ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества 2008

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФЗ об особенностях отчуждения недвижимого имущества 2008». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ

2. Правое дело: изменения в законах о недвижимости, о которых нужно знать

3. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ

4. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5. ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

6. Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ

7. Законодательная база Российской Федерации

8. ФЗ 159 от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения.»

9. Пробелы закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ

АПК РФ

ГК РФ (часть I)

ГК РФ (часть II)

ГК РФ (часть III)

ГК РФ (часть IV)

ГПК РФ

ГрК РФ

Жилищный кодекс

КАС РФ

КоАП РФ

НК РФ (часть I)

НК РФ (часть II)

Семейный кодекс

ТК РФ

УИК РФ

УК РФ

УПК РФ

Бюджетный кодекс

Воздушный кодекс

Водный кодекс

Земельный кодекс

Лесной кодекс

Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ

Прежде всего, необходимо помнить о том, что суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 3 Закона 159-ФЗ Арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон 01.06.2015 135-ФЗ).

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. 82 — 87 АПК РФ.

Таким образом, судом будет назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, а мы, в свою очередь, переходим ко второму вероятному доводу Ответчика, а именно: нарушение законодательства об оценочной деятельности при проведении судебной экспертизы и определения рыночной стоимости выкупаемого имущества в рамках сравнительного и доходного подхода. Анализируя заключение судебной оценочной экспертизы, — после его предоставления в материалы дела, — необходимо обратить внимание на следующие аспекты, наличие которых будет влиять на оценку данного заключения судом и сторонами, а именно:

исследование экспертом местоположения объекта;
исследование его количественных и качественных характеристик;
проведение анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования;
применение сравнительного и доходного подхода оценки спорного объекта;
при применении сравнительного подхода оценки:

изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.);
сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.);
корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом;
внесение экспертом поправок на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом;

при применении доходного подхода оценки (с использованием метода прямой капитализации):

определение потенциального валового дохода;
определение операционных расходов;
расчет чистого операционного дохода;
расчет ставки капитализации;
расчет текущей стоимости объекта оценки;
корректировка стоимости объектов по факторам выявленным экспертом;

итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величине стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,57 и 0,43 соответственно.

Если заключение экспертизы об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости содержит в себе мотивированное описание по всем вышеуказанные критериям, является логически стройным и не содержит противоречий, то с большой долей вероятности, суд сделает следующие выводы:

заключение полностью соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;
экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы;
экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение;
нет оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, является надлежащим доказательством по делу.

VERDICTO напоминает, что юридические сопровождение дел об обжаловании отказа в оказании услуги: «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, а также об обязании заключить договор купли-продажи отношении недвижимого имущества, — лучше всего доверять специалистам!

Работайте с ВЕРДИКТО!

207 компаний доверили защиту нам за 11 лет 47 дел за 2020 год 0% дел разрешено в пользу клиентов более 710 млн рублей взыскано или сэкономлено для клиентов

Для того, чтобы провести национализацию имущества, потребуются некоторые условия, например:

неэффективное управление организацией, поставляющей народу социально значимые товары и услуги
возможность массового сокращения на градообразующем предприятии
остановка стратегического производства, его банкротство
признание имущества общенациональным достоянием
монополизм некоторых отдельных предприятий
выявленная недобросовестная приватизация госпредприятий
купля иностранным лицом контрольного пакета акций структур российских госмонополий и иные условия.

Получается, всё что угодно можно будет подогнать под основание национализации имущества.

Начиная с 2021 г., во всех регионах России (кроме Севастополя), налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к рыночной.

«Переход на новый механизм расчета начался еще в 2015 г. На сегодняшний день правила таковы: 3 года налогоплательщики могут пользоваться понижающим коэффициентом; затем будут платить по полному тарифу», — рассказывает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

При этом, если кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно пересмотреть, обратившись в бюджетное учреждение, в том числе через МФЦ, либо оспорить в судебном порядке.

«Любой гражданин, зайдя в раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра, может узнать из промежуточного отчета, какая кадастровая стоимость будет установлена в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости, и подать возражения. Важно вовремя проконтролировать появления отчета, ведь на подачу замечаний всего 30 дней (п. 13 ст. 14 Закона № 237-ФЗ)», — советует управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин.

Да, они полагаются собственникам. Все выплаты, как того и следовало ожидать, будут производиться за счёт федерального бюджета, при этом, прописаны три основных варианта определения размера выплат.

Первый вариант — оценка. В даном варианте оценку стоимости имущества производит тот, кто инициирует национализацию, допустим, депутаты. В стоимость войдут и убытки, которые может понести собственник, в т.ч., упущенная выгода, ограничиваемая лишь фантазией собственника.

Второй вариант — переговоры с собственником. Если хозяин предприятия согласен на сумму, предложенную государственным органом, подписывается соглашение и, вуаля — предприятие отходит государству, а собственник получает денежки из федерального бюджета. Получается этакая продажа предприятия государству, цена которого будет установлена соглашением.

Ну и третий порядок — судебный. Когда оценку производит уже суд, опять же, на основании мнений экспертов, т.е., тех же оценщиков. Суд, как водится, строг, но справедлив, а также обжалуем.

Одним из важных изменений стало налоговое послабление для собственников, купивших квартиру или долю в квартире в новостройке. Теперь срок владения жильем считается с даты полной оплаты договора долевого участия (ДДУ), а не регистрации права собственности, как было раньше.

Как рассказывает юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков Елена Федорова, продать квартиру в России без уплаты налогов можно исключительно после определенного срока владения (от 3 до 5 лет). У дольщиков и особенно обманутых существует временной разрыв между полной оплатой и получением ключей. Зачастую за время ожидания ситуация меняется кардинально, и полученная жилая площадь, ее габариты уже не соответствуют потребностям. Благодаря нововведению, продать и купить недвижимость в новостройке без налоговой нагрузки (ставка немаленькая — 13%) стало проще, дополняет Елена Федорова.

Правильная оценка стоимости квартиры: зачем она нужна

Как оформить в собственность землю под многоквартирным домом?

До принятия упомянутого закона, люди попавшие в такую ситуацию, оставались один на один со своими проблемами. В особенно тяжелом положении оказались люди, купившие квартиру по ипотечным программам. Они были обязаны выплачивать средства за отторгнутую по судебному решению недвижимость.

До сегодняшнего дня этим людям — добросовестным приобретателям, никто не мог помочь. Недвижимость у них, как правило, по решению суда отнимали.

Налицо были признаки мошеннических действий со стороны продавца, но с юридической стороны, добросовестный покупатель квартиры не мог себя защитить. Ряд ключевых моментов, оговоренных в вышеупомянутом законе, исключает повторение подобных казусов в будущем:

четкое определение лица, являющегося добросовестным приобретателем ();
государственные органы не могут изъять недвижимое имущество, выбывшее из его владения, от добросовестного покупателя;
государство не имеет права изъять недвижимость, в случае прошествии более трех лет со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности добросовестного покупателя ().

Правое дело: изменения в законах о недвижимости, о которых нужно знать

Начиная с 1 июля 2021 г., будет устранена одна из проблем, связанных с получением компенсации по оплате услуг ЖКХ. Сегодня невозможно применить льготу при наличии любой задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Новая редакция ч. 3 ст. 160 ЖК РФ предусматривает, что компенсацию смогут оформить лица, в отношении которых отсутствует решение суда о взыскании долга за период не более чем 3 последних года, отмечает управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков.

В соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предприниматели, арендующие муниципальное имущество имеют право его выкупить без участия в аукционе. Это право предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права субъекту малого и среднего предпринимательства необходимо подать заявление в департамент имущественных отношений Администрации города Омска, которое будет рассмотрено Координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс Российской Федерации РФ
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
ГК РФ
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс административного судопроизводства РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
Кодекс об административных правонарушениях РФ
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
НК РФ
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовный кодекс РФ

ФЗ об исполнительном производстве
Закон о коллекторах
Закон о национальной гвардии
О правилах дорожного движения
О защите конкуренции
О лицензировании
О прокуратуре
Об ООО
О несостоятельности (банкротстве)
О персональных данных
О контрактной системе
О воинской обязанности и военной службе
О банках и банковской деятельности
О государственном оборонном заказе
Закон о полиции
Закон о страховых пенсиях
Закон о пожарной безопасности
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
Закон об образовании в Российской Федерации
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
Закон о защите прав потребителей
Закон о противодействии коррупции
Закон о рекламе
Закон об охране окружающей среды

Закон о бухгалтерском учете

Указ Президента РФ от 11.05.2021 N 270

«О внесении изменений в Указ Президента Российской Федерации от 5 января 2021 г. N 16 «О создании Фонда поддержки детей с тяжелыми жизнеугрожающими и хроническими заболеваниями, в том числе редкими (орфанными) заболеваниями, «Круг добра» и в состав попечительского совета Фонда, утвержденный этим Указом»
Указ Президента РФ от 11.05.2021 N 271

«Об утверждении состава научного совета при Совете Безопасности Российской Федерации»
Указ Президента РФ от 05.01.2021 N 16 (ред. от 11.05.2021)

«О создании Фонда поддержки детей с тяжелыми жизнеугрожающими и хроническими заболеваниями, в том числе редкими (орфанными) заболеваниями, «Круг добра»

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ

Распоряжение Правительства РФ от 11.05.2021 N 1203-р

«О Караваеве И.Е.»
Распоряжение Правительства РФ от 11.05.2021 N 1199-р

«О Рогожникове В.А.»
Распоряжение Правительства РФ от 11.05.2021 N 1200-р

«Об Иванове О.А.»

Справочник типовых квалификационных требований для замещения должностей муниципальной службы

(утв. Минтрудом России)
Приказ Минэкономразвития России от 19.02.2020 N 77

«Об утверждении Порядка, сроков и форм представления информации, предусмотренной пунктом 5 Правил проведения акционерным обществом «Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства» мониторинга оказания федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого
Приказ Минэкономразвития России от 29.03.2019 N 170

«О внесении изменений в Порядок ведения реестров субъектов малого и среднего предпринимательства — получателей поддержки, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 31 мая 2017 г. N 262» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.10.2019 N 56322)

Номер документа:	159-ФЗ
Дата принятия:	22/07/2008
Состояние документа:	Действует
Начало действия документа:	05/08/2008
Органы эмитенты:	Парламент

Текущая редакция принята: 08/06/2020 документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер… № 166-ФЗ от 08/06/2020
Вступила в силу с: 08/06/2020

Редакция от 03/07/2018, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения… № 185-ФЗ от 03/07/2018
Вступила в силу с: 03/07/2018

Редакция от 01/07/2017, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Закон Российской Федерации О статусе столицы Российской Федерации и отдельные… № 141-ФЗ от 01/07/2017
Вступила в силу с: 01/07/2017

Редакция от 03/07/2016, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской… № 265-ФЗ от 03/07/2016
Вступила в силу с: 01/08/2016

Редакция от 29/06/2015, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в… № 158-ФЗ от 29/06/2015
Вступила в силу с: 30/06/2015

Редакция от 02/07/2013, принята документом Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием… № 144-ФЗ от 02/07/2013
Вступила в силу с: 01/07/2013

Редакция от 02/07/2010

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием…»

Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные…»

Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации»

Федеральный закон Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения…»

Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер…»

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях расширения…

Ссылка на редакцию документа от 01/07/2017 :: Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъе

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенстванием…

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в…

Ссылка на Федеральный закон Российской Федерации О внесении изменений в Федеральный закон О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской…

Если государственным органом власти Российской Федерации было принято решение включить арендуемую муниципальную собственность в нормативно-правовые акты для последующей приватизации, она может быть принята органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления. Срок регистрации муниципальной собственности — 30 дней с момента отправления уведомления в совещательные органы или координационный совет.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

ФЗ 159 об особенностях отчуждения недвижимого имущества

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

159 ФЗ с изменениями и дополнениями позволяет понять и изучить процессы осуществления отчуждения арендуемого государственного имущества лицами с малым или средним бизнесом. В случаях, когда лица считают, чтобы были произведены нарушения или были нарушены требования и условия, согласно которым задеты права лица, человек может подать иск в суд.

Чтобы разрешить дело в пользу себя, рекомендуется изучить настоящий Федеральный закон.

Скачать Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» можно по ссылке.

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ

«Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
Отсутствует задолженность по арендной плате.
Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

доля участия муниципалитета, государства или иностранных граждан не превышает 25%;
доля участия одного или нескольких лиц, не относящихся к субъектам малого и среднего бизнеса, не превышает 25%;
среднее количество сотрудников за предыдущий год не превышает 250 человек;
базовая стоимость активов или выручка, полученная за предыдущий год, не превышает предельные показатели, установленные для используемого вида деятельности.

Не могут воспользоваться преимуществами закона государственные и муниципальные унитарные предприятия.

федеральную недвижимость;
недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Еще одно имеющееся ограничение – на момент вступления в силу рассматриваемого закона информация о продаже имущества на торгах не должна быть опубликована.

Последние изменения в 159 Федеральный закон были внесены 1 июля 2017 года, при принятии ФЗ номер 141. Изменения были внесены в статью 10. В часть третью 10 статьи была добавлена фраза «за исключением случая, предусмотренного частью 4 настоящей статьи». В статью 10 также была добавлена часть четыре, в которой написано, что все сделки, осуществляемые с целью реновации жилищного фонда, с отчуждением любого имущества из собственности Российской Федерации регулируются статьями 1 – 6 и 9 описываемого Федерального закона. Любые действия в таких сделках будут регулироваться этими статьями до окончания срока реновации.

Согласно третьей статьей преимущественное право может быть использовано лицом только при условиях:

Определение ВАС РФ от 7 ноября 2008 г. N 14684/08.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2009 г. по делу N А32-20638/2008-48/266.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 12.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 августа 2008 г. по делу N А43-34161/2006-41-721.
Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 февраля 2009 г. по делу N А39-3301/2008.
Письмо Минэкономразвития России от 18 февраля 2009 г. N Д05-879.
Определение ВАС РФ от 27 ноября 2008 г. N 14903/08.
Закон Республики Мордовия от 30 октября 2008 г. N 99-З «Об установлении предельных значений площади при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Мордовия или муниципальной собственности муниципальных образований Республики Мордовия, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества».

Законодательная база Российской Федерации

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года 1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. 2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на: 1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»); 2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий; 3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления; 4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте; 5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием. 3. Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

1. В случае, если органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам. 2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. 3. Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) утратил силу с 1 июля 2013 г.; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Закон не только наделяет предпринимателей особыми правами, но и устанавливает для них различные ограничения.

федеральную недвижимость;
недвижимость, переданную организациям, которые образуют инфраструктуру поддержки частных предпринимателей согласно Федеральному закону №209-ФЗ;
недвижимые комплексы унитарных муниципальных или госпредприятий;
недвижимые объекты, которые принадлежат муниципальным или госучреждениям на праве оперативного управления;
недвижимость, имеющую ограничения в обороте.

Еще одно имеющееся ограничение — на момент вступления в силу рассматриваемого закона информация о продаже имущества на торгах не должна быть опубликована.

ФЗ 159 от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения.»

Федеральный закон от 22.12.2020 г. № 435-ФЗ «О публично-правовой компании «Единый заказчик в сфере строительства» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Федеральный закон от 6.02. 2020 г. № 13-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»

Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрено преимущественное право выкупа арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации либо муниципальной собственности, в соответствии с № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно третьей статьей преимущественное право может быть использовано лицом только при условиях:

Имущество у арендатора временно находится от двух лет и более, при составленных официально и по закону договорах аренды;
В день заключения сделки купли-продажи арендуемого имущества информация о лице, занимающимся малым или средним предпринимательством не была исключена из единого реестра;
У лица, арендуемого имущество, отсутствуют штрафы, неустойки, просроченные платежи;
Имущество, которое лицо арендовало и собирается покупать, не включено в перечень предназначенного к передаче, но принадлежащего государству, согласно ФЗ 209;
Последний пункт утратил силу 1 июля 2013 года.

В Закон N 159-ФЗ были внесены изменения, направленные на увеличение количества лиц, имеющих возможность реализовать предусмотренное названным Законом право на приобретение арендуемого имущества в преимущественном порядке.

Согласно части 5 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае, если приватизация имущества инициирована государственным органом, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства. В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ аналогичное заявление субъект малого или среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить в уполномоченный орган.

В пункте 7 информационного письма N 134 разъяснено, что, определяя срок временного владения или пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства. Однако следует отметить, что данные разъяснения касаются лишь ситуации, когда заявитель на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ владел имуществом менее двух лет.

2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Пробелы закона от 22 июля 2008 г. №159-ФЗ

Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ/ Под ред. С.И. Добровольской -М.: 2009.- стр.

ISBN 978-5-902151-03- Брошюра представляет собой постатейный методический комментарий к Федеральному закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации». Комментарии к статьям последовательно разъясняют сущность каждой нормы нового федерального закона, особенности ее практического применения.

Принят Государственной Думой 4 июля 2008 г.

Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 г.

Подписан Президентом Российской федерации 22 июля 2008 г.

(Собрание законодательства Российской Федерации 28.07.2008, N 30 (ч. 1), (В ред. Федерального закона от 17 июля 2009г. № 149-ФЗ и от 02 июля Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом Статья 1 действует до 1 июля 2013 года (часть 3 статьи данного документа).

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее также — арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Комментарий к ч.1 ст.1:

1.Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства (далее по тексту комментариев — субъекты МСП), арендующие недвижимое имущество на день вступления в силу настоящего закона(05.08.2008г.) имеют право на приватизацию этого имущества независимо от того, что произошло после этой даты с указанным имуществом или договором аренды этого имущества.

2. В соответствии с п.1 ст. 214 ГК РФ «Право государственной собственности» «Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации …(собственность субъектов Российской Федерации)».

Настоящий Закон распространяется только на субъекты МСП, арендующие недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ и не распространяется на субъекты МСП, арендующие недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности.

2. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона от июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – ФЗ-209);

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;