Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли аннулировать сделку по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Одна из сторон имеет право подать иск в суд о признании договора купли-продажи недействительным, если:
- появляются лица, которых выпустили из тюрьмы;
- появляются неучтенные наследники;
- одна из сторон совершает мошеннические действия;
- выявлены подлог или подделка документов;
- владелец умер в процессе продажи по доверенности;
- сторона нарушает правила приватизации.
Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?
Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд. Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:
- В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
- Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
- Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приемки-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.
Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.
Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.
Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:
- Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
- Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
- Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.
Затевать судебную тяжбу хочется не всем, и п.2 статьи 452 ГК РФ позволяет попытаться урегулировать разногласия сторон в досудебном порядке. Начать следует с направления на имя второй стороны составленного в произвольной форме письменного предложения расторгнуть договор. Когда адресат соглашается, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации оформляется также в свободной форме, в Росреестр подается подписанное обеими сторонами заявление о прерывании процесса перерегистрации права собственности, недвижимость возвращается к продавцу, а оплата – к покупателю.
Соглашение обязательно должно содержать:
- Название документа;
- Число, месяц, год и место, где он составлен;
- ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
- Реквизиты договора купли-продажи;
- Дату, которая обозначит расторжение сделки;
- Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.
Существуют и другие варианты досудебного урегулирования вопроса:
- Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
- Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
- Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риэлторы АН «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.
Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.
Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.
Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:
1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.
2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.
3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.
Ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти пpoпиcaны в cт. 450 ГК PФ:
- Cyд aннyлиpyeт дoгoвop, ecли пpoдaвeц нe выeзжaeт из пpoдaннoй квapтиpы, oткaзывaeтcя вывoзить cвoю мeбeль и личныe вeщи.
- Бывший влaдeлeц квapтиpы нe выпиcывaeтcя из квapтиpы или нe выпиcывaeт из нee cвoиx poдcтвeнникoв.
- Нeпpeдвидeнныe cитyaции cдeлaли пoкyпкy квapтиpы cлишкoм cлoжнoй или нeвыгoднoй. Нaпpимep, пocлe peзкoгo cкaчкa кypca вaлют квapтиpa cтaлa cлишкoм дopoгoй.
Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи. Последствия
Уcлyги oцeнщикoв, aдвoкaтoв и cyд oплaчивaeт пpoигpaвший. Пpoдaвeц дoлжeн зaплaтить зa пepecылкy пиceм, oфopмлeниe кpeдитa и дoкyмeнтoв y нoтapиyca, ecли cyд coглacитcя pacтopгнyть дoгoвop пo иcкy пoкyпaтeля.
Для этoгo в иcкe yкaзывaют cyммy кoмпeнcaции. Кoпии чeкoв и бaнкoвcкoгo дoгoвopa пepeдaют cyдьe.
Пoпpoбoвaть дoгoвopитьcя
Ecли пpoдaвeц coглaceн pacтopгнyть дoгoвop, дocтaтoчнo oфopмить coглaшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Coглaшeниe зaвepяют y нoтapиyca и пepeдaют нa peгиcтpaцию.
Oбpaтитьcя в пoлицию
Ecли пpoдaвeц пoлyчил плaтy зa квapтиpy и пepecтaл oтвeчaть нa звoнки, нyжнo пoдaть зaявлeниe в пoлицию. Дeжypный пoлицeйcкий пoмoжeт oфopмить зaявлeниe, a cлeдoвaтeль oбъяcнит, мoжнo ли aннyлиpoвaть cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы, и кaк вepнyть дeньги.
Измeнить ycлoвия дoгoвopa
Ecли нoвaя квapтиpa нpaвитcя, нecмoтpя нa вce изъяны и пpoблeмы, мoжнo дoгoвopитьcя c пpoдaвцoм o cкидкe или oтpeмoнтиpoвaть aвapийный бaлкoн зa cвoй cчeт. Ecли пpoдaвeц квapтиpы coглaceн нa нoвыe ycлoвия, coглaшeниe зaключaют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe.
Пepeпpoдaть квapтиpy
Ecли дoгoвopитьcя c пpeжним влaдeльцeм квapтиpы нe пoлyчaeтcя, мoжнo пoпpoбoвaть выгoднo пepeпpoдaть квapтиpy. «Этaжи» пoмoгyт быcтpo нaйти пoкyпaтeля и вepнyть дeньги, пoтpaчeнныe нa пoкyпкy квapтиpы, c минимaльными пoтepями.
- Pacтopгнyть дoгoвop кyпли-пpoдaжи cлoжнo. Eщe дo oфopмлeния дoгoвopa, лyчшe пpoвepить жильe чepeз pиeлтopa или oцeнщикa.
- Нe вce изъяны cyд paccмoтpит кaк ocнoвaния pacтopжeния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Cyд нe pacтopгнeт дoгoвop, ecли жильe мoжнo oтpeмoнтиpoвaть.
- Pacтopжeниe дoгoвopa нe peшит пpoблeмy, ecли пpoдaвeц yжe пoтpaтил дeньги, выpyчeнныe зa квapтиpy. Жильe вepнyт бывшeмy влaдeльцy чepeз cyд, a вoзвpaт дeнeг зaтянeтcя.
- Квapтиpy c изъянoм мoжнo пepeпpoдaть, ecли oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.
Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:
- продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
- сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
- сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
- если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:
- совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
- при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
- продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.
Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.
Виды ничтожных сделок
Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:
- сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
- продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
- незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
- сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
- фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
- сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).
Важно! Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:
- для оспариваемых один календарный год;
- для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.
Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.
Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.
Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.
Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.
Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.
Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.
При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.
Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.
Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.
Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли. Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.
Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.
Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.
Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.
Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.
Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.
Зачастую причина в серьезном нарушении условий ДКП одной из сторон. К ним относят уклонение покупателя от оплаты жилья или отказ от регистрации договора. Среди прочих оснований:
- отказ второй стороны от подписания акта приема-передачи объекта;
- неявка на осмотр или иные действия, не позволяющие принять квартиру;
- отказ от приобретения страхового полиса и прочие препятствия завершению сделки;
- невыполнение иных условий ДКП, либо отрицательное решение банка по ссуде.
В данных ситуациях происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по инициативе продавца. Иногда такое действие допускается, когда изменились обстоятельства, предшествующие заключению сделки. У покупателя есть свои основания не завершать оформление недвижимости.
Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.
Ипотека и материнский капитал
Ипотека с государственной поддержкой под 6% для семей с детьми: ответы на частые вопросы
Налоговый вычет по процентам по ипотеке
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
Выбирая агентство по недвижимости отдайте предпочтение тому, которое обещает выполнить процедуру со всеми полагающимися формальностями, предусмотренными для данного вида сделок
Лучше остановиться на агентстве, уже зарекомендовавшем себя на рынке недвижимости, вступившем в профессиональную ассоциацию или риэлторское сообщество.
Нужно избегать сомнительных компаний, предлагающих «без формальностей» перейти к сделке.
В данном случае формальная сторона не лишняя, а одна из важнейших в отношениях заказчика и исполнителя.
В противном случае придется сразу после подписания соглашения искать пути, каким образом можно провести расторжение договора, избежать финансовых потерь и угроз выплат дополнительных неустоек или штрафов.
При заключении договора учтите, что юридическую силу он будет иметь в том случае, если будет подписан руководителем агентства или его заместителем
В Преамбуле отражены участники договора.
Кроме заказчика, или получателя услуг, есть вторая сторона, исполнитель, представленная агентством как юридическим лицом.
Подписывать документ может только руководитель или заместитель, наделенный полномочиями на основании предоставленной доверенности или устава организации.
Подпись рядового сотрудника на бумагах не будет иметь юридической значимости.
Устав, доверенность или другой источник, упомянутый в документе, должны быть в свободном доступе и не являться коммерческой тайной.
В Предмете договора четко и однозначно прописываются обязательства сторон: в чем заключается услуга риэлторов и готовность проведения оплаты после ее принятия.
Обязательства должны быть максимально точно и детально прописаны. Объект недвижимости отражается с параметрами и однозначными характеристиками. Юридические споры и последствия будут связаны с тем, как определены договорные требования.
В обязательствах следует учесть необходимость проверки чистоты сделки, т.е. отсутствия обременений по объекту, сбор нужных документов, процедуру регистрации и прочее.
Сроки выполнения обязательств нельзя путать с действием договора. Рекомендуется прописывать каждый этап: сроки поиска, оформления, регистрации, — отдельно и с указанием времени исполнения. Тогда факты невыполнения обязательств будут очевидны.
Стоимость риэлторских услуг – понятие широкое, поэтому нужно указывать конкретный перечень за обозначенное вознаграждение.
Взимание денежных сумм сверх договорной цены может отражаться с указанием возможных дополнительных расходов: привлечение нотариуса, рекламных объявлений, оплаты справок.
Каждую услугу, которую вы хотите получить от агентства следует зафиксировать в документе
В случае подписанного договора за уровень обслуживания клиента агентство несет ответственность, в том числе материальную.
Это укрепляет серьезность персонала и мотивирует специалистов качественно выполнять обязательства на каждом этапе работы.
Каждая оказанная услуга в рамках договора должна быть зафиксирована документально во избежание недоразумений.
Это могут быть акты осмотров, передачи документов, расписки, описи.
Следует учесть, что первичная цена объекта всегда выше средней на рынке недвижимости. Шаги по снижению, их необходимость и обоснование можно включить в текст договора в виде примерного графика с пороговыми значениями.
Гражданский кодекс РФ не исключает дополнение в типовой договор любых пунктов на усмотрение сторон.
Статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Статьей 782 Гражданского Кодекса РФ и статьей 32 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», далее по тексту — Закон о защите прав потребителей, закреплено право заказчика на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости. Когда можно отменить сделку?
Каждый гражданин нуждается в поддержке профессионалов сферы недвижимости, когда приходится решать жилищные вопросы.
Но никто не застрахован от мошеннических схем, никакой договор не может гарантировать честность контрагентов в лице риэлторов.
Ответ на вопрос, как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости, заказчик должен получить в самом агентстве без финансовых угроз и запугиваний, если компания работает честно и открыто, в рамках закона.
Потребители вправе защищать свои интересы, выбирать исполнителей, искать наиболее приемлемые варианты купли—продажи своей недвижимости.
Расторжение договора купли-продажи квартиры по согласию сторон осуществляется в соответствии с законодательными нормами РФ, прописанными в пункте 1 статьи 452 ГК. Для этого потребуется обратиться к нотариусу, который регистрировал купчую. Им будет составлено соглашение, которое нужно приобщить к архивной копии документа.
Для расторжения КП собирается такой же пакет документов, как и для заключения купчей
При составлении договора расторжения купли-продажи квартиры, образец которого можно найти в интернете, необходимо указать:
- Порядок и сроки возвращения денежных средств.
- Возмещение убытков сторон.
- Все дополнительные условия.
Если гос. регистрация еще не проводилась, то для расторжения достаточно заключить письменный пакт, без необходимости внесения его в реестр.
Сохранить нужно как договор КП, так и соглашение. Впоследствии они могут понадобиться для подтверждения аннулирования сделки
Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:
- Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
- Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
- Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.
Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения
Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости через суд следующие:
- В доме/квартире были прописаны люди, в момент продажи объекта находившиеся в заключении.
- Есть неучтенные наследники.
- Мошеннические действия одной из сторон сделки.
- Выявление подлога или подделки документов.
- Смерть владельца в процессе отчуждения по доверенности.
- Нарушение правил приватизации.
Для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества предусмотрены и другие случаи нарушения прав каждого из участников сделки. Внимательно читайте бумаги, которые подписываете. Указывайте все детали, относящиеся к финансовым и юридическим вопросам.
Расторжение договора купли продажи с ипотекой
Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.
В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.
Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.
Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник. И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения. Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган. Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.
Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.
Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67