Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оплата по договору купли-продажи недвижимости по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.
Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:
- прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
- те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
- несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
- рентополучатели.
Случай из практики: В квартире, переданной в залог банка был прописан ребенок-инвалид (не собственник), для которого эта квартира являлась единственным жильем. Заемщик перестал оплачивать ипотеку и соответственно банк обратил взыскание на объект залога — квартиру, и подал в суд. В процессе судебного разбирательства эти факты и выяснились, и чтобы банк смог продать квартиру, нужно было снять с регистрационного учета и выселить ребенка-инвалида, а суд в свою очередь на это не пошел и отказал.
Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
Покупатель может полностью защитить свои интересы, только вопрос цены. Меры по снижению рисков:
- требуйте снять всех с регистрации до оформления документов, часто за покупателя это делает банк;
- при отсутствии возможности выписать всех до заключения договора включите в его условия сроки снятия с учета;
- рассмотрите возможность обязать продавца освободить помещение от регистрации до получения последнего транша;
- если продавцу недвижимость принадлежит на основании приватизации (Договора на передачу квартиры в собственность граждан), то потребуйте справку о зарегистрированных на момент приватизации;
- застрахуйте право собственности на покупаемую недвижимость (титул).
Обязательно пропишите в договоре купли-продажи условие: «Стороны, руководствуясь ст. 421, 431.2, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, в том числе вследствие нарушения прав третьих лиц при приобретении Объекта недвижимости или любых других, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя по этим основаниям, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с вышеуказанными обстоятельствами».
И: «Продавец довел до сведения Покупателя, а Покупатель принял к сведению, что лиц, призванных на действительную срочную военную службу, временно выезжающих по условиям и характеру работы, в том числе в связи с выездом в загранкомандировку, на учебу, отсутствующих по вопросу выполнения обязанностей опекуна (попечителя), лиц, заключенных под стражу, в соответствии с п.1 ст. 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации лиц, сохраняющих право пользования Квартирой после передачи ее Покупателю, находящихся под опекой или попечительством членов семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи собственника, в квартире не имеется».
Вы, вероятно, никогда не видели рекламу этого типа страхования. Не все компании его предлагают. Те, кто предлагает, собирают комитеты для оценки рисков выдачи полиса каждому клиенту. Причина проста: вероятность появления лица с правом пользования в разы превышает риск взрыва бытового газа или пожара. Обзвонив несколько страховщиков, вы можете найти того, кто согласится заключить с вами договор.
Супруги имеют одинаковые права на имущество, нажитое в браке, даже когда собственником является только один из них. С 2017 года купить-продать совместно нажитую недвижимость возможно без письменного согласия супругов, но такие сделки считаются оспариваемыми, о чем будет указывать отметка в Росреестре. Банки требуют нотариально заверять согласие. Перечислим случаи, когда супруг имеет право распоряжаться имуществом единолично, и согласие второго супруга не требуется:
- приватизация на одного супруга;
- получение в дар;
- наследование;
- брачный договор, подтверждающий право распоряжения без согласия;
- покупка на деньги, полученные от продажи имущества, нажитого до брака (требуются документальные доказательства).
Обязательным условием для всех перечисленных случаев является отсутствие зарегистрированного права второго супруга на этот же объект недвижимости.
Целесообразно включить в договор купли- продажи условия: «Продавец и Покупатель подтверждают и гарантируют, что они не имеют брачных договоров и супругов (бывших супругов), согласие которых в соответствии со ст.ст. 34-37 Семейного кодекса Российской Федерации могло бы потребоваться для заключения данной сделки».
Переход недвижимости от прежнего собственника к новому происходит по передаточному акту. Он может быть подписан с формулировкой об отсутствии претензий. Условия договора будут считаться выполненными.
Обычно в договоре купли — продажи прописывается, что сам Договор является актом приема-передачи. Это вынужденное включение такого условия, ведь по требованиям закона недвижимость должна быть передана для государственной регистрации перехода права. На практике договорная передача и фактическая передача недвижимости по срокам отличаются. Часто прописывают, что продавец обязан освободить объект и передать ключи либо до определенной даты, либо в течении 14 дней.
Если у покупателя есть претензии к продавцу, он должен их отразить в тексте самого акта фактической передачи, либо в приложении к нему, потребовать устранения. Вы можете ручкой дополнить напечатанный акт. Даже полностью написанный от руки документ имеет юридическую силу, если он читаем и подписан обеими сторонами.
Что проверить перед подписанием:
- снятие с регистрации лиц, если таковые оставались;
- отсутствие задолженности за услуги ЖКХ, показания счетчиков;
- техническое состояние помещения (оно должно соответствовать согласованному в договоре).
По желанию сторон акт фактической передачи можно заверить у нотариуса.
Акт приема-передачи всегда можно составить самим, прописав показания счетчиков, приложив фотографии обстановки и сан. техники, какая должна быть передана. Иначе можно столкнуться с тем, что недобросовестный продавец вывезет все: и обещанную мебель, и акриловую ванну с гидромассажем и даже смесители, люстры, провода с патронами, розетки и выключатели (это печальные случаи из практики).
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Несмотря на «яркие» призывы от банков, обещающе «решение вопроса» в двухдневный срок, сделка покупки квартиры в ипотеку длится куда дольше. Всё это обусловлено рядом задач, которые необходимо выполнить кредитору и потенциальному заемщику для достижения выгодного, для обеих сторон, результата.
Чтобы оценить примерный срок, требуемый на прохождение всех процедур, предлагаем ознакомиться с процессом заключения сделки купли-продажи через ипотеку.
Заявка на кредит – 2 дня. Не считая того, что вам придётся потратить время на сбор необходимых документов, заявка займёт у вас не менее двух дней. Это время необходимо для оценки кредитором вашей платёжеспособности, проверки кредитной истории и подлинности всех предоставленных документов.
Выбор недвижимости – 14 дней. На то, сколько длится сделка по ипотеке влияет множество факторов: помощь агентства или её отсутствие, время года, особенности квартиры, которую вы хотите купить. В среднем, заемщики тратят на это от двух недель, до двух месяцев. Но мы включим в расчёт минимальный срок.
Помимо банка, который сопровождает сделку от рассмотрения заявки, до получения документов, практически каждый этап сделки купли-продажи квартиры по ипотеке требует внимания дополнительных специалистов:
- агент по недвижимости – понадобится вам для поиска квартиры;
- оценщик и страховщик – необходимы для выполнения обязательного пункта договора – страхования недвижимости;
- нотариус – непосредственно оформляет и подтверждает «чистоту» сделки (для договоров, предусматривающих нотариальное заверение).
Иногда сами банки выступают посредниками в сопровождении сделки по ипотеке. В таком случае вместо вас или от банка будет действовать специалист по нотариальной доверенности.
Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки. Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.
Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.
Процедура заключения договора купли-продажи недвижимости по ипотеке
В случае, если материнский капитал выступает первоначальным взносом в сделке купли-продажи через ипотеку, эти средства на счёт продавца поступают уже сразу после заключения сделки, в составе кредитных денег.
Порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке, где материнский капитал – первый платёж:
- собранные бумаги направляются в Росреестр для оформления;
- после изменения права собственности, основная часть стоимости квартиры вместе с первым взносом оплачивается продавцу банком, в котором заемщику одобрили кредит (например, цена квартиры 1500 000 рублей, в том числе первый взнос — 453 026, кредитные средства — 1 046 974 рублей. Продавцу банк перечислит — 1500 000);
- покупатель пишет заявление в пенсионный фонд на перечисление материнского капитала в банк;
Продажа квартиры в ипотеку через нотариуса, проводятся следующим образом:
- Согласование нотариуса с банком. Возможно, кредитор предложит вам своих, «проверенных» нотариусов, с которыми регулярно сотрудничает банк. Если вы хотите работать только с определённым специалистом, его необходимо в обязательном порядке представить банку, иначе могут возникнуть проблемы с приёмом документов;
- Обсуждение договора купли-продажи с нотариусом и кредитором. Необходимо прояснить все спорные ситуации;
- Подписание кредитного договора;
- Подписание всех необходимых документов у нотариуса;
- Регистрация перехода права либо у самого нотариуса, либо в МФЦ.
В зависимости от особенностей ситуации, алгоритм действий нотариальной сделки по ипотеке может быть дополнен или изменён.
Помните, что покупая квартиру в ипотеку через нотариуса важно предварительно согласовывать действия с банком и нотариусом.
Сумма, которую нужно оплатить нотариусу, рассчитывается по тарифам и они могут отличаться в зависимости от региона. В нашем регионе считаем так: 0,5% * цену в договоре купли + 6000 (тех. и юр. работа). Например, цена квартиры 1500 000: 1500 000 * 0,005 + 6000 = 13500 рублей заплатим нотариусу.
Регистрация сделки в Росреестре по ипотеке происходит в течение одной рабочей недели, если в процессе регистрации не обнаруживаются ошибки в заполнении документов.
Важно понимать, что такой срок выполняется не всегда. Документы могут рассматривать и дольше, всё зависит от загруженности учреждения в этот период.
Рекомендуем ориентироваться на 9 рабочих дней, если подаете документы через МФЦ. За это время Росреестр вынесет решение и либо зарегистрирует недвижимость, либо приостановит регистрацию.
Сделка с недвижимостью в ипотеку – процесс достаточно сложный, требующий юридической подкованности. Не удивительно, что при регистрации в Росреестре во многих договорах находятся ошибки.
Чаще всего они связаны с самой формой договора (с нотариальным заверением и без), ошибками в числах и датах, а также фамилиях участников процесса.
В случае выявления любой ошибки, регистратор обязан приостановить процесс оформления документов сроком до 3 месяцев и сообщить вам о найденных ошибках в письменной форме.
Формально, регистратор может позвонить участникам договора и рассказать об ошибках на словах. На практике это значительно упрощает и ускоряет процесс работы над ошибками в договоре.
Вам скажут, что необходимо донести или изменить, а также укажут крайний срок приобщения новых документов, которые можно подать только через отдел приёма документов в МФЦ.
Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой
Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:
- ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
- риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
- риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
- вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.
В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.
Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:
— да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;
— в договоре может содержаться условие о том, что уклонение от страхования дает право кредитной организации досрочно потребовать выплаты всей суммы кредита, и это не противоречит закону;
— лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.
В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.
Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.
Дело здесь в том, что первым выгодоприобретателем по договору страхования является банк, а банку все равно, что будет с нами и нашей квартирой после того, как мы вернем деньги и уплатим проценты.
Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.
Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов. Банку достаточно, если сумма страховки будет 9 000 0000 руб. + 10%, то есть 9 900 000 руб. Если прошло пять лет, и мы выплатили уже половину кредита, то банк потребует страховки на 5 000 000 руб. + 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.
С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен. Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость. Если мы выплатили половину кредита, то осталось всего 4,5 миллиона рублей. За это время, к примеру, квартира подорожала, и стоит уже 14 миллионов. Страховая компания выплачивает банку 4,5 миллиона, а еще 9,5 — уже нам. На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…
Между тем, квартира еще не является нашей собственностью, а мы ее уже страхуем. Это еще один наш риск, если продавец откажется от сделки. Правда, здесь, в отличие от оценки, большую часть денег можно будет вернуть. Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.
Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.
«_____» _________ 20___г.
________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице _______________, действующего на основании _______, с одной стороны,
гр. ________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель-Залогодатель», со второй другой стороны и
___________________ (наименование банка), именуемый в дальнейшем «Кредитор-Залогодержатель», зарегистрированный Центральным банком Российской Федерации (свидетельство №_______ от «_____» _____________ _____г.), в лице _______________, действующ___ на основании _________, с третьей стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.1. Настоящий Договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи жилого помещения и договора ипотеки.
1.2. Покупатель-Залогодатель за счет кредитных средств, предоставленных Кредитором-Залогодержателем в соответствии с Кредитным договором № ____ от «_____»_____________ ______ г., заключенным между Кредитором-Залогодержателем и Покупателем-Залогодателем (далее по тексту — Кредитный договор), покупает у Продавца квартиру, находящуюся по адресу: ____________________________________, состоящую из ____ комнат общей площадью ______ кв. м., жилой площадью _____ кв. м (именуемую далее по тексту — Квартира (предмет ипотеки)), и передает данную Квартиру Кредитору-Залогодержателю в залог (ипотеку).
1.3. Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _________ (правоустанавливающий документ, свидетельство о государственной регистрации права собственности и т.п.).
1.4. Инвентаризационная стоимость Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего Договора, составляет ___________ (______________) рублей, что подтверждается справкой № ______ от «____»__________ ____ г., выданной _________________________.
1.5. Квартира (предмет ипотеки) продается по цене _______ (_____________________) рублей.
1.6. Покупатель-Залогодатель и Кредитор-Залогодержатель на момент подписания настоящего Договора оценивают Квартиру как предмет ипотеки в ________ (______________________) рублей.
2.1. Продавец подтверждает и гарантирует, что:
2.1.1. Является полноправным и законным собственником Квартиры (предмета ипотеки). До момента заключения настоящего Договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из ЕГРП, выданной __________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от «___»_________ ____ г.
2.1.2. Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.
2.1.3. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на Квартиру (предмет ипотеки).
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
5.1. Покупатель-Залогодатель уплачивает Продавцу указанную в п. 1.5 настоящего Договора сумму в следующем порядке:
5.1.1. Денежные средства в размере ______ (_____________) рублей, что составляет _____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Покупателем-Залогодателем на счет Продавца в течение _____ дней с даты заключения настоящего Договора.
5.1.2. Кредитные средства в размере ______ (_____________) рублей, составляющие ____% от стоимости Квартиры (предмета ипотеки) перечисляются Кредитором-Залогодержателем на основании поручения Покупателя-Залогодателя с его счета по вкладу, действующему в режиме до востребования № _____________________, открытому Кредитором-Залогодержателем, на счет Продавца, указанный им в настоящем Договоре, в течение _____ дней после предоставления Покупателем-Залогодателем Кредитору-Залогодержателю копии документа, подтверждающего оплату ___% (________ процентов) от стоимости Квартиры в соответствии п. 5.1.1 настоящего Договора.
6.1. Продавец обязан:
6.1.1. В течение _____ дней с момента перечисления денежных средств на его счет в размере, указанном в п. 1.5 настоящего Договора, осуществить все необходимые действия для оформления перехода права собственности на Квартиру к Покупателю-Залогодателю, для фактической передачи Квартиры (предмета ипотеки) в собственность Покупателю-Залогодателю, а также передать Покупателю-Залогодателю ключи, осуществить иные действия, необходимые для реализации Покупателем-Залогодателем права собственности в полном объеме. Передача Квартиры осуществляется по акту приема-передачи.
6.1.2. На дату возникновения у Покупателя-Залогодателя права собственности на Квартиру (предмет ипотеки) уплатить полностью все коммунальные платежи, налоги и иные расходы, которые причитаются с собственника Квартиры.
6.2. Продавец имеет право расторгнуть настоящий Договор в случае невыполнения сторонами п. 5.1 настоящего Договора.
6.3. Покупатель-Залогодатель обязан:
6.3.1. Застраховать указанную Квартиру (предмет ипотеки) в пользу Кредитора-Залогодержателя на сумму не ниже ее оценочной стоимости (задолженности по кредиту и причитающихся за его пользование процентов за период не менее 1 года) от рисков утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные правилами страхования страховщика, а также предоставить Кредитору-Залогодержателю копию правил страхования, копию соответствующего договора страхования, заверенные страховой компанией, подлинник и нотариально заверенную копию страхового полиса, документ, подтверждающий оплату страховой премии в полном объеме, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора Сторонами.
6.3.2. Ежегодно продлевать страхование до полного исполнения обязательств по Кредитному договору. Срок действия договора страхования должен превышать установленный Кредитным договором срок возврата кредита не менее чем на шесть месяцев.
6.3.3. Осуществлять страхование на указанных выше условиях от своего имени и за свой счет.
6.3.4. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем все изменения условий Договора страхования.
6.3.5. Принимать все необходимые меры к обеспечению сохранности Квартиры как предмета ипотеки в том числе от посягательств и требований со стороны третьих лиц.
6.3.6. Письменно согласовывать с Кредитором-Залогодержателем действия, связанные с обременением Квартиры правами третьих лиц.
6.3.7. Предоставлять Кредитору-Залогодержателю данные о составе лиц, постоянно или временно проживающих в Квартире, и основаниях для их проживания; перед вселением новых жильцов предоставить Кредитору-Залогодержателю и паспортной службе при осуществлении регистрации до их фактического вселения нотариально удостоверенные обязательства вселяемых граждан освободить занимаемую Квартиру в течение месяца с даты предъявления новым собственником требования об освобождении Квартиры.
6.3.8. Не совершать действия, влекущие за собой повреждения или утрату Квартиры (предмета ипотеки) или уменьшение ее стоимости, за исключением уменьшения стоимости имеющей место в результате нормального износа.
6.3.9. Немедленно уведомлять Кредитора-Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения Квартиры.
6.3.10. Обеспечивать Кредитору-Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния Квартиры (предмета ипотеки).
В течение 5 (пяти) рабочих дней предоставлять Кредитору-Залогодержателю любую запрашиваемую информацию относительно Квартиры.
6.3.11. Немедленно ставить в известность Кредитора-Залогодержателя об изменениях, произошедших в Квартире (предмете ипотеки), о ее нарушениях третьими лицами или о притязаниях третьих лиц на Квартиру.
6.3.12. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора Продавцом, Покупателем-Залогодателем, Кредитором-Залогодержателем представить полный комплект документов, необходимый для государственной регистрации настоящего договора, в _____________ (орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
6.3.13. При наличии несовершеннолетних, недееспособных лиц и лиц с ограниченной дееспособностью, которые в отношении приобретаемой Квартиры будут являться собственниками Покупателя-Залогодателя либо являться членами его семьи, представить согласие органов опеки и попечительства на передачу Квартиры в залог и ее возможное отчуждение в случае неисполнения им условий Кредитного договора.
6.3.14. Заменить по требованию Кредитора-Залогодержателя Квартиру (предмет ипотеки) равным по стоимости обеспечением в течение _____ (__________) рабочих дней с момента получения Покупателем-Залогодателем письменного уведомления Кредитора-Залогодержателя о замене Квартиры в случае ее утраты или повреждения либо если право собственности на нее прекращено по основаниям, предусмотренным законом.
6.4. Квартира (предмет ипотеки) находится у Покупателя-Залогодателя. Последующий залог Квартиры без согласования с Кредитором-Залогодержателем не допускается.
6.5. Покупатель-Залогодатель несет в полной мере ответственность за Квартиру, за риск ее случайной гибели или случайного повреждения.
6.6. Покупатель-Залогодатель имеет право:
6.6.1. Пользоваться Квартирой в соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность.
6.6.2. Прекратить обращение взыскания на Квартиру в любое время до момента ее реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено.
6.7. Кредитор-Залогодержатель имеет право:
6.7.1. Удовлетворить свои требования из суммы страхового возмещения при наступлении страховых случаев.
6.7.2. Проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия использования Квартиры и требовать в этих целях предоставления необходимых документов.
7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. В случае нарушения Покупателем-Залогодателем любого из его обязательств по настоящему Договору, Кредитор-Залогодержатель имеет право взыскать с Покупателя-Залогодателя штраф в размере ____% (________ процентов) от стоимости предмета залога, указанной в п. 1.6 настоящего Договора.
Штраф должен быть уплачен Покупателем-Залогодателем в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения от Кредитора-Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по Договору.
7.3. В случае обращения взыскания на Квартиру (предмет ипотеки), Покупатель-Залогодатель и члены его семьи, обладающие на момент обращения взыскания правом пользования Квартирой, утрачивают право пользования указанной Квартирой и обязуются освободить ее в течение ________ после вынесения решения судом об обращении взыскания (либо заключения Соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, либо оформления соглашения об отступном).
7.4. В случае частичного исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателем-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства.
7.5. Покупатель-Залогодатель не имеет права переуступать или передавать полностью или частично свои права по настоящему Договору без письменного согласия Кредитора-Залогодержателя.
✓
Банк гарантирует сохранность денег даже в случае срыва сделки.
✓
Обе стороны защищены законом, регламентирующим хранение материальных ценностей (ст. 922 ГК РФ).
✓
Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.
✘
Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
✘
Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
✘
У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.
2
Как правильно составить договор купли-продажи по ипотеке?
✓
Отношения между покупателем и продавцом регламентируются законодательством, а безопасность гарантируется банком.
✓
Продавец сможет забрать деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.
✘
Не во всех банках доступна услуга расчета через аккредитив.
✘
Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
3
✓
Все происходит очень быстро — в одном месте и в одно время.
✓
Возможен расчет в любой валюте.
✓
Отсутствие процентов и комиссий.
✘
Риск использования поддельных купюр.
✘
У любого банка есть определенные лимиты на обналичивание средств в банкомате. Так что, если покупатель хранит деньги на карте, могут возникнуть проблемы со снятием крупной суммы единоразово.
✘
Опасность транспортировки крупной суммы.
✘
Вероятность неправильного расчета.
4
✓
Продавец и покупатель могут оформить счет в разных кредитных организациях (важно, если вы покупаете недвижимость в другом городе).
✓
Если продавец и покупатель — клиенты одного банка, можно сэкономить на комиссии и рассчитывать на быстрый перевод денег.
Кто оплачивает договор купли продажи квартиры: продавец или покупатель?
Заполнение договора начинают с указания населенного пункта, где производится банковская сделка. Рядом ставится дата подписания документа.
Каждый из подразделов расписывается более подробно, и в них указываются:
- Сведения об участниках
В этом пункте приводятся данные о продавце/покупателе – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, семейное положение. Заемщик должен знать заранее, что на жилье, продаваемое по доверенности, банк вряд ли согласится выдать кредит, поэтому лучше подыскать другой вариант квартиры или дома.
- Предмет договора
Подраздел обычно содержит адресную часть, этаж/этажность, общую площадь, назначение объекта (жилой, нежилой фонд), стоимость (указывается в цифрах и прописью). Здесь же указывается цель соглашения, а именно — приобретение квартиры по ипотеке. Продавец дает гарантию, что жилье не было продано постороннему лицу, заложено, подарено, обременено какими-либо обязательствами. Приводится перечень документов, согласно которых жилье находится в собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, решение суда).
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры
Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
Законодательство не содержит указание на то, кто должен нести расходы по оплате сделки купли-продажи. Но на рынке недвижимости уже сложилась определенная практика при распределении затрат между продавцом и покупателем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Самой распространенной является схема, при которой все затраты берет на себя покупатель. Также допускается распределение затрат в равных долях между продавцом и покупателем.
Еще один вариант состоит в том, чтобы каждая сторона взяла на себя те расходы, в которых она заинтересована. Например, в интересах продавца заверение договора купли-продажи у нотариуса, в интересах покупателя – использование банковской ячейки при передаче денег за квартиру.
Сделка купли-продажи приобретает юридическую силу и считается заключенной не после подписания договора, а по результатам прохождения процедуры государственной регистрации права собственности. Эта государственная услуга предполагает обязательную оплату пошлины в бюджет.
Размер госпошлины за внесение изменений в реестр в 2018 году составляет 2000 р. для физических лиц и 22000 р. при участии в сделке юридических лиц. Традиционно госпошлина уплачивается выгодоприобретателем по сделке, а именно покупателем.
При заключении сделки купли-продажи потребуется сбор определенного комплекта документов. Данное обязательство и оплата документов при необходимости возлагается на продавца.
| Наименование документа | Где он оформляется | Цена документа | Является ли обязательным, для чего нужен |
| Экспликация помещения, техплан | БТИ | 1000-2000 р. зависит от площади квартиры | Обязательно; для подтверждения отсутствия незаконных перепланировок |
| Выписка из ЕГРН | Росреестр или МФЦ | 350-750 р. в зависимости от формата документа | Обязательно; подтверждает правовой статус продавца в качестве собственника и отсутствие обременений |
| Нотариальное заверенное согласие супруги на сделку | Нотариус | 500-1000 р. в зависимости от региона оформления документа и тарифов нотариальной конторы | При продаже недвижимости из совместной собственности |
| Справка о прописанных лицах | Паспортный стол | Бесплатно | Необязательно; указывает на количество зарегистрированных в квартире граждан или их отсутствие |
| Нотариальная доверенность | Нотариус | 100 р. для родственников, 500 р. – для других физлиц | При подписании договора доверенным лицом |
| Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам | УК, ОЕРИЦ | Бесплатно | Необязательно; содержит размер задолженности по услугам ЖКХ или их отсутствие |
| Справка о том, что продавец не состоит на учете в ПНД или НД | Районное/областное отделение ПНД/НД | 1-4 тыс. р. | Обязательно; необходимо для проверки юридической чистоты |
| Архивная выписка из домовой книги | УК, которая обслуживает этот объект недвижимости | 1-6 тыс. р. | Необязательно; требуется для проверки наличия жильцов в квартире, которые могут иметь право на оспаривание сделки |
Преобладает подход, когда обязательные документы собираются и оплачиваются продавцом, а необязательные – покупателем.
Особенности оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке
Платить за подготовку текста соглашения не обязательно. Любой пользователь может скачать типовой образец договора купли-продажи квартиры с нашего сайта по следующим ссылкам:
- предварительный договор;
- основной договор купли-продажи;
- передаточный акт.
Обратиться к юристу за помощью нужно, если речь идет о продаже:
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку;
- долевой собственности;
- квартиры, полученной по наследству (рентному договору).
Стоимость юридических услуг определяется:
- сложностью сделки;
- статусом и коммерческой политикой исполнителя;
- региональным уровнем цен в соответствующем сегменте рынка.
Альтернативное решение – изучение тематической информации в соответствующем разделе нашего сайта. Эти публикации своевременно обновляются. Консультацию опытного юриста для корректного составления договора купли-продажи квартиры можно получить у нас в режиме онлайн.
Оплатить изготовление договора можно пополам. Если же одна из сторон настаивает на определенном юристе, то и расходы понесет именно она в полном объеме.
По этому документу определяют:
- основные параметры объекта недвижимости;
- права собственности;
- кадастровую стоимость;
- наличие обременений.
К сведению! Расширенный вариант вправе получить только продавец (собственник). В нем указаны бывшие владельцы, другие дополнительные сведения.
Получить выписку можно лично или через официальный сайт соответствующей организации:
- «Росреестр»;
- МФЦ;
- Госуслуги.
Срок выполнения заказа – от нескольких минут до 5 рабочих дней. Можно заказать доставку по нужному адресу (курьерскую, почтовую). Стоимость зависит от состава выбранных услуг и способа получения документа: 250 – 1 950 р.
Читайте отдельный полезный материал о выписках из ЕГРН при купле-продаже.
Перечень сопроводительной документации определяется особенностями сделки. Собрать отказы других жильцов при продаже доли можно самостоятельно. Письменное уведомление нескольких третьих лиц в разных городах удобнее поручить нотариусу. При необходимости – справки, другие подтверждения подготовит и соберет доверенное лицо.
Отдельная статья расходов – технические документы. За обновленный техплан придется отдать от 1 000 рублей в местное БТИ, однако иным способом подтвердить отсутствие или законность перепланировки невозможно.
За оформление дополнительных документов, как правило, платит продавец.
Самые большие затраты придется учесть при продаже:
- долевой собственности;
- недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку.
В этих случаях законом установлено обязательное оформление через нотариальную контору. Оплачивают 0,5% от стоимости квартиры по договору купли-продажи – не менее 20, но до 300 тыс. р.
Внимание! Кто платит нотариусу, решают сами стороны по договоренности. Можно договориться и разделить затраты пополам, ведь в нотариальном удостоверении заинтересованы оба участника.
Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция для продавца
Договор купли-продажи квартиры по военному или другому виду ипотеки должен состоять из двух ключевых частей. Одна из них включает ведомости о предоставлении займа, а вторая – особенности перехода недвижимости в собственность.
Внимание! Права банка, который выдает кредит, следует изучать максимально подробно и уточнять все интересующие моменты до подписания.
В правовой практике присутствуют случаи, когда заемщик не способен вовремя выплатить полную сумму по личным обстоятельствам. При такой ситуации банк имеет право забрать недвижимость для погашения трат. Для тех заемщиков, кто не был знаком с условиями соглашения ранее, такие события могут стать неожиданными.
Данный пункт является одним из ключевых в рамках ипотечного соглашения. Документ считается заключенным, а право на собственность переходит к одной стороне после непосредственной даты государственного регистрирования. Становясь полноценным собственником, человек обязуется платить налог на данное имущество, осуществлять необходимые ремонтные работы и следовать правилам эксплуатации квартиры.
Также в дополнительных условиях стороны подтверждают собственную дееспособность и отсутствие заболеваний, которые могут препятствовать осознанию юридических основ сделки.
Договор купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, не является сложным документом по своей структуре. Главное – нельзя забывать о точном указании данных про участников, предмет и особенности проводимой сделки.
Договор купли-продажи квартиры с обременением (после оформления ипотеки) – это отдельный вопрос правоотношений. Если человек захотел продать имущество под ипотекой до ее погашения, он обязан получить письменное соглашение банка на такую операцию. Без предоставленного согласия ни один опытный юрист или нотариус не будет сопровождать такую сделку, поскольку она противозаконна.
Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что угодно (продавать, дарить, менять и прочее).
Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость, бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора купли-продажи до получения денег. Ведь новому собственнику придется оставить в залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.
Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать военную ипотеку.
Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ, каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками выплат.
Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.
Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость принадлежит застройщику?
Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.
Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:
- нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
- оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
- не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
- перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.
Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не состоится.
Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа квартиры через ипотеку не стала исключением.
Преимущества заключаются в следующем:
- сделку зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это занимает до 1 месяца;
- банк выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
- возможность быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант);
- продавец защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.
К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:
- придется собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной сделке;
- не удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в размере, установленном результатами оценки;
- более длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
- чтобы получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.
Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом. Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать недвижимое имущество и получить деньги.
- Как проходит сделка в Сбербанке
- Безопасная сделка Сбербанка
- Электронная регистрация сделки
- Встречная сделка в Сбербанке