Учебные пособия по оценке недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учебные пособия по оценке недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Книги по оценке недвижимости

2. Определение НЭИ при оценке недвижимости

3. Список литературы, содержащий слова: «Оценка недвижимости»

4. Список литературы по оценке недвижимости

5. ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

6. ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

7. ГЛАВА 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

8. Оценка недвижимости, Ронова Г.Н., Осоргин А.Н., 2008

9. ГЛАВА 6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

10. Оценка недвижимости: 27 книг — скачать в fb2, txt на андроид или читать онлайн

10.1. Cpaвнитeльный мeтoд

11. Учебное пособие по Оценке и определению стоимости недвижимости

12. Книги и учебники по дисциплине Недвижимость:

13. 29.Основные этапы метода рыночных сравнений.

14. 36.Расчет функционального износа недвижимости.

15. 37. Оценка недвижимости в составе активов действующего предприятия. Затратный метод как наиболее применяемый. 38.Оценка прав аренды недвижимости.

16. 47.Оценка чистого операционного дохода.

17. 50.Особенности оценки рыночной стоимости права аренды.

18. 51.Расчет функционального износа недвижимости.

19. 53.Оценка эффективности привлечения заемных средств.

20. 55.Основные этапы метода рыночных сравнений.

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., — М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. — М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. — 231 с.
Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998. — 224 с.
Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. — М.: МГСУ-РООС, 2003. — 180 с.
Коростелев С.П., Коношенко М.В. Оценка эффективности инвестиционно-строительных проектов с использованием теории опционного ценообразования. /Очерки экономической теории. Актуальные проблемы. Часть II. Под общей редакцией Н.Ю. Яськовой. Консалтинговый центр МАГМУ Российской Академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, М.: 2006г.с.52–94.
Коростелев С.П. , Коношенко М.В. Применение теории опционного ценообразования при оценке недвижимости и бизнеса «Проблемы и перспективы формирования и развития строительного и жилищно- коммунального комплекса в России» Сб. тр /Моск. гос. строит. ун-т: МГСУ, 2004, с 28–32.
Коношенко М.В. Методические основы анализа экономической эффективности инвестиционно — строительных проектов с учетом их опционных характеристик. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук, М:, 2007г.

Книги по оценке недвижимости

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Создать список литературы
Список источников
Примеры списков
Готовые списки литературы
История списков литературы
Список издательств
Список авторов

Решение транспортной задачи
Решатель задач (бета)
- Матричные вычисления (сложение, вычитание, умножение)
- Транспортная задача

1. CD-ROM. Оценка стоимости недвижимости. Электронный учебник. Гриф УМО. — Москва: РГГУ, 2016. — 411 c.
2. Болотин, Сергей Алексеевич Информационные методы оценки недвижимости. Учебник для студентов учреждений высшего образования / Болотин Сергей Алексеевич. — М.: Академия (Academia), 2015. — 441 c.
3. Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. — М.: КолосС, 2016. — 265 c.
4. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости. Учебник / А.А. Варламов. — М.: КолосС, 2016. — 449 c.
5. Евграфов, М.А. Асимптотические оценки и целые функции / М.А. Евграфов. — М.: [не указано], 2018. — 217 c.
6. Каминский, А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер. — М.: РИО МАОК, 2018. — 238 c.
7. Лейфер, Лев Методы и модели оценки недвижимости / Лев Лейфер. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2015. — 104 c.
8. Литовченко, В. А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости / В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. — М.: Высшая школа, 2018. — 432 c.
9. Литовченко, В.А. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. Справочное пособие / В.А. Литовченко. — М.: Высшая школа, 2016. — 157 c.
10. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. — М.: Ассоциация строительных вузов (АСВ), 2018. — 941 c.
11. Маслов, Борис Григорьевич Математические методы в оценке: учетно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости». Учебное пособие. Гриф УМО МО РФ / Маслов Борис Григорьевич. — М.: Дело и сервис (ДиС), 2018. — 634 c.
12. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Основы экономики, оценки и кадастра / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2016. — 224 c.
13. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2018. — 384 c.
14. Мурзин, А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра. Краткий курс / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 897 c.
15. Мурзин, А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. Учебное пособие / А.Д. Мурзин. — М.: Феникс, 2017. — 245 c.
16. Основы оценки стоимости недвижимости. — М.: РИО МАОК, 2018. — 264 c.
17. Попова, Л.В. Бухгалтерский учет и аудит: учетно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости». Учебное пособие. Гриф УМО / Л.В. Попова. — М.: Дело и сервис (ДиС), 2015. — 227 c.
18. Севостьянов, Анатолий Массовая оценка недвижимости в целях налогообложения / Анатолий Севостьянов. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2018. — 896 c.
19. Сергей, Коланьков Обоснование цены реверсии при оценке рыночной стоимости недвижимости / Коланьков Сергей. — М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2015. — 780 c.
20. Сидоровых, А. С. Оценка влияния транспортной доступности на цены недвижимости / А.С. Сидоровых. — М.: Синергия, 2015. — 302 c.
21. Симионова, Н. Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости / Н.Е. Симионова. — М.: ИКЦ «МарТ», 2015. — 448 c.
22. Симионова, Н. Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства / Н.Е. Симионова. — М.: Феникс, 2015. — 368 c.
23. Тиндова, М. Г. Интеллектуальная обработка информации в области оценки недвижимости / М.Г. Тиндова. — М.: Синергия, 2015. — 273 c.
24. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (Income Property appraisal and analysis) / Фридман, Одруэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2017. — 480 c.
25. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. — М.: Дело, 2016. — 461 c.

Теоретическая механика: Тарг С.М. 1989
Физика: Чертов для заочников (решебник)
Физика: Прокофьев (решебник)
Химия: Шиманович мет. 2003г. (решебник)

Определение НЭИ при оценке недвижимости

01.05.2021 г. Признание молодой семьи нуждающейся в жилом помещении
Признание молодых семей нуждающимися в жилых помещениях – процедура, необходимая для их участия в программе по государственному субсидированию расходов на покупку жилья. По ее окончанию заявителю либо выдают документ, подтверждающий, что он нуждается в улучшении жилищных условий, либо мотивированно…
27.04.2021 г. В 2021 году в два раза больше молодых семей на Колыме получат выплаты на покупку жилья
В 2021 году количество молодых семей, которые получат выплаты на приобретение жилья, увеличится в два раза. Об этом говорилось.
25.04.2021 г. Участок земли молодой семье: как получить
В России земельный участок молодой семье от государства можно получить бесплатно, если она соответствует установленным критериям. Улучшение демографической ситуации в РФ и стимулирование молодежи к самостоятельному решению жилищных проблем – две задачи, которые помогает решить данная госпрограмма.

1. Александров, В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости: Учебно-практическое пособие / В.Т. Александров. — М.: Стройинформиздат, 2013. — 256 c.
2. Ардзинов, В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В. Ардзинов. — СПб.: Питер, 2013. — 384 c.
3. Ардзинов, В.Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров. — СПб.: Питер, 2013. — 384 c.
4. Бекасов, Ш. Оценка стоимости недвижимости: сборник задач: Учебное пособие для ВУЗов / Ш. Бекасов. — М.: КноРус, 2010. — 260 c.
5. Варламов, А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, С.А Гальченко. — М.: КолосС, 2008. — 265 c.
6. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова; Под ред. М.А. Федотова. — М.: КноРус, 2010. — 272 c.
7. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров) / Е.Н. Иванова. — М.: КноРус, 2015. — 125 c.
8. Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач: Учебное пособие / Е.Н. Иванова. — М.: КноРус, 2017. — 304 c.
9. Касьяненко, Т. Оценка недвижимости: Учебник / Т. Касьяненко. — М.: Проспект, 2019. — 512 c.
10. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. — М.: КноРус, 2013. — 752 c.
11. Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов. — М.: КноРус, 2019. — 640 c.
12. Комаров, С.И. Оценка объектов недвижимости: Учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров; Под общ. ред. проф., д.э.н. А.А. Варламов. — М.: Форум, НИЦ Инфра-М, 2013. — 288 c.
13. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости: Научно-учебное издание / А.В. Луков, И.Л. Владимирова, В.В. Холщевников. — М.: АСВ, 2006. — 344 c.
14. Луков, А.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры на рынке недвижимости / А.В. Луков. — М.: АСВ, 2006. — 344 c.
15. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости. / И.Х. Наназашвили. — М.: Высшая школа, 2009. — 431 c.
16. Наназашвили, И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справочное пособие / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко, В.И. Наназашвили. — М.: Высшая школа, 2009. — 431 c.
17. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. — М.: Архитектура-С, 2005. — 200 c.
18. Наназашвили, И.Х. Оценка недвижимости: Учебное пособие / И.Х. Наназашвили. — М.: Архитектура-С, 2005. — 200 c.
19. Попова, Л.В. Математические методы в оценке: учебно-аналитический цикл для специальности «Оценка стоимости недвижимости»: Учебное пособие / Л.В. Попова. — М.: ДиС, 2011. — 112 c.
20. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А.В. Севостьянов. — М.: Academia, 2018. — 40 c.
21. Севостьянов, А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: Учебник / А.В. Севостьянов. — М.: Академия, 2013. — 288 c.
22. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости. Учеб. Пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. — М.: Юнити, 2011. — 240 c.
23. Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Л.Н. Тепман, В.А. Артамонов. — М.: Юнити, 2015. — 591 c.
24. Ушак, Н.В. Оценка недвижимости / Н.В. Ушак. — М.: КноРус, 2013. — 752 c.
25. Федотова, М.А. Оценка недвижимости (бакалавриат) / М.А. Федотова. — М.: КноРус, 2018. — 176 c.
26. Фокина, О.М. Оценка недвижимости: Учебник / О.М. Фокина. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 560 c.

Прежде всего, следует ознакомиться с сущностью Затратного подхода, его местом в оценочной практике, областью его применения и ограничениями в использовании.

Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении ЗП стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу Затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит Доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют Затратный подход.

В Российской Федерации Затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992–2000 гг. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В настоящих условиях применение ЗП является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или труднодоступна ввиду непрозрачности самого рынка информации.

Применение ЗП необходимо в следующих случаях:

• для определения стоимости нового строительства;

• для оценки незавершенных строительством объектов;

• в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;

• для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

• при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

• для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

• для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

• в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

• при оценке объекта Доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

• в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

• для получения стартовой цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

• в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);

• в оценке для целей страхования (это единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

• в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);

• в оценке последствий стихийных бедствий и иных видов ущерба;

• для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с ЗП и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости Сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами Доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения или коммерческие убыточные).

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (т. е. когда отсутствует надежная информация для оценки износа). Он ограничен (ему может быть присвоен низкий весовой коэффициент при согласовании результатов оценки) в использовании при оценке объектов недвижимости:

• приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

• с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

• имеющих историческую ценность (здания-памятники).

ЗП не должен применяться при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость Затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку, в отличие от строительного проектирования, срок строительства считается пренебрежимо малым. Чтобы его учесть, привлекается такж�� и Доходный подход.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов Затратный подход является весьма надежным.

Стоимость недвижимости по ЗП равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка (как свободного):

Vон = Vвосст/зам – И + СЗУ.

Прежде всего необходимо решить, применение какого вида стоимости более обосновано: стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления (reconstruction cost new) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т. д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement cost new) — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр. (речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам).

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения — издержками на создание объекта — функционального аналога для оцениваемого, но как если бы он был новым (последующее начисление износов и устареваний вернет нас к состоянию реального объекта).

С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. Кроме того, восстановительная стоимость более удобна для последующего определения (выделения) и оценки всех видов износа, присущих реальному оцениваемому объекту.

В соответствии с действующими нормами различают два этапа планирования строительства:

1) технико-экономическое обоснование нового строительства (ТЭО);

2) строительное проектирование (составление рабочего проекта и/или рабочей документации).

На различных этапах и стадиях Vстр определяется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу и стадии соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат и соответственно затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности расчета стоимости строительства может составлять от 5% до 20%.

На этапе ТЭО стоимость строительства определяют по известным укрупненным расценкам на строительство единицы общей площади или единицы строительного объема зданий различного назначения и конструктивного решения. Точность таких расчетов составляет около 15%. При этом требуется минимальное время для получения результата.

На этапах строительного проектирования, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Основой для них являются укрупненные нормативы и показатели стоимости на комплексы строительных работ по основным конструктивным элементам зданий и сооружений (точность до 10%) или единичные расценки (точность до 5%).

Важнейшим моментом при выборе метода определения стоимости строительства для оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых Сравнительным и Доходным подходами. Как показывает практика оценки, точность в 15–20% является достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости достаточную точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования строительства и ТЭО.

Повышение точности определения стоимости, как правило, связано с существенным увеличением трудоемкости расчетов и сроков работ по оценке при неадекватном повышении качества результатов.

Для успешной реализации Затратного подхода в оценке недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения систему сметных нормативов, на базе которой возможно определять стоимость строительства.

В настоящее время действуют одновременно системы ценообразования 1984 и 1991 гг. Первая носит название «Сметные нормы и правила» (СНиП, часть IV), вторая (1991 г.) называется «Сметные нормы и расценки» (СНиР 91). Кроме того, на основе «Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации» (СП 81-01–94) разрабатывается новая система сметной документации.

Сметно-нормативная база содержит сметные нормы, которые определяют совокупность ресурсов (затрат труда строителей, потребностей в материалах, изделиях, конструкциях, машинах и механизмах), установленную на принятый измеритель СМР, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов — сметные расценки.

По уровню применения различают сметные нормативы:

• федеральные;

• ведомственные;

• региональные (местные);

• фирменные — собственная нормативная база пользователя (предприятия).

По степени детализации сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся:

а) элементные сметные нормы базисного уровня на виды ресурсов:

• сметные нормы затрат и цены эксплуатации строительных машин (СНиП IV-3–84);

• районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции (СНиП IV-4–82);

• сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03.91);

• сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.91);

• сборник средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ССЦ-99);

• тарифные сетки по заработной плате;

б) элементные сметные нормы и расценки на виды работ:

• сметные нормы на строительные работы (ЭСН-84);

• единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84);

• сметные нормы и расценки на строительные работы (СНиР-91);

• показатели ресурсов на строительные работы (ПРС-98);

• показатели ресурсов на пуско-наладочные работы (ПРП-98);

• показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы (ПРР-98);

• территориальные единичные расценки на строительные работы (ЕРС-99).

К укрупненным сметным нормативам относятся:

а) укрупненные сметные нормативы на здания и сооружения (в целом):

• укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Содержат показатели стоимости на единичный измеритель промышленных зданий;

• укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС ЗС);

• укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и сооружений;

• прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости СМР на единичный измеритель и имеют региональное применение;

б) укрупненные сметные нормативы и показатели на виды работ:

• укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Содержат показатели стоимости СМР, объединяющих несколько элементных работ.

В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.

Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.

Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен:

Итек/баз = Vтек /Vбаз.

Базовыми в России являются уровни цен 1955, 1969, 1984 и 1991 г. Оценщиками могут быть использованы следующие виды индексов:

1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;

2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;

3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;

4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).

Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы «КО-ИНВЕСТ» (Москва).

Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства.

Следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учтенных при составлении смет в период возведения здания, а также для учета прибыли предпринимателя индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что в оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов данную информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1 м2 площади, 1 м3 строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам, в основном в период 1930–1980 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. Среди них:

• базисно-индексный метод;

• ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);

• модульный метод (метод разбивки по компонентам);

• метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей).

Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 или 1998–1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве — РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г., как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10–15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле:

где Итек/баз — индекс перехода от базовых цен к текущим, Сj — укрупненный показатель стоимости j-го ресурса, m — количество компонентов СМР; Vкз — косвенные затраты застройщика.

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. В Санкт-Петербурге ресурсный метод начал активно применяться оценщиками с июля 1999 г. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом по крайней мере свыше 5 лет ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Целью данного учебника является формирование системы теоретических, методических и практических основ оценки объектов недвижимости. Приведены основные понятия: недвижимость, рынок недвижимости, оценка стоимости недвижимости, виды стоимости, цели и принципы оценки. Основные подходы и методы оценки недвижимости излагаются с учетом российской практики оценки и последних изменений в законодательстве, регулирующем оценочную деятельность. Соответствует ФГОС ВО последнего поколения. Для студентов, обучающихся по программам бакалавриата по направлению подготовки «Экономика и управление», слушателей сокращенных программ, программ профессиональной переподготовки, практикующих оценщиков.

Список литературы, содержащий слова: «Оценка недвижимости»

Ключевые понятия и термины

Введение в оценку
- Процесс оценки
- Стоимость недвижимости, ее виды и параметры
- Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости
- Принципы оценки недвижимости
- Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
- Применение МСП
Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
- Оценка износа
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
- Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация
- Анализ финансовых коэффициентов

Список литературы по оценке недвижимости

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебные пособия по оценке недвижимого имущества

Книги по оценке недвижимости

Определение НЭИ при оценке недвижимости

Список литературы, содержащий слова: «Оценка недвижимости»

Список литературы по оценке недвижимости

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ГЛАВА 4. ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Оценка недвижимости, Ронова Г.Н., Осоргин А.Н., 2008

ГЛАВА 6. ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка недвижимости: 27 книг — скачать в fb2, txt на андроид или читать онлайн

Cpaвнитeльный мeтoд

Учебное пособие по Оценке и определению стоимости недвижимости

Книги и учебники по дисциплине Недвижимость:

29.Основные этапы метода рыночных сравнений.

36.Расчет функционального износа недвижимости.

37. Оценка недвижимости в составе активов действующего предприятия. Затратный метод как наиболее применяемый.
38.Оценка прав аренды недвижимости.

47.Оценка чистого операционного дохода.

50.Особенности оценки рыночной стоимости права аренды.

51.Расчет функционального износа недвижимости.

53.Оценка эффективности привлечения заемных средств.

55.Основные этапы метода рыночных сравнений.

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ