Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Методические рекомендации по разделу жилых домов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Экспертиза для определения вариантов раздела дома

2. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ СОСТАВА РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

3. Методические рекомендации по оценке тех. состояния МКД — жкхпортал.рф

8.1. Рис. 1.1. Принципиальная схема системы содержания

8.2. МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМОВЛАДЕНИЯ

Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.

В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.

Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.

3.1.1. Требования об информировании потребителей жилищных и коммунальных услуг — нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее — потребители) — базируются на принципах открытости, «прозрачности», полноте и доступности информации.

3.1.2. Собственник государственного, муниципального жилищного фонда, уполномоченное им юридическое лицо (далее — уполномоченный собственника), управляющая организация (компания) обязаны предоставить потребителю следующую информацию:

— перечень исполнителей по отдельным видам услуг — управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей данный жилищный фонд; предприятиям водо-, тепло- и энергоснабжения с указанием их адресов и телефонов;

— телефоны и адреса аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

— телефон и адрес территориального органа Государственной жилищной инспекции.

Примечание — Данная информация должна размещаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителями.

3.1.3. Исполнитель (производитель работ) — организация, обслуживающая данный жилищный фонд, подрядная ремонтная организация — обязан предоставить потребителю следующую информацию:

— полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов , их адреса и телефоны;

Режим работы исполнителя должен предусматривать возможность обращения потребителей в удобное для них время (в том числе — один из выходных дней)

— перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг ЖКУ, предоставляемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

— порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам и за счет финансирования потребителями;

— установленные в данном муниципальном образовании стандарты и (или) нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

— планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию данного жилого дома, секции, подъезда (размещается у входа в жилые дома в удобном для ознакомления месте);

— сроки и качественные (характер) изменения условий предоставления отдельных видов жилищных и коммунальных услуг и их продолжительность как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и непредвиденные: отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и (или) доставляется в абонентские почтовые ящики);

— размеры тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании по каждому виду жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;

— порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;

— список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

3.1.4. Контроль полноты и доступности информации, предоставляемой потребителям ЖКУ собственником (уполномоченным собственника), управляющей организацией (компанией) и исполнителем, возлагается на территориальные органы Государственной жилищной инспекции Российской Федерации.

3.4.1. С целью круглосуточного (включая выходные и праздничные дни) и незамедлительного устранения аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях, находящихся на балансе муниципального образования, восстановления их дальнейшего функционирования создается единая аварийно-ремонтная служба города, муниципального образования или аварийно-ремонтная служба организации, обслуживающей жилищный фонд (далее — АРС). Перечень работ, выполняемых АРС, приведен в приложении 1 (п.3).

3.4.2. При авариях и неисправностях на наружных инженерных сетях, не находящихся на балансе муниципального образования, АРС должна осуществлять прием, регистрацию и вызов аварийных служб соответствующих коммунальных и специализированных организаций.

3.4.3. Основными задачами АРС должны являться:

а) осуществление приема и регистрация заявок на аварийно-ремонтные работы и устранение неисправностей в специальном журнале (файле персонального компьютера) по установленной форме;

б) немедленное направление бригады рабочих (или рабочего) к месту аварии (неисправности) для производства работ;

в) выполнение работ по устранению аварий и неисправностей в инженерных сетях и оборудовании жилых домов в сроки в соответствии со стандартами, нормативами, установленными органами местного самоуправления;

г) обеспечение ограждения и патрулирования зон, представляющих опасность для населения в местах обнаружения аварийной ситуации;

д) доведение до сведения собственников жилищного фонда (в форме письменного извещения) факта выполнения аварийных работ, а при значительном износе инженерных сетей и оборудования — о необходимости выполнения работ по их полной или частичной замене;

е) в случаях, когда для устранения аварий необходимо отключение домов (секций) или квартир от инженерных сетей, ставить в известность управляющую организацию (компанию), организацию, обслуживающую данный жилищный фонд, для оповещения ими населения о таковых отключениях;

ж) по распоряжению комиссии по борьбе со стихийными бедствиями при администрации муниципального образования и (или) штаба ГО и ЧС оповещение руководства собственника жилищного фонда, управляющей организации (компании) и (или) организации, обслуживающий жилищный фонд, и действия в соответствии с планом мероприятий по борьбе со стихийными бедствиями;

з) ведение учета деятельности службы и передача необходимой отчетной документации собственнику жилищного фонда, управляющей организации (компании).

3.4.4. АРС вправе:

а) производить по согласованию с администрацией муниципального образования, с собственником (уполномоченным собственника) жилья отключение от систем водоснабжения, тепло- и электроснабжения отдельных строений, секций зданий, стояков для производства ремонтных работ;

б) требовать от всех обслуживаемых потребителей, в том числе арендаторов нежилых помещений, свободного доступа аварийной бригады к объектам производства работ (подвал, водомерный узел, электрощитовая, тепловой пункт и т.д.);

в) для более оперативной ликвидации крупных аварий запрашивать у аварийных служб специализированных коммунальных организаций или у обслуживающей жилищный фонд организации дополнительный персонал и технические средства.

3.4.5. Функции АРС могут быть расширены путем применения технических средств диспетчерского контроля и управления инженерным оборудованием дома или группы домов.

Для этих целей должны применяться специально разработанные применительно к характеристике обслуживаемого жилищного фонда технические средства, обеспечивающие создание и функционирование систем диспетчеризации и связи на базе объединенного диспетчерского пульта, как правило, совмещенного территориально с самой АРС, позволяющих осуществлять контроль и управление функционированием всех или отдельных видов следующего инженерного оборудования и отдельных элементов зданий:

— лифтов;

— систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);

— систем холодного водоснабжения (насосных установок, водокачек), канализации;

— электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;

— кодовых запирающих устройств, устройств видеонаблюдения в жилых домах;

3.5.1. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации осуществляется в соответствии с требованиями ежегодных приказов Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, «Организационно-методических рекомендаций по подготовке объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации и проведению отопительного периода в городах и населенных пунктах» (утвержденных приказом Госстроя России от 06.09.2000 г. N 203), других нормативно-технических документов.

3.5.2. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации включает в себя комплекс мероприятий по обеспечению нормативных требований к комфортности проживания, повышению надежности функционирования инженерного оборудования (внутридомового и источников энергообеспечения) в течение отопительного сезона.

3.5.3. План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в отопительный период составляется собственником (уполномоченным собственника) или организацией по обслуживанию жилищного фонда и утверждается администрацией муниципального образования на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных в прошедший отопительный период.

Контроль за ходом работ по подготовке к сезонной эксплуатации возлагается на органы местного самоуправления, территориальные органы Государственной жилищной инспекции, собственников жилищного фонда (уполномоченных собственников).

3.5.4. Организация, обслуживающая жилищный фонд, обязана перед началом отопительного сезона проводить разъяснительную работу среди нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах по требованиям к подготовке квартир к отопительному сезону (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.).

4.5.8. Наблюдения за осадками зданий, расположенных на засоленных грунтах, должны производиться в соответствии с правилами, установленными для районов просадочных грунтов.

4.5.9. Подземные сооружения и конструкции, части здания, металлические и железобетонные трубы на засоленных грунтах должны быть защищены от солевой коррозии специальными защитными покрытиями.

4.5.10. В подвалах и технических подпольях на засоленных грунтах ремонт заглубленных лотков, каналов, тоннелей, приямков из кислотостойких бетонов, кислотоупорного кирпича и антикоррозионных покрытий следует производить с использованием аналогичных материалов.

4.5.11. На трещины, перекрытия кладки и другие деформации здания на засоленных грунтах следует устанавливать специальные маяки; следить за их раскрытием, определять места расположения источника замачивания и устранить его.

4.5.12. Восстановление целостности деформационных элементов и конструкций зданий следует проводить после выявления возможности развития просадок сооружения при дальнейшей эксплуатации здания. Эта величина просадок определяется на условиях полного удаления из засоленных грунтов легкорастворимых солей.

4.5.13. Строительно-конструктивные мероприятия по усилению жилого дома или группы домов, оказавшихся на территории, намеченной к подработке, должны осуществляться до начала горных работ.

4.5.14. Конструктивные меры защиты зданий, построенных без учета влияния подземных работ, должны назначаться по проекту.

4.5.15. Характер и объем мер защиты зданий под горными выработками следует принимать в зависимости от их технических характеристик на период обследования, для чего надлежит провести внеочередной предварительный осмотр, уточнить конструкцию здания, выявить существующие дефекты, определить их влияние на несущую и эксплуатационную способность здания, а также материальный ущерб от будущей подработки и меры ответственности за него предприятия, производящего подработку.

Результаты осмотра следует оформлять актом.

4.5.16. Швы скольжения и деформационные (осадочные) швы не должны заполняться досками, кирпичом или другими жесткими материалами. Поэтажные железобетонные и армокаменные пояса, фундаментные и цокольные железобетонные пояса и распорки-связи между столбчатыми фундаментами, усиление стен с помощью тяжей, металлических поясков, анкеровка в стены концов балок перекрытий, устройство компенсационных траншей, гибких вводов коммуникаций в здания и т.п. должны удовлетворять установленным требованиям.

Отклонения от проекта, допущенные при строительстве или ремонте (например, наличие не предусмотренных проектом проемов, ослабляющих несущую способность конструкции), должны быть проверены расчетом.

4.5.17. В период развития деформаций должны быть приняты необходимые меры для обеспечения надежного опирания сборных элементов, а также для уменьшения повреждений на участках несущих стен, где концентрируются деформации. В случае угрожающего положения следует производить закладку проемов кирпичной кладки, устанавливать жесткие металлические рамы (обоймы) и др. В период производства горных работ в здании следует производить обивку потолков фанерой по существующей деформирующей штукатурке, подвеску металлических или иных сеток, постановку деревянных креплений в оконных и дверных проемах и кружал под сводчатые перекрытия, подгонку оконных и дверных рам, ремонт печей, проконопачивание неплотностей и др.

4.5.18. В случае интенсивного увеличения повреждений несущих конструкций во время активной стадии процесса сдвижки основания организация по обслуживанию жилищного фонда должна незамедлительно вызвать представителей организации, производящей подработку территорий, а в необходимых случаях — специалиста по вопросам защиты от влияния горных выработок, представителей проектной или научно-исследовательской организации для подготовки и принятия необходимых решений по обеспечению дальнейшей безопасности эксплуатации здания.

4.5.19. После окончания активной стадии процесса сдвижки основания дома или группы домов следует произвести общий окончательный (повторный) осмотр совместно с представителями организаций, производящих подработку, и оформить соответствующий акт.

4.5.20. Организация по обслуживанию жилищного фонда совместно с организацией, проводившей подработку территории, должна по внеочередному и повторному акту осмотра жилого дома или группы домов определить объем повреждений конструкций, вызванный влиянием горных выработок, подлежащих устранению при проведении их внеочередного текущего или капитального ремонта.

1. Фундаменты:

заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.; устранение местных деформаций путем перекладки, усиления, стяжки и др.;

восстановление поврежденных участков гидроизоляции фундаментов;

усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.);

смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов, фундаментных «стульев» под деревянными зданиями;

устройство и ремонт вентиляционных продухов;

смена или ремонт отмостки;

восстановление приямков, входов в подвалы.

2. Стены и фасады:

заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;

герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

заделка отверстий, гнезд, борозд;

восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;

пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;

ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;

смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен;

утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;

замена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах;

восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;

ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.

3. Перекрытия:

частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий (участков междубалочного заполнения, дощатой подшивки, отдельных балок); восстановление засыпки и стяжки; антисептирование и противопожарная защита деревянных конструкций;

заделка швов в стыках сборных железобетонных перекрытий;

заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях;

утепление верхних полок и стальных балок на чердаке, окраска балок.

4. Крыши:

усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки;

антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций;

все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.;

замена водосточных труб;

ремонт и частичная замена участков кровель, выполненных из различных материалов, по технологии заводов-изготовителей;

замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления;

восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов;

восстановление и ремонт коньковых и карнизных вентиляционных продухов;

ремонт гидроизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия;

ремонт слуховых окон и выходов на крыши;

оборудование стационарных устройств для крепления страховочных канатов.

5. Оконные и дверные заполнения:

смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений;

установка доводчиков пружин, упоров и пр.;

смена оконных и дверных приборов.

6. Межквартирные перегородки:

усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок;

заделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков;

заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:

заделка выбоин, трещин ступеней лестниц и площадок;

замена отдельных ступеней, проступей, подступенков;

частичная замена и укрепление металлических перил;

В процессе раздела жилого дома между собственниками возникают споры относительно их бдящих долей. Нередко эти споры переходят в судебное разбирательство. Для разрешения противоречий между сторонами судебного дела назначается экспертиза для определения вариантов раздела жилого дома, проведение которой поручается квалифицированному эксперту-строителю.

Экспертиза для определения вариантов раздела дома

Для оказания услуги по предоставлению вариантов раздела домовладения в распоряжение эксперта (комиссии экспертов) направляется документация на спорный объект недвижимости, а именно поэтажный план дома, кадастровый паспорт на объект, документы, подтверждающие владение предполагаемого к разделу жилого дома, и т.д.

Также необходимо предоставить сам объект недвижимости, варианты раздел которого требуется определить, для осуществления осмотра.

Изучение всей документации на жилой дом, предоставленной в распоряжение эксперта-строителя (комиссии экспертов-строителей);
Визуальное обследование спорного объекта недвижимости с фиксацией технического состояния жилого дома (поскольку обнаруженные недостатки могут препятствовать разделу дома), определением процента полезной (суммарной жилой) площади в общей площади домовладения, оценкой возможности создания отдельных изолированных помещений внутри жилого дома;
Разработка строительного заключения, в котором указываются результаты проведенного осмотра и перечисляются все возможные варианты раздела спорного объекта недвижимости.

Согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы раздела домовладения, которое находится в общей долевой собственности:

Реальный раздел жилого дома между его собственниками.

Под реальным разделом дома (домовладения) подразумевается передача лицам, являющимся участниками общей долевой собственности, в личную собственность изолированных частей жилого дома, которая приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом (или домовладение).

Реальный раздел проводится согласно принадлежащим собственникам идеальным долям в праве собственности на спорный объект недвижимости или же с отступлениями от данных долей.

В некоторых случаях в процессе реального раздела жилого дома могут также осуществляться переоборудование и перепроектирование жилого дома (установка перегородок в комнатах, отдельного входа в жилой дом и так далее).

Выдел доли лица, являющегося членом общей долевой собственности, на домовладение в соответствии с его долей в праве собственности или с отступлением от этой доли.

В случае выдела доли предполагается приобретение заинтересованным членом общей долевой собственности для целей личного пользования изолированной части спорного домовладения. Он приводит к прекращению права общей долевой собственности на жилой дом.

Определение порядка пользования жилым домом между членами общей долевой собственности в соответствии с их долями в праве или с отступлениями от этих долей.

Данная форма раздела объекта недвижимости не отменяет право общей долевой собственности на жилой дом. Ее характеризует следующий признак: членам общей долевой собственности предоставляются для эксплуатации (а не в личную собственность) выделенные части домовладения. Порядок пользования определяется, как правило, если реальный раздел спорного объекта недвижимости (например, квартиры в многоквартирном доме) осуществить не представляется возможным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации«), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Уменьшение срока производства экспертизы в два раза +30% к стоимости Выезд эксперта в пределах города Москвы для осуществления осмотра объектов, отбора образцов для исследования, участия в судебном заседании или иных мероприятиях, требующих присутствия эксперта 10 000 ₽ Выезд эксперта в пределах Московской области 12 000 ₽ Выезд эксперта в другие регионы России 15 000 ₽ + транспортные и командировочные расходы Подготовка дополнительного экземпляра экспертного заключения 1 200 ₽ Юридическая консультация по вопросам, не связанным с проведением и назначением экспертиз от 5 000 ₽ Составление искового заявления 10 000 ₽

Собственники жилых помещений (помещений) многоквартирных домов на общем собрании выбрали способ управления — управление управляющей организацией. Управление многоквартирным домом, как вид хозяйственной деятельности, осуществляется на возмездной договорной основе. Согласно договору управления, заключенному собственниками жилых помещений (помещений) с ООО «Управляющая организация» стоимость услуг по управлению 3-мя многоквартирными домами составляет 236622 руб.

Настоящие методические рекомендации содержат общие методические указания по определению состава работ при планировании капитального ремонта многоквартирных домов с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ) и другими нормативными правовыми актами, а также рамки использования средств, полученных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, при которых такое использование признается целевым и эффективным.

В качестве граничных определены следующие условия:

а) капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;
б) объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в части 3 статьи 15 Федерального Закона N 185-ФЗ;
в) объем и состав ремонтных работ по каждому из установленных Федеральным законом N 185-ФЗ видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.

При выполнении перечисленных условий должны быть решены задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания благоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.

Настоящие методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, а также товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

Приложение 1

Описание типовых технологических процессов применительно к перечню работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, включающих мероприятия по модернизации отдельных элементов общего имущества в многоквартирных домах различных периодов постройки

В настоящем приложении приведены примеры по технологии проведения ремонтных работ применительно к перечню работ раздела 2.3 Методических рекомендаций.

1. Ремонт или замена инженерных систем

1.1. Ремонт или замена системы холодного водоснабжения, в том числе:

1.1.1. Ремонт или замена водомерных узлов.

Обследование трубопровода на его пригодность для монтажа счетчика или устройства водомерного узла.

Оборудование манометрами, термометрами, дополнительными вентилями, задвижками, перепусками для регулирования давления и температуры, электроприводами для удаленного управления потоками и другими устройствами.

Защита приборов, осуществляющих коммерческий учет холодной воды, от разборки и несанкционированного изменения показаний счетчика путем пломбирования.

При модернизации рекомендуется устанавливать счетчики потребления холодной воды отечественного и зарубежного производства, соответствующие российским санитарно-биологическим и техническим требованиям.

1.1.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков.

Демонтаж системы холодного водопровода полностью. Замена сети холодного водопровода в соответствии со СНиП 2.04.01-85.

Ремонт и замена разводящих магистралей и стояков системы холодного водоснабжения из стальных водогазопроводных оцинкованных труб в соответствии с ГОСТом 3262-75.

При модернизации в составе капитального ремонта — замена стальных труб на трубы из полиэтилена высокой плотности, из полипропилена ПП-1, ПП-3, из поливинилхлорида (ПВХ) или из металлопластика, соответствующим требованиям СНиП 2.04.01-85 с целью повышения надежности системы холодного водоснабжения: прокладка труб единым отрезком (без соединений) от точки водоразбора (коллектора) до точки водопотребления (сантехприбора) из металлопластика.

Применение коллекторной системы прокладки трубопроводов. Тепловое изолирование трубопроводов и арматуры, находящихся в неотапливаемых помещениях.

Изолирование от конденсации влаги трубопроводов (кроме пожарных стояков), прокладываемых в каналах, шахтах, кабинах, тоннелях, а также в помещениях с повышенной влажностью.

При модернизации системы горячего и холодного водоснабжения — установка технических устройств (узлов управления горячей и холодной воды) для дистанционного удаленного управления потоками с помощью шаровых электроприводов при возникновении аварийной ситуации в системах водоснабжения.

1.1.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру.

Монтаж запорной арматуры: задвижка или вентиль на каждом вводе в здание; вентиль у основания пожарных стояков на кольцевой разводящей сети для обеспечения возможности выключения на ремонт ее отдельных участков (не более чем полукольца); вентиль у основания стояков хозяйственно-питьевого водопровода в зданиях высотой более двух этажей; вентиль на ответвлениях к пяти и более водоразборным точкам; вентиль либо шаровой кран на ответвлениях в каждую квартиру; вентиль либо шаровой кран перед наружным поливочным краном.

Замена резьбовой сантехнической запорной арматуры на шаровую.

При применении веерной водоподачи (параллельное подключение нескольких пользователей к единому коллектору), каждый элемент веера, а также счетчики воды, насосы, водонапорные баки оснащаются запорной арматурой (шаровыми кранами) на входе и выходе.

1.1.4. Ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок.

Тип насосной установки и режим ее работы определяются на основании технико-экономического сравнения разработанных вариантов:

— непрерывно или периодически действующих насосов при отсутствии регулирующих емкостей;
— насосов производительностью, равной или превышающей максимальный часовой расход воды, работающих в повторно-кратковременном режиме совместно с гидропневматическими или водонапорными баками;
— непрерывно или периодически действующих насосов производительностью менее максимального часового расхода воды, работающих совместно с регулирующей емкостью.

Насосные установки, подающие воду на хозяйственно-питьевые, противопожарные и циркуляционные нужды, располагаются в помещениях тепловых пунктов, бойлерных и котельных.

Расположение гидропневматических баков допускается в технических этажах.

Присоединение насосов к сети после водомерного узла.

Размещение насосных установок в сухом и теплом изолированном помещении высотой не менее 2,2 м, устройство фундаментов под насосные агрегаты, возвышающиеся над уровнем пола не менее чем на 20 см, с устройством надежной звукоизоляции, состоящей из амортизаторов под агрегатами, эластичных подкладок и эластичных патрубков длиной не менее 1 м (виброустановок) на всасывающем и напорном трубопроводах.

Устройство обводной линии с задвижкой и обратным клапаном в обход насосов, установка на напорной линии каждого насоса манометра, обратного клапана и задвижки или вентиля, а на всасывающей линии — задвижки.

1.1.5. Ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода.

Устройство внутреннего противопожарного водопровода в соответствии с табл.1 СНиПа 2.04.01-85.

Расположение пожарных кранов на сетях противопожарного водопровода, преимущественно у выходов, на площадках отапливаемых лестничных клеток, в вестибюлях, коридорах, проходах и других наиболее доступных местах, не мешающих эвакуации людей.

Оборудование жилых домов высотой 10 и более этажей автоматическими системами противопожарной защиты, которые устанавливаются, как правило, на каждую секцию здания.

Закольцевание сети противопожарного водопровода, обеспечивающей две линии подачи воды для более высокой надежности водообеспечения

1.2. Ремонт или замена системы горячего водоснабжения, в том числе:

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ СОСТАВА РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

5.1. Ремонт фасадов, не требующих утепления.

5.1.1. Ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер.

Ремонт штукатурки (фактурного слоя) стен с использованием кремнийорганических (силиконовых) жидкостей ГКЖ-94, ГКЖ-94М, ГКЖ-10, ГКЖ-11, ГКЖ-74, АМСР-3, ФЭС-50, ФЭС-80, КЭ-30-04.

Применение гидрофобизаторов препятствует прониканию влаги в защищаемую конструкцию и не мешает материалу кладки «дышать» (рис.12).

При производстве работ по выравниванию стен, выполненных из ячеисто-бетонных блоков, необходимо учитывать требования ТР 123-01 «Технические рекомендации по отделке наружных стен, выполненных из пенобетонных блоков (ячеистых бетонов)».

5.1.2. Ремонт облицовочной плитки.

Восстановление покрытия на отслоившихся участках фасада при соответствии рисунка ковра паспорту или проекту.

Крепление облицовки по проекту согласно требованиям СНиП 3.04.01-87.

5.1.3. Окраска по штукатурке или по фактурному слою.

Очистка поверхности, расшивка трещин, подмазка, шлифовка, шпаклевка, грунтовка, кровельные работы, ремонт и смена покрытий карнизов, фасадных поясков, а также устройство водостоков, ремонт балконов, эркеров, лоджий с установкой сливов, восстановлением их гидроизоляции, ремонт цоколя, устройство или ремонт отмостки, входной группы.

Окраска фасадов с соблюдением технологических режимов и последовательности нанесения слоев с обеспечением однотонности окраски, отсутствия полос, пятен, потеков, морщин, просвечивания нижележащих слоев краски, ровности линий и закраски в сопряжениях поверхностей, окрашиваемых в разные цвета.

Подготовка оснований и окраска фасадов должны производиться комплексными системами лакокрасочных материалов, включающими материалы для подготовки поверхностей (пропитки, шпатлевки, грунтовки) и финишные окрасочные материалы, долговечность которых должна быть не менее 10 лет (ТР 174-05 «Технические рекомендации по определению долговечности отделочных и облицовочных материалов»).

Ремонт волосяных трещин производится эластичными пастообразными шпатлевками для фасадных работ.

Выравнивание неровностей и исправление дефектов бетонных поверхностей в виде пор, раковин, каверн и др. раствором на основе специализированной полимерной сухой смеси.

Окраска поверхностей системами ЛКМ кистями или валиками. При пользовании краскораспылителями — защита столярных изделий, остекления, облицовки и пр., не подлежащих окраске поверхностей.

Окраска фасадов согласно проектным решениям и рекомендациям Паспорта «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ».

Окраска цоколей должна производиться специальными водостойкими лакокрасочными материалами.

5.1.4. Ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий.

Герметизация стыков в соответствии с проектом и ВСН 40-96 «Инструкция по герметизации стыков при ремонте полносборных зданий» и ТР 116-01 «Технические рекомендации по технологии применения комплексной системы материалов, обеспечивающих качественное уплотнение и герметизацию стыков наружных стеновых панелей».

5.1.5. Ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования.

Герметизация стыков оконных и дверных проемов должна производиться в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

5.1.6. Окраска со стороны фасада оконных переплетов.

Заделка трещин и выравнивание поверхности перед окраской с использованием шпаклевки ПФ-002, КФ-003, ХВ-004 или ХВ-005.

Окраска оконных переплетов со стороны фасада с использованием органосиликатных красок (ОСМ-3, -4, -5); кремнийорганических эмалей (КО-168, КО-174, КО-112); перхлорвиниловых эмалей (ХВ-1100, ХВ-785, ХВ-124); алкидных красок на глифталевой (ГФ) и пентафталевой (ПФ) олифах (эмали ГФ-1426, ГФ-14, ПФ-14, ПФ-115, ПФ-167).

5.1.7. Ремонт ограждающих стен.

Проводится с целью устранения возникающих в процессе эксплуатации дефектов, влияющих на долговечность, безопасность и надежность конструктивных элементов.

5.1.8. Ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества).

Проводится с целью снижения теплопотерь в многоквартирных домах и противопожарной безопасности в местах общего пользования (лестничные клетки, противопожарные эвакуационные выходы).

5.1.9. Ремонт или замена входных наружных дверей.

Проводится с целью снижения теплопотерь и повышения энергетической эффективности.

5.2. Работы по ремонту фасадов, требующих утепления.

5.2.1. Ремонт и утепление ограждающих стен с последующей отделкой поверхностей.

Выполнение работ с применением новых эффективных энергосберегающих технологий по устройству наружной теплоизоляции зданий с тонким штукатурным слоем (ТШС) или с навесными фасадными системами с воздушным зазором (НФС) в соответствии с ТР 149/2-05 «Технические рекомендации по технологии применения комплекса отделочных материалов при капитальном ремонте, санации и реконструкции фасадов зданий» и ТР 161-05 «Технические рекомендации по проектированию, монтажу и эксплуатации навесных фасадных систем».

Схема обеспечения дистанционного управления инженерными системами АСУ указана в рис.17.

6.1. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления тепловой энергии.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой теплоснабжения многоквартирного дома.

6.2. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления горячей и холодной воды.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой водоснабжения многоквартирного дома.

6.3. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления электрической энергии.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой электроснабжения многоквартирного дома.

6.4. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления газа при технологической необходимости.

К применению в Российской Федерации допускаются приборы учета, отнесенные к средствам измерений в порядке, установленном Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (далее — Росстандарт), внесенные в Государственный реестр утвержденных типов средств измерений, прошедшие поверку в соответствии с Федеральным законом от 26 июня 2008 года N 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», а также обеспечивающие соблюдение установленных законодательством об обеспечении единства измерений обязательных требований, включая обязательные метрологические требования к измерениям, обязательные метрологические и технические требования к средствам измерений, и установленных законодательством о техническом регулировании обязательных требований.

7.1. Ремонт фундаментов многоквартирных домов:

7.1.1. Извлечение сгнивших деревянных стульев путем вывешивания соответствующего участка здания домкратами и установки здания на временные опоры. При этом стулья окапывают, вырубают до здоровой древесины и заводят ранее подготовленный элемент, верхняя часть которого имеет шип для насадки нижнего венца (или обвязки), нижняя соединяется металлическими хомутами со здоровой частью. Затем выполняется обратная засыпка грунтом и производится утрамбовка.

7.1.2. Устройство бетонного оголовка. На первоначальном этапе выполняются аналогичные рассмотренным в подпункте 7.1.1 работы, но вместо установки нового деревянного элемента производится устройство железобетонного монолитного столба.

7.1.3. Заделка и расшивка стыков, швов и трещин элементов фундаментов (бетонных и железобетонных), устройство защитного слоя.

7.1.4. Устранение местных дефектов и деформаций путем усиления фундамента. Ремонт железобетонных свай и балок цокольного перекрытия.

7.2. При проведении капитального ремонта фундаментов многоквартирных домов необходимо учитывать примерные (средние) сроки службы фундаментов и межремонтный период, рекомендованный ВСН 58-88(р). Фактическое техническое состояние фундаментов многоквартирных домов характеризуется их физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств.

Физический износ фундаментов определяется путем их обследования визуальным и инструментальными методами контроля и испытания в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), которые устанавливают виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности, а количественная оценка физического износа определяется на основании требований ВСН 53-86(р).

7.2. При определении необходимости проведения капитального ремонта фундаментов необходимо также учитывать:

7.2.1. Остаточный срок службы многоквартирного дома, который находится в прямой зависимости от капитальности здания, и соответственно от износа основных несущих конструктивных элементов, к которым относятся и фундаменты. Таким образом, получение информации об остаточном сроке службы дома на основании оценки физического износа несущих (несменяемых) конструкций, в том числе и фундаментов, является основополагающим для принятия решения о необходимости (целесообразности) проведения ремонта фундаментов;

7.2.2. Обобщенную информацию о связи величины физического износа несущих конструкций (в том числе и фундаментов) с остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученную на основании научных исследований, представлена в таблице 3.1 приложения 1 настоящих методических рекомендаций, где наиболее точно ожидаемый остаточный срок службы эксплуатируемых зданий рекомендовано определять в результате технического обследования и оценки технического состояния несущих конструкций (фундаментов) в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (СП 13-102-2003). Чем больше износ и меньше остаточный срок службы фундамента здания, тем более ограничена возможность его капитального ремонта.

Обзор практики о взыскании неустойки за просрочку поставки товара в случае приостановки поставок

Обзор судебной практики о снятии с учета несовершеннолетнего из жилого помещения

Договор опциона. Установление условий для исполнения договора. Судебная практика

Что такое форензик и почему он так необходим

Судебная практика по демонтажу покрышек, установленных в качестве благоустройства

Все статьи

УСЛУГИ ПОРТАЛА
Бизнес-юрист
Открытые реестры юри.лиц всех стран
Реестры недвижимости др. стран
Объявления Вакансий
Жалоба в Конституционный суд РФ
Дислокации судов
Пользователи
Общественная приемная
Юрист на ютубе

Этот документ выпущен Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы 23 августа 2005 года. Данный документ приводится в списке рекомендованных нормативно-правовых актов в Приложении №2 к указанным выше «Методическим рекомендациям по разработке и реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой и обстройкой здания без отселения жителей с привлечением средств собственников и других источников внебюджетного финансирования».

Для скачивания Методических рекомендаций по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме достаточно кликнуть на размещенной ниже ссылке.

Скачать «Методические рекомендации»

Утверждены приказом Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24 декабря 1986 года N 446.

Настоящие Правила предназначены для оценки физического износа жилых зданий, необходимой при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Правила не распространяются на оценку физического износа зданий, пострадавших в результате стихийных бедствий..

Для скачивания ВСН 53-86(р) имеется ссылка ниже.

Скачать ВСН 53-86(р)

Настоящее Положение устанавливает состав и порядок функционирования системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции жилых зданий и объектов коммунального и социально — культурного назначения.

ВСН 58-88(р) можно скачать, кликнув по ссылке, которая приведена ниже.

Скачать ВСН 58-88 (р)

Сборник содержит укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения и предназначается для переоценки основных фондов..

Сборник можно скачать, кликнув по ссылке, которая приведена ниже.

Скачать Сборник № 28

В документе определены требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Данные Правила и нормы являются руководством для эксплуатирующих организаций в их работе по технической эксплуатации жилищного фонда.

Правила и нормы утверждены Постановлением от 27 сентября 2003 года №170 Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Текст постановления приведен в данном документе.

Правила и нормы разработаны в соответствии с законом Российской Федерации от 24.12.1992 года №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», который утратил силу в связи с введением в действие в 2004 году Жилищного кодекса РФ. Однако данные Правила до настоящего момента (конец 2017 года) ни какими новыми документами не отменялись и не изменялись.

Документ можно скачать, кликнув по ссылке, которая приведена ниже.

Скачать документ

Методические рекомендации по оценке тех. состояния МКД — жкхпортал.рф

1SOOO

Т1

и

В,

ii)

ФАСАД ПО ОСИ ”В’

гр

Ш

iscoo

И

и

Настоящие методические рекомендации разработаны для осуществления жителями многоквартирных домов, экспертами Общероссийского народного фронта (ОНФ), иными заинтересованными лицами оценки соответствия технических заключений специализированных организаций по обследованию технического состояния многоквартирных домов требованиям, установленным действующим законодательством и нормативно-технической документацией.

1. 1. Дата проверки — «__»____ г.

2. Лица, принимавшие участие в проверке (ФИО, должность):

____________

3. Адрес МКД: __________

4. Номер, дата заключения, наименование специализированной организации:

_______________

5. Обнаружены следующие дефекты технического заключения:

________техническое заключение сделано физическим лицом;

________не приведены данные о членстве юридического лица в СРО;

________установленная КТС МКД не соответствует шкале категорий технического

состояния, установленной ГОСТ 31937-2011;

________при установлении КТС использованы процедуры и методы,

не предусмотренные ГОСТ 31937-2011;

________присутствует прямое указание на то, что обследование проводилось

не по ГОСТ или СП 454, а по другому документу;

________отсутствует ведомость обнаруженных дефектов конструкций;

________отсутствует фотофиксация дефектов конструкций.

6. Иные обстоятельства:

_________________________

__________________________________________________Подписи____________

Решение о необходимости проведения реконструкции или капитального ремонта дома, принадлежащего кондоминиуму (ЖСК), принимает его Правление или общее собрание на основании материалов технического обследования, выполняемого за средства этого жилищного товарищества.

В случае, когда состояние отдельных конструкций или дома в целом угрожает жизни и здоровью людей, муниципальные власти вправе принудить Правление товарищества к проведению капитального ремонта. Это положение должно быть отражено в правовом акте, принимаемом законодательным органом территории, регламентирующим порядок проведения реконструкции и ремонта жилищного фонда на данной территории.

Для обеспечения прав граждан, проживающих постоянно или временно в реконструируемом (ремонтируемом) доме рекомендуется:

— провести выбор подрядной организации на конкурсной основе (тендер);

— в тендерной документации (условиях конкурса) оговорить исполнение Подрядчиком мероприятий по защите прав жильцов дома и обязательства товарищества способствовать Подрядчику в выполнении ремонтно-реконструктивных работ;

— включить в Договор подряда, заключаемый между Подрядчиком и Правлением, в особые условия положения по своевременному информированию Правления о сроках проведения работ в квартирах, требованиях техники безопасности, сроках и продолжительности отключения систем инженерного оборудования, гарантиях сохранности квартир и имущества членов сообщества и другие вопросы, предусмотренные в рекомендуемом приложении 4;

— все взаимоотношения членов товарищества с Подрядчиком осуществлять через уполномоченного члена Правления или инициативной группы, избранной общим собранием товарищества.

Надстройка жилых домов дополнительными этажами или устройство на них мансард является одним из самых распространенных реконструктивных мероприятий, осуществляемых в настоящее время в России.

Освоение и широкое развитие мансардного строительства позволяют:

— ощутимо (примерно на 20 %) нарастить размеры той части жилищного фонда, которая пригодна для устройства мансард;

— получить этот прирост без отвода земель под строительство, то есть успешно решить задачу интенсификации использования освоенных городских территорий;

— существенно улучшить внешний облик эксплуатируемых зданий и застройки в целом за счет архитектурно-художественного оформления крыш — «пятого фасада»; это особенно актуально для типовых пятиэтажных домов, рядом с которыми за последние десятилетия выросли дома повышенной этажности (до 26 этажей), их жителям крыши типовых пятиэтажек являют убогое и неприглядное зрелище;

— осуществлять надстройку зданий мансардами без отселения жильцов или служащих, что особенно важно при отсутствии переселенческого фонда и средств для проведения временного отселения граждан;

— расширить номенклатуру жилых помещений (квартир), гармонизируя тем самым квартирный состав жилищного фонда и социально-демографический состав населения;

— повысить тепловую эффективность надстраиваемых зданий за счет устройства наружных ограждений в соответствии с новыми нормами по строительной теплотехнике.

Перечисленные преимущества мансардного строительства определяют его технико-экономическую эффективность — дополнительная площадь, полученная при надстройке здания, на 25-40 % дешевле площадей, получаемых в новостройках. С другой стороны, благодаря тому, что мансардное строительство осуществляется, как правило, в сложившихся, оснащенных всеми инфраструктурами районах, потребительская (рыночная) стоимость получаемых при надстройке площадей существенно выше, чем в районах нового строительства. В этой связи мансардное строительство следует рассматривать не только как предмет рентабельных капиталовложений, но и в качестве источников доходов, реинвестируемых в дальнейшее развитие этого вида строительства.

Правовая нормативная база мансардного строительства слагается из федеральных законов, Указов Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации и территориальных нормативных правовых актов.

Правовые финансовые аспекты жилищного вопроса решаются на базе положений Указа Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 430 «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» и принятого в его развитие постановления Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. № 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья».

При создании территориальной правовой базы мансардного строительства рекомендуется исходить из следующих основных положений:

— надстройка дома не должна отрицательно влиять на использование жильцами своих квартир;

— решение о надстройке дома должно быть доведено до сведения всех его жителей;

— дома, находящиеся в коллективной собственности (кондоминиум, ЖСК), надстраиваются по решению товарищества, принимаемому в соответствии с его уставом;

— дома, находящиеся в государственном, муниципальном или общественном жилищном фонде, надстраиваются по решению балансодержателя, которое поименного согласия собственников, нанимателей и арендаторов жилья не требует *;

* Если по результатам обследования установлено, что крышу дома необходимо ремонтировать, а средств у балансодержателя для этого нет, он вправе принять решение о надстройке дома, чтобы не допустить его прогрессирующего разрушения. В этом случае целесообразность объявления конкурса на финансирование и выполнение строительных работ принимает балансодержатель.

— решение о надстройке дома независимо от его принадлежности может быть реализовано только при согласовании проекта и выдаче разрешения на строительство территориальным архитектурно-строительным органом.

В качестве нормативного правового акта, регламентирующего права и обязанности физических и юридических лиц, порядок их реализации и исполнения при осуществлении надстройки дома рекомендуется издать распоряжение территориального административного органа. В этом распоряжении необходимо:

— установить порядок осуществления инвестиционной деятельности по возведению жилых надстроек на объектах жилищного фонда;

— утвердить в качестве приложения к распоряжению территориальное «Положение об устройстве жилых надстроек (мансард) на домах»;

— поручить соответствующим службам разработать инструкции, методики и другие документы инструктивного характера, определяющие порядок регистрации прав собственности на вновь создаваемые жилые помещения в надстраиваемой части здания, методы расчета стоимости права инвестирования, размеров компенсационных выплат гражданам и другие виды деятельности в рассматриваемой области.

В качестве аналога такого документа может быть использовано Распоряжение Мэра г. Москвы от 02.07.1996 г. № 49/1-РМ (приложение 6).

Организация-подрядчик, выполняющая комплекс работ по ремонту или реконструкции жилого дома (группы домов), заинтересована в беспрепятственном исполнении своих договорных обязательств, своевременной приемке и оплате выполненных работ. Выполнение этих условий со стороны заказчика определяется и регламентируется договором подряда. С целью обеспечения благоприятных условий выполнения ремонтно-реконструктивных работ рекомендуется в разделе договора подряда «Обязанности сторон» предусмотреть обязательства заказчика по:

— своевременной подготовке объекта к проведению работ;

— порядку оплаты аванса и выполненных работ по отдельным этапам и по объекту в целом;

— обеспечению проживающих информацией о характере, сроках и объемах предусматриваемых работ в случае, если они выполняются без отселения или с частичным отселением граждан;

— принятию на себя (через инициативную группу жильцов) рассмотрения и решения вопросов, заявлений, жалоб и других обращений жильцов;

— своевременной передаче подрядчику проектной документации (по согласованному графику), если проектирование выполняется не подрядчиком и одновременно с проведением работ по опережающему графику;

— своевременному получению от городских служб дорожного движения разрешений на полное или частичное перекрытие проездов по прилегающим к объекту улицам (в случае необходимости);

— доведению до сведения всех проживающих правил техники безопасности и контролю за их соблюдением;

— другим вопросам обеспечения нормальных условий проведения работ.

При выполнении подрядчиком проектных и ремонтно-строительных работ в договоре подряда рекомендуется оговорить передачу подрядчику заказчиком материалов предпроектного обследования объекта реконструкции или ремонта и технического заключения о его состоянии.

Если ремонтно-реконструктивные работы на территории достаточно велики по объемам и планируются на несколько лет, рекомендуется основные положения взаимоотношений подрядчика с заказчиком (заказчиком-инвестором) и органами местного самоуправления регламентировать в территориальном правовом акте (например, Положение о порядке проведения реконструкции и ремонта жилищного фонда в городе). В этом случае в договоре подряда можно не детализировать положения, нашедшие отражение в таком правовом акте, а ограничиться ссылками на него с указанием названия, даты принятия и номера.

Механизмом защиты прав и интересов подрядчика должна являться отраженная в договоре подряда система санкций, компенсаций и возмещения убытков. В этих же целях рекомендуется осуществлять страхование строительных рисков.

Заказчик (заказчик-инвестор) для выполнения работ по ремонту принадлежащего ему объекта использует собственные накопления или кредит коммерческого банка. В обоих случаях он заинтересован в использовании инвестируемых средств только по прямому назначению и в возможно короткие сроки. В случае выполнения реконструкции жилого здания с получением дополнительных площадей или с радикальным повышением комфортности жилищ заказчик-инвестор заинтересован в получении прибыли, образующейся за счет разницы между себестоимостью реконструкции объекта и его рыночной ценой. В круг интересов заказчика входят также строгое выполнение подрядчиком требований проекта, сокращения сроков предпроектных процедур согласования и утверждения проектной документации, получения технических условий на подключение к городским сетям, экспертизу проектной документации и т.д.

Одним из важных факторов снижения стоимости ремонта и реконструкции жилищного фонда является конкурсный отбор инвесторов. Эта процедура должна базироваться на положениях Указа Президента Российской Федерации от 24.03.96 г. № 432 «О развитии конкуренции в сферах эксплуатации и ремонта жилищного фонда» и территориальных законодательных и подзаконных правовых актов, регламентирующих процедуру проведения конкурсов. С этой целью рекомендуется определить базовый принцип соотношения площадей, причитающихся администрации территорий и передаваемых инвестору в собственность.

Для активного привлечения инвесторов к финансированию работ по сохранению и обновлению жилищного фонда рекомендуется:

— установить упрощенный порядок подготовки исходно-разрешительной документации на реконструкцию объектов жилищного фонда;

— регламентировать правила исчисления платы за право инвестирования;

— освободить инвестора от передачи средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, которое может осуществляться из территориального бюджета за счет аккумулирования средств, получаемых за право инвестирования;

— освободить инвестора от арендной платы за землю на период реконструкции объекта;

— разрешить производить ремонтно-реконструктивные работы на точечных объектах по отдельным чертежам и сметам до утверждения проекта в целом.

Указанные выше положения должны быть отражены в разрешительной документации на проведение реконструкции со ссылкой на соответствующие законодательные или распорядительные акты, действующие на данной территории.

Рис. 1.1. Принципиальная схема системы содержания

Права органов местного самоуправления в решении вопросов реконструкции и капитального ремонта объектов жилищного фонда рекомендуется определить в законодательном или распорядительном акте вышестоящей структуры административного управления.

Органам местного самоуправления рекомендуется предоставить:

— право за осуществлением реконструкции и капитального ремонта всех объектов на их территории независимо от формы собственности объекта;

— возлагать функции заказчика на инвестора (головного инвестора) в случае проведения реконструкции за счет привлеченных инвестиций;

— предусматривать в договорах с инвесторами возмещение ими затрат за работы, проведенные по данному объекту до начала строительных работ.

Взаимоотношения участников реконструкции с органом самоуправления рекомендуется строить исключительно на контрактной основе предусматривающей:

— распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции, включая земельные платежи;

— имущественную ответственность за соблюдение условий контрактов и сроков производства работ, в том числе их отдельных этапов;

— предложения по переселению жителей с учетом их интересов и, при необходимости, по предоставлению других помещений арендаторам;

— порядок урегулирования взаимоотношений с собственниками квартир, зданий и сооружений, подлежащих реконструкции, по соблюдению их прав и интересов на период реконструкции.

С целью реализации приоритетных направлений реконструкции жилищного фонда в городе (поселке) рекомендуется определить головную организацию по научно-проектным разработкам и созданию территориальной нормативной базы.

Раздел I. Ремонт внутридомовых инженерных систем

1. Ремонт или замена инженерных систем

1.1. Ремонт или замена системы холодного водоснабжения, в том числе:

1.1.1. Ремонт или замена водомерных узлов

Обследование трубопровода на его пригодность для монтажа счетчика или устройства водомерного узла.

1.1.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков

Демонтаж системы холодного водопровода полностью.

Замена сети холодного водопровода в соответствии со СНиП 2.04.01-85.

Применение коллекторной системы прокладки трубопроводов.

Тепловое изолирование трубопроводов и арматуры, находящихся в не отапливаемых помещениях.

1.1.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру

Замена резьбовой сантехнической запорной арматуры на шаровую.

При применении веерной водоподачи (параллельное подключение нескольких пользователей к единому коллектору) каждый элемент веера, а также счетчики воды, насосы, водонапорные баки оснащаются запорной арматурой (шаровыми кранами) на входе и выходе.

1.1.4. Ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок

— непрерывно или периодически действующих насосов при отсутствии регулирующих емкостей;

— насосов производительностью, равной или превышающей максимальный часовой расход воды, работающих в повторно-кратковременном режиме совместно с гидропневматическими или водонапорными баками;

— непрерывно или периодически действующих насосов производительностью менее максимального часового расхода воды, работающих совместно с регулирующей емкостью.

Расположение гидропневматических баков допускается в технических этажах.

Присоединение насосов к сети после водомерного узла.

СТРОИТЕЛЬСТВО ПОГРЕБА

ПОГРЕБ ДЛЯ ДАЧИ – УСТАНОВКА

ПОГРЕБ МЕТАЛЛИЧЕСКИЙ

ПОГРЕБА В КРЕДИТ

ПОГРЕБ — ХРАНЕНИЕ ПРОДУКТОВ

РЕМОНТ ПОГРЕБА

1. Если результатыежегодного осмотра многоквартирного дома показали, что фактическое состояниеобщего имущества или отдельных элементов общего имущества в многоквартирномдоме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности ибезопасности, определенных постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47«Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилогопомещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащимсносу», ВСН58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта итехнического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурногоназначения», ВСН 53-86(р)«Правила оценки физического износа жилых зданий», собственники помещений вмногоквартирном доме (члены объединения собственников жилых помещений)принимают решение о проведении капитального ремонта.

2. Объем работ покапитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется наосновании документов по учету технического состояния многоквартирного дома(технический паспорт, техническое Установка здания, поэтажный план здания,экспликация к поэтажному плану здания и другие документы по учету техническогосостояния многоквартирного дома).

3. Расходы напроведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном домерекомендуется определять одним из методов: сметным или оценочным. Методопределения расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирномдоме зависит от фактического состояния общего имущества в многоквартирном домеили отдельных его элементов.

При заключениидоговоров на проведение капитального ремонта применяется сметный подход копределению расходов на капитальный ремонт.

В целяхаккумулирования необходимых для финансирования капитального ремонта средств запериод между капитальными ремонтами рекомендуется применять оценочный методопределения расходов.

3.1. Сметный методпредполагает определение сметной стоимости работ, связанных с проведениемкапитального ремонта, с применением сметных норм и расценок наремонтно-строительные работы, предназначенные для капитального ремонта.

При определениисметной стоимости работ по капитальному ремонту так же учитываются накладныерасходы, плановые накопления, резерв средств на изменение способов проведенияработ и непредвиденные работы, вызванные уточнением проектных решений в ходепроизводства ремонта.

3.2. При оценочномметоде расходы на капитальный ремонт определяются на основании рыночнойстоимости жилого помещения с применением коэффициента соотношения площадей местобщего пользования и помещений в многоквартирном доме и коэффициента предельныхрасходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме поформуле:

где:

Кп.р. -коэффициент предельных расходов на капитальный ремонт общего имущества вмногоквартирном доме. Величину коэффициента рекомендуется принимать равной0,35;

Сср. -среднерыночная стоимость 1 м2 общей площади жилого помещения многоквартирногодома, сложившаяся на территории соответствующего муниципального образования,руб./м2;

Ко.п. -коэффициент площади мест общего пользования многоквартирного дома (отношениеплощади мест общего пользования* к общей площади жилых помещений (помещений)).В случае отсутствия достоверной информации величина коэффициента принимаетсяравной 0,4;

Ис -индекс-дефлятор, учитывающий изменение стоимости строительства в расчетномпериоде по отношению к базовому;

Побщ.пом -общая площадь жилых помещений (помещений) в многоквартирном доме, м;

Т — период временимежду капитальными ремонтами, год.

* Площадь местобщего пользования включает в себя площади лестничных клеток, лифтовых холлов,тамбуров, общих коридоров, вестибюлей, галерей, чердачных и подвальныхпомещений и т.д.

4. Величина расходовна капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме отражается в п.1.2. сметы расходов и доходов (финансового плана) (приложение 1 к Методическимрекомендациям).

1. Расходы накоммунальные услуги включают расходы на предоставляемые гражданам, проживающимв многоквартирном доме, коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение,водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение.

2. Размер расходовна коммунальные услуги определяется исходя из утвержденных на планируемыйпериод тарифов на коммунальные ресурсы и среднемесячных показаний в предыдущемпериоде коллективных, индивидуальных и (или) общих приборов учета вмногоквартирном доме в соответствии с нормами законодательства (3).

При отсутствииприборов учета, размер расходов на коммунальные услуги определяется исходя изутвержденных в установленном порядке (2)нормативов потребления коммунальных услуг и утвержденных на планируемый периодтарифов на коммунальные ресурсы.

МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМОВЛАДЕНИЯ

1. Доходы в видеплатежей за коммунальные услуги включают платежи граждан, проживающих вмногоквартирном доме, за предоставленные им коммунальные услуги: холодное игорячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение,электроснабжение.

2. Размер платежейза коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета впорядке, установленном законодательством (3).

3. При отсутствииприборов учета, платежи за коммунальные услуги определяются исходя изнормативов потребления коммунальных услуг, установленных в порядке,определенном законодательством (2),и утвержденных тарифов на коммунальные ресурсы.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2017 т. N 1578 «О внесении изменений в Правила предоставления и распределения субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации на поддержку государственных программ субъектов Российской Федерации и муниципальных программ формирования современной городской среды» приказываю:

Утвердить прилагаемые методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Министр

В.В. Якушев

Утверждены
приказом Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации
от 07 марта 2019 г. N 153/пр

1. Настоящие Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (далее также — образуемые земельные участки), разработаны в целях оказания методологического содействия органам государственной власти и органам местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и которые не были образованы ранее.

2. В целях формирования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется провести следующие мероприятия:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков) (далее — кадастровые работы);

3) представить в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав (далее — орган регистрации прав) прав документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка (образуемых земельных участков).

3. С учетом требований, предусмотренных подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», определение местоположения границ земельных участков, занятых многоквартирными домами, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

4. Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

2) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном многоквартирном доме и других многоквартирных домах;

3) границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка;

4) при определении границ образуемого земельного участка рекомендуется учитывать, что данный земельный участок, а также смежные с ним земельные участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право), земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

5. Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1) площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий многоквартирный дом,

4) наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в многоквартирном доме в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

6. При образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Минтруд разработал методические рекомендации по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД).

Органы госвласти и местного самоуправления составляют и утверждают проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка под МКД. Также они подают в Росреестр документы для государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

Методические рекомендации по разделу жилых домов

Экспертиза для определения вариантов раздела дома

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ СОСТАВА РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

Методические рекомендации по оценке тех. состояния МКД — жкхпортал.рф

и

Ш

И

и

и

и

и

Рис. 1.1. Принципиальная схема системы содержания

МЕТОДИКА УСТАНОВЛЕНИЯ ВОЗМОЖНОСТИ РЕАЛЬНОГО РАЗДЕЛА ДОМОВЛАДЕНИЯ

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ