Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Иск о признании права собственности на самовольную постройку имущественный или нет». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ
- Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
- Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
- Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки
Признание права собственности на самовольную постройку
- На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
- На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
- Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным
Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу
Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ
- Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
- Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки
В споре между публично-правовыми образованиями о сносе самовольной постройки — социально значимого объекта из-за формального нарушения публичного порядка строительства нужно учитывать публичный интерес в создании такого объекта
Что понимается под самовольной постройкой, самовольным строительством
- Недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован как самовольная постройка
- Самовольное строительство является правонарушением
- Действия по возведению самовольной постройки являются виновными, если установлено, что постройка отвечает хотя бы одному условию признания ее самовольной
- Постройка, которая возведена с нарушением правил целевого (разрешенного) использования земли либо с нарушением правил градостроительного зонирования, будет считаться созданной на участке, не отведенном для этих целей
- Выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами
- По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
- Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
- Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
- Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
- Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
- Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой
- При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
- Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой
Чтобы получить признание судом права собственности на самовольную постройку, требуется понимать, что это потребует наличия некоторых условий, позволяющих выполнить это действие:
- Лицо, претендующие на получение такого права должно являться собственником судебного участка;
- Заявитель должен обладать правом бессрочного применения надела, на котором незаконно было возведена конструкция;
- Подающий иск о признании права собственности на самовольную постройку имеет возможность пользования наделом всю жизнь.
Чтобы осуществить получение права владения и дальнейшего распоряжения объектом, какой был построен в качестве жилой конструкции, потребуется соблюдение таких требований:
- Наличие присвоенного адреса наделу;
- Назначение надела земли, позволяющее возводить объекты именно жилого характера;
- Конструкция объекта, отвечающая всем характеристикам, которые обязательны для жилых зданий;
- Подведение обязательных коммуникаций – электричества и водопровода, при отсутствии каких дом признается негодным для признания его жилым.
Как отмечают опытные юристы, занимающиеся решением подобных вопросов, досудебное урегулирование вопроса редко приводит к положительному результату. В первую очередь необходимо обладать разрешением на возведение здания или сооружения. Поскольку такие документы редко имеются у заявителей, возникает проблема получения его «задним числом». Если все же разрешение окажется на руках, дальше потребуется обращаться в Росреестр, предоставив всю документальную базу по строению.
Чтобы получить решение суда о праве собственности на самовольную постройку, потребуется направить иск о таком прошении, в нем потребуется указать следующие данные:
- присутствие оснований на законность процедуры (лучше будет привести ссылку на статью закона);
- вид конструкции;
- описание технического проекта, по которому выполнялось возведение объекта;
- кто занимался возведением (сам заявитель или нанятая фирма-подрядчик);
- дать ссылку на аналогичные разбирательства, в каких решение было положительным.
Если истец получает положительное решение по своему вопросу, то дальнейшим шагом будет являться регистрация своего законного права в гос. органах. Для этого заявитель собирает весь требуемый пакет документов, оплачивает положенную величину гос. пошлины и обращается непосредственно в Росреестр либо в МФЦ. Основным документом, который потребуется, будет являться решение суда.
Конкретные случаи практики относительно права на незаконное здание знают такие случаи:
- Повторное обращение из-за отказа Росреестра в регистрации. Тогда возможно получение второго решения, против которого уже редко бывают возражения;
- Оказание помощи в переводе земли в другую категорию и на этом основании получение положительного решения;
- Отказ в положительном решении вследствие незаконного права на надел земли или пользование им.
Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).
Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.
Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).
Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.
В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:
- гражданин РФ,
- юридическое лицо,
- публичные органы власти.
Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).
Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.
Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.
В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.
В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.
Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.
Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.
В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.
Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.
В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.
Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.
Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.
Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.
Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.
Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.
Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:
- строительство находилось на начальной стадии;
- застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.
В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.
Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.
В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.
Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.
Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.
В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.
Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.
Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.
Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.
Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.
Правом на снос самовольной постройки наделен орган местного самоуправления, на территории которого она возведена. После выявления самовольной постройки, орган местного самоуправления выносит решение о ее сносе в течение семи дней с момента вынесения данного решения, его копия передается лицу, осуществившему ее возведение. В данном решение должен быть указан срок, в течение которого постройка должна быть снесена, при этом срок должен быть разумным — учитывать особенность постройки (ее размер, конфигурацию и т.д.). Общий срок для сноса постройки не может быть больше одного года.
Если орган местного самоуправления не смог найти лицо, осуществившее самовольную постройку, то оно обязано разместить информацию о сносе объекта на своем сайте, а также на информационном щите, расположенном в пределах земельных границ данного муниципалитета. В указанном случае предусмотрен двухмесячный срок для выявления лица, осуществившем самовольную постройку. В описанных обстоятельствах снос может осуществить вышеуказанный орган, с последующем возложением расходов связанных со сносом объекта, на лицо, его воздвигшем.
Самовольная постройка — признание права собственности
Признать право собственности на самовольную постройку возможно только через суд. Для признания права собственности на самовольную постройку через суд, необходимо доказать ряд обстоятельств:
- постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем лицу, которое возвело самовольную постройку. Земля может принадлежать: на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
- возведенный объект не должен нарушать документацию, регулирующую планировку территории. Данная документация чаще всего утверждается органами местного самоуправления. При этом, объект не должен нарушать документацию, действующую на момент обращения в суд, так, если недвижимость была возведена с соблюдением требований на момент ее постройки, а иск о признании права собственности был подан после изменения данных правил, то суд откажет в его удовлетворении;
- самовольная постройка не должна нарушать права других лиц, тем более не должна угрожать жизни и здоровью граждан. Например, если самовольная постройка возведена к соседнему зданию так близко, что лишает возможности в полной мере проникнуть дневному свету в указанное помещение, то в данном случае нарушаются права соседей.
Если лицо, докажет все вышеуказанные обстоятельства, то суд признает за ним право собственности на самовольную постройку, в противном случае его обяжут снести.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта. Нужно помнить, что согласно правилам гражданского процесса исковое заявление с одними требованиями и основаниями можно подавать только один раз, поэтому очень внимательно нужно относиться как к иску, так и к процессу доказывания.