Земельные участки для строительства инвестиционных проектов жилых домов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельные участки для строительства инвестиционных проектов жилых домов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

• Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
• Узнать подробнее

Для корректного отображения сайта обновите Ваш браузер!

• Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
• Узнать подробнее

• Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
• Узнать подробнее

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

Землю под высотное строительство нужно подбирать исходя из плана городской застройки – рассмотреть те районы, где уже есть многоэтажные дома и планируется их дальнейшее строительство.

При выборе участка необходимо учесть следующие моменты:

Инфраструктура:

• остановки общественного транспорта;
• школы и детские сады;
• учреждения здравоохранения;
• культуры и досуга;
• спортивные сооружения;
• рекреационные зоны;
• магазины и торговые центры.

Наличие развитой городской инфраструктуры обеспечит высокий спрос на будущие квартиры, но земля в районах с хорошей инфраструктурой (центральные районы) имеет очень высокую стоимость, поэтому нужно искать баланс между ценой и качеством. Оптимальным вариантом являются периферийные территории городов, но не слишком удалённые от центра и уже имеющие свою инфраструктуру.

Коммуникации, инженерные сети:

• теплоснабжение;
• водоснабжение;
• электроснабжение;
• телефонный кабель;
• оптоволоконный кабель сети Интернет.

Самым важным является наличие водоснабжения, так как специально проводить коммуникации к дому будет очень дорого. Проблема теплоснабжения в современных домах может быть решена через применение системы автономного отопления.

При подборе участка нужно учесть, что не все земли могут находиться в частной собственности. Существует ряд ограничений, прописанных ст. 27 Земельного кодекса РФ.

В число подобных ограничений входят земли, занятые:

• государственными природными заповедниками и национальными парками;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации;
• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
• объектами организаций Федеральной службы безопасности;
• объектами организаций органов государственной охраны и иные.

Также данная статья оговаривает список ограниченных в обороте земель, например, земли лесного фонда, земли, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и другие.

Далее нужно убедиться в юридической чистоте участка, то есть проверить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на участок. К первым относятся свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Ко вторым – договор купли-продажи, судебное решение или акт органа государственной (муниципальной) власти о предоставлении земельного участка, например, при приватизации.

Необходимо проверить участок на отсутствие судебных споров и обременений. Важно изучить кадастровый план земельного участка, а также произвести независимую оценку земли (чтобы избежать риска покупки по завышенной стоимости и уплаты в будущем завышенной суммы налога на землю).

О том, на что нужно обратить внимание при покупке любого участка и что проверить перед сделкой, мы писали тут.

Приобрести землю под высотную застройку могут юридические, так и физические лица, хотя случаи покупки таких участков физическими лицами в России крайне малочисленны и считаются юридическим казусом.

Кто имеет право на продажу?

Продавать земельные участки под строительство высотных домов имеют право частные собственники участков (которые в свою очередь приобрели их у государства, у других собственников или получили в результате приватизации).

Стоимость земли под высотную застройку зависит от следующих факторов:

1. место расположения;
2. наличие инженерных сетей и коммуникаций;
3. наличие объектов социальной, культурной и бытовой сферы;
4. площадь участка;
5. параметры застройки;
6. уровень подготовки градостроительных документов.

Параметры застройки считаются одним из главных факторов. Два равнозначных земельных участка земли, но с различными параметрами застройки, будут иметь отличие в стоимости приблизительно пропорционально процентной разнице в параметрах застройки.

Стадия подготовки градостроительных документов позволяет определить риски проекта и учитывает фактор времени. Если есть разрешение на строительство, то это значит, что уже имеется согласованная строительная документация с определёнными параметрами застройки, получены технические условия, определена потребность в ДДУ.

Отсутствие градостроительной документации ведёт к появлению рисков проекта в части параметров застройки и может значительно увеличить сроки реализации проекта. В каждом продаваемом метре будущих площадей включена доля земельного участка, стоимость «коробки», инженерных сетей в пределах строительной площадки, затраты на ДДУ и внешние сети, прибыль предпринимателя.

Доля земельного участка в каждом продаваемом метре или нагрузка земли на реализуемую площадь служит параметром сравнения, который позволяет укрупнённо, но в тоже время достаточно точно сформировать мнение о стоимости земельного участка. В зависимости от степени подготовленности градостроительных документов варьируется нагрузка земли на реализуемую площадь и, соответственно, изменяется стоимость участка земли.

Эксперты выявили, что в случае готовности градостроительных документов на участок земли до уровня разрешения на строительство стоимость такого участка практически в два раза превышает цену тех участков под многоэтажную застройку, на которые ещё не подготовлены градостроительные документы.

Во всех развитых странах мира покупать землю крайне выгодно, однако в России ситуация иная – в последнее десятилетие прогноз ухудшается, что обусловлено огромными запасами природного ресурса. Земля в сельской местности не пользуется спросом, увеличивается потребность в участках в черте городов, в непосредственной близости от мегаполисов.

Анализ рынка этой отрасли свидетельствует о нескольких факторах:

• Продажи земли за последний год снизились в среднем на 25%;
• Стоимость участков напрямую зависит от курса доллара, поэтому с 2014 года наблюдается резкое падение цен, и речь идет не только о землях в провинции, но и в непосредственной близости от Москвы;
• Налоговая нагрузка на владельцев участков сильно возросла с 2015 года, теперь налог нужно уплачивать с рыночной стоимости земли. При этом усложняет торговлю и бюрократическая составляющая – для продажи участка нужно собрать целую пачку бумаг;
• Земельные участки сосредоточены в руках крупных игроков рынка – состоятельных людей и компаний, что сказывается на централизации отрасли;
• Спрогнозировать цены крайне трудно – они зависят от макроэкономических факторов;
• Приобретение земли под застройку рассматривается только крупными фирмами, и если компания не может реализовать свой проект в краткосрочной перспективе (до 5 лет), участок продают по ценам, которые нередко оказываются ниже себестоимости.

Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь

Инвестиции в земельные участки могут совершаться с различными целями. Земля представляет собой многофункциональный объект недвижимости, поэтому инвестор в данном случае может по-разному возвращать вложенные деньги.

В настоящее время принято различать 3 главных способа извлечения прибыли из купленного земельного участка:

• инвестиции в землю в целях последующей спекулятивной перепродажи;
• капиталовложения совершенные в целях строительства здания или сооружения. Возведенный объект недвижимость в дальнейшем может быть выставлен на продажу или сдаваться в аренду;
• инвестирование в землю в целях строительства на ней жилого дома.

• Сравнительно небольшие вложения. В случае когда инвестор не пытается сразу же войти на рассматриваемый рынок, начав с покупки участка, расположенного в элитном районе Московской области, то подобная покупка может обойтись ему достаточно дешево. Более того, в России есть немало средних и крупных городов, в которых на сегодняшний день можно купить землю за несколько сотен тысяч рублей.
• Капитализация. В профессиональном сообществе бытует мнение, если инвестор строит на купленной земле здание или облагораживает ее любым другим способом, то он в любом случае останется с прибылью. То есть подобные инвестиции считаются крайне надежными.
• Многофункциональность. Существует огромное количество способов, позволяющих зарабатывать на земельном участке. Главное, не ошибиться в выборе одного из них.
• Прибыльность. Ситуация, при которой земля, приобретенная в перспективном месте, постоянно растет в цене крайне выгодна для инвестора. В такой ситуации можно зарабатывать на обычной спекулятивной перепродаже рассматриваемого актива.

• Земля является инвестиционным активом с достаточно низким уровнем ликвидности. Да, хороший земельный участок всегда будет пользоваться спросом. Однако, как показывает практика, чаще всего требуется достаточно продолжительное время для того, чтобы продать земельный участок по цене, приближенной к рыночной. В такой ситуации инвестору не следует вкладывать денежные средства в землю, если он предполагает, что в ближайшее время они могут ему понадобиться.
• Налоговая нагрузка. В России все участки облагаются земельным налогом, который ежегодно должен выплачивать собственник. Ставка данного налога дифференцирована и составляет 0,3–1,5% от стоимости земли.
• Законодательные ограничения. Российская Федерация на законодательном уровне запретила владельцу земельного участка, распоряжаться им лишь по собственному усмотрению. На практике это реализовано с помощью механизма целевого назначения земли. Другими словами, собственник должен пользоваться своим активом в точном соответствии с требованиями закона. Если его участок имеет сельскохозяйственное назначение, то на нем нельзя будет построить торговый центр.

Инвестиции в землю отличаются собственными рисками. Задача инвестора формулируется крайне просто: прежде чем подписывать договор купли-продажи на земельный участок, необходимо собрать о нем как можно больше сведений.

• Обязательно должна быть проверена юридическая «чистота» приобретаемой земли. Здесь мы ведем речь о подлинности правоустанавливающих документов, наличии обременений и сервитутов, других собственников и так далее.
• Необходимо узнать и проверить информацию по целевому назначению участка. В противном случае у инвестора не будет уверенности, сумеем ли он на практике реализовать на этой земле собственный инвестиционный проект.
• Если в будущем запланировано строительство, то нужно собрать сведения о почвах, грунтовых водах и проложенных коммуникациях.
• Обязательно следует уточнять транспортную доступность и близость коммунальных коммуникаций (электричество, вода, газ).

Земля является тем инвестиционным объектом, на который непременно стоит обратить свое внимание. В то же самое время инвестор не должен забывать о специфике, имеющейся на данном рынке.

Как отмечают эксперты, с 1 марта 2015 года застройщики в принципе не имеют право оформлять земельный участок в собственность. Под строительство можно взять землю в аренду. Одним из немногих исключений из правил является вариант, когда девелопер возводит объект на месте снесенных жилых объектов, например, при расселении ветхого или аварийного жилья. В этом случае, строительная компания покупает старый фонд и получает землю в собственность как общедомовое имущество.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Земельный фонд перестал быть исключительно государственным и стал оформляться в частную собственность всего 25 лет назад, поэтому в подавляющем большинстве застройщики арендуют, а не владеют землей».

Земельные участки для строительства инвестиционных проектов жилых домов

Информация о том, находится участок в аренде или собственности, можно найти в проектной декларации жилого комплекса. Также получить информацию об обременениях можно, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество(ЕГРН).

Сделать это можно через МФЦ либо путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган. Выписка будет содержать все данные, включая адрес, площадь, назначение, кадастровый номер земельного участка, собственника и наличие/отсутствие зарегистрированных обременений.

Юлия Вербицкая. адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ: «Следует отметить, что в случае отсутствия записи в реестре, всегда есть возможность возникновения «дополнительных» обременений. Но наличие или отсутствие прав, ограничений и обременений, существующих на момент формирования запроса, вы увидите в полученной выписке в полном объеме».

Одним из видов дополнительных обременений является сервитут, что в переводе с юридического означает обязанность предоставить проход или проезд по земельному участку в установленных законом случаях.

Эксперты уточняют, что ключевое значение имеет информация о нахождении земельного участка в залоге. Поскольку за счет залогового имущества будут удовлетворяться требования кредитора, в случае невыполнения должником-застройщиком своих обязательств.

Да, это действительно так. Стоимость аренды существенно ниже цены выкупа земли. В среднем, эти затраты составляют около 10-15% от стоимости всего проекта. Помимо этого, в крупных городах существуют определенные сложности с получением прав собственности на земельный участок из-за непростой бюрократической процедуры.

Юлия Вербицкая, адвокат, к.ю.н., специалист по строительству, недвижимости и ЖКХ: «С момента получения прав собственности на земельный участок собственник, а до завершения строительства дома это почти всегда застройщик, платит ежегодный налог на землю. А после завершения строительства – продажа земельного участка под домом невозможна ни юридически, ни фактически. Выход – заложить стоимость земли в стоимость строительства 1 кв. м, что, в свою очередь, повышает цену объекта».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «И в том, и в другом случае девелоперы заинтересованы как можно быстрее построить и сдать проект. Это позволяет снизить арендные и налоговые платежи. Ведь если земля, находящаяся в собственности у застройщика, не используется, то по истечении нескольких лет девелопер вынужден платить повышенные налоги. Кроме того, эксперты отмечают, что нет никакой разницы в цене между жильем в новостройке на арендуемой земле и на участке, оформленном в собственность. Причина проста: поскольку и в том, и в другом случае затраты девелопера сопоставимы».

Источник: РБК Недвижимость

Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье. Рассказываем, какие ипотечные программы для покупки ИЖС запустят банки и какие требования будут предъявлять к частным домам

В России разработали дорожную карту развития рынка строительства и ипотечного кредитования индивидуальных жилых домов (ИЖС). Такое поручение Минстрою России дал президент Владимир Путин.

Чтобы ипотека на ИЖС стала доступной, необходимо не только внедрить программу субсидирования ипотеки, распространить работу через эскроу-счета и нормы 214-ФЗ на частные дома, но и разработать к таким домам, земельным участкам и коммуникациям на них определенные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов.

Рассказываем, какие требования кредитные организации уже предъявляют к частным домам и на какие дома покупатели смогут получить ипотеку в ближайшем будущем.

Ипотека на ИЖС

На начало 2021 года средние ставки по кредитам на ИЖС, по данным «Дом.РФ», на 2–3% выше, чем для квартир, из-за высоких кредитных рисков и операционных расходов, а сами дома имеют низкую ликвидность как предмет залога для банка. Действующие льготные ипотечные программы не оказывают существенного влияния на рынок ИЖС.

Ранее запущенные программы — сельская и дальневосточная ипотека — показали свою востребованность среди россиян. Но эти программы имеют различные ограничения, в том числе территориальные, что не позволяет их сделать массовым продуктом. Внедрение различных ипотечных программ для ИЖС позволит увеличить спрос на частные дома и сделать их доступными для покупателей.

Банки неохотно выдают кредиты на частные дома и дачи, так как им сложно оценить ликвидность этого продукта. Запуск ипотечных программ на частные дома в России повысит спрос на такое жилье, считают банкиры. К 2025 году доля вводимого жилья из дерева в России может вырасти в полтора-два раза. В результате до 20% жилфонда страны составит деревянное жилье, отмечают в Центре макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка.

Льготная ипотека на частные дома

В 2020 году «Дом.РФ» запустил льготную ипотеку на ИЖС. Цель пилотной программы — отработка механизмов поддержки строительства частных домов для последующего масштабирования в других банках.

В отличие от существующих программ — сельской и дальневосточной ипотеки — новая программа распространяется на всю территорию России. Ее можно использовать как для покупки готового дома с земельным участком у застройщика, так и при строительстве нового жилья. Ставка по кредитам составляет от 6,1% годовых на весь срок кредита, а максимальная сумма кредита ‒ до 12 млн руб. в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и до 6 млн руб. — в остальных регионах. Заемщиками могут стать россияне в возрасте до 35 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка. Первоначальный взнос не менее 20%, а срок кредита — 20 лет. Пока пилотная программа действует до сентября 2021 года.

Какие требования к домам под ипотеку

В своем пилотном продукте ипотеки для ИЖС «Дом.РФ» указывает необходимые требования к самим домам, земельным участкам и коммуникациям. При соблюдении этих требований заемщики смогут получить ипотечный кредит. После обкатки пилота банки смогут внедрить соответствующие требования и в свои программы жилищного кредитования загородного жилья.

Основные требования к предмету залога в банке «Дом.РФ»:

• наличие инженерных коммуникаций, улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом;
• категория земель — земли населенных пунктов или сельхозназначения, вид разрешенного использования — для жилищного строительства;
• строительство с привлечением аккредитованной компании.

Рас­шиф­ров­ка аббре­ви­а­ту­ры ИЖС бук­валь­но озна­ча­ет: инди­ви­ду­аль­ное жилое строительство.

Гра­до­стро­и­тель­ный кодекс опре­де­ля­ет в каче­стве объ­ек­та ИЖС отдель­ное част­ное домо­вла­де­ние для одной семьи (жилой дом, хозяй­ствен­ные при­строй­ки, ман­сар­ды и про­чие объ­ек­ты при­уса­деб­но­го хозяй­ства) в пре­де­лах выде­лен­но­го под стро­и­тель­ство земель­но­го участ­ка. Дом для про­жи­ва­ния дол­жен иметь мак­си­мум три этажа.

Передача земельного участка в аренду инвестору

Инди­ви­ду­аль­ное жилое стро­и­тель­ство раз­ре­ше­но вести в зем­лях насе­лён­ных пунк­тов (горо­дов, посёл­ков и сел).

• На зем­лях сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го зна­че­ния мож­но стро­ить соору­же­ния и стро­е­ния, необ­хо­ди­мые для выра­щи­ва­ния, обра­бот­ки и хра­не­ния сель­хоз­про­дук­ции, содер­жа­ния живот­ных, рабо­чей тех­ни­ки, инвен­та­ря и т.д.
• Жилые дома на с/х зем­лях так­же воз­во­дят­ся на дач­ных, садо­вых и ого­род­ных участ­ках, но это нека­пи­таль­ные стро­е­ния, пред­на­зна­чен­ные для отды­ха и сезон­но­го пре­бы­ва­ния. Если их еще мож­но заре­ги­стри­ро­вать как соб­ствен­ность, напри­мер, по дач­ной амни­стии, то про­пи­сать­ся в них нельзя.
• Еще один вари­ант полу­чить зем­лю под ИЖС на не пред­на­зна­чен­ных для это­го уго­дьях — это пере­вод зем­ли со ста­рой кате­го­рии в новую — “под засе­ле­ние”: сде­лать это мож­но, напри­мер, если ЗУ рас­по­ло­жен на рас­сто­я­нии не более 30 км от горо­да, и уча­сток нахо­дит­ся вне гра­ниц пуб­лич­но­го сервитута.

Изна­чаль­но в ГрК РФ в ст. 51 части 9 уста­нов­лен сле­ду­ю­щий регла­мент полу­че­ния раз­ре­ше­ния на стро­и­тель­ство, ремонт или рекон­струк­цию объ­ек­тов ИЖС:

• Заяв­ле­ние инди­ви­ду­аль­но­го застрой­щи­ка с прось­бой раз­ре­шить стро­и­тель­ство в упол­но­мо­чен­ные испол­ни­тель­ные орга­ны (РФ, субъ­ек­тов РФ, ОМСУ*).
• Пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты на землю.
• Гра­до­стро­и­тель­ный план ЗУ*, сде­лан­ный не позд­нее, чем три года назад до пода­чи заяв­ле­ния на застройку.
• Пла­ни­ров­ка ЗУ с ука­за­ни­ем объ­ек­та ИЖС на нем.
• Опи­са­ние внеш­не­го вида ОИЖС* (исполь­зо­ван­ные строй­ма­те­ри­а­лы, цве­то­вой дизайн, архи­тек­тур­ные осо­бен­но­сти, гра­фи­че­ское опи­са­ние), в слу­чае, если стро­и­тель­ство будет вестись в гра­ни­цах феде­раль­ных или реги­о­наль­ных исто­ри­че­ских посе­ле­ний (кро­ме слу­ча­ев, ука­зан­ных в п. 10.2 ст. 51 ГрК РФ).

Соглас­но п. 9.1 ст. 51 пра­во­уста­нав­ли­ва­ю­щие доку­мен­ты и гра­до­стро­и­тель­ный план застрой­щи­ки могут не предо­став­лять, так как упол­но­мо­чен­ные орга­ны запра­ши­ва­ют их в соот­вет­ству­ю­щих феде­раль­ных, реги­о­наль­ных, мест­ных орга­нах или под­ве­дом­ствен­ных орга­ни­за­ци­ях — там, где нахо­дят­ся эти документы.

Раз­ре­ше­ние на ИЖС выда­ёт­ся сро­ком на 10 лет.

*При­ме­ча­ние:

• ОМСУ — орга­ны мест­но­го самоуправления.
• ЗУ — земель­ный участок.
• ОИЖС — объ­ект инди­ви­ду­аль­но­го жило­го строительства.

Инди­ви­ду­аль­ное жилое стро­е­ние долж­но соот­вет­ство­вать сво­дам пра­вил 55.13330.2011, сани­тар­ным нор­мам про­ек­ти­ро­ва­ния СНиП и гра­до­стро­и­тель­но­му регламенту.

Мини­маль­ные тре­бо­ва­ния по коли­че­ству поме­ще­ний для жило­го дома:

• одна жилая комната;
• поме­ще­ние для кух­ни или столовой;
• ван­ная либо душе­вая кабина;
• туа­лет;
• кла­дов­ка или встро­ен­ные шкафы;
• котель­ная с гене­ра­то­ром теп­ла (при отсут­ствии цен­траль­но­го отопления).

В доме долж­ны быть водо- и теп­ло­снаб­же­ние, элек­три­че­ство, кана­ли­за­ция, а так­же вентиляция.

Раз­ме­ры поме­ще­ний и высо­та потолка:

Мини­маль­ное рас­сто­я­ния ЗУ от гра­ниц дру­гих тер­ри­то­рий (крас­ных линий):

• улиц — 5 м;
• про­ез­дов — 3 м;
• дру­гих участ­ков ИЖС — 3 м.

Мак­си­маль­ные раз­ме­ры участков:

• в город­ской зоне — 0.1 Га;
• ПГТ (посел­ках город­ско­го типа) — 0.15 Га;
• сель­ской мест­но­сти — 0.25 Га.

• Несу­щие кон­струк­ции долж­ны выдер­жи­вать нор­ма­тив­ную нагруз­ку. Если уча­сток нахо­дит­ся в сей­сми­че­ской или ополз­не­вой зоне, тре­бо­ва­ния уже­сто­ча­ют­ся и регу­ли­ру­ют­ся соот­вет­ству­ю­щи­ми правилами.
• Фун­да­мент про­ек­ти­ру­ет­ся в соот­вет­ствии с харак­те­ри­сти­ка­ми грун­тов, режи­ма гид­ро­гео­ло­гии, нали­чия грун­то­вых вод.

Инвестиции в землю — можно ли заработать на вкладах в земельные участки

(в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 23.07.2010 N 184-ФЗ, от 18.07.2011 N 215-ФЗ, от 19.07.2011 N 248-ФЗ, от 06.12.2011 N 409-ФЗ, от 12.12.2011 N 427-ФЗ, от 28.12.2013 N 396-ФЗ, от 03.07.2016 N 369-ФЗ, от 26.07.2017 N 205-ФЗ, от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 02.08.2019 N 259-ФЗ, от 08.12.2020 N 429-ФЗ)

Принят
Государственной Думой
15 июля 1998 года

Одобрен
Советом Федерации
17 июля 1998 года

Настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

капитальные вложения — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты; (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 215-ФЗ)

инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план); (в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 215-ФЗ, от 19.07.2011 N 248-ФЗ)

приоритетный инвестиционный проект — инвестиционный проект, суммарный объем капитальных вложений в который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, включенный в перечень, утверждаемый Правительством Российской Федерации; (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 N 22-ФЗ)

срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение; (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 N 22-ФЗ)

совокупная налоговая нагрузка — расчетный суммарный объем денежных средств, подлежащих уплате в виде федеральных налогов (за исключением акцизов, налога на добавленную стоимость на товары, производимые на территории Российской Федерации) и взносов в государственные внебюджетные фонды (за исключением взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации) инвестором, осуществляющим инвестиционный проект, на день начала финансирования инвестиционного проекта. (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 06.12.2011 N 409-ФЗ)

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, а также в страховые организации, которые регулируются соответственно законодательством Российской Федерации о банках и банковской деятельности и законодательством Российской Федерации о страховании, на отношения, связанные с вложениями инвестиций с использованием инвестиционных платформ, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». (в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 17.06.2010 N 119-ФЗ, от 02.08.2019 N 259-ФЗ)

1. Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

2. Запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 248-ФЗ)

3. Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

В связи с утратой силы Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ с 01.01.2020 следует руководствоваться принятым взамен Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется. (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ)

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

1. Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные настоящим Федеральным законом, то применяются правила международного договора. (в ред. Федерального закона от 08.12.2020 N 429-ФЗ)

2. Решения межгосударственных органов, принятые на основании положений международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации, не подлежат исполнению в Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. (в ред. Федерального закона от 08.12.2020 N 429-ФЗ)

Инвесторы имеют равные права на:

осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нормативно-правовая база, на основании которой осуществляется предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство главным основана на Градостроительном Кодексе Российской Федерации. Однако в некоторых случаях применяются статьи из Земельного Кодекса. Это обусловлено проверкой совпадения статуса земельного участка – определения правомерности выделения земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в данном месте.

Категория «предоставление земельных участков» представляет собой отношения, которые возникают в процессе отчуждения определённых земельных участков из государственной собственности или муниципалитета. Законодательство диктует, чтобы целями отчуждения, в частности, выступали:

• аренда участка под индивидуальное жилищное строительство;
• оформление в собственность физическому или юридическому лицу.

Соответственно, возникновение прав собственности обусловлено процедурой административно-правового характера.

Если рассматривать более широкое значение данной категории, то оно характеризует правоотношения, которые возникают в результате распоряжения земельными участками правообладателями разных форм собственности. Формирование данных правоотношений обусловило возникновение следующих видов субъектов правоотношений собственности:

1. Собственники земли как субъекты правоотношений собственности;
2. Владельцы – правоотношений пожизненного наследуемого владения;
3. Арендодатели и арендаторы – правоотношений аренды;
4. Землепользователи – правоотношений пользования.

Под индивидуальным землепользованием подразумевается использование гражданами с целью самостоятельного ведения подсобного и дачного хозяйства, садоводства и огородничества, образование индивидуального строительства, как жилищного, так и гаражного, предоставленных им земельных участков.

В отличие от индивидуального землепользования, смыслом которого является осуществление сельскохозяйственной деятельности, и выделение для этих целей земель сельскохозяйственного назначения, земельный участок для индивидуального жилищного строительства проходит отчуждение и формирование из земель поселений.

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства по требованиям индивидуального жилищного строительства, обязан использоваться как территориальный базис, хотя не исключается использование данного объекта с сельскохозяйственными целями. При возведении на подобном земельном участке жилых домов следует отметить обязательность использовать их в качестве объекта для постоянного проживания владельцев. Разрешение на предоставляемый земельный участок под индивидуальное жилищное строительство может быть получено на основании запросов, как отдельных граждан, так и целых организаций, на платной основе и в порядке, предусмотренном предоставлением земельных участков с целью строительства.

Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность или на правах аренды возможно для лиц, проживающих в поселках и городах. На основании п. 2 с. 28 Земельного кодекса РФ, разрешение и предоставление такого объекта носит платный характер.

Однако Земельный кодекс, федеральные законы и законы отдельных субъектов РФ предусматривают случаи бесплатной передачи земельных участков в собственность как физических, так и юридических лиц.

Предоставление земельного участка под индивидуальное жилищное строительство гражданам в качестве объекта собственности осуществляется по следующему алгоритму:

1. Обращение в исполнительный орган местной администрации городского округа или администрации района, полномочия которого основаны на ст. 29 ЗК РФ.
2. Подача заявления о предоставлении сформированного земельного участка в письменной форме и ожидание решения на протяжении последующих 14 дней. При несформированном участке с исходными данными в заявление вносится просьба о формировании земельного участка под индивидуальное жилищное строительство.
3. Участки для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с нормативными актами, утверждёнными ОМСУ (органами местного самоуправления), имеют ограничения. Минимальный и максимальный размер земельного участка как объекта чётко зафиксированы.
4. Генеральным планом города, а также правилами землепользования и застройки регулируется предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в черте города.

Участок под индивидуальное жилищное строительство в качестве объекта собственности регистрируется по закону в соответствии по следующему общему порядку:

1-й этап – сбор необходимых документов:

• — паспорт;
• — кадастровый план земельного участка – в случае его отсутствия поможет местный кадастровый орган;
• — договор купли продажи, судебное решение о признании права собственности, постановление местной власти о выделении земли и т.д.;
• — заявление о государственной регистрации земли на праве собственности;
• — квитанция об уплате государственной пошлины.

2-й этап: сдача пакета документов на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), управомоченным выдавать свидетельство о праве собственности.

Разрешение на индивидуальное жилищное строительство окончательно выдается местными органами власти. Таким образом, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство, в отношении которого соблюдены многочисленные процедуры, удостоверяется документом, заверенным подписью главы администрации. Именно данный факт знаменует получение необходимого разрешения.

Охарактеризуем органы и инстанции, в которых на основании закона согласовывается разрешение на индивидуальное жилищное строительство:

• — архитектурная часть проекта согласовывается в местном отделении Государственного архитектурно-строительного надзора;
• — разрешение в Государственном пожарном надзоре, курирующем данную местность;
• — учреждения, в ведении которых находятся подземные, наземные и воздушные коммуникации на территории, на которой находится земельный участок;
• — контрольная проверка и получение разрешительных документов в потребительском надзоре;
• — разрешение на индивидуальное жилищное строительство закон требует согласовывать также и в районном комитете водного хозяйства, если выдается разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства как объекта в водоохранной зоне.

Индивидуальное жилищное строительство на земельном участке требует от заинтересованных в этом лиц не только готовности к организации самого процесса строительства, но и соблюдения ряда юридических процедур. Однако часть, связанная с документальным сопровождением строительства, не должна пугать будущих собственников домов, поскольку она направлена не на препятствование осуществлению имущественных прав граждан, но на полное закрепление этих прав.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Строительство индивидуальных жилых домов или ИЖС, являясь, в свою очередь, разновидностью разрешенного использования земельного участка, имеет свои плюсы и минусы.

Плюсы индивидуального жилищного строительства (ИЖС):

• Строительство жилого дома на земельном участке осуществляется в основном за городом по разработанному проекту строительства, который сочетает в себе городские удобства с преимуществами загородной жизни;
• Малоэтажное строительство индивидуальных жилых домов, как правило, имеет развитую инфраструктуру, что позволяет сочетать комфортную жизнь на природе с работой в городе;
• Цены на такое жилье весьма доступны и демократичны, что позволяет семьям даже со средним доходом заказать строительство частного жилого дома по индивидуальному проекту.
• Строительство индивидуальных жилых домов или ИЖС дает возможность участия в различных государственных программах, которые направленны на поддержку строительства;
• Обеспечивает независимость владельца земли от других собственников, за исключением общей собственности участка;
• Позволяет осуществлять строительство индивидуальных жилых домов или ИЖС практически любого размера, формы и прочего, но не этажности, без необходимости переводить землю в иную категорию;
• Строительство индивидуальных жилых домов или ИЖС дает возможность прописаться на этом земельном участке, а также пользоваться социальными учреждениями, к которым прикреплены прописанные по данному адресу граждане.

По всем современным требованиям строительство многоэтажных зданий невозможно без соблюдения и строго выполнения четких действий, которые определяют план строительства жилых домов, то есть:

1. Строительный проект, разработка которого осуществляется в соответствии с нормативной документацией. Стоит также отметить, что проектирование многоэтажных зданий представляет собой довольно длительный процесс, поскольку он подразумевает детальную проработку каждой части архитектурного строения в отдельности и осуществляется в соответствии с архитектурными особенностями местности, где будет располагаться сам строительный объект недвижимости.
2. Также важно осуществлять грамотный контроль документации с последующей проверкой расчетов, при котором план строительства жилых домов утверждается в различных инстанциях. Сотрудники генподрядчика, обладающие нужными навыками и умениями, могут проконтролировать весь этот процесс, своевременно внося различного рода изменения, тем самым сокращая сроки подготовки документов, а то порой и удешевляя, не в ущерб качеству, общую стоимость строительных работ.
3. Отдельно хочется обратить внимание на то, что план строительства жилых домов представляет собой документ, который определяет будущее развитие при строительстве квартала либо земельного пятна, выделенного под строительство жилого дома либо под строительство жилых многоэтажных домов, то есть определяет очередность застройки. Например, нередко можно слышать, что первая очередь строительства, которая включает в себя строительство домов по такому адресу, будет сдана в первом квартале, а вторая очередь по другим адресам в третьем и так далее.
4. Важным моментом является и тот факт, что при застройке жилых районов, микрорайонов и градостроительных комплексов обязателен календарный план строительства, который предусматривает возведение жилых домов в комплексе с учреждениями и предприятиями, связанными с обслуживанием населения, а также сроки выполнения всех работ.

Земля под новостройкой аренда или собственность

Долевое строительство жилых домов имеет свои плюсы:

• один из самых существенных плюсов, это то, что стоимость одного квадратного метра на начальном этапе строительства намного ниже (на 30-50 процентов), чем стоимость одного квадратного метра уже готового жилья. Нельзя не согласиться, что разница в цене существенная;
• вторым преимуществом является то обстоятельство, что подписывая договор с застройщиком, можно заранее:
• выбрать квартиру и ее планировку;
• согласовать желаемый этаж;
• выбрать желаемое расположение окон по сторонам света;
• внести изменения в геометрии комнат, так как в современных зданиях межкомнатные перегородки могут быть «передвинуты»;
• оговорить особенности подводки инженерных коммуникаций и так далее.
• третье преимущество то, что долевое строительство жилых домов дает возможность получить новую, а не бывшую в использовании квартиру, то есть не придется платить за старые и ржавые трубы, растрескавшиеся наличниками, за протекающую сантехнику и так далее.

Но при наличии плюсов, долевое строительство жилых домов имеет и свои минусы:

• Первый минус. Это высокие процентные ставки по ипотеке или кредитам, если приходиться производить платежи в рассрочку;
• Второй минус. Это несовершенная законодательная база, при которой не всегда имеется возможность урегулировать все разногласия в правовом поле между застройщиком и дольщиками;
• Третий минус. Это финансовая и управленческая несостоятельность многих строительных компаний, приводящая порой к банкротству застройщиков, в результате чего появляются так называемые «кинутые дольщики».

На основании Градостроительного Кодекса, правил землепользования и застройки территории все земли в Российской Федерации делятся на две основных категории, на которые существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ), ниже приведены два вида ВРИ:

Первый вид разрешенного использования (ВРИ): земли населенных пунктов, то есть в России строительство осуществляется только на землях населенных пунктов с разрешенными видами использования (ВРИ), которые предназначены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• малоэтажная жилая застройка;
• приусадебный участок личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• блокированная жилая застройка;

Важным атрибутом любого договора подряда в обязательном порядке является наличие следующей информации или статей договора, то есть:

1. Дата заключения договора;
2. Паспортные данные заказчика;
3. Юридические адреса и реквизиты подрядчика.
4. Предмет договора и его сроки исполнения.
5. Стоимость договора и условия оплаты;
6. Права и обязательства и подрядчика и заказчика;
7. Информация, касающаяся приема – сдачи выполненных работ;
8. Имущественная ответственность каждой из сторон;
9. Форс – мажорные обстоятельства;
10. Условия расторжения договора и другие.

Подчеркиваем, что договор составляется и подписывается в двух экземплярах для каждой из сторон и скрепляется печатью подрядчика. Бывают случаи, когда в подписании договора принимает участие и третье лицо. Это может быть представитель банка, если взят кредит на строительство или инвестор и так далее.

Все эти условия и требования относятся к договору подряда на строительство жилых многоэтажных домов, то есть в каждом конкретном случае, будь то договор на строительство жилого дома или строительство многоквартирных жилых домов, составляется договор подряда, который регулирует правовые отношения между заказчиком и подрядчиком на основании Гражданского кодекса РФ.

Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ ст. 51. Свод правил, содержащийся в нем, регулирует все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.

Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:

• этажность ограничена тремя этажами в высоту;
• общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
• дом предусматривает проживание одной семьи;
• от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
• со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.

На положительное или отрицательное решение компетентных органов в вопросе стройки дома влияют не только его параметры, но и разрешенное использование земли, на которой планируется его возведение. Идеально, если оно обозначено под индивидуальное жилищное строительство. Тогда и проблем в этой стороны ждать не стоит.

Можно построить жилой дом и на земле садоводческого товарищества, но потребуется согласие на это от всех его членов. На участках под садоводство и огородничество вообще возможно производить подобные действия только при отсутствии возражений со стороны администрации поселения, к которому земля относится.

Решение о разрешении собственнику земли построить на ней жилой дом выдается администрацией муниципального образования по месту расположения надела. Но существует ряд случаев, когда положительное решение зависит от региональных властей или соответствующего министерства. Это следующие моменты:

• расположение участка одновременно на территории нескольких муниципальных образований или субъектов РФ;
• в случае расположения надела в особо охраняемой природной зоне;
• территория участка относится к закрытому административному образованию;
• особые случай, которые указаны в Градостроительном кодексе.

После предоставления полного пакета документов хозяин земельного участка может отсчитывать 10 календарных дней, в течение которого происходит его рассмотрение жилищной комиссией в администрации. В результате будет выдано положительное или отрицательное решение.

В первом случае у собственника будет 10 лет на закладку фундамента, строительство и ввод в эксплуатацию. Если в течение этого срока никаких действий не производилось, то потребуется заново получать разрешение.

Отрицательное решение вправе оспорить в суде при предоставлении обоснованных фактов несогласия с мнением местных властей.

Сам документ разрешения на строительство жилого дома выдается бесплатно. Но стоимость бумаг для этого может зависеть от различных ситуаций и обстоятельств. В целом она варьируется в пределах 15-40 тысяч рублей.

Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.

Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.

К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.

Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность владельца земли. Если обозначить ее для физического лица, то это будет штраф размером от 2 до 5 тысяч рублей.

Градостроительным кодексом определены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство, это:

1. Возведение некапитальных строений и иных подсобных построек на землях для ведения дачного хозяйства и садоводства.
2. Если на участке земли, полученном гражданином не для ведения предпринимательской деятельности, планируется строительство гаража.

Земельные отношения в России регулируются Земельным кодексом. В нем содержатся нормы, которые касаются особенностей распоряжения, владения и пользования землями.

Именно это деление земель на разные виды влияет, в конечном итоге, на то, обязательно ли будет получать разрешение на строительство недвижимости на участке земли.

Но главный, регулирующий данный вопрос закон – это Градостроительный кодекс РФ. В нем сказано, что для строительства любого капитального здания нужно иметь разрешение.

К числу таких объектов, в первую очередь, относятся:

• жилые здания со всеми примыкающими строениями;
• промышленные строения;
• инженерные комплексы.

О том, как его получать и в каких случаях, будет далее подробно.

Похожие записи:

• Дом завещан по завещанию а земля нет
• Кому повышение пенсии с 1 апреля 2021
• Конституция рф 2021 статья 15