Концепция развития недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Концепция развития недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что такое концепция недвижимости?

2. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТАХ

3. Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.

4. Глава 2. Анализ рынка недвижимости

5. 2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА

6. Разработка концепций и реконцепций зданий

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

Строительство и инвестирование;
Пользование и владение;
Обмен, передача в залог;
Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

Здания различного назначения;
Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

Собственники;
Арендаторы;
Инвесторы;
Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
Организация брокериджа;
Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
Разработка маркетинг-плана;
Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Что такое концепция недвижимости?

Плюсы

постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

высочайший уровень ответственности;
широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Московский гуманитарный университет, МосГУ

Экономика предприятия (Факультет экономики, управления и международных отношений)

Национальный исследовательский технологический университет «МИСиС»

Менеджмент (Институт экономики и управления промышленными предприятиями)

Национальный исследовательский университет «МЭИ»

Менеджмент (Инженерно-экономический институт НИУ «МЭИ»)

Институт бизнеса и дизайна

Маркетинг (Факультет управления бизнесом)

Московский государственный университет пищевых производств

Менеджмент (Институт управления и агробизнеса)

КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТАХ

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

Земельные ресурсы;
Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

Органы разного уровня власти;
Инвесторы;
Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
Управляющие недвижимостью.

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости. В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
Реализация разработанной программы.
Итог. Оценка полученных результатов.

Май

Январь
Февраль
Март
Апрель
Май
Июнь
Июль
Август
Сентябрь
Октябрь
Ноябрь
Декабрь

Концепция здания включает в себя:

креативную идею проекта;
архитектурное решение;
рекламное и маркетинговое позиционирование объекта.

Первый этап разработки концепции объекта недвижимости — проведение следующих исследований.

Оценка местоположение здания с учетом планируемого строительства и инфраструктуры района.
Изучение целевой аудитории.
Определение привлекательности объекта для инвесторов.
Анализ социально-экономических факторов.
Аудит конкурентов (существующих и будущих).
Определение краткосрочных и долгосрочных перспектив развития района и региона.

Второй этап — непосредственно разработка концепции здания. Специалисты формулируют четкие экономические идеи. Они показывают, каким должен быть коммерчески успешный объект недвижимости определенного типа, расположенный на данной территории.

Разработка реконцепции коммерческой недвижимости обычно требуется в следующих случаях.

Объекту более 7–12 лет.
Его концепция морально устарела.
Появилось большое количество конкурентов.
Уменьшилось число арендаторов площадей.
Появилась необходимость изменения формата и позиционирования объекта.
Снизилась посещаемость и пр.

Разработка реконцепции проходит в 2 этапа.

Комплексный аудит объекта. Специалисты выявляют причины появившихся проблем и формулируют новые экономические идеи.
Разработка реконцепции недвижимости. На основании собранных данных и новых экономических идей специалисты составляют комплекс мероприятий, направленных на улучшение ситуации.

Четкое следование плану приводит к повышению конкурентоспособности и увеличению доходности объекта до максимально возможных показателей.

Управление коммерческими объектами недвижимости: роль и особенности.

Доступность. Цены на услуги по разработке реконцепций и концепций недвижимости на уровне рыночных, при этом итоговая оплата осуществляется по результату.
Профессионализм. Аудитом, составлением рекомендаций и разработкой проектов занимаются опытные экономисты, маркетологи, инженеры, архитекторы и дизайнеры.
Оперативность. Решаем поставленные задачи в максимально сжатые сроки.
Удобный формат взаиморасчетов. Все услуги по разработке концепций и реконцепций зданий оплачиваются по мере предоставления.
Эффективность. Мы досконально разбираемся в современных тенденциях. Предлагаем экономически выгодные решения.
Индивидуальный подход. При разработке концепций и реконцепций зданий учитываем все пожелания заказчиков.

Стоимость разработки концепции или реконцепции здания в Московской области рассчитывается в индивидуальном порядке и зависит от следующих факторов.

Место расположения будущего/существующего объекта.
Его тип.
Особенности инфраструктуры района.
Количество имеющихся конкурентов.
Ситуация на рынке в данной сфере и пр.

Заказать разработку концепции или реконцепции недвижимости в Московской области вы можете на сайте или по телефону. Менеджер примет заявку и обсудит с вами условия сотрудничества.

	Январь 2020	тыс.₽/м²
	Москва	214.4
	Новая Москва	100.6
	Московская область	83.1

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Глава 2. Анализ рынка недвижимости

Как было изложено ранее, управление недвижимостью сочетает много задач разной профессиональной принадлежности, и зачастую управляющий вынужден решать вопросы технического, экономического, юридического и управленческого толка. По этой причине системный подход, способный создать действенную систему управления недвижимостью, должен обеспечить достижение целей собственника в соответствии с обозначенными выше принципами и задачами наилучшим образом. Созданную в результате такого подхода принципиальную схему управления объектом недвижимости будем называть концепцией управления недвижимостью.

Концепция управления недвижимостью – такая схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, которая представляет собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью.

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

Строительство и инвестирование;
Пользование и владение;
Обмен, передача в залог;
Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

Здания различного назначения;
Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

Собственники;
Арендаторы;
Инвесторы;
Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
Гос. органы и структуры.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
Организация брокериджа;
Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
Разработка маркетинг-плана;
Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
Подчинение законодательной базе;
Наличие структуры управления;
Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

в аренду;
в доверительное управление;
в хозяйственное ведение;
в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Плюсы:

рост в сфере рынка недвижимости обуславливает престиж профессии и востребованность специалистов в этой области;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного карьерного роста.

Минусы:

огромная ответственность;
широчайший круг обязанностей, который в больших компаниях делегируются нескольким сотрудникам;
возможные конфликтные ситуации и недовольства со стороны собственников и арендаторов;
необходимость общения с представителями различных структур на высоком уровне.

2240₽

Дипломная работа
Экономика
Выполнил: EkaterinaKonstantinovna

Исходной тонкой управления недвижимостью является определение основных целей этото управления [6,9,12,29,37,44,47,52,58,68,72,76,93,118, 121,124,133]. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения [26,27,36,44,53,58,72,76,84, 89,96,109,111,121,124]. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как качественно и количественно прогнозируемый результат владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимо сій, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

В частности, в торговые и офисные здания инвесторы вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства па длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимыми площадями своего бизнеса и т.д.

С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса [6,7,19,20,103,104,131,135].

1. Операционная недвижимость — недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и других). Причем, собственник может построить или купить, например, здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу.

Иногда эти здания имеют больше площади, чем это І.необходимо собственнику, или произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход.

2. Коммерческая недвижимость — недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т.д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для извлечения прибыли.

3. Недвижимость как инвестиционный инструмент — собственник использует недвижимость как объект инвестиций, с целью сохранения и приумножения собственного капитала.

Во всех трех классах объект недвижимости нуждается в управлении. Управляющим этого объекта обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы объект бесперебойно и эффективно функционировал в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего — планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач собственника. В использовании арендных отношений: он может быть ответственен за сдачу помещений в аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами, за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие объектами могут управлять не только зданиями, находящимися в частной собственности, по и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительство, военные) или некоммерческие (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США. Следующим сегментом рынка, который в силу конкуренции и развития рынка предстоит освоить управляющим, является это промышленная недвижимость.

Трем классам коммерческой недвижимости соответствуют три типа целей управления недвижимостью: операционные, коммерческие и инвестиционные.

Цели управления операционной недвижимостью: — обеспечение выполнения основной деятельности собственника; — поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; — минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; — сохранение стоимости недвижимости; — повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости,

К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести: — получение периодического дохода и его максимизация; — увеличение стоимости недвижимости; — сокращение налоговой базы по налогу па имущество организации; — спекуляция недвижимостью; — поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; — минимизация затрат па техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.

Объект анализа — многофункциональный комплекс недвижимости, строящийся жилой и офисно-гаражпый комплекс, расположенный но адресу: Россия, Москва, ЦАО. Строительство здания па момент анализа не осуществлялось, было приостановлено и временно «заморожено 1. Было возведено четыре уровня монолитного каркаса, согласно первоначальному проекту, и частично проложены коммуникации, которые из-за не закрытого теплового контура подверглись коррозии в зимний период.

Назначение анализа — подготовка управляющей компанией информационно-аналитических материалов (отчета) для использования их инвестором при принятии решения в отношении дальнейшего инвестирования в даняьш ооъект и доведения его до полной строительной гогоэ — — ознакомление со всей необходимой для дшшой документацией по зданию, в том числе с ДОК подтверждающей право долгосрочной аренды жчпш (тшеогвдд С планом їемедьниї а уадстка); справки щ йужтггерпш opvmmmim о фактических платежах, относящихся к расс шрикашиму объеггу (в тдм чнет платежи т жшлю по страхованию, аалоги — исследование рынка и анализ информации но ценам продажи и ставкам аренды сопоставимого имущества в Москве.

Цель отчета — определение концепции объекта с учетом существующей стратегии развития объекта и предложение альтернативной стратегии, в случае технико-экономической необоснованности существующей стратегии; определение инвестиционной стоимости объекта.

Цель управляющей компании, которая в данном случае выступает в качестве консультанта (консалтинговой компании), готовящего отчет, предложить собственнику на выбор варианты стратегий, из которых собственник (в данном случае инвестор) выберет наилучшую для него, в соответствии с его субъективными целями.

Цели инвестора заключаются в получении максимально возможной доходности инвестиционного проекта в минимальные сроки.

Анализ начинается с общего осмотра месторасположения здания, а также описания существующих и планируемых конструкций, Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Оптимальный вариант рассматривается как с тонки зрения «условно вакантного» (свободного от строений и прочих улучшений) состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.

Следующий этап анализа — определение стоимости, Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как па рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости был использован анализ дисконтирования потока доходов.

Место будущего строительства определяет класс дома. Например, если площадка находится в центре Москвы, то строить там жилье эконом класса для инвесторов просто невыгодно. Окружающая застройка, близлежашая инфраструктура, транспортное сообщение — все это принимается в расчет, когда планируется реализация проекта. Застройщики могут вписать новый проект в уже существующую застройку, ориентируясь на сложившийся уровень инфраструктуры. Этот вариант характерен для строительства в центри города. Второй вариант — это, когда застройщик создает объекты инфраструктуры, тем самым выводя дом и окружающий район на новый уровень. Эго позволяет шжысить привлекательность объекта и уйти в другую ценовую категорию. Это характерно для строительства в нецентральных районах.

В ЦАО г. Москвы остается очень мало свободных земельных участков. Строительство ведется в основном за счет реконструкции домов ветхого и аварийного фонда. Новостройки в центральном округе обладают следующими отличительными чертами: во-первых, высотность (количество этажей в этих домах, как правило, не превышает 6 этажей). Во-вторых, из-за высокого спроса и ограниченного предложения ведется строительство в основном зданий класса люкс, реже бизнес класса. Активное строительство постепенно перемещается в сторону Патриарших прудов, Плющихи. Хамовников и Замоскворечья. В перспективе благоприятными зонами для застройки можно считать Чистые пруды, Арбат, Хамовники (Фрунзенская набережная) и Китай-город (в районе ул. Солянки), имеющие достаточный резерв ликвидных территорий под застройку.

Несмотря на высокую стоимость недвижимости, в России наблюдается значительный спрос на жилую недвижимость.

Основными факторами, влияющими на рынок недвижимости, являются прежде всего макроэкономические причины, а именно: — рост мировых цен на нефть; — изменение курса доллара по отношению к курсу евро и рубля; — улучшение общей экономической ситуации в России, которая оказывает влияние и па общее благосостояние населения; — развитие в стране жилищного и налогового законодательств; — развитие ипотечного кредитования и аналогичных ипотечной систем кредитования, появление новых игроков ипотечного кредитования, усиление конкурентной борьбы между ними; — состояние внутриполитической и внутриэкономической ситуации в стране.

Общий объем спроса на недвижимость в Москве. Несмотря на существенный рост цен на все виды жилой недвижимости спрос на нее НС уменьшается. Это можно обосновать следующими факторами:

— Значительный неудовлетворенный спрос населения на жилые и нежилые новостройки и недвижимость вторичного рынка имеет тенденцию если не к увеличению, то к ярко выраженному постоянству за счет перманентною притока людей в Московский регион и Москву. Данная тенденция вряд ли изменшея в ближайшее время.

— Увеличение финансовых накоплений населения.

— Имидж недвижимости как наиболее надежного и привлекательного сектора вложении практически для всех видов компаний и населения. Других направлений капитальных вложений пока практически нет- Фондовый сектор, который во всем мире является наиболее привлекательным, в нашей стране до сих нор остается малодоступным и вызывающим настороженность у большинства населения.

Александров А.А. Противоречия в правовом режиме недвижимости: Права собственников строения и земельного участка//Коммерческое право. 2001. N 6.

Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.

Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий)//Государство и право. 2002. N 7.

Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Приобретение и защита. М., 2003.

Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды//Вестник ВАС РФ. 2000. N 8.

Иголкина Н.Л. К вопросу о нежилом помещении как самостоятельном объекте гражданских прав//Актуальные проблемы гражданского права. М., 2004. Вып. 8.

Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (Реальность и перспективы)//Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.

Кочергин П. Нежилые помещения — общая собственность//ЭЖ-Юрист. 2003. N 4.

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2002.

Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав//Законодательство. 2003. N 4.

Лапач В.А. Система объектов гражданского права. СПб., 2002.

Пискунова М. О делимости недвижимых вещей//Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

Сарьян Е.Р. Лес — объект права//Бюллетень Минюста РФ. 2001. N 5.

Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение//Вестник ВАС РФ. 2003. N 8.

Степанов С.А. Недвижимые вещи: Опыт системного исследования//Цивилистические записки. М.; Екатеринбург, 2003. Вып. 3.

Сыродоев Н.А. Земля как объект гражданского оборота//Государство и право. 2004. N 10.

Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Право и экономика. 2003. N 3.

Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.

Шейнин Л.Б. Подземное хозяйство: Правовое регулирование//Журнал российского права. 2001. N 11.

2.1. Важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, приданием им открытого характера, выполняет институт государственной регистрации. Регистрация в ряде случаев является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей.

В ГК целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре. Особенности регистрации (прежде всего процедурные) могут быть установлены специальными законами, относящимися к отдельным видам имущества.

Применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

2.2. Целесообразно воспринять опыт судебной практики и детализировать в статье 10 ГК понятие иных форм злоупотребления правом, отнеся к их числу заведомо или очевидно недобросовестное поведение субъекта права, действия в обход закона (императивных норм) и т.п. Эта статья ГК может быть также дополнена положением о том, что никто не может извлекать выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В случае несоблюдения правил о недопущении злоупотребления правом лицо, потерпевшее от такого злоупотребления, должно иметь право на возмещение причиненных ему убытков в порядке, предусмотренном статьями 15, 1064 ГК.

2.3. В законодательном порядке следует урегулировать основания и порядок возмещения (компенсации), выплачиваемого за ущерб личности или имуществу, причиненный правомерными действиями, когда закон предусматривает такое возмещение.

3.1. Существенная проблема связана с понятием вещи, состоящей из частей, которые в свою очередь могли бы являться самостоятельными вещами. В отечественном законодательстве отсутствуют известные зарубежным правопорядкам правила, закрепляющие критерии, при которых включение одной вещи в состав другой вещи может означать потерю качеств самостоятельного объекта прав у первой из них.

Предлагается дополнить статью 133 ГК о неделимой вещи правилами, определяющими правовой режим составной части сложной вещи. Такой составной частью вещи целесообразно считать все то, что относится к ее составу согласно представлениям участников гражданского оборота и не может быть отделено от вещи без ее разрушения, повреждения или изменения ее функционального назначения. В качестве дополнительного критерия должен быть предусмотрен подход, согласно которому временное соединение вещей не должно образовывать единой сложной вещи и прекращать права на соединенные вещи. Замена одних составных частей вещи другими не влечет возникновения иной вещи, поскольку сохраняются существенные свойства вещи.

Вслед за введением понятия составной части сложной вещи необходимо урегулировать следующие отношения:

— право собственности на вещь, включаемую в качестве составной части в иную (основную) вещь, должно прекращаться без правопреемства. Лицо, чье право собственности прекратилось, вправе требовать компенсации потерь от собственника новой (основной) вещи, если иное не предусмотрено законом;

— с прекращением права собственности на вещь должны прекращаться иные вещные права на нее, включая право залога; в целях защиты интересов залогодержателя законодательно может быть предусмотрено, что вместо вещи предметом залога признается право требования, возникшее у залогодателя к собственнику новой вещи;

— обращение взыскания на сложную вещь допустимо только в целом и по долгам ее собственника; при этом в ряде случаев могут быть предусмотрены правила выделения из сложной вещи ее отдельной составной части в целях отдельной продажи;

— выделение отдельной составной части должно приводить к первоначальному возникновению права собственности на новую вещь; указанное право может возникать у лица, которому принадлежала сложная вещь, или у лица, осуществившего выдел на законных основаниях; в целях стабильности оборота в ряде случаев закон может предусматривать, что на новую вещь распространяются те же обременения (например, право залога), которые были установлены на сложную вещь.

3.2. Требуется уточнить положения статьи 128 ГК о таких объектах гражданских прав, как деньги и ценные бумаги. В частности, необходимо указать на то, что к безналичным денежным средствам и бездокументарным ценным бумагам могут применяться правила о вещах, если иное не установлено законом, иными правовыми актами и не вытекает из существа названных объектов.

3.3. Из перечня объектов недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 ГК) необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также необходимо исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 ГК.

3.4. Практика показала, что статья 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрируются как отдельные объекты недвижимости, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождает трудноразрешимые вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По этой причине предприятие практически выбыло из оборота недвижимости. В связи с этим необходимо исключить из статьи 132 ГК признание предприятия в целом недвижимой вещью.

Необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества — технологического имущественного комплекса недвижимости.

3.5. Необходимо сохранить в ГК впервые введенное в 1994 г. в отечественное гражданское право принципиальное положение о возможности использовать все способы защиты гражданских прав для защиты любых нематериальных благ гражданина, поскольку использование таких способов совместимо с существом нарушенного права и характером нарушения (пункт 2 статьи 150). Вместе с тем главу 8 ГК («Нематериальные блага и их защита») следует дополнить развернутой системой детальных правовых норм, имеющих целью регулирование и (или) защиту конкретных видов нематериальных благ и личных неимущественных прав граждан. При создании этих норм необходимо максимально использовать не только достижения отечественной правовой науки, но и опыт других стран, имеющих в этой области развитое гражданское законодательство (Франция, Германия, Украина и др.).

2.2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИНТЕГРИРОВАННАЯ КАТЕГОРИЯ РЫНКА

5.1. Общие положения

5.1.1. В настоящее время споры о признании сделок недействительными по различным основаниям приобрели массовый характер. Значительная часть этих споров инициируется недобросовестными лицами, стремящимися избежать исполнения принятых на себя обязательств. В этой связи необходимо предпринять законодательные меры, направленные на исправление складывающегося положения.

5.1.2. Предъявление иска о признании недействительной исполненной сделки без предъявления требования о применении последствий недействительности такой сделки, как правило, свидетельствует об отсутствии у лица, предъявившего иск, законного интереса в оспаривании сделки и может служить основанием для отказа в иске.

5.1.3. Согласно пункту 2 статьи 166 ГК последствия недействительности ничтожной сделки суд вправе применить по собственной инициативе. Такое право суд может реализовать как в процессе рассмотрения дела о признании сделки недействительной, так и в процессе рассмотрения любого другого дела, когда ответчик или иной участник процесса в качестве возражения заявляет о ничтожности сделки, на которой основаны требования истца.

В настоящее время столь широкие полномочия суда представляются избыточными. Применение последствий недействительности сделки является субъективным правом, принадлежащим лицам, права и законные интересы которых защищаются путем реализации этого права. Участники гражданских правоотношений свободны в осуществлении своих прав. Поэтому по общему правилу суд не должен иметь права применять последствия ничтожной сделки по собственной инициативе (при отсутствии соответствующего иска заинтересованного лица).

5.1.4. Действующее законодательство не предусматривает общих положений о возможности последующего подтверждения (одобрения) оспоримых сделок. Данный пробел должен быть восполнен. Законодательно также следует допустить возможность исцеления (конвалидации) в некоторых случаях ничтожных сделок.

При решении вопроса о допустимости и возможных способах исцеления ничтожных сделок следует исходить из установления оптимального баланса между необходимостью признания действительными некоторых ничтожных сделок в интересах добросовестных участников гражданского оборота и недопустимостью оставлять в силе наиболее социально опасные ничтожные сделки, грубо нарушающие закон.

5.2. Отдельные виды недействительных сделок

5.2.1. Судебная практика признания сделок ничтожными на основании статьи 168 ГК получила в настоящее время весьма широкое распространение. Тем самым стабильность и предсказуемость гражданского оборота поставлены под серьезную угрозу.

Чтобы не допустить дальнейшего разрушения стабильности гражданского оборота, изменение законодательства должно быть направлено на сокращение легальных возможностей признавать сделки недействительными во всех случаях, когда недействительность сделки как гражданско-правовая санкция является неоправданной и явно несоразмерной характеру и последствиям допущенных при совершении сделки нарушений.

5.2.2. Требуют уточнения положения закона относительно последствий сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и нравственности (статья 169 ГК). Следует предусмотреть возможность применения общих последствий при недействительности указанных сделок (двусторонней реституции). Такое последствие, как изъятие в доход государства всего полученного по сделке, должно применяться как альтернативное последствие недействительности сделки лишь в ограниченном числе случаев, прежде всего когда то или иное общественно неприемлемое имущественное деяние не получает адекватной санкции в уголовном или административном праве.

5.2.3. Поскольку сделки, совершаемые органами юридического лица и представителями, намеренно причиняющими ущерб представляемым, получили в обороте широкое распространение, законодательно следует предпринять меры борьбы с этим явлением.

Для того чтобы не допустить злоупотреблений представителями, необходимо совершенствование составов оспоримых сделок, предусмотренных статьями 174, 179 ГК.

5.2.4. Целесообразно уточнить критерии, используемые в законе для отнесения заблуждения лица, совершившего сделку, к заблуждениям, имеющим существенное значение и позволяющим оспаривать сделку на основании статьи 178 ГК.

5.2.5. Следует дополнить статью 179 ГК положениями, регулирующими отношения сторон по сделке в случаях обмана, исходящего от третьего лица. В подобных случаях оправданно признавать сделку недействительной по иску обманутого лица лишь при условии, что другая сторона, а также лицо, к чьей пользе обращена односторонняя сделка, знает или должно знать о состоявшемся обмане.

3.1. Принципиальной проблемой реорганизации юридических лиц остается защита прав и интересов кредиторов реорганизуемого юридического лица в связи с возможными нарушениями принципа справедливого распределения активов и обязательств такой организации между ее правопреемниками.

Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 315-ФЗ предусмотрена новая редакция пункта 3 статьи 60 ГК. В ней необоснованно исключена солидарная ответственность вновь возникших юридических лиц по тем долгам реорганизованного юридического лица, по которым невозможно установить правопреемника. В результате отсутствие в документах о реорганизации упоминаний о какой-либо праве или обязанности по сути ведет к их прекращению, что, несомненно, будет использовано недобросовестными участниками оборота.

3.2. Новой редакцией пункта 3 статьи 60 ГК для кредиторов реорганизуемых открытых акционерных обществ право требовать досрочного исполнения обязательств ограничено случаями отсутствия предоставления должником или иным лицом достаточного обеспечения исполнения обязательства. Этот подход требует уточнения, поскольку интересы кредиторов реально обеспечивают не любые известные способы обеспечения исполнения обязательств: в качестве такого обеспечения могут использоваться лишь поручительство, банковская гарантия и залог.

3.3. Законодательство не содержит специальных норм о возможности оспаривания и о последствиях незаконности проведенной реорганизации, что порождает ряд сложных практических проблем, в частности, о последствиях признания недействительной реорганизации (или одного из входящих в ее состав юридических фактов), в том числе о судьбе сделок, совершенных юридическими лицами, возникшими в результате реорганизации, впоследствии признанной недействительной.

Следует обсудить целесообразность закрепления в ГК возможности проведения в исключительных случаях принудительной реорганизации по решению суда либо признания ее судом несостоявшейся (при наличии существенных нарушений, ущемляющих права участников реорганизуемого юридического лица).

3.4. В интересах кредиторов реорганизуемых юридических лиц должны быть сохранены ограничения различных форм реорганизации. Следует отметить, что такие правила установлены и в ряде европейских правопорядков (Германия, Швейцария и др.), которые предусматривают ограничения по составу участников в отдельных видах реорганизации.

3.5. Принципиальным является запрет на преобразование коммерческих организаций в некоммерческие и наоборот, а также запрет появления некоммерческих организаций в результате реорганизации коммерческих организаций и наоборот (например, разделение общества с ограниченной ответственностью на другое хозяйственное общество и фонд, выделение фонда из производственного кооператива, преобразование потребительского кооператива в акционерное общество и т.д.). Смысл такого ограничения состоит в запрете искажения юридической природы и законодательного деления юридических лиц на коммерческие и некоммерческие организации, который в конечном счете способствует максимальной защите имущественных интересов их кредиторов и всех участников гражданского оборота.

3.6. Вместе с тем общность юридической природы корпораций позволяет допустить преобразование любой коммерческой корпорации в другую коммерческую корпорацию (хозяйственного общества в хозяйственное товарищество и (или) кооператив и наоборот), однако при этом следует обсудить целесообразность сочетания в одном акте реорганизации ее различных форм (разделение или выделение одновременно со слиянием или присоединением). Подобно этому и некоммерческие корпорации также могут быть преобразованы в другие организационно-правовые формы некоммерческих корпораций.

3.7. Исключение должны составлять правила о реорганизации фондов и учреждений, которые, не будучи корпорациями, вообще не подлежат преобразованию, а другие формы их реорганизации не могут вести к возникновению иных организационно-правовых форм некоммерческих (и тем более коммерческих) организаций. Иначе говоря, фонды и учреждения могут сливаться, присоединяться, выделяться и разделяться только в рамках соответствующей организационно-правовой формы — на другие фонды и учреждения, и т.д.

Следует отметить, что любая реорганизация учреждений с появлением иных организационно-правовых форм некоммерческих и коммерческих организаций фактически означает приватизацию их имущества. При этом преобразование учреждений в унитарные предприятия исключается, так как оно будет способствовать неоправданному увеличению числа последних.

3.8. Отсутствие в передаточном акте упоминания о каком-либо праве или обязанности не может означать их прекращения в связи с исключением из государственного реестра реорганизованного юридического лица.

При выделении или разделении юридических лиц отсутствие в разделительном балансе или в передаточном акте упоминания о какой-либо обязанности реорганизуемого юридического лица должно влечь солидарную ответственность по ней всех его правопреемников.

4.1. Статус и виды хозяйственных обществ

4.1.1. Совершенствование законодательства о хозяйственных обществах должно осуществляться, во-первых, путем сокращения множественности законов, устанавливающих особенности гражданско-правового статуса отдельных разновидностей хозяйственных обществ (что позволит минимизировать противоречия в правовом регулировании); во-вторых, путем максимальной детализации содержащихся в них правовых норм.

4.1.2. Основным источником правового регулирования отношений, возникающих в рамках хозяйственных обществ, должен оставаться ГК. В перспективе все нормы права, определяющие гражданско-правовой статус хозяйственных обществ, можно было бы включить в ГК. Опыт включения положений о хозяйственных обществах в единый кодифицированный акт существует во Франции, Швейцарии, Нидерландах. Сходное решение планировалось и в проекте Гражданского уложения Российской Империи.

В любом случае именно ГК должен закреплять все основные критерии, характеризующие виды хозяйственных обществ, что позволит избежать принятия законов, устанавливающих особенности правового статуса новых, нередко сомнительных модификаций хозяйственных обществ (например, «акционерных обществ работников»).

4.1.3. На нынешнем этапе совершенствования законодательства о хозяйственных обществах целесообразно принять единый закон о хозяйственных обществах. В пользу такого подхода говорит наличие множества общих норм, которые с незначительными изъятиями можно применить ко всем видам хозяйственных обществ.

4.1.4. Целесообразно оставить в гражданском законодательстве два основных вида хозяйственных обществ: акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью. Нет достаточных оснований для сохранения обществ с дополнительной ответственностью (статья 95 ГК), не получивших практического распространения. Сходный подход получил отражение в рекомендательном акте «Об обществах с ограниченной ответственностью», утвержденном Межпарламентской Ассамблеей Содружества Независимых Государств 2 ноября 1996 г., и в Концепции развития корпоративного законодательства на период до 2008 г., одобренной Правительством Российской Федерации 18 мая 2006 г.

Целесообразно также отказаться от использования в ГК понятий «преобладающее общество» и «зависимое общество» как не оправдавших себя на практике и не несущих особой смысловой нагрузки.

4.1.5. Вместе с тем в ГК и в Федеральном законе «Об акционерных обществах» необходимо закрепить особенности функционирования публичных акционерных обществ (известных немецкому, английскому и американскому корпоративному законодательству), которыми признаются акционерные общества с момента государственной регистрации проспекта их акций, подлежащих размещению среди неограниченного круга лиц по открытой подписке. Такие особенности фрагментарно предусмотрены лишь Федеральным законом «О рынке ценных бумаг», тогда как они прежде всего должны быть установлены в ГК и в Федеральном законе «Об акционерных обществах».

Эти особенности публичных акционерных обществ должны заключаться, в частности: 1) в повышенных требованиях к минимальной величине уставного капитала; 2) в обязательном вхождении в состав совета директоров независимых директоров; 3) в публичном ведении таким обществом своих дел, проявляющемся в раскрытии информации о его деятельности (целесообразно закрепить в законе критерии раскрытия информации, содержащиеся в Первой директиве ЕС о публикации 1968 г.); 4) в наличии специализированного регистратора, ведущего реестр акционеров и выполняющего функции счетной комиссии на общих собраниях акционеров.

4.1.6. Акционерные общества, не имеющие публичного статуса, не должны превращаться в общества с ограниченной ответственностью, что фактически происходит с закрытыми акционерными обществами. В этой связи представляется недопустимым ограничение обращения акций таких обществ, в том числе и посредством закрепления за их участниками преимущественных прав приобретения акций, отчуждаемых третьим лицам (пункт 2 статьи 97 ГК). В связи с этим следует отказаться от искусственного выделения типов акционерных обществ (открытые и закрытые).

4.1.7. Положения ГК об основных и дочерних обществах нуждаются в совершенствовании. Основания ответственности «материнской» компании по долгам дочерней должны быть унифицированы во всех законодательных актах и ориентированы на формулировку пункта 2 статьи 105 ГК. Такая ответственность по общему правилу должна наступать при отсутствии вины, и лишь при банкротстве — при наличии любой формы вины в деятельности «материнской» компании. Представляется также, что указанная ответственность должна наступать во всех случаях, когда она вызвана исполнением дочерней компанией решений «материнской» компании.

4.1.8. Законодательные нормы о «компаниях одного лица» необходимо дополнить правилами о субсидиарной ответственности их учредителя (участника) по долгам (сделкам) таких юридических лиц при недостаточности у последних имущества, если хозяйственное общество совершало такие сделки во исполнение воли (указаний) своего единственного учредителя (участника).

6.1. Унитарное предприятие — единственный вид коммерческой организации, не являющейся собственником своего имущества и обладающей строго целевой (ограниченной) правоспособностью, которая не вправе совершать большинство сделок по распоряжению «своим» имуществом без предварительного согласия собственника-учредителя. При этом любые сделки унитарного предприятия могут быть объявлены ничтожными, если они выходят за «пределы, лишающие его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены его уставом» (пункт 3 статьи 18 Федерального закона «Об унитарных предприятиях»). В результате этого контрагенты таких юридических лиц находятся под постоянной угрозой оспаривания действий унитарных предприятий со стороны их собственников, а последние в большинстве случаев не несут никакой имущественной ответственности за результаты своего «управления».

6.2. Понятие «предприятие» закон использует для обозначения двух совершенно различных категорий — субъекта права (унитарное предприятие) и объекта права (предприятие как имущественный комплекс). При этом понимание предприятия как объекта права соответствует классическим представлениям рыночного хозяйства, тогда как понимание предприятия в качестве субъекта права является следствием сохранения в современном российском гражданском праве институтов прежнего, советского гражданского права, основанного на огосударствленной, плановой экономике.

6.3. Изложенное свидетельствует о бесперспективности данной организационно-правовой формы юридического лица и желательности ее постепенной замены другими видами коммерческих организаций, в том числе хозяйственными обществами с 100%-ным или иным решающим участием публично-правовых образований в их имуществе. Исходя из реальных потребностей федерального государства представляется допустимым сохранение в перспективе лишь федеральных казенных предприятий для некоторых особо важных сфер экономики.

7.1. Виды некоммерческих организаций

7.1.1. Количество организационно-правовых форм некоммерческих организаций в действующем законодательстве явно избыточно (по различным оценкам — более 20). Единая система правового регулирования организационно-правовых форм некоммерческих организаций отсутствует, а само законодательство о некоммерческих организациях изобилует пробелами, повторами и противоречиями.

Отдельные виды юридических лиц вообще ошибочно отнесены к некоммерческим организациям. Так, потребительские общества и сбытовые (торговые) потребительские кооперативы в действительности являются коммерческими организациями — производственными кооперативами, а товарные и фондовые биржи и негосударственные пенсионные фонды, деятельность которых направлена на извлечение прибыли, — хозяйственными обществами.

7.1.2. Выделение некоммерческих организаций в отдельные виды, которым соответствуют и особые организационно-правовые формы юридических лиц, нередко проведено искусственно, при отсутствии практически значимых признаков, характеризующих особенности их гражданско-правового положения, либо при отсутствии для этого реальной потребности. Так, объединения работодателей и торгово-промышленные палаты по существу являются объединениями юридических лиц; общественные фонды — обычными фондами, от которых практически не отличается автономная некоммерческая организация; огороднические и дачные «некоммерческие товарищества», общества взаимного кредитования и взаимного страхования, общины коренных малочисленных народов не имеют принципиальных формообразующих отличий от потребительских кооперативов; государственные академии наук по существу являются бюджетными учреждениями с несколько расширенными правомочиями (право создания других учреждений — институтов и территориальных отделений и центров) и т.д.

Излишним представляется существование некоммерческого партнерства, которое по целям своей деятельности и организационной структуре близко к ассоциации (союзу). Особой организационно-правовой формой юридического лица по закону считается орган общественной самодеятельности, которому статус юридического лица не нужен.

7.1.3. Различные общественные организации и объединения, политические партии, профессиональные союзы, религиозные организации и объединения выступают в гражданских правоотношениях в качестве юридических лиц исключительно с целью материального обеспечения своей основной деятельности, не являющейся предметом гражданско-правового регулирования, в связи с чем приобретают строго целевую правоспособность. В качестве юридических лиц, осуществляющих определенную хозяйственную деятельность, они выступают в единой по сути организационно-правовой форме (общественных организаций), для которой не имеет существенного значения их основная деятельность, выходящая за рамки гражданского права и не затрагиваемая их гражданско-правовым статусом юридического лица. С этой точки зрения следует также отметить, что федеральные законы, регламентирующие правовое положение таких организаций, в части гражданско-правового регулирования противоречивы и не согласованы ни друг с другом, ни с общими нормами ГК.

7.1.4. Организационно-правовые формы некоммерческих организаций как юридических лиц (независимо от вполне возможного сохранения в законе их деления на многочисленные виды соответственно различиям в их основной деятельности) должны быть оптимизированы в зависимости от реальных гражданско-правовых особенностей их внутреннего устройства. В ГК следует предусмотреть возможность создания некоммерческих организаций только в формах корпораций, к которым относятся потребительские кооперативы, общественные организации и такие объединения лиц, как ассоциации и союзы (участвовать в которых могут одновременно как граждане, так и юридические лица, причем в любых сочетаниях), либо юридических лиц некорпоративного типа, к которым относятся фонды и учреждения. Данный перечень следует рассматривать как исчерпывающий, но именно для целей функционирования некоммерческих организаций в качестве юридических лиц. Разумеется, реализация этого подхода должна осуществляться не одномоментно, а на протяжении достаточно длительного переходного периода и не должна приводить к ликвидации действующих некоммерческих организаций.

7.1.5. В ГК следует исчерпывающим образом урегулировать гражданско-правовые конструкции указанных форм некоммерческих организаций (порядок создания, структуру и полномочия органов, права и обязанности их членов или участников), что позволит устранить повторы и противоречия в законодательстве. Исключение могут составить лишь правила о потребительских кооперативах, юридическая личность которых наряду с ГК должна регулироваться отдельным федеральным законом.

В законах об отдельных видах некоммерческих организаций (общественных объединениях, политических партиях, профессиональных союзах и т.д.) в том, что касается их участия в гражданско-правовых отношениях, должны содержаться лишь отсылки к соответствующим нормам ГК, а не наоборот.

7.2. Учреждения

работаем быстро, качественно и по низким ценам
придерживаемся индивидуального подхода к каждому клиенту
проводим бесплатные консультации
гарантируем конфиденциальность всей информации по проектам
даем гарантию 6 месяцев после подписания актов выполненных работ
обладаем многолетним опытом в области разработки концепций и управления недвижимостью;
владеем актуальной информацией по рыночной конъюнктуре
осуществляем комплексное сопровождение инвестиционных проектов «под ключ»
более 60% клиентов обращается к нам повторно
работаем на всей территории России и ближнего зарубежья
выполняем стандарты системы менеджмента качества в соответствии с ISO 9001:2015

Делаем характеристику земельного участка с целью определения возможности застройки территории, полезной площади территории, юридической чистоты земельного участка, показателей для расчета экономической эффективности проекта, включающую:
— местоположение и транспортная доступность;
— инфраструктура и окружение;
— возможности получения различных ТУ;
— анализ наличия обременений и ограничений пользования земельным участком.
Проводим анализ рынка недвижимости рассматриваемого направления для определения сегментов потенциальных покупателей, возможных ошибок девелоперов, определения показателей для расчета экономической эффективности проекта.
Подготавливаем юридическую схему проекта для налоговой оптимизации и предупреждения нарушений законодательства.

не менее 2 альтернативных вариантов концепции;
определение конкурентных преимуществ каждого варианта;
маркетингово-экономическое обоснование количества и этажности тех, или иных строений и сооружений;
расчет плановых показателей продаж;
описание инфраструктуры каждой концепции;
описание возможных рисков;
схему выбранного генерального плана концепции.

Бизнес-план
Стратегия бизнеса
Сопровождение для ОЭЗ, ТОСЭР
Управление недвижимостью
Маркетинговые исследования
Due Diligence
Оптимизация бизнес-процессов
Система мотивации
Контроль качества работы персонала
Привлечение финансирования
Сопровождение государственно-частного партнерства (ГЧП)

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс Российской Федерации РФ
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
ГК РФ
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс административного судопроизводства РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
Кодекс об административных правонарушениях РФ
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
НК РФ
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовный кодекс РФ

ФЗ об исполнительном производстве
Закон о коллекторах
Закон о национальной гвардии
О правилах дорожного движения
О защите конкуренции
О лицензировании
О прокуратуре
Об ООО
О несостоятельности (банкротстве)
О персональных данных
О контрактной системе
О воинской обязанности и военной службе
О банках и банковской деятельности
О государственном оборонном заказе
Закон о полиции
Закон о страховых пенсиях
Закон о пожарной безопасности
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
Закон об образовании в Российской Федерации
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
Закон о защите прав потребителей
Закон о противодействии коррупции
Закон о рекламе
Закон об охране окружающей среды
Закон о бухгалтерском учете
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021)
  
  «О государственной регистрации недвижимости»
- Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 30.04.2021)
  
  «О кадастровой деятельности»
- Федеральный закон от 20.04.2021 N 101-ФЗ
  
  «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
- Указ Президента РФ от 11.05.2021 N 270
  
  «О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 5 января 2021 г. N 16 «О создании Фонда поддержки детей с тяжелыми жизнеугрожающими и хроническими заболеваниями, в том числе редкими (орфанными) заболеваниями, «Круг добра» и в состав попечительского совета Фонда, утвержденный этим Указом»
- Указ Президента РФ от 11.05.2021 N 271
  
  «Об утверждении состава научного совета при Совете Безопасности Российской Федерации»
- Распоряжение Президента РФ от 09.05.2021 N 112-рп
  
  «О назначении официального представителя Президента Российской Федерации при рассмотрении палатами Федерального Собрания Российской Федерации вопроса о денонсации Российской Федерацией Договора по открытому небу»
- Поручение Правительства РФ от 05.05.2021
  
  «О мерах по реализации Послания Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 21 апреля 2021 года»
- Распоряжение Правительства РФ от 05.05.2021 N 1191-р
  
  «О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 31.08.2013 N 1565-р»
- Распоряжение Правительства РФ от 05.05.2021 N 1192-р
  
  «О внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 03.10.2020 N 2544-р»
Разработка концепций и реконцепций зданий
1. Вопрос_62. Продажа недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; объект и субъекты (права и обязанности, ответственность); форма и государственная регистрация; значение отдельных сроков в договоре
2. Статья 14.28. Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
3. Вопрос_68. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре.
4. Можно ли указать срок предварительного договора как определенное количество дней с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (в том числе на вновь возведенный объект)?
5. Недвижимость как объект доверительного управления
6. § 2. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости
7. 4.11. Участок под объектом недвижимости
8. 2.1. Юридическая классификация и перечень объектов недвижимости
9. 2.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
10. 3.3. Особенности приобретения прав на земельные участки под объектами недвижимости
11. Понятие единого преступления и его виды (простое и сложное; виды единого сложного преступления)
12. 3.3.2. Исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды под объектами недвижимости
13. Статья 23.64. Органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
14. 2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому праву
Монография посвящена юридическим проблемам девелопмента — специфического вида коммерческой деятельности в сфере инвестиционно-строительных процессов и оборота недвижимости в России. Анализируя современное законодательство, автор дает оценку эффективности правового регулирования рынка недвижимости, имеющихся возможностей участников рынка по использованию правовых инструментов, показывает направления их совершенствования. Издание может быть интересно как студентам, аспирантам, преподавателям в…

Монография посвящена юридическим проблемам девелопмента — специфического вида коммерческой деятельности в сфере инвестиционно-строительных процессов и оборота недвижимости в России. Анализируя современное законодательство, автор дает оценку эффективности правового регулирования рынка недвижимости, имеющихся возможностей участников рынка по использованию правовых инструментов, показывает направления их совершенствования.

Издание может быть интересно как студентам, аспирантам, преподавателям высших учебных заведений, так и практикующим юристам, государственным служащим, представителям инвестиционного и строительного предпринимательства, профессиональным риэлтерам и девелоперам, а также всем, кто интересуется вопросами развития недвижимости. Книга «Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости» автора В. В. Кущенко оценена посетителями КнигоГид, и её читательский рейтинг составил 8.00 из 10.
Для бесплатного просмотра предоставляются: аннотация, публикация, отзывы, а также файлы для скачивания.

собственности

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки — latifundia, campi, малые — praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. — принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit — сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е.С. Болтанова. — Серия «Закон и общество». — Ростов н/Д: Феникс, 2002. — С. 40..
Похожие записи:
- Доля наследства после смерти матери
- График выплаты пенсии в 2021
- Оплата больничного листа после увольнения в 2021 году по собственному желанию сроки выплаты