Сделка купли-продажи недвижимости супругов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка купли-продажи недвижимости супругов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Право приобретения недвижимости в общую совместную собственность имеют супруги, состоящие в зарегистрированном браке (ст. 256 ГК РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ). В совместной собственности доли не выделяются. Считается, что вся квартира принадлежит одновременно обоим супругам.

Если квартиру покупают не муж и жена, они смогут оформить только общую долевую собственность, с указанием конкретной доли каждого.

Если супруги заключили брачный договор о раздельном владении имуществом, режим совместной собственности к ним не применяются. Но такие супруги могут приобрести квартиру в общую долевую собственность. Не считается совместной собственностью и та недвижимость, которая была получена одним из супругов безвозмездно (в дар или в наследство).

Договор купли-продажи общей собственности: особенности составления

Если супруги решили регистрировать права на квартиру на одного из них, именно этого супруга нужно указать в договоре в качестве покупателя. Как было описано выше в статье, собственность на квартиру будет считаться совместной даже в том случае, если второй супруг не упомянут в договоре, однако квартира приобретена в браке за счет совместных средств.

Если же супруги хотят зарегистрировать именно совместную собственность на квартиру, это также необходимо указать в договоре. Образец подобного договора купли-продажи приводится ниже.

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

(1) ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель 1»), и

(2) ФИО, гражданка Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированная по адресу: ________ (далее – «Покупатель 2»),

Покупатель 1 и Покупатель 2 совместно именуются «Покупатели», Покупатели и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1 В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателей, а Покупатели – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

• Кадастровый номер _______
• Общая площадь ______
• Количество комнат ______
• Жилая площадь ______
• Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3 Покупатели приобретают Квартиру в общую совместную собственность. Покупатели состоят в зарегистрированном браке (свидетельство о регистрации брака № ____ от _____).

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

2.2 Цена Договора уплачивается Покупателями в следующем порядке: денежные средства в сумме, указанной в п. 2.1. Договора, в день подписания настоящего договора будут помещены в банковскую ячейку в ПАО ____банк до регистрации перехода права собственности на Квартиру от Продавца к Покупателям.

2.3 Продавец получает доступ к ячейке после предъявления в банк выписки из ЕГРН, в которой указано, что право общей совместной собственности на Квартиру принадлежит Покупателям.

2.3 Расходы на оплату указанной банковской ячейки несут Покупатели.

3 Регистрация перехода права собственности и передача Квартиры

3.1 Право общей совместной собственности Покупателей на Квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права общей совместной собственности Покупателей на квартиру в Управление Росреестра по ________ в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее помещения средств в банковскую ячейку в соответствии с п. 2.2. настоящего Договора.

3.2 Продавец передаст Покупателям Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

3.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

3.4 С момента подписания акта приема-передачи к Покупателям переходит риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

3.5 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня подписания акта приема-передачи на Квартиру.

3.6 На момент заключения настоящего Договора в Квартире нет зарегистрированных лиц. Продавец обязуется обеспечить, чтобы никакие лица не были зарегистрированы по месту жительства или пребывания в Квартире до даты регистрации права общей совместной собственности на Квартиру за Покупателями.

3.7 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Заверения об обстоятельствах

4.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении нее.

4.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

4.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателям, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

5 Ответственность Сторон

5.1 В случае уклонения Покупателей от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.2 В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи и/или от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Продавец уплачивает Покупателям неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

5.3 В случ��е уклонения Покупателей от помещения средств в банковскую ячейку Покупатели уплачивает Продавцу неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

В этом случае в договоре указывается тот супруг, который был зарегистрирован в ЕГРН в качестве собственника. От второго супруга требуется нотариально заверенное согласие на заключение договора, описанное выше.

Если же в ЕГРН зарегистрирована общая совместная собственность супругов, договор должны заключить оба. В тексте документа указывается, что квартира принадлежит обоим супругам на праве общей совместной собственности, зарегистрированном в ЕГРН.

Примерный образец подобного договора приведен ниже.

Брак в юридическом смысле этого слова представляет собой свободный и добровольный союз мужчины и женщины с целью создания семьи. Оформленный в установленном законодательством порядке брак порождает для супругов взаимные имущественные права и обязанности.

Для заключения брачных отношений в законодательстве содержится ряд требований:

• взаимное согласие лиц;
• достижение брачного возраста;
• отсутствие других брачных отношений;
• отсутствие у жениха и невесты родственных отношений;
• дееспособность лиц, желающих вступить в брак.

По общему правилу, если купить жилье в браке, оно будет считаться совместной собственностью супругов. Под этим термином подразумевается такой режим владения, пользования и распоряжения имуществом, при котором оно принадлежит паре в одинаковой мере без выделения долей каждого.

Реализовать такого рода объекты супруги могут лишь по общему согласию. Совладелец не может просто так продать или подарить принадлежащую ему часть совместного имущества, для этого нужно сначала выделить свою долю.

Если иное не предусмотрено договором или законом, считается, что у супругов равные доли.

Все вопросы, которые так или иначе связаны с семейными и родственными отношениями, регулирует семейное право. Кроме того, сделки с имуществом относят к гражданскому праву.

Покупая собственную жилплощадь, многие задаются вопросом, как лучше оформить квартиру супругам – на одного или на двоих. Существует несколько вариантов:

• совместная собственность,
• общая долевая,
• личная.

Сложно назвать наиболее подходящий выход для конкретной ситуации. Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке с учетом жизненных обстоятельств.

Многим парам трудно решить, что лучше – совместная или долевая собственность при покупке квартиры. Как показывает практика, наиболее распространен все же первый вариант. При этом не выделяются доли каждой стороны, а супруги на равных правах пользуются недвижимостью. В данном случае в документации значится два владельца.

Раздел имущества в случае развода происходит в судебном порядке, если одна из сторон не согласится с установленным размером доли.

Кроме того, часто супруги оформляют жилье в совместную собственность с детьми. Таким образом, все члены семьи являются владельцами общего жилища.

Супруги могут изначально оформить квартиру так, чтобы определить доли каждого из них. Вовсе не обязательно, чтобы части имущества были равными. Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2019 году возможна путем заключения договора купли-продажи, в котором сразу указываются доли сторон.

Доля каждого супруга является обособленной, благодаря чему ею распоряжаются без каких-либо ограничений. Владелец может продать свою часть, подарить, выделив из общего имущества.

Именно такой режим владения чаще всего выбирают семьи с детьми. Это позволяет наделить наследников законной частью жилья.

Как уже было отмечено, оформить доли можно путем заключения договора купли-продажи. Однако это не единственный способ, с помощью которого возможно приобретение долевой собственности.

Доли определяются также с помощью брачного договора. Этот документ можно заключить в любой момент семейной жизни супругов, определив в нем все имущественные вопросы во избежание разногласий в дальнейшем.

Нередки ситуации, когда квартира куплена в браке, но собственник один. Из-за страха потерять жилье, а также нежелания участвовать в имущественных разбирательствах в случае расторжения брачных отношений и раздела общего имущества, многие стремятся себя подстраховать.

Чтобы не приобретать общую совместную или долевую собственность супругов, а заодно и обезопасить себя, все больше россиян предпочитают купить квартиру в браке на себя.

Законодательством определена категория объектов, которые могут быть отнесены к личной собственности лица, например, подарки. Следовательно, один из вариантов – не купить жилье, а получить его в дар.

Далеко не у всех есть родственники, которые могут подарить близким жилье. Поэтому многие вынуждены искать другие варианты.

Квартира, купленная в браке, оформлена на одного из супругов может быть с помощью заключения брачного договора. Посредством этого документа несложно переписать любое имущество на одного из супругов. При этом второй в будущем не сможет притязать на этот объект.

О форме сделок между супругами

Покупка квартиры предполагает решение вопросов, связанных не только с тем, на кого оформлять жилье, но и куда и с какими документами для этого обращаться.

Договор купли-продажи можно заключить как у нотариуса, так и без его помощи.

В законодательстве нет требования о нотариальном удостоверении договора, хотя многие граждане все же предпочитают обращаться за составлением важных документов к специалистам.

Многих интересует, нужно ли участие нотариуса при покупке квартиры в долевую собственность. Как отмечалось выше, режим пользования имуществом имеет особое значение.

Что касается долевой собственности, то в законодательство были внесены изменения, в соответствии с которыми поменялся порядок заключения гражданских договоров по данным видам имущества.

Согласно закону, с 1 июня 2016 года запрещается продавать, покупать, дарить и менять жилье в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь сделка с долями в квартире должна быть обязательно удостоверена нотариально. Без этого в Росреестре зарегистрировать сделку не удастся.

В Семейном кодексе РФ предусмотрено, что все имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью супругов, независимо от того, на кого из них оно оформлено.

Оформление недвижимости на двоих супругов предполагает получение письменного согласия на проведение сделки с таким имуществом.

Согласие, составленное в письменной форме, удостоверяется нотариусом. И хотя в случае с общей долевой собственностью разрешение супруга не требуется, многие все же предпочитают заручиться таким документом во избежание споров в дальнейшем.

Ситуаций, когда муж или жена оформляют объект имущества на своего супруга масса. Это не только желание преподнести подарок, но и, например, необходимость избежать наложения ареста. Также делают так граждане в том случае, если они не хотят делить свое движимое либо недвижимое имущество с другими наследниками. Если вы просто спонсируете покупку для второй половины, то тогда имущество будет считаться совместным. И это основной риск. Расторжение брака повлечет за собой обязательный раздел имущества. Супруг или супруга получит половину.

Для того, чтобы собственность стала единоличной нужно заключать в первую очередь дарственное соглашение. Такая манипуляция не наказуема, и она достаточно часто практикуется как среди законных, так и среди разведенных супругов. Договор дарения может составляться не только на квартиру, машину, дачу, долю в жилом помещении, но и на банковские карты или наличные деньги которые надо передать. Такой гражданско-правовой договор обязательно заверяется представителем нотариальной конторы, и он начинает обладать официальной юридической силой.

---

Совместное имущество — это то, которое появилось у мужа и жены в период брачных отношений. Не важно при этом работал ли один супруг и вкладывал свои деньги или же оба супруга умножали его совместным образом. Например, жена может ни дня не работать в браке, а муж приносить доход, приобретать вещи, недвижимость, автотранспортные средства и все равно супруга будет претендовать ровно на половину. Не только дом или автомобиль можно считать совместной собственностью, но и в соответствии с положениями статей 36 и 34 Семейного кодекса Российской Федерации в отдельных случаях заработные платы, пенсии, гонорары, паи, ценные бумаги, вклады.

---

Согласие супруга на куплю и продажу недвижимости

Как было обозначено выше основной он же и главный риск оформления собственности на супруга связан с тем, что имущество все равно придется после брака делить пополам, если только вы не заключите договор дарения в отношении своей второй половины. Разделить по закону имущество можно как в период брачных отношений, так и после их непосредственного расторжения. Самый простой вариант – это заключение мирного соглашения и его удостоверение нотариусом после чего данный документ начинает обладать юридической силой. Лучший способ раздела заключение брачного договора. Благодаря данному документу можно даже до брака определить правовой порядок имущественных обязательств. В договоре обозначается то, какое имущество будет принадлежать после развода как мужу, так и жене. Можно определить владение имуществом в долях и прописать условия его получения после развода.

Чаще всего супруги все-таки не могут договориться о разделе совместно-нажитой собственности. В этом случае придется обращаться в судебные органы с исковым заявлением не забыв не только правоустанавливающие документы на имущество, но и оценку на него. Это может быть независимая оценка от экспертной организации, когда дело касается автомобиля, квартиры, дома. Если дело касается вещей, бытовой техники, то тогда предоставить в судебные органы можно чеки, накладные, банковские выписки о покупке. Иск о разделе совместно нажитого имущества подается в районный суд общей юрисдикции. Срок исковой давности по подобным категориям гражданских дел составляет три календарных года. Если он был пропущен, то в этом случае можно восстановить его предоставив в судебные органы сведения об уважительности пропуска.

---

• Копии паспорта гражданина Российской Федерации;
• Свидетельство о заключении либо расторжении брачных отношений между супругами;
• Документы на имущество приобретенное в браке. Это может быть договор купли-продажи, какие-то чеки если дело касается техники, договор купли-продажи автомобиля, ПТС, выписки из ЕГРН на объект жилой недвижимости;
• Сведения об оценке совместно нажитыми супругами имущества. В этих целях надо обратиться в независимую экспертную организацию и заказать отчет у специалистов;
• Копии документов, которые подтверждают вложение личных либо целевых денежных средств в дорогие покупки;
• Нотариальная доверенность при подаче документов не одним из супругов, а его официальным представителем;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

---

Также к иску прикладывается письменное уведомление о вручении либо направлении по почте заказным письмом с уведомлением искового заявления с копиями приложенных документов. Важно отметить то, что государственная пошлина за раздел имущества зависит напрямую по закону от его стоимости. Состоит она из фиксированной части и процента от рыночной стоимости имущества. Например, если автомобиль оценен в стоимость 1 миллион рублей, то тогда госпошлина составит 13 200 рублей.

---

• Сохраняйте чеки на все покупки, особенно если это дорогие и технически сложные вещи. Много места в доме они не займут, но зато в суде при разделе имущества станут отличным вещественным доказательством;
• Заключайте брачный договор. Его удостоверение у нотариуса стоит всего лишь около 1000 рублей, но зато вы сможете быть в безопасности на годы вперед. К сожалению, в нашей стране брачные контракты в отличие от западных стран не пользуются большой популярностью и важную роль играет фактор доверия между супругами. Брачный договор – это гарантия того, что вы сохраните имущественные обязательства несмотря на судебные разбирательства с супругом;
• Заключайте договор дарения, если родители или же супруг хотят вручить крупную сумму денег на покупку квартиры, машины, путешествия. Договор заключается в простой письменной форме, в нем указывается сумма денег, передаваемая в дар и реквизиты дарителя и одаряемого лица. По закону вещи, деньги, имущество, принятое официально в дар одному из супругов не подлежит разделу;
• Не давайте супругу возможности распродажи совместного имущества до официального раздела даже при вашем законном согласии, так как потом доказать что-либо в судебном порядке будет достаточно сложно.

---

Если судебный процесс идет и есть у супругов банковский счет, который оформлен на одного из них, то тогда он вполне может снять деньги с него и потратить их на свое личное усмотрение. Трата денег до расторжения брака может быть обозначена как трата на нужды семьи. Возвращать их второму супругу он не будет не смотря на многочисленные судебные разбирательства. Обезопасить деньги можно, если в ходе судебного процесса сторона по делу предоставляет ходатайство о наложении ареста.

Когда супруги приобретают недвижимость, возникает вопрос о том, кто именно будет владельцем и как муж с женой будут распоряжаться своей новой квартирой. В случае именно с супругами применяется специальный режим владения имуществом. Рассмотрим его и сам договор купли-продажи подробнее.

В статье 256 ГК РФ описывается этот режим владения, в рамках которого любое имущество, которое было приобретено супругами после заключения брака является их общей совместной собственностью. Каждый из них получает право на владение 50% от купленной вещи, чем бы она не была. Распространяется это и на квартиры.

Одновременно с этим, по документам собственник должен быть только один: или муж или жена. Вторая половинка автоматически получает право на свои 50%. Если же в договоре указать как собственников и мужа, и жену, то это уже будет не общая совместная собственность, а долевое владение.

Приобретение недвижимости в общую долевую собственность

В договоре купли-продажи квартиры в совместную собственность супругов должны быть следующие пункты:

1. Информация о сторонах сделки (покупателе и продавце). Тут указываются паспортные данные, ФИО, адрес регистрации и так далее.
2. Информация о квартире. Адрес, площадь, этажность, количество комнат и так далее. Чем детальнее – тем лучше. В отдельных случаях можно дополнительно отмечать факт наличия или отсутствия техники/бытовой мебели.
3. Стоимость квартиры. Указывается цифрами и прописью. Тут же может быть указан пункт относительно авансового платежа и других особенной оплаты, если это требуется.
4. Условия сделки. Тут описывается все, что касается непосредственно купли-продажи жилья, включая сюда отлагательные условия, если это необходимо.
5. Условия расторжения. В этом разделе описываются условия, на основании которых договор завершает свое действие, расторгается в одностороннем порядке и так далее.
6. Дата и подпись. Дата – обязательно реальная, на момент подписания. Пропись должна расшифровываться.

В данной статье будет рассмотрен режим совместной собственности супругов, а также ситуация, если бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества. А именно правовые последствия этого режима во время брака и после его прекращения.

К сожалению, из-за неправильного толкования норм материального права, которые регулируют указанный режим совместной собственности происходят ситуации, когда один из бывших супругов после развода остаётся без имущества, нажитого в браке. Зачастую происходят случаи, когда юристы, адвокаты, консультирую граждан о режиме совместной собственности после брака, дают неверные консультации. В результате бывший супруг вынужден искать «правды» в суде, теряя свои нервы, время и деньги, а самое главное, далеко не всегда можно вернуть своё право на это имущество или получить достойную компенсацию. Раздел проданного имущества достаточно сложен. Надеюсь, что данная статья и советы помогут избежать неверного толкования режима совместной собственности после развода, а также ненужных судебных тяжб.

Итак, квартира продана, а тщательно подготовленный «сюрприз», о котором узнал бывший, почему-то ему не понравился. Что же делать, если бывший супруг продал квартиру? Вариантов развития событий несколько: 1) Пытаться оспорить сделку, доказывая, что покупатель квартиры знал о том, что бывший супруг продал квартиру без согласия. 2) Осуществлять раздел проданного имущества, взыскивая денежную компенсацию. 3. Пытаться признать сделку недействительной по иным основаниям.

Имеется существенная разница между совместной и долевой собственностью. Основное, что нужно понимать при сравнении этих двух режимов:

• при общей совместной собственности один целый объект принадлежит одновременно нескольким собственникам, они выступают по отношению к этой вещи сообща;
• при общей долевой собственности объект или право на него делится на всех – и все собственники выступают отдельно друг от друга, у каждого есть свое имущество (часть квартиры или доля в праве).

Продажа квартиры в общей совместной собственности супругов

Чтобы оспорить определенные моменты, в частности оказание некоторых услуг или же взимание платы за оказание таковых, в самом начале стоит идти в банк и подать заявление о признании такового недействительным, с четкой указкой на его часть, нарушающую или же ограничивающую права заемщика. В частности расторжение договора стоит рассматривать как крайний шаг, поскольку предусматривает под собой возврат заемных средств в полном объеме. В частности сам процесс рассмотрения занимает порядка 1 месяца и именно уже письменный ответ из банка определяет для заявителя дальнейший ход его действий. При отсутствии ответа от банка – стоит обращаться в суд.

В частности сами судебные споры будут рассматриваться по месту проживания должника и это оптимально для тех, кто намерен судиться с организациями, расположенными в иных регионах и таковых, как показывает практика, большинство. В частности заявление может подаваться как самостоятельно, так и с привлечением адвоката, что в принципе увеличит шансы на выигрыш в суде. Главное в таком случае аргументировать собственное заявление доказательной базой – это может быть и сам договор, прописывающий пункты, нарушающие права особы, квитанции об оплате по займу и иные документы.

Как показывает судебная практика, в большинстве своем суды принимают сторону заемщика и иногда практикуют мировое соглашение в данных спорных ситуациях. Затевая судебную тяжбу, стоит помнить, что сам срок исковой давности – не более 3 лет, и по истечении которых признать договор недействительным практически не получиться без основательных уважительных причин в отношении данного пропущенного периода времени. Ну, начнем…

Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.

Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.

Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).

Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.

Для требований супругов касательно установления статуса недействительных для сделок по распоряжению общим имуществом, которые были совершены другим супругом, на основании отсутствия согласия второго супруга действует срок исковой давности в один год (в соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса и статьей 4 Семейного кодекса). Началом этого срока считается тот день, в который супруг узнал (должен был узнать) о совершении вторым супругом сделки без его согласия.

Законом предусмотрены особые правила по совершению сделок касательно видов имущества особой ценности, имеющих принципиально важное значение для семьи. При заключении подобных сделок интересы не участвующего в ней супруга требуют дополнительной защиты. Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривается необходимость получения нотариального согласия супруга для реализации сделки по распоряжению имуществом или сделки, которая требует регистрации или нотариального удостоверения в законодательно установленном порядке.

Таким образом, нотариально удостоверенное согласие супруга является необходимым в таких ситуациях:

• при совершении сделки, которая предусматривает процедуру обязательной государственной регистрации;
• при совершении сделки, которая требует нотариальное удостоверение;
• при совершении сделки о распоряжении недвижимостью.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса и нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.06.1997 г., к недвижимому имуществу принадлежат участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и другие связанные с землей объекты, перемещение которых без принесения несоразмерного ущерба является невозможным. К этому перечню принадлежат жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, предприятия в качестве имущественных комплексов, кондоминиумы, леса и различные многолетние насаждения.

Для совершения сделок, которые требуют нотариального оформления, необходимо соответствующее нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Перечень таких сделок содержится в Гражданском кодексе: договор ренты, нотариально удостоверенный договор о залоге движимого имущества (или прав на него) в качестве обеспечения обязательств по сделке, договор об ипотеке.

Интересным представляется также и вопрос о согласии супруга для нотариального удостоверения доверенностей. Согласно статье 185 Гражданского кодекса РФ, требуется нотариальная форма удостоверения для сделок, которые совершаются в нотариальной форме. Здесь стоит согласиться с комментарием Е. А. Чефрановой касательно буквального толкования пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса. Он приводит к следствию о необходимости получения согласия супруга для нотариального удостоверения доверенности по процедуре передоверия, равно как и доверенности на покупку и продажу недвижимости или автомобиля, как и снятия последнего с регистрационного учета. Ведь доверенность также является сделкой, хотя и односторонней.

И в самом деле, согласно существующей нотариальной практике, в ходе заключения договоров касательно приобретения или отчуждения недвижимого имущества одним супругом обязательным является предоставление нотариально удостоверенного согласия другого супруга касательно совершение подобных сделок. Однако подобная форма согласия совсем не требуется для удостоверения доверенностей.

В противоположном случае это и вправду усложнило бы гражданский оборот ввиду выражения согласия супругов на совершение сделок в отношении недвижимости. Ведь очень часто промежуток времени от выдачи доверенности до совершения сделки может достигать нескольких лет, ввиду чего согласие супруга на ее совершение необходимо удостоверять в нотариальном порядке не при оформлении доверенности, а непосредственно в ходе заключения сделки по конкретному имуществу.

Причины, по которым квартира покупается без нотариально заверенного согласия мужа или жены, могут быть разные:

1. Сознательное утаивание факта покупки.
2. Незнание покупателя о необходимости оформления заверенного согласия.

При оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры банк обязательно потребует нотариально оформленное согласие на сделку второго супруга, так как, если муж не сможет выплачивать кредит, банк будет взыскивать его с жены. Опытный риэлтор также не будет проводить сделку, не получив нотариально заверенный документ, зная, что она может быть оспорена.

При хороших отношениях в семье, в том случае, когда покупка была совершена без оформления согласия второго супруга, отрицательные последствия его отсутствия могут и не наступить.

Существуют различные варианты, которые позволяют приобрести квартиру в браке и оставить ее за собой в случае развода:

• Одним из надежных способов сохранить права на квартиру, купленную в браке, является брачный контракт. В нем можно прописать, в каких случаях имущество принадлежит только одному из супругов, на кого может оформляться, какие части переходят детям.
• Недвижимость, полученная в дар или наследство, не является совместно нажитым имуществом, согласие второго супруга для того, чтобы ею распоряжаться, не нужно.

Поэтому желающие сохранить за собой жилье, покупают его на имя кого-то из родителей, а затем получают от них жилье по договору дарения.

• Если квартира приобретается на деньги, которые не являются заработанными в браке, она не будет считаться совместной собственностью супругов. Но должны иметься документы, которые могут подтвердить наличие этих средств до свадьбы.
• При использовании для покупки квартиры средств от продажи недвижимости, которая была в собственности супруга до брака, этот факт нужно прописать в договоре купли-продажи, а также указать адрес проданного жилья. Нотариальное согласие супруга на покупку не нужно, так как подтверждено, что она происходит без привлечения средств семьи. В случае развода легко будет доказать это в суде и подтвердить документально.

Квартира, приобретенная в браке одним из супругов без согласия второго, будет считаться совместной собственностью, также второй супруг имеет право отменить сделку через суд.

Современное законодательство делает возможным приобретение недвижимости без нотариального согласия второго супруга, но лучше не пренебрегать его оформлением, чтобы время и средства, затраченные для покупки квартиры, не оказались напрасными.

Видео сюжет расскажет о рисках при покупке недвижимости — согласие супругов

Семейный кодекс РФ регулирует все правовые отношения в области продажи совместно нажитого имущества. Не смотря на то, что ст 34. СМ РФ обозначает, что нажитая во время брака собственность является совместной, а в п.3 ст.35 СМ РФ сказано, что при ее продаже необходимо получать разрешение на сделку от противоположной стороны, все же продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга возможна, если:

• имущество было получено на безвозмездной основе по договору дарения, по праву вступления в наследство, при приватизации;
• связаться с супругом невозможно, его местонахождение не установлено, по адресу прописки он не проживает;
• брачным контрактом установлено, что приобретаемая собственность принадлежит только одному супругу;
• одна из сторон умышленно уклоняется от дачи согласия.

При этом даже если супруги уже разведены, но собственность приобреталась ими во время брака, право владения половиной имущества за обеими супругами сохраняются. Следовательно согласие в таких ситуациях также необходимо.

Можно ли продать совместное имущество без согласия супруга

Согласно законодательству РФ согласие на продажу совместно нажитого имущества должно оформляться у нотариуса. Заявлять о согласии, а следовательно и заниматься оформлением и получением документа, должен не продающий супруг, а вторая половина. Для нотариуса придется подготовить следующие документы:

• Паспорт.
• Документ, устанавливающий право собственности на недвижимый объект.
• Свидетельство о заключении/расторжении брака.

Согласие составляется на бланке соответствующего образца, заверяется подписью и печатью нотариуса.

Если мужу все же удалось продать машину без согласия жены, или жена подарила гараж своему брату, то следует предпринимать следующие шаги:

• Заключить соглашение с супругом — если вторая стороны все же не против продажи своей доли в общем имуществе, то стороны могут заключить соглашение, согласно которому вторая сторона получит компенсацию за свою проданную часть;
• Подать иск о взыскании компенсации — второй супруг, узнав о том, что имущество продано обращается в суд, где ему придется доказать, что своего согласия он не давал и потребовать выплатить денежную компенсацию в размере, соответствующему доли на это имущество;
• Подать иск о признании сделки недействительной — если о факте продажи совместно нажитого имущества вторая сторона узнала не позднее 1 года с момента оформления купли-продажи, то обратившись в суд, она может потребовать признание следки недействительно. В этом случае все права собственности перейдут в полном объеме, а продавец будет обязан компенсировать покупателя стоимость покупки.

Продажа недвижимости без согласия супруга является нарушением закона и требует привлечения судебных органов для решения данного вопроса. Чтобы составить исковые заявления и грамотно выстроить обвинение-защиту в суде гражданин либо сам должен иметь хорошие знания действующего законодательства и норм, либо обращаться за помощью к профессиональным юристам.

Обратившись за юридической помощью человек лишает себя ошибочных действий и экономит нервы и время. Профессионалы сами подготовят все необходимые бумаги и могут представлять интересы своего клиента в ходе судебных заседаний.

Также помощь юристов потребуется и тому, кто хочет продать собственность без согласия второй половины. Специалисты расскажут возможно ли это, помогут правильно подготовить все бумаги.

Когда составляется, а затем заключается главный документ, подтверждающий сделку по купли-продажи, на нового владельца оформляется право собственности. Если собственником выступает только одно физическое лицо, то такая ситуация вполне понятна. Но на практике чаще встречаются примеры, когда собственниками являются сразу два гражданина, состоящих в брачном союзе. Жилье может помимо этого передаваться по наследственной линии между родителями и детьми, либо оформляться дарственная и др. При такой схеме квартира будет являться общей собственностью, а она имеет два вида: совместная, а также долевая.

При долевом типе владения все части квартиры поделены на отдельно взятых собственников. У каждого есть своя доля. Каждому владельцу на руки выдается документ в виде свидетельства, которое подтверждает личное право на свою часть жилья. Все отдельно взятые владельцы имеют полное право распоряжаться своей частью объекта по своему усмотрению: продавать, дарить и т.д. Раздробленное на доли жилье фактически является коммунальным имуществом. В случае продажи своей части имеются некоторые нюансы, их следует в обязательном порядке соблюдать.

ВНИМАИЕ !!! Прежде чем заняться поиском покупателя, продаваемую долю следует предложить другим собственникам этой квартиры, условия по продаже должны быть идентичны, как и стороннему покупателю. Если владелец отказывается приобретать продаваемую часть, то сделка может проходить с любым другим покупателем.

В брачных союзах чаще можно наблюдать такой вид общей собственности, как совместная. Она не подлежит разделу на отдельные доли и ее нельзя продать по отдельности. Такая форма собственности подразумевает владение двумя лицами единой квартирой. На бланке свидетельства может быть прописан один супруг, а в реальности таким же правом обладает и второй. Продать, подарить свою половину, без ведома супруга, невозможно в юридическом смысле. Когда приобретается совместная квартира супругами, она на автоматическом уровне становится объектом владения одновременно двоих. Но при совместном желании и согласии объект через суд можно разделить на две доли.

Спорная недвижимость бывших супругов

Когда жилье оформляется в совместную собственность мужем и женой, то это влияет на проведение расчета по налоговому вычету. Действующим законодательством предусмотрена возможность получения вычета по налогу, как двумя супругами, так и одним из них. Если на вычет претендует только один из них, то вторым супругом оформляется отказ от получения вычета в свой адрес. Здесь рассматривается ситуация внутри семьи, когда получение вычета только одним супругом намного выгоднее чем сразу обоими. Если имущество имеет долевой раздел частей, то вычет получит каждый супруг по отдельности.

Процедура по получению напрямую зависит от пропорциональности долей. Налоговый вычет распространяется только на один жилой объект. Общая цена за жилье делится только на доли, вне зависимости людей-собственников, проживающих в квартире. В налоговом законодательстве предусмотрено четкое правило для приобретаемого жилья – его стоимость не должна превышать 2 млн. руб. Если цена объекта на рынке была выше указанного лимита, то вычет полагается исходя из установленных 2 млн. руб. Берется на рассмотрение размер каждой доли супругов — у кого жилплощадь во владении больше, тот и получит сумму налога выше, чем другой.

• Покупка квартиры
  • Риски при покупке квартиры у наследников
  • Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой
  • Налоговые льготы для покупателей жилой недвижимости
  • Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?
  • Новые правила Росреестра вступили в силу
  • Этапы покупки квартиры с материнским капиталом
  • Как происходит покупка квартиры иностранцем в России?
  • Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?
  • Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать
  • Как правильно выбрать надежного застройщика для покупки квартиры в новостройке?

• Семейное право
• Наследственное право
• Земельное право
• Трудовое право
• Автомобильное право
• Уголовное право
• Недвижимость
• Финансы
• Налоги
• Льготы
• Ипотека

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, и зачем, разъяснено в законодательной базе РФ. В статье 35 Семейного Кодекса прописано, что все имущество, купленное в период брака, принадлежит обоим супругам, независимо от того, на чье имя оно было оформлено.

В пункте 2 статьи 35 указано, что согласие мужа/жены является положительным по умолчанию. Но сделка без него будет оспоримой, то есть со временем одна из сторон может обратиться в суд. Такая купчая впоследствии будет признана недействительной

Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры разъяснено в статье 35 СК полностью. Пунктом 3 предусмотрено обязательное предоставление письменного согласия на сделку. Чтобы избежать претензий и разбирательств в будущем, такое заявление необходимо заверить нотариально.

У нас есть именно та недвижимость,
которую вы ищете!
Спорим? Проверить

Все права и обязанности, относительно общей совместной собственности на имущество, регулируются положениями Семейного Кодекса РФ

Если осуществляется приобретение:

• Недвижимости из нежилого фонда.
• Квартиры, как совместной собственности.
• Домовладения в долевой форме.

Когда недвижимость оформляется в долевой форме, например – 2/3 на мужа, 1/3 на жену, дополнительных официальных заверений не требуется

Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами

Если вы решили приобрести недвижимость, но согласие жены на продажу квартиры вторым участником сделки не получено, не торопитесь подписывать договор. Убедитесь, что в будущем не возникнет прецедентов для оспаривания законности сделки. Обезопасить себя можно только при наличии:

• Разрешения, заверенного нотариально.
• Договора на раздел имущества.
• Мирового соглашения.

Продать квартиру без согласия жены, с которой был развод менее трех лет назад, не представляется возможным, если нет одного из вышеперечисленных документов. Если же вам предлагают именно такой вариант, будьте осторожны, так как экс-супруга может опровергнуть сделку в суде, и ее признают недействительной.

Документом, заменяющим письменное согласие на продажу имущества, может стать постановление суда о единоличном владении недвижимостью

Получение согласие жены на покупку квартиры может занять время, что отразится на сроках оформления сделки. Чтобы себя обезопасить от лишних трат и проблем с законом, стоит повременить и сделать все, согласно СК.

Разрешение мужа на продажу квартиры можно получить у любого нотариуса. Для оформления заявления достаточно лично присутствовать. Кроме фамилии, имени и отчества в специальную форму вносится следующая информация:

• Данные паспорта. Число, место и дата рождения. Зарегистрированный адрес проживания, а также кем и когда выдан документ.
• Реквизиты официального свидетельства о браке. Серия и номер, дата и место выдачи.

Для разрешения супруга на продажу квартиры данная информация является обязательной. За составление проекта заявления, его регистрацию придется заплатить по тарифу нотариуса.

В отдельной графе формы о согласии супруга на продажу/покупку недвижимости, прописывается адрес объекта, указываются прочие особенности

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

✓

Паспорт супруга, который соглашается на продажу

✓

Свидетельство о браке

✓

Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Личным имуществом супругов признается имущество, приобретенное до брака, имущество, приобретенное в период брака на личные денежные средства супруга, имущество перешедшее одному из супругов по безвозмездным сделкам (дарение, наследование и т.д.) (статья 36 СК РФ).

Имущество, принадлежащее супругам до свадьбы, после заключения брака не переходит в общую собственность супругов. По закону, оно остается личной собственность того супруга, которому оно принадлежало до регистрации брака, второй супруг не может претендовать на данное имущество, за некоторым исключением.

Личным имуществом супругов признается не только имущество, приобретенное до брака, Если между супругами установлен договорной режим имущества, то вновь приобретенное имущество в период брака, может считаться личной собственностью конкретного супруга в соответствии с договором.

Личное имущество супругов предусматривается обоими правовыми режимами: договорным и законным.

Личным имуществом супруг может распоряжаться без получения согласия второго супруга. По своему усмотрению он может совершать с ним любые сделки: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду и т.д.

Критериями для признания имущества, приобретенного в период брака личным имуществом являются: время приобретения, на чьи денежные средства имущество приобреталось, вид сделок, по которому данное имущество перешло к новому собственнику.

Пример

Муж, находясь в браке, унаследовал от покойных родителей квартиру, которая будет считаться личной его собственностью. Через какое-то время данная квартира продается и покупается новая. В случае раздела имущества, если супруг докажет, что вторая квартира полностью была куплена на денежные средства, вырученные с продажи наследованной квартиры, то новая квартира не делится между супругами, поскольку будет считаться личной собственностью мужа. Но если супруга докажет, что за счет общих денежных средств или ее личного труда произошло существенное удорожание стоимости недвижимости, например, в ходе капитального ремонта, то она согласно
статье 37СК РФ, может потребовать признания квартиры общей и ее раздела.

Похожие записи:

• Обязательная доля наследства по римскому праву
• Расходы при усно признается 2021 перечень
• Если не подавала на алименты можно ли взыскать за прошедший период