Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переход права собственности на квартиру с момента регистрации договора или с момента подписания». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
- Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
- После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
- Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.
Момент перехода права собственности на квартиру
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Несмотря на то, что только договора, связанные с долями на недвижимость, подлежат обязательной нотариальной регистрации, хорошей практикой является любую куплю-продажу недвижимости оформлять нотариально. Это позволяет избежать ряда рисков, а также ускорить и упросить процесс.
- Нотариус проводит первичную правовую экспертизу текста документа, тем самым защищая интересы сторон. Если в договоре имеются положения, нарушающие действующее законодательство, нотариус откажет в регистрации.
- В ходе удостоверения нотариусом проводится дополнительная проверка правильности пакета документов перед государственной регистрацией. Здесь имеется важный нюанс: если сделка заключалась в простой письменной форме, в ходе регистрации предусмотрена дополнительная правовая экспертиза документов. Если же сделка удостоверена нотариально, экспертиза не проводится, а потому сроки регистрации сокращаются.
- Нотариус разъясняет сторонам правовые последствия подписания договора купли-продажи, а также удостоверяется в наличии соответствующих полномочий и дееспособности сторон. Этот этап позволяет защитить сделку от возможного оспаривания в суде и прочих правовых рисков. Многие мошенники проворачивают свои схемы, пользуясь именно договором в простой письменной форме.
- Нотариусы РФ предлагают услугу подачи документов на регистрацию по электронным каналам. Сразу после подписания информация передается нотариусом в Росреестр, что позволяет минимизировать сроки перехода прав.
Поэтому наиболее безопасный и надежный способ распорядиться собственностью – это оформить ее передачу через нотариальную контору.
Если гражданин подает документы самостоятельно, и пакет проходит правовую экспертизу, вполне вероятным является отказ в регистрации. В этом случае правовой статус объекта изменяется следующим образом:
- Сразу после подписания документов объект недвижимости блокируется, им не может распоряжаться ни одна из сторон.
- В момент отказа стороны должны принять решение о дальнейших действиях. Все зависит от причин отказа и возможности их устранить. Если причиной является несоответствие договора российскому законодательству, документ можно считать ничтожным, а поэтому права на объект вновь находятся у продавца.
- При повторной попытке «переходный» статус вновь устанавливается с момента подписания нового договора.
Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи пpeдcтaвляeт coбoй coпpoвoждaющий дoкyмeнт пo зaключeнию пoдoбнoгo poдa cдeлoк.
Eгo cyть пpoявляeтcя в oбязaтeльнocти cocтaвлeния и дoпoлнeния ocнoвнoгo дoгoвopa пo кyплe-пpoдaжи.
Юpиcты c гoтoвнocтью oтвeчaют нa гpaждaнaм — зaчeм нyжeн aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы. Дoкyмeнт пoзвoляeт зaвepшить и пoдтвepдить пepeвoд имyщecтвeнныx пpaв coбcтвeннocти нa зaкoнныx ocнoвaнияx oт oднoгo влaдeльцa к дpyгoмy.
Блaнк пpиёмки тpeбyeтcя oфopмлять пo пpaвилaм:
- coблюдaть юpидичecкyю гpaмoтнocть;
- включaть в пoлнoм oбъeмe инфopмaцию o двyx cтopoнax coглaшeния;
- yкaзывaть инфopмaцию o пpoдaвaeмoм oбъeктe, ycлoвияx и oбязaтeльcтвax coглaшeния.
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Переход права собственности по договору купли-продажи
3aвepшeниe финaнcoвoй oпepaции coпpoвoждaeтcя нe тoлькo пepeдaчeй нeдвижимocти нoвoмy xoзяинy, нo и oтдaчeй вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв нa нee. У нoвoгo влaдeльцa дoлжны пoявитьcя cлeдyющиe дoкyмeнты:
- дoгoвop;
- выпиcкa из EГPН (paнee выдaвaлocь cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти);
- pacпиcкa oт пpoдaвцa в пoлyчeнии дeнeжнoй cyммы пpoдaннyю нeдвижимocть;
- cпpaвкa oб oплaтe кoммyнaльныx и иныx ycлyг, чтo дoлжнo пoдтвepдить oтcyтcтвиe зaдoлжeннocтeй;
- тexничecкиe дoкyмeнты — плaн, кaдacтpoвый пacпopт;
- пepeдaтoчный блaнк.
Bce вышeпepeчиcлeнныe дoкyмeнты oтoбpaжaют нyмepoвaнным cпиcкoм в блaнкe пpиeмки.
Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.
B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.
BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.
Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.
Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.
Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:
Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.
Наличие недвижимости дает не только права по его использованию и распоряжению, но и обязанности. Владелец должен платить налоги и коммунальные платежи, содержать ее в порядке. Важным моментом является возникновение права, которое появляется после регистрации в Росреестре на основе правоустанавливающих документов. Данная обязанность возникает на основе ФЗ № 218 от 30.12.2015 «О государственной регистрации недвижимости».
Право собственности на недвижимость возникает в следующих случаях:
| Приобретение | Если осуществляется покупка недвижимости за счет заемным или собственных средств, оформляется договор купли-продажи. |
| Дарение | Также требует заключения договора, но имущество передается на безвозмездной основе. |
| Наследование | Если по завещанию или по закону передается имущество, его необходимо оформить путем получения свидетельства на наследство. |
Существуют и другие основания, на основе которых возникает право собственности. Это может быть получение дома или квартиры от государства, обмен недвижимости.
Внимание! После подписания договора или получения свидетельства о наследовании, необходимо подать документы на регистрацию в Росреестр. Через 7-10 дней осуществляется внесение сведений в реестр о новом собственнике. Только после этого можно полноценно распоряжаться недвижимостью, хотя право собственности возникает в момент подписания договора или получения свидетельства на наследство.
Собственность на квартиру, дом или участок может возникнуть и при наследовании. Полноправным владельцем можно стать только в случае открытия наследственного дела.
Важно выполнить следующую процедуру:
- Подать заявление и документы нотариусу, ведущему дело.
- После истечения установленного времени получить свидетельство о вступлении в наследство.
- Подать документы в Росреестр для оформления перехода недвижимости.
Но необходимо понимать, что наследник приобретает не только недвижимость, но и обязательство наследодателя. До переоформления невозможно продать имущество, так как официально оно будет числиться за другим владельцем.
Если недвижимость не была зарегистрирована должным образом, наследнику придется отстаивать свое право в суде. Если речь идет о нескольких наследниках, они все должны подать иск и после признания собственности за ними, оформить ее в равных долях.
Момент возникновения права собственности по нотариальному договору
Чтобы подтвердить право собственности, используются правоустанавливающие документы, такие как:
- Договор купли-продажи.
- Договор дарения.
- Свидетельство о наследовании.
- Документ о приватизации.
- Договор долевого участия.
На основе этих документов осуществляется регистрация права собственности. До 2016 года собственникам выдавали свидетельство о собственности. Но теперь право подтверждается выпиской из ЕГРН, в которой содержатся сведения о праве собственности конкретного лица на определенный объект недвижимости.
Если гражданин владеет имуществом, он может распоряжаться им по собственному усмотрению. Он может продать, подарить или обменять его. Для этого заключается договор. Если речь идет о договоре купли-продажи, продавец получает деньги, а покупатель недвижимость. В случае с договором обмена он приобретает право на другой объект недвижимости, а при дарении – передает его на безвозмездной основе.
Написать комментарий
Переход права собственности на основании договора купли-продажи недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Чтобы стать полноправным собственником квартиры, гражданин должен не только передать деньги за объект, подписать договор купли-продажи, но и подать необходимый и достаточный пакет документов в регистрирующий орган для осуществления регистрации права собственности на квартиру.
Подать документы можно несколькими способами.
В соответствии с действующим законодательством о государственной регистрации заявители (физические и юридические лица) вправе представить документы на государственную регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом одним из следующих способов:
- Обратиться с соответствующим заявлением в МФЦ.
- Посредством почтового отправления.
- С помощью нотариуса.
- В электронном виде.
- В порядке выездного приема.
Полный список документов, который необходимо подавать на государственную регистрацию перехода права, можно уточнить на сайте Росреестра или у специалистов нашей компании.
Сделки с недвижимостью и момент возникновения права собственности
Сведения о смене собственника не поступают автоматически в обслуживающие организации. Поэтому после покупки квартиры следует переделать счета на оплату ЖКХ.
За каждым объектом недвижимости закрепляется определенный лицевой счет, с помощью которого платеж начисляется и идентифицируется в системе. В базе данных, помимо недвижимости, содержатся данные и о ее собственнике. После покупки квартиры и получения документов, подтверждающих право собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать заявление о смене лицевого счета, приложив копии выданных Росреестром документов (договор купли-продажи, дарения или иной договор, на основании чего проходил переход права и выписку из ЕГРН).
ТСЖ. Новому собственнику нужно оформить отношения с товариществом собственников жилья. Эта организация отвечает за обслуживание территории вокруг дома, эксплуатацию коммуникаций и помещений, имеющих техническое предназначение. Вступить в ТСЖ просто: достаточно написать заявление.
Энергосбытовая компания. Обращаться в нее нужно в случае прямых поставок электроэнергии и оплаты сразу на ее счета. Организацией взаимодействия может заниматься и управляющая компания, поэтому этот вопрос может решиться путем переоформления коммунальных платежей в целом.
Поставщик природного газа. Если дом подключен к газопроводу, то изменения придется вносить и в этот договор. Для этого нужно явиться в ресурсоснабжающую организацию и написать заявление. Получив информацию о смене собственника, поставщик направляет своих сотрудников для проверки газового оборудования и переоформляет договор.
Водоснабжение. Договор с городским водоканалом также придется заключать на нового собственника. Если не произвести эту операцию вовремя, могут последовать санкции: изменение расчета потребления, влекущее увеличение платы за воду. Помимо переоформления договора, сотрудники водоканала проводят поверку счетчиков. Это обязательная периодическая процедура, от нее нельзя отказаться, поскольку это влечет изменение порядка расчета потребления.
Телефон. В некоторых квартирах остается стационарный телефон. Если в нем есть необходимость, то его также нужно переписать на себя. Сделать это можно в территориальном отделении Ростелекома.
Интернет и телевидение. Договор на обслуживание заключается со старым собственником, а услуги предоставляются по факту оплаты, следовательно, если новый собственник не вносит оплату, за прежним не копится долг. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда продавец оставляет покупателю модем и договор на подключение к интернету. Таким вариантом вполне можно пользоваться. Однако для порядка и исключения возможных проблем и этот договор рекомендуется переоформить.
Есть компании, дающие оборудование напрокат. Если клиент переезжает, он сдает модем и расторгает договор. Тогда новый собственник должен заново покупать оборудование и подключать свою квартиру к интернету. Происходит это очень быстро, поскольку все провода уже протянуты, остается лишь установить модем и настроить его.
Дополнительно покупатель может застраховать квартиру или установить на нее сигнализацию.
Особенность покупки жилья с привлечением заемных средств – обременение до момента полного погашения задолженности (ипотека). Это означает, что жилье будет находиться в залоге у кредитной организации, и собственник не вправе им распоряжаться без предварительного согласия залогодержателя. Если долг перестанет погашаться, банк инициирует продажу квартиры и за счет вырученных средств получит свои деньги.
Погасив долг и получив необходимые документы о том, что кредитные обязательства перед банком выполнены в полном объеме, владелец квартиры обращается в Росреестр или МФЦ с заявлением о снятии обременения.
Таким образом, основное, что нужно делать после покупки квартиры в ипотеку – своевременно вносить платежи, после погашения долга снять обременение.
Вычет можно получить только один раз. Если ранее покупатель не обращался за возвратом налога в связи с покупкой квартиры, он может это сделать.
Вернуть ранее уплаченный налог можно, если жилье было оплачено за счет личных средств. Приобретение квартиры с использованием материнского капитала, иных субсидий, за счет работодателя или у близких родственников лишают налогоплательщика возможности получить назад деньги.
Оформить вычет можно в налоговой организации.
Подтверждают право на вычет следующие документы:
- договор;
- выписка из ЕГРН;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты квартиры;
- кредитный договор (если квартира приобреталась с использование кредитных средств);
- заявление на получения налогового вычета.
С какого момента считается право собственности на квартиру: с момента полной оплаты ДДУ или с момента регистрации права собственности на квартиру?
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
- Самые важные термины
- Как оформить договор купли-продажи квартиры
- Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру
- Сколько регистрируется право собственности на квартиру
- Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры
- Как переоформить договор купли-продажи квартиры
- Кто платит за договор купли-продажи квартиры
- На что обратить внимание в договоре
- Сколько действителен договор купли-продажи квартиры
- В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным
Для регистрации права заявителям необходимо представить документы, которые будут являться основанием для проведения процессуальных мероприятий:
- договоры, содержащие условия сделок;
- судебные решения;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- документы, удостоверяющие полномочия сторон;
- платежное поручение на оплату госпошлины.
Составление договора, подтверждающего факт совершения сделки, требует учета не только договоренностей сторон, но и положений нормативных актов.
Аналогичная система органов создана в каждом субъекте РФ, при этом сеть Многофункциональных центров в настоящее время доступна для граждан практически каждого районного центра страны. Найти необходимую информацию о порядке обращения, необходимых документах или требуемых госпошлин можно найти на официальном портале госуслуг либо на сайте Росреестра.
Оформление ипотеки начинается с подачи заявки. Будущему покупателю квартиры необходимо подтвердить наличие достаточно дохода и пройти предварительный скоринг. Срок рассмотрения заявки зависит от банка.
Обычно он занимает от 3 до 7 дней. После одобрения у заемщика будет несколько дней, чтобы найти подходящее жилье. Например, при оформлении ипотеке в Сбербанке в запасе будет 90 дней, а в ВТБ – 120.
Как действовать после покупки квартиры
Если оформлять ипотеку с использованием маткапитала, то порядок действий будет немного отличатся, а сроки окажутся более продолжительными.
Перед тем, как подавать документы в банк, необходимо получить сам сертификат на руки вместе с выпиской по остатку на счете. Для этого нужно обратиться в местное отделение ПФР с документами на детей, СНИЛС родителя и заявлением. Срок рассмотрения заявки и выдачи подтверждающих документов – около 1 месяца.
Затем уже можно приступать к оформлению ипотеки с материнским капиталом. Для начала потребуется подать вместе с заявкой документы, свидетельствующие о наличии права на получение субсидии и об остатке средства на счете. Это нужно, чтобы банк убедился в наличии достаточной суммы в распоряжении заемщика.
Далее порядок действий и сроки завершения каждого этапа:
- рассмотрение заявки банком и формирование индивидуального предложения – от 3 до 7 суток;
- поиск подходящего жилья, сбор документов и передача их в банк – в пределах срока действия предложения по ипотеки (до 90-120 дней);
- получение нотариального обязательства выделить детям доли в будущем, после погашения ипотеки – от 1 дня;
- подписание договора купли-продажи с продавцом и ипотечного договора с банком – в течение 1 дня;
- передача документации на регистрацию – 1 день;
- ожидание завершения регистрации перехода прав собственности – 5-7 дней;
- передача в ПФР заявления о распоряжении материнским капиталом – в любой момент после заключения договора ипотечного кредитования;
- ожидание, пока ПФР рассмотрит заявление и переведет деньги – 2 месяца.
Как только Пенсионный фонд переведет деньги банку, тот зачтет их в качестве первоначального взноса либо очередного платежа по ипотеке и в соответствии с переданной суммой пересчитает общий размер кредита.
Таким образом, срок заключения сделки купли-продажи жилья при использовании маткапитала не отличается от стандартного. Но придется подождать, пока ПФР переведет деньги банку.
Сроки покупки квартиры в новостройке наиболее продолжительные. Дело в том, что чаще всего договор заключается еще до завершения строительства, и покупателю приходится ждать, пока застройщик возведет дом до конца.
Продолжительность ожидания зависит от многих факторов, и не всегда связана с работой застройщика. Иногда срок сдачи дома может задерживать приемная комиссия, которая выявляет нарушения в строительстве и возведении инфраструктуры.
Когда дом будет сдан в эксплуатацию, сроки становятся более предсказуемыми. Так, в течение оговоренного времени застройщик обязан заключить с покупателем полноценный договор купли-продажи квартиры вместо ДДУ. Обычно это 2-3 месяца.
Застройщик предоставляет покупателю квартиру в соответствии с условиями, описанными в технической документации. Приобретатель должен проверить соответствие жилья заявленным требованиям и принять квартиру, подписав акт приема-передачи.
Далее договор покупки пересылается на регистрацию в Росреестр, которая протекает в обычном режиме.
Если ДДУ был заключен с участием банка (т.е. новостройка куплена в ипотеку), то сроки затянутся. Вместо стандартного договора купли-продажи заключается трехсторонний договор с закладной. В нем прописываются условия передачи жилья в залог и последующего снятия обременения. Обычно на оформление всех документации с банком потребуется 1-2 недели.
Прежде чем выяснить, как долго банк рассматривает заявку на ипотеку, заемщику необходимо для начала собрать минимальный пакет документов и подать заявку.
Если человек оформляет ипотеку по общей программе, то ему обязательно нужно взять справку с места работы, о заработной плате. На запрос от предприятия таких справок, их оформление и подписание может уйти 2 дня, поэтому оформить ипотеку за 2 дня нереально.
Но если человек оформляет ипотечный кредит по индивидуальной программе, например, «По 2 документам», тогда ему достаточно принести копию паспорта и другой документ, который удостоверяет личность заемщика (загранпаспорт, СНИЛС, водительское удостоверение). В этом случае заемщик может подготовить документы и отправить заявку за 1 день.
После подачи документов на рассмотрение кредитор (банк) должен проверить документы, принять их и забрать на рассмотрение кандидатуры заемщика.
Решение касательно заявки потенциального заемщика может принимать от 2 до 10 дней. Но этот срок может быть увеличен, если банку потребуются от заемщика дополнительные документы или ему нужно будет проверить кое-какую информацию о нем.
Обычно банки сами заинтересованы в том, чтобы как можно скорее принять решение по заявке, поэтому рассматривают заявки не больше 3 дней.
Некоторые заемщики ошибочно думают, что искать жилье им нужно до того, как они подадут заявление в банк. Но финансовые организации настоятельно не рекомендуют так поступать, потому что во-первых, не каждый объект недвижимости может подходить под требования банка, во-вторых, не каждый продавец готов работать с покупателем, желающим купить квартиру в ипотеку.
А в-третьих, даже если квартира и будет найдена, то нет гарантии, что банк одобрит кандидатуру заемщика. Поэтому заниматься поиском жилья нужно после того как банк одобрит заявку.
Обычно на поиск подходящей недвижимости у человека уходит 1 месяц. После одобрения кандидатуры заемщика банк дает ему срок в 3 месяца, чтобы он подыскал жилье.
На этом этапе банки обычно сами предлагают заемщику конкретные виды недвижимости, поскольку многие сотрудничают с застройщиками. Если заемщик планирует купить жилье на вторичном рынке недвижимости, то для начала он должен узнать в банке, каким требованиям должна отвечать та или иная квартира, чтобы банк выдал ипотеку на ее покупку.
Если человек не может найти подходящую квартиру для покупки, а сроки поджимают, тогда лучше воспользоваться услугами риелтора. Этот специалист точно знает, какая квартира подойдет заемщику и удовлетворит требования банка.
Если заемщик успешно прошел предыдущие этапы оформления ипотеки, тогда очередь приближается к следующему – оформлению страховки и оценке недвижимости.
Оценка квартиры – обязательный этап, на котором независимый оценщик определяет, действительно ли выбранная квартира стоит тех денег, что запросил за нее продавец.
Оценку квартиры заказывает сам заемщик. Он должен выбрать оценщика, созвониться с ним и обговорить сроки заказа на оценку, оставить заявку на заключение оценочного договора.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).
При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.
Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.
Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация сделки купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся.
♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦ (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).
На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.
Регламент действий Росреестра для сделок с недвижимостью (с 2020 года).
Порядок процесса регистрации, перечни документов, порядок их приемки и выдачи, сроки регистрации, права и обязанности заявителей и регистраторов, порядок уведомления граждан и обжалования действий сотрудников и т.п.
Официальный документ – здесь.
Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
обязательство сторон любой сделки с недвижимостью зарегистрировать ее в Росреестре, в последнее время активно набирает оборот проведение электронной регистрации сделки с недвижимостью . Если же сторона договора уклоняется от исполнения данного обязательства, в том числе от регистрации в электронном виде, то заинтересованное лицо смогут подать иск в суд. Зарегистрировать сделки путем электронной регистрации можно в следующих случаях. Срочная регистрация сделок происходит исключительно по норме закона, предусматривающей ускоренный порядок при использовании электронной регистрации. Все внесения записей в Росреестре, которые фиксируют переходы прав и права собственности определенного владельца или совладельца конкретной недвижимости по электронной регистрации вносятся в кратчайшие сроки в ЕГРН. Поэтому срочная электронная регистрация недвижимости позволит намного быстрее осуществить получение готовых, т.е. зарегистрированных документов на недвижимость новым владельцем. Также это распространяется на коммерческую недвижимость и любые другие объекты собственности.
Юристы расцениваю ускоренную электронную регистрацию недвижимости , как быстрый и эффективный процесс, который признает правовые полномочия при переходе прав на собственность. Все данные сведения в срочном порядке вносятся в Росреестр. На официальном сайте Росреестра можно найти информацию, указывающую наличие сведений про регистрацию в Едином Государственном реестре недвижимости. Такая запись является единственным доказательством наличия права собственности. В случае возникновения судебных споров в первую очередь будет браться во внимание день внесения сведений про собственников в единый гос. реестр недвижимости, причем, не имеет значения, в электронном виде была произведена регистрация, или обычным способом.
- подписанный сторонами договор купли-продажи, ипотеки, дарения, или переуступки права требования;
- паспорта лиц, которые заявляют на право и переход права, а в случае с сессией-на переуступку права требования;
- заявления о внесении в Росреестр, которые удостоверяются уполномоченным лицом с правом цифровой подписи (представитель лицензированного Удостоверяющего центра);
- квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (может оплатить представитель Удостоверяющего центра);
- необходимые сведения об объекте недвижимости и участниках сделки, в том числе ИНН и СНИЛС.
Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на «первичке» или на «вторичке», какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.
В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.
Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).
Конкретные перечни документов для регистрации сделок покупки и продажи квартир указаны на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ (по ссылкам – отдельно для каждого случая):
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК:
- Регистрация прав требования на квартиру в строящемся доме (новостройке) – документы На первичке права требования регистрируются либо при оформлении Договора долевого участия ДДУ (если квартира покупается непосредственно у Застройщика), либо при оформлении Договора уступки прав требования по ДДУ (если квартира покупается у дольщика или соинвестора строительства). В первом случае регистрацией ДДУ может заниматься как Застройщик, так и сам дольщик; как это происходит описано здесь – Документы для регистрации Договора долевого участия. Во втором случае документы собирают сами участники сделки по переуступке прав, а перечень этих документов представлен здесь – Документы для регистрации уступки прав требования.
- Регистрация прав собственности на квартиру в построенном доме (новостройке) – документы Здесь пакет документов, как правило, тоже формирует Застройщик. Он же занимается и регистрацией прав собственности на свежепостроенные квартиры. Но Покупатель может заняться этим и самостоятельно: о том, как это делать рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь – Документы для оформления права собственности на новостройку.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК:
- Регистрация прав собственности при покупке квартиры на вторичном рынке – документы Здесь состав пакета документов для регистрации отличается от состава пакета документов для проверки «юридической чистоты» квартиры. В первом случае мы имеем документы, необходимые для совершения регистрационных действий, а во втором случае – документы, которые нужны лично Покупателю для подтверждения правовой информации о квартире, о ее собственниках и пользователях. И тот и другой перечень документов можно увидеть на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ для Покупателя здесь: — Документы для регистрации права собственности на квартиру; — Документы для проверки квартиры при покупке на вторичном рынке.
- Регистрация прав собственности при продаже квартиры на вторичном рынке – документы Здесь перечень документов для регистрации – тот же, что и при покупке квартиры на «вторичке». А вот общий список документов для проверки «юридической чистоты» квартиры может оказаться поменьше. Дело здесь в расстановке акцентов: если Покупатель окажется не очень требовательный, то Продавцу можно обойтись и минимальным набором документов, которые необходимы только для регистрации сделки. Подробнее об этом рассказано в ИНСТРУКЦИИ для Продавца здесь – Документы для продажи квартиры на вторичном рынке.
Непосредственно для регистрации сделки купли-продажи квартиры список документов немного меньше, чем тот, который обычно требуют с Продавца другие участники сделки – Покупатель, риэлторы, нотариус, банк, и т.п. Для регистрации нужен не полный перечень, а только самое необходимое (см. видео об этом ниже).
Кстати, с июля 2020 года новым собственникам квартир Свидетельство о собственности уже не выдают (подробнее см. по ссылке).
ВИДЕО: Список документов для купли-продажи квартиры на сайте Росреестра — Актуальный список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры можно увидеть в разделе «Жизненные ситуации» на портале Росреестра.
В настоящее время органом, уполномоченным государством на осуществление государственной регистрации прав на недвижимость, является Управление Росреестра, которое имеет свои отделения в каждом регионе нашей страны.
Однако также в нашей стране действует разветвлённая сеть МФЦ — многофункциональных центров, которые оказывают гражданам содействие в получение госуслуг и муниципальных услуг, в том числе госрегистрации прав на квартиры.
МФЦ наделены правом принимать документы на госрегистрацию прав на квартиры, а также выдавать после оформления выписки из реестра. МФЦ выступает своего рода посредником, позволяющим оформить сделку, при чём действует этот посредник бесплатно.
Отметим! Преимущества МФЦ в том, что они удобно расположены, имеют много работающих «окон», в том числе и по субботам. Однако при обращении в МФЦ срок регистрации квартиры увеличивается.
Сдать документы на регистрацию можно как непосредственно в отделения Росреестра, так и в выбранный вами МФЦ. Подготовив комплект документов, нужно определится куда вы будете обращаться – в Росреестр или МФЦ, ведь именно от этого будет зависеть конкретный срок, который займёт оформление прав на вашу квартиру.
Полезно знать! Законом не устанавливаются основания для проведения госрегистрации прав отдельных объектов недвижимости в сокращённые сроки. Поэтому сроки оформления прав не находятся в зависимости от того, на каком основании приобретается жилплощадь.
При покупке, при дарении, приватизированная квартира – сроки регистрации прав при приобретении квартиры на вышеуказанных основаниях составляют:
- в случае сдачи заявления с приложенными к нему документами непосредственно в отделение Росреестра — семь рабочих дней со дня, когда специалистырегорганаприняли у вас указанные документы;
- в случае сдачи заявления с приложениями в МФЦ — девять рабочих дней со дня, когда специалисты МФЦ приняли у вас указанные документы.
В случае оформления прав на квартиру жилищно-строительного кооператива, учитывая, что квартира расположена в новом, недавно принятом в эксплуатацию доме, необходимо сначала поставить её на кадастровый учёт, присвоить ей кадастровый номер, а только после этого осуществлять регистрацию прав на неё.
В этом случае сроки оформления прав следующие:
- если вы подаёте заявление на осуществление кадастрового учёта и госрегистрации прав с приложенными к нему документами непосредственно в отделение Росреестра — десять рабочих дней со дня, когда специалисты регоргана приняли у вас указанные документы;
- если вы подаёте заявление на осуществление кадастрового учёта и госрегистрации прав с приложенными к нему документамив МФЦ — двенадцать рабочих дней со дня, когда специалисты МФЦ приняли у вас указанные документы.
Свидетельство о государственно регистрации в ходе административной реформы в сфере недвижимости и кадастра отменён с середины 2016 г. Прежние свидетельства продолжают действовать, а новые при сделках купли-продажи – не выдаются.
На смену им пришли выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости), которые были выданы в период с 15.07.2016 г. по 01.01.2017 г. С начала 2017 г. по настоящее время подтверждение права собственности происходит с помощью выписки из ЕГРН (Единого гос. реестра недвижимости).
Этот документ объединяет информацию об объекте, владельцах, ограничительных мерах и др. с данными кадастра. Именно выписка из ЕГРН будет выдана покупателю при покупке квартиры.
Сама по себе выписка из ЕГРН содержит лишь консолидированную информацию об объекте и не отменяет необходимость представления правоустанавливающих документов при осуществлении сделок.
Создание многофункциональных центров (МФЦ) по всей территории РФ значительно упростило регистрационные действия с недвижимостью, полностью решив проблему очередей в офисах Росреестра. У граждан по-прежнему остаётся возможность личного обращения и в Росреестр, и в отделения Кадастровой палаты, но визит в МФЦ наиболее удобен. Регистрация права собственности на квартиру через МФЦ состоит из следующих этапов:
- Запись на приём к специалисту. Сделать это можно удобным для клиента способом:
- позвонив по телефону;
- через портал Госуслуг – при наличии учётной записи;
- через сайт МФЦ в регионе проживания. Данный способ не требует регистрации на портале.
При этом в МФЦ имеется возможность «живой» очереди, и при необходимости можно сдать документы в день обращения.
- Сдача пакета документов на регистрацию. Перечень можно уточнить как заранее, так и у специалиста. В случае недостачи документов допускается их донести. Точный размер пошлины можно также уточнить в МФЦ. Если она не была оплачена ранее, то в многофункциональных центрах есть платёжные терминалы.
- Передача пакета документов из МФЦ в Росреестр. Данные этап проходит без участия заявителя. Непосредственно регистрационные действия проводят специалисты Росреестра. Если правовая экспертиза проходит успешно, то они вносят соответствующую запись в базы ЕГРН.
- Получение пакета документов в МФЦ. Если право зарегистрировано, то заявителю будет выдана выписка из ЕГРН. В противном случае будет представлен мотивированный отказ и время для устранения недочётов.
При приёме документов в МФЦ заявителю даётся расписка с индивидуальным номером. Благодаря ему можно следить через официальный портал или по телефону о состоянии делопроизводства.
Пакет документов зависит от ситуации, в результате которой возникает право на регистрацию права собственности на квартиру. В обобщённом виде перечень включает:
- заявление непосредственно о регистрации прав (оставляется сотрудником, принимающим пакет);
- документ, удостоверяющий личность (для граждан РФ – паспорт);
- свидетельство о рождении, если сторона сделки – несовершеннолетний ребёнок;
- согласие супруга на продажу/покупку;
- разрешение органов ОиП – при участии в сделке несовершеннолетних детей;
- документы — основания на отчуждаемую квартиру (договоры купли-продажи/приватизации/дарения и др.) с актами передачи;
- документы – основания для регистрации вновь возникшего права собственности (договор купли-продажи, кредитный договор при ипотеке, решение суда в случае спорных ситуаций и др.);
- документы, свидетельствующие об оплате недвижимости (например, расписка о полученных денежных средствах при покупке вторичной квартиры);
- квитанция об оплате госпошлины (для граждан – 2.000 ₽).
Более точный список документов следует узнать заранее, исходя из обстоятельств возникновения прав собственности.
Регистрация перехода права собственности на жилье
Следует различать оставление представленного пакета документов без рассмотрения, приостановление регистрационных действий и непосредственно отказ в регистрации прав собственности на квартиру. Заявление с приложенными документами будет возвращено без рассмотрения, если:
- оно не подписано заявителем;
- в документах имеются следы подчисток, приписок, зачёркиваний, или же они исполнены карандашом;
- в ЕГРН имеется отметка об обязательном присутствии при переходе права собственника недвижимости, а он отсутствует;
- отсутствует документ, свидетельствующий о факте уплаты госпошлины, или информация об оплате в ГИС.
В том случае, если документы на регистрацию права направляются электронным способом, они будут оставлены без рассмотрения, если не соблюдается формат и требования, предъявляемые к данному типу документов. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий обозначен в ст.26 ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» (№218-ФЗ от 13.07.2015 г.). К наиболее распространённым причинам относятся:
- заявителем является ненадлежащее лицо;
- представлен неполный пакет документов;
- документы не подлинные или содержат недостоверные сведения;
- лицо, обозначенное в документах в качестве правообладателя недвижимости, не является таковым;
- ведётся судебное разбирательство в отношении объекта недвижимости;
- на недвижимость обращено взыскание и др.
Заявитель уведомляется о конкретных причинах оставления без рассмотрения пакета документов или приостановки регистрации.
Отказ в регистрации выносится в случае, если причины для приостановки процедуры не были устранены в отведённый срок. На их устранение выделяется от 1 до 3 месяцев.
При операциях с недвижимостью целесообразно оформить титульное страхование. Оно призвано защитить утрату права собственности покупателя, если для этого имелись причины, ему неизвестные.
Такие ситуации характерны для вторичного рынка и возникают по таким основаниям как:
- ошибки в процессе оформления документов;
- мошеннические действия;
- игнорирование интересов третьих лиц (наследников, малолетних детей, лиц, находящихся в заключении и др.);
- незаконность предыдущих сделок.
Важным обстоятельством при покупке услуги страхования является тот факт, что перед подписанием договора будет проведена тщательная правовая экспертиза. Она позволит максимально проследить историю совершения сделок с объектом и максимально снизить риски утраты права собственности добросовестного покупателя.
С 01.01.2020 г. были внесены изменения в законодательство, согласно которым покупатель недвижимости, руководствующийся информацией из ЕГРН, будет считаться добросовестным. Тем не менее, титульное страхование не будет лишним.
Первым делом предстоит понять, о чем конкретно идет речь. Право собственности на недвижимость возникает при разных обстоятельствах. О них будет рассказано позже.
Для начала нужно запомнить, что изучаемое понятие характеризует право гражданина на совершение разных сделок и операций со своей недвижимостью. Право собственности позволяет владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.
При наличии данной составляющей человек признается хозяином собственности. Но данные права приходится в обязательном порядке регистрировать. Во всяком случае, если речь идет о недвижимости.
Следует также отметить, что в России существует огромное количество раскладов, при которых можно получить имущество в собственность. Когда наступает право собственности на недвижимость? Все зависит от обстоятельств, при которых ее приобрели.
Вообще, на практике чаще всего встречаются следующие варианты развития событий:
- дарственные;
- наследство;
- покупка;
- аренда с последующим выкупом.
Также имущество (и жилье в том числе) можно получить в ходе приватизации или по судебным решениям. Все это довольно распространенные ситуации, но они не являются исчерпывающими.
Но и это еще не все. Все чаще и чаще граждане получают имущество в собственность по наследству. С этим процессом рано или поздно столкнется почти каждый человек.
Претенденты на имущество становятся полноправными собственниками после открытия завещания или делопроизводства о вступлении в наследство. Регистрация прав в Росреестре в этом случае нужна, но роли для прав собственности она не играет.
Но это еще не все. Понятно, когда наступает право собственности на недвижимость при наследовании. Только придется запомнить, что до регистрации имущества в кадастровой палате и получения выписки из ЕГРП гражданин не сможет осуществлять сделки с недвижимостью. Максимум, позволенный человеку, — использование имущества и отказ от наследства. Но отказаться от уже принятого наследства не получится.