Комментарий к 159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Комментарий к 159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества

2. Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ

3. Выкупать арендуемые площади стало проще

4. ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

5. Федеральный закон 159 — Особенности, пояснения

6. Необходимо разъяснение ст.5 ФЗ 159

7. Льготы для субъектов малого и среднего предпримательства по 159-ФЗ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ/ Под ред. С.И. Добровольской -М.: 2009.- стр.

ISBN 978-5-902151-03- Брошюра представляет собой постатейный методический комментарий к Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации». Комментарии к статьям последовательно разъясняют сущность каждой нормы нового федерального закона, особенности ее практического применения.

Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 г.

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 г.

Подписан Президентом Российской федерации 22 июля 2008 г.

(Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.2008, N 30 (ч. 1), (В ред. Федерального закона от 17 июля 2009г. № 149-ФЗ и от 02 июля Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Статья 1 действует до 1 июля 2013 года (часть 3 статьи данного документа).

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Комментарий к ч.1 ст.1:

1.Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства (далее по тексту комментариев — субъекты МСП), арендующие недвижимое имущество на день вступления в силу настоящего закона(05.08.2008г.) имеют право на приватизацию этого имущества независимо от того, что произошло после этой даты с указанным имуществом или договором аренды этого имущества.

2. В соответствии с п.1 ст. 214 ГК РФ «Право государственной собственности» «Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации …(собственность субъектов Российской Федерации)».

Настоящий Закон распространяется только на субъекты МСП, арендующие недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ и не распространяется на субъекты МСП, арендующие недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – ФЗ-209);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.

Малое и среднее предпринимательство играет немаловажную роль в становлении и развитии современной российской экономики и решении задач экономического плана. Кроме того, малый и средний бизнес является одним из важнейших стимулов экономического роста Российской Федерации. В силу этих обстоятельств особое значение приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, которые находятся в аренде у мелких и средних предпринимателей.

В ноябре 2010 г. я приобрел нежилое здание (Дом быта) у Комитета по управлению имуществом. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта цена здания составила 500 000 руб. с учетом НДС 76 271 руб. 19 коп. Договор купли-продажи здания был составлен неверно, согласно ему цена здания составила 500 000 руб. без указания НДС. Сумму 500 000 руб. я уплатил полностью в КУМИ. Теперь налоговые органы требуют уплаты НДС. Поскольку я не сталкивался с подобной ситуацией, не знал, что НДС надо было выделить и уплатить отдельно, могу ли я потребовать от КУМИ изменить договор купли-продажи здания и потребовать от них возврата суммы НДС, ведь в оценочном отчете НДС выделен?

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ
налоговыми агентами
по НДС
признаются покупатели
(получатели)
государственного имущества, не закрепленного
за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего государственную казну
Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа,
а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну
соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

При реализации

(передаче) на территории РФ вышеуказанного имущества
налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога
.

Покупатели

—
налоговые агенты
обязаны
исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов
и уплатить в бюджет
соответствующую сумму НДС
.

Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Вы признаетесь налоговым агентом по НДС

Вы не указали в вопросе, каким образом было выкуплено здание.

Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

установлено, что
под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Способами приватизации государственного и муниципального имущества могут быть

Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.

В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.

Она проходит следующие этапы:

Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.

Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.

Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.

В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.

Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.

Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.

В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.

Прежде всего, необходимо помнить о том, что суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 3 Закона 159-ФЗ Арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон 01.06.2015 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. 82 — 87 АПК РФ.

Таким образом, судом будет назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, а мы, в свою очередь, переходим ко второму вероятному доводу Ответчика, а именно: нарушение законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода. Анализируя заключение судебной оценочной экспертизы, — после его предоставления в материалы дела, — необходимо обратить внимание на следующие аспекты, наличие которых будет влиять на оценку данного заключения судом и сторонами, а именно:

исследование экспертом местоположения объекта;
исследование его количественных и качественных характеристик;
проведение анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования;
применение сравнительного и доходного подхода оценки спорного объекта;
при применении сравнительного подхода оценки:

изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);
сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.);
корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
внесение экспертом поправок на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом;

при применении доходного подхода оценки (с использованием метода прямой капитализации):

определение потенциального валового дохода;
определение операционных расходов;
расчет чистого операционного дохода;
расчет ставки капитализации;
расчет текущей стоимости объекта оценки;
корректировка стоимости объектов по факторам выявленным экспертом;

итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величине стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Если заключение экспертизы об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит в себе мотивированное описание по всем вышеуказанные критериям, является логически стройным и не содержит противоречий, то с большой долей вероятности, суд сделает следующие выводы:

заключение полностью соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;
экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы;
экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение;
нет оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, является надлежащим доказательством по делу.

VERDICTO напоминает, что юридические сопровождение дел об обжаловании отказа в оказании услуги: «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, а также об обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества, — лучше всего доверять специалистам!

Работайте с ВЕРДИКТО!

Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

В соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предприниматели, арендующие муниципальное имущество имеют право его выкупить без участия в аукционе. Это право предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права субъекту малого и среднего предпринимательства необходимо подать заявление в департамент имущественных отношений Администрации города Омска, которое будет рассмотрено Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

Выкупать арендуемые площади стало проще

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Если государственным органом власти Российской Федерации было принято решение включить арендуемую муниципальную собственность в нормативно-правовые акты для последующей приватизации, она может быть принята органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Срок регистрации муниципальной собственности — 30 дней с момента отправления уведомления в совещательные органы или координационный совет.

ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Общий порядок выглядит так:

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Федеральный закон 159 — Особенности, пояснения

Последние изменения в № 159-ФЗ были внесены на основании федерального закона 158-ФЗ, принятом в 29 июня 2015 года. Каких моментов они коснулись?

Срок действия закона продлён до 1 июля 2018 года, то есть предприниматели имеют возможность до этого срока подать заявление в ДГИ о выкупе арендуемого помещения.
Согласно последним изменениям правом имущественного выкупа наделяются субъекты малого и среднего бизнеса (ООО, АО, ИП, КФХ и другие), которые к 1 июля 2015 арендуют муниципальное помещение уже на протяжении двух и более лет. Причём, договор аренды или другой договор, согласно которому недвижимость находится в аренде, должен быть зарегистрирован (данное условие в ФЗ № 159 было оговорено с момента его принятия и изменениям не подвергалось).
По изменениям 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты недвижимости продлён до 5 лет.
Коснулись изменения и положений относительно помещений, включённых в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства в пользование или владение. Согласно новой редакции закона, предприниматели могут подать в ДГИ или другой уполномоченный орган заявление о реализации имущественного права в случае, если они арендовали его в течение 3 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.

Изменения к закону, которые с момента принятия первоначальной редакции проводились регулярно, значительно улучшили условия выкупа муниципальных помещений. Приведём некоторые из них:

Арендаторы – субъекты малого и среднего предпринимательства получили право обжаловать рыночную стоимость, если она является необоснованно завышенной. Это изменение внесено в 2 июля 2013 года. Также предприниматели имеют право обжаловать бездействие или отказ ДГИ и других уполномоченных органов в реализации права арендатора на выкуп помещения у города.
В отличие от первоначальной редакции закона, в настоящем варианте оговорено следующее условие: срок в 30 дней, который даётся предпринимателю на заключение договора купли-продажи, приостанавливается, если он оспаривает рыночную стоимость имущества. Течение этого срока возобновляется только после вынесения судебного решения.
В результате изменений были сняты ограничения относительно площади выкупаемого жилья. Раньше предприниматели могли выкупить у города только помещение площадью не более 2000 кв.м. В настоящее время не существует никаких ограничений по размеру.

В статье 1 закона указан список нежилых помещений, на которые не распространяется его действие, и отчуждение которых регулируется другими правовыми актами:

арендуемые предпринимателями помещения, которые принадлежат фирмам, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего бизнеса;
недвижимость в собственности государственных и муниципальных предприятий;
нежилые помещения, которые принадлежит госучреждениям на праве оперативного управления или ограничены в обороте.

Закон определяет состав субъектов малого и среднего бизнеса, которые могут реализовать право на выкуп арендуемого помещения. Для реализации их права должно быть выполнены следующие условия:

недвижимость должна арендоваться субъектом малого и среднего бизнеса по зарегистрированному договору аренды в течение 2 и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года;
не должно быть никакой задолженности по арендной плате на тот момент, когда происходит заключение договора купли-продажи;
арендуемое помещение не включено в так называемый «неотчуждаемый список». (ст. 3).

Порядок выкупа помещения, рассмотренный в статье 4, предусматривает следующие моменты:

Уполномоченный орган должен принять решение об условиях приватизации.
Уполномоченный орган должен направить предложение о заключении сделки, проект договора купли-продажи, требования о погашении задолженности по арендной плате (если таковая имеется). Эти документы должны быть направлены потенциальному покупателю в течение 10 дней после принятия решения об условиях приватизации.
Договор купли-продажи должен быть подписан арендатором не позже через 30 дней после его получения.
При оспаривании цены выкупаемого помещения течение 30 дней приостанавливается и возобновляется после вынесения судебного решения.
В течение 30 дней, отведённых на заключение договора купли-продажи, арендатор может подать заявление об отказе от реализации имущественного права.
Арендатор имеет право обжаловать отказ или бездействие уполномоченного органа в отношении реализации имущественного права. Также имеет право на обжалование завышенной рыночной стоимости арендуемого помещения.

Также в законе прописаны условия, при которых арендатор утрачивает имущественное право:

если арендатор отказался от заключения договора купли-продажи;
если договор не подписан по истечении отведённых законом 30 дней;
если сделка признана ничтожной вследствие нарушения предпринимателя условий, прописанных в законе.

Изменения, которые вносятся в ФЗ № 159, облегчают процесс выкупа помещений у города, и дают возможность приобрести муниципальное имущество на льготных условиях.

159 ФЗ с изменениями и дополнениями позволяет понять и изучить процессы осуществления отчуждения арендуемого государственного имущества лицами с малым или средним бизнесом. В случаях, когда лица считают, чтобы были произведены нарушения или были нарушены требования и условия, согласно которым задеты права лица, человек может подать иск в суд.

Чтобы разрешить дело в пользу себя, рекомендуется изучить настоящий Федеральный закон.

Скачать Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно по ссылке.

доля участия муниципалитета, государства или иностранных граждан не превышает 25%;
доля участия одного или нескольких лиц, не относящихся к субъектам малого и среднего бизнеса, не превышает 25%;
среднее количество сотрудников за предыдущий год не превышает 250 человек;
базовая стоимость активов или выручка, полученная за предыдущий год, не превышает предельные показатели, установленные для используемого вида деятельности.

Не могут воспользоваться преимуществами закона государственные и муниципальные унитарные предприятия.

федеральную недвижимость;
недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Для отчуждения недвижимости уполномоченный госорган, который принял решение о возможности приватизации объекта, официально уведомляет об этом арендаторов. Он должен направить им предложения о выкупе объекта.

Организации или частные предприниматели могут дать согласие и подписать договор купли-продажи или отказаться и лишиться права на преимущественную покупку.

Все эти действия проводятся в сроки, строго определенные ФЗ №159.

В случае согласия на выкуп объекта предприниматель самостоятельно выбирает условия оплаты – разовый платеж или рассрочка. Субъекты МСП могут инициировать отчуждение недвижимости, не дожидаясь официальных объявлений – для этого им необходимо обратиться с соответствующими запросами.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

федеральную недвижимость;
недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Еще одно имеющееся ограничение – на момент вступления в силу рассматриваемого закона информация о продаже имущества на торгах не должна быть опубликована.

Определение ВАС РФ от 7 ноября 2008 г. N 14684/08.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2009 г. по делу N А32-20638/2008-48/266.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 12.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 августа 2008 г. по делу N А43-34161/2006-41-721.
Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 февраля 2009 г. по делу N А39-3301/2008.
Письмо Минэкономразвития России от 18 февраля 2009 г. N Д05-879.
Определение ВАС РФ от 27 ноября 2008 г. N 14903/08.
Закон Республики Мордовия от 30 октября 2008 г. N 99-З «Об установлении предельных значений площади при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Мордовия или муниципальной собственности муниципальных образований Республики Мордовия, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества».

Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрено преимущественное право выкупа арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственности, в соответствии с № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Необходимо разъяснение ст.5 ФЗ 159

В Закон N 159-ФЗ были внесены изменения, направленные на увеличение количества лиц, имеющих возможность реализовать предусмотренное названным Законом право на приобретение арендуемого имущества в преимущественном порядке.

Согласно части 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае, если приватизация имущества инициирована государственным органом, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства. В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ аналогичное заявление субъект малого или среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган.

В пункте 7 информационного письма N 134 разъяснено, что, определяя срок временного владения или пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Однако следует отметить, что данные разъяснения касаются лишь ситуации, когда заявитель на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ владел имуществом менее двух лет.

1. В случае, если органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам.

2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

Последние изменения в 159 Федеральный закон были внесены 1 июля 2017 года, при принятии ФЗ номер 141. Изменения были внесены в статью 10. В часть третью 10 статьи была добавлена фраза «за исключением случая, предусмотренного частью 4 настоящей статьи». В статью 10 также была добавлена часть четыре, в которой написано, что все сделки, осуществляемые с целью реновации жилищного фонда, с отчуждением любого имущества из собственности Российской Федерации регулируются статьями 1 – 6 и 9 описываемого Федерального закона. Любые действия в таких сделках будут регулироваться этими статьями до окончания срока реновации.

Согласно третьей статьей преимущественное право может быть использовано лицом только при условиях:

Все эти действия проводятся в сроки, строго определенные ФЗ №159.

В случае согласия на выкуп объекта предприниматель самостоятельно выбирает условия оплаты — разовый платеж или рассрочка. Субъекты МСП могут инициировать отчуждение недвижимости, не дожидаясь официальных объявлений — для этого им необходимо обратиться с соответствующими запросами.

Льготы для субъектов малого и среднего предпримательства по 159-ФЗ

АПК РФ

ГК РФ (часть I)

ГК РФ (часть II)

ГК РФ (часть III)

ГК РФ (часть IV)

ГПК РФ

ГрК РФ

Жилищный кодекс

КАС РФ

КоАП РФ

НК РФ (часть I)

НК РФ (часть II)

Семейный кодекс

ТК РФ

УИК РФ

УК РФ

УПК РФ

Бюджетный кодекс

Воздушный кодекс

Водный кодекс

Земельный кодекс

Лесной кодекс

Номер документа:	159-ФЗ
Дата принятия:	22/07/2008
Состояние документа:	Действует
Начало действия документа:	05/08/2008
Органы эмитенты:	Парламент

Текущая редакция принята: 08/06/2020 документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер… № 166-ФЗ от 08/06/2020
Вступила в силу с: 08/06/2020

Редакция от 03/07/2018, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения… № 185-ФЗ от 03/07/2018
Вступила в силу с: 03/07/2018

Редакция от 01/07/2017, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Закон Российской Федерации О статусе столицы Российской Федерации и отдельные… № 141-ФЗ от 01/07/2017
Вступила в силу с: 01/07/2017

Редакция от 03/07/2016, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской… № 265-ФЗ от 03/07/2016
Вступила в силу с: 01/08/2016

Редакция от 29/06/2015, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в… № 158-ФЗ от 29/06/2015
Вступила в силу с: 30/06/2015

Редакция от 02/07/2013, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием… № 144-ФЗ от 02/07/2013
Вступила в силу с: 01/07/2013

Редакция от 02/07/2010

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием…»

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные…»

Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»

Федеральный закон Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер…»

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения…

Ссылка на редакцию документа от 01/07/2017 :: Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъе

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием…

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в…

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской…

Дело в том, что цена выкупа недвижимости по 159-ФЗ определяется согласно ее рыночной стоимости.

Но вопрос в том, на какой момент эту стоимость рассчитать.

В прошлом существовала судебная практика по вопросу приватизации арендуемых помещений организациями, ранее выкупившими основные и оборотные средства предприятия.

Согласно данной практике организация не должна нести неблагоприятные последствия увеличения рыночной стоимости выкупаемой недвижимости, если такое увеличение явилось следствием незаконных действий (бездействий) уполномоченных органов власти.

Данная практика применима по аналогии и к делам по 159-ФЗ в отношении льгот для субъектов малого предпринимательства.

Так, в архивах наиболее деятельных субъектов малого бизнеса Москвы скопились обращения в ДИГМ по вопросу реализации предоставленной им льготы, датированные 2009, 2010 годом.

И если в удовлетворении данных обращений было отказано по причине включения испрашиваемых помещений в Перечень, а также если обращения оставлены без ответа без видимых к тому причин, то в суде можно доказать необходимость оценки рыночной стоимости помещения именно на момент первого обращения по 159-ФЗ, а не на момент рассмотрения спора/заключения договора купли-продажи с ДИГМ,

Выгода очевидна.

В довершение отметим, что первое дело, рассмотренное после последнего изменения судебной практики по 159-ФЗ Высшим арбитражным судом РФ, было разрешено в пользу субъекта малого предпринимательства Москвы.

Причем суд обязал ДИГМ заключить договор купли-продажи помещения по цене согласно оценке на момент первого обращения организации в ДИГМ о выкупе по 159-ФЗ.

Данное дело, благотворно повлиявшее на арбитражную практику по 159-ФЗ в Москве, вели адвокаты нашей Коллегии.

Закон РФ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…», а также иные нормативные правовые акты, регулирующие порядок получения названных преимуществ субъектами малого предпринимательства, за время своего действия претерпели некоторые изменения.

Наиболее значимые поправки в 159-ФЗ и иже с ним следующие.

Первоначально льгота для субъектов малого бизнеса предоставлялась в случае, если срок аренды помещения до 05.08.2008 составлял 3 года и более, а после внесения изменений в 159-ФЗ для получения преимущества достаточно 2-х лет аренды.

Также в закон 159-фз внесены изменения относительно задолженности по арендной плате: ранее для соответствия критериям закона требовалось отсутствие задолженности только по арендной плате, а теперь в том числе и по неустойке за просрочку оплаты аренды.

Далее поправки в 159-ФЗ касались самого срока применения данной льготы для субъектов малого бизнеса (срока действия отдельных положений Федерального закона 159-ФЗ), который ранее был ограничен датой 1 июля 2010 года, а теперь увеличен до 1 июля 2013 года.

В Москве также изменилась предельная площадь арендуемых помещений, подлежащих приватизации по 159-ФЗ, со 100 до 300 максимальных квадратных метров.

Из недавних наиболее существенные изменения в закон 159-ФЗ, а точнее в Налоговый кодекс РФ, внесены по вопросу уплаты НДС.

Ранее НК РФ не содержал никаких изъятий в отношении недвижимости, приватизируемой по 159-ФЗ. Теперь уплата НДС отменена.

Так, с 1 апреля 2011 года (даты вступления в силу поправок в НК РФ в отношении 159-ФЗ) не является объектом обложения НДС отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Данные изменения в закон 159-ФЗ по отмене НДС также явились существенным послаблением в части цены выкупаемого имущества, особенно с учетом его высокой стоимости в московском регионе.

Таким образом, в настоящее время закон 159-фз предусматривает ощутимые преимущества малого бизнеса и регулирует порядок отчуждения имущества субъектам малого предпринимательства, которое стало реальным даже в городе Москве.

Комментарий к 159-ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества

Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ

Выкупать арендуемые площади стало проще

ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

Федеральный закон 159 — Особенности, пояснения

Необходимо разъяснение ст.5 ФЗ 159

Льготы для субъектов малого и среднего предпримательства по 159-ФЗ

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ