Раздел незавершенного строительством жилого дома судебная практика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел незавершенного строительством жилого дома судебная практика». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

30 июля 2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Асташова С.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Бендюк О.В. к Бендюку С.А. о признании права собственности на незавершенный строительством дом, по встречному иску Бендюка С.A. к Бендюк О.В. о разделе долговых обязательств

по кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., на решение Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., выслушав объяснения представителя Бендюк О.В. — Трубицыной К.Б., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Бендюк О.В. обратилась в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством дом, расположенный по адресу: … край, …, сославшись на то, что дом был возведен в период брака за счет заемных банковских средств и социальной выплаты. В связи с распадом семьи отделочные работы в доме не закончены, истица не имеет возможности оформить право собственности на дом, так как разрешение на строительство выдано на имя Бендюка С.А.

Бендюк С.А. иск не признал, обратился со встречными исковыми требованиями о разделе долговых обязательств.

Решением Кущевского районного суда Краснодарского края от 1 августа 2013 г. в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 8 октября 2013 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Бендюк О.В., действующей также в интересах несовершеннолетних Бендюка Д.С., Бендюк А.С., ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 27 мая 2014 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемые судебные постановления — подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что стороны состояли в зарегистрированном браке с 6 сентября 1997 г. по 24 сентября 2012 г., имеют несовершеннолетних детей Д., года рождения, и А. … года рождения.

Бендюк С.А. является собственником домовладения … по … в … общей площадью 41,5 кв.м и земельного участка площадью 1491 кв.м на основании договора дарения от 28 февраля 2006 г.

Бендюку С.А. разрешено строительство жилого дома со сносом старого на указанном выше земельном участке на основании постановления Кущевского сельского поселения от 21 апреля 2006 г.

Распоряжением главы администрации муниципального образования «Кущевский район» от 20 февраля 2007 г. семья Бендюк в составе 4 человек (супруг — Бендюк С.А., супруга — Бендюк О.Б., сын — Бендюк Д.С., дочь — Бендюк А.С.) признаны участниками программы «Молодой семье — доступное жилье», в связи с чем Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлена социальная выплата в размере … руб., которая использована на частичное погашение целевого займа.

1 апреля 2007 г. на основании кредитного договора с ОАО «Россельхозбанк» Бендюку С.А. и Бендюк О.В. предоставлен целевой заем на строительство жилого дома в сумме … руб. под 12% годовых.

Согласно акту о готовности объекта незавершенного строительства от 19 июля 2013 г. по адресу: ст. … и технического паспорта на него готовность объекта составляет 77,5%.

Отказывая в удовлетворении иска Бендюк О.В., суд первой инстанции исходил из того, что поскольку государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством жилой дом не произведена, кадастровый паспорт на спорное строение отсутствует, постольку спорный объект недвижимости не является объектом гражданского оборота, в связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект недвижимости и признать на него права собственности.

С данными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит выводы судебных инстанций основанными не неправильном толковании и применении норм права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Раздел совместно нажитого имущества супругов: что изменилось?

---

Женщина предъявила к бывшему супругу иск о признании права собственности на незавершенный строительством дом. Она ссылалась на то, что объект возведен в период брака за счет средств целевого займа и социальной выплаты, полученной по подпрограмме «Молодой семье — доступное жилье». Так как разрешение на строительство выдано на имя ответчика, истица не может оформить право собственности на дом.

Ответчик, в свою очередь, предъявил встречный иск о разделе долговых обязательств.

В удовлетворении исков было отказано. Суды исходили из того, что право собственности на незавершенный строительством дом не зарегистрировано, кадастровый паспорт отсутствует. Поэтому спорная недвижимость не является объектом гражданского оборота. В связи с чем невозможно определить долю в праве собственности на незавершенный строительством объект и признать на него право собственности.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с данным выводом и направила дело на новое рассмотрение.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в т. ч. признание права собственности. Следовательно, объект незавершенного строительства относится к совместно нажитому имуществу супругов, подлежащему разделу.

При этом отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами и признания на него права собственности.

Иных предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих разделу совместного нажитого имущества в виде объекта незавершенного строительства, судами не было указано.

Для начала разберемся с тем, какое сооружение является «объектом незавершенного строительства», является ли котлован объектом незавершенного строительства.

Гражданский кодекс РФ (статья 130) относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. содержит разъяснения некоторых положений ГК РФ в части определения статуса объекта незавершённого строительства. Таким объектом называют частично построенное капитальное строение. При этом на момент признания объекта «недостроем» на земельном участке должен быть возведён новый фундамент. То есть необходимым и достаточным условием для признания объекта строительства «недостроем» является наличие хотя бы вновь возведенного фундамента как признака строительства капитального здания.

Но судебная практика в данном вопросе далеко не однозначна. Как правило, суды признают объектами незавершённого строительства строения, которые не могут использоваться по прямому назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. Часто для успешного решения дел о признании права собственности на объект незавершенного строительства принципиально важна степень готовности объекта. Если строительство находится на начальном этапе, на этапе котлована, оформить в собственность такой «недострой» вряд ли получится (по крайней мере пока практика судов складывается таким образом).

Таким образом, при предъявлении иска о признании права собственности на незавершенное строительство суду важно представить справку о строительной готовности объекта, в котором указывается процент завершения объекта и фактическая площадь «незавершенки». Фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными, зафиксированными в договоре участия в долевом строительстве.

24 января 2017 г. по делу № 89-КГ16-10 Верховным судом РФ было вынесено следующее определение:

В исковом заявлении о признании права на незавершенное строительство обязательно должны содержаться следующие сведения:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные истца (ФИО, адрес регистрации и проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, ИНН, ОГРН юридический адрес на основании актуальных сведений в ЕГРЮЛ);
• описание сути дела с указанием данных из договора, включая характеристику и стоимость объекта незавершенного строительства;
• выдвигаемые к ответчику требования;
• ссылки на законодательные акты, служащие основанием для выставления требований;
• список документов, прилагаемых к иску.

Срок рассмотрения дела с учетом направления судом запросов в уполномоченные органы для уточнения актуальной информации по объекту незавершенного строительства составляет примерно 3 месяца.

После вступления решения суда (определения арбитражного суда) в законную силу для максимальной защиты дольщику необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, так как право собственности на «недострой», как и на другую недвижимость, подлежит обязательной регистрации.

Нет времени самостоятельно заниматься включением требований в реестр или оформлением права собственности на новостройку при банкротстве застройщика? Закажите комплексные услуги юриста с оплатой по результату. Работаем без предоплаты, во многих случаях поможем сэкономить на оплате госпошлины за рассмотрение иска судом. Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Во-первых, наличие несовершеннолетнего ребенка, который живет вместе с ним, дает право истцу выбрать орган суда. Иск можно подавать не только по месту расположения дома или месту регистрации ответчика, но и по своему месту жительства.

Во-вторых, судьи достаточно часто увеличивают долю в доме для родителя нескольких детей или того, который занимается уходом за ребенком-инвалидом.

ВНИМАНИЕ! Любая продажа недвижимости, в которой живут и прописаны дети, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Когда родители при разделе имущества решают продать дом и поделить деньги между собой, на заседании суда обязательно должен присутствовать представитель опеки. Суд сам его вызовет. Но в некоторых случаях разумно заблаговременно поставить органы опеки в известность о планируемом мероприятии, убедить их в том, что права ребенка будут соблюдены, и получить разрешение на продажу дома. Его следует приложить его к исковому заявлению, тогда процесс пойдет быстрее.

Если у вас остались вопросы, касающиеся раздела дома после развода, квалифицированные юристы портала Prav.io будут рады ответить на них.

Верховный суд разъяснил порядок раздела недостроенного дома

Действующее законодательство определяет недостроенный дом с двух позиций:

1. Как материалы и расходы. Это означает, что постройка находится на начальной стадии и не имеет разрешительных, регистрационных и каких-либо других документов, подтверждающих статус «здания жилого фонда»;
2. Объект недвижимости определенной степени готовности. В данном случае необходимо наличие документов, желательно кадастрового номера, для получения постройкой именно статуса «жилой недвижимости».

Фактически, статус «незавершенного» может иметь и полностью готовый объект, который просто официально не введен в эксплуатацию.

При отсутствии документов судом может быть назначено проведение специальной экспертизы для определения состояния объекта строительства, его вида, остатка работ и возможности его раздела между супругами.

С позиции семейного законодательства, приобретённые материальные ценности в период брака относятся к составу совместно нажитого имущества (ст.34 СК РФ) и подлежат разделению при прекращении брачных уз.
С точки зрения гражданского законодательства в состав недвижимого имущества включаются неразрывно связанные с землёй активы, физическое перемещение которых невозможно без нанесения несоразмерного ущерба (ст.130 ГК РФ).

Сопоставляя нормы обоих кодексов можно сделать вывод, что оставшийся недостроенным дом, возводящийся совместными усилиями, делится при прекращении брака.

Практически — как разделить дом, если он не оформлен, определил Верховный суд. Вердикт органа правосудия высшей инстанции: дома недостроенные имеют статус объектов незавершённого строительства, относящихся к недвижимому имуществу. В отношении недвижимости возможно возникновение, переход и прекращение прав и обязанностей, включая право собственности. Как следствие, данный имущественный актив при приобретении во время существования брака включается в состав совместно нажитых ценностей.

Возможность раздела недостроенного дома определяется несколькими факторами:

• источник средств, за которые была приобретена или возведена постройка;
• степень готовности объекта;
• наличие документов на имущество;
• возможность технического и фактического выделения долей.

Анализ этих факторов позволит произвести раздел незавершенного строительством дома и учесть все нюансы данного процесса.

Источником средств, за которые была приобретена постройка, могут выступать личные, совместные, заемные и государственные средства.

Дом считается возведенным на личные средства, если при его строительстве были использованы:

• унаследованные деньги;
• сбережения, собранные до регистрации брака;
• подаренные деньги.

Если источник средств будет признан личным, то такой дом не будет разделен между супругами.

При использовании совместных средств дом подлежит разделу поровну, если оба супруга смогут подтвердить свое долевое участие (затраты).

Важно! Если муж или жена не могли вложить деньги в строительство по причине болезни, временной утраты трудоспособности, отсутствия заработка ввиду ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства и т.п. – суд также признает их право на имущество.

При покупке на заемные средства раздел также возможен, но второй супруг может потребовать раздела совместного долга.

Это может быть совместная выплата кредитных средств или же возмещении части уже выплаченных ранее денег за строительство. В том числе за покупку строительных материалов, наем сотрудников рабочих и т.д.

Последний вариант – покупка за государственные средства, в частности, материнский капитал. В этом случае, недостроенный дом еще до окончания работ законом разделен между родителями и их детьми на доли.

Лишение кого-либо из родителей доли невозможно, допустим только выкуп по обоюдному согласию. Подробнее о разделе недвижимости, приобретенной с помощью средств материнского капитала, читайте эту статью.

Основной документ, который доказывает в суде правовой статус недостроенного дома, — это кадастровый паспорт.

Отсутствие бумаг о назначении кадастрового номера фактически лишает постройку статуса имущества и затрудняет его раздел по нормам действующего законодательства.

Кроме того, на дом может быть оформлено и право собственности как на недостроенный объект, но такая регистрация чаще всего проводится для продажи объекта.

Если кадастрового паспорта нет, то права собственности супругов и факт вложения совместных средств в недостроенный дом будут подтверждаться:

• документами на земельный участок (свидетельство о регистрации, договор купли-продажи, постановление муниципалитета о выделении участка);
• разрешение на строительство от муниципалитета;
• договора на строительство, чеки на приобретение строительных материалов, акты приемки выполненных работ.

В судебной практике РФ есть прецеденты, когда судья Верховного суда отправлял дело о разделе неоформленного дома на пересмотр, так как не считал отсутствие кадастрового номера причиной для его раздела при наличии фактический возможности выделения долей.

В случаях, когда такой технической возможности нет, региональные суды не единожды определяли постройку как материалы/расходы.

Важно учесть п. 30 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (от 29 апреля 2010 г.) отсутствие кадастрового паспорта не определяется как препятствие для внесения в перечень совместно нажитого имущества конкретного объекта незавершенного строительства.

Как следствие, на него признаются права собственности обоих супругов. Единственным препятствием для раздела может стать отсутствие технической возможности выделения долей.

Техническая возможность для выделения долей – это основное условие для фактического раздела такого вида имущества.

При невозможности его выполнения, суд назначает денежную компенсацию супругу за отчуждение части постройки в пользу второго.

Возможность или невозможность раздела недостроенного дома определяется на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Эксперты, установив возможность раздела дома, отражают в заключении все возможные варианты раздела и необходимые для этого работы:

• объем строительных работ, необходимый для фактического раздела;
• обустройство отдельных выходов, изолирование комнат;
• подведение коммуникаций.

• источник средств, за которые была приобретена или возведена постройка;
• наличие документов на имущество;
• возможность технического и фактического выделения долей.

Анализ этих факторов позволит произвести раздел незавершенного строительством дома и учесть все нюансы данного процесса.

Источником средств, за которые была приобретена постройка, могут выступать личные, совместные, заемные и государственные средства.

Дом считается возведенным на личные средства, если при его строительстве были использованы:

• унаследованные деньги;
• сбережения, собранные до регистрации брака;
• подаренные деньги.

Если источник средств будет признан личным, то такой дом не будет разделен между супругами.

При использовании совместных средств дом подлежит разделу поровну, если оба супруга смогут подтвердить свое долевое участие (затраты).

При покупке на заемные средства раздел также возможен, но второй супруг может потребовать разделить совместные обязательства в судебном порядке.

Это может быть совместная выплата кредитных средств или же возмещении части уже выплаченных ранее денег за строительство. В том числе за покупку строительных материалов, наем сотрудников рабочих и прочее.

Последний вариант – покупка за государственные средства, в частности, материнский капитал. В этом случае, недостроенный дом еще до окончания работ законом разделен между родителями и их детьми на доли.

Существует два основных способа раздела недостроенного дома: через суд и добровольно (по соглашению).

Раздел недостроенного дома при разводе может быть произведен супругами добровольно или через суд.

Равное выделение долей между супругами возможно только с учетом признания постройки объектом незавершенного строительства и с учетом норм, не противоречащих действующему законодательству РФ.

Добровольный раздел до суда не требует вмешательства представителей суда в процесс обсуждения. А в ходе судебного заседания судья только уточняет согласие сторон на условия договора и признает его действительным при отсутствии нарушений прав и интересов третьих лиц.

В силу специфики статуса недостроенной недвижимости, возможны юридические сложности при разделе недостроенного жилого дома:

• определение реальной возможности раздела имущества;
• невозможность самостоятельной оценки стоимости работ и материалов, если отсутствует возможность физического раздела.

Действующее законодательство определяет недостроенный дом с двух позиций:

• Как материалы и расходы. Это означает, что постройка находится на начальной стадии и не имеет разрешительных, регистрационных и каких-либо других документов, подтверждающих статус «здания жилого фонда»;
• Объект недвижимости определенной степени готовности. В данном случае необходимо наличие документов, желательно кадастрового номера, для получения постройкой именно статуса «жилой недвижимости». Фактически, статус «незавершенного» может иметь и полностью готовый объект, который просто официально не введен в эксплуатацию.

При отсутствии документов судом может быть назначено проведение специальной экспертизы для определения состояния объекта строительства, его вида, остатка работ и возможности его раздела между супругами.

Возможность раздела недостроенного дома определяется несколькими факторами:

• источник средств, за которые была приобретена или возведена постройка;
• степень готовности объекта;
• наличие документов на имущество;
• возможность технического и фактического выделения долей.

Анализ этих факторов позволит произвести раздел незавершенного строительством дома и учесть все нюансы данного процесса.

Источником средств, за которые была приобретена постройка, могут выступать личные, совместные, заемные и государственные средства.

Дом считается возведенным на личные средства, если при его строительстве были использованы:

• Унаследованные деньги;
• Сбережения, собранные до регистрации брака;
• Подаренные деньги.

Если источник средств будет признан личным, то такой дом не будет разделен между супругами.

При использовании совместных средств дом подлежит разделу поровну, если оба супруга смогут подтвердить свое долевое участие (затраты).

ВАЖНО: Если муж или жена не могли вложить деньги в строительство по причине болезни, временной утраты трудоспособности, отсутствия заработка ввиду ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства и т.п. – суд также признает их право на имущество.

При покупке на заемные средства раздел также возможен, но второй супруг может потребовать раздела совместного долга. Это может быть совместная выплата кредитных средств или же возмещении части уже выплаченных ранее денег за строительство. В том числе за покупку строительных материалов, наем сотрудников рабочих и т.д.

Данная характеристика напрямую влияет, как будет определяться неоформленный дом: материалы/расходы или объект недвижимости определенной степени готовности. В этой ситуации, при отсутствии подтверждающих статус постройки документов, суд назначает независимую экспертизу.

Основная задача экспертизы – это установление реального состояния постройки, а также установление объема работ для ее завершения, включая их стоимость и сроки.

• Если эксперты дают заключение о статусе недостроенного дома как недвижимости, супруги будут делить его поровну, или одна из сторон запросит компенсацию за свою долю.
• Если же дом определен как совокупность материалов – разделу он не подлежит и фактически остается в распоряжении лица, на которое была оформлена прежняя постройка/земля. Второму супругу присуждается компенсация, которую будет обязан выплатить собственник недостроенного имущества.

Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости

Техническая возможность для выделения долей – это основное условие для фактического раздела такого вида имущества. При невозможности его выполнения, суд назначает денежную компенсацию супругу за отчуждение части постройки в пользу второго.

Возможность или невозможность раздела недостроенного дома определяется на основании заключения строительно-технической экспертизы.

Эксперты, установив возможность раздела дома, отражают в заключении все возможные варианты раздела и необходимые для этого работы:

• Объем строительных работ, необходимый для фактического раздела;
• Обустройство отдельных выходов, изолирование комнат;
• Подведение коммуникаций.

Гражданский кодекс РФ

Основные ссылки:

— ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи»

— п. 1 ст. 218 «Основания приобретения права собственности»

— ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество»

— ст. 309 «Общие положения (исполнение обязательств)»

— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»

— ст. 429 «Предварительный договор»

— п. 4 ст. 445 «Заключение договора в обязательном порядке»

Дополнительные ссылки:

— ст. 128 «Объекты гражданских прав»

— ст. 454 «Договор купли-продажи»

— ст. 455 «Условие договора о товаре»

— ст. 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

— п. 1 ст. 17 «Основания для государственной регистрации прав»

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 4 «Субъекты инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений»

— ст. 6 «Права инвесторов»

— ст. 8 «Отношения между субъектами инвестиционной деятельности»

В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

(П. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

(П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»)

Действующее законодательство не запрещает получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства, право собственности на которые может быть признано по решению суда; тот факт, что строительство жилого дома не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

(Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 89-КГ15-10)

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности; отсутствие кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства не является препятствием для его раздела между супругами как совместно нажитого имущества и признания на него права собственности.

Отсутствие регистрации права собственности истца на долю в не завершенном строительством объекте в виде жилого помещения влечет нарушение его права по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Суд удовлетворил иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку истец надлежащим образом исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в том числе в полном объеме передал ответчику денежные средства, а ответчик свои обязательства не исполнил. В нарушение условий договора жилой дом, в котором находится квартира, не был передан в эксплуатацию, а квартира не была передана истцу, и в связи с просрочкой исполнения обязательств ответчиком истец был лишен возможности оформить квартиру в собственность. Судом учтено, что Департамент городского имущества г. Москвы не заявлял требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, право собственности на которую было признано за истцом, а также что заключенный между истцом и ответчиком договор не оспаривался.

(Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15)

Суд может отказать в удовлетворении требований истца о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, если был удовлетворен иск о взыскании в пользу истца убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком договора хранения векселя, который истец и ответчик заключили в один день с предварительным договором купли-продажи квартиры.

Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.

(Определение Московского городского суда от 30.06.2014 N 4г/4-6602)

Поскольку истец не состоял в правовых отношениях с участниками инвестиционного контракта по реализации инвестиционного проекта строительства малоэтажного жилого комплекса, суд отказался признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте, соответствующую квартире.

Суд установил, что истец заключил договор, по которому ООО переуступило ему право требования к ДИПС г. Москвы на квартиру в не завершенном строительством объекте, и полностью оплатил уступленное право требования; в настоящее время строительство объекта не ведется, инвестиционные отношения по его возведению прекращены; право собственности города Москвы на него не признано. Решениями арбитражного суда, вступившими в законную силу, были расторгнуты договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса и государственный контракт на выполнение подрядных работ по его строительству. Суд пояснил, что по договору уступки прав требования истец приобрел не права участника долевого строительства, а исключительно право на заключение в качестве покупателя договора купли-продажи помещения (квартиры), которое по окончании строительства объекта должно было стать собственностью города Москвы. Финансирование строительства спорного объекта осуществлялось за счет средств бюджета города Москвы, а не за счет денежных средств истца и его правопредшественников. При этом сам истец не состоит в правоотношениях с участниками инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу N 33-26527/2015)

Суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. истец как соинвестор по договору соинвестирования вправе требовать от инвестора (ответчика) передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, но не права общей собственности на такой объект; в настоящее время ответчику не принадлежит право собственности на какую-либо определенную часть в объекте инвестиций.

До настоящего времени корпус сблокированных квартир не введен в эксплуатацию, площадь возведенного объекта незавершенного строительства существенно превышает его проектную площадь, площадь земельного участка под указанным объектом превышает площадь участка, предоставленного под строительство этого объекта, а сам объект имеет признаки самовольной постройки. Договор о реализации инвестиционного проекта по строительству малоэтажного жилого комплекса, заключенный между ответчиком и Департаментом строительства г. Москвы, расторгнут вступившим в силу решением арбитражного суда. Ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта, и у него не возникло право долевой собственности на объект инвестиционной деятельности; кроме того, в настоящее время строительство объекта не ведется, инв��стиционные отношения по его возведению прекращены.

Правовой режим ОНС до его госрегистрации

— Если в договоре соинвестирования не определен срок окончания строительства жилого дома и предоставления соинвестору квартиры в собственность и ответчик (застройщик) ссылается на это обстоятельство, истцу необходимо доказать, что он надлежащим образом в полном объеме исполнил свои обязательства по договору соинвестирования. Учитывая это, истец на основании ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ вправе рассчитывать на надлежащее исполнение ответчиком его обязательств по договору соинвестирования в разумные сроки. В случае неисполнения указанных обязательств ответчиком в такие сроки истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе предъявить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733).

— Если истец произвел оплату стоимости квартиры в объекте незавершенного строительства в сроки, порядке и размере, не соответствующие условиям заключенного с застройщиком договора, то суд может отказаться удовлетворить иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. В таком случае считается, что истец не исполнил свои обязательства по договору, заключенному с застройщиком. Суд может прийти к такому выводу, если представленные истцом квитанции к приходному кассовому ордеру, акты о взаиморасчетах к договорам инвестирования, сведения из выписки по расчетному счету застройщика, на который истец должен был перечислить денежные средства, не подтверждают надлежащее исполнение истцом своих обязательств (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2013 N 4г/8-12556).

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Обстоятельства, подлежащие доказыванию	Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства	Примеры из судебной практики
Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме	Платежные поручения Квитанции Приходные кассовые ордера Соглашение о зачете Заявление физического лица на перевод денежных средств ответчику	Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5860/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Право истца на квартиру в объекте незавершенного строительства никем не оспаривается	Сведения, ответы из Управления Росреестра по Москве	Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733 Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2013 по делу N 11-39418
Строительство жилого дома, в котором находится квартира, не завершено, и дом не сдан в эксплуатацию	Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, в котором указывается степень готовности жилого дома	Определение Московского городского суда от 15.06.2015 N 4г/7-5861/15 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21231/2015 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.06.2015 по делу N 33-21230 Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2015 по делу N 33-5934/2015
Жилой дом, в котором находится квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений	Справка территориального отделения БТИ	Апелляционное определение Московского городского суда от 24.06.2014 по делу N 33-22685 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2014 по делу N 33-14796\14 Апелляционное определение Московского городского суда от 24.12.2013 по делу N 11-40733

В ________________________ районный суд

Истец: ___________(Ф.И.О.)_____________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании договора инвестирования/соинвестирования)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен договор инвестирования строительства жилого дома/договор соинвестирования строительства жилого дома от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), в соответствии с которым Ответчик (инвестор) привлекает Истца (соинвестора) к соинвестированию строительства жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Жилой дом) в части финансирования строительства однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ Жилого дома (далее — Квартира).

Сумма, подлежащая внесению Истцом на счет Ответчика в части финансирования строительства Квартиры (далее — стоимость Квартиры), составляет ______ (_____) рублей.

В соответствии с п. ____ Договора после окончания строительства и ввода Жилого дома в эксплуатацию Квартира оформляется в собственность Истца в следующем порядке: _____.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N __/другими документами.

При этом:

— Право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени Квартира Истцу не передана. При этом:

— Строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В ________________________ районный суд

Истец: _____________(Ф.И.О.)___________

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Представитель Истца: _____(Ф.И.О.)_____

адрес: _______________________________,

телефон: _____________________________,

эл. почта: ____________________________

Ответчик: ________(наименование)_______

адрес: _______________________________,

телефон: ______________________________

Цена иска: _____________________ рублей

Госпошлина: ____________________ рублей

Исковое заявление о признании права собственности на долю

в объекте незавершенного строительства в виде квартиры

(на основании предварительного договора купли-продажи)

Между Истцом и ______ (далее — Ответчик) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от «___» ________ _____ г. N ___ (далее — Договор), предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи однокомнатной/двухкомнатной/трехкомнатной/другой квартиры, ориентировочный N ___, ориентировочной общей площадью _____ кв. м, расположенной на ____ этаже секции N ___ жилого дома по адресу/строительному адресу: _____ (далее — Квартира, Жилой дом).

Стоимость Квартиры определена в сумме ______ (_____) рублей. Стороны обязались подписать основной договор купли-продажи Квартиры в срок _______.

В соответствии с п. ____ Договора Истец обязался ____________________________.

Согласно п. ____ Договора Ответчик обязался _________________________________.

Истец в полном объеме исполнил обязательства, предусмотренные Договором.

— В соответствии с п. ____ Договора Истец в полном объеме оплатил стоимость Квартиры в сумме ______ (_____) рублей, что подтверждается платежными поручениями от «__» _______ ___ г. N ___/квитанциями от «__» _______ ___ г. N ___/приходными кассовыми ордерами от «__» _______ ___ г. N ___/соглашением о зачете от «__» _______ ___ г. N ___/заявлением физического лица на перевод денежных средств Ответчику от «__» _______ ___ г. N ___/другими документами.

При этом:

— право Истца на Квартиру никем не оспаривается, что подтверждается сведениями/ответами из Управления Росреестра по г. Москве/другими документами.

Однако Ответчик не исполнил принятые на себя по Договору обязательства. До настоящего времени основной договор купли-продажи Квартиры с Истцом не заключен. При этом:

— строительство Жилого дома, в котором находится Квартира, по адресу: ________ не завершено, Жилой дом не сдан в эксплуатацию, что подтверждается кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства, согласно которому степень готовности Жилого дома составляет ____ процентов/другими документами.

— Жилой дом, в котором находится Квартира, зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений, дата регистрации «__» _______ ___ г., регистрационный N ___, учетный номер объекта ____, адрес: _____, что подтверждается справкой территориального отделения БТИ/другими документами.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

• 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
• Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
• В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
• Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Верховный Суд в 2020 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.

Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.

Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.

Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

• определено местоположение в строящемся доме;
• обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Смотрите также: Какие разрешения нужны для строительства дома, порядок получения

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

• Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
• Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
• Личный документ хозяина (паспорт).
• Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
• Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
• Документация на объект (техническая, проектная).
• Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Для категории дел о признании прав собственности на объект незавершенного строительства законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Граждане должны обращаться в суд общей юрисдикции. Если дольщик — организация, то иск подает адвокат в арбитражный суд.

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно подать в судебную инстанцию лично или через электронный портал Госуслуг.

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

• название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
• данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
• сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
• описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
• выдвигаемые требования;
• ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
• список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

• копию ДДУ;
• подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
• копию документа об оплате по договору;
• чек об оплате госпошлины;
• документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
• претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
• другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

• участник строительства (истец);
• строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Признание права собственности на ОНС в судебном порядке

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.

Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)

Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.

Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:

• Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
• Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.

Заказать обратный звонок

Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.

При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам строительства каких-либо денежных компенсаций.

С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.

После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.

Ещё одним способом обойти требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является заключение с дольщиками договоров на включение их в Жилищный накопительный или Жилищно-строительный кооперативы.

Указанные схемы несколько отличаются друг от друга, результатом чего является и различная модель поведения дольщиков при возникновении проблем в таких кооперативах.
Жилищные накопительные кооперативы подразумевают вложение гражданами денежных средств, с целью последующего приобретения таким кооперативом на имя этих граждан квартир в строящихся или в уже построенных домах. При заключении договора о вступлении в члены Жилищного накопительного кооператива, дольщик не приобретает какую-то определенную квартиру, а лишь начинает платить в кооператив паевые взносы, которые в определенный момент (после того, как размер внесенного пая будет примерно равен стоимости интересующего дольщика по площади, планировке и местоположению жилья) дают ему право подать в Правление кооператива заявление о приобретении на его имя жилья на первичном или вторичном рынках. Если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то кооператив заключает договор с застройщиком (как правило, речь идет о договоре долевого участия в строительстве), и по окончании строительства дома переоформляет права требования на дольщика, который и становится первым собственником вновь построенного жилья. Минус такой схемы приобретения жилья заключается в том, что до момента окончания строительства дома и переоформления прав требования на квартиру с кооператива на дольщика, указанный гражданин лишен возможности оформить право собственности на квартиру в недостроенном доме, поскольку у него имеются лишь паенакопления в кассе кооператива, а стороной договора долевого участия в строительстве изначально член Жилищного накопительного кооператива не является.

Если же речь идет о Жилищно-строительном кооперативе (далее – ЖСК), то схема приобретения жилья здесь существенно отличается. Дольщик заключает договор о принятии его в члены ЖСК. В тексте такого договора уже изначально прописывается, какую именно квартиру новый член ЖСК получит в свою собственность после окончания строительства жилого дома и полной выплаты пая.

Сам ЖСК занимается лишь тем, что аккумулирует денежные средства пайщиков, выбирает застройщика, и финансирует строительство многоквартирного жилого дома за счет внесенных в кассу ЖСК паевых взносов. Данная схема приобретения жилья в значительно большей степени гарантирует защиту прав дольщика. В случае приостановления строительства многоквартирного дома дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру в недостроенном доме), если у него на руках имеются платежные документы, свидетельствующие о 100-процентой выплате пая в ЖСК.

В обоих указанных случаях нужно иметь в виду, что ни Жилищный накопительный кооператив, ни ЖСК, по сути, не имеют собственных активов, и в случае прекращения деятельности таких кооперативов дольщики не смогут добиться возврата ранее оплаченных ими в кассу таких кооперативов денежных средств.

Что такое объект незавершенного строительства, или «недострой», на бытовом уровне знают многие. Но в законе нет четкого определения. Из-за этого — множество сложностей, с которыми постоянно сталкиваются правоведы, юристы, строители и экономисты.

Объект незавершенного строительства — это всегда объект капитального строительства, статус которого не до конца подтвержден, при этом степень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельное недвижимое имущество.

Споры о разделе ОНС между супругами

И хотя определение в законе ОНС отсутствует, есть нормативно-правовые акты, регулирующие их правовой статус.

Согласно положений статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, строительство которых не завершено, являются такими же капитальными строениями, как и обычные здания и сооружения.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ОНС относятся к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей, перемещение которых без значительно ущерба их назначению невозможно.

Для бухгалтерского учета инвестиций, произведенных в форме капитальных вложений в сельхозорганизациях, применяются методические рекомендации, утвержденные Минсельхозпродом РФ 22 октября 2008 года. В документе ОНМ рассматриваются в более широком понимании.

К объектам, имеющим статус незавершенного строительства, относятся следующие категории:

• объекты в стадии продолжающегося строительства;
• объекты, сооружение которых законсервировано, приостановлено, вообще прекращено, но не списано в установленном порядке;
• объекты, находящиеся в эксплуатации, но без оформленных актов приемки.

Стоит учесть тот факт, что приведенные методические установки носят рекомендательный характер. Содержащиеся в них нормативы можно рассматривать как справочно-информационные.

Согласно статьи 1 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» данные по объектам незавершенного строительства аналогичны сведениям по другим объектам, прочно связанным с землей.

То есть информация и по тем, и по другим сооружениям вносится в государственный кадастровый учет недвижимого имущества — ЕГРН. Этот аргумент также позволяет относить ОНС к объектам недвижимости.

Вместе с тем, ОНС может быть поставлен на кадастровый учет, если уровень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельную единицу недвижимости.

Такое основание прописано в пункте 3 Обзора судебной практики по делам оспаривания отказа в постановке на кадастровый учет (утверждено Президиумом Верховного Суда РФ от 30 ноября 2016 года).

Долгое время ОНС будто бы и не существовал в правовом поле. Тема постоянно носила дискуссионный характер. Несовершенство юридической системы и пробелы в законодательстве негативно сказывались на стабильности строительной отрасли и жизнедеятельности человека в целом.

ОНС стали проблемой общества уже давно. Количество споров постоянно растет, а законодатели будто бы не замечают этого и поэтому не предпринимают шагов, чтобы устранить противоречия.

Суды, рассматривая споры, в самостоятельном режиме разрабатывают правовые статусы под каждый из объектов, фактически устраняя пробелы в законодательстве и устанавливая прецеденты.

Владельцы должны производить регистрацию прав собственности на недвижимые объекты до окончания хода строительства. Это объясняется тем, что после регистрации прав собственности владельцы могут распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению — продавать, дарить, менять.

Недостроенное здание имеет пространственное описание с обозначением координат характерных точек и основные характеристики (протяженность, площадь, глубина залегания фундамента).

Но только этого описания недостаточно для установления факта завершения строительства. Тогда как определить степень готовности?

И на этот счет законодатель не обрадовал. Утвержденной методики по определению степени завершения строительства нет. Но есть Приказ МЭР № 52 от 10 февраля 2012 года, в котором прописаны две специальные формулы.

В статье 40 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года говорится о возможности стать полноправным собственником «недостроя» и разъясняется, как происходит регистрация объекта незавершенного строительства.

Процедуру оформления ОНС в собственность может инициировать лицо, обладающее правами или имеющее разрешение на земельный участок, на котором происходит его строительство

Если ранее этого сделано не было, регистрация объекта и земельного участка может проводиться одновременно.

Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС

Если работы по возведению строения не удается завершить в запланированный период, требуется консервация объекта незавершенного строительства. Причиной этого может стать отсутствие средств на реализацию проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия, прочие обстоятельства.

Консервация представляет собой процесс, подразумевающий возобновление строительных работ через какое-то время. Подрядные договоры не разрываются, а лишь приостанавливаются на некоторый срок.

Понятия консервации и остановки не идентичны, так как при окончательном прекращении строительного процесса мероприятия могут быть возобновлены, но при обязательном условии замены инвестора. Процедура консервации не предполагает замену вкладчика. Остановка строительства позволяет в будущем реализовать проект или ликвидировать его.

К каким ситуациям применяется ст. 222 ГК РФ

• Действие положений о самовольной постройке распространяется на новые объекты недвижимости, возникшие в результате реконструкции
• Обязанность освободить земельный участок от незаконно возведенных строений возникает на основании норм гражданского законодательства о самовольной постройке или вследствие удовлетворения негаторного иска
• Административные отношения, связанные с публичным деликтом, который состоит в строительстве с нарушением установленных норм, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ о режиме самовольной постройки

• На самовольно возведенные объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• На перепланировку и переустройство (переоборудование), в результате которых не создается новый объект недвижимости, не распространяется действие положений о самовольной постройке
• Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на объект осуществлена до признания договора аренды участка недействительным

Если отсутствуют основания для признания права собственности на самовольную постройку, то распоряжение этим объектом невозможно и он подлежит сносу

Как другие нормы права применяются к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ

• Нормативные акты субъектов РФ, касающиеся самовольных построек, противоречат закону
• Действие законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов не распространяется на самовольные постройки

Похожие записи:

• Заработная плата в январе 2021 как рассчитывается
• Средняя заработная плата по видам экономической деятельности 2021
• Банк детей сирот 2021 год