О признании права собственности на завершенный строительством

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О признании права собственности на завершенный строительством». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Споры с объектами незавершенного строительства

2. Кто вправе зарегистрировать ОНС

2.1. К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

2.2. Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

3. Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

3.1. Наши победы 1 (4)

4. Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Для начала разберемся с тем, какое сооружение является «объектом незавершенного строительства», является ли котлован объектом незавершенного строительства.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства. Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания.

Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. Часто для успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта. Если строительство находится на начальном этапе, на этапе котлована, оформить в собственность такой «недострой» вряд ли получится (по крайней мере пока практика судов складывается таким образом).

Таким образом, при предъявлении иска о признании права собственности на незавершенное строительство суду важно представить справку о строительной готовности объекта, в котором указывается процент завершения объекта и фактическая площадь «незавершенки». Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре участия в долевом строительстве.

24 января 2017 г. по делу № 89-КГ16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:

В исковом заявлении о признании права на незавершенное строительство обязательно должны содержаться следующие сведения:

название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
данные истца (ФИО, адрес регистрации и проживания);
сведения о застройщике (наименование компании, ИНН, ОГРН юридический адрес на основании актуальных сведений в ЕГРЮЛ);
описание сути дела с указанием данных из договора, включая характеристику и стоимость объекта незавершенного строительства;
выдвигаемые к ответчику требования;
ссылки на законодательные акты, служащие основанием для выставления требований;
список документов, прилагаемых к иску.

Срок рассмотрения дела с учетом направления судом запросов в уполномоченные органы для уточнения актуальной информации по объекту незавершенного строительства составляет примерно 3 месяца.

После вступления решения суда (определения арбитражного суда) в законную силу для максимальной защиты дольщику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, так как право собственности на «недострой», как и на другую недвижимость, подлежит обязательной регистрации.

Нет времени самостоятельно заниматься включением требований в реестр или оформлением права собственности на новостройку при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста с оплатой по результату. Работаем без предоплаты, во многих случаях поможем сэкономить на оплате госпошлины за рассмотрение иска судом. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

3 августа 2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьминой Н.П. к жилищно-строительному кооперативу «Новые Черемушки, 8», акционерному обществу «Строительное управление N 155» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по кассационной жалобе Кузьминой Н.П. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения представителей Кузьминой Н.П. — Ефимовой Е.А., Кузьмина С.А., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя акционерного общества «Строительное управление N 155» — Чернова С.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Кузьмина Н.П. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Новые Черемушки, 8» (далее — ЖСК), акционерному обществу «Строительное управление N 155» (далее — АО «СУ-155») о признании права собственности на долю в объекте незавершённого строительства.

В обоснование исковых требований указала, что 5 сентября 2011 г. между ней и товариществом на вере (коммандитное товарищество) «СУ N 155», являвшимся поверенным и действующим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», был заключён договор об участии в ЖСК. По данному договору Кузьмина Н.П. вступила в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: … Целью заключения договора являлось получение истицей жилого помещения в виде отдельной двухкомнатной квартиры ориентировочной площадью 74,52 кв.м, расположенной в жилом доме по указанному строительному адресу на 23 этаже, секция 3, условный номер 3.

Обязательства по оплате взносов, предусмотренных договором об участии в ЖСК, Кузьминой Н.П. исполнены в полном объёме.

Согласно названному договору срок окончания строительства дома АО «СУ-155» установлен не позднее декабря 2013 года (пункт 1.6). Однако до настоящего времени жилой дом не достроен и в эксплуатацию не введён.

Кузьмина Н.П. также указала, что по её заказу было изготовлено заключение строительно-технической экспертизы от 10 мая 2016 г., согласно которому объект недвижимости в строящемся жилом доме по указанному выше адресу в виде 2-комнатной квартиры на 23 этаже, секция 3, условный номер квартиры 3, ориентировочной площадью 74,52 кв.м существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определённым месторасположением.

В связи с изложенным истица просила суд признать за ней право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде указанной выше двухкомнатной квартиры.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г., исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Кузьминой Н.П. ставится вопрос об отмене решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 21 июня 2016 г., апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2016 г., как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 2 мая 2017 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судебными инстанциями при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 сентября 2011 г. между товариществом на вере (коммандитное товарищество) «СУ N 155», являвшимся поверенным и действовавшим от имени ЖСК «Новые Черемушки, 8», и Кузьминой Н.П. в целях удовлетворения потребностей истца в жилом помещении был заключён договор об участии в ЖСК N …

В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 договора после завершения строительства жилого дома, получения разрешения на его ввод в эксплуатацию и при условии выполнения истицей обязательств по внесению паевого взноса в полном объёме, она приобретает право на оформление в собственность квартиры в жилом доме по строительному адресу: …, расположенной на 23 этаже этого дома, секция 3, условный номер 3, ориентировочной площадью (с учетом балкона и/или лоджии с понижающим коэффициентом) всех площадей 74,52 кв.м.

Ориентировочный срок окончания строительства жилого дома не позднее декабря 2013 года.

Свои обязательства по договору истица выполнила в полно�� объёме, оплатив предусмотренные договором взносы (т. 1, л.д. 13-15).

Истица, полностью уплатившая взносы по договору об участии в ЖСК, просила признать за ней право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Дело в том, что жилой дом так и не был достроен и введен в эксплуатацию, а в отношении застройщика ввели процедуру наблюдения.

Применительно к этому спору Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что закон прямо предусматривает регистрацию права на объекты незавершенного строительства.

При этом не установлено запрета или иных ограничений на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

Иск о признании права собственности на недвижимость является одним из возможных способов защиты нарушенного права.

Предыдущие инстанции, не удовлетворившие иск, не учли это и не приняли во внимание доводы о том, что строительство квартиры полностью оплачено, последняя построена и может быть индивидуализирована.

[Наименование истца] (арендатор) и [наименование ответчика] (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка [номер, дата] на срок [вписать нужное] для строительства [наименование объекта(ов)] общей площадью [S] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное].

Арендатор на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ [номер, дата], выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора России, осуществило строительство спорного(ых) объекта(ов).

В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект. Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает в силу названных норм.

В государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующим органом было отказано. Требование о признании решения об отказе в регистрации права собственности на строящийся объект также было отклонено.

Спорные строения расположены на земельном участке, предоставленном Истцу в аренду для целей строительства спорного(ых) объекта(ов). В соответствии с техническим заключением возведенные конструкции не законченного строительством объекта(ов) соответствуют строительным нормам и правилам.

Процент готовности спорных объектов составляет [значение] %.

Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Признать право собственности на не завершенный строительством объект — [наименование] общей площадью [S] кв. м, расположенный по адресу: [вписать нужное].

Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
Копия договора аренды земельного участка.
Копии разрешительных документов на строительство.

Копия отказа в государственной регистрации права.

Почтовые квитанции — доказательство направления иска и приложенных к нему документов другим участникам процесса.

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»

— п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности»

— ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»

— ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)»

— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»

— ст. 429 «Предварительный договор»

— п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке»

Дополнительные ссылки:

— ст. 128 «Объекты гражданских прав»

— ст. 454 «Договор купли-продажи»

— ст. 455 «Условие договора о товаре»

— ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

— п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав»

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 6 «Права инвесторов»

— ст. 8 «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Действующее законодательство не запрещает получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда; тот факт, что строительство жилого дома не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

(Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10)

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.

Отсутствие регистрации права собственности истца на долю в не завершенном строительством объекте в виде жилого помещения влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе в полном объеме передал ответчику денежные средства, а ответчик свои обязательства не исполнил. В нарушение условий договора жилой дом, в котором находится квартира, не был передан в эксплуатацию, а квартира не была передана истцу, и в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчиком истец был лишен возможности оформить квартиру в собственность. Судом учтено, что Департамент городского имущества г. Москвы не заявлял требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, право собственности на которую было признано за истцом, а также что заключенный между истцом и ответчиком договор не оспаривался.

(Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15)

Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.

Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.

(Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602)

Поскольку истец не состоял в правовых отношениях с участниками инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, суд отказался признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте, соответствующую квартире.

Суд установил, что истец заключил договор, по которому ООО переуступило ему право требования к ДИПС г. Москвы на квартиру в не завершенном строительством объекте, и полностью оплатил уступленное право требования; в настоящее время строительство объекта не ведется, инвестиционные отношения по его возведению прекращены; право собственности города Москвы на него не признано. Решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу, были расторгнуты договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса и государственный контракт на выполнение подрядных работ по его строительству. Суд пояснил, что по договору уступки прав требования истец приобрел не права участника долевого строительства, а исключительно право на заключение в качестве покупателя договора купли-продажи помещения (квартиры), которое по окончании строительства объекта должно было стать собственностью города Москвы. Финансирование строительства спорного объекта осуществлялось за счет средств бюджета города Москвы, а не за счет денежных средств истца и его правопредшественников. При этом сам истец не состоит в правоотношениях с участниками инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-26527/2015)

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. истец как соинвестор по договору соинвестирования вправе требовать от инвестора (ответчика) передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект; в настоящее время ответчику не принадлежит право собственности на какую-либо определенную часть в объекте инвестиций.

До настоящего времени корпус сблокированных квартир не введен в эксплуатацию, площадь возведенного объекта незавершенного строительства существенно превышает его проектную площадь, площадь земельного участка под указанным объектом превышает площадь участка, предоставленного под строительство этого объекта, а сам объект имеет признаки самовольной постройки. Договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса, заключенный между ответчиком и Департаментом строительства г. Москвы, расторгнут вступившим в силу решением арбитражного суда. Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, и у него не возникло право долевой собственности на объект инвестиционной деятельности; кроме того, в настоящее время строительство объекта не ведется, инв��стиционные отношения по его возведению прекращены.

Споры с объектами незавершенного строительства

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме	Платежные поручения Квитанции Приходные кассовые ордера Соглашение о зачете Заявление физического лица на перевод денежных средств ответчику	Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Право истца на квартиру в объекте незавершенного строительства никем не оспаривается	Сведения, ответы из Управления Росреестра по Москве	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Строительство жилого дома, в котором находится квартира, не завершено, и дом не сдан в эксплуатацию	Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома	Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Жилой дом, в котором находится квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений	Справка территориального отделения БТИ	Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2014 по делу N 33-22685 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании договора инвестирования/соинвестирования)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен договор инвестирования строительства жилого дома/договор соинвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик (инвестор) привлекает Истца (соинвестора) к соинвестированию строительства жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Жилой дом) в части финансирования строительства однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ Жилого дома (далее — Квартира).

Сумма, подлежащая внесению Истцом на счет Ответчика в части финансирования строительства Квартиры (далее — стоимость Квартиры), составляет ______ (_____) рублей.

В соответствии с п. ____ Договора после окончания строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию Квартира оформляется в собственность Истца в следующем порядке: _____.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N __/другими документами.

При этом:

— Право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени Квартира Истцу не передана. При этом:

— Строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании предварительного договора купли-продажи)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира, Жилой дом).

Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

При этом:

— право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи Квартиры с Истцом не заключен. При этом:

— строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Кто вправе зарегистрировать ОНС

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

В ходе рассмотрения дела судом любая сторона вправе заявить ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.

Ходатайство должно быть передано суду в письменном виде и надлежащим образом обоснована необходимость проведения такой экспертизы. При заявлении ходатайства лицо должно указать, какие вопросы должны быть поставлены перед экспертом, например,

Описать объект незавершенного строительства;
В каком техническом состоянии находится?
Соответствуют ли технические характеристики техническим характеристика объекта капстроительства и по каким признакам?
Возможно ли использование спорного объекта в целях дальнейшего строительства заявленного объекта по проекту?
Построен ли он в соответствии с проектом и выданным разрешением на строительство?
Соответствует ли существующий объект незавершенного описанию объекта в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
Спорный объект прочно связан с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
Может ли постройка перемещена без соразмерного ущерба ее назначению?
Требовалось ли на строительство объекта недвижимости разрешение на строительство?
Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил при возведении?
В какое время возведен будущий дом, гараж иное строение?

Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на земельном участке, который, например, был предоставлен в аренду.

ВНИМАНИЕ: если объект незавершенного строительства был создан до заключения договора аренды и до регистрации права собственности на него, то это может быть установлено при проведении экспертизы, что повлечет за собой установления судом незаконного возведения и как следствие регистрации права собственности на него.

Стоит обратить внимание относительно заключения экспертизы на следующие моменты:

чтобы в заключении эксперта были даны полные ответы на поставленные вопросы;
чтобы была подтверждена компетентность экспертов, их статус, уровень образования, стаж работы;
можно получить письменное мнение по полученной экспертизе других специалистов;
можно попросить вызвать эксперта для дачи пояснений в судебном заседании.

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Наследодатель при жизни построил дом, гараж, но права на них не зарегистрировал или просто не успел достроить, вследствие чего право собственности также не оформлено или гараж находился в составе ГСК.

Наследники умершего обращаются к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, указывают на дом. Так как права на это имущество не зарегистрированы за наследодателем, то выдать свидетельство о праве на наследство, нотариус не сможет ввиду отсутствия документов, подтверждающих возникновение права собственности.

Здесь можно пойти двумя путями:

1.Предъявить иск о включении имущества в состав наследства. Делать это надо до истечения 6-месячного срока на принятие наследства.

2.После истечения 6-месячного срока надо или уточнить требования или, если их еще не заявляли, требования о признании права собственности на дом в порядке наследования за наследниками умершего.

Пример:

А. приобрел у З. гараж N в ГСК «Полет» и постановлением правления кооператива «Полет» З. исключен из членов кооператива, А. принят в члены, за ним закреплен гаражный бокс.

Согласно справке отделения ФГУП «Ростехинвентаризация», гараж числится за А., право собственности на указанный гараж отсутствует.

По сведениям Управления Росреестра, данные о регистрации права собственности на спорный гараж отсутствуют.

А. умирает. Нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Предъявляется иск в суд, указываются обстоятельства, приводятся доводы, что граждане являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации, суд удовлетворяет требования о признании права собственности на гаражный бокс за наследником.

При формулировании исковых требований по таким делам чаще всего требуется выстроить цепочку требования:

— признать фактически принявшим наследство после смерти отца в виде спорного домовладения, расположенного по адресу, включить спорное домовладение в наследственную массу после смерти мужа, признать право собственности на указанное домовладение в порядке наследования по закону к имуществу мужа.

Если бы земельный участок с расположенным на нем гаражным боксом находился в аренде у умершего, то это не препятствовало бы признанию права собственности на гараж, так как в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Если при постройке дома, его перестроении, пристройке дополнительной площади необходимых разрешений не получалось, то по существу, поскольку самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу.

Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

При этом на таком земельном участке чаще всего имеется жилой дом или не завершенный строительством дом, права на который не зарегистрированы.

Здесь необходимо исходить из следующего:

Закон не содержит такого основания для прекращения права на участок, как смерть лица, которому он принадлежит.

Наследники объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, предоставленном наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретают право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и наследодатель в соответствии с целевым назначением земельного участка.

При разрушении до открытия наследства, принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, — в течение соответствующего периода.

По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.

Хотя бы построить фундамент для признания права собственности на земельный участок по суду.

Как зарегистрировать право собственности наследнику на земельный участок?

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Причем переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.

Отсюда следует, что если прежние владельцы не имели здания, дома на таком земельном участке и не обращались в заявлением об оформлении участка в свою собственность, то будет проблематично зарегистрировать право.

по суду восстанавливать срок для принятия наследства, доказывая уважительность пропуска 6-месячного срока;
по суду признать юридический факт принятия наследства фактически или сразу признания права собственности на имущество, ввиду его фактического принятия.

Какой вариант выбрать, зависит от многих факторов, но, так как процент отказов судами восстановить срок для принятия наследства очень высок, выгоднее заявлять о фактическом принятии наследства.

Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать действия по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

Постройка признается самовольной, если установлено, что она имеет хотя бы один признак такой постройки
Объект индивидуального жилищного строительства, возведенный без разрешения на строительство (на ввод в эксплуатацию), может быть признан самовольной постройкой
Несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и обязать застройщика снести ее

По вопросу возможности признания самовольной постройкой объекта недвижимости нежилого назначения, построенного до 01.01.1995, есть две позиции высших судов
Отмена в административном порядке разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является основанием для признания постройки самовольной
Признание разрешения на строительство незаконным само по себе не является основанием для признания постройки самовольной
Возможное использование объекта недвижимости для проживания граждан не является юридически значимым обстоятельством для признания постройки самовольной
Сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной
Составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой

При рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, градостроительные и строительные нормы и правила применяются в редакции, действовавшей во время возведения постройки
Налогоплательщик вправе требовать возвратить из бюджета излишне уплаченную сумму налога, если объект налогообложения признан самовольной постройкой

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском.

Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала.

Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру.

Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом.

Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства.

Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде.

Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта.

Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства.

Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

Следует отметить, что дом, который не сдан в эксплуатацию, по юридическим нормам не является полноценным объектом недвижимости и рассматривается только как незавершенный строительный объект. Признать за собой право на такой объект можно только в суде.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья).

Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства.

Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Способы признания права собственности на квартиру или нежилое помещение в новостройке через суд в ситуациях, когда застройщик затягивает с подписанием передаточного акта

Оценим перспективы дела, бесплатно предоставим рекомендации, касательно способов признания права собственности. Не дадим вашей квартире или машиноместу попасть в конкурсную массу при банкротстве застройщика. Тел.
8-903-120-51-06, бесплатные консультации ежедневно с 9 до 23 ч.

Чтобы объект долевого строительства не попал в конкурсную массу при банкротстве застройщика.
Юридическое лицо, которое будет достраивать дом вместо застройщика-банкрота, не будет иметь рычагов давления на дольщика в случае его отказа доплачивать за достройку.

застройщик длительное время не может передать квартиру по акту;
не платит дольщикам по исполнительным листам, которые были выданы судом при взыскании с застройщика неустоек по ДДУ;
на сайте Федеральной службы судебных приставов в разделе «банк данных исполнительных производств» по застройщику скопилось большое количество неоплаченных исполнительных листов и счет идет на миллионы рублей;
на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел накопилось много исков к застройщику от других юридических лиц и суммы требований измеряются миллионами рублей;
в арбитражный суд поданы заявления от других юридических лиц о признании застройщика банкротом (это совсем край и дожидаться последнего китайского предупреждения дольщику нет никакой необходимости).

Участие физического лица в долевом строительстве многоквартирного дома предусматривает множество правовых нюансов, незнание которых может привести к нарушению имущественных прав граждан, участвующих в возведении объекта.

В первую очередь, следует обратить внимание на то, что право собственности гражданина, который стал участником долевого строительства, должно пройти обязательную регистрацию в государственных органах исполнительной власти.

Довольно часто возникают такие ситуации, когда подрядчик, возводящий многоквартирный дом, нарушает взятые на себя договорные обязательства, и умышленно, либо в силу неблагоприятных финансовых обстоятельств, затягивает строительство объекта.

Тогда лица, инвестировавшие в строительство дома, лишаются юридической возможности провести своевременную регистрацию своих имущественных прав на будущее жилье.

Обычный порядок оформления права собственности выполнить невозможно, так как поводом для государственной регистрации имущественных прав является официальный документ, подтверждающий, что дом введен в эксплуатацию, и застройщик передал объект на баланс собственников. Как правило, таким документом является акт приема-передачи строительного объекта.

Определение порядка пользования жилым помещением
Затопление квартиры
Вселение в жилое помещение
Выселение из помещения
Выселение бывшего супруга или супруги
Взыскание задолженности по договору найма
Споры нанимателей и наймодателей по договору коммерческого найма
Споры между нанимателями и наймодателями по договору социального найма
Споры связанные с приватизацией
Признание права собственности на объект долевого строительства
Взыскание компенсации с застройщика за несоблюдение сроков передачи жилого помещения
Споры об устранении недостатков объекта долевого строительства
Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
Понуждение застройщика к заключению договора участия в долевом строительстве
Взыскание задолженности за коммунальные платежи
Признание не приобретшим право пользования жилым помещением
Признание утратившим право пользования жилым помещением
Признание прав пользования жилым помещением
Выделение долей в жилом помещении
Выписать из квартиры

Позвоните нам
+7 (925) 016-00-37
или
оставьте заявку
Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем

Наши победы 1 (4)

Название суда: Арбитражный суд города Москвы № дела: 123456

контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
индивидуальная определенность объекта;
процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
документ, удостоверяющий личность;
квитанция об уплате госпошлины;
свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

О признании права собственности на завершенный строительством

Споры с объектами незавершенного строительства

Кто вправе зарегистрировать ОНС

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

Наши победы 1 (4)

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ