанных лиц;
- Оформляем сделку у нотариуса, который сотрудничает с нашей компанией (Вы всегда можете предложить своего);
- Обеспечиваем Вашу физическую защиту путем привлечения сертифицированной охранной компании;
- Обеспечиваем Вас средствами проверки подлинности купюр.
- Готовим всю необходимую отчетность в государственные органы.
ВАЖНО!
Фактически это момент перехода жилья от одного владельца к другому на законных основаниях при участии продавца, покупателя, их представителя — риелтора и нотариуса.
Задача риелтора — сопровождение сделки. Сюда входит первичный анализ объекта, документов, истории квартиры, а также подготовка всех необходимых документов. Понятное дело, что агент по недвижимости берет свои комиссионные — порядка 2 — 4% стоимости квартиры.
Сделка должна происходить в присутствии нотариуса. Он готовит договор купли-продажи квартиры и предоставляет его продавцу и покупателю для ознакомления. Важно проверить правильность написания всех личных данных (ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды), сумму договора, данные о квартире, в том числе адрес, площадь, другие технические сведения. В договоре должна быть указана точная дата заключения сделки.
Если кто-либо из сторон состоит в браке, потребуется присутствие супруга/супруги и письменное согласие на совершение сделки.
Образец договора показан ниже. Это общий типовой вид бланка, а сам текст на нём может немного видоизменяться в зависимости от нотариуса и условий сделки по квартире.
Основные пункты: кто продаёт, кому, за сколько, какую именно квартиру – всегда есть. Но могут вноситься дополнительные пункты и сам текст выглядеть иначе.
Это лицевая часть договора, есть ещё обратная. На ней ставят свои подписи покупатель и продавец, тем самым подтверждая прочтение договора и согласие с ним.
Внизу ставит печать нотариус, который подтверждал сделку и номер, под которым сделка зарегистрируется в реестре.
- Реквизиты продавца и покупателя, их данные паспорта, номер идентификационного кода.
- Адрес продаваемого объекта недвижимости, его технические характеристики.
- Данные о документе, на основании которого квартира принадлежит продавцу.
- Семейное положение покупателя.
- Информация о том, что квартира на момент продажи не заложена, не сдана в аренду, на неё не наложен арест или запрет, не имеет долгов.
- Сумма оценки.
- Цена продажи.
- Информация о том, что продавец получил деньги в полном объёме.
- Срок выписки и освобождения квартиры.
- Кто оплачивает затраты по оформлению договора.
- Дата проведения сделки, адрес нотариальной конторы, фамилия нотариуса.
Договор купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году: что нужно знать
Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.
У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.
Некоторые условия:
- Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
- В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
- Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.
- Не нужно покупать квартиру с прописанными жильцами, особенно если они не являются собственниками.
- Квартиру с неузаконенной перепланировкой.
- Если на квартиру был наложен арест, запрет, идёт судебное разбирательство, есть невыплаченная ипотека.
- Квартиру, которая имеет большую непогашенную задолженность по коммунальным платежам.
- Если квартира продаётся через аукцион.
- Неприватизированную квартиру.
Это всё очень спорная недвижимость и проблемная покупка. Как правило, спор может начаться в прямом смысле в виде судебного разбирательства и признания сделки недействительной.
Риэлторы не обращают внимание на такие моменты – им главное продать и заработать свою комиссию. На риски при покупке квартиры обращают внимание только юристы.
Поэтому внимательно проверяйте документы на квартиру и оценивайте возможные последствия после покупки.
Если нужно, привлекайте юристов для сопровождения сделки.
После того, как вы приняли положительное решение о покупке, нужно провести предварительные переговоры с владельцем квартиры.
Как правило, это достаточно сложный и ответственный момент. Даже если квартира вам очень понравилась, не нужно сразу давать согласие на её покупку на предложенных условиях. Это типичная ошибка покупателя в данной ситуации.
Например, под воздействием эмоций он принимает и сразу же озвучивает поспешное и необдуманное решение.
Готовить основную сделку купли-продажи нужно в соответствии с пунктами подписанного предварительного договора.
Например, нужно произвести оценку квартиры, оплатить задолженности по коммунальным платежам и получить соответствующие справки, сделать поверку счётчиков, выписаться из квартиры, получить справку о составе семьи, обновить техпаспорт на квартиру, оформить счёт в банке для проведения безналичного платежа.
Все эти действия нужно закончить до указанного срока подписания основного договора купли-продажи.
Договор купли продажи квартиры в Украине 2021 год
Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.
Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:
- цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
- сумму обязательственного платежа (задатка);
- действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
- срок подписания основного договора;
- срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.
Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.
Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:
- документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
- удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
- при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
- отчет об экспертной оценке имущества;
- технический паспорт на квартиру;
- если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
- справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
- при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.
От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.
В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.
Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.
Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.
После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.
Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:
- Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
- Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
- Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
- Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
- Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
- После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.
Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:
- о владельцах квартиры;
- об имеющихся отягощениях;
- о наличии ареста на продажу квартиру;
- о действующей ипотеке;
- о залоге.
Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.
Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.
Пакет документации зависит от индивидуальности ситуации и семейного статуса. Также, при его подготовке учитывается количество лиц, прописанных на жилплощади и наличие несовершеннолетних детей. Классический пакет документов без которых нельзя продать квартиру сводится к следующему.
В данном случае речь идет о паспорте. При подготовке бумаг для осуществления сделки с недвижимостью, убедитесь в действительности паспорта (по достижению граничных возрастных категорий, в нем должны быть вклеены новые фото).
При выяснении факта прописки на квадратуре продаваемой жилплощади нескольких человек, придется проверить действительность паспорта всех членов семьи и прописанных на жилплощади лиц.
В случае прописки в квартире несовершеннолетнего лица потребуется оригинал и копия метрики о рождении. Если собственником жилплощади является иностранец, потребуется нотариально заверенный перевод паспорта и оригинал документов.
Отсутствие какого-либо документа является поводом в отказе свершения сделки.
Документ необходим при условии, что владельцем недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таких ситуациях к сделке подключается Служба, занимающаяся детьми. Ребенок, за которым закреплена квартира, должен быть выписан до заключения сделки, иначе, она будет считаться незаконной.
Важно! Выписка совершеннолетнего проводится вместе с родителями или одним из них. При этом в течение установленного законодательства срока он должен быть прописан по другому адресу, или сделка будет аннулирована в судебном порядке.
Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления
Договор купли продажи квартиры в Украине не может быть заключен без документа, владения недвижимостью. Желательно, чтобы первичная документация и официальная бумага о внесении квартиры в госреестр находилась на руках у владельца, иначе, оформление купли продажи квартиры в Украине в 2020 году может не состояться.
Обязательной для свершения сделки, поскольку в нем имеется все необходмое о первоначальном состоянии квартиры (без реконструкции и пристроек). Выявление изменения планировки повлечет за собой увеличение сроков оформления сделки.
Рыночная стоимость квадратного метра оценивается экспертом, имеющим на руках лицензию, подтверждающую легальность деятельности. Оценка квартиры экспертом и заявленная цена продавцом редко совпадают.
Причина различий заключается в том, что оценщик руководствуется официальной стоимостью недвижимости на сегодняшний день в зависимости от ее месторасположения, удобств, состояния и других факторов.
После получения документа, подтверждающего собственность, новый владелец должен зарегистрировать недвижимость в государственном реестре. Игнорирование указанного факта приведет к тому, что договор будет считаться недействительным.
Документ оформляется посредством личного посещения госрегистратора или отправки онлайн-заявки. В выданной справке о госрегистрации будут указаны обстоятельства получения собственности, новая информация о его владельце, квадратуре квартире и ее адресе.
С момента получения справки можно считать, что вы стали полноценным хозяином недвижимости.
Заключение сделки предусматривает уплату налогов. По правилам, предусмотренным законодательством договор-купли продажи облагается такими налогами:
- 5% на доходы физлиц;
- 1,5% на военный сбор.
Конечная сумма налогов рассчитывается из оценочной стоимости жилплощади. Налог по продаже квартиры 2020 оплачивается до подписания договора купли-продажи, квитанция, подтверждающая операцию, предоставляется нотариусу. От уплаты налогов освобождаются:
- лица, являющиеся собственниками жилья более 3 лет;
- лица, свершающие сделку впервые в течение действующего календарного года.
От уплаты налогов освобождаются владельцы квартир, переданных по наследству. В ситуациях, когда собственником жилплощади является нерезидент Украины, размер налога составит 18% от оценочной стоимости квартиры.
Обновление коснулось устаревшей ГСН и нормативной базы строительства. Нововведения определяют время, затраченное на строительство, и его качество, как скоро будут оформлены на недвижимость права собственности.
Отдельного внимания заслуживают изменения, коснувшиеся присвоения соответствующих адресов новым квартирам. Весной 2019 года Кабмином было принято постановление, упрощающее процедуру. Теперь адрес выдается при предъявлении строительного паспорта. Как только здание официально сдано в эксплуатацию, оно получает адрес на автоматической основе, без лишней бюрократической волокиты.
Если владелец жилья желает произвести перепланировку, важно, к какому классу относится объект. Для квартир, относящихся к классу СС2 и СС3, согласование и разрешение для строительных работ не требуется. Однако не стоит забывать – несущие конструкции по-прежнему нельзя трогать.
Если план квадратных метров, заявленный в техпаспорте, не соответствует реальному плану комнат, но при этом подходит под обновленные нормы, сделке купли-продажи быть.
В ближайшем будущем ожидаются такие нововведения, касаемо оформления сделок купли-продажи.
- Каждый строительный объект будет проходить регистрацию в электронный реестр. Реестр планируется сделать для проектной документации, госрегистрации прав на здания, строительство которых еще не завершено, а также на будущие объекты, относящиеся к недвижимости.
- Чтобы улучшить взаимодействие между участниками рынка недвижимости, не обойтись без создания Единой госсистемы в электронном формате. На электронном сервисе можно получить полную информацию, касающуюся интересующего вас строительного объекта.
- Паспорт, налоговый код, свидетельство о браке, паспорт, налоговый код, нотариальное согласие (супруга/супруги) на покупку, если покупатель в браке или в случае, если покупатель проживает одной семьей без регистрации брака.
- Брачный договор, заявление, решение суда, Договор дарения денег или иной документ, если деньги, которые будут потрачены на квартиру, являются его личными средствами, и, соответственно, квартира будет иметь режим личной собственности покупателя.
Особенности оформления сделок купли-продажи в Украине: что изменилось
Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:
- Документ, который подтверждает право собственности
- Выписка с реестра
- Паспорта и идентификационные коды собственников
- Свидетельства о браке жены или мужа собственника
- Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
- Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
- Справка о составе семьи
- Оценка квартиры
- Технический паспорт
- Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.
Владелец имущества, продавая его, получает прибыль, поэтому вырученная сумма облагается налогом на доходы физических лиц, который составляет 5% от стоимости квартиры и военным сбором в размере 1,5%.
Налог не взимается в следующих двух случаях:
- Квартира принадлежит ее владельцу на протяжении не менее 3 лет и это первый его договор купли-продажи в текущем году.
- Недвижимость была получена по наследству.
Вы как покупатель вынуждены будете заплатить 1% от стоимости имущества в пенсионный фонд (статья 4 закона № 400/97-вр «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование»).
Для того, чтобы продажа квартиры прошла легко и безболезненно, нужно заранее позаботиться о наличии всех необходимых документов, согласии совладельцев, отсутствии коммунальных задолженностей, получении разрешений и поиске надежного нотариуса. Это поможет ускорить процесс и станет залогом успешной сделки.
Статья актуальна на 2021 год
Так же как и в предыдущие годы, оформление купли-продажи квартиры в Украине в 2020 году представляет собой сложный многоэтапный процесс, который требует: ответственного подхода к правильному поиску потенциального покупателя или же подходящего объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, выбору нотариуса.
Это касается как покупки квартиры на первичном рынке, то есть у застройщика, так и приобретения жилья на вторичном рынке, т.е. у физического лица.
Данную статью мы посвятили, как оформить куплю-продажу квартиры на вторичном рынке.
В частности мы остановимся на основных этапах поиска покупателей, подготовки пакета документов для заключения договора купли-продажи квартиры в 2020 году, отметим самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также коснёмся вопроса уплаты налогов при оформлении сделки.
До начала поиска потенциального покупателя вам необходимо:
- правильно оценить стоимость квартиры, которую вы планируете выставить на продажу;
- убедиться в том, что у вас есть все документы, необходимые для продажи.
О документах, которые понадобятся вам для оформления купли-продажи, мы подробно расскажем в следующем разделе. Сейчас же, для начала, остановимся на определении продажной цены.
По опыту знаем, что довольно нередки случаи, когда владельцы существенно переоценивают стоимость своего объекта недвижимости и, невзирая на отсутствие потенциальных покупателей в течение длительного времени, продолжают удерживать цену, тем самым теряя время, а порой и деньги.
Конечно же, никто не призывает вас дешево продавать принадлежащую вам квартиру или дом. Однако в этом деле важно найти золотую середину, и установить цену, с учетом спроса и предложения на рынке вторичной недвижимости, правильно оценив достоинства и недостатки своего объекта, что, как правило, практически невозможно сделать самостоятельно. Если вы уже столкнулись с проблемой отсутствия потенциальных покупателей на ваш объект, то возможно стоит задуматься о снижении цены или же об обращении к специалисту, который поможет вам сдвинуть дело с мёртвой точки.
Для тех же, кто собираетесь заняться самостоятельными поисками покупателя, следующим этапом является размещение рекламы, для чего понадобятся качественные фотографии квартиры и её подробное описание.
Если вы всё сделали правильно то, при наличии звонков от потенциальных покупателей вам остаётся только провести просмотры квартиры и среди потенциальных покупателей найти того, кто согласится купить ваш объект.
Далее переходим к тому, какие вам понадобятся документы для продажи и как правильно составить договор купли-продажи квартиры.
Как и любой другой договор, касающийся недвижимости, договор купли-продажи квартиры подлежит нотариальному заверению и внесению данных о переоформлении права собственности на объект в Единый государственный реестр вещественных прав на недвижимое имущество.
Поэтому вторым по важности этапом является поиск и организация сделки у нотариуса. Во многих случаях нотариуса выбирает покупатель.
Однако в случаях, когда покупатель не хочет заниматься поиском нотариуса, тогда данная обязанность будет возложена на вас. Желательно, конечно, выбрать нотариуса, который имеет опыт заключения сделок и условия, необходимые для проведения сделки (как минимум, договоренность с банком для безналичного расчета).
Отметим, что для заключения самой сделки вам в обязательном порядке потребуется провести официальную оценку квартиры, которую должен сделать квалифицированный оценщик. Иногда оценщика вам порекомендует нотариус, но будьте готовы к его самостоятельным поискам.