Оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

14 ноября 2016

Обзор судебной практики по вопросам
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов, в связи с чем государственная регистрация прав иных лиц на недвижимое имущество, не принадлежащее заявителю, не может затрагивать его права, свободы и законные интересы.

1. Б. обратилась в суд с жалобой о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее также — Управление, регистрационная служба) по выдаче свидетельства о государственной регистрации права собственности Ч. на дом, расположенный по ул. Васильковой г. Чебоксары, и признании недействительным этого свидетельства.

Судом было вынесено определение о возврате жалобы Б., которое заявителем было обжаловано по мотивам незаконности и необоснованности. Суд кассационной инстанции в удовлетворении частной жалобы Б. отказал по следующим основаниям.

Возвращая заявление Б., суд I инстанции исходил из того, что заявитель, обжалуя действия Управления, фактически оспаривает право собственности иного лица на недвижимое имущество, следовательно, имеет место спор о праве.

Можно ли оспорить свидетельство о регистрации права либо выписку из ЕГРН?

Раньше существовала целая индустрия недобросовестных действий, связанная с отъемом жилья. Даже после принятия ГК РФ, регистрацию осуществляло бюро технической инвентаризации. Однако проблемы лишь накапливались порядок необходимых действий не был единым. Такое положение дел не позволяло оставить регистрационные функции в бюро. Эти проблемы привели к необходимости создать специальный федеральный орган, осуществляющий процедуру регистрации недвижимости.

Благодаря этому, в сфере оборота такого имущества был наведен порядок и каждый объект встает на учет.

Основы регистрации недвижимости заложены в ст. 131 ГК РФ. Предусмотренный порядок конкретизируется в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним».

Легальное понятие государственной регистрации недвижимости содержит ст. 2 ФЗ. Под ней следует подразумевать юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права.

Такое понятие позволяет установить основные особенности, которыми характеризуется этот процесс.

Можно выделить следующие особенности:

• государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке;
• одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли;
• другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли;
• понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП.

Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в главе 1 ФЗ и в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования.

Действующий порядок строится на следующем:

• единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос;
• обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи;
• сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру.

Как обжаловать отказ в государственной регистрации права?

Основные виды прав, которые подлежат регистрации, перечисляет закон в ст. 4. Перечень включает в себя следующее:

• право собственности, а также другие вещные права на недвижимость, сделки с ней. В перечень входят земельные участки, участки недр, здания и сооружения. Кроме того, в соответствии с этой нормой требуется регистрировать предприятие как имущественный комплекс, а также единый недвижимый комплекс, помещение, доли в правах собственности;
• ограничения и обременения, связанные с объектами. В этот перечень включается ипотека, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов исторического наследия и культуры, сервитут, а также аренда и найм. В последнем случае основания для регистрации касаются договоров, заключенных на год и более.

Приравненные к недвижимости транспортные средства подлежат постановке на учет, согласно отдельным актам.

Для того, чтобы зарегистрировать право на недвижимость или его переход, необходимо собрать документацию. Если собственник или другое заинтересованное лицо не обладает необходимым опытом, лучше использовать сопровождение юриста, оказывающего такие услуги и вовлеченного в особенности.

Желательно привлечь не знакомого специалиста, осуществляющего другую деятельность, а именно работающего в этой сфере. Услуги, предусматривающие сопровождение, окупятся, поскольку сэкономят значительное количество времени и ресурсов.

Если квартира находится в собственности давно, то высока вероятность ее постановки на кадастровый учет. Поэтому придется использовать услуги, предусматривающие такое сопровождение. Это также можно поручить юристу, поскольку он наверняка обладает связями и сможет получить необходимые бумаги быстрее. Итогом работы специалиста станет составление кадастрового паспорта, необходимого для совершения сделок.

Регистрация сделки не предусматривает сроки на представление документов. Считается, что бывший обладатель стремится поскорее передать свой объект, а покупатель оформить все бумаги. По этой причине они сами заинтересованы завершить процедуру в кратчайшие сроки.

Уполномоченным федеральным органом является Росреестр. Стороны сделки могут отправиться в любое его подразделение. Альтернативой будет многофункциональный центр. Их количество увеличивается и сдача документации таким способом может оказаться удобнее. Предусматривается и назначение сдачи бумаг на определенное время.

Для проведения нужных действий потребуются следующие документы:

• паспорта сторон сделки;
• договор купли-продажи или иное соглашение (в 3-х экземплярах);
• квитанция об уплате госпошлины;
• кадастровый паспорт.
• письменные доказательства, свидетельствующие о передаче платы.

Дополнительные требования зависят от особенности состава собственников и могут включать согласие органа опеки и попечительства, если доли или объект целиком принадлежат несовершеннолетним детям продавца, нотариальное согласие другого супруга, если речь идет о продаже общей совместной собственности. Также может понадобиться и согласие лиц, которым принадлежат другие доли в праве собственности, либо доказательства соблюдения необходимого порядка уведомления о продаже.

Заявление о проведении регистрации оформит Росреестр или центр.

В процессе регистрации сделки, одна из сторон договора может уклоняться от её регистрации, например сторона не предоставляет договор в регистрирующий орган, не идет сама и не направляет своего представителя с оформленной доверенностью. Уклонение от государственной регистрации одной из сторон, влечёт негативные последствия для второй, которая не может в одиночку произвести регистрационные действия, как следствие собственность оказывается неоформленной.

Гражданское законодательство предусматривает, что в случае, если сторона уклоняется от регистрации договора, при условии, что сделка была исполнена полностью или частично, то другая сторона вправе обратиться в суд с заявлением о признании этой сделки действительной, с требованием о необходимости регистрации таковой в отсутствие второй стороны.

Уклонение стороны от регистрации ведёт не только обращение другой стороны в суд, но и возмещения ей убытков, вызванные задержкой (например, если сторона, которая уклоняется не может обосновать свою позицию).

В случае невыполнения требований стороной по государственной регистрации договора, одна сторона, который были причинены убытки вправе обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Исковое заявление подаётся в суд в случае, когда имущество по факту уже принадлежит стороне, которое приобретало имущество, однако не имеет на данное имущество документа о государственной регистрации, например, когда одна из сторон договор государственно не регистрировала.

Стороны по договору, подлежащему государственной регистрации, обязаны его зарегистрировать, однако бывают ситуации, когда одна из сторон не хочет либо не желает регистрировать договор, но когда вещь (имущество) фактически уже находятся у владельца, то сторона, которая потерпела убытки вправе обратиться за судебной защитой.

Исковое заявление подаётся по правилам исключительной подсудности, по месту нахождения имущества (например, здание, земельный участок).

В исковом заявление следует указать следующее:

• Ф.И.О. или наименование организации обеих сторон, их местонахождение или место жительства, можно указать контактные данные;
• Наименование и реквизиты суда;
• Номер, дату договора, по которому выставляются требования стороне, дополнительные документы, подтверждающие данное требование;
• Обстоятельства, которые препятствовали государственной регистрации договора, например, уклонение от регистрации, замена документов);
• Требования, которые данная сторона предъявляет, обоснование этих требований (например, подтверждающая переписка, отправка требования, ссылка на законы);
• Требование о государственной регистрации договора;

12.05.1994 между Ч. и П. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 407 кв.м., расположенного по адресу Свердловская область, г. Екатеринбург, с/т «Разведчик». Ответчице указанный земельный участок был передан на основании постановления главы администрации г. Екатеринбурга от 30.09.1193 №517в.

После заключения договора купли-продажи земельный участок был передан ответчицей во владение истца. Это подтверждается справкой, выданной председателем правления СНТ «Разведчик», в соответствии с которой истец является владельцем указанного земельного участка.

Тем не менее, до сих пор не была произведена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и перехода права собственности на него, поскольку ответчица уклоняется от совершения данных действий.

Истцом ответчице 29.09.2014 было направлено требование о совершении указанных действий. Требование ответчицей оставлено без ответа. В связи с этим истец принял решение обратиться в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности представляет собой юридическое признание и подтверждение того, что имущество, принадлежит законному владельцу. Если государственной регистрации не было (по законодательству должна), то лицо не может распоряжаться данным имуществом.

В судебной практике достаточно много судебных дел, связанных с государственной регистрацией собственности, поэтому не регистрация права в собственности (например, не по своей воле), фактически не лишает права лица на имущество, так как он может оспорить право собственности в суде, а также признание права за собой в государственной регистрации. При этом лицо, право собственности, которого не зарегистрирована имеет право на имущество, но не может им распоряжаться, поскольку до государственной регистрации право остаётся за другим лицом, который это имущество передал.

Например, по договору купли-продажи продавец передаёт покупателю вещь, фактически покупатель становится её законным владельцам, но так как стороны, по исключительным обстоятельствам договор не зарегистрировали, то покупатель хоть и является владельцем, но вещью он распоряжаться не может (продать, подарить).

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:

• не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
• Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
• Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
• Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
  они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

• Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
• Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
• не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
• и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Уклонение стороны от государственной регистрации договора

Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).

Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:

• оспоримые;
• ничтожные.

Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.

Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…

Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.

Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.

1. Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
2. Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
3. Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.

Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.

В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.

Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.

Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.

Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

Оспаривание сделок с недвижимостью

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Признание права собственности на имущество в суде

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);

• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

• По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу ст. 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями п. 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

• Новая статья на сайте: «Новая программа от Сбербанка «СберПремьер»: особенности и условия», 15.05.2021
• Новая статья на сайте: «Банковский вклад: что такое, виды, обязанности банка, права вкладчиков», 11.05.2021
• Новая статья в разделе «Блог», 08.05.2021

• Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
• Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
• За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

Прекращение прав на недвижимость

Услуги	Стоимость, руб. *
Проверка объекта недвижимости, в отношении которого осуществляется регистрация прекращения прав	1 500 *
Проверка документов, необходимых для регистрации прекращения прав на недвижимость	от 3 000 *
Подготовка необходимых документов/договоров/соглашений	от 3 500 *
Юридическое сопровождение «под ключ»	от 7 000 **

подробнее о ценах

* при заказе юр. сопровождения «под ключ» помеченные услуги включены в общую стоимость

** без учета госпошлин и прочих официальных платежей

1. Проводим экспресс-анализ документов/договоров и сведений в ЕГРН

2. Готовим необходимый пакет документов/договоров для регистрации в ЕГРН

3. Оплачиваем пошлину, самостоятельно получаем недостающие документы

4. Совместно с заказчиком или самостоятельно сдаем документы в регистрирующий орган

5. Получаем документы/договоры после регистрации и передаем заказчику

Принудительное прекращение права собственности на объект строительства или земельный участок, вызванное исполнительным листом по соответствующему судебному решению, обязывает оформление ликвидации имущественных прав, только если такой пункт требований указан в решении судебной инстанции. К примеру, арест имущества, по своей юридической природе, не подразумевает полное прекращение имущественных притязаний, а лишь накладывает определенные ограничения.

Примечание: gри отсутствии соответствующих пунктов требований в резолютивной части решения не может быть поводом для отказа в регистрации ранее заявленных противоречащих прав на недвижимость или земельные участки.

В результате существенных изменений в структуре объекта, вызванных перепланировкой, разделом имущества, отчуждением или уничтожением структурной части обязательно должно быть оформлено заявление на утрату прав собственности, и оформление имущественных притязаний на вновь созданные объекты недвижимости. То же самое касается и учета в кадастровых реестрах.

1. Заявление по установленному образцу.
2. Учредительная документация, в случае, если заявление подается юридическим лицом. В качестве альтернативы можно использовать выписку из ЕРГЮЛ.
3. Решение директора или уполномоченного органа управления юридического лица.
4. Копия удостоверения личности, в случае если заявление подается физическим лицом.
5. Письменное подтверждение согласия супруга.
6. Договор или иной правоустанавливающий документ (не менее, чем в двух экземплярах).
7. Акты приема-передачи и прочая смежная документация (не менее, чем в двух экземплярах).
8. Квитанция об оплате пошлины.
9. Доверенность, в случае, если документы не предъявляются лично заявителем.

Примечание:

Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
2. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

   Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

   Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

   Книги учета документов содержат данные о:

   принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;
   выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;
   выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

3. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

   Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

   В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта федерального органа исполнительной власти в области юстиции.

   Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

4. Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Порядок и сроки хранения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, разделов Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов, а также порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством Российской Федерации.

   Если разделы Единого государственного реестра прав, документы, хранящиеся в делах правоустанавливающих документов, и книги учета документов признаны вещественными доказательствами по уголовному делу, их выемка осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. После вступления приговора в законную силу либо по истечении срока обжалования постановления или определения о прекращении уголовного дела суд или орган дознания, следователь, прокурор должны возвратить указанные разделы и документы в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

5. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяются Правительством Российской Федерации.

   Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов определяются федеральным органом исполнительной власти в области юстиции.

6. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

   Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

   Каждый раздел состоит из трех подразделов.

   Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

   • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
   • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

   Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

   Исковое заявление должно содержать:

   1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
   2. Основания, по которым аннулируется сделка.
   3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
   4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
   5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

   Законодательством установлены следующие сроки давности:

   • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
   • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
   • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

   Причина или основание оспаривания договора купли – это самый важный момент подготовки к делу. От правильного основания зависит, аннулирует суд сделку или нет. Список возможных оснований приводится в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Любая жизненная ситуация подпадает под одну из причин, названных в ГК.

   На многих ресурсах по вопросу о том, как оспорить сделку купли продажи квартиры, можно встретить разделение оснований на ничтожные и оспоримые. Это верно с юридической точки зрения, но не совсем понятно, как это применять на практике в конкретной ситуации.

   От того, ничтожный договор купли продажи или оспоримый, зависит две вещи:

   • срок исковой давности (для ничтожных – 3 года, для оспоримых – 1 год);
   • требование, которое нужно прописывать в иске, чтобы оспорить договор.

   Ниже в таблице приведем основания, по которым возможно оспорить ДКП:

   Основание	Статья ГК	Вид
   Не получили согласие или разрешение, которое было обязательным: · супруга одного из участников сделки; · родителей ребенка от 14 до 18 лет; · органа опеки; · опекуна или попечителя.	173.1	Оспоримые Исковая давность – 1 год
   Участник сделки дееспособен, но на момент подписания договора купли продажи квартиры не понимал, что делает	177
   Сторона договора купли продажи квартиры, заблуждаясь, не знала о каком-то существенном обстоятельстве при подписании. Зная о нем, она бы не подписала бумаги	178
   Сторону обманом, под угрозами или с помощью насилия принудили к подписанию договора купли продажи квартиры, либо умолчали о каких-то важных обстоятельствах	179
   Участник договора купли продажи квартиры был вынужден подписать его из-за тяжелой жизненной ситуации, хотя условия купли продажи были для него невыгодными. Например, квартира продана по явно заниженной цене, поскольку продавец попал в трудное положение, а покупатель воспользовался этим	Ч. 4 ст. 179
   Договор заключили с противоправной целью. Например, чтобы уйти от налогов	169	Ничтожные Исковая давность – 3 года
   Договор «ненастоящий» — стороны подписали его, чтобы прикрыть их действительные мотивы или чтобы только создать видимость сделки. Это мнимая или притворная сделка	170
   Сторона не могла самостоятельно подписывать договор: · человек психически недееспособен; · договор подписал малолетний до 14 лет	171, 172
   Подложные документы (поддельная доверенность) Не соблюли нотариальную форму сделки Нарушены иные требования закона и права третьих лиц	168

   Требование об аннулировании прописывается в иске так:

   • Если основание оспоримое – суд просят «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки», далее расписывают, какие именно последствия нужно применить.
   • Если основание ничтожное – суд просят «применить последствия недействительности сделки», поскольку ничтожный договор купли продажи недействителен сам по себе без обязательного признания его незаконным судом. Однако в просительной части можно прописать и «признать договор недействительным» — это не будет ошибкой.

   ВНИМАНИЕ! Независимо от основания в просительной части рекомендуется сразу прописать такое требование: «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру.

   Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН». Если этого в иске не будет, то и в решении не отразят обязанность Росреестра внести изменения.

   На этом основании Росреестр может отказаться менять записи, даже если сделка оспорена – придется снова обращаться в суд.

   На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

   • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
   • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
   • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

   От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

   Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

   • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
   • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
   • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
   • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
   • родители несовершеннолетнего участника договора.

   Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

   Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

   ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

   К доказательствам относятся:

   • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
   • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
   • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
   • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
   • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
   • для супругов – свидетельство о заключении брака;
   • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
   • имеющиеся видео и фотоматериалы;
   • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

   ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

   Оспаривание прав на недвижимость – непростая процедура, требующая глубоких знаний законов. Гражданин, чьи законные интересы были нарушены, может обратиться к юристу, если необходимо:

   • определить правомерность требований;
   • получить рекомендации по вопросу оспаривания;
   • подготовить исковое заявление и прочие документы для обращения в суд;
   • представительство и сопровождение в суде.

   Если вам необходима помощь профессионального юриста, специализирующегося в делах о недвижимом имуществе и по жилищным спорам, Вы можете начать с заявки на получение бесплатной консультации специалиста консалтинговой группы «Альфа».

   Специалисты нашей компании знают все особенности процедуры оспаривания прав на недвижимость. Мы оказываем следующие услуги:

   • правовой анализ ситуации;
   • процедура досудебного урегулирования;
   • составление правовых документов – претензий, ходатайств, жалоб, актов, исков;
   • сбор доказательств;
   • разработка мотивированной позиции;
   • представительство в суде;
   • подготовка свидетелей к выступлению в суде;
   • подготовка документации;
   • обжалование судебных решений в вышестоящих судах и контроль процесса исполнения судебных актов, вступивших в законную силу;
   • консультации по всем вопросам, связанным с оспариванием прав.

   Согласно ст.200 ГК РФ, оспаривание в суде правовых документов на недвижимость возможно в течение 10 лет. Срок может быть сокращен по фактическим обстоятельствам, существующим в конкретном случае. Отсчет срока давности осуществляется с момента, когда нарушение было подтверждено документально, а заинтересованный гражданин получил об этом неопровержимые сведения.

   Крайне важные моменты по утверждению вещных прав на имущество указаны в ст. 224 ГК РФ. Статья по приобретательной давности регламентирует ситуацию, когда спор возникает после регистрации сделки и через длительный период. Если приобретатель является добросовестным лицом, то судом учитываются открывшиеся обстоятельства:

   • гражданин открыто владел имуществом 15 и более лет, и оплачивал коммунальные платежи за недвижимость непрерывно, ст.234 ГК РФ;
   • наличие свидетельских показаний и документов, подтверждающих передачу оговоренным договором средств в полном объеме.

   В большинстве случаев оспаривать прошедшую сделку приходится гораздо раньше, в связи с открывшимися сведениями о нарушении прав. Наиболее сложными жилищными спорами являются дела о признании права собственности третьих лиц.

   Например, в деле о наследстве не учтены интересы обязательных наследников. Остальные претенденты получили свидетельство о наследстве, оформили свое владение в Росреестре, получили право им распорядиться. После дарения или продаже третьим лицам выясняется факт: есть еще наследник, который по уважительным причинам не заявил своевременно о своих правах.

   Через суд наследник отстаивает свои интересы, то есть прежний раздел наследства по долям теряет актуальность. Такой гражданин имеет законное право отсудить признанную долю у нового собственника.

   В подобных делах нет предумышленных действий, но сделка будет признана недействительной, долевое владение должно быть пересчитано. В данной ситуации отсутствуют преступные намерения, поэтому суд предложит рассчитаться с вновь выявленным наследником материально, выплатить компенсацию соответственно полученным ранее долям прибыли от реализации имущества.

   После рассмотрения всех обстоятельств дела, выносится одно из возможных решений.

   1. Признать совершенную сделку законной и в удовлетворении иска отказать.
   2. Передачу прав и смену собственника считать ошибочной (незаконной).
   3. Указать на нарушения, ущемляющие интересы сторон, и пути урегулирования конфликта.

   Предлагаем ознакомиться: Когда сотрудники дпс имеют право проверять документы

   Если участник дела не согласен с выводами суда, то ему предоставляется возможность обжалования до вступления постановления в законную силу. Подается апелляция в вышестоящую инстанцию с указанием процессуальных нарушений и спорных выводов суда. Судебный акт является основанием для изменения сведений о владельце в учетной записи Росреестра.

   Кроме признания договора недействительным актом, потребуется одновременно в одном процессе установить право собственности на момент окончания дела. Стороны могут мирным путем рассчитаться по обязательствам, написав заявление о мировом решении спора. Если участники сделки являются добросовестными гражданами, то существует возможность заключить сделку вновь с учетом поправок, внесенных правосудием.

   Как правило, бывает достаточно определиться с размером компенсации потерпевшей стороне и порядком выплат. Добровольное аннулирование сведений о собственнике также возможно, но такому действию должно предшествовать заключение договора о переуступке. Если же присутствует криминальная составляющая, то виновный будет привлечен к уголовной ответственности в другом процессе. Процедура оспаривания требует обширных юридических знаний, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к профильному юристу.

   4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

   Мы имеем имеют многолетний успешный опыт оспаривания прав на недвижимость. Наши юристы с легкостью помогают доверителям восстанавливать нарушенные права. Положительные стороны обращения к нам:

   • доступные цены;
   • защита интересов доверителя во всех судебных инстанциях;
   • клиентоориентированность;
   • комплексный подход;
   • объективная оценка ситуации с точки зрения законодательства;
   • поиск самых эффективных решений;
   • соблюдение принципов деловой этики;
   • тщательный анализ каждого случая;
   • узкоспециализированные юристы.

   Мы работаем до достижения необходимого результата всеми законными и наиболее эффективными способами. Профессионализм юристов консалтинговой группы «Альфа» снижает вероятность развития конфликтных ситуаций с прочими участниками правоотношений и органами государственной власти. В своей деятельности по защите прав личности мы руководствуемся гуманистическими ценностями и идеалами справедливости.

   Наша компетентность — гарантия вашей защиты и успеха!

   Споры в сфере оборота недвижимости могут возникать при различных нарушениях прав законного владельца, в том числе при неправомерных действиях третьих лиц. Выделим наиболее распространенные ситуации, когда предметом конфликта будет являться защита прав собственника недвижимости:

   • оспаривание сделок с жильем, земельными участками или нежилыми объектами, совершенными с прямым нарушением закона. Например, продажа объекта недвижимости лицом, не обладающим соответствующими полномочиями, либо распоряжение под влиянием угрозы, насилия, обмана или введения в заблуждение;
   • признание прав на возведенный объект недвижимости, если для его строительства не были согласованы все необходимые документы;
   • подтверждение права собственности на недвижимое имущество, если правоустанавливающие документы были утрачены без возможности их восстановления (например, если земельный надел выдавался до принятия ЗК РФ, а архив местной администрации или БТИ уничтожен);
   • подтверждение законности прав на объект, принадлежащий по приобретательной давности;
   • принудительное истребование объекта недвижимости из чужого незаконного владения;
   • оспаривание приватизационных сделок с жилыми помещениями, в том числе с включением в состав собственником новых лиц, незаконно лишенных указано права.

   Обратите внимание!
   В каждом из перечисленных случаев истец будет обязан доказать наличие законных прав на спорную недвижимость. Перечень доказательств законом не ограничен, в их состав могут входить любые письменные бланки, формы и справки.

   К участию в судебном процессе привлекаются все заинтересованные лица. Если при подготовке документов в суд отсутствуют иные претенденты на недвижимость, рассмотрение спора будет осуществляться в порядке особого производства — подается заявление об установлении юридического факта. В этом случае суд будет исследовать только доказательства, представленные истцом, а также документы из государственных органов или регистрационных учреждений.

   Иск предъявляется по месту жительства ответчика. Для рассмотрения споров о правах на недвижимость существует альтернативный вариант разбирательства дел — истец может подать иск по месту нахождения имущества. Это позволяет оперативно получить все необходимые доказательства, провести экспертизы и т.д.

   Отдельную категорию споров составляют дела, связанные с нарушением прав при совершении регистрационных действий. В этом случае ответчиком будет выступать служба Росреестра, а по итогам судебного разбирательства в ЕГРП будут внесены соответствующие изменения.

   Предметом спора может выступать и порядок пользования недвижимостью. Такие ситуации возникают, когда несколько владельцев одного объекта не могут прийти к обоюдному соглашению об условиях его использования и эксплуатации. Решением суда утверждается порядок пользования жилым или нежилым объектом, а также земельным участком, при этом лишение или ограничение права собственности не происходит.

   Основания для возникновения права собственности предусмотрены в ст. 218 ГК РФ. К ним относятся:

   • заключение сделок безвозмездного и возмездного характера – купля-продажа, дарение и т.д.;
   • наследование по закону и завещанию;
   • переоформление имущества в рамках приватизации;
   • выкуп земельного участка из фонда муниципалитета;
   • использование приобретательной давности;
   • строительство нового объекта или формирование земельного участка, не существовавшего ранее.

   Не зависимо от того, по какому основанию возникло право собственности, оно будет считаться подтвержденным только после прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Процесс регулируется ФЗ № 218 от 13 июля 2020 года. Согласно этому нормативному акту, регистрация имущественных прав осуществляется при предоставлении одного из следующих документов:

   • договор, заключенный при совершении сделки в отношении недвижимости – дарственная, договор о передачи объекта в частную собственность и т.п.;
   • распоряжение муниципалитета или государственного органа о предоставлении земельного участка в собственность;
   • свидетельство о вступлении в права наследования;
   • решение суда, вступившее в законную силу.

   Право собственности может быть совместным, долевым или индивидуальным. Не зависимо от типа владения каждый собственник имеет одинаковые права и может рассчитывать на защиту закона от посягательств третьих лиц.

   Существует две группы способов получения имущественных прав – первоначальные и производные. Первая группа подразумевает, что объект перешел в собственность лица в момент его создания. К примеру, гражданин построил дом. Он будет являться его собственником первоначально. Если бы дом перешел к нему по договору купли-продажи, право собственности образовалось производно. Оно возникло в момент перехода имущества от прежнего владельца к новому.

   Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру или ее часть, дом или его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании или отсутствии такого права. К сожалению, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом которых являются жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по объектам недвижимости (в том числе и жилой).

   Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров в связи с защитой права собственности и других вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.

   Статья 9. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

   Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, образованная Указом Президента РФ N 1847 от 25.12.2008 «О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии» (до 30.12.2008 — Федеральная регистрационная служба, а территориальные органы по субъектам РФ — Управление Федеральной регистрационной службы). Деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии находится в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации и основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законах, федеральных законах, актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, международных договорах Российской Федерации и других нормативно-правовых актах Российской Федерации.

   Абзац 2 пункта 1 настоящей статьи определяет общие особенности регистрации протяженных объектов недвижимого имущества и объектов, расположенных в нескольких регистрационных округах (например, автомобильные и железные дороги, предприятия как имущественные комплексы, линии электропередач и др.), которые подлежат государственной регистрации в центральном аппарате Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Однако текст статьи делает ссылку на то, что по инициативе заявителя допускается государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги и расположенные на территориях более одного регистрационного округа в любом территориальном органе, через который проходит протяженный объект.

   В пункте 2 настоящей статьи законодатель делает акцент на то, что структура регистрирующих органов определяется центральным аппаратом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Российской Федерации.

   Пункт 3 устанавливает перечень юридически значимых действий, относящихся к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

   1. Установление регистрирующим органом:

   — права Заявителя на представление документов в целях государственной регистрации;

   — правового статуса объекта недвижимости, права на который подлежат

   — наличия правопритязаний третьих лиц.

   2. Осуществление действий, связанных с государственной регистрацией прав и перехода прав собственности на недвижимое имущество и выдача правоподтверждающих документов.

   3. Выдача информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о зарегистрированных правах в виде выписок из ЕГРП.

   4. Постановка на учет объектов недвижимого имущества не являющихся чьей-либо собственностью (бесхозяйных объектов);

   5. Выдача архивных копий правоустанавливающих документов, поданных на государственную регистрацию.

   Пункт 4 комментируемой статьи особо подчеркивает узкоспециализированную направленность деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

   
   

   Похожие записи:

   • Кадровый учет для ип в 2021 году
   • Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2021-2022 годах липецк
   • Ст 29 коап рф с комментариями 2021