Как провести альтернативную сделку по недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести альтернативную сделку по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

2. Как я купила квартиру по альтернативной сделке

3. Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

4. Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

4.1. Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

5. Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

6. Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

7. Как заключать альтернативные сделки по недвижимости

8. Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

9. Альтернативные сделки с недвижимостью

Если так написано в объявлении, значит продавец просто хочет получить деньги за свою недвижимость. Такие сделки самые простые, в них всего две стороны: продавец и покупатель. Продавец получает деньги, покупатель — недвижимость. Все довольны и счастливы, если не забывать, что везде есть свои плюсы и минусы:

Сделку можно провести быстро. В идеале такая недвижимость абсолютно готова к продаже, вплоть до того, что все жильцы уже выписались. А значит, можно уместить весь процесс оформления буквально в неделю-две.

Можно оформить стандартный задаток, тем самым закрепив договоренность, и спокойно готовиться к сделке. В сложных сделках так не получится, дальше подробно расскажем — почему, и что с этим делать.

–

Так как всё кажется предельно простым, некоторые продавцы или покупатели не пользуются услугами риелтора в таких сделках. В итоге могут случиться неприятности, если, например, в сделке есть несовершеннолетний собственник или один из жильцов не выписался из проданной квартиры. Не стоит забывать о правилах безопасности при покупке квартиры, а лучше всего доверять дорогостоящие решения профессионалам.

–

Такая недвижимость может стоить дороже, чем похожие квартиры на рынке. Продавцы знают, что многие готовы переплатить, чтобы скорее купить жилье. А ещё недвижимость со свободной продажей может стать замыкающим звеном в цепочке сделок, где люди одновременно и покупают и продают жилье — так называемой альтернативной сделке.

Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую.

В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру

Участник 2. Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1. Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры. Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже.

Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день. А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку. Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки. Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Не всегда слово «альтернатива» значит, что ждать сделки придется долго. Если в объявлении написано, что сделка альтернативная и альтернатива подобрана, это означает, что цепочка уже полностью или частично собралась.

Если вы при этом намерены только купить недвижимость, ничего одновременно не продавая, то возможно сделка пройдет быстро. При этом можно даже попробовать снизить цену. Чтобы ускорить процесс, продавец может пойти вам навстречу.

Риелторы 80 уровня могут проводить сделки с 6-8 участниками одновременно. Но это очень редкие случаи. Сложность не только в том, чтобы организовать столько людей и всё оформить, при этом не допустив выхода из сделки участников. Важно еще, чтобы переход права собственности был зарегистрирован у всех одновременно и успешно. Часто для одновременной регистрации люди пользуются услугами специальных юридических компаний, которые занимаются оформлением сделок. При этом в договорах купли-продажи рекомендуется прописать, что если право собственности одной недвижимости не регистрируется — то не регистрируется вся цепочка.

А теперь, резюмируем плюсы и минусы альтернативной сделки:

Можно снизить цену, если у продавца уже подобрана альтернатива.

Юридическую чистоту недвижимости тщательно проверят, возможно даже не один риелтор. Участникам цепочки невыгодно, чтобы она распалась.

–

«Не пытайтесь повторить это дома». Такие сделки сложные в организации, долгие, более дорогие для участников. Ошибка, неправильное оформление документов, недостаточная проверка может привести к потере времени, денег или даже недвижимости.

–

Риск выхода участников. Договоренности в таких сделках сложнее закрепить, чем при прямой продаже. Один участник зависит от другого, а значит задаток, с его жестко регламентированными по закону условиями возврата, может быть рискован для продавца. Если сделка сорвётся даже не по его вине, он будет вынужден вернуть задаток в двойном размере. А так называемый аванс ничего не гарантирует. Юристы рекомендуют в таких случаях оформлять обеспечительный платеж. О том, что надо знать о его оформлении, а также о задатке и авансе, у нас есть отдельная статья.

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры. Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется. Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке. При этом, последовательность не имеет значения. Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

ВАЖНО

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Как я купила квартиру по альтернативной сделке

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

ВАЖНО

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:

равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo, a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

B aльтepнaтивнoй пpoдaжe yчacтвyют cpaзy тpи cтopoны:

🤝 пoкyпaтeль — тoт, кoтopый xoчeт пpиoбpecти квapтиpy;

🤝 пoкyпaтeль-пpoдaвeц — тoт, кoтopый пpoдaeт нeдвижимocть и cpaзy пoкyпaeт дpyгoe жильe;

🤝 пpoдaвeц — тoт, ктo пpoдaeт нeдвижимocть пoкyпaтeлю-пpoдaвцy.

	Плюcы	Mинycы
Для пoкyпaтeля	Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aльтepнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy.	Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния.
Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля	Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.	Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю.
Для пpoдaвцa	Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями.	Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки.

У пoкyпaтeлeй — и пepвoгo, и втopoгo — вceгдa ecть pиcки пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe кyпли-пpoдaжи квapтиpы. Бoльшe вceгo pиcкoв пoлyчaeт пepвый пoкyпaтeль — тoт, ктo xoчeт пpиoбpecти aльтepнaтивнyю квapтиpy. Нaпpимep:

❗ в жильe мoгyт быть пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe, нeтpyдocпocoбныe иждивeнцы, тe, ктo имeeт пpaвo пpoживaния — иx cлoжнo выпиcaть, a пpи нeпpaвильнoм oфopмлeнии cдeлки cyд лeгкo вoccтaнoвит пpoпиcкy;

❗ пpoдaвeц-пoкyпaтeль мoжeт в любoй мoмeнт oткaзaтьcя oт cдeлки, ecли нe нaйдeт пoдxoдящeгo жилья или втopoй пpoдaвeц пepeдyмaeт пpoдaвaть нeдвижимocть;

❗ вoзмoжнa пoкyпкa нeдвижимocти, в кoтopoй пpoживaeт cъeмщик — в этoм cлyчae зaceлитьcя в квapтиpy мoжнo бyдeт тoлькo пocлe oкoнчaния дoгoвopa apeнды;

❗ нecoглacoвaннocть дeйcтвий — пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe нyжнo oднoвpeмeннoe oфopмлeниe дoкyмeнтoв, a ecли cтopoны бyдyт дeйcтвoвaть нecoглacoвaннo, этo yвeличит cpoк oфopмлeния;

❗ чacтичнaя peгиcтpaция — кaждaя cдeлкa кyпли-пpoдaжи в цeпoчкe paccмaтpивaeтcя coтpyдникaми Pocpeecтpa oтдeльнo, и ecли oни oткaжyт в пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти, мoжнo пoтepять дeньги и нeдвижимocть.

Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная

Для пoкyпaтeля и пpoдaвцa — пepвoй и тpeтьeй cтopoны cдeлки — в нeй пpaктичecки ничeгo нe oтличaeтcя oт пoкyпки и пpoдaжи «чиcтoй квapтиpы». Пoэтoмy paccмoтpим cитyaцию co cтopoны пpoдaвцa-пoкyпaтeля, пpeдocтaвим пoшaгoвyю инcтpyкцию.

Шaг 1: нaйдитe пoкyпaтeля и пpoдaвцa

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Изyчитe pынoк, нaйдитe пoдxoдящyю нeдвижимocть. Дeлaть этo жeлaтeльнo, кoгдa y вac yжe ecть пoкyпaтeль. Инaчe мoжeт пoлyчитьcя тaк: вы нaйдeтe пoлнocтью ycтpaивaющyю вac квapтиpy, нo вaшe жильe бyдeт нe вocтpeбoвaнo, и cдeлкa зaтянeтcя. Paccкaжитe пpoдaвцy, чтo coбиpaeтecь oфopмить aльтepнaтивнyю пpoдaжy.

Чтoбы минимизиpoвaть pиcки, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить:

📋 выпиcкy из EГPН — в нeй yкaзaнo, ктo являeтcя coбcтвeнникoм нeдвижимocти, нaxoдитcя ли oнa в дoлeвoй coбcтвeннocти, ecть ли oбpeмeнeниe;

📋 выпиcкy из дoмoвoй книги — в нeй бyдeт yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в квapтиpe: мoжнo бyдeт oцeнить, ecть ли cpeди жильцoв нecoвepшeннoлeтниe, иждивeнцы, тe, ктo coxpaнил пpaвo пpoживaния в квapтиpe;

📋 выпиcкy из EИPЦ o тoм, чтo из квapтиpы никтo нe выпиcывaлcя — ecли ктo-тo выпиcaн и oтнocитcя к зaщищeнным кaтeгopиям гpaждaн, eгo пpoпиcкy мoгyт вoccтaнoвить в cyдeбнoм пopядкe;

📋 кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe дoкyмeнты из БTИ c yкaзaниeм ocнoвныx xapaктepиcтик жилья — вы yвидитe, ecли былa cдeлaнa нeзaкoннaя пepeплaниpoвкa или ecли ecть дpyгиe пpoблeмы;

📋 кpeдитный дoгoвop, ecли квapтиpa нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, в зaлoгe y бaнкa.

Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.

Пpи aльтepнaтивнoй пpoдaжe нyжнo yчитывaть мнoжecтвo нюaнcoв — вce oни влияют нa cдeлкy. Пoэтoмy peкoмeндyeм вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми юpиcтoв — oни пoмoгyт пpивecти в пopядoк вaши дoкyмeнты и пpoвepить бyмaги пpoдaвцa. Taк вы cвeдeтe pиcк cpывa cдeлки к минимyмy.

Дoгoвopитecь c пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм o фopмe pacчeтa — нaпpимep, мoжeтe иcпoльзoвaть aккpeдитив пpи aльтepнaтивнoй cдeлкe или pacчeт c пoмoщью бaнкoвcкиx ячeeк. 3дecь вaжнo пpoдyмaть пpaвильнyю cиcтeмy взaимopacчeтoв. Нaпpимep, пoкyпaтeль клaдeт дeньги, кoтopыe дoлжeн зaплaтить вaм зa квapтиpy, в oднy ячeйкy. Bы клaдeтe дeньги, кoтopыe дoлжны дoплaтить пpoдaвцy, вo втopyю ячeйкy. Oн пoлyчaeт дocтyп к ним пocлe пoдпиcaния дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи.

Ecли нe мoжeтe oпpeдeлитьcя c пopядкoм pacчeтoв, oбpaтитecь к coтpyдникaм бaнкa. Oбъяcнитe cитyaцию — oни пpeдлoжaт пoдxoдящee peшeниe, paccкaжyт, кaкиe ycлoвия нyжнo пpoпиcaть в coглaшeнии.

Peкoмeндyeм oбpaтитьcя нa этoм шaгe к нoтapиycy или юpиcтy. Cпeциaлиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoгoвop, paccкaжeт o cпиcкe нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв, пpoкoнcyльтиpyeт.

Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют oднoвpeмeннo. B дoкyмeнтe yкaзывaют:

🔹 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

🔹 вce cвeдeния o нeдвижимocти;

🔹 cyммy пoкyпки c вычeтoм aвaнca или зaдaткa;

🔹 ycлoвия и peквизиты пepeдaчи дeнeжныx cpeдcтв;

🔹 пpaвa и oбязaннocти oбeиx cтopoн;

🔹 дaтy зaключeния дoгoвopa;

🔹 пoдпиcи cтopoн c pacшифpoвкoй.

Tипoвoй пpoвepeнный шaблoн мoжнo пoпpocить y нoтapиyca или юpиcтa, cкaчaть в интepнeтe.

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи нe тpeбyeт oбязaтeльнoгo нoтapиaльнoгo зaвepeния. Нo, ecли зaвepитe дoкyмeнты y нoтapиyca, этo yпpocтит дaльнeйшee oфopмлeниe.

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Альтернативными называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

Когда заключают альтернативные сделки:

Продаете единственное жилье. Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую. С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда.

Хотите обменять одну или несколько квартир на другую. Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки.

Среди собственников есть дети или другие иждивенцы. Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире.

После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

Деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней. Продавцы промежуточных квартир в цепочке доплачивают разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры

Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.

Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.

По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.

Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

Особенности сделки:

в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
в совместной собственности мужа и жены;
родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

Что мы сделали:

нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
подписали кредитные договоры;
зарегистрировали семью в Долгопрудном;
отчитались перед органами опеки.

Обычно все гораздо сложнее, чем сделка с двумя квартирами: покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете, тоже ищут альтернативные варианты.

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Например, владелец трехкомнатной покупает две однокомнатные, а один из продавцов покупает себе однокомнатную в другом районе. Это 4 квартиры, стороны и договора.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Налог с продажи жилья
Ипотека для иногородних
Ипотека без первого взноса
Ипотека без подтверждения дохода
Ипотека Сбербанка в 2020 году
Ипотека, с чего начать
Дополнительные платежи при ипотеке
Алгоритм сделки в Сбербанке
Подбор ипотеки. Сопровождение ипотечных сделок

Свободная или прямая продажа
— это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это
альтернативная сделка
.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир

Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000

Что продаем:

2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.

Особенности сделки:

в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
в совместной собственности мужа и жены;
родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.

В 2020 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.

Что мы сделали:

нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.

Как прошла сделка:

подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
подписали кредитные договоры;
зарегистрировали семью в Долгопрудном;
отчитались перед органами опеки.

Обращение клиента, готового заключить пакетную сделку, к риелтору.
Составление цепочки путем анализа существующих предложений.
Поиск «верхнего» покупателя, который должен предоставить аванс в качестве гарантии готовности доведения сделки до логического завершения.
Поиск «нижнего продавца» со свободной квартирой. Если таковой не найдется, цепочка будет замкнутой. Подбор все участников сделки обычно занимает пару месяцев.
Верхний покупатель, а также все участники сделки, которые вместе с недвижимым объектом вносят доплату по условиям договора, закладывают оговоренные суммы в депозитарные ячейки в банке.
Подпись договоров купли-продажи всеми контрагентами.
Государственная регистрация.
Получение участниками причитающихся им денежных средств из банковских ячеек.
Нижний продавец передает квартиру новому собственнику. Далее все контрагенты поэтапно переезжают в приобретенное жилье. Все это сопровождается подписанием актов приема-передачи.

По закону.

В делах по оформлению сделок купли — продажи, вы имеете право на возмещение финансовых расходов и судебных издержек, а также компенсацию морального вреда, взыскав их в судебном порядке.

Цепочка квартир

— сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Если квартиры принадлежат супругам, в них прописаны дети, они куплены в ипотеку, количество участников сделки и возня с бумагами возрастает.

Иногда количество квартир в цепочке может быть 5-6, иногда до 10 квартиры это 10-20 и даже больше человек. На практике цепочки свыше 4 квартир встречаются редко — крупные цепочки стараются разбивать на более мелкие.

Допустим, вы продаете свою двухкомнатную квартиру и однушку жены, чтобы купить трехкомнатную. Продавец вашей новой трехкомнатной квартиры меняет ее на две, а вам не хватает денег и приходится брать ипотеку. В этой сделке будет 5 квартир и минимум 5 человек.

Чем длиннее цепочка участников сделки, тем больше вероятность, что что-то пойдет не так и сделка сорвется. Часто один из участников отказывается от сделки в самый последний момент: повышает цену, находит другой вариант, не находит деньги. Остальные участники не могут заключить договоры, им приходится ждать и искать нового участника сделки.

Чтобы такого не случалось, в каждый договор купли-продажи добавляют условие об одновременной гос регистрации всех договоров

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
поиск покупателя и подбор новой квартиры;
подготовка и проверка пакета документов;
подписание предварительного соглашения;
подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно .

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
быстрое получение денежных средств;
возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
длительный срок и сложность проведения сделки;
дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Альтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях). Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке. Таким образом, договора подобного вида отличаются тем, что в сделке принимают участие минимум 3 человека, представляющих разные стороны:

Покупатель, желающий приобрести жилье;
Продавец-покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
Продавец, владеющий интересующей продавца-покупателя недвижимостью.

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Как заключать альтернативные сделки по недвижимости

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет. Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:

Недвижимость обязана быть приватизирована;
Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.

Альтернативная сделка с недвижимостью – это фактически обмен квартирами, оформленный через договор купли-продажи. То есть клиент, который хочет либо обзавестись большей площадью, или переехать в более скромное жильё, находит подходящий вариант обмена. Но при этом фактически, по документам покупает понравившуюся квартиру, продавая взамен свою.

Достаточно трудно подыскать идеальный вариант, чтобы одновременно и вас, и вторую сторону на 100% устраивало предлагаемое для обмена жильё. Часто возникают споры по размеру доплаты за более дорогую квартиру. Поэтому сотрудники агентства недвижимости находят покупателей на квартиру своего клиента и подходящий альтернативный вариант взамен. Риелторы занимаются предпродажной проверкой и оформлением документов, поиском нового варианта, а сделка продажи и покупки происходит в один день.

«Классический» вариант обмена, когда все зарегистрированные на одной жилплощади жильцы прописываются в другой квартире, возможен только в случае с муниципальной недвижимости. Но это очень трудоёмкий процесс (как по количеству требуемых документов, так и по поиску подходящего варианта).

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Рассмотри пошаговую инструкцию альтернативной сделки с недвижимостью более детально.

Начинать нужно с поиска покупателя подлежащей обмену недвижимости. Затем подписывается авансовый договор и вносится сумма задатка. Обычно от времени подписания предварительного документа до осуществления сделки проходит один месяц. Но это необязательное условие, этот термин можно сокращать или увеличивать по обоюдному согласию сторон.
Следующий шаг – поиск нового объекта недвижимости. Можно начинать его одновременно с продажей собственного жилья – так у вас будет больше альтернативных вариантов.
Теперь уже вы вносите аванс за новое жильё (см. Как составить договор аванса при покупке квартиры), детально прописывая в предварительном договоре условия возврата авансовой суммы, если сделка не состоится. Не забывайте, что документы на покупаемый объект ещё не проверены. На него могут быть наложены обременения, одним из собственников может являться лицо, находящееся в тюрьме, в психоневрологической лечебнице и т. д.
Следующий этап – проверка документов по двум объектам недвижимости, подготовка непосредственно самих договоров для сделки. Стороны оговаривают место, время встречи и порядок расчёта.
Перед подписанием документов деньги вносятся в депозитарную ячейку выбранного сторонами банка. Оставляет оговоренную сумму покупатель, а забирает продавец. От количества продаваемых объектов в процессе альтернативной сделки и зависит число ячеек.
После этого стороны приступают к подписанию договоров. Затем все документы одновременно передаются на регистрацию. Только после заверки договоров участники сделки получают доступ к ячейкам с хранящимися в них средствами.
В оговоренный в договоре срок продавец должен освободить квартиру, передача объекта «фиксируется» актом приёма.

Факт передачи денег продавца следует подтвердить распиской от покупателя, написанной и подписанной им собственноручно.

Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка

Цепочка квартир — сделка, в которой продается сразу несколько альтернативных квартир. Продавец предыдущей квартиры одновременно является покупателем следующей квартиры в цепочке.

Если вы планируете улучшить условия проживания, а недостающие средства взять в кредит, порядок действий немножко корректируется.

Для начала нужно получить одобрение банка на предоставление кредитной линии. В заявке финансовому учреждению необходимо точно указать сумму недостающих средств. Если банк согласен предоставить кредит, помните, что положительное решение остаётся «в силе» на протяжении максимум 4 месяцев. Но даже если вы не успеете уложиться в предоставленный срок, вы будете уверены в положительном решении по кредиту.
Пока банк рассматривает ваше заявление, можно начинать рекламировать свою жилплощадь.
Когда найдётся покупатель, подтвердить своё намерение приобретения недвижимости он должен залоговой суммой. Если он планирует приобрести ваше жильё тоже с помощью ипотеки, то банк-кредитор должен быть тот же, что и у вас. Это необходимо, потому что подобные сделки проводятся только на территории банка, предоставляющего кредит.
Затем необходимо внести задаток (см. Как составить договор задатка) за понравившуюся вам недвижимость. Он должен быть идентичным той сумме, которую вы получили в качестве предоплаты за ваше жильё. Желательно, чтобы все условия сделки были одинаковыми для всех участников процесса купли-продажи. Это позволит учесть финансовые интересы всех сторон и избежать потерь в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств.
Когда все условия детально согласованы, назначается дата совершения сделки, опять же устраивающая всех участников. Расчёт производится через депозитарные ячейки. Каждый кладёт в отдельную ячейку полагающуюся к оплате сумму. Забирает деньги из «хранилища» продавец последней квартиры, но только после того, как будут оформлены документы купли-продажи и зарегистрированы новые собственники.

То есть фактически расчёт производится, когда все участники стали официально оформленными владельцами нового жилья.

Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Альтернативная сделка с недвижимостью имеет ряд достоинств, среди которых:

Безопасность. Риски пострадать от мошенников и остаться без жилплощади при подобном механизме продажи и приобретения жилья – минимальны.
Оперативность. На самом деле пакет документов не меняется, когда вы продаёте свою и покупаете другую квартиру, но в данном случае всё происходит одновременно.
Минимальная ответственность. Вам нет необходимости хранить или размещать где-либо средства, полученные от продажи жилья до покупки новой квартиры.
Быстрый переезд. При обычной продаже могут возникнуть временные промежутки, когда приходится подыскивать жильё в аренду, так как квартира, соответствующая требованиям, ещё не найдена. При альтернативной сделке гораздо легче согласовать сроки освобождения продающихся квартир, и есть возможность сразу же переехать в новое жильё.

Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов. Подготовительный период может растянуться до года. Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах.

Возрастает «нагрузка» на риелтора, поэтому и стоимость сопровождения подобных договоров увеличивается в несколько раз.

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Альтернативные сделки с недвижимостью

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

ОБЫЧНЫЙ срок ЮРИДИЧЕСКОГО освобождения составляет 14 дней, обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи квартиры по акту.

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Многие существенные вопросы сделки, и выписка пользователей в том числе, решаются вне текста договора купли-продажи, и регулируются условиями доступа к банковским ячейкам при взаиморасчетах.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.