Сделки с недвижимостью и их недействительность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью и их недействительность». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка – это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

В любом случае при недействительности сделки без суда не обойтись. Но, для того чтобы признать сделку недействительной или признать последствия сделки недействительными, важно не упустить срок исковой давности и вовремя обратится в суд.

Если сделка ничтожна, то для признания последствий сделки недействительными срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При наличии уважительных причин суд может восстановить срок исковой давности.

Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.

В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.

Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.

Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.

Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.

Чтобы избежать неприятностей при совершении сделок с недвижимостью и других видов сделок, обезопасить себя от ненадежной сделки, следует скрупулезно проверять все предоставленные документы. При возникновении сомнений делать запросы в соответствующие государственные инстанции или обратиться к специалисту.

Для совершения безопасных сделок с недвижимостью лучше действовать через риелтора. При заключении других сделок, требующих особых знаний в области права, целесообразно обратиться к юристу или адвокату.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Гришаев Сергей Павлович, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права МГЮА.

Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи, однако широко применяются также договоры мены, дарения, аренды и др.

Между тем недвижимость — это особый объект гражданско-правовых сделок. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Кроме того, недвижимость по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Все это приводит к тому, что признание недействительными сделок с недвижимостью, в результате чего она должна возвратиться к первоначальному собственнику, является весьма болезненным для участников гражданского процесса.

Как известно, все недействительные сделки делятся на оспоримые и ничтожные (абсолютно недействительные). Эта классификация полностью применима к сделкам с недвижимостью. В рамках данной статьи невозможно проанализировать все виды оспоримых и ничтожных сделок с недвижимостью. Поэтому рассмотрены будут наиболее распространенные из них и соответственно получившие общественный резонанс.

Taкaя cдeлкa тpeбyeт ocпapивaния в cyдe нa ocнoвaнии зaкoнa. Для этoгo зaинтepecoвaннoe лицo пoдaeт иcк нa ocнoвe нapyшeния или yщeмлeния пpaв. Пpичeм пoдaть иcк o пpизнaнии cдeлки нeдeйcтвитeльнoй мoгyт и yчacтники дoгoвopa, и дpyгиe зaинтepecoвaнныe лицa и инcтaнции — poдcтвeнники, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Ocпopимaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa пpизнaния тaкoвoй cyдoм. Пo зaкoнy ocпopимyю cдeлкy мoжнo paзpeшить бeз cyдeбнoгo вмeшaтeльcтвa — нaпpимep, caмocтoятeльнo pacтopгнyть дoгoвop. Чтoбы избeжaть cyдeбныx тяжб, нyжнo нe дoпycкaть пoвoдoв для ocпapивaния cдeлки:

🔸 нeт тpeбyeмoгo зaкoнoм coглacия тpeтьeгo лицa или opгaнa — нaпpимep, квapтиpa, нaxoдящaяcя в coбcтвeннocти пo дoгoвopy peнты, пpoдaнa бeз coглacия peнтoпoлyчaтeля;

Ничтoжнaя cдeлкa cчитaeтcя нeдeйcтвитeльнoй c мoмeнтa ee coвepшeния, a нe пo peшeнию cyдa. Taкиe cдeлки нe тpeбyют oбpaщeния в cyд, пoтoмy чтo caми пo ceбe нecyт в ceбe нapyшeниe зaкoнoдaтeльcтвa. To ecть пo зaкoнy пoдoбнyю cдeлкy пpocтo нeльзя зaключaть. Этo cлyчaи гpyбыx нapyшeний — нaпpимep, пpoдaжa квapтиpы c пoддeльными дoкyмeнтaми.

Oбpaщaтьcя в cyд пpи тaкoй cдeлкe нyжнo тoлькo для пpизнaния ee нeдeйcтвитeльнoй, либo для пoдтвepждeния фaктa ничтoжнocти. Гpaждaнcкий кoдeкc oтнocит к ничтoжным cдeлки:

🔹 нapyшaющиe зaкoн и пpи этoм пocягaющиe нa пpaвa и cвoбoды тpeтьиx лиц;

🔹 c yмышлeнным нapyшeниeм пpaвoпopядкa и нpaвcтвeннocти — нaпpимep, пoддeлкa дoкyмeнтoв, пoдпиceй;

🔹 coвepшeнныe c нeдeecпocoбными лицaми — нaпpимep, c пcиxичecкими paccтpoйcтвaми;

🔹 зaключeнныe c дeтьми дo 14 лeт — нaпpимep, peбeнoк 12 лeт pacпиcaлcя в дoгoвope, xoтя зa нeгo этo дoлжны дeлaть oпeкyны или poдитeли;

🔹 мнимыe — нaпpимep, дoлжник бyдтo бы дapит квapтиpy, чтoбы избeжaть apecтa имyщecтвa;

🔹 пpитвopныe c цeлью cкpыть дpyгyю cдeлкy — нaпpимep, кoгдa квapтиpy пoлyчaют пo дapcтвeннoй, пpикpывaя пpи этoм фaктичecкyю пepeдaчy дeнeг;

🔹 c имyщecтвoм, кoтopым нeльзя pacпopяжaтьcя — к тaким cдeлкaм oтнocитcя, нaпpимep, пpoдaжa бaнкpoтoм cвoeй квapтиpы.

Нeзaвиcимo oт ocнoвaний для пpизнaния cдeлки нeдeйcтвитeльнoй нeoбxoдимo пoдaвaть иcк в cyд. Oднaкo, нeльзя yпycкaть cpoкa иcкoвoй дaвнocти.

Pиcкoвaннo и пoкyпaть нeдвижимocть, yнacлeдoвaннyю пpoдaвцoм paнee. B этoм cцeнapии мoгyт пoявитьcя нe вcтyпившиe в пpaвa нacлeдники. Нaпpимep, внeбpaчныe дeти, кoтopыe дoкaзaли cвoe poдcтвo, или poдcтвeнники, дoлгoe вpeмя нe знaвшиe o cмepти нacлeдoдaтeля.

3aкoн пoзвoляeт нacлeдникy зaявить пpaвa нa нacлeдcтвo в тeчeниe 3 лeт c мoмeнтa, кaк yзнaл o cмepти нacлeдoдaтeля. Cитyaция paвнocильнa для нacлeдoвaния и пo зaкoнy, и пo зaвeщaнию. 3aвeщaния ocпapивaют нeдoвoльныe pacпpeдeлeниeм имyщecтвa poдcтвeнники yмepшeгo.

Кaк зaщититьcя: ocтepeгaтьcя cдeлoк c нeдaвнo пoлyчeннoй в нacлeдcтвo нeдвижимocтью, ocoбeннo ecли oнa oфopмлeнa нe нa poдcтвeнникa yмepшeгo. Oднaкo, чeм пoзжe нacлeдник вcтyпил в пpaвa, тeм нижe pиcк.

Oгpaничeннoe cyдoм в дeecпocoбнocти лицo. Нaпpимep, квapтиpy пpoдaл инвaлид, нaxoдящийcя нa пoпeчитeльcтвe гocyдapcтвa. Пo зaкoнy oн нe имeeт пpaвa пpoдaвaть жильe бeз paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Увы, ecли cдeлкa yжe cocтoялacь, пoкyпaтeль нe cмoжeт oтcтoять cвoи пpaвa в cyдe. Дaжe пpи нaличии coглacия oт opгaнoв oпeки тaкyю cдeлкy мoгyт ocпopить.

Пpoдaвeц, cocтoящий нa yчeтe в диcпaнcepe. 3aкoннa cдeлкa c пpoдaвцoм, кoтopый cocтoит нa yчeтe в пcиxo- или нapкoдиcпaнcepe, нo нe пpизнaн нeдeecпocoбным. Oднaкo, ee мoгyт ocпopить poдcтвeнники бывшeгo влaдeльцa. Нaпpимep, Oлeг пoкyпaeт квapтиpy y Bacилия. Bo вpeмя cдeлки Oлeг зaмeчaeт, чтo Bacилий вeдeт ceбя нeмнoгo cтpaннo, нo нe пpидaeт этoгo ocoбoгo знaчeния. Cпycтя кaкoe-тo вpeмя oбъявляютcя coвepшeннoлeтниe дeти Bacиля, кoтopыe зaявляют, чтo oтeц cocтoит нa yчeтe в ПНД и нe ocoзнaвaл пocлeдcтвия cвoиx дeйcтвий, пoдпиcывaя дoгoвop.

К coжaлeнию, oт тaкoгo cцeнapия cлoжнo зaщититьcя. Бывaли cлyчaи, кoгдa cдeлкy пpизнaвaли нeдeйcтвитeльнoй cпycтя мнoгo лeт. Нaпpимep, бывшeмy влaдeльцy квapтиpы пocтaвили пcиxичecкий диaгнoз. Poдcтвeнники ocпopили cдeлкy в cyдe, дoкaзaв, чтo нa мoмeнт cдeлки пpoдaвeц yжe был бoлeн.

Кaк зaщититьcя: пpи пoдoзpeнияx пocтapaйтecь paзyзнaть o пpoдaвцe квapтиpы кaк мoжнo бoльшe. Cпpocитe coceдeй o eгo пoвeдeнии, пooбщaйтecь c дpyгими члeнaми ceмьи. Ecли вaм кaжeтcя, чтo пpoдaвeц вeдeт ceбя cтpaннo, пoпpocитe cпpaвкy из пcиxoнeвpoлoгичecкoгo диcпaнcepa. Нe бoйтecь oбидeть чeлoвeкa, лyчшe cмyщeниe, чeм пoтepянныe миллиoны. К тoмy жe для мнoгиx cтpyктyp тaкaя cпpaвкa oбычнoe дeлo — нaпpимep, для вoдитeлeй. Пoмнитe, чтo cpoк дeйcтвия тaкoй cпpaвки 1 гoд.

Ocтopoжнo нyжнo oтнecтиcь и к cдeлкe c пoжилым чeлoвeкoм. Bo-пepвыx, oн мoжeт быть и нeдeecпocoбным и cocтoять нa yчeтe в диcпaнcepe. Bo-втopыx, дaжe пpи бoгaтыpcкoм здopoвьe пpoдaвцa poдcтвeнники мoгyт пoпытaтьcя ocпopить cдeлкy. Oднo из вecкиx и пoпyляpныx ocнoвaний — дoкaзaть, чтo y пpoдaвцa нa мoмeнт cдeлки пpиcyтcтвoвaлa cтapчecкaя дeмeнция.

Кaк зaщититьcя: вeжливo пoпpocитe y пpoдaвцa cooтвeтcтвyющиe cпpaвки, пooбщaйтecь c eгo poдcтвeнникaми. Ecли чyeтe нeлaднoe, пoпpocитe poдcтвeнникoв пoдпиcaть coглacиe нa пpoдaжy нeдвижимocти и oтcyтcтвиe пpeтeнзий.

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

• Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
• Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
• Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
• Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной. Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Признание сделки недействительной

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

• условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
• условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
• условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
• условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

• государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
• продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
• при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.

Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.

Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.

При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.

Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.

А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.

• Дивиденды по наследству

  73 0

  Ничтожные сделки являются недействительными сразу с момента их совершения — решения суда для этого не требуется. Но чтобы не попасть в такую сделку — необходимо все-таки понимать какие это сделки. Ничтожные сделки:

  • сделка, не соответствующая закону или иным правовым актам;
  • сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
  • мнимая сделка;
  • притворная сделка;
  • сделка, совершенная полностью недееспособным лицом (либо не достигшим четырнадцати лет (малолетним), либо признанным недееспособным в судебном порядке).

  Разберемся подробнее.

  ---

  Недействительность сделок с недвижимым имуществом

  Какие требования законодательства необходимо выполнить?

  • заключить сделку в письменной форме. Конечно все понимают, что договор купли — продажи составить необходимо, а вот с предварительным договором купли-продажи многие «не заморачиваются» и принимают или передают задаток или аванс просто по расписке, считая ее достаточной для оформления предварительных договоренностей. А ведь расписка не является самостоятельным документов в сделке. К тому же Гражданский кодекс РФ прямо указывает на обязательную письменную форму предварительного договора купли-продажи.
  • Кроме соблюдения письменной формы, в договоре обязательно должна быть дата его заключения, полный адрес объекта недвижимости, цена сделки, так же необходимо указать персональные данные законных участников сделки — фамилию, имя и отчество полностью, дату и место рождения, место проживания. Паспортные данные можно не указывать, однако дополнительно персонифицировать участников сделки будет не лишне. Суд может обратить на это внимание. А ведь не исключена необходимость использование этих документов в суде.
  • И конечно сделка должна быть заключена между покупателем и собственником недвижимости или законными представителями сторон.

  Кто такие законные представители?

  Это:

  • представители, действующие по доверенности, заверенной нотариусом или иным уполномоченным лицом
  • родители детей, не достигших 14 лет
  • законные усыновителей,опекуны детей, не достигших 14 лет
  • законные опекуны недееспособных

  Например:

  • С целью уклонения уплаты подоходного налога с продажи — занижается цена в договоре, а потом с целью получения налогового вычета покупатель предоставляет в налоговые органы расписку о получении денег продавцом сверх цены, указанной в договоре
  • Один из участников сделки находится в состоянии алкогольного опьянения и этот факт подтверждается медицинской справкой, а в суде и показаниями свидетелей.
  • мнимая сделка;
  • притворная сделка;

  Действительная воля участников этих сделок не соответствует их фактическим действиям (то есть волеизъявлению). Следовательно, обе они признаются недействительными. Например:

  • Продажа или дарение собственником своего имущества с целью избежать его изъятия за долги или конфискации в пользу государства (мнимая сделка)
  • Оформление договора дарения, вместо договора купли-продажи(притворная сделка)

  Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

  Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

  Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

  Каковы неблагоприятные последствия

  Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

  Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

  Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

  В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

  Как избежать рисков

  Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

  Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника—продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

  2. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

  Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

  3. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

  Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

  4. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

  Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

  5. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

  Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

  6. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

  Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

  Признание сделки с недвижимостью ничтожной

  Срок давности признания сделки недействительной

  Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

  Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

  Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе. Недействительная сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

  Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому, до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

  В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

  Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме. По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

  Такую ситуацию называют порок формы сделки.

  Порок формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

  Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры ее цены.

  Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

  Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

  Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

  Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту от суда ссылаясь на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

  Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как мнимой и признанию такой сделки недействительной.

  Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны. Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом влечет признание сделки недействительной.

  Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

  Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца. Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

  Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

  Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

  Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими ( статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

  На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

  Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

  Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

  Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

  Сложность проверок заключается в том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация ничем не проявляется.

  В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

  Иск может всплыть спустя время.

  Подводные камни сделок с недвижимостью

  Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

  Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество. Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

  В связи с введением процедур банкротства физических лиц ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

  Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

  Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

  При мошенничестве, как правило, этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

  Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

  1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

  2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

  3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

  4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

  5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

  Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

  В зависимости от обстоятельств и условий заключения договора, сделку можно:

  • оспорить через суд;
  • признать ничтожной.

  Ничтожные сделки

  Ничтожной признается сделка, которая была изначально заключена с нарушением Закона.

  К ничтожным относятся:

  • сделки, заключенные с нарушением законодательства и ущемляющие права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ);
  • сделки, заключенные с целью противоречащей правопорядку, например, по заведомо подложным документам (ст. 169 ГК РФ);
  • заключенные с лицами, которые признаны недееспособными (ст. 171 ГК РФ);
  • заключенные с лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста – до 14 лет (ст. 172 ГК РФ);
  • фиктивные сделки, предназначенные только создания мнимой передачи собственности, но не изменяющие реальное владение недвижимостью по факту, например, фиктивное дарение дома,
  • квартиры или земельного участка (ст. 170 ГК РФ);
  • притворные сделки, когда под зарегистрированной сделкой пытаются скрыть наступление других отношений и передачи недвижимости, например, под «маской» дарения прикрывается факт
  • продажи квартиры с реальной передачей денег (ст. 170 ГК РФ);
  • сделки, которые изначально не подлежат отчуждению, в т. ч. при наложении ареста на имущество (ст. 174.1 ГК РФ),

  Суд может признать сделку недействительной, если она совершена с нарушениями законодательства или иных правовых актов.

  Недействительными признаются сделки:

  • совершенные без согласия третьего лица, если такое согласие требуется по закону (ст. 173.1 ГК РФ);
  • совершенные несовершеннолетним лицом без согласия родителей или опекунов (ст. 175 ГК РФ);
  • совершенная дееспособным лицом, чьи ограничения в дееспособности установлены в судебном порядке (ст. 176 ГК РФ);
  • совершенные лицом, не осознающим значение совершаемых им в данный момент действий – наркотическое или алкогольное опьянение, шок, аффект (ст. 177 ГК РФ);
  • совершенная в результате заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • совершенная под влиянием угрозы, обмана, насилия, в тяжелой жизненной ситуации (ст. 179 ГК РФ).

  Услуги	Средняя стоимость
  Признание сделки с жильем недействительной, расторжение сделки	от 6 000 р.
  Снятие с регистрационного учета из муниципальной, приватизированной квартиры	25 000 р.
  Выселение из муниципальной, приватизированной квартиры	от 12 000 р.
  Судебное выселение из квартиры, дома, комнаты, нежилого помещения	от 20 000 р.
  Сопровождение ипотечного кредитования	от 15 000 р.
  Судебное разбирательство с застройщиком	от 22 000 р.
  Сопровождение сделок аренды недвижимости (составление договора аренды)	от 5 000 р.
  Определение, выделение долей в помещениях, квартирах, домах	от 5 000 р.
  Защита в суде по делам о заливах	от 18 000 р.
  Определение порядка оплаты коммунальных платежей (раздел лицевых счетов)	от 6 000 р.
  Узаконивание незаконной перепланировки	от 25 000 р.

  Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

  • при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
  • если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

  Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

  Исковое заявление должно содержать:

  1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
  2. Основания, по которым аннулируется сделка.
  3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
  4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
  5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

  Законодательством установлены следующие сроки давности:

  • 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
  • 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
  • 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

  Ничтожные сделки с недвижимостью

  На практике может возникнуть несколько различных ситуаций в отношении проданной квартиры, если продавец умер:

  • Если смерть наступила до подачи документов на регистрацию, то право покупателя в ЕГРН зарегистрировать будет невозможно. Для подачи документов нужно личное присутствие или нотариальная доверенность, а последняя теряет силу в день смерти доверителя.
  • Если продавец умер после подачи документов, но до госрегистрации, сделку могут зарегистрировать, но впоследствии наследники смогут ее оспорить, если она совершена с нарушениями закона.
  • Если продавец умер после регистрации прав, то право оспорить по основаниям, которые он бы мог предъявить, переходит к его наследникам.

  От смерти продавца не зависит право других лиц оспорить сделку, например, покупателя, супруга или органов опеки.

  Оспорить договор купли продажи квартиры могут совершенно разные лица. К ним относятся:

  • стороны – продавец и покупатель, и их наследники в пределах срока исковой давности;
  • супруги сторон, у которых не взяли согласия, прежде чем продавать или покупать жилье;
  • орган опеки, если при продаже нарушены права детей;
  • опекун или попечитель стороны договора, если он не давал согласия на сделку;
  • родители несовершеннолетнего участника договора.

  Главное при этом – доказать, что договором были нарушены права истца. Без этого шансы выиграть дело и оспорить контракт стремятся к нулю.

  Перед подготовкой иска нужно собрать все доказательства, на которые истец будет ссылаться в заседании. Универсального перечня доказательств нет – он не закреплен ни в процессуальном кодексе, ни в разъяснениях суда.

  ВАЖНО! Задача доказательства – подтвердить определенный факт, который положен в основу искового заявления.

  К доказательствам относятся:

  • выписка из ЕГРН на спорную квартиру – нужно брать расширенную, чтобы было видно движение жилья от собственника к собственнику;
  • договор купли продажи, который нужно аннулировать – если на руках его нет, нужно заказать копию из дел Росреестра;
  • акты и платежные документы к договору купли продажи квартиры (расписки, выписки из банка);
  • если сторона договора купли продажи недееспособна, то решение суда о признании ее таковой;
  • если квартиру «купил» или «продал» малолетний ребенок, понадобится свидетельство о рождении;
  • для супругов – свидетельство о заключении брака;
  • любые другие документы, подкрепляющие позицию;
  • имеющиеся видео и фотоматериалы;
  • показания свидетелей – свидетелей нужно привести лично, никакие «письменные показания» не принимаются судом (кроме случаев, когда их заверил нотариус).

  ВНИМАНИЕ! Если у истца нет доступа к какому-то доказательству (например, не удается получить выписку с банковского счета другого лица), то нужно просить суд истребовать это доказательство. По судебному запросу лица выдадут необходимые сведения.

  В отличие от расторжения договора купли продажи квартиры, правом признать сделку недействительной обладает широкий круг лиц. Гражданин или орган власти могут обратиться с иском в суд в случае, если ДКП нарушены права истца или других лиц, которых этот истец представляет.

  В частности, требование признать сделку недействительной вправе предъявить:

  • Сами стороны – продавец или покупатель, причем по любому основанию. Например, продавца заставили подписать договор или покупатель обнаружил существенные дефекты в юридической чистоте квартиры, наличие которых скрыл продавец.
  • Муж или жена стороны, у которых не взяли согласие на заключение договора купли продажи квартиры. Причем устное согласие здесь значения не имеет – если нет нотариального документа, можно обращаться в суд.
  • Наследники стороны. Чаще всего с просьбой признать сделку недействительной обращаются наследники продавца, который продал жилье по подозрительно низкой цене незадолго до смерти.
  • Несовершеннолетние дети, права которых нарушены. В практике встречаются ситуации, когда при приватизации детей незаконно не включили в число собственников, а спустя много лет квартиру продали. Дети, на момент ДКП уже совершеннолетние, обращаются в суд за отменой такой сделки и признанием их доли в праве на жилье. Часто суд встает на сторону истцов, аннулируя договор и заодно приватизацию, если сроки по последнему требованию не пропущены.
  • Орган опеки, если не было получено его согласие на куплю продажу квартиры или если сделка состоялась с нарушением такого согласия.
  • Опекун или попечитель стороны договора, если у него не взяли разрешения на сделку.
  • Прокурор, если выявит нарушение прав граждан в ходе какой-либо проверки. Чаще всего прокуроры подключаются к процессу в случае купли продажи бывшего муниципального или социального жилья.
  • Специфический случай – оспаривание сделки при банкротстве. Если должник продал квартиру «накануне» процедуры банкротства связанному с ним лицу или по низкой цене, кредиторы или финансовый управляющий могут просить суд признать сделку недействительной по мотиву ее фиктивности.
  • Банк-кредитор по ипотеке также может просить признать сделку недействительной, если ипотечная квартира будет продана без его согласия. О правильной купле продаже ипотечной недвижимости читайте по этой ссылке.

  ВНИМАНИЕ! Пенсионный фонд России при выявлении нарушений использования материнского капитала (например, если родители не распределили доли детям) скорее всего не станет оспаривать саму сделку купли продажи. Однако он потребует вернуть сумму маткапитала с нарушителей через суд.

  Причина, по которой сделку нужно признать недействительной, прописывается в исковом заявлении. Под нее подводятся все аргументы и доказательства. Гражданский кодекс делит все основания на ничтожные и оспоримые, но суть у них одна – при выявлении серьезного дефекта сделки она должна быть отменена, а стороны должны вернуться в первоначальное положение.

  Частыми основаниями являются:

  • не получено согласие заинтересованного лица (супруг, орган опеки, залогодатель, рентополучатель);
  • обман, насилие или угроза, из-за которой одна из сторон была вынуждена подписать ДКП;
  • заблуждение относительно сделки – например, если покупатель не знал, что квартира обременена пожизненными жильцами;
  • купля продажа состоялась по подложным документам;
  • нарушили права несовершеннолетних, наследников или других третьих лиц.

  Более подробный перечень оснований, чтобы признать сделку недействительной со ссылками на нормы ГК, ищите в нашей предыдущей статье.

  Когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной?

  Подать исковое заявление можно в определенный период, который называется сроком исковой давности. Для данной категории споров он составляет:

  • 1 год – по оспоримым требованиям;
  • 3 года – по ничтожным требованиям.

  Срок может прерываться и приостанавливаться, а его начало для конкретного истца может быть не в дату подписания договора, а намного позже – когда он в принципе узнал о совершении сделки. Совокупный срок исковой давности может достигать 10 лет с даты регистрации права покупателя в ЕГРН.

  ВНИМАНИЕ! Подробную статью по данной теме читайте по ссылке: «Как определить срок исковой давности по сделкам с недвижимостью в 2019 году».

  Пакет документов для судебного процесса включает:

  • исковое заявление;
  • приложения к иску – доказательства, на которых основываются требования;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

  Перечень формируется в трех экземплярах – для себя (истца), для ответчика и для суда. Если в деле будет участвовать еще одна сторона (например, третье лицо) или ответчиков несколько, документы нужно сделать для каждого из них. В пакете для суда должны быть подлинники доказательств, а для сторон достаточно копий.

  Пошаговая инструкция по заполнению искового заявления:

  Шапка	Заполняем наименование районного (городского) суда, его адрес. Далее для истца указать ФИО, адрес, телефон. То же самое указать для ответчика. Паспортные данные указывать не обязательно. Если есть третье лицо (часто привлекают Росреестр) – указать наименование и адрес. Затем указывается цена иска и размер госпошлины.
  Наименование	Можно указать общее «Исковое заявление», но лучше прописать вместе с видом – «Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным»
  Описательная часть	Прописать фактические обстоятельства. Кем и когда был подписан договор, когда зарегистрирован, описание квартиры и суть нарушения прав, которые вызваны этой сделкой. Указать ссылки на нормы права, например, «согласно ст. 167 ГК РФ …». Ссылки должны совпадать с обстоятельствами. Например, если описывается мнимость сделки, не нужно ссылаться на статью об угрозах и заблуждении.
  Просительная часть	Начинается со слов «ПРОШУ СУД». Указывается конкретное требование, например «признать договор купли-продажи недействительным и применить последствия недействительности сделки» для оспоримых сделок и просто «применить последствия недействительности сделки» для ничтожных. Рекомендуется также вписать требование «Восстановить (или аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО на квартиру. Обязать Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по … внести соответствующие изменения в ЕГРН», чтобы решение стало основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН.
  Список приложений	Перечислить все документы, которые прикладываются к заявлению.
  Подпись и число	Подпись истец ставит собственноручно, заверять у нотариуса ее не нужно. Число лучше поставить датой подачи заявления в суд.

  ВНИМАНИЕ! Скачать бланк искового заявления для заполнения.

  Признать куплю продажу недействительной можно через суд общей юрисдикции районного или городского уровня. В суд субъекта (областной, краевой и т.д.) обращаться не нужно – это вышестоящая инстанция.

  Документы можно сдать лично или почтовым отправлением. В последнем случае день отправки письма будет днем подачи заявления – очень часто это правило выручает, если от срока давности остался один день. После поступления документы распределяются судье, который в течение 5 рабочих дней назначает подготовительное заседание.

  Если в иске есть ошибки (например, не оплатили пошлину), судья выносит определение, в котором описывает, что нужно поправить. После исправления недочетов заявление с требованием признать куплю продажу недействительной принимается к производству.

  Разбирательство, как правило, занимает несколько заседаний, в ходе которых устанавливаются юридически значимые факты:

  • на подготовке судья рассматривает документацию в первом приближении, заслушивает позицию сторон и поясняет, какие доказательства могут потребоваться;
  • в ходе основного судебного заседания рассматриваются доказательства, заслушиваются свидетели, приобщаются пояснения, которые позволяют признать куплю продажу недействительной;
  • если требуется, судья откладывает процесс для производства судебной экспертизы или подготовки новых доказательств;
  • когда все факты установлены, принимается решение по существу – признать или не признать куплю продажу недействительной.
  
  

  Похожие записи:

  • Закон сцепленного наследования установил
  • Вступление в наследство башкирия
  • Как должны платить зарплату по трудовому кодексу 2021 году