Сделки с недвижимостью при дарении

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью при дарении». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Особенности
• Требования к участникам сделки
• Необходимые документы
• Где оформить
• Как оформить
• Сроки действия дарственной
• Оспаривание дарственной
• Плюсы и минусы оформления

Как оформить дарственную на квартиру

Как правильно составить договор дарения квартиры или доли в квартире мужу, жене или другому близкому родственнику?

В дарственной на родственника должны быть согласованы все существенные условия. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Что это значит? Применительно к договору дарения между мужем и женой или иными близкими родствениками, а также любыми другими лицами существенным является условие о его предмете, т.е. о квартире. Казалось бы, вы дарите то, что имеете, иного нет, но в договоре необходимо точно описать все адресные и технические характеристики передаваемой в дар квартиры либо доли в праве на нее, если предметом дарения является не вся квартира, а лишь ее часть. Описывая предмет дарения, указывают полный адрес с номером квартиры, а также этаж, площадь — жилую и общую, количество комнат с указанием их площадей, кадастровый номер, номер записи государственной регистрации права в реестре прав на недвижимость. При этом, имея долю в квартире, вы должны описать характеристики всей квартиры в целом и указать, что дарите долю в ней, выраженную через арифметическую дробь — 1/3, 1/5 и т.п.

Если вам принадлежит лишь доля в квартире, и вы занимаете конкретную комнату, вы не можете указывать, что вы хотите подарить комнату родственнику или другому лицу, потому что вам не принадлежит на праве собственности конкретная комната. Подразумевается, что вы лишь занимаете ее по договоренности всех проживающих в квартире совладельцев, как правило, пропорционально принадлежащей вам доле, т.е. в соответствии с так называемым сложившимся порядком пользования. Однако во избежание возможных споров вы можете указать в договоре дарения доли квартиры родственнику, какой частью жилого помещения вы пользуетесь в счет принадлежащей вам доли. Право пользования этой же частью квартиры, т.е. конкретной комнатой, закрепленной за вами, перейдет к одаряемому. Но и в этом случае споров не всегда удается избежать. Так, если используемая вами комната непропорционально больше принадлежащей вам доли в квартире, то, несмотря на сложившийся порядок пользования, при передаче данной доли одному из родственников, ранее не проживавшему в этой квартире, другой совладелец квартиры может не согласиться с проживанием в той же комнате одаряемого родственника и потребовать передать ему в пользование другую комнату соразмерно его доле. Если это невозможно в силу конструктивных особенностей квартиры, совладелец вправе потребовать денежную компенсацию за использование совладельцем жилого помещения большей площади, чем причитается на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

К существенным условиям договора дарения квартиры стороны могут отнести право дарителя и других лиц на проживание в ней в течение определенного срока или бессрочно. Например, даритель может указать в договоре на свое право дожить в подаренной квартире до своей смерти.

Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае регистрации договора дарения в порядке п. 3 ст. 574 ГК РФ отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Оформление дарственной на квартиру между родственниками документы 2021 мфц

• Cкopocть — coглaшeниe o дapeнии имyщecтвa мoжнo oфopмить гopaздo быcтpee вcтyплeния в нacлeдcтвo, вcя cдeлкa в cpeднeм зaнимaeт 2 нeдeли. Для cpaвнeния: в cлyчae co вcтyплeниeм в нacлeдcтвo пepвыe пoлгoдa пocлe cмepти нacлeдoдaтeля пpидeтcя пoдoждaть.
• Экoнoмия — ecли дapитeль и oдapивaeмый являютcя близкими poдcтвeнникaми, пoтpeбyeтcя тoлькo oплaтa гocyдapcтвeннoй пoшлины зa peгиcтpaцию cдeлки в Pocpeecтpe. Ecли нeт — нaдo бyдeт зaплaтить нaлoг.
• Упpoщeннaя пpoцeдypa — дoгoвop мoжнo cocтaвить caмoмy, бeз yчacтия юpиcтa, a peгиcтpиpoвaть coглaшeниe нyжнo тoлькo в oднoм гocyдapcтвeннoм opгaнe.
• Пpaвo выбopa — в дoгoвope мoжнo пpoпиcaть cpoк, кoгдa oн вcтyпaeт в cилy, или ycлoвия, пpи кoтopыx oн бyдeт дeйcтвитeлeн.
• Личнaя coбcтвeннocть — имyщecтвo, пoлyчeннoe пo дoгoвopy дapeния, нe cчитaeтcя coвмecтнo нaжитым в бpaкe имyщecтвoм. Пpи paзвoдe cyпpyг нe имeeт пpaвa пpeтeндoвaть нa нeгo.

• Нeoбpaтимocть — в oтличиe oт зaвeщaния, дapcтвeннyю нeльзя измeнить. Bы нe cмoжeтe пepeдyмaть, пoтoм пpocтo взять и пoдapить дoм дpyгoмy чeлoвeкy: чтoбы oтмeнить дeйcтвиe дoкyмeнтa, пoнaдoбятcя вecкиe ocнoвaния.
• Tpeбoвaния — ecли coглaшeниe cocтaвлeнo нeпpaвильнo, eгo нe зapeгиcтpиpyют в Упpaвлeнии Pocpeecтpa.
• Ocпapивaниe — в нeкoтopыx cлyчaяx, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoдaтeльcтвoм, дapcтвeннyю мoжнo ocпopить.

Пpoцecc oфopмлeния coглaшeния oчeнь пpocтoй. Нижe — пoшaгoвaя инcтpyкция, гдe и кaк oфopмить дapcтвeннyю нa дoм и зeмeльный yчacтoк.

3apaнee пoдгoтoвьтe дoкyмeнты для дapeния дoмa и зeмeльнoгo yчacткa. Дeлaть этo лyчшe дo cocтaвлeния coглaшeния, чтoбы пoтoм быcтpo зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти в Pocpeecтpe.

Baм пoнaдoбятcя:

• opигинaлы и кoпии yдocтoвepeний личнocти вcex yчacтникoв cдeлки — пacпopтa гpaждaн PФ и ИНН;
• дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти дapитeля в двyx экзeмпляpax: нa зeмлю и дoм — нaпpимep, дoгoвop кyпли-пpoдaжи, выпиcкa из EГPН;
• кaдacтpoвый пacпopт дoмa и зeмeльнoгo yчacткa, в тoм чиcлe c oтoбpaжeниeм вcex пocтpoeк, пpиcyтcтвyющиx нa нaдeлe;
• cпpaвкa из БTИ, в кoтopoй yкaзaнa oцeнoчнaя cтoимocть пepeдaвaeмoгo имyщecтвa — oпциoнaльнo, инoгдa дocтaтoчнo yкaзaть cтoимocть, пpoпиcaннyю в кaдacтpoвoм пacпopтe;
• cпpaвкa oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пo yплaтe зa зeмeльный нaдeл — ee нyжнo бpaть в мecтныx opгaнax yпpaвлeния;
  дoмoвaя книгa c выпиcaнными людьми.

B cлyчae ocoбыx ycлoвий мoгyт пoнaдoбитьcя дpyгиe дoкyмeнты:

• пиcьмeннoe coглacиe oпeкyнa или poдитeля, ecли oдapяeмый являeтcя нecoвepшeннoлeтним;
• пиcьмeннoe нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa дapитeля, ecли дoм нaxoдитcя в coвмecтнoй coбcтвeннocти;
• нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли дapитeль либo oдapяeмый дeйcтвyют нe caми, a чepeз дoвepeннoe лицo.

Moжeтe нaпиcaть eгo oт pyки или нaпeчaтaть. 3aкoнoдaтeльнo зaкpeплeннoгo oбpaзцa coглaшeния нeт — eгo coдepжaниe пишyт в cвoбoднoй фopмe. Глaвнoe, чтoбы в дoкyмeнтe были cлeдyющиe cвeдeния:

• Дaтa cocтaвлeния дoгoвopa, a в cлyчae, ecли oн вcтyпaeт в cилy пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx — дaтa вcтyплeния в cилy или пoдpoбнoe oпиcaниe ycлoвий.
• Дaнныe oбeиx cтopoн cдeлки — дapитeля и oдapяeмoгo: фaмилия, имя, oтчecтвo, дaты poждeния, дaнныe пacпopтoв PФ. B cлyчae, ecли в cдeлкe yчacтвyют тpeтьи лицa — нaпpимep, cyпpyг дapитeля дaл coглacиe — нyжнo yкaзaть и иx дaнныe, a дoкyмeнты пpилoжить к coглaшeнию.
• Дaнныe o нeдвижимocти, coбcтвeннocть нa кoтopyю пepeдaют: нa дoм и зeмeльный нaдeл. B coглaшeнии yкaзывaют кaдacтpoвый нoмep oбъeктa нeдвижимocти, плoщaдь, aдpec и дpyгyю инфopмaцию. Чeм пoдpoбнee oпиcaнa нeдвижимocть — тeм лyчшe.
• Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. 3дecь cтoит пpoпиcaть, чтo oдapяeмый мoжeт oткaзaтьcя oт дapa, a дapитeль oбязaн пepeдaть нeдвижимocть в нaдлeжaщeм cocтoянии.
• Пoдпиcи cтopoн c peквизитaми. Пpи нeoбxoдимocти включaeтcя пyнкт oтвeтcвтeннocть cтopoн.
• Пoдпишитe дoкyмeнт, yкaжитe pacшифpoвкy — фaмилию и инициaлы.

Oбpaзeц типoвoгo coглaшeния мoжнo cкaчaть в интepнeтe или cocтaвить дoгoвop caмoмy. Peкoмeндyeм пpoкoнcyльтиpoвaтьcя co cпeциaлиcтoм — oн yкaжeт нa вoзмoжныe oшибки и cocтaвит дoкyмeнт, cooтвeтcтвyющий тpeбoвaниям зaкoнoдaтeльcтвa.

Как правильно дарить имущество?

Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:

• Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
• Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
• 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.

Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.

В гражданском праве под договором дарения недвижимости подразумевается сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность либо право требования такого имущества у третьего лица.

Главной особенностью договора является его безвозмездный характер. Безвозмездность означает, что даритель не должен получать встречного имущественного предложения от одаряемого. В противном случае, такая сделка не может быть признана дарением и к ней применяются правила Гражданского кодекса РФ о притворной сделке, которая была совершена с целью скрыть другую сделку.

Сам признак безвозмездности означает, что обязанность по передаче недвижимого имущества имеются только у дарителя, в отличие от одаряемого, который, в свою очередь, обладает только правом принятия дара либо правом отказа от него. При этом важно понимать, что одаряемый не освобожден от обязанностей в общем смысле, например, на него также может распространяться обязанность использования имущества в общеполезных целях, в соответствии с его назначением.

Интересен вопрос налогообложения недвижимости при дарении. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, для исчисления налога на доходы физических лиц принимаются во внимание все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной форме. Дарение недвижимого имущества относится к таким доходам и, соответственно, подлежит налогообложению. Так, резиденты РФ должны уплатить в пользу государства 13% от рыночной стоимости недвижимости, а нерезиденты – 30%.

Однако, из этого правила есть исключения: если стороны договора находятся в близком родстве, то доходы, полученные в связи с дарением недвижимого имущества, не буду облагаться налогом. Близкими родственниками, в соответствии с положениями Семейного кодекса РФ, признаются: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, в том числе усыновленные дети, а также неполнородные, то есть имеющие общими только отца или мать.

Исходя из определения договора дарения недвижимости, сторонами сделки являются даритель и одаряемый. Несмотря на то, что договор дарения – это одностороннее соглашение, законодателем не запрещена множественность лиц на стороне дарителя, если предмет договора принадлежит им на праве совместной собственности. Множественность лиц также возможна и на стороне одаряемого, если недвижимость поступает в общую долевую или совместную собственность.

Как правило, даритель лично передает недвижимое имущество одаряемому, а одаряемый принимает его. Однако, существует возможность осуществления дарения посредством доверенного лица. Заключение договора дарения недвижимого имущества по доверенности имеет свои тонкости. Во-первых, в доверенности должен быть описан предмет дарения. Во-вторых, доверенность должна содержать все необходимые сведения об одаряемом.

Если такие юридические нюансы не будут соблюдены, то доверенность будет признана недействительной, соответственно, дарение, оформленное на основании такой доверенности, также будет признано недействительным.

Итак, при составлении договора дарения недвижимости необходимо указать:

1. Все необходимые данные о дарителе и одаряемом (ФИО, адрес прописки, паспортные данные).
2. Сведения о предмете договора – недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, инвентарный номер и другие).
3. Правоустанавливающие документы дарителя на недвижимое имущество (договор купли-продажи, договор дарения, завещание, договор приватизации и другие).
4. Все данные о доверенности, если дарение осуществляется через доверенное лицо (реестровый номер доверенности, дата и место выдачи).

Договор дарения недвижимости должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение договора законом не предусмотрено, стороны вправе произвести его по собственному желанию.

Нотариальное удостоверение предоставляет следующие преимущества:

1. Стороны получают гарантированную защиту своих интересов.
2. При утрате договора любая сторона имеет право через нотариуса восстановить документ, который будет иметь равную юридическую силу с изначальным договором.

Следует отметить, что с 02.06.2016 г. любая сделка по отчуждению имущества, которое принадлежит двум и более собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, если объект договора дарения недвижимости находится в долевой собственности, то такой договор должен быть нотариально удостоверен.

Дарение недвижимости осуществляется по договору дарения в порядке, установленном гражданским законодательством. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Кроме того, федеральным законодательством установлено, что юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП.

Отсюда следует, что государственная пошлина при дарении недвижимого имущества должна быть уплачена дважды: за регистрацию договора дарения и за регистрацию перехода права собственности на имущество.

Важной особенностью дарения является то, что госпошлина при регистрации договора взимается с обеих сторон. Согласно нормам Налогового кодекса РФ, размер пошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. Государственная пошлина за регистрацию права собственности на недвижимое имущество подлежит уплате исключительно одаряемым.

После того, как договор дарения будет зарегистрирован, даритель прекращает свое право собственности на недвижимость, а одаряемый приобретает статус собственника имущества.

Несмотря на безвозмездность и добровольность дарения недвижимости, гражданское законодательство запрещает возможность дарения в некоторых случаях:

1. Запрещается дарение малолетними, а также недееспособными лицами от их имени.
2. Запрещается дарение в отношении работников медицинских, образовательных учреждений и иных организаций, которые оказывают подобные услуги, теми лицами, которые непосредственно находятся в данном учреждении на лечении, обучении, воспитании.
3. Запрещено дарение в отношении государственных и муниципальных служащих РФ.
4. Запрещены сделки дарения между коммерческими организациями.

Помимо запрещения дарения, Гражданским кодексом предусмотрено ограничение дарения. Так дарение недвижимости может быть ограничено в следующих случаях:

1. Если недвижимость принадлежит юридическом лицу на ограниченном вещном праве, то дар может быть совершен только с согласия собственника недвижимости.
2. Если недвижимость находится в общей совместной собственности нескольких лиц (без возможности выдела доли в натуре), то дарение может быть осуществлено только с согласия всех собственников.

Договор дарения недвижимости не носит обязательного характера, поэтому даритель вправе отказаться от исполнения соглашения. Отказ от исполнения возможен в случае ухудшения имущественного положения либо состояния здоровья дарителя, а также в связи с утратой права собственности на недвижимость. Еще одним случаем отказа является неправомерные действия одаряемого в отношении дарителя либо в отношении его членов семьи или близких родственников.

Одаряемый вправе отказаться от дара в любой момент до фактической передачи ему недвижимого имущества. При этом, если договор дарения недвижимости уже прошел процедуру государственной регистрации, то отказ от принятия недвижимого имущества также регистрируется.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта. Плюсы договора дарения:

1. Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
2. В некоторых спорных ситуациях соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.
3. Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.

Подводные камни при покупке квартиры по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:

1. Безвозмездность соглашения о дарении. Такая сделка нежелательна, поскольку в случае возникновения спорных ситуаций или подозрении в мошенничестве, данное юридически значимое действие будет очень сложно оспорить.
2. Дарение является безусловным актом. При заключении соглашения даритель не устанавливает никаких условий совершения сделки.
3. Налогообложение соглашения дарения. В данном случае, подоходный налог в размере 13% оплачивает только тот гражданин, который не является близким родственником дарителя.

Плюсы и минусы договора дарения имеют существенное значение для принятия решения о заключении подобной сделки.

Завещание и дарственная также имеют ряд принципиальных различий. Прежде всего, одариваемое лицо может вступить во владении имуществом сразу же после подписания договора дарения. Наследник же может получить имущество только после смерти завещателя в течение полугода.

• Расторжение сделки дарения практически невозможно, а вот завещательный акт в любое время может быть заменен или вообще отменен завещателем.
• Что касается стоимости оформления, то дарственная обойдется примерно в 2000 рулей, а вот чтобы составить завещание и потом получить по нему имущество потребуется уплатить госпошлину в соответствие с НК РФ.
• В случае возникновения конфликтной ситуации с переданным имуществом оспорить дарственную практически невозможно (для этого потребуется подавать исковое заявление в суд), чего нельзя сказать о завещании, которое легко переоформляется у нотариуса.

Заключение дарственной подойдет тем людям, который состоят в родственных отношениях и не имеют конфликтов между собой. Завещательный акт используется гражданами, которые хотя передать имущество своим наследникам, но после своей смерти.

Преимущества и недостатки договора дарения сформулируем в ряде выводов:

1. Дарственная подразумевает передачу имущества дарителя одариваемому лицу.
2. Предусмотрена письменная и устная формы соглашения.
3. В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети, интересы которых представляют родители или опекуны.
4. Дети, не достигшие 14 лет, вправе совершать только то дарение, которое касается мелких бытовых предметов и личных вещей, не являющихся дорогостоящими.
5. Объектом соглашения могут быть как квартира, так и нематериальное имущество, например авторское право.
6. Оспорить сделку дарения практически невозможно, и единственным способом является подача искового заявления в судебные инстанции.
7. Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. В некоторых ситуациях подобное соглашения может стать оптимальным вариантом, а в ряде случаев следует воспользоваться иной формой правового соглашения.
8. Сделка купли-продажи является более приемлемой, чем дарение, для тех людей, которые не состоят в родственных отношениях, поскольку это сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации и дает возможность опротестовать соглашение, в случае необходимости, в суде.
9. Дарственную оформлять лучше всего между родственниками. Это поможет сэкономить и избежать некоторых сложностей с оформлением.
10. Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти. Если он хочет сделать это раньше, то можно заключить дарственную.
11. Стоимость оформления дарственной намного ниже, чем завещания, если сделка происходит между родственниками.

Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти.

Однако надо учитывать разницу и в налогообложении: получив квартиру в наследство, налоги потом платить не надо.

А вот при дарении от налогов освобождаются только близкие родственники (супруги, дедушки, бабушки, внуки, родители, братья, сестры, дети). В остальных случаях придется платить НДФЛ – 13% от стоимости.

Налог рассчитывается от стоимости, определенной Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Передать свою недвижимость в подарок на самом деле не совсем просто. Во-первых, сделать это может только ее собственник, и никак не его доверенное лицо, даже располагающее генеральной доверенностью на сделки с данным имуществом. Для полноценного понимания необходимости оформления такого договора, имеет смысл подробнее рассмотреть его возможные преимущества и недостатки.

Многих интересует, что предусматривает законодательство по поводу освобождения от уплаты налога в 13% при дарении имущества близкому родственнику? Кого в данном случае можно считать близким родственником? Означает ли это, что иные родственники, а также супруги гражданские (сожители) должны платить данный налог?

Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества.

Практика показывает, что такие сделки, заключенные с пожилыми и социально неблагополучными людьми, которые не имеют другого жилья, часто признаются недействительными.

Продажа квартиры по договору дарения

• Как проходит сделка в Сбербанке
• Безопасная сделка Сбербанка
• Электронная регистрация сделки
• Встречная сделка в Сбербанке

• Сопровождение сделки
• Подбор жилья
• Покупка квартиры в новостройке
• Сдать квартиру

• Типы жилья
• Стоимость жилья
• Купить квартиру в Спб
• Купить новостройку

• С чего начать
• Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
• Ипотека для иногородних
• Ипотека без первого взноса

Перечень документов для оформления договора дарения (дарственной) на квартиру, комнату, землю, дом, иной объект недвижимости

Для заключения договора дарения и последующей регистрации перехода права собственности вам понадобятся следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого (паспорт или иной документ);
• правоустанавливающие документы на недвижимость (документы, на основании которых даритель приобрел право собственности, например договоры купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда, акт органа местного самоуправления и т.д.). Обращаем ваше внимание, что дарение жилого дома допускается только при условии одновременного дарения земельного участка, на котором расположен дом, если дом и земельный участок в собственности одного человека.
• правоподтверждающие документы (свидетельства о государственной регистрации права собственности, выданные до 15.07.2016, либо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию права собственности на недвижимость;
• нотариально удостоверенное согласие супруга (-и) дарителя на сделку (если недвижимость была приобретена в период брака и являются общей совместной собственностью супругов);
• выписка из домовой книги, если заключается договор дарения жилой недвижимости;
• документы, которые необходимы для государственной регистрации ранее возникшего права и заявление продавца о государственной регистрации ранее возникшего права, если право собственности дарителя не было зарегистрировано;
• один из документов, подтверждающих полномочия на подписание договора (если договор подписан представителем) — оригинал и копия;
• технический план помещения (оригинал), если в объекте недвижимости проводилась перепланировка, переустройство в установленном порядке и ранее не осуществлялся кадастровый учет квартиры в новом виде, либо кадастровый учет объекта вообще ранее не осуществлялся (для одновременной регистрации и постановки на кадастровый учет, о чем подается соответствующее заявление), одновременная постановка на кадастровый учет и дарение не допускаются в отношении земельного участка;
• паспорт объекта культурного наследия, если объект недвижимости является объектом культурного наследия и такой документ ранее не представлялся на государственную регистрацию сделок с этим объектом (оригинал и копия);
• письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если даритель несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
• согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, либо если дарителем является несовершеннолетний или недееспособный (оригинал и копия);
• документы, подтверждающие полномочия законных представителей, усыновителей, опекунов или попечителей (если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный) — оригинал и копия;
• письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект недвижимости находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
• согласие получателя ренты (если недвижимость обременена рентой)

Дарственная на квартиру: плюсы и минусы

Для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру или иной объект недвижимости от дарителя к одаряемому по договору дарения представьте в Росреестр заявление и необходимые документы, указанные выше. Кроме того, в Росреестр необходимо представить оригинал документа, удостоверяющего личность, и нотариальную доверенность, если документы подает на регистрацию представитель.

За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору дарения (за исключением земельных участков сельхозназначения) составляет 2 000 рублей для физических лиц. При регистрации прав на земельный участок из земель сельхозназначения размер госпошлины ниже и составляет 350 рублей.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

• лично (либо через представителя по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра, а также уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию перехода права собственности по договору дарения квартиры или иной недвижимости в Москве осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу. Для регистрации права собственности на квартиру или иную недвижимость в Московской области тоже в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
• посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении
• в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

При отправке документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, договор дарения жилого помещения должен быть нотариально удостоверен, к заявлению прилагается копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт), подпись на заявлении удостоверяется сотрудником МФЦ или Росреестра.

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Срок регистрации перехода права собственности по договору дарения:
7 рабочих дней — при обращении в Росреестр
9 рабочих дней — при обращении в МФЦ
3 рабочих дня — при регистрации нотариальной сделки через Росреестр
5 рабочих дней — при регистрации нотариальной сделки через МФЦ

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, а также специальной регистрационной надписью на договоре дарения о переходе права собственности.

Подарок облагается НДФЛ в зависимости от того, кто и какой подарок вам подарил. Самостоятельно уплатить НДФЛ потребуется при получении в дар недвижимости от физических лиц, не являющихся членами семьи или близкими родственниками. При этом размер дохода исчисляется исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости полученного в дар имущества. Если дарит недвижимость родственник, то такой подарок налогом не облагается.

К таким родственникам Налоговый кодекс РФ относит: супругов родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющими общих отца или мать) братьев и сестер. То есть, например, дарение недвижимости тетей/дядей племяннику уже облагается налогом (платит налог племянник).

Если вы должны уплатить налог, то вам нужно:
1. рассчитать его сумму и заполнить декларацию 3-НДФЛ (в декларации можно применить имущественные и социальные вычеты, если у вас есть право на них)

2. уплатить НДФЛ в бюджет.

Дарственная распространяется на любую недвижимость: дома, квартиры, земельные участки, дачи, долю в праве общей долевой собственности и пр.

Одаряемым (стороной, которая получает имущество в дар) может выступать любой человек – будь то родственник или посторонний. Однако, согласно законодательству, некоторые категории граждан по роду своей деятельности не могут получать имущество в дар. Это сотрудники органов соцзащиты, лечебных, воспитательных учреждений, муниципальных служб и госслужащие. Также дарственная не может заключаться между коммерческими структурами. Но закон не запрещает юридическому лицу подарить имущество физическому лицу и наоборот.

По закону даритель не должен платить налоги, так как при передаче своего имущества в дар он не получает дохода. С 2013 года одариваемые, которые приходятся дарителю близкими родственниками (то есть супругами, детьми, родителями, дедушками, бабушками, внуками, родными сестрами и братьями), также не должны платить налог. Необходимо лишь оплатить государственную пошлину за регистрацию права на недвижимость и договора дарения.

Другим лицам при получении недвижимости в дар придется оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от ее стоимости. Так, если сторонами такой сделки выступают тетя и племянник или двоюродные братья, будет взыматься налог. Не близкие родственники также могут уйти от уплаты налога, заключив цепочку договоров дарения между членами своей семьи.

Дарственная оформляется в виде письменного документа, подписываемого с двух сторон. При этом, как и договор купли-продажи, она не требует нотариального заверения. Но, как любая сделка с недвижимостью, договор дарения должен пройти государственную регистрацию.

Можно скачать в интернете стандартную форму договора дарения и самостоятельно её заполнить. Необходимо прописать дарителя и одариваемого, адрес, по которому находится объект дарения, и его площадь, а также условия сделки. Кроме того, в документе нужно указать, что у недвижимости нет обременений.

Как продать подаренную квартиру

Может всё! После того как договор дарения прошел государственную регистрацию, права собственности на недвижимость переходят к одаряемому без каких-либо условий. Поэтому он вправе продать жилье, сдать в аренду или, скажем, завещать. Кроме того, одаряемому не нужно ждать полгода, как при получении наследства.

Можно ли передать права на недвижимое имущество после смерти дарителя

Нет, нельзя! Одаряемый может оформить право собственности на объект недвижимости только при жизни дарителя. Когда даритель умер, передача его недвижимости считается наследованием, и предусмотренное в договоре дарения условие передачи права собственности после смерти дарителя признаёт такой договор ничтожным, т.е. незаконным.

Если были собраны все необходимые документы и дарение прошло успешно, но даритель умер до того, как одаряемый вступил в права собственности, объект недвижимости будет добавлен к списку наследуемого имущества. При этом одаряемый имеет такое же право на наследство, как и другие потенциальные наследники.

Услуги нотариуса недёшевы.

Однако стороны сделки имеют права обратиться за нотариальной услугой не только, когда этого требует закон, но и добровольно, если придут к согласию по расходам на нее.

Давайте разберемся в каком случае можно сэкономить на оформлении дарения доли в квартире.

Форма сделки — простая письменная или обязательная нотариальная письменная, зависит от вида зарегистрированного права, режима собственности (если дарители законные супруги), дееспособности сторон и участия в сделке третьих лиц.
Вот так все непросто!

---

Ни при каких условиях невозможно в 2021 году оформить без нотариуса сделку по дарению доли в квартире( или иной недвижимости), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному.

Такую сделку регламентирует ст.54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»:

п .2. статьи 54 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Без нотариуса можно отчуждать доли из:

1. единоличной собственности

2. долевой собственности при одновременном участии в сделке по дарению доли, всех «дольщиков»

3. совместной собственности супругов. при условии сохранения законного режима собственности (совместной собственности) на оставшуюся долю в праве

4. совместной собственности( которая не является совместно нажитым имуществом супругов, потому что получена в результате безвозмездной сделки)

Для лучшего понимания ситуации при разных условиях сделок по дарению доли в праве собственности, я сделала таблицу.

Все возможные условия сделки по дарению доли в праве собственности на квартиру без нотариуса размещены в таблицу:

Вид зарегистрированного права Дарителя/ей	Дарение доли	Условия сделки
единоличная собственность	без нотариуса	без условий
общая долевая собственность (дарение третьему лицу)	1. без нотариуса 2. обязательная нотариальная сделка	1. при одновременном отчуждении (дарении)части своих долей всеми участниками долевой собственности в пользу одного или нескольких одаряемых по одному Договору дарения 2. при дарении по отдельным Договорами дарения или дарении доли не всеми участниками долевой собственности
Общая долевая собственность (дарение между собственниками)	обязательная нотариальная сделка	без условий
общая совместная ( совместно нажитое имущество супругов)	1. без нотариуса 2. обязательная нотариальная сделка	1. с обязательным сохранением общей супружеской доли 2. с раздельными супружескими долями, оставшимися после дарения
общая совместная (по приватизации)	без нотариуса	с отдельными долями на всех участников долевой собственности

Дарение доли из совместной собственности вызывает много вопросов.

Многие полагают, что для дарения доли из совместной собственности нужно сначала определить размер долей участников совместной собственности, и только потом дарить долю.
ЭТО НЕВЕРНО!

Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, путем отчуждения доли в пользу третьих лиц.

Поэтому дарение доли из совместной собственности может быть оформлено в простой письменной форме.

---

Как правильно оформить договор дарения недвижимости?

Договор дарения доли в квартире без нотариуса с одной стороны — документ не сложный, сделка-то безвозмездная.
С другой стороны — он имеет 16 разных вариантов, в зависимости от исходных данных.

История из практики:
Сегодня проверяла соглашение о выделении долей (документ схожий с договором дарения, тоже безвозмездная сделка) по которому отказали в регистрации
— ОХ! чего только они там не нагородили)))
Видимо из разных шаблонов составили документ — и вот результат!

Если у вас нет навыка составления подобных документов — закажите специалисту.

Пообщайтесь с нашими юристами через чат в рабочее время.

Если вы зашли на сайт в не рабочее время, вы можете оставить вопрос в чате, но указать свою электронную почту.
Ответ вам придет туда.

---

В договоре дарения нельзя выдвигать какие встречные представления к одариваемому, связанные с материальными интересами дарителя, но возможны отменительные и отлагательные условия, включая те, что стимулируют одариваемого в достижении каких-то результатов. Это всё то, что ставит возникновение и прекращение обязательств в зависимость от обстоятельств, включая те, наступление которых не может быть предсказано сторонами точным образом. Примером самого простого условия является достижение одариваемым определённого возраста. Тогда текст договора должен содержать слова о том, что дар передаётся после того, как одариваемому исполнится 16 или 18 лет. Простота здесь в том, что наступит обстоятельство точно по календарю. Но условие может относиться и к разряду «может быть будет, а может и не будет». К примеру, дар передаётся одариваемому только в том случае, если он получит диплом о высшем образовании. Возможны и более сложные условия, связанные с достижением предполагаемым одариваемым каких-то качеств и свойств. Так, закон не запрещает отцу подарить своему сыну автомобиль в том случае, если тот откажется от употребления наркотиков, пройдёт курс лечения в медицинском заведении, и ремиссия будет подтверждена документально. Послужит ли это мотивацией сказать трудно, но никаких ограничений законодательство в такой ситуации не накладывает.

Возникают ограничения лишь в том случае, если отменительное условие будет:

• противоречить основам нравственности, морали или прямо подталкивать к нарушению закона;
• оставлять почву для сомнений в бескорыстности дарителя.

Примером может служить дарение на условиях отказа одариваемого от совершения им сделки. Такое условие, если дело будет рассматриваться в суде, скорее всего послужит причиной для признания сделки недействительной.

Даритель должен непременно быть дееспособным, а на одариваемого такое условие не распространяется. Тем не менее, если одариваемый является ребёнком или лицом, лишенным дееспособности судом, то это даёт возможность опекуну оспорить сделку, когда она была совершена без его ведома.

Однако все дети, не только ограниченные в дееспособности в силу возраста, но даже младшие школьники, имеют возможность принимать личное участие в сделках, если те не требуют нотариального удостоверения и регистрации прав. Опекуны и законные представители представляют их интересы только в том случае, если в этом есть необходимость (ст. ст. 26, 28 ГК).

Опасность сделок дарения в том, что они вступают в силу сразу с момента подписания или установления устного соглашения, если письменная форма не требуется. Поэтому гражданам необходимо понимать полноту ответственности и никогда не использовать дарение для маскировки каких-то других сделок.

Договор дарения кажется простым документом только на первый взгляд, если не углубляться в подробности сделки. А между тем право собственности на квартиру по дарственной может возникнуть не сразу. Так сделка в порядке дарения на основании ст.572 ГК РФ может быть:

• безусловной, подразумевающей переход права собственности сразу же без каких-либо дополнительных договоренностей;
• консенсуальной, с условием передачи дара в будущем.

При этом каждый из способов передачи имущества подразумевает под собой определенные риски возврата дара, причем в порядке определенном законом.

В рамках норм ст.572 ГК РФ собственник жилого помещения вправе подарить его любому лицу по своему усмотрению. При этом право собственности у одариваемого на квартиру возникает не сразу же после подписания дарственной, а только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре во исполнение ч.2 ст.223 ГК РФ. Если даритель перейдет в мир иной в процессе переоформления документов, родственники вправе инициировать отмену документа, что и является основным риском.

Также ст.578 ГК РФ предусмотрены и иные основания для отмены договора дарения. В частности, дарственная может быть опротестована в судебном порядке в следующих случаях:

• умышленного покушения на жизнь и здоровье дарителя либо членов его семьи выразившегося в нанесении телесных повреждений;
• смерти дарителя по вине противоправных и умышленных действий одариваемого;
• халатного обращения по отношению к подаренному имуществу, что влечет за собой риск утраты или разрушения квартиры.

Иные основания для отмены договора дарения уже после перехода прав собственности на квартиру законом не предусмотрены, ввиду чего аннулировать документ даже при существенном изменении обстоятельств жизни практически невозможно.

Никто из одариваемых не заинтересован в утрате полученного имущества, учитывая, что компенсировать ту же стоимость квартиры ему никто не будет. Поэтому во избежание негативных последствий риски возврата собственности можно минимизировать следующим образом:

• Настаивать на составлении дарственной в простой письменной форме с условием о передаче квартиры сразу же без каких-либо условий, подразумевающих отсрочку.
• Пройти нотариальное удостоверение договора дарения, что позволит составить документ изначально с учетом всех обстоятельств и предотвратит его оспаривание.
• Пройти государственную регистрацию перехода прав собственности в максимально краткие сроки.
• Использовать полученное в дар жилое помещение по его целевому назначению и поддерживать в надлежащем состоянии.

В рамках норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22 регистрация перехода права собственности в Росреестре можно рассматривать как формальность, если дар передан в добровольном порядке и не последовало требований о возврате до смерти дарителя. Поэтому, если процедура регистрации уже инициирована и документы поданы, смерть дарителя не является основанием для отмены договора дарения.

Таким образом, если осуществить переоформление свидетельства о праве собственности не удалось ввиду смерти дарителя и родственник в судебном порядке требуют возврата имущества, избежать риска утраты имущества возможно только при учете норм Постановления Пленума ВС РФ No10/22.

Снизить риски при составлении договора дарения с обещанием передачи в дар квартиры только в будущем достаточно сложно, учитывая, что предугадать возможные сложности в жизни не может никто. К тому же даритель при определенных обстоятельствах может сослаться на нормы ст.451 ГК РФ, что также снижает возможность сохранить право собственности на подаренную квартиру. И, тем не менее, минимизировать негативные последствия можно.

Избежать утраты имущества в случае безвременной кончины дарителя можно посредством внесения в договор условия о переходе обязательств дарителя к наследникам в рамках ч.2 ст.581 ГК РФ.

При составлении договора желательно не предусматривать длительный срок исполнения договора во избежание наступления ухудшения состояния одаряемого.

Не соглашаться на приобретение по дарственной имущества, которое находиться в ветхом состоянии, учитывая, что до момента вступления в права владения тот же дом может и прийти в полную негодность. Если же все же имущество принимается в дар, прописать условие о возмещении убытков в случае разрушение в порядке ст.580 ГК РФ.

Минимизировать же риски потери здоровья, ухудшения финансового положения либо изменения семейных обстоятельств дарителя, одариваемый, увы, не может.

Как правильно оформить дарственную на квартиру родственнику? Сам договор дарения можно заказать у квалифицированных юристов, либо у нотариуса.

Дарственная может быть оформлена без нотариуса, от этого ее юридическая сила не утрачивается. Но этот договор будет признан ничтожным без его официальной регистрации в Росреестре. На это сторона отводится 1 год, в противном случае дарственную аннулируют.

Если даритель умрет, так и не успев зарегистрировать дарственную в Росреестре, то она не будет учитываться при распределении наследства. Такой договор не приравнивается к завещанию.

К услугам нотариуса стороны обычно прибегают при наличии сомнений в том, что родственники не захотят оспорить договор дарения. Нотариус сможет подтвердить в суде, что даритель отдавал себе отчет в своих действиях, не имело место давление и шантаж со стороны получателя квартиры.

Договор дарения имеет свои преимущества и недостатки, поэтому перед тем как решиться на заключение подобной сделки стоит все внимательно проанализировать и взвесить.

Дарственная на квартиру представляет собой наиболее простой и выгодный способ передачи права собственности на недвижимость в пользу другого лица. Именно это является ее ключевым преимуществом.

Не лишена дарственная и недостатков. Можно выделить следующие минусы дарственной квартиру, в их числе:

1. Дарственную можно оспорить, в этом ее отличие от договора купли-продажи. Причем сделать это могут не только участники сделки, но и третьи лица (обычно недовольные родственники). Хотя и редко, но дарственную могут признать недействительной по следующим причинам: если сделку оформил социально незащищенный родственник, ухудшив тем самым свои жилищные условия; дарственную написал престарелый родственник или имеющий психические нарушения; сделка оформлена под влиянием шантажа или давления на дарителя.
2. Налогообложение сделки между посторонними лицами и дальними родственниками. Получатель квартиры оплачивает в бюджет 13% от ее стоимости, что весьма ощутимая сумма. Поэтому стороны зачастую предпочитают оформить мнимые сделки купли-продажи, при которых даритель платит НДФЛ с суммы продажи свыше 1 млн.руб. (именно таков сегодня размер имущественного вычета).
3. Даритель не может указать особые условия передаваемого в дар имущества. Дарственная признается безусловной сделкой и при ее заключении все права на квартиру переходят к получателю. Он может продать ее, сдавать в аренду или передарить по своему усмотрению.

Таким образом, договор дарения приобрел широкую распространенность среди сделок, предполагающих передачу прав собственности на недвижимость в пользу другого лица. Это обусловлено присущими ей преимуществами. Наиболее популярной является дарственная на квартиру между близкими родственниками, плюсы оформления такого договора для них очевидны. Остальные категории предпочитают оформлять договора купли-продажи, а не передавать квартиру по дарственной, что обусловлено невыгодным налогообложением для них.

Видео: Плюсы и минусы оформления договора дарения в сравнении с завещанием.

Похожие записи:

• Что такое номинальный счет в сбербанке для ребенка инвалида
• Платежка за патент ИП 2021
• Обязательные Справки При Увольнении Работника В 2021 Году