Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание недействительным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В ________________________ районный суд
Истец: _____________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
наследник продавца жилого помещения)
Между ______ и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору ______ (далее — «Продавец») передал/передала в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся/являлась, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала ______ на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
«___» ________ _____ г. Продавец умер/умерла, что подтверждается свидетельством о смерти «___» ________ _____ г. N _____/справкой из больницы «___» ________ _____ г. N _____/заключением о смерти «___» ________ _____ г. N _____/другими документами. После его/ее смерти наследником/наследницей по завещанию/по закону является Истец, что подтверждается завещанием от «___» ________ _____ г., удостоверенным нотариусом г. ______ ________/свидетельством о рождении от «___» ________ _____ г. N _____/свидетельством о заключении брака от «___» ________ _____ г. N _____/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Продавцу было ______ лет, что подтверждается справкой о смерти/другими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми страдал/страдала ______: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Продавца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку ______ присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку состоял/состояла на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Продавец не был/не была способен/способна понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял/злоупотребляла спиртными напитками (страдал/страдала хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился/находилась в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Продавца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Продавца, постоянную форму употребления им/ею спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него/нее амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Признание договора купли продажи недействительным — судебная практика
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу преклонного возраста: на момент заключения договора Истцу было ______ лет, что подтверждается документом, удостоверяющим личность Истца (серия ______ N ______ выдан ______).
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими в силу серьезных заболеваний, которыми он страдает: психическим расстройством/хроническим психическим расстройством/органическим расстройством личности/заболеваниями головного мозга/расстройством личности и поведения, связанным с употреблением алкоголя/другими заболеваниями. Наличие у Истца указанных заболеваний подтверждается справками/выписками из истории болезни/выписками из амбулаторной карты/медицинской картой/анамнезом/амбулаторной историей болезни/данными обследования в условиях стационара/данными психиатрического освидетельствования/данными медицинской документации при стационарном наблюдении в психиатрической больнице/другими медицинскими документами.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истцу присвоена 1/2/3 группа инвалидности, о чем свидетельствует справка об установлении инвалидности «___» ________ _____ г. N _____/другие документы.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку Истец состоял/состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справками/выписками/ответами/другими документами из психоневрологического/наркологического диспансера.
— В момент заключения Договора Истец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, поскольку злоупотреблял спиртными напитками (страдал хроническим алкоголизмом/синдромом алкогольной зависимости) и в момент заключения Договора находился в состоянии алкогольного опьянения/длительного запоя. Об этом свидетельствуют документы, подтверждающие нахождение Истца на лечении в наркологической клинической больнице в период с ________ _____ г. по ________ _____ г./медицинские документы, подтверждающие систематическое пьянство Истца, постоянную форму употребления им спиртных напитков, наличие абстинентных состояний, запойных состояний, появление у него амнезий финального этапа опьянения, формирование похмельного синдрома/другие документы.
Согласно п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 2 ст. 170 ГК РФ (как притворной сделки,
прикрывающей договор займа)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). В соответствии с Договором Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами.
Однако Договор заключен Истцом и Ответчиком с целью прикрыть другую сделку, а именно — договор займа. Истец и Ответчик фактически не исполнили Договор. В действительности между Истцом и Ответчиком заключен договор займа. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры является притворной, поскольку:
— В день подписания Договора, «___» ________ _____ г. Истец и Ответчик подписали Соглашение от «___» ________ _____ г. N _____, по которому Ответчик обязался продать Квартиру обратно Истцу, а Истец обязался в период действия этого Соглашения и до заключения договора купли-продажи Квартиры выплачивать Ответчику денежную сумму в размере ________ равными долями ежемесячно. О расчетах Истца с Ответчиком по Соглашению от «___» ________ _____ г. N _____ свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— Истец и члены его семьи _____ не выселялись из Квартиры и продолжают в ней проживать, о чем свидетельствуют выписка из домовой книги/другие документы.
— Требования о выселении Истца из Квартиры Ответчик заявил после пропуска Истцом срока внесения ежемесячного платежа по займу, о чем свидетельствует отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие своевременных обращений Ответчика о выселении Истца из Квартиры/другие документы.
ИЛИ
— Истец передал Ответчику Квартиру по передаточному акту от «___» ________ _____ г. N _____/другому документу. О расчетах Истца с Ответчиком свидетельствуют договор аренды сейфовой ячейки/квитанции/расписки/другие документы.
— После заключения Договора и переоформления права собственности на Ответчика Истец и Ответчик заключили Договор займа от «___» ________ _____ г. N _____, в соответствии с которым Истец (заемщик), уже фактически не являясь собственником Квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа Ответчику (заимодавцу), предоставляет Квартиру в залог.
— Истец обращался в органы внутренних дел «___» ________ _____ г. с просьбой принять меры к Ответчику, который обманным путем заставил Истца подписать Договор вместо договора залога, что подтверждается заявлением от «___» ________ _____ г. N _____/постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Истца/другими документами.
Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В ________________________ районный суд
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Истца: ______(Ф.И.О.)____
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Ответчик: ___________(Ф.И.О.)__________
адрес: _______________________________,
телефон: ______________________________
Цена иска: ____________________ рублей
Госпошлина: ____________________ рублей
Исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по иным основаниям, в том числе:
— по ст. 168 ГК РФ (как сделки, нарушающей закон);
— по ст. 178 ГК РФ (как сделки, совершенной под влиянием заблуждения);
— по п. 3 ст. 179 ГК РФ (как кабальной сделки)
Между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»). По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей. Квартира принадлежала Истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности (до 15.07.2016)/свидетельством о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г. (с 15.07.2016)/другими документами. Однако:
— Доверенность, выданная ранее Ответчику для совершения указанной сделки, на момент заключения договора была отозвана, таким образом, сделка была совершена неуполномоченным лицом, что подтверждается заявлением об отзыве доверенности.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.
— Истец не подписывал Договор, а также расписку о получении денежных средств в оплату Договора, передаточный акт, доверенность на регистрацию перехода права собственности к Ответчику, подписи за него выполнены другим лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы/повторной/дополнительной почерковедческой экспертизы/заключением почерковедческой экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, возбужденного по заявлению Истца/справкой эксперта о проведенном почерковедческом исследовании/другими документами/свидетельскими показаниями.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
— Истец был вынужден заключить оспариваемый договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях: продал квартиру по крайней низкой цене, не соответствующей ее рыночной стоимости/продал Квартиру, не имея другого жилья в собственности/другое, что подтверждается экспертным заключением о стоимости недвижимого имущества/другими документами.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия, угрозы или обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
— При заключении договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о сохранении за истцом права пользования жилым помещением.
По смыслу п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Признание договора купли-продажи недействительным
В ________________________ районный суд
Ответчик: __________(Ф.И.О.)___________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по ст. 177 ГК РФ (если истцом является
продавец жилого помещения)
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку в момент заключения Договора Истец был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
— У Истца отсутствуют заболевания, которые могли или могут привести к неадекватности поведения, влиять на его психологическое и психическое состояние, что подтверждается справками/выписками из истории болезни/медицинской картой/выписным эпикризом/анамнезом/амбулаторной историей болезни/выписными эпикризами, выданными лечебными учреждениями, которые подтверждают прохождение Истцом лечения от наркотической зависимости после подписания Договора/другими медицинскими документами. Доказательства того, что Истец в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, отсутствуют.
— Истец не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере _____, что подтверждается справкой/другими документами из диспансера.
В ________________________ районный суд
Ответчик: _________(Ф.И.О.)____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Представитель Ответчика: ___(Ф.И.О.)___
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________
адрес: _______________________________,
телефон: _____________________________,
эл. почта: ____________________________
Дело N ________________________________
Возражение на исковое заявление
о признании недействительным договора купли-продажи
жилого помещения при оспаривании договора
по п. 1 ст. 170 ГК РФ
«__» _______ ___ г. в _________ районный суд Истцом было подано исковое заявление о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения от «___» ________ _____ г. N _____ (далее — «Договор»), заключенного между Истцом и Ответчиком. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) квартиру, расположенную по адресу: ______ (далее — «Квартира»), собственником которой являлся, а Ответчик принял Квартиру и уплатил за нее денежные средства в размере ______ (______) рублей.
Ответчик возражает против удовлетворения указанных исковых требований, поскольку Договор заключен с намерением создать соответствующие ему правовые последствия. В действительности Истец имел намерение прекратить принадлежащее ему право собственности на Квартиру и получить от Ответчика денежные средства, а Ответчик имел намерение приобрести право собственности на Квартиру и передать Истцу денежные средства за Квартиру. Сделка по отчуждению Истцом Ответчику Квартиры не является мнимой, поскольку:
— Истец и Ответчик осуществили расчеты по Договору, Ответчик передал Истцу денежные средства за Квартиру, о чем свидетельствует Договор, в котором указана цена Квартиры и порядок расчетов/отсутствие обращения Истца в суд с иском к Ответчику о взыскании неполученных денежных средств по Договору/собственноручная расписка Истца, согласно которой он получил от Ответчика денежную сумму за Квартиру, материальных и других претензий к нему не имеет/акт приема-передачи Квартиры, согласно которому Истец получил от Ответчика деньги за Квартиру полностью/чеки-квитанции/выписки по лицевому счету/платежные поручения/другие документы, подтверждающие передачу денежных средств Истцу/другие документы.
— Переход права собственности на Квартиру к Ответчику зарегистрирован в установленном порядке, Ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права (до 15.07.2016)/выписка из ЕГРП (с 15.07.2016), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя Ответчика от «___» ________ _____ г. N _____/выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____, выданной «___» ________ _____ г./материалами регистрационного дела, подтверждающими личное обращение Истца в Управление Росреестра с заявлением о регистрации Договора/другими документами.
— Истец передал Ответчику Квартиру, о чем свидетельствует акт приема-передачи Квартиры/акт о передаче недвижимости/другие документы.
— Ответчик владеет, пользуется и распоряжается Квартирой, в том числе вселился в Квартиру и фактически проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в полном объеме, совершает сделки в отношении Квартиры. Об этом свидетельствуют финансовый лицевой счет, открытый на имя Ответчика после представления им в управляющую организацию Договора/квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг/справка об оплате коммунальных услуг/договор безвозмездного пользования, по условиям которого Ответчик передал Квартиру Истцу в безвозмездное пользование для постоянного проживания в ней с правом регистрации по постоянному месту жительства/договор залога недвижимого имущества (ипотека), заключенный Ответчиком во исполнение кредитного договора)/другие документы.
Гражданское законодательство предусматривает два основания, которые позволяют признать любое соглашение недействительным. Совершённая сделка должна быть или ничтожной, или оспоримой.
Недействительность напрямую связана с наступлением конкретного результата, который планировала получить одна или вторая сторона соглашения в соответствии с нормами законодательства. Признание договора недействительным связано с наличием нарушений, которые были допущены в момент заключения и подписания.
Признание сделки купли-продажи недействительной возможно в случаях заключения соглашений, которые:
- являются мнимыми или притворными;
- противоречат нормам правопорядка и нравственности;
- совершены признанными судом недееспособными гражданами;
- были совершены дееспособными физическими лицами, которые на тот момент не осознавали значения своих действий;
- были подписаны несовершеннолетними людьми, в том числе и для которых требовалось обязательное согласие родителей;
- нарушают права несовершеннолетних;
- нарушают требования законодательства о форме или сроках;
- были подписаны под принуждением, под влиянием обмана, с применением угроз или насилия;
- были утверждены руководителем юридического лица, не имеющим на то полномочий.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной возможно в случае, если она была заключена с:
- ребёнком до 14 лет без ведома родителей или ограниченно дееспособным человеком без одобрения попечителя, если это обязательно по закону;
- дееспособным, который не мог отдавать отчёт своим действиям по причине психического расстройства;
- применением в отношении одной из сторон угроз, насилия, обмана или с предложением заведомо невыгодных и невыполнимых условий;
- человеком, которого реально ввели в заблуждение.
Иск о признании сделки купли-продажи недействительной подаётся в соответствии со ст. 181 ГК РФ по оспоримым договорам в течение 12 месяцев, а по ничтожным – в течение 36 месяцев с того дня, когда вторая сторона узнала об обстоятельствах, которые стали основанием для признания договорных отношений недействительными.
Если прошло 10 лет с момента нарушения, несмотря на то, что истец узнал об этом позже указанного срока, суд уже не рассмотрит иск.
Если, в соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ, перед подачей иска в суд к этой сделке применяется претензионный порядок признания недействительной, то заинтересованное лицо обязано подать досудебную претензию второй стороне договора. Если по истечении 30-дневного срока претензия удовлетворена не будет, можно составлять и подавать иск в Арбитражный суд по месту регистрации имущества.
Любой договор труднее расторгнуть, чем заключить, поэтому оспаривание сделки купли-продажи должно происходить при строгом соблюдении законодательства. В этой ситуации правильно составить иск и обосновать нарушения поможет грамотный юрист. Он же примет участие в судебном заседании и представит аргументы своего клиента. В результате сделка будет признана судом незаконной и подлежащей отмене.
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным
Оспаривался договор купли-продажи квартиры и долей земельного участка.
Истец ссылался на то, что именно он, а не покупатель уплатил продавцу деньги за данное имущество, что подтверждается расписками.
Иск был удовлетворен. Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение ввиду следующего.
По смыслу положений ГК РФ сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленными законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.
Признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный ответчиками, суд одновременно признал право собственности на квартиру за истцом.
Между тем, в силу ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Истец не являлся стороной сделки, признанной недействительной. Поэтому у суда не было оснований для признания за ним права собственности на полученное ответчиком по сделке имущество в порядке двусторонней реституции.
Признание недействительными договора купли-продажи жилого помещения и госрегистрации права собственности за ответчиком могли привести к восстановлению прав лица, лишенного владения спорным имуществом. Однако истец таковым собственником до заключения договора не являлся.
Кроме того, единственным основанием, по которому договор был признан недействительным, послужил вывод о том, что денежные средства уплачены не покупателем, а истцом. Однако основания для признания сделки недействительной предусмотрены ГК РФ. Среди них не указано то обстоятельство, что денежные средства по договору купли-продажи были уплачены не покупателем, а третьим лицом.
В первую очередь подозрительно, когда цена слишком занижена. Конечно, все зависит от условий сделки, от качества жилья, его местоположения и других обстоятельств. Но если цены на аналогичные квартиры или дома выше, чем стоимость предлагаемого вам жилья, то это может быть признаком недобросовестности продавца.
Также подозрительным является и частый переход жилья из рук в руки через небольшие промежутки времени. Зная о пороках сделки, недобросовестные граждане пытаются побыстрее избавиться от спорного помещения. Чем больше собственников было у квартиры, тем выше риск оспаривания сделки.
Часто, продавцы под предлогом нежелания платить большой налог, предлагают покупателю указать в договоре цену, гораздо ниже той, по которой жилье действительно продали.
Никогда не соглашайтесь на это, так как при признании сделки недействительной вам вернут только ту денежную сумму, которая указана в договоре.
Сейчас существует множество общедоступных источников сведений о продавце.
Проверьте на сайте судебных приставов сведения об исполнительных производствах продавца, а в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или в картотеке арбитражных дел – информацию о его банкротстве.
Закажите выписку из ЕГРН или затребуйте ее у продавца. В ней отражается основание и дата возникновения права собственности у продавца, обременения, аресты, наличие судебных споров в отношении жилья.
Запросите у продавца справки от коммунальных служб об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Можно сделать запрос в бюро кредитных историй о продавце, его супруге. Для этого необходимо получить письменное разрешение от продавца, но если он отказывается его давать, то это тоже может являться признаком его недобросовестности.
Большой риск возникает при приобретения жилья, находящегося в собственности несовершеннолетнего.
Такие сделки совершаются с согласия Органа опеки и попечительства.
Внимательно читайте разрешение указанного органа, так как в нем указано, на каких условиях оно дается. Например в нем указывается, что разрешен отчуждение квартиры с одновременным приобретением другой квартиры с оформлением права собственности на имя несовершеннолетних.
На основании договора купли-продажи квартиры от 16.02.20__ г. Истец являлась собственником квартиры по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, дом 43. На основании запроса от 27.09.20__ г. Истец получила Выписку из ЕГРП от 28.09.20__ г., из которой узнала, что собственником квартиры является У.В.
Согласно выписке право собственности к У.В. перешло на основании договора купли-продажи зарегистрированного 20.09.20__ г. Вместе с тем Истец не заключала с У.В. договор купли-продажи квартиры, не выдавала ему, либо кому-либо еще соответствующих доверенностей, денежных средств по сделке по отчуждению квартиры не получала. На основании Выписки из ЕГРП от 02.11.20__ г. Истцу стало известно, что У.В. продал квартиру Щ.А.А. по договору, зарегистрированному от 12.10.20__ г.
Поскольку Истец не давала доверенности У.В. на отчуждение спорной квартиры, то договор купли-продажи квартиры от 20.09.20__ г. является ничтожным, все последующие сделки, а именно договор купли продажи от 12.10.20__ г., заключенный между У.В. и Щ.А.А. является также ничтожным.
Согласно п. 1 ст. 166, п. 1ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Истец квартиру, собственником которой она являлась, не продавала, денежных средств от ее продажи не получала, доверенность на ее продажу (распоряжение) не выдавала, квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли.
В силу статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно ст. 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иные последствия нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В рассматриваемом споре необходимо применить двустороннюю реституцию – возврат сторонам всего полученного по сделке друг другу.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Таким образом, добросовестность приобретателя не может быть самостоятельным основанием иска о праве собственности, а может быть предметом доказывания по искам об истребовании из чужого незаконного владения имущества, приобретенного ответчиком у лица, не имевшего права его отчуждать, по какой-либо возмездной сделке. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена г. N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Щ.А.А. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как крайне малый срок между покупкой спорной квартирой У.В. и последующей продажей Щ.А.А., а также тот факт, что в настоящее время квартира находится в пользовании и владении Истца, Щ.А.А. до настоящего времени не въехал в спорную квартиру, дают основания усомниться в правомочиях продавца на отчуждение данной квартиры.
На основании ст. 30 ГПК РФ исковое заявление подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
Суд признал договор купли-продажи недействительным
Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.
Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.
При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.
Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.
Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.
Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.
Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.
Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.
Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.
Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.
Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.
На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».
С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества ( ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить ( ст. 56 ГК РФ).
Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Ничтожная сделка, согласно действующим нормам, недействительна с момента ее совершения. Для установления факта ничтожности не требуется судебное решение, судебное разбирательство может быть проведено только с целью восстановления наступивших в результате купли-продажи последствий – возврата всего полученного сторонами.
Признаками ничтожности могут быть:
- Совершение покупки или продажи лицом, лишенным дееспособности в судебном порядке.
- Несоответствие сделки требованиям закона. Так, ничтожными считаются сделки в случае, если в договоре купли-продажи не указаны существенные условия, нарушен порядок заключения сделки, например, не соблюден порядок обязательной государственной регистрации договора.
- Мнимость сделки, то есть совершение ее без намерения исполнения условий договора. К таким сделкам может относиться купля-продажа недвижимости без фактической передачи имущества покупателю.
- Притворность сделки, то есть заключение договора купли-продажи для прикрытия другой сделки. Примером такой купли-продажи может служить реализация покупателям зажигалки по завышенной цене с последующим дарением пачки сигарет.
- Одна из сторон сделки не достигла возраста 14 лет (является малолетним).
- Цель сделки противоречит нравственности и правопорядку.
Спецификой оспоримой сделки является обязательность установления судом ее недействительности. Признание сделки купли-продажи недействительной может быть осуществлено по следующим причинам:
- несовершеннолетие одного из участников;
- совершение сделки лицом, дееспособность которого ограничена в установленном порядке;
- участие в сделке лица, которое не могло осознавать последствий соглашения, руководить действиями и осознавать их;
- заблуждение одной из сторон;
- совершение сделки под влиянием угрозы, насилия, обмана и иных злонамеренных действий любого из участников.
Для того чтобы установить факт недействительности необходимо направить в суд заявление о признании сделки недействительной. Как уже говорилось выше, такой иск может быть направлен только в рамках оспоримой сделки, недействительность ничтожной не требует судебного установления.
Заявителем по искам такого рода может выступать любое заинтересованное лицо, то есть как один из участников сделки, так и иные лица, чьи права или интересы в ходе сделки были нарушены, а также граждане, действующие во благо одной из сторон сделки. Так, иск о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным могут подать и родственники продавца или покупателя, в случае, если сторона такой сделки была ограничена судом в дееспособности.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным, кроме стандартных требований, предъявляемых к нему законом, должен содержать:
- сведения о предмете сделки;
- основания, по которым сделка должна быть признана недействительной со ссылкой на нормы закона;
- просьба к суду установить факт недействительности;
- предложение о восстановлении правовых последствий сделки (возврату всего полученного по договору или иные способы восстановления).
В рамках ничтожной сделки в тексте искового заявления могут быть изложены только основания, по которым сделка может считаться недействительной, а также просьба к суду о двусторонней реституции – то есть возврату сторонами всего приобретенного в ходе совершения сделки купли-продажи.
Процедура доказывания недействительности сделки в суде отличается определенной сложностью. Причины, по которым сделка подлежит признанию таковой, подлежат доказыванию заявителем с предъявлением соответствующих доказательств.
Для подбора доказательственной базы необходимо знать положения действующего законодательства, грамотно и правильно оформить все необходимые документы. В ряде случаев требуется и проведение экспертизы. Так, например, экспертиза может потребоваться в случае, если в рамках договора купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения была передана квартира с существенными недостатками, препятствующими для проживания в ней, которые не были оговорены в тексте договора.
Иск о признании сделок с квартирой недействительными
Одно из основных последствий недействительности сделок – это полное восстановление прежнего состояния сторон, то есть возврат всего полученного ими в результате купли-продажи. В случае если приобретенную по договору вещь невозможно передать в первоначальном ее состоянии, покупатель вправе выплатить продавцу ее стоимость в денежном эквиваленте.
В ряде случаев, если сделка была совершена в нарушение установленных правил правопорядка, а также недобросовестной стороной при наличии умысла, все полученное виновным лицом по сделке может быть обращено в доход государства.
Признание договора купли-продажи недействительным имеет свою специфику в каждом конкретном случае. Любой такой прецедент требует детального правового анализа ситуации, профессионального взгляда на возможные последствия признания сделки недействительной, рекомендаций по сбору доказательственной базы и необходимости проведения экспертизы.
Отказ суда в иске об установлении факта недействительности сделки или ее последствий может быть обусловлен как неправильным составлением самого иска, так и недостаточным обоснованием нормами закона требований заявителя. Именно поэтому при разрешении вопросов такого рода рекомендуется заручиться поддержкой опытного юриста.
Наши юристы, имея опыт работы по всем отраслям права, могут ответить на любой вопрос, касающийся недействительности сделок. Кроме консультационной помощи, специалисты могут оказать содействие в составлении текста иска, анализе имеющихся документов и материалов. Онлайн консультация юриста доступна 24 часа в сутки.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.
Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:
- продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
- сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
- сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
- если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:
- совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
- при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
- продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.
Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.
Виды ничтожных сделок
Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:
- сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
- продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
- незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
- сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
- фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
- сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).
Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:
- для оспариваемых один календарный год;
- для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.
Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.
Признание договора купли-продажи недействительным — как осуществить правильно?
Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.
Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Гражданское законодательство подразделяет недействительные сделки на ничтожные, мнимые и оспоримые. Рассмотрим каждую разновидность подробнее.
Ничтожная сделка – это соглашение между сторонами, которое изначально не соответствует требованиям законодательства. Не зависимо от того, будет ли такая сделка признана ничтожной в судебном порядке, она считается недействительной.
Например, в соответствии с положениями ст. 171 ГК РФ, сделка, одной из сторон которой является недееспособный гражданин, ничтожна. Факт недееспособности при этом должен быть подтвержден в судебном порядке. Если опекун или родственник недееспособного лица заявляет об этом и утверждает, что заключенная сделка не имеет юридической силы, он должен подтвердить это документально, предоставив решение суда. В противном случае все заявления голословны.
Чтобы не столкнуться с такой проблемой, при заключении договора рекомендуется попросить у второй стороны справку из психоневрологического диспансера. Она подтвердит, что гражданин не состоит и никогда не состоял на учете в этом учреждении. Особенно эта рекомендация актуальна, когда совершается сделка, подразумевающая отчуждение недвижимости.
Мнимая сделка заключается только для вида. В действительности, тех правовых последствий, которые она подразумевает не возникает. К примеру, распространена практика оформления недвижимости на подставное лица с целью избежать ее ареста. При подозрении на то, что оформленная сделка является мнимой, подать иск в суд может любое заинтересованное лицо.
Притворной называют сделку, которая заключается с целью прикрыть другую сделку. К примеру, распространена ситуация оформления договора купли-продажи вместо дарения. Это может делаться с целью ухода от выплаты налогов.
Оспоримой является сделка, которая может быть оспорена в судебном порядке. Для этого необходимо иметь веские основания. Причиной для обращения в суд может быть:
- Заключение сделки лицом, которое было признано ограничено дееспособным.
Например, сделка по покупке недвижимости была оформлена должным образом, переход прав зарегистрирован, а в дальнейшем оказалось, что продавец страдает алкоголизмом и признавался судом ограниченно дееспособным. В этой ситуации исковое заявление подается попечителем. После признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция.
- Введение одной из сторон сделки в заблуждение.
Например, человек покупает квартиру. На предварительном осмотре он выяснил, что в квартире хороший ремонт. Однако в дальнейшем выяснилось, что ремонт сделан только поверхностно. На самом деле, свежеокрашенные трубы текут, под новым линолеумом спрятаны гнилые доски, а один из углов постоянно сырой, что приводит к образованию плесени. Продавец ввел покупателя в заблуждение, поэтому обманутая сторона может обратиться в суд и признать договор купли-продажи и саму сделку недействительной в виду вновь открывшихся обстоятельств.
Это основание предусмотрено в ст. 178 ГК РФ. Сделка будет расторгнута, если заблуждение является существенным, то есть касается сути сделки или скрыло характеристики объекта, снижающие возможность его использования. После признания договора недействительным наступает двусторонняя реституция.
- Отсутствие согласия супруга на совершение сделки.
У продавца недвижимости может не стоять штампа в паспорте, но в дальнейшем выясняется, что он находится в законном браке и его супруг/супруга не в восторге от идеи продажи недвижимости. В этом случае он вправе обратиться в суд и расторгнуть сделку.
Согласие оформляется в письменной форме и заверяется нотариально. Это требование предусмотрено гражданским и семейным законодательством.
- Оформление лжедоверенности.
Высокий процент оспоримых сделок связан с оформлением лжедоверенностей. При заключении договора с лицом, представляющим интересы собственника, необходимо удостоверится, что доверенность действительна, а перечень полномочий позволяет заключать договор.
Признание сделки купли-продажи недействительной
Правопорядок – это утвержденные государством нормы, касающиеся общественного, экономического или социального общественного устройства.
Принципы правопорядка направлены на соблюдение и уважение устоев общества, а также защиту прав и свобод каждого гражданина.
Эта группа недействительных сделок регулируется ст. 169 ГК РФ. Основное условие применения этого нормативного акта – наличие умысла хотя бы у одной из сторон. Под умыслом подразумевается, что лицо понимало противоправность заключения сделки и желало наступления последствий или допускало, что они произойдут. Факт наличия умысла должен быть доказан.
Если умысел будет доказан у двух сторон недействительной сделки, все полученное имущество будет передано в собственность государства. Если в умысле будет уличена только одна сторона, другой возвращается все полученное по сделке, а нарушителю потребуется передать то, что ему причиталось в собственность государства.
О сделках такого рода основная информация уже была сказана выше. При возникновении подобных взаимоотношений между сторонами сделка признается недействительной.
Все правовые последствия, которые возникли после заключения мнимых, притворных или ничтожных договоров, аннулируются. В случае с притворной сделкой, если она прикрывает другую, могут быть применены правила того договора, который был скрыт.
Подобные сделки являются ничтожными. Недееспособные по причине расстройства психического характера не могут понимать значения своих действий. Соответственно, такие граждане подписывают документы, не понимая, какие последствия вытекают из этого. Если дееспособная сторона сделки знала о статусе второй стороны, то ей потребуется возместить понесенный ущерб.
Недееспособность устанавливается в судебном порядке.
Однако в некоторых случаях договор может быть признан действительным. Для этого потребуется доказать, что сделка выгодна для недееспособного лица. В процессе принимают участие представители органов опеки и попечительства.
Для этого потребуется доказать, что сделка выгодна для недееспособного лица. В процессе принимают участие представители органов опеки и попечительства.
Полностью дееспособные граждане могут временно находиться в таком состоянии, что не отдают себе отчет в совершаемых действиях. К примеру, это может быть вызвано алкогольным или наркотическим опьянением, тяжелой болезнью, нестабильным психическим состоянием по причине смерти близкого человека и т.д.
Факт того, что в момент совершения сделки гражданин не мог понимать, что он делает, необходимо доказать в судебном порядке. Показаний свидетелей в этом случае будет недостаточно. Потребуется документальное подтверждение временной недееспособности. К примеру, можно предоставить медицинское заключение или провести экспертизу.
Последствия недействительности части сделки
1. Определение Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 117-КГ15-8
Краткий вывод: если истец основывает свои требования на недействительности сделки, заключенной между третьими лицами, и такая сделка признается судом недействительной, в т.ч. в части, то суду необходимо разрешить вопрос о применении последствий недействительности сделки в отношении сторон сделки; в противном случае судебный акт может быть отменен.
Исковые требования:
о признании договора купли-продажи недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, компенсации морального вреда.
Суть дела:
Истец в 1999 году приобрел земельный участок и садовый дом, расположенный на территории бывшей базы отдыха. Впоследствии по договору купли-продажи ООО «Пансионат «Каравелла» продало базу отдыха ООО «Сферос», в том числе и садовый домик истца К. Решением районного суда в удовлетворении иска К. отказано. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. Решением апелляционного суда г.Севастополя иск удовлетворен частично, договор признан недействительным, постановлено устранить препятствия во владении и пользовании истцом земельным участком и садовым домом, обязать передать во владение и пользование истца земельный участок и садовый дом.
Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что требования истца являются необоснованными.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом суда первой инстанции и отменил решение суда, удовлетворив иск частично. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец является собственником спорного имущества, которое выбыло из его владения помимо его воли, право собственности на спорный земельный участок и садовый дом у ООО «Сферос» не возникло, договор купли-продажи от 2003 года, заключенный между ООО «Пансионат «Каравелла» и ООО «Сферос», признан недействительным в части продажи садового домика.
С кассационной жалобой в ВС РФ обратился ООО «Пансионат «Каравелла».
Решение суда:
Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
В соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Между тем, признавая недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, суд не применил последствия недействительности сделки (Прим. в данном случае требования истца удовлетворены через признание договора купли-продажи недействительным в части, но при этом суд должен был решить вопрос о последствия признания недействительности сделки относительно всех сторон договора, а не только в отношении истца).
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
1. Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 18-КГ15-181
Краткий вывод: заблуждение стороны сделки относительно каких-либо отдельных условий сделки не является основанием для признания сделки недействительной, если сторона понимало существо сделки и ее цель.
Исковые требования:
О взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены.
Суть дела:
Банк требует исполнения обязательств ответчиков по договору банковской гарантии, договорам залога и поручительства в связи с просрочкой заемщика по кредитному договору.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что договоры поручительства и залога заключены ответчиками под влиянием заблуждения относительно существенных условий договоров (в части сроков).
Решение суда:
Дело направленно на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Позиция суда:
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу ст.178 ГК РФ сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
При этом заблуждение стороны договора относительно срока договора, то есть одного из его условий, не является заблуждением относительно природы сделки либо тождества или качеств ее предмета.
В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.
В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:
- Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
- Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
- Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
- Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
- Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
- Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
- Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
- Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
- Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.
ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.
Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.
Частыми основаниями являются:
- не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
- обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
- заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
- купля продажа состоялась по подложным документам;
- нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.
Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.
Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:
- 1 год – по оспоримым требованиям;
- 3 года – по ничтожным требованиям.
Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.
ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».
Пакет документов для судебного процесса включает:
- исковое заявление;
- приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.