Управление сделками по недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление сделками по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. 1С:Риэлтор. Управление продажами недвижимости. Модуль для 1С:ERP

2. Доверительное управление недвижимостью

2.1. Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

2.2. Шаг 5. Выселяем арендаторов

2.3. Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

3. Доверительное управление при аренде квартиры

4. Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

5. Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

6. Выстраиваем отдел продаж в агентстве недвижимости

Схема не нова и очень проста. В том или ином виде она существовала испокон веков. В нынешнем — столько же, сколько все наше законодательство. Доверительное управление недвижимостью успешно опробовано множеством людей, так что не надо бояться, что вы ввязываетесь в непонятную авантюру.

Владелец недвижимости заключает с компанией, занимающейся доверительным управлением, договор. Как правило, у него стандартная форма, из которой легко убираются (или, наоборот, добавляются) пункты — в зависимости от ваших нужд и пожеланий. Сама процедура быстрая. Вам нужно только предоставить подтверждающие право собственности и удостоверяющие личность документы.

Все отношения регулируются 53 Главой Гражданского Кодекса РФ.

В зависимости от того, какие именно процедуры вы доверяете управляющей компании, может быть необходимость нотариально заверить доверенность.

Доверительный управляющий вместо вас занимается поиском арендаторов, оформлением документации, улаживанием возникающих вопросов и всеми сопряженными с этим коммуникациями.

Обычно комиссия, которую собственник платит за такие услуги, равняется 10 % от прибыли. В «Retail-Realty» она начинается от 5 %, потому что для нас доверительное управление — это отлаженный годами основной вид деятельности.

Чтобы освободить время и голову для своего основного дела (а управление недвижимостью, как ни крути, требует постоянного контроля и иногда монотонной и не всегда простой работы). Когда самостоятельно пытаешься сделать сразу несколько дел, есть вероятность не сделать ни одного. Грамотное разделение труда и передача обязанностей компетентным работникам — залог успеха.

Чтобы максимально исключить риск ошибки и оплошности: все-таки сдача помещений — это постоянная работа с документами и внимательный подход к поиску арендатора. Увы, маленький недочет может привести к большим убыткам. К тому же надо знать многие юридические тонкости.

Чтобы регулярно получать хорошую прибыль при минимальной включенности в процесс. Более выгодное соотношение цена-качество сложно себе представить.

Вы ничем не рискуете: доверительный управляющий несет ответственность за вверенное ему имущество. Логично, что все сотрудники заинтересованы в том, чтобы с ним ничего не случилось, поэтому тщательно подбирают арендаторов, учитывают все риски и постоянно контролируют процесс.

По сути все коммуникации лежат на управляющей компании, а это значит, что об общении с коммунальными службами и встречах с арендатором для проверки помещения можно забыть.

Доверительное управление — одно из немногих решений, приносящих доход без постоянного контроля над процессом со стороны собственника. Вам не нужно размещать объявления, отсеивать кандидатов и заниматься поисками, но при этом вы получаете стабильную прибыль. Управляющая компания сделает для этого все: ведь наша прибыль зависит от вашей.

Есть и неочевидное преимущество: по закону долги владельца помещения нельзя взыскивать за счет недвижимости, находящейся в доверительном управлении. Так что это возможность дополнительно обезопасить свою собственность. Правда, надеемся, что вам никогда не придется ею воспользоваться.

Что такое управление недвижимостью
Виды управления
Основные направления и задачи управления недвижимостью
Финансовое планирование
Рекламная функция
Обслуживание недвижимости
Согласование перепланировок
Ведение юридических вопросов
Как самому стать управляющим недвижимостью
Заключение договора на управление недвижимостью
Поиск арендаторов
Контроль за соблюдением условий договора
Работа с коммунальными платежами
Выселение арендаторов
Уборка помещения
Организация ремонта
Составление и предоставление отчетности
Распространенные ошибки новичков
Заключение

1С:Риэлтор. Управление продажами недвижимости. Модуль для 1С:ERP

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
Проводить ремонтные работы;
Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

Сроки предоставления услуг;
Размер комиссионных;
Порядок и форму предоставления отчетности;
Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.

Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.

Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

распределяет финансовые потоки;
анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
контролирует стабильное поступление арендных платежей;
поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.

Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.

Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.

Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.

Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.

А теперь – пошаговая инструкция для начинающих управленцев

Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.

И главное – чтобы жильцы своевременно вносили арендную плату. От этого зависит, будет ли доволен вашей работой собственник жилья. Стоит заранее предупредить арендаторов, что задерживать плату нельзя ни на один день, иначе будет поставлен вопрос о выселении. В этом пункте управляющий должен отстаивать предельно жёсткую позицию.

Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но хозяин спросит в случае чего именно с него, а не с жильцов.

Сохраняйте все чеки и квитанции, сверяйте показания счетчиков, делайте ежемесячные отчеты.

Шаг 5. Выселяем арендаторов

Срок договора аренды прошёл. Жильцы имеют вправо продлить соглашение или съехать с квартиры. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».

После выселения квартиру нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на хозяина – только не забудьте сохранить чеки.

Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт

Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеились обои или плохо работает холодильник, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Доверительное управление при аренде квартиры

Сначала необходимо выполнить декомпозицию ваших целей и планов, чтобы понять, сколько сотрудников должно быть в отделе продаж для их реализации. И какую мотивацию поставить этим сотрудникам, чтобы выйти на нужный результат.

Лидогенерация – вы планируете необходимое количество заявок-лидов, чтобы получить желаемое число сделок.
Конверсия при этом должна быть около 40–50 % во встречу.
Конверсия из встречи в сделку – 20–50 %.

Какая в итоге выстраивается схема:

LG (лидогенерация) – Кол-центр – Менеджер по продажам

Новый лид попадает в кол-центр, который его обрабатывает и конвертирует во встречу. Также операторы кол-центра заносят все данные входящего лида в CRM-систему, таким образом информация не теряется. На встречу выезжает менеджер по продажам, который дальше полностью ведет эту сделку.

Разделение обязанностей по функционалу значительно увеличивает число успешных сделок. Если менеджеров три и более имеет смысл пригласить РОПа. Также можно некоторых менеджеров выделить для поиска вторичных объектов. Они работают частично «в полях», имеют свою территорию для разработки. Стараются максимально сблизиться с населением своей локации, чтобы включилось «сарафанное радио» и лиды сами их находили по рекомендации. То есть, в отделе продаж агентства недвижимости присутствует разделение также и по территориальному признаку. В зависимости от специфики работы компании возможна привязка сотрудника к типу объекта.

Разделение по функционалу дает возможность риелтору стать профи в своем направлении. Если он проводит встречи и закрывает сделки, то больше требуются навыки ведения переговоров. При работе в кол-центре основные моменты – правильный контакт, определение квалификации лида и выявление потребностей. Узкая специализация всегда более эффективна, чем отдел продаж по принципу «универсального солдата».

Источники данных по потенциальным клиентам всегда будут одним из основных инструментов агента по недвижимости. Все лиды можно условно разделить на три группы по поведенческому фактору:

Не хотят общаться с риелторами, хотят купить/продать недвижимость самостоятельно.
Привлекают к процессу покупки/продажи всех, кто в этом заинтересован.
Эксклюзив – находят одно агентство, которое занимается их объектом недвижимости от начала до закрытия сделки.

Для риелтора самые привлекательные лиды – эксклюзив. Но их не так просто найти – обычно эксклюзива нет ни в объявлениях, ни в рекламе. Поэтому получение таких лидов – удача для агента по недвижимости.

Есть еще такие способы активного поиска клиентов – работа на своей территории оффлайн, работа с такими источниками информации как нотариусы, регулярные консультации в крупных корпорациях. Эти способы привлечения лидов часто срабатывают как «сарафанное радио», когда информацию о хорошем риелторе передают в качестве рекомендации. Но для этого нужно контактировать с людьми в своей локации и быть действительно стоящим агентом по недвижимости.

Для настройки лучше пригласить специалистов. Вам будет нужна компания, которая занимается внедрением CRM именно в агентствах недвижимости, учитывая их специфику. Специалисты выполнят настройку всех бизнес-процессов с подключением телефонии, сайта и соцсетей. В результате у вас будет эффективный удобный инструмент, который поможет в работе как агентам, так и управляющему персоналу. Вы получите готовые бизнес-процессы, интеграцию с рядом сервисов и приложений, готовые шаблоны писем и рассылок. При настройке у вас появятся такие дополнительные функции:

база объектов недвижимости;
система поиска по адресам;
анализ активности персонала;
презентация объекта в интерактивном режиме;
статистические данные по проведению рекламы.

Успешный кейс – в агентстве недвижимости до настройки amoCRM было 2–3 сделки в месяц. После внедрения адаптированной под них системы число сделок увеличилось до 10–15 в месяц. Рост объемов продаж просто колоссальный – в пять раз.

При организации кол-центра или привлечении внешних операторов важно правильно мотивировать персонал. Самая распространенная ошибка – мотивация не на проведенные встречи, а на назначенные. В такой ситуации сотрудники могут уговаривать клиентов и формировать «левые» назначения «Давайте я зафиксирую встречу, на всякий случай. Это вас ни к чему не обязывает». Такая работа нерезультативна, а статистика не соответствует действительности.

Правильная мотивация – на реально проведенные встречи. Конверсия из лида во встречу должна быть 30–40 %. Иногда может доходить даже до 50 %. Поэтому, если у вас есть 100 лидов, то должно быть 30–40 показов объектов. Исходя из этих показателей выставляется план для сотрудников кол-центра и рассчитывается их зарплата.

Операторы кол-центра должны иметь основные навыки менеджера по продажам. Одна из задач при работе с телефонными звонками – установить контакт с потенциальным клиентом, правильно провести квалификацию лида, выяснить потребности и презентовать услуги агентства. Успешный результат – закрытие звонка на встречу.

Разработайте и используйте в работе кол-центра скрипты – разговор по скрипту значительно увеличивает конверсию этого этапа.

От правильно разработанной системы мотивации зависит успешность вашего агентства. Сколько нужно платить риелтору, чтобы он стремился работать лучше и не ушел к конкурентам? В первую очередь, мотивация должна быть ориентирована на результат.

Система мотивации агента по недвижимости должна строиться по принципу:

Зарплата = Твердый оклад (фиксированная ставка) + Процент от закрытых сделок

Где процент должен быть небольшим 3–5 % и зависеть от объемов продаж и выполнения плана.

Можно добавить в расчет зарплаты несколько KPI, от которых зависит результат. Ключевые показатели выставляют на определенный период, обычно на месяц, в зависимости от стоящих перед агентством бизнес-задач.

Система расчета зарплаты для кол-центра несколько отличается. В ней также присутствует твердый оклад, но бонусная составляющая зависит от выполнения плана по назначенным и реально проведенным встречам. Можно добавить в мотивацию такие KPI, как работа по скрипту, скорость обработки звонка, любые показатели для улучшения бизнес-процессов.

Для разработки планов сотрудникам используйте метод декомпозиции ваших целей и планов по прибыли всей компании. Вы должны рассчитать – сколько и каких действий нужно ежедневно совершить менеджеру, чтобы получить запланированную вами прибыль. Например, сколько нужно совершить первичных звонков, провести встреч, презентаций, выставить счетов и т. д.

Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности

Один из основных вопросов при подборе персонала – принимать на работу новичков или все-таки лучше опытных риелторов. Наша позиция в этом вопросе – не нужно брать на должность менеджера по продажам человека без опыта работы в данной сфере.

Какой же сотрудник вам максимально подходит? Лучше выбирать на должность риелтора тех, у кого есть опыт работы в этой же сфере или релевантной. Например, релевантной нишей для продажи кухонных гарнитуров будет продажа модульных шкафов. Если вы занимаетесь продажей квартир – релевантная ниша автобизнес, ремонты. При выборе риелтора учитывайте, что проще и быстрее адаптируется к вашему бизнесу тот, у кого в предыдущей компании была похожая схема работы, аналогичный средний чек.

При поиске релевантной ниши обращайте внимание на уровень компании и насколько высока у нее база обучения менеджеров по продажам. Если к вам пришел менеджер из сферы финансов, то предпочтение отдается тому, кто занимался продажами франшизы, консалтинговых услуг.

Если вы возьмете новичка, то вряд ли самостоятельно сможете его обучить. Нужны тренинги по продажам – а это время и ваши дополнительные затраты.

Две основные задачи при подборе персонала – найти эффективного менеджера и максимально быстро адаптировать его под ваши бизнес-процессы. Для этого нужно описать этапы бизнес-процессов продаж и на их основе определить требуемые навыки и компетенции сотрудника. Это позволит определить круг задач, которые он должен решать (его функционал) и какие качества (профессиональные и личностные) при этом должны присутствовать.

Разные каналы продаж требуют разных навыков. Какая-то должность больше ориентирована на пять этапов продаж, где-то это элементы переговоров и презентации. Отдельные навыки нужны для совершения холодных звонков.

В результате вы получите навыковую модель сотрудника отдела продаж. А уже на ее основе формируются профили должностей или фактически описание вакансий.

Планирование найма сотрудников напрямую связано с прогнозированием прибыли. Чтобы достичь плановых показателей прибыли/выручки вы должны понимать, сколько сотрудников и с каким функционалом у вас должно работать.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Плюсы

постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

высочайший уровень ответственности;
широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Первая функция – сугубо экономическая.

Управляющий:

распределяет финансовые потоки;
анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
контролирует стабильное поступление арендных платежей;
поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.

Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.

Управляющий обязан:

следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.

Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.

Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.

О том, какие особенности имеют объекты из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Статья 251 НК РФ не включает доходы, полученные от данного инструмента, поэтому они подлежат налогообложению. Доходы собственника имущества учитываются в статье «Внереализационные доходы», а доходы управляющего — в статье «Доходы от реализации». Что касается расходов управляющего, то ими признаются все расходные статьи за исключением тех, которые возмещаются ему по договору.

Все расходы, связанные с инвестированием, признаются внереализационными у собственника объекта. Если доходы получает не учредитель, а выгодоприобретатель, то расходы учитываются у него. Отметим, что расходы, связанные с выплатой вознаграждения управляющего из полученного дохода, учитываются у собственника, а не выгодоприобретателя.

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) — от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).

По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).

Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:

арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).

По учетной политике учредителя:

амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.

Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.

/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.

Государство отслеживает всю недвижимость в России. Таким контролем занимается специальный госорган — Росреестр. Он ведет Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), в котором хранит все данные о домах, квартирах и земельных участках. Например, кадастровый номер, площадь, а также имя собственника.

Если у жилья появился новый хозяин, он должен переоформить недвижимость на себя. Для этого он подает в Росреестр заявление на регистрацию и пакет документов. Сделать это можно в отделении ведомства, МФЦ или в электронном виде через интернет.

Выстраиваем отдел продаж в агентстве недвижимости

При электронной регистрации участники сделки отправляют все необходимые документы в Росреестр онлайн. В электронном виде можно оформить практически любые виды сделок, например, куплю-продажу, долевое участие или дарение, а также покупку недвижимости в ипотеку. Провести электронную регистрацию можно самостоятельно на сайте Росреестра или с помощью посредника. Посредником может быть нотариус, агентство недвижимости, застройщик или банк.

Участники сделки, которые не хотят тратить много времени и вникать во все тонкости регистрации, могут обратиться за помощью к посреднику. Такую услугу может оказать, например, застройщик или агентство недвижимости.

Зачастую посредник не только занимается регистрацией, но и готовит все документы на покупку недвижимости. Также он выпускает электронные подписи участникам сделки. Продавцу и покупателю не придется предварительно получать КЭП офисе удостоверяющего центра, сотрудник посредника выпустит ее в день сделки в своем офисе.

После совершения сделки, посредник заполнит заявление на регистрацию и приложит к нему необходимые документы. Вам останется только подписать заявление. Многие посредники отправляют документы не на сайте Росреестра, а в специальных сервисах. Это помогает упростить и ускорить работу с ведомством. В течение 2-7 дней Росреестр проведет регистрацию и отправит готовые документы на электронную почту всех участников сделки.

Регистрация с участием нотариуса практически не отличается от регистрации с посредником. Нотариус также оформляет сделку под ключ: самостоятельно готовит документы для сделки, формирует заявку и отправляет ее в Росреестр. Единственное отличие — участникам сделки не нужно покупать КЭП. Заявление на регистрацию достаточно подписать электронной подписью нотариуса.

Зачастую вы можете самостоятельно решать, привлекать ли нотариуса для проведения и регистрации сделки. Но иногда без него не обойтись. Так, нотариус обязательно должен участвовать в сделке, если один из собственников младше 18 лет.

В среднем Росреестр оформляет сделку в течение 2-7 дней. Срок может увеличиться, если ведомство приостановит регистрацию, например, из-за ошибок в документах или данных. Некоторые сведения Росреестр запрашивает у госорганов самостоятельно, и если ведомство не получит ответ во время, регистрация может затянуться.

Электронная регистрация пройдет быстрее, если сделку удостоверил нотариус. В этом случае ведомство рассмотрит заявление в течение одного дня.

Чтобы обезопасить покупателей и продавцов недвижимости, в 2019 году Правительство РФ усложнило электронную регистрацию. Изменения не коснулись тех, кто покупает жилье в новостройке или в ипотеку. Но если продавец недвижимости — физическое лицо, а сделка проходит без участия банка, регистратор потребует доказать, что участники сделки присутствовали на ней лично.

Раньше сделать это можно было только одним способом: перед сделкой продавец приходил в МФЦ и писал заявление, что согласен на электронную регистрацию.

У согласия на электронную регистрацию нет срока действия. Если вы написали заявление в МФЦ, провести электронную регистрацию можно в любое время, даже через год. Если вы передумали продавать жилье или решили зарегистрировать переход прав в МФЦ, согласие можно отозвать.