Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача внаем собственного недвижимого имущества в Москве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.
Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.
Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.
«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.
Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.
Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
| Доход за три года | 1 080 000 Р |
| Налог 13% с дохода | 140 400 Р |
| Штраф за неподачу декларации | 39 780 Р |
| Доход собственницы в месяц | 30 000 Р |
| Неумышленное уклонение 20% | 28 080 Р |
| Пени | 18 599 Р |
| Собственница потеряла в процентах от дохода | 21,01% |
У гражданина несколько квартир в собственности, которые он сдает в аренду. Нужно-ли ему регистрироваться в качестве предпринимателя?
Исходя из судебной практики — нет. Однако в этой ситуации гражданину выгоднее стать предпринимателем. Ведь если он сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 13% (см. подп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере от 2 до 6% с полученного дохода (см. п. 1 ст. 346.20 НК РФ).
А как быть с нежилыми помещениями, которые гражданин также вправе сдавать в аренду?
Многое зависит от того, как такая недвижимость в собственности гражданина. Так, если человек специально купил офисные помещения и сдает их в аренду, то нужно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В противном случае налоговые инспекторы доначислят предпринимательские налоги, пени и штрафы, а судьи признают это решение законным и обоснованным (апелляционные определения Ульяновского областного суда от 29.04.2014 № 33-1278/2014 и Архангельского областного суда от 22.07.2013 № 33-3671).
Имеет ли значение, сколько объектов нежилых помещений сдается в аренду?
Нет. Даже если человек сдает только один склад в аренду, ему нужно пройти регистрацию и стать предпринимателем (апелляционные определения Архангельского областного суда от 29.08.2013 № 33-4388 и Волгоградского областного суда от 30.10.2013 № 33-11798/2013).
Если гражданин специально не покупал нежилое помещение, а получил его иным образом? Как быть в этом случае?
Нежилое помещение может быть получено гражданином в качестве оплаты действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из ООО. И в этом случае физическому лицу не нужно становиться бизнесменом. Об этом говорится в Апелляционном определении Ульяновского областного суда от 08.07.2014 № 33-2245/2014.
- О нас
- Наши услуги
- Наши цены
- Оплата услуг
- Сервисы Росреестра
- Справочник организаций
- Полезная информация
- Правовая информация
- Вопросы и ответы
- Наши партнеры
Какие налоги есть при сдаче квартиры
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
- долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
- посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
- почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
- комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.
При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:
- помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
- помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
- помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
- подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
- отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.
От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.
Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.
Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов.
Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.
К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.
Аренда коммерческой недвижимости — Москва
В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.
В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.
Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.
Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.
Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.
Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.
Сдавать недвижимость внаем предприниматель имеет право:
- как ее собственник;
- по договору или за вознаграждение (посреднические услуги);
- в субаренду.
Сдаче в аренду подлежит любая недвижимость:
- квартиры;
- комнаты;
- нежилые помещения (складские, производственные, торговые и др.);
- офисы или рабочие места;
- многоквартирные дома;
- гаражи и др.
Новый подход к ведению бизнеса аренды и субаренды – сдача внаем не офисов полностью, а отдельных рабочих мест. Можно снять:
- полностью оборудованное рабочее пространство на длительный срок;
- офисное помещение (учебную комнату, помещение для переговоров, кабинет, класс и т.п.) на короткое время для решения определенной задачи.
Сдавая недвижимость в аренду, бизнесмен может взять на себя и управление этим процессом, то есть своевременное взимание арендной платы и контроль над коммунальными платежами съемщика.
Правовая составляющая оформления договора аренды не входит в этот вид бизнеса. Также к управлению арендой не относится организация коммунальной деятельности – уборки, охраны, вывоза мусора, обслуживания лифтов и пр.
Как рассчитать сумму налога на аренду? На сегодняшний день существует несколько способов:
- Собственник выступает как физическое лицо — 13% от полученного дохода. Декларацию подавать в ФНС по месту нахождения один раз в год в период с 1 января до 30 апреля;
- Собственник жилья регистрирует ИП – 6%. Сумма меньше, но больше хлопот. Регистрируется индивидуальное предприятие, оплата происходит поквартально, т.е. 4 раза в год. Также придется отчислять деньги в пенсионный фонд;
- Приобретение патента на сдачу квартиры — выгоден тогда, когда официально сдается 3 и более квартиры. Сумма патента в 2014 году составляла 60000 рублей. В 2018-2019 году правила немного изменились — теперь стоимость будет зависеть от площади квартиры, а также местонахождения (в центре Москвы, как всегда, патент будет стоить дороже всего). Просто так его купить нельзя, все равно надо регистрировать ИП;
- Налог на самозанятых. Сейчас это 4%. Ставка не будет меняться 10 лет.
Сдача внаем собственного недвижимого имущества в Москве
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2021 года за полученный в 2020 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.
Оплата производится одним из удобных способов:
- по платежному поручению в любом банковском учреждении (в поручении указываются все необходимые реквизиты платежа);
- на сайте ФНС в личном кабинете плательщика.
Федеральная налоговая служба, используя свои полномочия, может установить факт сдачи квартиры в аренду следующим образом. В качестве реагирования на сообщение соседей, участкового милиционера или управляющей компании:
- устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
- уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
- выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
- запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.
На основании такого расследования работники налоговой службы вправе осуществить выездную проверку по адресам собственника.
Надежно защитить свою квартиру от продажи квартирантами-мошенниками можно просто подав в Росреестр заявление, которое запретит любые сделки с вашей недвижимостью. В таком случае даже если мошенники подделают доверенность и попытаются продать квартиру, у них ничего не получится без вашего личного участия. Кроме того, простая регистрация договора аренды в Росреестре тоже может уберечь от проблем, но в таком случае договор нужно заключать на год и более, а также платить налоги. Впрочем, последнее — не право арендодателя, а его обязанность.
Здесь все проще. Поскольку декларацию подавать не нужно, то и волноваться раньше времени не стоит. Даже если и есть какие-то основания рассматривать сдачу проданного имущества как предпринимательство, то шансы на то, что вас найдут и предъявят претензии, невелики.
***
Как видим, некоторые выводы из судебной практики сделать можно. Чтобы минимизировать риски, ваша активность в отношениях с арендаторами должна быть минимальна: заключили долгосрочный договор и забыли. Чем меньше действий в этой сфере вы совершаете, тем меньше подозрений, что вы предприниматель. История приобретения имущества должна свидетельствовать об отсутствии умысла на предпринимательскую деятельность — покупка для себя либо получение по наследству или в дар. Ну и конечно, количество объектов должно быть небольшим: один-два, не более.
На ЕНВД переводятся в том числе налогоплательщики, оказывающие услуги по временному размещению и проживанию. Площадь используемых для этого помещений в каждом объекте не должна превышать 500 кв. м.
При этом речь идет о помещениях для временного размещении и проживании физлиц (квартирах, комнатах, частных домах, коттеджах, гостиничных номерах и т. д.).
По договорам аренды (субаренды) жилые помещения могут передаваться только юрлицам.
Поэтому деятельность по передаче квартир юрлицам в аренду не подпадает под ЕНВД.
Квартира, которую одно юрлицо предоставляет в аренду другому, облагается налогом на имущество организаций. По указанному основному средству начисляется амортизация. Но данным налогом не облагается квартира, которую организация-плательщик ЕНВД сдает внаем физлицу.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
ОКВЭД для сдачи в аренду помещений (квартир и офисов)
До 30 апреля 2021 года необходимо представить декларацию о доходах, полученных в 2020 году. Сделать…
2021-04-27 09:54:52
За восемь месяцев из ЕГРИП исключены более 500 тыс. недействующих предпринимателей. Речь идет о тех…
2021-05-11 09:04:08
Аренда недвижимого имущества сейчас стало популярным видом деятельности, потому что временное владение любым помещением значительно выгоднее, чем его покупка. Обладатели недвижимости могут на законных основаниях сдавать её, но только при точном оформлении всей документации. Здесь важно будет верно указать вид экономической деятельности для налоговой при первичной регистрации, а делается это с помощью специального кода. О кодах ОКВЭД для сдачи в аренду нежилых помещений в 2019 и будет эта статья.
Сдача недвижимости внаем уже давно никого не удивляет и не будет очень сложной задачей. Использовать можно любое недвижимое имущество:
- Комнаты.
- Квартиры целиком.
- Дома с больши́м количеством квартир.
- Нежилые помещения, среди которых склады, производства и т. п.
- Гаражи.
- Офисы и т. д.
Если недвижимое имущество в аренду сдаёт предприниматель, то обычно используется один из следующих методов:
- Через субарендатора — сделки с жилой недвижимостью.
- С посредником.
- Передача напрямую от собственника.
Особенно популярно сейчас брать даже не целый офис, а лишь его часть – к примеру, комнату переговоров или зал с каким-либо оборудованием, чтобы использовать его в какое-то короткое время для решения текущих задач.
Предприниматель может управлять процессом, здесь в его обязанности обычно входит:
- Контроль платежей за коммунальные услуги.
- Обеспечение своевременной арендной платы.
Здесь стоит упомянуть, что арендодатель должен только следить за коммунальными платежами, а организовывать себе обслуживание лифтов, уборку мусора и т. д. должны сами арендаторы. Заняться оформлением договора на временное использование помещения им также предстоит самостоятельно.
Коды ОКВЭД для сдачи в аренду нежилого помещения всегда можно найти в специальном Общероссийском классификаторе — с 2017 года актуальную информацию содержит только ОК 029–2014. Все остальные уже не используются, поэтому перед тем, как брать номер из классификатора, важно обратить внимание на то, насколько он актуален.
В последнем, от 2014 года, деление на пригодную для жилья недвижимость и нет стало более четким.
Как легально сдавать квартиру в аренду
В начале деятельности каждый начинающий предприниматель сталкивается со сложной системой кодировки, систематизации и классификации информации, используемой в системе государственного статистического наблюдения.
Рассмотрим логику использования классификаторов на примере аренды нежилых помещений. Расскажем о кодах ОКДП и ОКДП 2 (услуги по сдаче в аренду нежилого помещения).
Посредством ОКВЭД кодируется вид деятельности, конкретного субъекта хозяйствования. Применяемая методика выделяет основной и вспомогательные виды деятельности, т. е. у одного предприятия (индивидуального предпринимателя) возможно наличие нескольких кодов.
Если возникла необходимость в корректировке либо дополнении, необходимо уведомить орган, осуществляющий государственную регистрацию.
В процессе регистрации организации (индивидуального предпринимателя) уполномоченный орган (Федеральная налоговая служба) вносит в ЕГРЮЛ или ЕГРИП значения ОКВЭД на основании информации, указанной в заявлении на регистрацию. Для получения официального подтверждения с перечнем кодов, закрепленных за хозяйствующим субъектом, есть несколько вариантов. Для получения официального подтверждения необходимо получить выписку из ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в ИФНС.
Как самостоятельно сдать в аренду свое нежилое помещение? Этим вопросом задаются многие люди, которые получили в наследство, в дар или просто приобрели недвижимость. Если использовать для своих целей имущество не получается, его можно отдать в пользование другим людям за вознаграждение. Тем не менее нужно учитывать нюансы, которые позволят сдавать помещение в аренду и получать доход.
70.20 Сдача внаем собственного недвижимого имущества
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:
- если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
- на местном уровне ставка составляет 2 %.
Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:
- УСН 6 % — с общего дохода;
- УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.
Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:
- на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
- на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
- на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.
Как не платить налоги по доходам, получаемым за аренду нежилой недвижимости? С одной стороны, законодательство устанавливает обязанность уплаты налогов по всем договорам аренды. Если договор оформлен на период от 1 года, он регистрируется в Росреестре. Данная информация передается в налоговую службу в соответствии с соглашением об обмене сведениями. Если же договор оформлен на период до 1 года, налоговой службе придется доказать факт аренды, что не всегда возможно.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости и заключение договора по такой сделке – дело не слишком сложное. Однако, в сравнении с арендой жилых помещений, эта сфера рынка недвижимости руководствуется другими законами и правилами. Сдача коммерческой недвижимости – прибыльный бизнес, но многие владельцы больших офисных зданий и коммерческих объектов, имеющих небольшую площадь, часто сталкиваются с проблемой поиска добросовестных арендаторов. Если решение данного вопроса для вас актуально, то наша будет для вас весьма полезной: в ней речь пойдет о том, как сдать помещение в аренду, сделать это в кратчайшие сроки и с наибольшей выгодой.
Прежде чем, разбирать, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду остановимся на законодательных актах, регламентирующих данные действия. Процесс передачи в возмездное пользование коммерческой недвижимости регулируется ГК РФ (ст. 34). В соответствии с этим законодательным актом условия, возникающие в процессе оформления соглашения, отражаются в арендном договоре – основном документе, подтверждающем соглашение собственника и арендатора.
При грамотном подходе и понимании всех тонкостей сдачи в аренду коммерческих объектов, практически каждый арендодатель сможет справиться с решением такого вопроса, как самостоятельно сдать в аренду нежилое помещение. Рассмотрим порядок действий, в деталях описав что нужно предпринять, чтобы заключить максимально выгодную сделку.
При сдаче недвижимости главное – установить оптимальную цену, найти добросовестного арендатора и грамотно подготовить документы по передаче объекта в аренду!
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Налог за сдачу квартиры в наём в 2021 году?
Сдача коммерческой недвижимости в аренду
Стоимость аренды в месяц
Стоимость услуг
Куплю квартиру в Москве, срочный выкуп 3 Ноября 2020 Занимаюсь срочным выкупом вторичного жилья: квартир, коттеджей, домов и любой другой неликвидной недвижимости в Москве. Если вам срочно нужно много денег и вы действительно готовы быстро скинуть намного … Агентство недвижимости Simple Rent (ИП Лбов Илья Владимирович) 27 Февраля 2019 Предупреждение! Не связывайтесь с этой конторой, а главное — с ИП Лбов Илья Владимирович. Открыто много агентств на него, и видимо все работают по одной схеме (судя по отзывам на сайтах)Размещают объявления … Как мы сдавали квартиру психованным 24 Мая 2018 сдаю не первый год отличную однушку, ремонт, техника, всё есть. ..Сняли в прошлом году москвичи, мент со своей девушкой , приезжей из саратовской области. работницей того же ментовского отделения. Снимать, … Фиксаторы арматуры 14 Апреля 2020 Мы начали строительство своего дома. Хоть и не очень большого, но такого, о котором давно мечтали. Для качественного воздвижения фундамента нужны фиксаторы арматуры. Подскажите пожалуйста координаты строительной … Как Вы выбираете школу ребенку? 6 Января 2019 Доброго времени суток. Я провожу исследование на тему выбора школы родителями. Какая информация о школе для вас более важная? … Квартира с нЕчестью 24 Мая 2018 Жил в одной квартире мужчина слепой, но хороший и добрый, о нём все соседи так говорили. Но умер он в этой квартире, прямо на кровати. Мне сдали эту хату, предупредив об этом. Мне не важно было и я въехал. …
Хотите срочно сдать или недорого и без посредников снять в аренду коммерческую недвижимость для ведения бизнеса в Москве? — 48 979 свежих объявлений по сдаче объектов коммерческого назначения от собственников и агентств за май 2021 года: отдельно стоящие здания, магазины, площади, помещения с отдельным входом. Имеются варианты съёма с последующим выкупом у хозяина. Если у Вас не получилось подобрать удобный вариант, то посмотрите на карте популярных порталов авито недвижимость, циан или юла. Подайте объявление с фото в раздел сдам / сниму.
Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.
Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.
В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:
- состояние ремонта квартиры;
- количество предметов мебели и их внешний вид;
- подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
- запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
- разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
- показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
- ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.
Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.
При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
- правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.
При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.
Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.
При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей.
Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.