Изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд

2. процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд

3. На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

4. Изъятие имущества для нужд муниципалитета

5. Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков

6. Прекращение права собственности

Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры». Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов. 4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).

Если вашу недвижимость изъяли для государственных нужд

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», говорит, что институт изъятия страдает от общих болезней судебной системы: при рассмотрении споров о компенсации суды склонны занижать убытки гражданина, у которого происходит изъятие. По словам юриста, собственников имущества заочно обвиняют в попытке «нажиться» за счет бюджета: «То есть у лица что-то изымают без его воли, а он еще в глазах суда считается «негодяем», так как смеет не соглашаться с государством в оценке размера компенсации». Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, констатирует, что правовое регулирование изъятия имущества для госнужд является болезненным вопросом не только для России.

взыскание убытков, возникших из-за встречного обеспечения
О ДТП может уведомить лишь один из его участников, если у них один и тот же страховщик ОСАГО
досрочный возврат потребительского кредита
Относится ли участок, полученный одним из супругов по акту органа местного самоуправления, к общему имуществу
Пленум ВС об административной ответственности за неуплату алиментов

Продавцом или лицом, недвижимость которого отчуждается по решению суда, может выступать частный собственник (физическое, юридическое лицо). Применительно к земле участником договора может быть гражданин, которому участок принадлежит на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения.

В случаях, когда объекты муниципальной собственности необходимы государству или наоборот, речь обычно идет не о принудительном изъятии, а о заключении публичных договоров. Примечательно, что Земельный кодекс РФ предусматривает возможность безвозмездной передачи земель государственной собственности муниципалитету.

Передача муниципальных земель государству может быть только платной.

Покупателем по гражданской сделке или приобретателем по вердикту суда выступает публичное образование в лице соответствующего органа власти. Если участок изымается в пользу государства, решение об изъятии принимает орган, уполномоченный Правительством РФ.

В качестве примера можно привести Постановление №1527 от 31.12.15 «Об определении федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для госнужд РФ в целях строительства линейных объектов федерального значения на территории Таманского полуострова». В их числе Минкомсвязи, Минэнерго, Федеральное дорожное агентство, Федеральным агентство железнодорожного транспорта.

Органы, уполномоченные изымать недвижимость в региональную собственность, устанавливаются региональными властями; в пользу территориальной общины – соответствующим муниципалитетом.

Относительно недавно Земельный кодекс РФ был дополнен гл. V.4, посвященной перераспределению земельных участков. Одним из нововведений стало появление возможности перераспределения частных и публичных земель между собой.

Вступившая в силу 01.03.15 г. статья 39.28 ЗК РФ предусматривает исключительный перечень оснований для такого перераспределения и среди них – образование участков для возведении объектов:

энергосистем;
космической деятельности;
обороны и госбезопасности;
трубопроводного транспорта местного значения;
инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
общефедерального транспорта и коммуникаций;
обеспечивающих работу субъектов естественных монополий;
автотрасс общего пользования.

Необходимость перераспределения возникает, когда государству или территориальной общине понадобился не весь участок, а лишь часть принадлежащих собственнику земель. Перераспределение подразумевает как минимум два действия:

исходный частный участок делится на части, одна из которых изымается в пользу публичного образования;
к оставшейся части присоединяется приблизительно равноценный участок из земель публичной собственности (разница в цене компенсируется доплатой).

Возможны случаи, когда исходный участок делиться, одна из его частей изымается для публичных нужд при условии выплаты компенсации, а вторая остается во владении предыдущего собственника. Однако подобные правоотношения не могут именоваться перераспределением.

В некоторых случаях перераспределение дает возможность разрешить конфликтную ситуацию. К примеру, оставить семье площади, на которых расположен дом и постройки, при этом перенести огород в другое место.

Перераспределение сопряжено с кадастровыми работами (проводятся силами публичного образования) и возможно только при определенных условиях:

целевое назначение, разрешенные виды использования преобразуемых участков совпадают;
вновь созданный участок не пересекает границы территориальной зоны;
новообразование имеет «природный» вид без изломанных границ.

Уполномоченный орган проводит предпродажную подготовку, предусмотренную ст. 56.7 ЗК РФ. Согласие правообладателя на осуществление нижеописанных действий не требуется:

проведение кадастровых работ;
образование участков согласно проекту межевания либо схеме расположения;
уточнение границ изымаемых участков (при необходимости);
образование участка из земель публичной собственности для предоставления взамен изымаемых;
постановка на учет в ГКН изымаемого и/или вновь образуемого участка для предоставления его взамен (примечательно, что орган власти может действовать от имени частного собственника без доверенности);
оценка изымаемых объектов, а также размера прямых убытков и упущенной выгоды по правилам ст. 56.8 ЗК РФ и Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»;
оценка земель и недвижимости, предоставляемых взамен изымаемых;
переговоры с правообладателем относительно условий выкупа недвижимости;
подготовка соглашения об изъятии;
направление проекта договора о выкупе для подписания правообладателю.

У правообладателя есть 3 месяца на подписание соглашения и обращение в компетентный орган. В случае отказа или игнорирования требования орган власти вправе подать в суд.

Право начать судебную тяжбу по поводу понуждении к заключению сделки сохраняется на протяжении 3 лет со дня направления проекта договора.

Публичные образования зачастую предлагают собственникам изымаемых участков и недвижимости адекватную имущественную замену. Чаще всего это касается муниципалитетов.

Дело в том, что свободными землями на территории населенных пунктов распоряжаются муниципалитеты. Они же приобретают право собственности на участки, прежние владельцы которых от них отказались (ст. 19 ЗК РФ).

По решению суда муниципалитеты обретают право собственности на бесхозяйную недвижимость по истечению срока ее учета в качестве таковой (ст. 225 ГК РФ). Таким образом, в собственности муниципалитета может оказаться не только свободный участок, но и жилые дома.

Удобство предоставления одного имущества взамен другого для публичного образования связано, среди прочего, с бюджетным планированием. Выделение средств на выкуп частных владений необходимо планировать до начала очередного бюджетного периода. В резервном фонде посреди финансового года достаточных средств может попросту не оказаться.

Примечательно, что предоставление одного участка взамен другого характерно для случаев, когда частный владелец и субъект властных полномочий пришли к обоюдному согласию. Когда изъятие происходит принудительно, суды назначают денежные компенсации.

Практики навязывания недвижимости взамен изъятой в России нет, что вполне обосновано.

Если стороны пришли к соглашению о предоставлении иных объектов недвижимости взамен изымаемых, этот факт отражается в соглашении. Правоотношения сторон в этом случае подпадают под действие предписания гл. 31 ГК РФ «Мена».

Возможны ситуации:

равноценного обмена недвижимостью без доплаты;
обмена на более дорогое или дешевое имущество с доплатой в пользу частного лица или публичного образования.

Договор с публичным образованием об изъятии одной недвижимости с предоставлением другой признается достаточным основанием для обращения в многофункциональный центр или ЕГРП. Таким образом, земля и здания, предоставленные взамен изъятым, регистрируются по общей процедуре.

процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд

Прежде всего, уполномоченный орган получает сведенья из ЕГРН. Если в ЕГРН есть сведенья о собственнике изымаемого земельного участка, то именно ему направляются сведенья об изъятии земельного участка. Если такой информации в ЕГРН нет, то чиновники проверяют информацию о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на участке. Если и такой информации нет, то уполномоченный орган проводит комплекс мероприятий по выявлению собственников и иных законных владельцев таких участков (ст. 56.5 ЗК РФ):

— изучаются государственные архивы, которые могут хранить в себе информацию о собственниках;

— публикуются по месту нахождения участков сообщения о планируемом изъятии (в порядке официального опубликования);

— размещаются на официальном сайте уполномоченного органа в сети «Интернет» сообщения о планируемом изъятии участков;

— размещаются сообщения о планируемом изъятии участков на информационном щите в границах населенного пункта, на территории которого они расположены.

Собственники и правообладатели изымаемой недвижимости, права которых не зарегистрированы в ЕГРН (например, арендаторы, землевладельцы и др.), в течение 60 дней со дня опубликования сообщения об изъятии подают заявления в уполномоченный орган об учете их прав или обременений на участки (п. 8 ст. 56.5 ЗК РФ). Это нужно сделать для того, чтобы и их права были надлежащим образом учтены при изъятии земельного участка.

Если несмотря на все предпринятые действия уполномоченный орган не найдет собственника или законного владельца недвижимости, то это не станет преградой для изъятия земельного участка. Уполномоченный орган обратится в суд за признанием права собственности Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, муниципального образования) на такой земельный участок.

Если после признания права собственности за Российской Федерацией (субъектом или муниципальным образованием) на изымаемый земельный участок объявится его законный владелец, то он вправе требовать возмещение за изъятый земельный участок и объекты недвижимого имущества, располагавшиеся на нем, с лица, которому был передан данный земельный участок, либо с казны, если участок остался в публичной собственности. При этом сами изъятые объекты недвижимого имущества прежнему правообладателю не возвращаются (п. 11 ст. 56.5 ЗК РФ).

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган, принявший такое решение, размещает решение об изъятии на своем официальном сайте, публикует решение в местном СМИ, установленном для официального опубликования правовых актов, а также направляет копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости, в регистрирующий орган, а также организации, которая подала ходатайство об изъятии (пп. 1, 2 п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении со дня, когда он получил копию этого решения. Даже если правообладатель фактически не получил письмо с решением об изъятии, но оно было доставлено по надлежащему адресу (по месту жительства, если собственник изымаемого участка является физическим лицом, или по месту нахождения собственника-юридического лица), то собственник участка в любом случае считается извещенным о принятом решении.

Следует учесть, что уполномоченный орган может уведомить правообладателя не только заказным письмом, но и по электронной почте.

После уведомления собственника, уполномоченный орган начинает проводить работу по подготовке соглашения об изъятии недвижимости для государственных и муниципальных нужд.

Законом установлено, что изъятие у собственника недвижимого имущества производится не на основании волевого акта органа государственной власти, а на основании договора, заключаемого с собственником недвижимости или на основании решения суда. Договор нужен для того, чтобы зафиксировать в нем все ключевые условия изъятия недвижимости.

Как правило, договор об изъятии недвижимости содержит в себе следующие условия:

— наименование сторон договора;

— кадастровые номера земельных участков и объектов недвижимого имущества на них, подлежащих изъятию. Если кадастровые номера не присвоены, то указывают условные номера, а при их отсутствии – подробно описывают изымаемые объекты;

— цель изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества;

— реквизиты решения об изъятии недвижимости: дату принятия, номер и название принявшего решение органа;

— права на участки и расположенные на них объекты, которые прекращаются;

— срок, в течение которого прежний правообладатель должен передать изымаемые земельные участки и другие объекты недвижимости. В любом случае, срок не может превышать шести месяцев с момента прекращения прав прежнего правообладателя;

— размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые объекты.

Чтобы подготовить договор, который будет содержать указанные выше условия, уполномоченный орган проводит определенные подготовительные действия (статья 56.7 ЗК РФ). Чаще всего это проведение кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, и оценка изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества. Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и (или) расположенным на них объектам недвижимого имущества в целях выполнения кадастровых работ, определения рыночной стоимости такой недвижимости (п. 5 ст. 56.7 ЗК РФ).

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Таким образом, если на изымаемом земельном участке расположено два здания, имеющих разных собственников, то соглашения будут заключаться с каждым собственником.

Соглашение заключается в письменной форме между уполномоченным органом и собственником изымаемой недвижимости. Если изъятие происходит по инициативе какой-либо организации, подавшей соответствующее ходатайство, то такая организация также буде стороной такого соглашения (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

После подписания договора об изъятии со стороны уполномоченного органа (и заинтересованной организации, если изъятие происходит по ее ходатайству), он вместе с необходимыми документами (кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества) направляется для подписания правообладателю изымаемой недвижимости (п. 2 ст. 56.10 ЗК РФ).

У правообладателя есть 90 дней с момента получения договора (соглашения), чтобы принять решение. Он может подписать полученное соглашение и направить его в уполномоченный орган, принявший решение, или в организацию, если изъятие происходит по ее инициативе. Правообладатель может отказаться от подписания соглашения или представить свои возражения. Как правило, правообладатели не соглашаются с размером возмещения за изымаемою недвижимость, указанного в соглашении. Но в этом случае правообладатель должен представить документы, подтверждающие обоснованность его замечаний относительно размера возмещения.

Третий возможный вариант – когда правообладатель никак не отвечает на полученное соглашение. В этом случае уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. п. 8 — 10 ст. 56.10 ЗК РФ). Принудительное изъятие земель по решению суда возможно, если правообладатель не заключил соглашение, в том числе если он не согласен с решением уполномоченного органа об его изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В случае инициирования судебного спора (по заявлению уполномоченного органа, не получившего подписанное соглашение, или самого правообладателя, не согласившегося с решением об изъятии земельного участка или недовольного размером возмещения) именно суд будет определять условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Суд может согласиться с иском уполномоченного органа, а может и руководствоваться редакцией соглашения правообладателя. Ну и, наконец, суд может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия объектов недвижимости.

В таком случае правообладатель может оспорить такую оценку в суде. Суды нередко признают подготовленные по заказу госоргана отчеты об оценке ненадлежащим доказательством размера возмещения (постановление АС Поволжского округа от 10.11.2017 по делу № А65-10487/2016, определение ВС от 14.02.2017 по делу № А55-5004/2014). В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить действительную рыночную стоимость изымаемого участка.

Все дело в том, что оценщики в процессе оценки зачастую руководствуются сравнительным методом. То есть подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако стоимость аналогичных объектов может в силу самых разных причин существенно отличаться от действительной стоимости изымаемых объектов.

Например, в деле № А32-6881/2016 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа прямо указал на необязательность ссылки в экспертном заключении на стоимость объектов-аналогов, расположенных в районе изъятия (район строительства Крымского моста). В границах строительства данного объекта фактически отсутствует свободный рынок земельных участков в связи с наличием гарантированного спроса со стороны государства. Суд счел, что Российская Федерация, выступая покупателем земельных участков для строительства автодороги, приобретает их в силу разработанной проектной документации, то есть для реализации проекта не может отказаться от их приобретения. Сложившиеся условия не являются свободным рынком, они способствуют искусственному завышению стоимости участков в районе изъятия.

Другой ошибкой оценщиков может являться неверное определение цели использования изымаемого участка. Например, как следует из дела № А65-10487/2016, эксперт-оценщик в рамках судебной экспертизы определил рыночную стоимость изымаемого участка исходя из его предполагаемого дальнейшего использования для размещения автомобильной дороги, то есть для целей изъятия. Суд не принял отчет оценщика и справедливо указал, что имущественные потери рассчитываются исходя из пользования участком в тех целях, в которых его использовал собственник до заключения соглашения об изъятии (в указанном деле — в целях ведения сельского хозяйства). Понятно, что рыночная стоимость земельного участка, используемого в целях ведения сельского хозяйства, будет существенно отличаться от рыночной стоимости такого же земельного участка, но используемого для размещения автомобильной дороги. При оспаривании отчета об оценке и защите своих прав собственники изымаемых участков могут обратиться к вопросу № 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2014), утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014. В нем указано, что при наличии разногласий между органом власти и собственником в рамках определения рыночной стоимости изымаемого участка необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия.

Еще одна ошибка оценщиков заключается в том, что они не учитывают фактическое использование изымаемых объектов, а руководствуются исключительно информацией, указанной в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах. В качестве примера можно привести дело, рассмотренное первоначально Арбитражным судом Самарской области, но дошедшее в связи с кассационным обжалованием до Верховного Суда РФ (№ А55-5004/2014). У индивидуального предпринимателя для нужд Самарской области в целях обеспечения строительства мостового перехода «Фрунзенский» через реку Самару по решению Арбитражного суда Самарской области было изъято 13 земельных участков (вид разрешенного использования – «под гаражи») и 13 находящихся на них недвижимых строений (часть объектов использовалась под гаражи, а часть была переоборудована в автосалон и магазин автозапчастей). На основании проведенных экспертиз было определено и возмещение — 24 537 847 руб. В дальнейшем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд изменил принятое решение в части определения размера возмещения, снизив сумму до 6 431 493 руб., также основываясь на материалах проведенных экспертиз. Верховный Суд РФ в своем Определении от 14 февраля 2017 года счел неверным размер возмещения, определенный судами как первой, так и апелляционной инстанций. Высший суд указал, что нижестоящие суды не учли фактическое использование объектов и не включили в размер равноценного возмещения расходы на реконструкцию гаражей и превращение их в автосалон. Верховный суд признал, что при определении части равноценного возмещения за объекты недвижимости на изымаемом участке необходимо учитывать фактическое использование данных объектов, а не только информацию о разрешенном использовании, указанную в ЕГРН Учитывая логику Верховного Суда можно сделать вывод, что сумма возмещения должна давать возможность восстановить имущественные потери с тем, чтобы предприниматель мог вновь наладить свой бизнес. Лица, у которых изымают объекты недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, не должны оказаться в положении худшем, чем оно было до момента изъятия.

Следует помнить, что в состав возмещения за изымаемую недвижимость можно включить убытки, которые понесет правообладатель. Причем в состав убытков включается не только реальный ущерб, но и упущенная выгода. Как правило, это касается случаев, когда правообладатель вел предпринимательскую деятельность с использованием изымаемых объектов.

Но если материальный ущерб доказать относительно просто, то с доказыванием упущенной выгоды дело обстоит несколько сложнее. Как правило, чтобы доказать оценщику или суду упущенную выгоду, правообладателю необходимо доказать следующие обстоятельства:

— наличие прав на земельный участок или на иной объект недвижимого имущества;

— ведение предпринимательской деятельности с использованием этого объекта;

— размер доходов, которые должен был бы получить правообладатель, если бы недвижимость осталась у него, и размер расходов, которые он при этом бы понес.

Например, если на изымаемом земельном участке располагались сельскохозяйственные посевы, которые собственник участка предполагал продать, то собственник должен доказать следующие обстоятельства:

— он является законным владельцем участка (например, на основании договора купли-продажи участка);

— он ведет предпринимательскую деятельность с использованием участка (в качестве доказательств послужит регистрация собственника в качестве индивидуального предпринимателя и договор контрактации в отношении посевов на участке);

— размер доходов, которые он планировал получить в результате использования земельного участка. Доказывается это расчетным путем, например, в виде разницы между ценой по договору контрактации и расходами, которые правообладатель должен был бы понести для исполнения договора.

Но следует помнить, что если, например, договор контрактации будет заключен после получения правообладателем уведомления об изъятии недвижимости, то суд может отказать ему во включении упущенной выгоды в размер возмещения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 23.12.2016 по делу № А32-6881/2016).

В случае, когда земля, дом или даже отдельное помещение должны быть изъяты в пользу государства или муниципалитета, госорган или администрация муниципального образования направляет владельцу объекта уведомление. К нему прилагается соглашение о выкупе имущества с указанием сроков процедуры. До даты подписания соглашения владелец земли или дома вправе распоряжаться объектом на свое усмотрение.

Орган местной власти или госорган могут изъять недвижимость через суд, но все равно должны выплатить равноценную компенсацию. При этом, если у гражданина нет другого жилья, он может написать заявление с просьбой разрешить пользоваться помещением. Такое разрешение дается на шесть месяцев или иной срок, на который договорились стороны.

При определении суммы компенсации учитываются следующие составляющие:

Рыночная цена на объект, общего имущества в МКД, земли;
Ущерб, причиненный владельцу объекта в ходе изъятия;
Расходы, связанные с переездом, арендой другого имущества, оформлением права собственности на новую недвижимость и т.д.

Если владелец изымаемого помещения или ЗУ не возражает, ему предлагается взамен другое имущество. В случае признания МКД аварийным, если у собственника квартиры нет иного жилья, его обеспечивают недвижимостью.

Принудительный выкуп имущества применяется в случаях, когда владельцы объектов недвижимости возражают против изъятия. С таким иском администрация муниципалитета или госорган обращаются в суд до конца периода действия решения о выкупе земли, на которой находится аварийный объект. Но такой иск подается только по истечении трех месяцев с даты получения владельцем уведомления об изъятии его имущества.

Если владелец объекта согласен с условиями изъятия, он подписывает соглашение. Такая же процедура предусматривается в случаях, когда земельный участок собственнику не принадлежит, но он владеет зданиями или помещениями, которые расположены на спорной земле.

Выкупить имущество у физлиц или организаций власти вправе только через год с даты уведомления хозяев о предстоящем изъятии. Но с согласия домовладельцев или землевладельцев имущество может быть выкуплено и раньше этого срока. До принятия соглашения владельцы могут пользоваться недвижимостью в обычном режиме и даже продать.

ООО «Гидроэнерго» в судебном разбирательстве против изъятия имущества не возражало. Однако общество не согласилось с суммой компенсации и результатами экспертной оценки рыночной стоимости спорного объекта. Судебный орган согласился с позицией ответчика. В документе с результатами экспертизы допущены ошибки:

К убыткам были отнесены затраты на регистрацию права собственности на другой объект недвижимости в размере 2 тыс. руб. При этом оценщиком не учтено, что такая пошлина предусматривается для граждан, для юрлиц сумма должна была составить 22 тыс. руб. Следовательно, ошибка привела к занижению ущерба на 20 тыс. руб.
В результатах оценки эксперт указал, что оценка стоимости недвижимости выполнена с учетом цен на аналогичные объекты в других субъектах РФ. При этом в выводах указано, что оценка выполнена с учетом стоимости объектов в городе Кирове. Однако нельзя применять объекты из других регионов, так как это может привести к снижению среднерыночной стоимости.
Эксперт указал, что на среднерыночную стоимость влияет место его расположения. Но сам эксперт не учел данный критерий.

Из результатов оценки следует, что объекты-аналоги выбраны экспертом из более «дорогой» категории. Таким образом, итоги оценки стоимости от ООО «Центрэкспертизы» суд не принял.

В противовес названной экспертной оценке ответчик представил экспертизу, проведенную ООО «Пионер». Согласно второй оценке, стоимость спорного объекта недвижимости составляет 400 тыс. руб., величина ущерба в связи с изъятием составляет 50 тыс. руб.

Администрация в своем иске указала, что эксперт общества «Пионер» не принял во внимание состояние помещения. Но данный довод не согласуется с текстом заключения. Таким образом, на основании второго экспертного заключения судебный орган решил установить стоимость выкупа в сумме 450 тыс. руб.

Так как объект переходит в собственность муниципалитета, суд прекратил право собственности ООО «Гидроэнерго» и решил передать имущество для муниципальных нужд. В своем иске администрация просила предоставить счет ответчика для перечисления денег. Однако суд просьбу отклонил: истец может перевести средства на депозит нотариуса.

Таким образом, суд обязал общество передать спорный объект в муниципальную собственность за выкуп в размере 450 тыс. руб. и признал на имущество право муниципальной собственности после получения компанией «Гидроэнерго» суммы компенсации.

В случаях, когда объекты недвижимости признаются подлежащими сносу, противостоять обстоятельствам бессмысленно. Имущество будет изъято в пользу государства или муниципального образования без согласия собственников, через суд. Владельцам недвижимости в этой ситуации важно владеть актуальной информацией об уровне цен на рынке на изымаемое имущество.

Если взамен объекту недвижимости предлагается выкуп в размере, меньшем, чем рыночная стоимость, сумму можно оспорить через суд. Но к судебному разбирательству важно провести правильную экспертную оценку стоимости объекта. Именно от нее будет зависеть результат судебного спора.

Стоимость работ
Оценка встроенного нежилого помещения	15 000 Р
Оценка имущественного комплекса	дог.
Оценка земельного участка с/х назначения	от 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)	дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)	дог.

Первым этапом при проведении процедуры изъятия жилых помещений является принятие решения органом местного самоуправления об изъятии соответствующего жилого объекта недвижимости и земельного участка, на котором находится данное жилое помещение.

В течение 10 дней со дня принятия решения об изъятии муниципальный орган должен совершить ряд юридически значимых действий:

разместить принятое им решение на своем официальном сайте
направить копию решения в Росреестр для проведения процедуры государственной регистрации
направить Вам как собственнику жилого помещения уведомление о принятом решении, а также проект соглашения об изъятии недвижимости. Значимым и важным обстоятельством здесь будет являться не только факт направления указанного уведомления, но и факт получения Вами такого уведомления. Следует иметь в виду, что ненадлежащее уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием для отмены решения муниципалитета.

В ситуации, когда ваш дом планируют снести, возможны два варианта решения:

Выдача жилья. Предоставление муниципальным органом другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения
Выкуп жилого помещения. Размер денежной компенсации определяется соглашением сторон или в судебном порядке.

В компенсационную выплату входит:

рыночная стоимость квартиры. В случае спора по стоимости жилого помещения может быть назначена экспертиза;
рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом Вашей доли в праве общей собственности на такое имущество;
предполагаемые издержки, связанных с переездом, оформлением прав собственности, приобретением нового жилья и др.;
упущенная выгода (ранее Вы сдавали квартиру в наем).

Второй вариант зачастую кажется более привлекательным, однако у него есть свои подвохи. На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная муниципальным органом, оказывается намного меньшей, чем средняя цена на рынке на аналогичный объект недвижимости. Увеличить размер компенсации возможно, обратившись в суд. Другой возможный вариант, когда органы власти, забрав вашу квартиру, предлагают вам другую, но по более высокой рыночной стоимости с требованием Вам доплатить. А доплатить зачастую нет возможности. Для урегулирования этой ситуации с максимально возможной выгодой для вас необходимо также обратиться в суд, лучше используя помощь эксперта.

Таким образом, вопросы, связанные с процедурой предоставления нового жилья взамен ветхого, непростые и неоднозначные. Независимый взгляд на ситуацию опытного специалиста Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет вам принять правильное решение и минимизировать риски наступления неблагоприятных последствий.

Совсем недавно мы успешно завершили судебное дело гражданина с Администрацией города Екатеринбург, выгода для доверителя оказалась в денежных средствах, компенсирующих стоимость изъятого жилого помещение, на что указывает его отзыв, за который мы ему благодарны. Довольный клиент для адвоката – это признание его профессиональных навыков и опыта, удовлетворение потребностей наших доверителей — наша основная задача!

Отзыв клиента по делу с вопросом изъятие жилого помещения:

…«в 2012 г. у меня возник вопрос по изъятию недвижимости для Муниципальных нужд. Квартиру в которой я проживал изъяли Муниципальных нужд – по факту для сноса и застройки нового жилого комплекса. Дело было в том, что мою квартиру оценили ниже рыночной стоимости. Мне порекомендовали Кацайлиди Андрея Валерьевича как человека с большим опытом и судебной практикой в разных гражданских делах. Являясь юридически не грамотным человеком, я полностью положился на Кацайлиди А.В. и его помощников. В итоге они оправдали мое доверие. На сегодняшний день я получил денежные средства на которые рассчитывал и очень доволен результатом»…

Рубцов Сергей Юрьевич, г. Екатеринбург

На месте моей дачи государство собирается строить высокоскоростную магистраль

В Кировский районный суд
г. Екатеринбурга

ИСТЕЦ:
Администрация города Екатеринбурга в лице МБУ

«Городской комитет по приватизации и

высвобождению земельных участков под застройку»,
Адрес: 620014, г.Екатеринбург, Набережная рабочей молодежи, 50-а, тел.: 368-40-83.

ОТВЕТЧИКИ:
К.

ТРЕТЬИ ЛИЦА:
1) Закрытое акционерное общество «Корпорация «Атомстройкомплекс»,
Адрес: 620075, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д. 39
2) Прокурор Кировского района города Екатеринбурга,
Адрес: г. Екатеринбург, ул. Гагарина, 5-а

ВОЗРАЖЕНИЕ
на исковое заявление об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа

В производстве Кировского районного суда г. Екатеринбурга находится гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга в лице МБУ «Городского комитета по приватизации и высвобождению земельных участков под застройку» к К. об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа.

С требованиями указанного искового заявления я, К., не согласен в части предложенной Истцом денежной суммы выкупной цены жилого помещения и считаю ее заниженной по следующим основаниям:

В квартире по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская я проживаю в настоящее время со своей матерью и своей женой. В связи с этим, в указанной квартире фактически проживает две семьи, и в случае вынужденного переезда, нам категорически не хватит тех денежных средств, предложенных Истцом в качестве выкупной цены для покупки достойного жилья для проживания. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.
С целью подтверждения факта несоответствия стоимости квартиры, оцененной Истцом, и фактической рыночной стоимости указанной квартиры, мне пришлось обратиться к независимому эксперту. По результатам данной оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости, квартиры расположенной по адресу г. Екатеринбург, ул. Ирбитская, составила 4 577 420 рублей, что на 872 420 рублей выше стоимости, оцененной Истцом. Однако даже этой суммы будет недостаточно, поскольку нам будет необходимо приобретать 2 квартиры для надлежащего расселения наших семей. А в данный момент у нас нет другого имущества, чтобы восполнить недостаток стоимости. Отсутствие собственности подтверждается справками из БТИ и службы государственной регистрации, приложенными к настоящему возражению. Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. С учетом положений международно-правовых актов в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище.
Учитывая сложившую ситуацию и предоставление суду двух разноплановых мнений экспертов, проводивших оценку объекта недвижимости, я считаю необходимым и целесообразным назначение судебной экспертизы, для более рационального определения рыночной стоимости нашей квартиры. Это будет способствовать реализации наших жилищных прав. Более того, Истцом предоставлена оценка рыночной стоимости квартиры по состоянию на 4 сентября 2013 года. С того момента прошло уже более 5-ти месяцев и на рынке недвижимости произошли существенные изменения, что в свою очередь свидетельствует о том, что на данный момент оценка квартиры, предоставленная Истцом недостоверна. По данным интернет сайта Уральской палаты недвижимости с момента оценки квартиры, предоставленной Истцом, в настоящее время цены на вторичное жилье 1-го пояса в городе Екатеринбурге возросли в среднем на 2 222 рубля за квадратный метр.
Более того, на данный момент существенно уменьшилось количество вторичного жилья на рынке недвижимости, что непосредственным образом усложняет задачу поиска новой жилплощади для нас. Указанные обстоятельства, а также в противоречие результатов экспертиз вызывают достаточные сомнения в объективности и обоснованности экспертного заключения, предоставленного Истцом. В связи с этим, в целях устранения возникших противоречий, с учетом требований ст. 79 ГПК РФ, считаю, что наличие сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта является основанием для назначения повторной судебной оценочной экспертизы. Учитывая п. 2 ст. 87 ГПК РФ, в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Согласно п. 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда. Поскольку я юридически не грамотен, а также в связи с моей занятостью на работе, прошу рассмотреть настоящее гражданское дело в мое отсутствие.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Согласно ч. 1 статьи 32 Кодекса жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
проведения работ в рамках недропользования;
исполнение РФ международных обязательств;
в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Изъятие имущества для нужд муниципалитета

Выкуп земли для государственных или муниципальных нужд. Такое бывает, когда нет иных возможностей разместить объект государственного значения. Например, когда прокладывается дорога. Выкуп участка производится строго с согласия владельца. Причем, он должен быть уведомлен об этом за год до изъятия.

В сумму, выплачиваемую владельцу, входит: рыночная стоимость участка и содержащейся там недвижимости, убытки собственника, а также возможная выгода, которую собственник мог получить, если бы участок остался в его владении. Например, если земля сдается в аренду (тут возникают споры по аренде земельных участков). Если же собственник отказывается отдавать свой участок, или не согласен с условиями выкупа, то государство может потребовать его согласия через суд. Равно как и собственник может этот иск оспорить. Чтобы узнать, как это сделать, стоит обратиться к земельному адвокату.

Ненадлежащее использование земли. Если земельный участок используется с нарушениями или не используется вовсе. То есть, когда земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ или строительства, простаивает три и более лет. Или его эксплуатация приводит к ухудшению экологии.
Реквизиция. Это принудительное изъятие земли вследствие различных стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций для защиты жизненных интересов общества и государства. Однако, по истечении определенного времени, государство обязано вернуть имущество собственнику и возместить все убытки. Если вернуть участок невозможно, то возмещается вся рыночная стоимость имущества. Государственные органы часто занижают рыночную стоимость и выплачивают гораздо меньшую сумму. Этот факт всегда можно обжаловать в суде. Здесь хотелось бы отметить такое понятие как «кадастровая стоимость». В соответствии с ней вы платите налог на землю. Ее органы, наоборот, увеличивают, соответственно, повышается налогообложение. В связи с эти существует такая услуга, как оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Конфискация. Земельный участок конфискуют безвозмездно за совершенное собственником тяжкое или особо тяжкое преступление. А также за некоторые гражданские правонарушения. Однако, бывают и исключения, когда такую санкцию государство применить не может.
Право собственности может быть прекращено также в других случаях, предусмотренных законом, например, собственник добровольно передает участок третьим лицам или продает его. Передача права собственности под давлением может быть оспорена в суде!

Объект может быть изъят как у собственника-гражданина, так и организации, владеющей землёй. При этом немаловажное значение имеют обстоятельства, ставшие причиной для осуществления данной процедуры.

Закон выделяет следующие основания для конфискации земельных участков:

выкуп муниципалитетом или государственными властями;
совершение владельцем преступления (например, незаконное получение прав на территорию);
нерациональное или нецелевое пользование участком;
возникновение непредвиденной чрезвычайной ситуации, например, вспышки эпидемии (в таком случае речь идёт о реквизиции);
неисполнение долгового обязательства (например, при неоплате кредита).

Местные власти также вправе изымать определённые территории для муниципальных нужд с целью их дальнейшего развития. При этом фактическому хозяину полагается финансовое возмещение, состоящее из выкупной цены конфискуемого объекта недвижимости и оплаты величины убытков, с которыми столкнётся лицо после потери прав на имущество.

Советуем материал: Кто должен ремонтировать почтовые ящики?

Подготовить решение об изъятии
Сообщить владельцу о возможном изъятии
Госрегистрация принятого решения об изъятии
Заключить соглашение с владельцем земли на ее изъятие (если правообладатель с этим согласен). Цель соглашения – определить условия изъятия: выкупная цена, сроки выплаты.
Подать иск в суд об изъятии земли. Данный этап нужен, если правообладатель не согласен либо с самим этим фактом, либо с его условиями.
Зарегистрировать переход прав собственности. Если суд удовлетворяет иск о принудительном выкупе земли или прекращении прав на нее.

Чтобы сохранить свое имущество или не прогадать с возмещением рыночной стоимости, когда государство пытается отнять у Вас участок, рекомендуется сразу обратиться к профильному специалисту. Хотя бы получить консультацию, что делать дальше и что Вам положено по закону. Земельный юрист поможет Вам оформить права на земельный участок и отстоять свою землю!

ВНИМАНИЕ: адвокат по земельным спорам в суде с соседями и третьими лицами дает советы в видео. Подпишитесь на наш канал YouTube и юридическая консультация по земельным вопросам в комментариях ролика станет для Вас бесплатной.

Ст. 56.2. – ст. 56.12. ЗК РФ регламентируют, какие нововведения 2020 в порядке изъятия предусмотрены:

сначала государство, орган исполнительной власти российского региона или муниципалитет (ст. 56.2. ЗК России) принимают решение об изъятии при наличии соответствующих оснований – как по собственной инициативе, так и по представлению организаций, включенных в перечень, утвержденный Постановлением Правительства № 442 от 6. 05. 2020 года “Об утверждении…”;
далее осуществляется выявление лиц, имеющих право пользования, владения или распоряжения изымаемым участком в порядке, установленным в ст. 56.5. ЗК РФ, с целью заключения с указанными лицами соглашений об изъятии;
затем, в соответствии со ст. 56.10. ЗК РФ, правообладателю направляется проект соглашения об изъятии, который он должен подписать (или отказаться от подписания), а далее отправить в орган, утвердивший вердикт об изъятии;
потом правообладателю земли выплачивается возмещение за изымаемый участок (ст. 56.8. ЗК РФ);
наконец, право частной собственности или иное вещное право прекращается в установленном порядке в Росреестре и переходит к муниципальным, региональным или федеральным властям.

В большинстве случаев изъятие земли у собственника происходит на добровольной основе. Для этого орган, принявший решение, предлагает собственнику заключить соглашение, которое предусматривает денежную компенсацию.

При расчете размера компенсации учитывается:

рыночная стоимость самого участка;
стоимость недвижимости, расположенной на данном участке;
размер упущенной выгоды, т.е. убытков, которые возникли у собственника в связи с невозможностью исполнить перед третьими лицами ранее принятые на себя обязательства.

При определении размера компенсации учету не подлежат объекты имущества и их улучшения, расположенные на земельном участке, подлежащем изъятию, и не соответствующие установленному виду использования земли, а также стоимость объектов, возведение которых было начато правообладателем после получения им уведомления о начале процедуры изъятия.

Размер компенсации определяется за 60 дней до начала процедуры.

Статья 284 ГК России определяет, что разрешается изъятие земли у владельца в связи с неиспользованием трех или более лет в том варианте, если целевое назначение участка – это:

сельского типа хозяйство;
жилищного типа строительство.

Критерии неиспользования земли сельскохозяйственного типа перечислены в П.П. № 369 “О признаках…”.

Течение выделенного трехлетнего срока прерывается, если эксплуатация участка в соответствии с его предназначением было невозможно в связи со:

Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.

Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:

наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
кадастровый либо условный номера земельного участка;
цель изъятия участка;
реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
перечень размещенных на участке строений и сооружений;
перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.

В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.

Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:

информацию о заявителе;
данные об участке;
цель изъятия.

Данный вид документа служит основанием для принятия судом дальнейшего решения по изъятию заявленного земельного участка. Совместно с иском заявителем должна быть представлена техническая документация на землю.

Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст.7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону, земли бывают:

из водного фонда;
из лесного фонда;
из резервного фонда (запасные);
объектами, относящимися к охраняемым территориям;
из промышленного фонда;
земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов.

Право пользования земельным участком определено в ст. 42 ЗК РФ, в которой отмечено, что собственники могут использования земельный надел только по целевому назначению, не подлежащему самовольному изменению (данные о земельном участке четко прописываются в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации). Нарушение законодательства влечет за собой штрафные санкции, в соответствии со ст.8.8 КоАП.

Отдельные статьи земельного законодательства регулируют порядок изъятия земельного участка у владельца или собственника. Так, реквизиция участка происходит в соответствии со ст.51 и ст.66 ЗК РФ, выкуп участка для нужд государства или муниципалитета регулируется ст. 49 ЗК РФ, выкуп земли ввиду его нецелевого использования – статьями 284-285 ГК РФ.

Согласно закону, основаниями для изъятия земельного участка могут служить:

совершение преступления, наказание за которое предусматривает ;
реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
выкуп государством или муниципалитетом;
конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по .

В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.

Инициатором процедуры по изъятию земли в данном случае могут быть федеральные органы либо представители местного самоуправления. Закон предусматривает ряд случаев, когда изъятие земельного надела может быть проведено в ускоренном режиме, не прибегая к судебным разбирательствам.

Решение об изъятии земельного участка принимается органами власти федерального, регионального или районного значения. Порядок проведения процедуры регулируется ст. 279 ГК РФ и ст. 49, 56.2 Земельного кодекса РФ.

Решение об отчуждении земельного надела государственными органами или муниципалитетом должно быть представлено в письменной форме правообладателю не позднее, чем за 12 месяцев до процедуры изъятия.

Изъятие земельного участка в 2021 году государством или муниципалитетом является процедурой не безвозмездной и предусматривает возмещение правообладателю ущерба в качестве компенсации в размере рыночной стоимости участка. Кроме того, владелец недвижимости имеет право на возмещение упущенной коммерческой выгоды.

Размер компенсации устанавливается в судебном порядке с учетом рыночной стоимости, оценочной стоимости земли, размера понесенных убытков, которые будет нести правообладатель после отчуждения имущества, размера упущенной выгоды.

Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков

Земельный участок может быть конфискован на основании вынесенного судебного приговора за совершение преступления. Порядок конфискации имущества определен ст. 243 ГК РФ и ст. 50 ЗК РФ.

Конфискации подлежит только тот земельный участок, который принадлежит непосредственно лицу, в отношении которого вынесено наказание.

В случае конфискации земельного участка бывший собственник не получает права на получение компенсации, и в дальнейшем его имущество реализуется .
Земельный участок не может быть конфискован:

если на территории земли располагается жилой дом или хозпостройки, не подлежащие конфискации;
если данная земля является объектом ведения подсобных и сельскохозяйственных работ.

Право собственности в России гарантировано государством. Способы прекращения права собственности подразделены на такие группы:

отчуждение активов;
отказ от права собственности;
гибель/уничтожение имущества (к земельным участкам редко применимо, к примеру, в случае обвала берега из-за подмывания рекой);
прекращение права на иных основаниях.

В силу ст. 44 ЗК РФ право собственности на участок прекращается:

вследствие отчуждения;
при отказе от права собственности;
в результате принудительного изъятия.

Понятие права собственности раскрыто в ст. 209 Гражданского кодекса РФ. Номинально собственник свободен в своих действиях. Он вправе владеть и пользоваться имуществом, обременять его, отчуждать безвозмездно или за плату, распоряжаться другими способами по своему усмотрению.

Вместе с тем, реализация названных правомочностей не должна противоречить закону, нарушать интересы третьих лиц или наносить ущерб окружающей среде.

В отечественной правовой системе полная свобода действий возможна только в отношении движимого имущества, не отнесенного к источникам повышенной опасности. Такими вещами можно пользоваться или на время отложить, переделать, сломать, выбросить. В отношении объектов недвижимости действуют более строгие правила.

Они имеют обязательное к соблюдению целевое назначение, зафиксированное в ЕГРП, ГКН, правоустанавливающих документах. Так, земли разделены согласно категориальной принадлежности.
Общая процедура отказа от права собственности на имущество (ст. 236 ГК РФ) применяется к недвижимости с оговорками. Правомочности и обязательства отказника в отношении объектов недвижимости прекращаются после внесения соответствующих сведений в ЕГРП.
Оставленная без присмотра недвижимость может быть поставлена на учет в ЕГРП в качестве бесхозяйной. Если по прошествии года собственник не объявится, она переходит в собственность территориальной общины по решению суда (ст. 225 ГК РФ).

Правовое положение земельных участков обусловлено принадлежностью к объектам недвижимости. Кроме того, им присущи особые характеристики:

неразрывная связь с природой, экологическая значимость;
неуничтожаемость (речь может идти об ухудшении качества почв, засорении, эрозии грунтов, затоплении и подобном, но не о прекращении существования участка);
незаменимость в качестве территориальной базы и средства производства сельскохозяйственной продукции.

Специфика земельных участков как объектов гражданских прав привела к закреплению особенностей реализации прав и обязанностей землепользователей в пределах главы VI Земельного кодекса РФ.

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит отсылочную норму, согласно которой основания и порядок изъятия земельных участков для государственных нужд устанавливаются земельным законодательством. В соответствии со ст. 49 ЗК земельные участки могут быть изъяты для государственных нужд, если это необходимо для исполнения международных договоров, строительства, реконструкции объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения, перечисленных в подп. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК, при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд возможно и по иным основаниям, предусмотренным законом. К примеру, возможность принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд предусматривалась при строительстве олимпийских объектов в процессе подготовки к проведению XXII зимних Олимпийских игр. Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд установлен главой VII.1 ЗК.

2. В результате изъятия земельного участка прекращается право собственности, а также иные вещные и обязательственные права, предусматривающие владение и пользование данным участком, земельный участок переходит в собственность субъектов, указанных в п. 4 ст. 56.11 ЗК.

3. Общие положения об органах, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков, содержатся в ст. 56.2 ЗК. Она устанавливает, что изъятие для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти — в случае изъятия земельных участков для федеральных нужд, в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ — в случае изъятия земельных участков для региональных нужд, в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта РФ принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления — в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Решения об изъятии земельных участков принимают органы по управлению государственным или муниципальным имуществом. На федеральном уровне это Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, а также иные органы, в чью компетенцию входит принятие решений об изъятии земельных участков для федеральных нужд.

Действие решения об изъятии земельного участка ограничено трехлетним сроком. По его истечении изъятие на основании данного решения невозможно. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления о нем правообладателя изымаемой недвижимости.

4. Прекращение права собственности на изъятый для государственных или муниципальных нужд земельный участок влечет за собой по общему правилу прекращение всех обременений, в том числе и тех, которым присуще свойство следования (сервитуты, залог) в отношении данного участка. Однако для сервитутов, учитывая ограниченность данного обременения, не исключающего возможность использования земельного участка собственником, предусмотрена возможность сохранения при условии, что использование земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых изымается земельный участок.

Пункт 4 комментируемой статьи предусматривает также прекращение обязательств правообладателя, хотя и не имеющих непосредственным объектом земельный участок, но исполнение которых невозможно в случае изъятия земельного участка. Например, при изъятии земельного участка, на котором выращивается определенная сельскохозяйственная продукция, может оказаться невозможным исполнение обязательства по договору контрактации.

5. С 1 апреля 2015 г. установлена обязанность не только уведомить правообладателя земельного участка о решении об изъятии, но и направить ему проект соглашения об изъятии недвижимости с приложением кадастровых паспортов, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, а в установленных законом случаях — и отчета об оценке стоимости объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемого (п. п. 2, 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении со дня получения его копии или со дня возврата отправителю в установленном законодательством о почтовой связи порядке. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладателя изымаемой недвижимости и отправки ему копии решения об изъятии в электронной форме на адрес электронной почты правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным в день отправления указанной копии. При отсутствии сведений о почтовом адресе и об адресе электронной почты правообладателя изымаемой недвижимости правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии в порядке, установленном п. 10 ст. 56.6 ЗК. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника, влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.

Решение Верховного суда: Определение N 308-ЭС17-793, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Выводы судов о пропуске срока исковой давности сделаны вследствие ошибочной, как полагает заявитель, квалификации спорных правоотношений, в нарушение требований статей 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение требований пунктов 3,4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации истец о предстоящем изъятии спорного земельного участка не уведомлялся, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не регистрировалось в установленном порядке…
Решение Верховного суда: Определение N 309-КГ15-5924, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Между тем предприниматель указывает на нарушение и неправильное применение судами статей 46.1 и 46.2 Градостроительного кодекса, статей 49, 55, 57 и 63 Земельного кодекса и статей 235 и 239, 279 – 283 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), которыми установлены основания и порядок изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также предусмотрены основания для принудительного изъятия у собственника имущества…
Решение Верховного суда: Определение N 309-КГ17-13220, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация На основании этого суд признал, что оспариваемый отказ в удовлетворении заявления об изъятии земельных участков, объектов недвижимости не соответствует требованиям пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 49, 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 25.1 Закона о недрах и нарушает права владельца лицензии в связи с чем признал заявленные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме…

Прекращение права собственности

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий

. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты.
Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит
. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе

.
Процедура не является конфискацией и ей не тождественна
. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет

. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий.
Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы
.
Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение
. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

Закон устанавливает ряд особых правил проведения этой процедуры. Они предусмотрены ст. 32 ЖК. Для этого необходимо решение федерального, регионального, либо муниципального органа, исполняющего соответствующие функции.

Принятое решение доводится до собственника путем направления уведомления. Обязательным приложением к нему является предлагаемый договор. Для заключения сделки действующий порядок требует согласие собственника. В случае, если этот объект оформлен на несовершеннолетнего, действуют особые правила. Для оформления сделки потребуется согласие органа в сфере опеки и попечительства. Договор будет зарегистрирован, а новый собственник внесен в реестр, если в процессе регистрации будут получены доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего собственника.

Судебным решением предыдущему собственнику может быть предоставлено временное право пользования недвижимостью на протяжении не более полугода.

В договор, в том числе и заключаемый в пользу несовершеннолетнего гражданина, допускается включать как условия о денежной выплате, так и о предоставлении нового жилья взамен.

При расчете компенсации учету подлежит не только стоимость изымаемого имущества, но и расходы на переезд и временное проживание.

Сторонам, обсуждающим договор предоставлено 3 месяца на обсуждение условий сделки. Только по прошествии этого срока с момента вручения уведомления уполномоченный федеральный, региональный или муниципальный орган может обратиться в суд. На подачу иска раньше этого срока установлен запрет.

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
для выполнения международных обязательств;
для разработки недр;
признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию. Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации. Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

В качестве одного оснований для изъятия участка, можно указать необходимость размещения инфраструктурных объектов или последующее использование территории для обеспечения безопасности. Также есть причины и санкционного типа, это касается с\х участков. Если надел, предназначенный для сельскохозяйственной деятельности, но не эксплуатировался в течение 36 месяцев, это уже является основанием для изъятия.

Иные виды оснований для изъятия участка:

государство выполняет свои непосредственные обязательства согласно международным соглашениям;
планируется размещение объектов федерального назначения;
иные случаи, предусмотренные действующим законом.

Необходимо напомнить, что отчуждение земли и остальных объектов на нем происходит государством крайне редко, и только в исключительных случаях. Все эти случаи прописаны в статье под номером №49 ЗК РФ. Выкуп осуществляется непосредственно государственным органом, либо его официальным субъектом, действующего в его интересах. Необходимость в отчуждении имущества принимается федеральным или муниципальным учреждением.

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2020 году изъятие включает несколько этапов:

вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
поиск правообладателей;
вынесение постановления компетентной комиссией;
уведомление собственника;
подготовка соглашения;
отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.