Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание сделки на недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:
- не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
- Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
- Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
- Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…
В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?
Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:
- Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
- Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
- не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
- и иные случаи.
Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…
Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?
Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).
Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:
- оспоримые;
- ничтожные.
Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.
Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…
Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.
Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.
Оспаривание сделок с недвижимостью
И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.
Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.
В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.
Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.
Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.
Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.
Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»
Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.
Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…
Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.
Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.
Наиболее распространенное основание для признания сделки с недвижимостью недействительной — доказательство, что продавец не отдавал себе отчет в своих действиях. Аргументами в пользу недееспособности собственника могут выступать наличие психических или иных серьезных заболеваний (рак, сахарный диабет, инсульт), состояние алкогольного или наркотического опьянения, то есть такие состояния человека, когда он не контролирует свои действия.
Это довольно частный случай оспаривания сделок с недвижимостью, поскольку многие формы договоров оформляются в простой письменной форме и не требуют нотариального заверения.
Нередко действительно имеет место принуждение к заключению договоров перехода прав собственности,
когда, например, люди, страдающие алкогольной зависимостью, переписывают свои квартиры на мошенников.
Довольно часто договора оспариваются по данному основанию в случае, если собственник – одинокий и тяжело больной пожилой человек. Как правило, родственники пытаются оспорить завещание таких владельцев квартир, написанное не в их пользу. Фактически для оспаривания завещания единственная возможность для «обделенных» родственников – это признать, что бабушка или дедушка не отдавали себе отчет в производимых действиях по причине тяжелого заболевания, причем необязательно психического.
По закону собственность наследодателя по завещанию может отойти совершенно посторонним лицам, за исключением нетрудоспособных иждивенцев собственника, коими являются несовершеннолетние дети или больные близкие родственники (им по закону обязательно выделение долей). Но судятся в итоге обычно трудоспособные взрослые прямые наследники, которых не удовлетворил оглашенный в завещании раздел имущества, например, бабушка записала квартиру не на дочку, а на племянницу, которая за ней ухаживала. С большой долей вероятности в такой ситуации дочь будет оспаривать завещание, и единственно возможный для нее мотив оспаривания – собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.
Еще один повод для оспаривания сделок с недвижимостью – нарушение прав несовершеннолетних детей. Сейчас это чаще всего связано с материнским капиталом и неправильным оформлением квартиры после его использования. При использовании материнского капитала для покупки квартиры или погашения кредита родители оставляют в органах опеки заявление о том, что они обязуются оформить право собственности на всех членов семьи, однако далеко не всеми родителями это обязательство исполняется, что грозит оспариванием сделки компетентными органами на основании нарушения прав несовершеннолетних.
Топ−5 причин оспаривания сделки с недвижимостью
Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:
- при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
- если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.
Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.
Исковое заявление должно содержать:
- Информацию об объекте сделки и контрагентах.
- Основания, по которым аннулируется сделка.
- Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
- Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
- Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.
Законодательством установлены следующие сроки давности:
- 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
- 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
- 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.
Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.
На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.
От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:
- срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
- требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.
Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:
| Основание | Статья ГК | Вид |
Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным:
|
173.1 | Оспоримые Исковая давность – 1 год |
| Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает | 177 | |
| Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги | 178 | |
| Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах | 179 | |
| Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим | Ч. 4 ст. 179 | |
| Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов | 169 | Ничтожные Исковая давность – 3 года |
| Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка |
170 | |
| Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет |
171, 172 | |
| Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц |
168 |
Требование об аннулировании прописывается в иске так:
- Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
- Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.
ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.
Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.
На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.
На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:
- Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
- Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
- Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.
От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.
Можно ли оспорить договор купли-продажи?
Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:
- стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
- супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
- орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
- опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
- родители несовершеннолетнего участника договора.
Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.
Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.
ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.
К доказательствам относятся:
- выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
- договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
- акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
- если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
- если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
- для супругов – свидетельство о заключении брака;
- любые другие документы, подкрепляющие позицию;
- имеющиеся видео и фотоматериалы;
- показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).
ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.
- Совершение сделки с недвижимостью с лицом, ограниченным в дееспособности;
- Совершение сделки с недвижимостью с несовершеннолетним без согласия законных представителей и органов опеки и попечительства;
- Совершение сделки с недвижимостью под влиянием заблуждения, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон, при стечении тяжелых обстоятельств;
- Совершение сделки с недвижимостью юридическим лицом, которая противоречит целям его деятельности, а также в том случае, когда юридическое лицо не имеет разрешения на такой вид деятельности;
- Совершение сделки с недвижимостью представителем юридического лица без необходимых на то полномочий.
- Полностью ликвидируются имущественные последствия такой сделки;
- Обе стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке;
- Если невозможно вернуть имущество в натуре, возврат осуществляется материальной компенсацией денежной суммы, равной стоимости недвижимости;
- Если одна из сторон имела противоправный умысел, то суд может применить к ней меры конфискации. То есть, обратно все по заключенной сделке получит только его партнер. Если же обе стороны при заключении сделки купли-продажи недвижимости действовали, умышленно нарушая закон, то все полученное конфискуется в пользу государства;
- В некоторых случаях закон предусматривает имущественную ответственность недобросовестной стороны в виде возмещения убытков потерпевшему.
- Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку - Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
- У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
- Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
- Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем
Наши победы 1 (4)
Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
Как только мы изучили бумаги, мы сразу заметили первый момент, за который можно зацепиться, — необоснованные требования АСВ (банк к этому моменту находился в банкротстве, и от его имени действовало Агентство по страхованию вкладов).
Требования АСВ были довольно наглыми, потому что на деньги, которые Елена взяла в кредит, она купила дом. И этот дом оставался у банка в залоге.
Стоимость дома покрывала размер кредита, поэтому нам было непонятно, почему АСВ вместе со своим финансовым управляющим вообще претендовали на имущество Елены. Чтобы вернуть деньги на счета, достаточно было продать дом.
Более того, банк мог не опасаться, что деньги от продажи дома придется с кем-то делить: никаких других кредиторов у Елены не было.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
По большому счету, чтобы выиграть суд нам было необходимо доказать всего 2 момента:
- Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
- Имущество продали по рыночной цене, а не по заниженной
Но на всякий случай мы расширили нашу позицию и доказали следующее:
- На момент совершения сделки Елена не имела признаков неплатежеспособности
- Покупатели не были подставными
Мы вели все три сделки, но подробно будем рассказывать только об одной (по продаже земельного участка). Все сделки были однотипными, поэтому стратегия нашей работы не менялась.
Еще один наш кейс по защите сделки от оспаривания — по ссылке.
Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
Первым делом мы начали требовать, чтобы разговор о злоупотреблении правом вообще не поднимался. Наша позиция была простой: Верховный суд запрещает оспаривать сделки сразу и по общегражданским нормам, и по спецнормам закона о банкротстве. В этом конкретном случае сделка была совершена в течение года до банкротства, соответственно общегражданские нормы разрешено применять только в том случае, если сделка вышла за пределы спецнорм.
Для этого финансовому управляющему нужно доказать, что Елена продала земельный участок, чтобы уклониться от уплаты долга. В этом случае она должна была бы вступить с покупателем в сговор и формально продать ему недвижимость, но на деле сохранить контроль над ней. Но наш покупатель настаивал: ничего такого не происходило. Он купил землю, начал строить дом, платил за эту землю налоги.
То есть причин говорить о злоупотреблении правом со стороны Елены не было. А вот финансовый управляющий, который хотел судить нашу клиентку одновременно и по банкротным, и по общегражданским нормам, своими правами как раз несколько злоупотребил.
Здесь у нас были все козыри.
1. Участок был продан по его рыночной стоимости
а) Для начала мы сделали кадастровую выписку. Кадастровая стоимость участка составила 1 млн рублей. А продали его за 1.5 млн!
Да, кадастровая стоимость — это не рыночная, но Высший арбитражный суд подтвердил их взаимосвязь: кадастровая стоимость отличается только методом ее определения. ФУ не сделал оценку рыночной стоимости, поэтому выписка о кадастровой стоимости разбивала аргумент финансового управляющего о нерыночной цене.
К тому же, кадастровая выписка не требовала дополнительных расходов от клиентки на проведение оценки с нашей стороны.
б) Затем мы отклонили доказательства, которые якобы подтверждали нерыночность сделки
ФУ приложил скриншоты аналогичных земельных участков, которые в 2020 году стоят сильно дороже. Когда он это сделал, мы на секунду подумали, что он над нами смеется. Не будет же финансовый управляющий, квалифицированный юрист и вообще адекватный человек, думать, что за 3 года стоимость земли не могла измениться.
Так как спрашивать прямым текстом: «Дорогой управляющий, поясните, пожалуйста, вы над нами издеваетесь или нет?» — было как-то неловко, мы начали убеждать суд в том, что скриншоты принять нельзя.
Во-первых, они сделаны в 2020 году, и цена земельного участка могла измениться сто раз.
Во-вторых, они не заверены у нотариуса, как того требует порядок сбора подобных доказательств.
В-третьих, они даже не подходят под критерии скриншотов, которые не нужно заверять. Не видно, когда они сделаны, на каком сайте, с какого устройства. По факту это просто непонятные картинки с ценами на какую-то землю.
2. Покупатель действительно заплатил деньги
Деньги он передал наличными (это минус), но все документы, подтверждающие оплату, бережно сохранил и принес в суд (это большой плюс).
Покупатель предоставил выписку с банковского счета, доказывающую, что в 2017 году он снял 1.5 млн рублей наличными, договор купли-продажи и расписку о том, что Елена получила деньги за дом. Кроме того, он приложил договор аренды банковской ячейки и акт ее возврата.
3. У покупателя были деньги купить этот дом
Он принес справку 2-НДФЛ и выписку с банковских счетов. Из документов понятно, что у покупателя есть деньги и он может позволить себе купить участок.
1. Долг кредитора был обеспечен залогом
На деньги, которые наша клиентка взяла у банка, она купила дом (он остался в залоге у банка). Банк легко мог продать этот дом и вернуть средства.
2. У нашей клиентки не было других кредиторов
Она должна была только АСВ и только сумму, которая обеспечивалась залогом.
Финансовый управляющий предположил, что сделка была мнимой. Получается, что покупатель должен быть подставным, например, родственником Елены, купившим у нее землю лишь по бумагам. Но это было не так. Мы смогли доказать следующее:
1. Покупатель не знал нашу клиентку, они не являлись родственниками
Елена и покупатель земельного участка не знали друг друга раньше и впервые встретились в 2017 году. У них разные родители, разные фамилии, разное место рождения.
2. Покупатель объяснил цель покупки
Он купил участок, чтобы построить там дом. Это подтверждали договоры со строителями.
3. Покупатель пользовался и распоряжался своим имуществом
Он платил налоги и оплачивал коммунальные платежи. Деньги переводились регулярно и с его банковской карточки.
Как оспорить сделку древнюю, как мамонт
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
- Законодательство
- Аналитика и Прогнозы
- Материнский капитал
- Земельный вопрос
- О приватизации
- Строительство
- Экономика
- Ипотека
- Риэлторы
- Налоги
- События
- Разное
- ЖКХ
- Нотариат
- Мнения
- Юридический вопрос
- Новости компаний
- Дизайн интерьеров
- Отделка и Ремонт
Ничтожными называют разновидность операций с недвижимым имуществом, которые были проведены с допущением грубых ошибок и нарушений, на основании чего изначально являлись незаконными. Говоря проще, ничтожными являются те сделки недвижимостью, которые по существу не могли быть заключены. Для примера: если вы заключили соглашение с лицом, которое не располагало соответствующими полномочиями для осуществления продажи квартиры или дома, то есть не имело прав собственности на недвижимый объект, а после подписания документов и получения расчета просто пропало из вида, то данная операция считается ничтожной.
Признание операции ничтожной осуществляется на основании судебного решения, несмотря на фактическую ничтожность уже на момент совершения. К списку часто встречающихся ничтожных сделок можно отнести следующие:
- заключенные с гражданами, признанными недееспособными или частично дееспособными, то есть имеющими сложные психоневрологические заболевания;
- заключенные с несовершеннолетними гражданами до достижения последними возраста 14-летия. Оспорить такую операцию можно в условиях представительства интересов и прав малолетнего гражданина родителем или опекуном;
- фиктивные, составляемые только формально и не имеющие реальной силы. В качестве примера можно привести случаи заключения соглашения о дарении с параллельной передачей денежных средств за объект дарения;
- предполагающие куплю-продажу недвижимого имущества, являющегося залоговым или находящимся под арестом;
- откровенно мошеннические (например, при совершении которых использовались поддельные бумаги, привлекались подставные лица или альтернативные мошеннические уловки). Чтобы инициировать процедуру оспаривания таких операций, потребуется предварительное возбуждение уголовного дела на основании мошенничества.
Оспоримой является сделка, которая нуждается в признании незаконности посредством обращения в суд. Именно судебное решение является основополагающим в данном случае; в свою очередь, судьи занимаются установлением достаточности и объективности оснований, которые заявитель привел в иске. Чаще всего оспоримыми являются операции с недвижимым имуществом, связанные с наследственными правами. Например, если при разделе недвижимости были нарушены законные права одного из наследников. Удовлетворение требований об оспорении возможно при условии подтверждения их законности.
К списку наиболее распространенных оспоримых операций с недвижимостью можно отнести следующие:
- совершенные при отсутствии согласия со стороны третьего лица или соответствующего государственного органа, который уполномочен на выдачу данного разрешения. Для инициирования процедуры оспаривания операции в виде купли-продажи жилья необходима подача искового заявления третьим лицом;
- совершенные при условии, что одно из лиц, участвующих в операции, пребывало в состоянии наркотического или алкогольного опьянения;
- характеризующиеся введением в заблуждение одного из участников операции путем предоставления искаженной картины последствий заключения соглашения или отказа от информирования по вероятным последствиям;
- совершенные в условиях оказания влияния на одного из участников операции третьей стороной.
Фактически, разница между ничтожными и оспоримыми сделками заключается только в степени нарушения действующего законодательства. Первые являются незаконными изначально, а вторые становятся таковыми при условии предоставления достаточных доказательств.
Несмотря на обширную судебную и юридическую практику, оспаривание операций с недвижимым имуществом характеризуется значительными трудностями, особенно при самостоятельном представительстве интересов и прав потерпевшей стороной. Основания для признания недействительности рассматриваемых операций закрепляются Гражданским кодексом Российской Федерации. Например, в случае с ничтожными договорами (части вторая и третья статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусмотрена возможность предъявления соответствующих требований как непосредственным участником имущественной операции, так и иными лицами, которые указаны в Кодексе.
Признание недействительности оспоримой операции возможно при условии нарушения прав или интересов, находящихся под охраной действующего законодательства в отношении лица, для которого данные нарушения повлекли за собой неблагоприятные последствия. При обращении в суд с просьбой об оспаривании имущественной операции третьих лиц принятие искового заявления и удовлетворение требований возможно при выявлении факта нарушения прав и интересов данных третьих лиц.
Правом истребования признания недействительности ничтожных имущественных операций в соответствии с законом Российской Федерации, наделяются и непосредственные участники сделки, и иные лица. Такие требования предполагают удовлетворение в случае наличия реальной заинтересованности в признании недействительности операции у лица, являющегося заявителем.
Согласно статье 177 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными могут считаться все имущественные операции, которые были совершены гражданином, не обладающим возможностью объективного восприятия реального значения и последствий собственных действий. Например, наиболее распространенными нарушениями в данном случае являются манипулирование физически или психически нездоровыми людьми, использование психотропных препаратов в отношении данных людей или обращение к угрозам и шантажу. Результатами мошеннической деятельности может стать продажа недвижимого имущества за бесценок или его передача в дар без осознания реальных последствий.
В перечисленных выше случаях признать сделку недействительной можно только посредством сбора и предоставления реальных доказательств того, что потерпевшая сторона находилась в неадекватном состоянии или в состоянии частично или полностью ограниченной дееспособности. Для подтверждения этого могут назначаться специальные медицинские экспертизы и предприниматься иные меры.
Согласно части первой и второй статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности в отношении признания и применения последствий недействительности ничтожных договоров приравнивается к трем годам. Отсчет данного срока осуществляется со дня исполнения ничтожного соглашения. В случае, если заявителем согласно исковому заявлению является лицо, не участвующее непосредственно в сделке, то отсчет срока осуществляется с момента, когда оно получило или должно было получить информацию о вступлении в исполнение. Срок исковой давности в данном случае может быть увеличен, но не более чем до десяти лет, начиная с момента исполнения сделки.
В случае с оспоримой имущественной операцией срок исковой давности составляет один календарный год. Отсчет данного срока осуществляется со дня, когда было прекращено давление в виде угроз, шантажа и насилия на участника операции, а в иных случаях — с момента получения информации об обстоятельствах, в соответствии с которыми договор может признаваться недействительным.
Если вы уверены в наличии обстоятельств для оспаривания операций с недвижимостью, то вам предстоит выполнить определенный перечень действий в соответствии с порядком, утвержденным действующим законодательством Российской Федерации. Обратите внимание: прежде чем приступить к оспариванию по сделкам, основания для обращения в суд должны быть максимально вескими, чтобы добиться положительного исхода по делу.
Полный порядок действий по признанию недействительности сделки включает в себя следующие этапы:
- подготовку к обжалованию. Непосредственно перед обращением в суд предстоит собрать вескую доказательную базу и исковое заявление. На данной стадии потенциальному заявителю необходимо подготовить полный комплект документов, которые будут сопровождать исковое заявление, вместе с фактическими сведениями, подтверждающими законность претензий;
- инициирование судебного разбирательства. Этот этап предполагает непосредственно подачу искового заявления и сопутствующих документов для рассмотрения в суде;
- судебное разбирательство. В рамках судебного разбирательства по признанию незаконности сделок недвижимостью предполагается прохождение всех инстанций, начиная с предварительного заседания, заканчивая вынесением окончательного решения суда по делу.
В некоторых случаях окончательное судебное решение может не удовлетворять требованиям и ожиданиям потенциального заявителя. При наличии оснований полагать, что данное решение не является справедливым и не соответствует положениям действующего законодательства, есть возможность обжалования судебного решения в вышестоящей инстанции.
Вопросы покупки и продажи жилья являются крайне актуальными в настоящие дни. Квартиры покупаются и продаются ежедневно в огромном количестве. Уже давно созданы специальные риелторские агентства, которые занимаются исключительно вопросами недвижимости и представляют интересы покупателей и продавцов, а зачастую и их обоих. Процедура покупки/продажи квартиры кажется на первый взгляд довольно простой, однако на практике можно столкнуться, во-первых, с мошенничеством, а во-вторых (что, безусловно, менее болезненно) — с бумажной волокитой и отдельными нюансами и особенностями, связанными со сделкой и процедурой в целом. С какими же особенностями можно столкнуться?
- Неверно составленный договор купли/продажи (в случае, если он, например, был скачан в интернете) — если в договоре по тем или иным причинам отсутствуют существенные условия, либо имеющиеся условия недопустимы или не соответствуют требованиям действующего законодательства.
- Подделка паспортов, доверенностей, документов-оснований возникновения права собственности (в частности подделка договора о приватизации) и т.д.
- Наличие лица, имеющего право претендовать на жилье: например, не вступивший в права наследования по уважительной причине.
- Нарушение прав приватизации (отказ от приватизации, нарушение прав несовершеннолетних детей и т.п.).
- Нарушение прав несовершеннолетних детей — собственников жилого помещения.
- Занижение стоимости квартиры в договоре как негативный фактор при признании сделки недействительной.
Как Вы видите, нюансов и особенностей достаточно много, именно поэтому граждане часто доверяют сопровождение сделки профессионалам, что, во-первых, экономит время, а во-вторых, дает уверенность, что вся процедура будет осуществлена как этого требует закон. Итак, юридическая компания «ГидПрава» оказывает услуги по сопровождению следующих процедур:
Если Вам необходимо купить или продать квартиру (дачу, земельный участок и т.д.) и Вы уже подобрали понравившийся Вам вариант для покупки или нашли Покупателя на имеющийся у Вас объект, то предлагаем воспользоваться нашими услугами, которые включают в себя:
- Проверка юридической чистоты документов на объект недвижимости (включает в себя проверку на наличие обременений; проверку правоустанавливающих документов и истории перехода права собственности на объект; проверку на предмет наличия судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости);
- Подготовка авансового соглашения (включает взаимодействие с второй стороной по вопросу согласования наиболее выгодных условий авансового соглашения);
- Участие в переговорах по согласованию условий сделки (включает в себя активное взаимодействие со второй стороной с целью согласования варианта осуществления сделки, а также условий наиболее выгодных нашему Клиенту; согласование условий доступа к банковской ячейке в случае выбора данного способа расчета);
- Подготовка договора купли/продажи и передаточного акта;
- Сопровождение сделки в банке при расчетах через банковскую ячейку (включает в себя выбор наиболее удобного банка; предварительное согласование дня сделки в банке, с арендой переговорной комнаты; бронирование банковской ячейки; обсуждение с Клиентом договора аренды банковской ячейки и условий доступа к деньгам — предоставление необходимых комментариев и разъяснений; присутствие нашего юриста в банке на самой сделке с целью проверки полномочий сторон и удостоверения личностей (паспортов, доверенностей и т.д.), проверка оригиналов документов (зачастую до самой сделки стороны обмениваются только сканами документов, а оригиналы впервые появляются только в банке); финальная вычитка проектов договора и передаточного акта перед подписанием (в связи с тем, что стороны могут по ошибке распечатать не финальную редакцию); проверка договора аренды банковской ячейки на правильность внесения условий доступа к денежным средствам;);
- Подача/получение документов в/из Росреестр (-а) с целью регистрации перехода права собственности (включает сопровождение к нотариусу с целью исполнения доверенности на представление интересов в органах Росреестра; формирование пакета документов для подачи в Росреестр; получение свидетельства о праве собственности/договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру);
- Присутствие нашего юриста при выемке денег из ячейки после регистрации перехода права собственности (включает согласование дня и времени встречи в банке с целью обмена ключей от банковской ячейки на соответствующие документы; доставка и передача Клиенту полученных в Росреестре документов; проверка соблюдения всех согласованных условий доступа к банковской ячейке и проверка соответствующих документов)
| Описание услуги | Стоимость, руб. |
|---|---|
| «ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ | 44 900 |
| «ПОД КЛЮЧ» ДЛЯ ПРОДАВЦА | 34 900 |
| «МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ | 32 700 |
| «МИНИМАЛЬНЫЙ» ДЛЯ ПРОДАВЦА | 22 700 |
| Подготовка проекта авансового соглашения | 5 900 |
| Подготовка проекта договора купли-продажи | 8 900 |
| Подготовка проекта акта приемки-передачи | 1 900 |
| Согласование условий сделки с продавцом/покупателем, а также со всеми представителями сторон в случае наличия «цепочки» сделок | от 6 100 |
| Анализ документов на объект. Проверка юридической чистоты объекта | 9 900 |
| Организация и согласование сделки в банке. Присутствие юриста на сделке в банке. Согласование условий доступа к ячейке. | 14 900 |
| Присутствие юриста при вскрытии банковской ячейки | 6 900 |
| Подача и получение документов на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр | 4 900 |
| Устные консультации по сделке | 1 900 |
* Срок государственной регистрации перехода права собственности составляет от 10 рабочих дней (органы Росреестра вправе приостановить государственную регистрацию перехода права собственности до устранения соответствующих оснований о приостановлении)
** Размер государственной пошлины, уплачиваемой за регистрационные действия составляет 2 000 руб. с Продавца и с Покупателя.
*** Стоимость некоторых услуг для сделок с недвижимостью, находящейся на территории Московской области, может незначительно отличаться, уточняйте по телефонам.
| Описание услуги | Стоимость, руб. |
|---|---|
| Устные предварительные консультации | 1 900 |
| Правовой анализ проекта договора на «бронирование квартиры с фиксацией стоимости» | 3 900 |
| Правовой анализ проекта договора долевого участия в строительстве (ДДУ) | 5 900 |
| Правовой анализ проектной декларации застройщика | 4 100 |
| Правовой анализ проекта договора об ипотеке (шаблона на сайте банка) | 7 100 |
| Представительство интересов Клиента на выездной встрече в офисе представителя застройщика при подписании договора долевого участия (ДДУ) | 6 100/час |
| Представительство интересов Клиента на выездной встрече в банке при подписании договора об ипотеке | 6 100/час |
Истцу необходимо доказать все обстоятельства, указанные в иске. Так, для доказательства того, что сделка является оспоримой, необходимо указать суду на то, что сделка нарушает закон или иной НПА, является мнимой или притворной и т.д. При предъявлении требования о применении реституции, необходимо предъявить суду доказательства исполнении сделки.
- Иск в суд. В череде действий по оспариванию сделки является обращение заинтересованных лиц в суд. Исковое заявление о признании сделки недействительной часто содержит требования о применении последствий ее недействительности – реституции. Реституция предполагает восстановление имущественного положения сторон в положение, существовавшее до исполнения сделки, признанной недействительной. Так, если продавец передал вещь, но не получил оплату, суд обяжет покупателя вернуть вещь. Если покупатель оплатил вещь, но не получил, продавцу будет необходимо вернуть оплату. Если договор был исполнен сторонами полностью или частично, при применении судом реституции стороны возвращают друг другу полученное при исполнении сделки, признанной недействительной.
- Участие в судебном процессе. Необходимо предоставить суду доказательства всех обстоятельств, на которые ссылается истец.
- Получение решения суда. Исполнять его требования необходимо заручившись доказательствами – актом передачи вещи или платежной квитанцией.
- Исполнительное производство. Судебный пристав-исполнитель, получив заявление и исполнительный документ истца, предупреждает должника о начале исполнительного производства и вскоре начинает применение мер принудительного исполнения судебного акта.
Исковое заявлении об оспаривании договора следует подать в суд с соблюдением процессуальных правил подсудности. Иск может быть подан как по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом сделки купли-продажи.
Госпошлина за рассмотрение судом дела об оспаривании договора купли-продажи зависит от цены иска, определенной истцом. Размеры ее установлены подпунктом 1 пункта 1 статьи 333,19 НК РФ При цене иска до 20 000 р. госпошлина составляет 4% от цены иска, но не может быть меньше 400 рублей.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование суда
- информацию, позволяющую идентифицировать личность истца
- обстоятельства, ввиду которых сделка является оспоримой и требования о признании сделки недействительной
- обстоятельства, указывающие на ничтожность сделки и требования о применении последствий ее недействительности
Если вы решили начать процедуру оспаривание договора купли продажи земельного участка, квартиры, автомобиля или иного имущества, то помните, что имеется срок оспаривания договора купли продажи:
- для ничтожных сделок данный срок составляет три года;
- для оспоримых сделок один год.
В случае, если нарушена воля стороны при заключении сделки, то срок не применяется. Так, если даритель не понимал значения своих действий, то он может заявить о применении последствий недействительности сделки намного позже после заключения таковой.
Сроки являются материальными, их пропуск не может быть основанием для отказа в защите прав в суде. Кроме того, всегда помните, что любой срок может быть восстановлен через ст. 112 ГК РФ по ходатайству стороны с предоставлением уважительных причин пропуска срока исковой давности.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67