Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образец договор купли продажи наследственной квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Заключение договора купли-продажи полученной в наследство квартиры не имеет каких-либо особенностей с юридической точки зрения. Текст этого договора будет идентичен тому, который составляется при продаже любой другой квартиры.
Договор составляется в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. На его основе производится регистрация права собственности покупателя в Росреестре.
До этого продавец-наследник должен зарегистрировать свое право собственности на основании свидетельства о праве на наследство. Нотариус выдает его наследникам по закону или завещанию через 6 месяцев после смерти наследодателя. Образец договора купли-продажи наследственной квартиры приведен ниже.
Если наследство находится в стадии оформления, продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с заключением основного после того, как собственность на квартиру будет получена.
Но подобная сделка обычно невыгодна для покупателя. Нет никаких гарантий, что квартира достанется именно тому лицу, которое собирается ее продать. Могут появиться другие наследники по закону или завещанию, лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве и т.п. В результате продавец может оказаться собственником не всей квартиры, а ее части, либо вообще лишиться прав на получение имущества.
Поэтому до подписания договора в отношении наследственной квартиры покупателю важно дождаться выдачи свидетельства о праве на наследство. Это уменьшает риски (хотя и не устраняет их полностью).
Если наследство «свежее» (то есть, после смерти наследодателя прошло незначительное время — год или менее), есть риск, что продавец окажется не единственным лицом, имеющим права на эту недвижимость. Особенно велик этот риск в случае, если наследство получено по завещанию, а не по закону.
Для выявления наследников закон устанавливает 6-месячный срок со дня смерти наследодателя. Предполагается, что за этот период все допущенные к наследству лица должны принять его — то есть, вступить во владение имуществом или заявить о своих правах нотариусу.
Однако на практике так происходит не всегда. Наследник может и не знать о том, что у него появилось право вступить в наследство. Если он сумеет доказать, что 6-месячный срок был пропущен по уважительной причине, его права могут восстановить.
Или же, наследство передается по завещанию, которое может оказаться составленным в период, когда умерший уже не мог контролировать свои действия. В этом случае наследники по закону могут оспорить завещание. Таких случаев в практике встречается довольно много, и среди них есть примеры отмены завещаний.
Поэтому, приобретая квартиру, недавно полученную в наследство, желательно уменьшить риски. Сделать это можно следующим способом:
- застраховав право собственности (титул) на купленное жилье;
- включив в договор купли-продажи гарантии возмещения продавцом убытков в случае, если сделка по каким-либо причинам будет отменена.
Но нужно учитывать, что продавец может оказаться неплатежеспособным и не сможет вернуть деньги и компенсировать убытки покупателя. Поэтому, заключая подобную сделку, нужно хорошо взвесить все «за» и «против».
Для обеих сторон сделки эта ситуация станет крайне неприятной. Новый наследник может оспорить права продавца на недвижимость, претендуя на долю в ней.
Предсказать исход судебного процесса в этом случае крайне затруднительно. Итоговое решение по делу будет зависеть от целого ряда обстоятельств. В худшем для покупателя случае куплю-продажу квартиры могут отменить. При этом ему должны вернуться уплаченные деньги. Но может оказаться, что продавец их уже потратил, и возврат затянется на долгое время.
Главное, на что требуется обратить внимание в этом случае – правомерность распределения наследственной массы, и её добросовестная передача продавцу. Продавец должен обладать следующими правами:
- Вступить во владение квартирой единолично, что указано в свидетельстве о наследовании.
- Если наследников несколько, они обязаны выставить объект солидарно, являясь продавцами по числу лиц, указанных в свидетельстве.
- Объект может быть получен несколькими правопреемниками, но передан для продажи одному из наследников, по нотариально удостоверенным доверенностям, допускающим продажу.
- Квартира может передаваться во владение продавцу на основании отказа от неё других наследников, путём передачи в нотариат официального документа.
- Получить решение суда, если относительно распределения наследуемого имущества возникал спор.
ВАЖНО: Чистота сделки предусматривает, что все перечисленные условия исполнены в полной мере, и права третьих лиц не нарушены.
Кроме недобросовестности самих наследников или наследодателей, такие квартиры нередко участвуют в мошеннических схемах. Мошенничество может выражаться в откровенно противозаконных действиях наследников, завладевших недвижимостью в обход прав остальных уполномоченных на приобретение наследственного имущества лиц:
- через незаконно оформленное завещание;
- через поддельные документы;
- в обход очереди по закону.
Обычно полученное незаконно имущество сбывается в кратчайший срок, пока остальные потенциальные законные претенденты остаются в неведении относительно своих наследственных прав. Естественно, что такие махинации будут раскрыты, но покупатель станет жертвой обмана и участником судебных распрей, с риском утраты приобретённого жилья.
Профессиональные мошенники, действующие на рынке недвижимости, нередко оформляют поддельные завещания от одиноких собственников, по которым вступают в наследство. Иногда такие документы вымогаются у престарелых собственников незадолго до их смерти. Впоследствии родственники второй или третьей линии родства могут доказать, что наследодатель на момент оформления завещания был недееспособен, восстановив собственные права на недвижимость.
Если будет доказано, что завещание поддельное – сделка аннулируется: в этом случае покупатель оказывается в сложном положении, так как принятие реституции, сопутствующей отмене сделки может привести к неприятным последствиям.
- Объект, который он приобрёл незаконно, отчуждается законным владельцам.
- Деньги, которые он уплатил мошенникам, будут утрачены безвозвратно, так как найти их, скорее всего, будет невозможно.
ВАЖНО: Производство дела в суде требует предоставления полной информации об ответчике, и не возбуждается в отношении неизвестного злоумышленника.
Аналогичные юридические последствия могут возникнуть и при таких видах мошенничества, как поддельная дарственная, составленная ещё при жизни собственника или неправоспособный договор купли-продажи.
Чтобы свести к минимуму риски, а ещё лучше избежать их, потребуется тщательная проверка сделки на чистоту. Юридическая чистота – это гарантия того, что на приобретённое жильё после перехода права собственности, не станут посягать третьи лица, чьи права нарушены. Соответственно, требуется выявить наличие третьих лиц, которые могут пострадать при сделке или убедиться в отсутствии таковых.
В данном контексте при покупке наследуемой квартиры нужно проверить пакет документации на недвижимость и выяснить ряд существенных условий. Важные моменты следующие:
- Получить архивную выписку из поквартирной книги и выяснить – кто проживал с покойным.
- Выяснить – не остались ли прописанные родственники, не получено ли одним из них право завещательного отказа (о том, чем чревата покупка квартиры с прописанными в ней жильцами, мы подробно рассказывали тут).
- У продавца, если он не относится к числу супругов, детей или родителей, которые имеют приоритетное право на наследование, следует выяснить о наличии близких родственников.
- В завещании проверить выделение обязательной доли близким родственникам.
Скачать образец архивной выписки из поквартирной книги
С пакетом документации целесообразно обратиться к юристу, обладающему нужными компетенциями, чтобы он проверил правоспособность сделки и помог оформить договор. В случае завещания лучше всего обратиться для заключения сделки к нотариусу, который владеет тонкостями оформления завещательных процедур и определит подлинность завещательного документа.
Безопасность покупки гарантирована, если продавец относится к первой линии родства и у него имеется справка из органов ЗАГС о полнородных братьях (сёстрах). Относительно родителей покойного должны быть в наличии их свидетельства о смерти, либо они должны включаться в число наследников или предоставлять отказ от участия в процедуре. То же касается супруга наследодателя.
Однако не следует сбрасывать со счетов, что могут объявиться претенденты из числа детей от других браков. Если при перечисленных обстоятельствах гарантировано отсутствие других претендентов, риски можно считать незначительными.
ВНИМАНИЕ: Для полноценной гарантии лучше всего покупать квартиру, полученную в наследство и не менее 3 лет пребывающую в собственности.
О нюансах и подводных камнях купли-продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, читайте тут.
Нужно всегда учитывать риски, связанные с завещательной процедурой:
- по определённой причине завещание может находиться не в той нотариальной конторе, где было открыто наследство, и всплыть после того как недвижимость будет разделена и продана;
- при реализации завещательного распоряжения не учитывается, что завещателем было составлено более позднее завещание.
Поэтому до начала проведения сделки имеет смысл обратиться с запросом в нотариальную контору «Наследство без границ».
Несмотря на то, что все положения договора подлежат обязательному исполнению, а значит – должны проверяться с особой тщательностью, полученное в наследство имущество обязывает к дополнительным мерам безопасности. Особо важные условия договора:
- В предмет договора обязательно требуется внести формулировку о том, что квартира получена по завещанию (по закону), судебными тяжбами не обременена.
- В правах и обязанностях сторон указать, что сделка не нарушила права третьих лиц и иных претендентов на наследство. Здесь же проверить внесение подпункта о возможности завещательного отказа или иного обременения.
- Положение об ответственности сторон обязательно должно содержать формулировку, что при расторжении договора всё полученное по сделке возвращается сторонам в полном объёме.
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по наследству
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры по наследству
Для того чтобы в случае оспаривания договора покупатель не потерял право получения денег, обязательно нужно убедиться, что уплаченная сумма внесена в договор с учётом авансового платежа или задатка, если он уплачивался.
СПРАВКА: С продажи недвижимости, находящейся менее трёх лет в собственности, взимается НДФЛ в размере 13% стоимости объекта, указанной в договоре.
Часто квартира продаётся непосредственно после вступления в наследство, что требует от продавца уплаты налога. Не облагаются налогом квартиры, стоимостью до 1 миллиона. Продавец может убедить покупателя во внесении в договор суммы, не облагаемой налогом. В этом кроется очередной риск.
В случае оспаривания сделки с реституцией продавец получит по закону проданную квартиру, а покупатель – 1 миллион рублей, даже в том случае, если в расписке указана сумма.
К числу преимуществ можно отнести нижеследующие:
- Существенная скидка, так как продажи такой недвижимости обычно бывают срочными. Приблизительно на 20% ниже среднестатистических цен.
- Подготовленный пакет документации, так как он требовался при составлении завещания, или оформления права наследования.
- Предварительная проверка квартиры на чистоту титула, которая проводилась нотариусом.
К многочисленным недостаткам, о которых говорилось, относится:
- высокая степень риска оспаривания сделки;
- тщательная проверка правоспособности продавца.
СПРАВКА: Так как рынок недвижимости всегда несёт риски для покупателя, вариант приобретения унаследованного объекта ненамного отличается от прочих вариантов.
Договор купли продажи квартиры по наследству: образец 2021 года
Договор о продаже, именуемый куплей-продажей, заключается в нотариальной конторе. Специалист нотариата предлагает составить документ и проверяет все предоставленные бумаги, прилагающиеся к сделке. Помимо этого нотариус проверяет дееспособность, а также правоспособность обращающихся к нему лиц.
Важным этапом обращения к специалисту в области права является заверение подписей двух сторон.
Сроки могут растянуться в зависимости от того как быстро будут собраны все недостающие документы для представления их в нотариальную контору.
Если какого-то из них не хватает, тогда придется его получать, что значительно увеличит время продажи.
Государственная регистрация будет проводиться в течение 10 дней с момента обращения лиц.
Государственная пошлина обязательна к уплате. Оплату производят в отделениях банка.
- Первый сбор производят за регистрацию договора купли-продажи, который составляет 2000 рублей. Эта сумма делится пополам между и продавцом и покупателем, после чего оплачивается.
- Вторая пошлина взимается за подтверждение права собственника на имущество (это государственную пошлину полностью оплачивает покупатель).
Справка! Важно отметить, что оплатить государственную пошлину нужно до того момента, как документы будут поданы в Росреестр.
Расходы необходимы на услуги риелтора или дилера, если хозяин не занимался продажей самостоятельно. Услуги нотариуса также несут финансовые расходы. В прайсе нотариальной конторы указано, сколько платить за эти услуги.
При продаже собственности полученной по наследству от бывшего хозяина новый владелец обязан платить налог. Уплата налога зависит не от того каким именно способом недвижимость или иное имущество было приобретено в собственность, а от времени его нахождения во владении хозяина.
Если собственность перешла к новому хозяину до начала января 2016 года, тогда для него действуют старые правила по уплате налога. Таким образом, ему достаточно иметь имущество во владении не менее 3 (трех лет), тогда он освобождается от налога размером 13 процентов.
При переходе владения от умершего лица после 1 января 2016 года для владельца собственности вступают в силу новые правила, по которым согласно последним изменениям в налоговом законодательстве срок увеличивается до 5 (пяти) лет.
Многие собственники после получения наследства задумываются над его продажей, если стоит острый вопрос в получении денег или по иным причинам. Важно помнить, что при быстрой продаже хозяин недвижимости или иного имущества должен будет оплатить налог.
Тем, кто хочет сэкономить и продать позже, не придется платить процент, установленный законодательством. Если сделка будет совершена по всем правилам, тогда продажа не составит труда даже для того гражданина, который никогда не участвовал в подобных сделках.
Как избежать рисков при покупке наследственной квартиры?
Получение свидетельства на собственность – обязательное требование. Право совершать сделки купли-продажи появляется только у фактического официального владельца, что подтверждается соответствующими бумагами и записями в учетных базах данных государственных служб контроля.
Договор — тоже обязательный документ, т. к.
в нем зафиксирована добровольная передача имущества за вознаграждение.
Получение прибыли накладывает обязанность платить залоги. Для физических лиц это 13%, если покупатель имеет российское гражданство.
Иностранцы платят 30% от суммы, указанной в соглашении на куплю-продажу. Наличие правильно составленного и подписанного документа дает право зарегистрировать жилье на себя.
Только после этого его можно продавать, дарить, менять, оставлять наследникам. Но законодательство о наследовании имеет множество особенностей, которые ставят под угрозу интересы покупателя унаследованной квартиры.
Чтобы выдача свидетельства владельца квартиры после оформления купли-продажи прошла без каких-либо заминок, необходимо собрать следующую документацию:
- оригинал и копия паспорта;
- свидетельство о праве наследования;
- заявление, написанное собственноручно;
- квитанция об оплате госпошлины;
- паспорт (кадастровый).
Последнее требование действует, если недвижимость для купли-продажи подлежит регистрации первый раз.
Как и при выдаче свидетельства, работа нотариата предполагает получение оплаты за услуги при оформлении купли-продажи. Вознаграждение при проведении сделки с наследством является пошлиной, которая оплачивается согласно установленным тарифам.
Квитанция прикладывается к заявлению. Платить придется один раз, а цену можно узнать по телефону или на сайте.
Покупка наследственной квартиры влечет следующие риски:
- появление претензий на жилплощадь третьих лиц после заключения сделки;
- признание продавца невменяемым или недостойным наследником;
- оспаривание сделки из-за кабальных условий сделки для наследника;
- появление наследодателя, объявленного умершим по суду.
Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти собственника, но он может быть продлен еще на полгода, если объявившиеся наследники не обратились к нотариусу по уважительной причине, при этом уже заключенные сделки с квартирой могут быть отменены судом в пользу новых наследников (ст. 1155 ГК РФ).
Если после совершения сделки вскроются факты, позволяющие считать продавца недостойным наследником (например, умышленное причинение тяжкого вреда наследодателю при жизни), то другие наследники смогут оспорить свою долю наследства и отменить все заключенные с такой долей сделки.
Кроме того, если продающий квартиру наследник состоит на учете в психоневрологическом диспансере или продажа квартиры поставила наследника в заведомо невыгодное положение, родственники могут оспорить сделку в судебном порядке.
Важно уточнить, как возникло право на наследство – на основании смерти наследодателя или объявления его умершим по решению суда ввиду отсутствия более пяти лет, так как внезапное появление живого наследодателя может привести к оспариванию всех сделок с его недвижимостью, если будет доказана осведомленность покупателей о нахождении наследодателя в живых (п. 2 ст.
46 ГК РФ).
Покупка и продажа квартиры, полученной по наследству: налог после сделки
Договор купли-продажи квартиры, полученной по наследству, должен включать следующие обязательные разделы:
- сведения о сторонах – ФИО, данные паспорта и адрес проживания;
- сведения о квартире;
- предмет сделки;
- данные об обременениях;
- цена покупки и способ расчета;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- порядок решения споров.
Предметом сделки является передача прав владения квартирой от продавца к покупателю за плату.
В разделе описания квартиры нужно указать площади, кадастровый номер и почтовый адрес, а также дату и источник возникновения собственности – право на наследство.
Если в квартире есть прописанные лица, нужно указать в договоре их пофамильный перечень. Также в разделе описания обременений нужно включить пункт, в котором продавец подтверждает отсутствие каких-либо претензий на жилплощадь со стороны третьих лиц – данный пункт заверяется в тексте подписью продавца с расшифровкой.
К обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы покупки и принятие недвижимости. К обязанностям продавца следует отнести:
- передачу продавцу квартиры с ключами и документами;
- участие в регистрации сделки;
- предоставление покупателю полной и достоверной информации обо всех имеющихся обременениях на жилплощадь.
В отдельном пункте следует наделить покупателя правом расторжения сделки в случае появления других наследников, имеющих претензии на квартиру. В разделе «Ответственность сторон» нужно обязать продавца возмещать полную сумму покупки и неустойку в размере 5-10 % от такой суммы при расторжении сделки из-за вскрывшихся обременений.
Ввиду наличия дополнительных рисков при покупке квартиры у наследника рекомендуется в качестве способа расчета по договору указывать банковскую ячейку или аккредитив, чтобы избежать потери денег до регистрации права в Росреестре.
Снизить возможные риски также поможет нотариальное удостоверение сделки – нотариус поможет составить договор с учетом требований гражданского законодательства, а также проверит квартиру на возможные обременения по электронным базам данных без визита в Росреестр.
Приобретение квартиры у лица, получившего такую квартиру по наследству, является высокорисковым вложением средств. Избежать признания сделки недействительной можно путем проверки продавца на дееспособность и запроса сведений об обременениях в Росреестре и через нотариальную контору.
Обязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия.
Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.
- Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
- Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.
Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.
Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.
Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.
Единой формы образца купли-продажи не существует в принципе. Вместе с этим, согласно 30 статьи гражданского Кодекса РФ определено понятие типового договора, где указан перечень информации, которая должна быть отражена в действующем договоре.
Согласно нормативному положению, предметом договора может быть объект недвижимости:
- Объектом недвижимости может быть квартира, частный дом или небольшой дачный домик.
- Допускается возможность продажи в одном договоре нескольких квартир или прочих объектов недвижимости.
- Если здание подвергалось капитальному ремонту, указывается дата последней реконструкции.
- Если продаётся высотный объект, имеющий несколько этажей, также указывается соответствующая информация.
- Продажа отдельного помещения, должна сопровождаться информацией о площади объекта (общая и жилая), количество комнат на продажу, смежные или раздельные помещения.
- Указывается стоимость сделки.
Предлагаемый обзор образцов заключённых договоров поможет вам понять, как правильно разрабатывается документ, вносятся соответствующие записи. Все образцы прошли правовую проверку и рекомендованы как варианты правильного заполнения документов на куплю-продажу жилья. Обратите внимание, что ряд пунктов договора, требует подкрепления документами, в том числе кадастровые документы, свидетельство и регистрации права и т.д. Особое место занимает участие сторон в сделке – дееспособных и недееспособных лиц, несовершеннолетних детей и т.д. Не все типы помещений и зданий могут быть объектами сделки.
Согласно положению о материнском капитале допускается использование средств на покупку недвижимости, это положение оговорено в действующем законе « О материнском капитале». По оформлении договора купли продажи квартиры с материнским капиталом или задатком потребуется обратиться в ПФР, где организация имеет право работать с банками-партнёрами, которые осуществляют продажу недвижимости через материнский капитал.
При оформлении договора, банк самостоятельно отправляет документы в Пенсионный фонд России, где происходит обналичивание на расчётный счёт в банке. При оформлении договора, необходимо уточнить в вашем Пенсионном фонде, какой банк может предоставить данную услугу, иных вариантов использования маткапитала на улучшение жилищных условий не предусмотрено законом.
Договор купли-продажи квартиры в 2020 году
При покупке недвижимости на вторичном рынке заключение договора купли-продажи новостройки и вторички предусматривает следующее:
- Процесс передачи денежных средств разрабатывается до мелочей, в том числе, если предусмотрен задаток.
- Недостатки жилья, протечки, повреждения указываются подробно в договоре.
- Если продажа осуществляется по доверенности, обращаем внимание на срок доверенности (не старше 12 месяцев), а также, кто является продавцом (особое внимание престарелым людям).
- Если квартира была приобретена за маткапитал, обращаем внимание на наличие несовершеннолетних детей.
В любом случае, вы можете указать ответственность продавца, в том числе за неполноту предоставляемых данных.
С начала этого года существенно упростилась процедура смены владельца квартиры. Так, упразднены свидетельства в части собственности относительно жилья. Вместо них покупателям выдаётся выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (сокращённо – ЕГРП), подтверждающая документально принадлежность жилой площади, конкретному лицу или лицам.
Чтобы оформление сделки купли-продажи квартиры прошло без ошибок нужно знать основные этапы всей процедуры. Их можно обозначить в виде следующих пунктов
Вариантов подобрать подходящее жилье сейчас множество. Можно ознакомиться с объявлениями по продаже недвижимости, размещенными на многочисленных Интернет-ресурсах.
Кроме того, найти для себя квартиру можно с помощью агентства недвижимости. Риелтор всегда предложит для выбора сразу несколько вариантов. Наконец, возможна и помощь знакомых, которые также могут предложить подходящий вариант.
Вслед за тем, как подходящая квартира выбрана, приходит время для её осмотра и переговоров с хозяином. В ходе них обсуждаются все детали предстоящего соглашения. В частности, отдельное внимание уделяется продажной цене объекта.
За подписанием соглашения следует узаконить переход прав от собственника к покупателю. С этой целью следует обратиться в территориальное подразделение Росреестра или в МФЦ и спустя некоторое время получить выписку относительно зарегистрированных прав на имущество.
Мы расписали основные пункты совершения сделки в отношении квартиры. Вместе с тем, всегда могут появиться отдельные детали, связанные непосредственно с конкретным объектом недвижимости. Их легко уточнить у юриста.
Чтобы официально узаконить полноправное владение полученным жильём, необходимы определённые документы для договора купли-продажи квартиры. В первую очередь понадобится заявление от обеих сторон.
Дальше необходим оригинальный текст договора купли-продажи, который остаётся в Росреестре, а также акт приёма-передачи. Поэтому понадобятся три оригинальных экземпляра договора купли-продажи.
Понадобится также копии правоустанавливающих документов, на основании которых недвижимость ранее принадлежала продавцу. Это могут быть договоры: по купле – продаже, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, а также свидетельство на наследство.
В некоторых случаях на передачу собственности потребуется согласие от третьих лиц (супруга, кредитора, залогодержателя). Обращайте внимание на эти моменты! В случае отсутствия согласия заинтересованных лиц, есть вероятность признания сделки недействительной.
Нужно будет внести госпошлину за оформление недвижимого имущества. Ее величина составляет 2 тыс. рублей. Реквизиты можно уточнить в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.
Наконец, понадобятся личные паспорта от сторон. Если всем процессом занимается представитель, то нужна нотариальная доверенность.
Образец договор купли продажи квартиры полученной по наследству
Чтобы весь процесс по приобретению недвижимости был понятен рядовому посетителю ресурса, приведём достаточно подробный алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов
Вначале следуют поиск и осмотр возможного будущего жилья. Обращается внимание на все недостатки в квартире. Возможно, благодаря им удастся снизить цену, предлагаемую продавцом.
Перед подписанием договора следует проверить наличие и правильность всех документов на квартиру. Анализируются правоустанавливающие документы, а конкретно, срок нахождения квартиры в собственности.
Если объект находится во владении менее трёх лет, или за короткий промежуток поменялось несколько хозяев, следует более детально проверить чистоту квартиры. При таких обстоятельствах есть вероятность мошеннических схем.
Кроме того посмотрите кадастровую и техническую информацию о квартире, если есть перепланировка или переустройство, это также может привести к определённым сложностям при оформлении сделки купли-продажи квартиры.
Также перед совершением сделки проверяется наличие обременений на недвижимость (залога, ипотеки, ареста). Для этого заказывается выписка из ЕГРП, из которой будет видно существование или отсутствие претензий третьих лиц.
После того, как недвижимость проверена, в сделке наступает главный момент. Стороны составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Заверять его нотариально нет необходимости. Однако помощь нотариуса будет выступать дополнительной гарантией законности совершения сделки.
Помимо договора следует оформить акт приёма-передачи квартиры. Обычно он подшивается к тексту основного договора.
Наследство . вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя. Особенно, если это наследование по закону . а не по завещанию .
Теоретически всегда может найтись забытый родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства .
Кроме того, среди наследников могут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе ( т.н. обязательная доля ), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении ( иждивенцы ).
Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно ( риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят ). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников ( например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п. ), а также у Нотариуса. оформлявшего наследство.
Прежде всего, нам нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство . Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру. В первую очередь мы выясняем, какого типа это наследство – наследство по закону. или наследство по завещанию.
При завещании . бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо ( т.н. завещательный отказ ).
Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в довесок к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой довесок нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться.
О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство .
Если никаких довесков ( обременений ) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на обязательную долю . неучтенную в завещании ( подробнее про обязательную долю – см. по ссылкам про завещание ). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.
В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону . нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же очереди наследников . что и он сам.
Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют ( смотрим Выписку из ЕГРП ), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства ( сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство ).
Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства ( даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен ).
Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.
Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство . то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.
Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству ( см. по ссылке ).
Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски . но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты ( т.е. снижения рисков ).
Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования . перечисленных в разделе Глоссария – Наследование недвижимого имущества. для нас обязательно.
Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.
Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.
Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру.
Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру.
Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.
В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.
ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.
Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.
При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.
Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры представляет собой бумагу, в которой описаны права и ответственность сторон сделки.
Согласно договору жилье может передаваться во владение покупателя, как в максимальном объеме, так и в виде доли.
На основании существующего гражданского кодекса сделку купли-продажи квартиры небходимо оформлять в письменном формате. Документ должен содержать основные сведения, а именно:
В каждом индивидуальном случае возможны дополнения и расширения. Часто граждане стремятся составить предварительный договор.
По сути, он представляет собой договор о намерениях и защищает стороны от мошенничества и нарушение прав друг друга. Предварительный документ не требует нотариального заверения.
В нем следует указать основные условия будущего полноценного договора, а также точный срок его составления.
Предварительный документ может содержать информацию об авансе, если в результате покупатель передумает приобретать жилье, то задаток в полном объеме остается у продавца.
Образец договора купли-продажи квартиры
Перед оформлением сделки важно удостовериться в нескольких факторах, а именно, что:
Сам договор о продаже жилой недвижимости в 2017 году не нужно регистрировать в Росреестре, а вот переход права владения важно задокументировать.
Чтобы сделка с недвижимостью прошла максимально легально и безопасно для участников процесса, необходимо соблюдать алгоритм законных действий:
Подавать документы на государственную регистрацию можно лично или дистанционно (через интернет). Для оформления бумаг в 2017 году необходимо уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Образец заполнения договора о покупке недвижимости можно бесплатно скачать в сети или составить его самостоятельно в присутствии нотариуса.
Если квартира разделена на доли, то один из владельцев перед продажей должен предложить остальным собственникам выкупить свою часть. Такое условие прописано в действующем законодательстве РФ за 2017 год. Если остальные владельцы доли отказались или в течение 30 дней не отозвались на предложение, то собственник может предлагать квартиру посторонним покупателям.
Чрезвычайно важно каждый этап продажи долевой собственности оформлять документально.
Часто владелец остальной доли может выступать против продажи, при этом продавец вынужден считаться с его мнением, т.к. жилье право на жилье поделено поровну.
Юристы предлагают несколько эффективных схем, позволяющих в 2017 году обойти запрет со стороны совладельцев. Чаще всего применяют оформление договора дарения, займа или купли-продажи по завышенной цене.
Стоит отметить, что существуют сделки, которые собственник доли в 2017 году провести не сможет. К таким относится уступка права собственности (цессия).
Часто продажа зависит от распределения долей. Если один из совладельцев имеет маленький процент собственности, его несогласие можно устранить принудительно.
Для этого следует обратиться в суд с заявлением о принудительном выкупе доли. Чтобы стороны сделки были уверенны в последующей продаже квартиры, им нужен предварительный договор.
Образец иска поможет составить опытный юрист. Также образец ходатайства можно скачать в сети.
После продажи недвижимости, все продавцы обязаны уплатить налог для физических лиц. Он составляет 13% от стоимости жилья.
По мере чтения этого сайта, вы будете испытывать определенные эмоции, так как поймете, что можете воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости ради собственной безопасности. Более того, вы узнаете, что проверка юридической чистоты недвижимости, это не так уж и дорого, а в результате вы получаете нечто бесценное – безопасность ваших денег и жизни.
Именно так: БЕЗОПАСНОСТЬ жизни и ваших денег. Вдумайтесь! Уже сегодня вы можете позаботиться о безопасности вашей сделки, обратившись к профессиональному юристу, не откладывая в долгий ящик.
Покупка недвижимости – очень ответственная сделка и позаботиться о её безопасности наиглавнейшее дело! Не важно, решили вы прибегнуть к услугам риелтора или нет, это не помешает воспользоваться помощью опытного ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ.
Вот уж если кто и знает все подводные камни предстоящей сделки, так это он, ведь перед его глазами – реальные примеры ошибок других покупателей. И что важно, это уже будет независимая оценка юридической чистоты сделки, в отличие от агентства недвижимости, напрямую заинтересованного в заключении сделки.