Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел жилого дома на жилые помещения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.
В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.
Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов
| Обзор практики о взыскании неустойки за просрочку поставки товара в случае приостановки поставок |
| Обзор судебной практики о снятии с учета несовершеннолетнего из жилого помещения |
| Договор опциона. Установление условий для исполнения договора. Судебная практика |
| Что такое форензик и почему он так необходим |
| Судебная практика по демонтажу покрышек, установленных в качестве благоустройства |
Все статьи
- УСЛУГИ ПОРТАЛА
- Бизнес-юрист
- Открытые реестры юри.лиц всех стран
- Реестры недвижимости др. стран
- Объявления Вакансий
- Жалоба в Конституционный суд РФ
- Дислокации судов
- Пользователи
- Общественная приемная
- Юрист на ютубе
Срок давности по разделению общего жилого дома бывшей семьи составляет 3 года с даты расторжения брака, в это период можно обратиться за разделом. Жилое строение может быть разделено, если не является слишком тесным (когда невозможно физически жилплощадь разделить на две части) и в случае, если здание настолько старое и ветхое, что его стоимость практически ничтожна.
Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены
Рассмотрим, как разделить дом после развода.
После разрыва уз брака раздел жилого дома может происходить по одному из способов:
- выделить каждому супругу натуральную долю, то есть реальную комнату (или не одну);
- когда доли в реалии оказались неравными (из-за особенностей планировки), тогда определяется сумма доплаты тому, кому досталась меньшая часть;
- если отношения не позволяют находиться на одной территории или когда у одного из четы есть иной вариант проживания, тогда весь дом могут передать одному супругу при условии выплаты компенсации другому.
Существует не только судебный вариант разрешения проблемы, но и мирный.
Базовый список бумаг выглядит примерно так:
- заявление;
- паспорта экс-супругов;
- квитанция об уплате госпошлины;
- брачное свидетельство;
- правоустанавливающие документы на дом;
- заключение экспертов о фактической стоимости дома;
- справка о прописанных по данному адресу;
- справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.
При наличии детей стоит приложить их свидетельства о рождении, а также иные документы, доказывающие свое право на большую долю от делимого.
Важно определиться с размером долей — кому сколько причитается (при отсутствии брачного договора и соглашения). В этом вопросе суд учтет все обстоятельства, изложенные в заявлении, но только при наличии документальных доказательств.
Разделить частный дом между собой супруги могут следующим образом:
- составить добровольное мировое соглашение;
- составить брачный договор;
- обратиться в суд с иском о разделе спорного объекта недвижимости.
Во время составления мирового соглашения, супруги сами определяют доли имущества, отходящие каждому из них.
Размер имущественных долей может быть равным или увеличенным в сторону одного из супругов. Составляется документ в простой письменной форме и не нуждается в обязательном нотариальном заверении. Если существует риск его отмены одним из супругов, то лучше заверить соглашение нотариально.
Составить такой документ можно во время семейной жизни и любой момент бракоразводного процесса.
Брачный контракт может быть составлен до заключения брака или во время его существования. После развода данный документ не заключается. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному заверению.
В таком документе также прописываются имущественные доли каждого из бывших супругов после расторжения официальных отношений.
Когда бывшие супруги не могут достичь соглашения, им придётся обращаться в суд за разрешением имущественного спора.
Раздел совместно нажитого частного дома осуществляется, в соответствии с действующим законодательством, в равных частях между бывшими супругами.
Раздел частного дома производится вместе с земельным участком, на котором он расположен. Невозможно разделить только одно жилое строение, не затрагивая, при этом, землю.
Дом может быть фактически поделён на доли, при условии, что каждому из супругов достаётся изолированная комната, общей площадью не менее 8 квадратных метров.
Для определения пригодности дома к разделу потребуется провести строительно-техническую экспертизу, заключение которой станет основополагающим при вынесении судебного решения.
В тех случаях, когда жилое строение невозможно фактически разделить на доли, суд может вынести решение о предоставлении второму супругу материальной компенсации и закрепить дом в пользовании первого супруга.
Раздел жилого дома, приобретённого, с использованием материнского сертификата, осуществляется с выделением обязательных долей для каждого из супругов и их несовершеннолетних детей. При этом, во время раздела такого объекта недвижимости, допускается отступление от принципа равенства долей.
Большая часть такого дома достаётся супругу, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети.
Если жилой дом был приватизирован и один из супругов отказался от прав собственности на него, он не сможет получить свою имущественную долю, однако сохранит в нём право бессрочного проживания и регистрации.
Сначала стоит определить, что же именно понимается под долевой собственностью. Гражданское законодательство определяет ее как вид общей собственности в котором доли участников четко распределены. В том случае, когда их размер не определяется по закону или соглашению, они признаются как равные.
Собственники указанных «долей-домов», как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности.
Такие действия продиктованы желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей частью дома, в том числе отчуждать, сдавать в аренду, проводить работы по реконструкции и т.д. без получения разрешения соседей.
Часть дома и земельного участка также представляет большую ценность для потенциальных покупателей и банка при заключении кредитных соглашений.
- Российский паспорт гражданина для удостоверения сотрудником отделения Росреестра личности заявителя.
- Подлинник и копия доверенности, которая была заверена у нотариуса.
Этот документ нужно предъявлять только в том случае, если регистрацией права собственности занимается не тот гражданин, на которого будут оформлены бумаги, а доверенное лицо.
- Кадастровый паспорт на жилье.
- Полученное от уполномоченной организации разрешение, подтверждающее ввод строения в эксплуатацию.
- Документы, в которых зафиксирован факт собственности заявителя на земельный участок, на котором был построен дом.
- Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином, обращающимся для оформления свидетельства. Скачать пример заявления для заполнения можно по ссылке.
- Платежная квитанция, в которой стоит печать кассира, принявшего деньги за оплату государственной пошлины.
Рекомендуем прочесть: База награжденных в вов
Выдел доли каждому сособственнику недвижимого имущества происходит в порядке ст. 252 ГК РФ «1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Общая инвентаризационная стоимость строений составляет 61057 (шестьдесят одну тысячу пятьдесят семь) руб.
, в том числе жилой площадью 128,5 кв.м., ограждения и сооружения, расположенные на земельном участке, кадастровый номер 79:77:01 02 014:0007, мерою 1191±15,8 кв.м. (одна тысяча сто девяносто один ± пятнадцать и восемь десятых кв.м.), с присвоением № 3/1 по ул.
Центральной в гор. Москве.
- Приобретение собственных квадратных метров для жилья. Собственную часть дома в случае надобности можно продать. Хотя, как подсказывает действительность, покупателей на такой товар будет не много. Каждый хочет купить отдельную недвижимость, с независимой территорией.
- Оформление кредитного договора. Банки в залог всегда берут личную собственность и не хотят связываться с частями в общих владениях.
- Повышения уровня жилищных условий и проведения капитального ремонта. Многие придерживаются правила, что работать надо только на себя, а вложение денежных средств в общую недвижимость является неблагодарным делом.
- Оформление дарственного документа. Подарить часть в общей собственности по закону невозможно. Необходимо иметь свое отдельное владение.
- Ограничение влияния иных сторон общей недвижимости.
Что нужно знать о разделе дома?
Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.
На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.
Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:
- регистрации новых жильцов;
- ремонта;
- реконструкции дома, его инженерных сетей,
а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.
Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.
Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:
- Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
- Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.
Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.
- Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
- Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.
Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.
Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.
Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.
При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:
- не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
- каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
- совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
- все части должны оставаться удобными в использовании.
Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:
- Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
- Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
- При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.
Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.
Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.
Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.
Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников. Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом. Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).
В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.
При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.
Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.
В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены. Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей. Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.
Раздел здания на помещения и регистрация в Росреестре в 2021 году
Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.
По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.
Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях. Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника. Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).
Эти объекты часто приобретают те, кто привык жить в усадебной застройке, но не может себе позволить купить целый дом. Причиной, как правило, является ограничение в средствах, ведь часть стоит меньше, чем отдельный дом. Такое жилье востребовано у семей с детьми, у тех, кому хочется иметь дома мастерскую или гараж либо не имеющих возможности по состоянию здоровья жить на высоких этажах.
- Авто
- Недвижимость
- I. Проверка юридической чистоты квартиры
- II. Сопровождение слелок с недвижимостью
- III. Регистрация объектов недвижимости в государственных органах.
- IV. Представление интересов в суде. Жилищные споры.
- 01. Признание права собственности на объект недвижимости
- 02. Вселение и выселение в/из жилого помещения
- 03. Раздел жилого помещения и выдел в нем доли
- 04. Определение порядка пользования жилым помещением
- 05. Отказ от приватизации
- 06. Признание нанимателя утратившим (не приобретшим) право пользования жилым помещением
- 07. Предоставление жилых помещений по договору социального найма
- 08. Признание договоров купли-продажи, дарения, мены жилых помещений недействительными
- 09. Переход права собственности на жилые помещения в порядке наследования
- 10. Возмещение ущерба, причинённого заливом квартиры или некачественным ремонтом
- V. Долевое строительство
- VI. Стоимость юридических услуг
- VII. Дополнительно
- Незаконное увольнение
- Представительство
- Иностранцам
- Авиабилеты
- Бухгалтерские услуги
- Договоры
- Уголовные дела
- Юридическое обслуживание физических лиц
Парадокс заключается в том, что в статье 133 Гражданского кодекса РФ объектом индивидуальной собственности признается только «неделимая недвижимость», то есть объект, к которому можно однозначно применить право владения. Однако, земельные участки в ГК таким образом не описаны, а значит могут быть беспрепятственно разделены на несколько владельцев.
Разрешение на раздел частного жилого дома можно получить при достижении нескольких важных критериев:
- Жилой дом может быть поделен в натуре, то есть физическим образом (например, путем строительства простенка и второго входа, или путем определения зоны отчуждения на плане постройки);
- Важно понимать, что для раздела недвижимости (определения долей) не нужно фактическое определение границ. То есть владеть домом и землей могут сразу несколько собственников, а дом при этом эксплуатируется на общих основаниях.
- Фактический раздел земельного участка возможен только после проведения юридических процедур и определения нескольких владельцев.
Удобнее всего начинать эту сложную процедуру с разделения дома, поскольку процесс во многом зависит от планировки, согласия сторон идти на уступки друг по отношению к другу, состояния недвижимости, расположения ее на участке. Именно потому, что правовые основания для раздела дома определить сложнее, лучше начать с них, ведь в большом количестве случаев выгодной и удобной альтернативной раздела недвижимости является ее продажа и фактический раздел полученной стоимости.
Раздел жилого дома между супругами при разводе
Раздел жилого дома нужен, прежде всего, для определения индивидуальной собственности нескольких владельцев. При этом от долевого участия раздел отличается фактическим разделение недвижимости.
Причин прохождения этой сложной юридической процедуры много:
- Под выделенную часть можно брать кредиты, использовать недвижимость как полноценный залог. Напомним, в договоре долевого участия требуется разрешение всех владельцев, а в случае наложения ареста или перехода права собственности, его теряют все долевые участники;
- Желание получить свою собственность (после развода, раздела наследства и так далее);
- Желание выполнить перепланировку, изменить назначение недвижимости, провести ремонт или реконструкцию. Часто другие владельцы долей всячески препятствуют деятельности на общей недвижимости.
Важно! Если вы имели доли в недвижимости, то разделение осуществляется только пропорционально ей, либо по согласию сторон. Иными словами, если вы имеете право на 1/6 часть дома, то вы не можете получить в пользование половину здания.
Если все владельцы долей не против фактического раздела имущества, возможно заключение соглашения между всеми собственниками. В нем на план схеме выделяются определенные зоны отчуждения, после чего проводится строительно-техническая экспертиза. Ее цель – обосновать раздел, путем выделения фактических линий раздела и согласования правовых оснований.
Важно отметить, что для определения недвижимости как жилой требуется соблюдение ряда нормативных и технических требований. Например, в уже разделенной части должны быть санузел, кухня и помещения достаточной площади для проживания. Требования выдвигаются и для коммуникаций (отопления, водопровода, электричества). Техническая экспертиза выполняется специалистами БТИ, обратиться за ней вы также можете в нашу компанию, поскольку помимо экспертизы требуется решить большое количество юридических задач в процессе раздела собственности.
Сотрудники помогут:
- произвести оценку рыночной стоимости недвижимости;
- скорректировать доли;
- рассчитать суммы компенсации за отчуждаемые доли;
- оформить запросы в Росреестр и БТИ;
- оформить сам договор раздела долей жилого дома.
В итоговом документе, который подписывают все собственники долей, фиксируется сумма компенсации, имена и доли владельцев.
Для регистрации этого договора в Росреестр предъявляется следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие бумаги всех владельцев долей;
- Заявление о регистрации договора;
- Заключение экспертизы БТИ;
- Соглашение (договор) на раздел недвижимости;
- Технический паспорт на дом из БТИ;
- Паспорт заявителя;
- Нотариально заверенные доверенности при обращении через доверителей.
Потребуется также квитанция об оплате государственно пошлины по указанному виду услуг.
Важно отметить, что основная сложность при разделе недвижимости на несколько собственников заключается именно в получении положительного заключения экспертной комиссии. Она собирается обязательно по каждому случаю раздела.
- Привести разделяемое имущество в соответствие строительным нормам и законодательству;
- Получение максимально правильной и точной схемы разделения имущества;
- Согласование планировки до начала разделения.
Обращаем внимание, что самовольное изменение планировки может обойтись значительно дороже, поскольку это противозаконно (вплоть до уголовной ответственности).
- Общие сведения о недвижимости (площадь, размещение, владельцы долей, кадастровый номер и прочая уникальная информация);
- Четкая опись долей всех владельцев;
- Прописанные по каждому владельцу компенсационные выплаты (если таковые есть);
- Данные владельцев долей (паспортные, реквизиты, места регистрации и проживания);
- Дата составления соглашения;
- Подписи каждого держателя долей.
Очень часто владельцы долей отказывают в разделе имущества. Это их право, которое может быть мотивировано разными причинами. Но даже в случае отказа можно получить разделенную недвижимость по решению суда. Сразу стоит отметить, что определение раздела жилого дома по решению суда случается достаточно редко, требует много времени и финансовых затрат. Поэтому мы настоятельно рекомендуем всем клиентам стараться решить споры в досудебном порядке. Помочь в этом нелегком деле смогут наши кадастровые инженеры и юристы.
Иск в суд подается путем представления следующего пакета документов:
- Исковое заявление;
- Документы на доли в недвижимости;
- Результат технической экспертизы;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Важно! Для того, чтобы суд принял правомочное решение у него должны быть весомые основания. Чаще всего успех может быть у дел, в которых можно доказать отказ от оплаты коммунальных услуг, безответственное владение, нарушение прав других собственников (например, 5 из 6 владельцев долей согласны на раздел).
При положительном исходе, постановление суда будет определять части недвижимости как отдельные объекты (в отличие от соглашений). Именно по этой причине часто выбирают раздел через суд.
Наша компания поможет существенно ускорить процесс выделения долей, раздела недвижимости и внесудебного согласования любых споров с недвижимым имуществом.
Подать заявку на услугу
Раздел жилого помещения (приватизированного или в соцнайме)
- Помещение должно быть самостоятельной частью объекта недвижимости. Оно не может зависеть от коммуникаций дома (газ, электричество, вода). В противном случае требуется проведение работ по формированию дополнительных отводов. Обязательное условие — наличие отдельного входа.
- Помещение должно отвечать условиям, пригодным для проживания.
- Перепланировка дома, лишние пристройки (не согласованные в соответствующих органах надзора), увеличивающие или уменьшающие площадь, не учитываются при определении доли.
- Если выделение доли невозможно по закону или при этом наносится имущественный ущерб одному из собственников, он может рассчитывать на компенсацию его доли другим владельцем.
- Составление предварительного соглашения. Документ должен быть нотариально заверен, он дает возможность приступить к кадастровым работам.
- Производятся необходимые мероприятия, постановка на учет частей дома. Результат — оформление кадастровых паспортов на доли недвижимости.
- Подача заявления и документов для оформления права на образованные доли (Регистрационная палата).
Основные правила оформления договора купли-продажи недвижимости — в статье по этой ссылке.
- Необходимо получить документ, содержащий заключение о возможности выделения доли (оформляется в БТИ).
- Подача иска о выделении доли в судебный орган по адресу объекта недвижимости. Необходимо приложить документы, подтверждающие право на владение объектом, технический паспорт (выдается в БТИ), заключение о возможности выдела доли, квитанцию об уплате пошлины, копии заявления от каждого собственника.
- После вынесения судебного решения следует зарегистрировать право собственности на долю объекта недвижимости.
- Заявление о государственной регистрации права от каждого заявителя.
- Документы, подтверждающие права на дом.
- Соглашение о выделе долей (в случае добровольного соглашения).
- Решение суда (в случае судебного разбирательства).
- Технический паспорт объекта недвижимости.
- Паспорт заявителей (иные документы).
- Квитанция об уплате пошлины за оказание услуги.
Важно, с июля 2020 года свидетельство о регистрации права на недвижимое имущество не выдается. Документ заменяет выписка из ЕГРП, она имеет законную силу.
Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.
Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:
- Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
- Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
- Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
- Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.
Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.
Как доли в доме признать отдельным домовладением
Супруги могут сами договориться о решении, устраивающем их обоих. Для этого потребуется составить соглашение и заверить его у нотариуса (ст. 38 СК РФ). С ним супруги обращаются в Росреестр для регистрации своих долей. При этом никаких требований по разделу имущества не выделяется: отказаться от права собственности можно даже безвозмездно или за символическую компенсацию.
Комментарий специалиста
Леонов Виктор
Юрист
Единственное условие – раздел должен касаться только имущества, принадлежащего самим супругам. Отказаться от доли, собственниками которой являются дети, нельзя. При этом закон дает право передать свою долю недвижимости детям в счет уплаты алиментов. Если оба супруга согласны на такую сделку, оформляется алиментное соглашение и заверяется у нотариуса.
Когда супруги до брака или во время него составили брачный контракт, дом делится в согласно ему. Договор может быть изменен или признан недействительным в соответствии с ГК РФ (подписание документа из-за давления или угроз, недееспособным лицом, при существенных изменениях условий и т.п.) в судебном порядке. Также суд может признать брачный контракт недействительным, если его условия существенно ущемляют интересы одной из сторон (ст. 44 СК РФ).
Раздел земельного участка – дело несложное. Законодательством установлено лишь одно требование: будущие земельные наделы не должны быть в площади меньше минимально установленного размера в том или ином регионе. Обычно такой размер составляет 5 соток. В зависимости от местного законодательства может варьироваться в пределах до 14 соток.
Чтобы осуществить раздел земли, необходимо собрать нижеуказанные документы:
- заявление в кадастр;
- технические документы;
- выписки из кадастра;
- заявление в регистрационную палату;
- квитанции об оплате пошлины (2);
- паспорта совладельцев;
- свидетельство о праве собственности.
Раздел земельного участка имеет следующие особенности:
- При разделе земельного надела, находящегося в долевой собственности, необходимо соглашение собственников.
- Необходимо пригласить кадастрового инженера для проведения межевания.
- После раздела каждая из частей земли получит свои кадастровые номера.
- После регистрации в Росреестре каждая из частей земельного надела получает статус отдельного объекта недвижимости.
Раздел земли желательно осуществить после фактического выдела доли каждого собственника в жилом доме. Разумеется, и в этом деле лучше прийти к взаимному соглашению без судебного разбирательства.
При разделе земельного надела сторонам не обязательно разграничивать его поровну. В первую очередь необходимо исходить из функциональных потребностей собственников.
Рекомендуем ознакомиться:
Требования к оформлению технического плана зданий, помещений и сооружений
При этом каждая часть должна иметь:
- выход на местные дороги;
- доступ к коммуникациям и инженерным сетям.
С другой стороны, контуры каждой из частей могут зависеть от наличия хозяйственных и бытовых построек на участке. В этом случае сторонам придётся идти на компромисс. Возможно, понадобится оценка каждой постройки, которая остаётся в части того или иного собственника. Оценка может пригодиться при определении размера компенсации, которая уплачивается одной стороной другой при неравном разделе.
Статья 127 ЖК устанавливает возможность поделить квартиру в кооперативном доме. Раздел помещения в жилом доме жилищного кооператива можно произвести между членами такого кооператива и иным лицом, участником паенакопления. Раздел жилплощади предусматривает выделение долей для всех собственников. Эта необходимость может возникнуть в ряде случаев:
- при разводе супругов;
- когда разъезжаются дети и родители из приватизированной квартиры;
- в случае наследования жилплощади несколькими наследниками и так далее.
Фактически право собственности на жилплощадь не изменяется. Собственник только получает новые документы на личную долю и может ею распоряжаться. Для того чтобы юридически произвести раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива, необходимы следующие обязательные условия:
- пай входит в состав имущества кооперативного дома;
- каждый претендующий при разделе получает изолированную жилплощадь в квартире.
Если нет технической возможности для выделения изолированной жилплощади, ее допустимо переустроить или перепланировать, технически сделав отдельные помещения, пригодные для проживания.
Статья 127 ЖК предусматривает разрешение споров о разделе жилья в жилищном кооперативе в судебном порядке. Суд, слушая дело о разделении жилплощади, учитывает:
- размеры долей, принадлежащих супругам;
- размеры доли паенакопления;
- интересы несовершеннолетних, иных членов семьи, которые пользуются жилплощадью;
- планировку самой квартиры;
- фактически установленный супругами обоюдный порядок использования жилплощади.
Если помещение включает в себя неизолированные смежные комнаты, суд принимает решение о перепланировке, учитывая при этом интересы всех проживающих. Обязанность по перепланировке помещения возлагается на одного из супругов, либо на обоих. Если суд при разделении жилплощади устанавливает право пользования за одной из сторон, однако стоимость части квартиры превышает размеры паевой доли, суд взыскивает компенсацию в пользу второй стороны.
Правами на защиту своих интересов в судах могут воспользоваться не только граждане России, но также граждане других государств и лица без гражданства. Существует единственное условие – потенциальный истец должен быть участником жилищных отношений на территории России.
Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопросы и ответы юристов
Получить дом в совместную собственность может любой гражданин в следующих ситуациях:
- Семья приватизирует недвижимость и несколько ее членов вписываются в свидетельство о собственности.
- Дом приобретен совместно с другими лицами.
- Дом унаследован несколькими наследниками.
- Несколько лиц хотят купить дом, который находится в долевой собственности.
- Имущество подарено нескольким людям.
- Недвижимость куплена за совместные средства супругов во время брака.
Владеть и пользоваться совместной собственностью могут все лица без ограничений. Однако распоряжаться таким имуществом можно лишь с согласия всех сособственников.
Общие правила того, как определить доли, содержится в ст. 245 ГК РФ. Исходя из ее положений, можно выделить следующее:
- части всех участников определяются по их взаимному согласию либо в соответствии с положениями соответствующего закона;
- способ определения долей устанавливается в соглашении между участниками, их размер может меняться;
- лицо имеет право претендовать на увеличение своей доли, если осуществило неотделимые улучшения имущества.
Существует два способа того, как сособственники могут определить порядок общего пользования недвижимостью. Первый – стороны самостоятельно выясняют между собой взаимные права и обязанности на дом и землю, а также на иное имущество, являющееся совместной собственностью. На практике далеко не всегда получается это сделать.
Второй способ – обращение в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования частным домом.
При рассмотрении данного вопроса суд обратит внимание на следующие факторы:
- размер доли и количество собственников;
- наличие либо отсутствие семейных связей;
- прописка родственников;
- планировка помещения и возможность выделить изолированную часть;
- устоявшийся порядок пользования домом;
- количество входов, выходов и проходных помещений.
В случае невыполнения решения суда другими собственниками истцу придется снова начинать процедуру сначала, что отнимает много сил и времени. Поэтому наиболее рациональным способом является мирное урегулирование спорных вопросов.
Как выделить доли в жилом доме в натуре?
Как показывает практика, очень высока вероятность, что совладелец однажды захочет отделить свою часть. И если собственники жилья не являются близкими родственниками с полным взаимопониманием внутри семьи, неизбежно начнутся конфликты.
Однако существуют способы, как из долевой собственности сделать частную. Ими можно воспользоваться не только в случае, если человек желает выделить свою долю в натуре, но также если все лица, имеющие часть в имуществе, желают ее продать.
Первый и самый простой способ заключается в следующем: совладельцы должны оформить дарственную своих долей на одно лицо. Такой документ обязательно следует заверить нотариально.
Необходимо упомянуть, что дарение не родственнику облагается НДФЛ, родственнику – нет. При этом нельзя забывать о земельном участке, на котором стоит строение: нужно предварительно оформить долевую землю, и подарить ее вместе с объектом недвижимости.
Таким образом, необходимо получить конечный документ – договор, заверенный нотариально, и лишь после этого идти в Росреестр за регистрацией такого права и получения свидетельства на нового собственника.
Способ второй – обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указать, на какую жилплощадь человек претендует. Суд в своем решении опишет:
- какая недвижимость и с каким метражом дома принадлежит каждому собственнику;
- как разделить объект;
- режим пользования общими помещениями.
После получения судебного решения нужно обратиться в орган регистрации за оформлением права собственности на причитающуюся долю.
Итак, если земля в долевой собственности, как оформить дом в собственность зависит от того, по какому пути пойдут совладельцы.
Дополнительного рассмотрения требует вопрос, как продать имущество (дом и земельный участок), которые находятся в долевой собственности. В таком случае может осуществляться продажа дома и земельного участка как целостных комплексов (при наличии согласия сособственников).
Если согласия нет, каждый владелец имущества распоряжается своей частью самостоятельно, соблюдая правила, установленные законодательством.
Таким образом, чтобы продать долевую собственность дома и земельного участка, в первую очередь нужно понять, что именно будет продаваться – все имущество целиком или какая-то его часть.
(в ред. Постановлений Правительства РФ от 02.08.2007 N 494, от 08.04.2013 N 311, от 25.03.2015 N 268, от 25.03.2015 N 269, от 09.07.2016 N 649, от 02.08.2016 N 746, от 28.02.2018 N 205, от 24.12.2018 N 1653, от 21.08.2019 N 1082, от 29.11.2019 N 1535, от 24.04.2020 N 581, от 27.07.2020 N 1120)
Правительство Российской Федерации постановляет: (в ред. Постановления Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653)
1. Утвердить прилагаемое Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом. (в ред. Постановлений Правительства РФ от 02.08.2007 N 494, от 24.12.2018 N 1653)
2. Признать утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. N 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 37, ст. 3586).
Председатель Правительства
Российской Федерации
М. ФРАДКОВ
УТВЕРЖДЕНО
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 28 января 2006 г. N 47