Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как срывается сделка по недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
С документами на объект могут быть разные проблемы. Например, выясняется, что среди собственников есть несовершеннолетние или в квартире прописаны третьи лица. Особые сложности возникают, когда один из жильцов ушел в армию или попал в тюрьму, потому что на период отсутствия его временно снимают с регистрации, а в выписке из домовой книги это не отражено. Зато это указывается в архивной справке.
Почему срывается сделка и что делать риэлтору
- CRM — что это
- Ошибки при внедрении
- Как выбрать CRM
- Отличия CRM от ERP
- Как выглядит CRM
- Какие бывают CRM
Наблюдение: на рынке недвижимости закон Мерфи работает очень уверенно. Если какая-нибудь неприятность может произойти, она случится. Бороться с этим можно только постоянно растущим профессионализмом и навязчивой предусмотрительностью. Стараемся предусмотреть возможные срывы и “подстелить соломки”.
Есть ряд юридических моментов, которые нужно продумать до начала продажи. Иначе, когда покупатель будет найден, продажа может сорваться из-за отсутствия какого-либо документа или растягивания сроков.
Какие вопросы нужно задать себе до начала продажи:
- Готовы ли все сособственники дать свое согласие на продажу квартиры для проведения сделки;
- Куда будут перерегистрироваться все зарегистрированные лица, в том числе несовершеннолетние;
- Знаю ли я, какие документы понадобятся для будущей сделки? Есть ли они в наличии?
Отдельная ситуация с квартирами, где есть непогашенная приватизация или невыплаченный льготный кредит и т.д. Они требуют дополнительных юридических знаний и действий, которые могут затянуть процесс продажи. Предупреждайте покупателей заранее и старайтесь урегулировать все вопросы с документами до назначенной даты сделки.
Бывают случаи, когда продавец узнает о том, что для проведения сделки нужен определенный документ, сидя в кабинете у регистратора. Не всегда покупатели готовы ждать, пока эти документы будут получены и сделка срывается.
О некоторых сложных сделках мы рассказываем в постоянной рубрике “Примеры сделок”.
Вариантов того, что может пойти не так — сотни. Вот несколько примеров:
- Для продажи приватизированной квартиры регистратор запросил справку о начисленной жилищной квоте. В ней фигурирует брат — участник приватизации, регистратор запросил его согласие на сделку. А брат живет в США.
- Продавец собрал документы к сделке, перед продажей перерегистрировал себя и несовершеннолетних детей к родителям. Обратился в РСЦ за копией лицевого счета для сделки. Оказалось, что в документе все еще указаны продавец и дети, так как данные с нового места регистрации идут почтой. А в паспортах уже стоят штампы о регистрации по новому адресу. Но регистратор для сделки затребовал справку о том, что семья не находится в социально опасном положении. Покупатель не согласился ждать еще неделю.
- Покупатель согласился купить квартиру при условии перерегистрации собственника по новому месту жительство до сделки. Продавец взял задаток и гарантировал, что перерегистрируется до сделки к родителям. Сделать оперативно он этого не смог, потому что для регистрации требовалось согласие всех зарегистрированных в квартире у родителей, в том числе его сестры, которая жила на Тенерифе. Продавец не уложился в срок, покупатель потребовал задаток в двойном размере.
- В процессе подписания договора-купли продажи регистратор запросил согласие супруги продавца. Продавец считал, что согласие супруги не требуется, так как она недавно скончалась. Тогда регистратор затребовал согласие наследников умершей. Тут же выяснилось, что еще не истек 6-месячный срок на вступление в наследство, и сделка может быть совершена с согласия наследников не раньше, чем через 4 месяца.
На формирование цены недвижимости влияет множество факторов. В первую очередь — месторасположение, ситуация на рынке недвижимости, проект дома и состояние ремонта, специфика спроса по такого типа объектам.
Многие продавцы руководствуются следующей логикой: ориентируясь на стоимость квартир-аналогов в своем районе, устанавливают цену выше, считая, что их объект “лучше” по состоянию, расположению и т.д. Или, устанавливая стоимость, опираются на свои пожелания или рекомендации знакомых, не соответствующие реальной ситуации на рынке.
Принципиально важно понять рыночную природу определения цены продажи. Квартира, как товар, покупается не за сумму понесенных на приобретение или строительство расходов, а за ту цену, которую готов предложить рынок и покупатели. Либо вы продаете по такой рыночной цене, либо консервируете объект, отказываетесь от продажи. Покупателей не заботят понесенные вами расходы, даже если вы вложили 100 000 долларов, покупатель будет рассматривать аналоги. И если они в среднем сейчас стоят 50 000, то приблизительно так вашу квартиру будет оценивать покупатель.
Потенциальные покупатели мониторят предложения в течение длительного времени или работают с риэлторами. Любой покупатель ориентируется на подходящий вариант по справедливой цене. Если объект выставлен по завышенной стоимости — они сразу поймут это и не придут на просмотр.
Что же делать? Посмотрите конкурентов в районе, определите сильные и слабые стороны своего объекта. Постарайтесь узнать цены реальных сделок по квартирам-аналогам. И только тогда формулируйте цену предложения.
Обязательно учитывайте, что из всех рекламируемых в Минске квартир в текущем месяце будут проданы только 10-20%. Поэтому большинство цен в объявлениях — это пожелания продавцов, которым не суждено сбыться.
Можно обратиться в агентство недвижимости за оценкой. Например, в Авангард Недвижимость делают бесплатную оценку недвижимости для продавцов. Правильное определение стартовой стоимости помогает продать объект быстрее, а не оставаться в продаже на месяцы или годы.
10 ошибок продавцов при продаже недвижимости
Почти все продавцы относятся к своим квартирам эмоционально. В квартиру вложено много сил, здесь происходили значимые моменты жизни. У покупателей нет такой привязанности, они смотрят на вашу квартиру оценивающим и рациональным взглядом. Попытайтесь подходить к продаже так же.
Некоторые покупатели придирчиво оценивают квартиру во время осмотра, указывают на завышенную цену. Часто придирки к состоянию квартиры — это попытка торга. Не воспринимайте их на свой счет. Подходите к продаже по-деловому, отбросьте эмоции. Мелкие недостатки устраните за свой счет или отнимите стоимость устранения проблем из стоимости квартиры.
В объявлениях о продаже встречаются фразы: “ремонт делали для себя, не продавали бы, если бы не обстоятельства”. Такие фразы могут вызвать у покупателя желание дополнительного торга, увидев вашу нужду. Исходите из того, что для покупателя ваши жизненные обстоятельства не имеют значения. А новый ремонт будет сделан на свой вкус. Цель — купить подходящую квартиру на хороших условиях.
Потраченные деньги на серьезный ремонт специально к продаже не возвращаются. Хотя собственники убеждены в обратном, надеются на то, что он не только окупится, но и принесет дополнительный доход.
Ремонт в квартире делают на продажу и по своему вкусу, который может абсолютно не совпадать со вкусовыми предпочтениями покупателей. Хороший ремонт может повлиять на ликвидность объекта, скорость его продажи, и в меньшей степени на его цену. Можно сделать небольшой косметический ремонт, если это действительно необходимо, чтобы квартира выглядела привлекательнее среди конкурентов.
Увеличить прибыль от продажи за счет ремонта удается профессиональным перекупщикам со своими строительными бригадами за счет большого опыта, низкой себестоимости ремонта и быстрой скорости ремонта. Обычному продавцу без таких ресурсов легко попасть в ситуацию, когда ремонт растянется, и выйдет из сметы, что потом сделает продажу маловероятной. А за время длительного ремонта цены на рынке могут начать снижаться.
Многие собственники уверены, что достаточно разместить основную информацию о продаваемом объекте на 1-2 сайтах. И добавить несколько фотографий, сделанных на мобильный телефон. Ведь если кто-то ищет квартиру в определенном доме или районе, то в любом случае придет и купит их объект. Это заблуждение, таких покупателей единицы из тысяч. Большинство покупателей рассматривает сразу несколько районов-секторов Минска, потому что это дает возможность и выбора, и экономии. Не питайте иллюзий, именно вы как продавец боретесь за покупателя, их меньше, чем квартир в продаже — статистика вещь упрямая. А большинство жилья — типовое.
Покупатели с недоверием относятся к объявлениям без фотографий и описания. Независимо от того, квартира с ремонтом или без отделки, фотографии необходимы.
Следите, чтобы фотографии были качественными, а текст раскрывал все достоинства квартиры. Ведь некачественными снимками можно отпугнуть покупателей. Преподнесите объект в рекламе в лучшем свете.
В агентства недвижимости привлекают профессиональных интерьерных фотографов. Готовят туры виртуальной реальности по квартире, проводят съемку дома и микрорайона с квадрокоптера. В Авангард Недвижимость это входит в стандартный пакет рекламы объекта. Мы делаем это, чтобы объект продался быстрее и дороже.
Большинство покупателей, просматривая объявления, где на фото установлена кухня и расставлена прочая мебель и техника, считают, что все это входит в стоимость квартиры. Однако это может быть не так. Когда выясняется, что продавец готов оставить только стены, то это вызывает негатив со стороны покупателя. Он уходит в раздумьях и часто не возвращается.
Решите, что в квартире вы оставляете новым собственникам, а что готовы оставить только за дополнительную плату. Споры из-за комплектации квартиры иногда срывают сделки. Обязательно учтите комплектацию квартиры при подготовке предварительного договора.
Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.
- Расторжение договора по соглашению сторон
- Расторжение договора в одностороннем порядке
От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.
Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку
✅ Расторжение договора по соглашению сторон
Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
📌 Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Самая распространенная ошибка продавца, из-за которой его квартира безрезультатно может искать своего покупателя долгие месяцы, довольно банальна. Это – завышение цены объекта.
По словам представителей агентств недвижимости, подавляющее большинство квартир, цены на которые собственник выставляет без консультаций с оценщиками или риэлторами, рекламируются по стоимости, завышенной минимум на 5%.
Как правило, такой продавец ориентируется на цены похожих квартир, выставленных на продажу, зачастую не обращая внимания на пометку «торг возможен». Или не понимая, что подобный торг подразумевает серьезную – 5-15% – скидку.
Сам же продавец психологически не готов расстаться с такой суммой, в итоге получается, что остальные квартиры загадочным для него образом продаются, а его объект, рекламируемый по цене «как у всех», зависает на рынке на неопределенное время.
Кстати, о рекламе. Именно она часто становится тем фактором, который отпугивает от квартиры покупателей, вместо того чтобы привлечь их. Неграмотно составленные тексты объявлений, пустые или откровенно отталкивающие фотографии, фактические ошибки в описании квартиры (серия дома, год постройки, метраж и т. д.) и хитрые, как кажется самим продавцам, недоговоренности – все это нередко отбивает у потенциального покупателя всякий интерес к объекту. Даже если квартира с подобным корявым объявлением выставлена по цене ниже прочих, то это лишь усиливает подозрения покупателей – они начинают подозревать неадекватность продавца, ошибку или попытку мошенничества.
Самое удивительное, что в СМИ и на специализированных интернет-ресурсах достаточно статей и рекомендаций, которые позволяют за непродолжительное время если и не стать гением в рекламе квартир, то хотя бы просто избежать грубейших ошибок, которые продавцы продолжают допускать сплошь и рядом.
Ну и, наконец, одной из очень частых причин срыва сделки становится отсутствие взаимопонимания по схеме предстоящих расчетов. Неопытность, сомнение в собственных силах и взаимное недоверие сторон сделки нередко приводят к тому, что стороны, от греха подальше, решают вообще обождать с ее проведением. Хотя выход из ситуации предельно прост. Для проведения расчетов вполне можно привлечь кого-либо из специалистов: риэлтора, юриста или нотариуса.
Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля. 3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй.
Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe.
Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй. Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм. Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa.
Призраки: риелтор рассказал о самых странных причинах срыва сделки
Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.
Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Bo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Bo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.
Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe.
Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.
К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги. Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт. B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм.
Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм. Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм. 3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.
Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди.
Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe.
Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy.
Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe.
Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.
Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти. Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм. Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт.
Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?
Те, кто Вас обманул, ввел в заблуждение или иным образом оказал на Вас воздействие для получения Вашей недвижимости, но в силу обстоятельств:
- не смог зарегистрировать переход права собственности на себя (регистрация всех сделок с недвижимостью сейчас производится в Росреестре — по старому в Регистрационной Палате);
- Вы написали на них в правоохранительные органы и ими была приостановлена регистрация сделки;
- Вы подписали не все документы по сделке — у злодеев не хватает документов для подачи на регистрацию;
- Вы отменили выданную Вами доверенность на регистрацию сделки,
они сами идут в суд и подают на Вас иск. Суть иска заключается в обязании Вас либо возвратить все что получили по сделке в двойном размере, плюс оплатить их расходы и потери, либо об обязании Вас продать на оговоренных условиях Ваши метры, и ко всему прочему — обязании Росреестр по имеющимся документам зарегистрировать право собственности на них…
Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:
- Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
- Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
- не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
- и иные случаи.
Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…
Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?
Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).
Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:
- оспоримые;
- ничтожные.
Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.
Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…
Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.
Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.
- Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
- Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
- Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.
С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.
Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…
Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.
Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).
В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.
Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.
Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.
Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…
Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.
И вот настал тот долгожданный день, когда наконец Вы или Ваши доверенные лица получили с регистрации зарегистрированные документы — Вы стали счастливым обладателем недвижимости, либо считая что все закончилось — удачно продали свой объект недвижимости… но радость оказалось недолгой.
Вы попали в одну из вышеописанных неприятных ситуаций: Вам заплатили меньше денег или не заплатили вовсе, недвижимость оказалась с «историей», взятые на себя обязательства продавец или покупатель не исполнил или исполнять не хочет — наиболее типичный случай: продавец отказывается освобождать квартиру…, и Вы понимаете что в отношении Вас совершен обман и хотите вернуть все назад.
Для начала, как было описано Выше, постарайтесь в максимально короткий срок подготовить подробное описание всех происходивших с Вами до и после сделки событий связанных с продажей или покупкой недвижимости, соберите все документы оставшиеся у Вас на руках, в т.ч. договора, расписки, акты и т.п. Немедленно бегите к адвокату — основная задача, если Вы переоформили недвижимость (подарив или продав) — наложить арест. Для чего это делается спросите Вы, в первую очередь для того, чтобы новый собственник не успел ее перепродать/переоформить на другое лицо (что в значительной степени осложнит Вам дальнейшую жизнь и увеличит судебные издержки). Оперативно наложить арест можно через суд, но для этого нужно подготовить исковое заявление, оплатить госпошлину, подать иск в суд и заявить обеспечительные меры. Если Вы можете это сделать сами — делайте, но лучше обратиться к специалисту, ведь на счету каждый день и ошибка в составлении документов может Вам дорого обойтись.
В зависимости от того, в чем именно Вас обманули — Вам нужно выбрать стратегию дальнейших действий. Очень важно понимать, с момента когда сделка зарегистрирована т.е. объект недвижимости перестал принадлежать Вам/ или Вы стали значиться его собственником — расторгнуть/признать недействительной сделку можно только через суд и тут Вам потребуется изрядное упорство и значительные усилия для отстаивания своих интересов.
Зачастую, в процессе оформления документов по сделке, Вы не обращаете внимание на текст подписываемых Вами документов или относитесь к написанному как к должному и необходимому (этим очень грешат риэлторы, которые Вас убеждают что ссылка в договоре на статьи Гражданского кодекса, Семейного кодекса, упоминание о последствиях неисполнения сторонами договора — не более чем формальность). Тут Вам нужно заново перечитать все что у Вас осталось на руках, желательно не в гордом одиночестве, а вместе со специалистом. Важна каждая строчка и каждая упомянутая в договоре статья закона, тут можно найти зацепку и попытаться вернуть все на круги своя, например в договоре указано: «расчет между продавцом и покупателем произошел до момента подписания договора, факт расчета подтверждается распиской продавца о получении денег». Если у покупателя на руках нет расписки о получении Вами денег — ваши перспективы оспорить договор по безденежности крайне велики.
Основное правило при оспаривании сделок прошедших государственную регистрацию — действовать надо быстро и тихо, т.е. как только Вы поняли что Вас обманули — немедленно, без криков и истерик, начинайте готовится к войне, ни в коем случае не нужно делать лишних звонков и кидаться на обманувших Вас людей, тем самым Вы, сами того не подозревая, их предупреждаете о предстоящих действиях и даете время для подготовки к отпору.
Сложнее ситуация, когда Вы купили квартиру с «историей», истории могут быть разные.. некоторые из них заключаются в том, что через некоторое время к Вам приходят какие-то незнакомые Вам лица и заявляют свои права на пользование объектом, причем как в последствии выясняется — права законные и обоснованные, но Ваше право собственности никто не оспаривает. Тут нужно провести анализ сложившейся ситуации и выбрать — либо искать продавца, расторгать с ним через суд договор и требовать деньги назад, либо попытаться как-то избавиться от непрошенных гостей. Чем больше времени прошло с момента сделки, тем сложнее будет как оспорить сделку, так и вернуть уплаченные деньги, часто бывает что продавец (даже если Вы выйграете суд и продавца обяжут вернуть все полученное по сделке) не имеет за душой ничего, либо имеет в собственности одну единственную квартиру, а по нашим законам отобрать последнее жилье — нельзя, т.е. у Вас на руках решение суда… квартира отошла продавцу… а Вы без денег.
Вот почему важно сначала взвесить свои шансы на успех при каждом из вариантов развития событий и если Вы выбрали стратегию поведения — действовать.
Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»
Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.
Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…
Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.
Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.
Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.
К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.
Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?
Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:
- условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
- условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
- условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
- условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).
Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:
- государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
- продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
- при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).
Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.
Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.
Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.
Но даже если все этапы сделки пройдут без сучка и задоринки, нельзя гарантировать, что впоследствии добросовестный покупатель не будет иметь проблемы в будущем. Срок исковой давности для оспоримых сделок составляет один год, а ничтожных — 3 года (ст.181 ГК РФ). Например, одна из сторон захочет признать договор купли-продажи квартиры ничтожным по причине того, что договоры оформлялись в момент, когда человек не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. В этом случае сторона доказывает наличие заболеваний в такой степени выраженности, когда они лишают способности понимать значение своих действий или руководить ими (Решение Арского районного суда (Республика Татарстан) от 29.05.2020 г. № 2-175/2020). И опять здесь без услуг опытного юриста не обойтись.
Либо не менее распространенная ситуация — продавец квартиры был признан банкротом. Для пополнения конкурсной массы финансовый управляющий оспорил его сделки, в том числе сделки с продажей квартиры (ст.61.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ). А последствия признания сделки недействительной очень печальны для покупателя — недвижимость возвращается в конкурсную массу. Теоретически покупатель может вернуть деньги после продажи имущества с торгов и погашения долгов перед остальными кредиторами продавца. Но на практике это не всегда возможно без потерь.
При покупке квартиры покупатель может воспользоваться имущественным вычетом. О том, как это сделать максимально выгодным для всех участников сделки, подскажет юрист по сопровождению сделок с недвижимостью.
Как видим, человеку, не обладающему багажом знаний в жилищном, гражданском, семейном, налоговом законодательствах, трудно увидеть подводные камни в сделках с недвижимостью.
А, как свидетельствует арбитражная практика, 10-15% сделок купли-продажи недвижимости оспаривается в суде. При этом стоимость адвоката значительно выше стоимости юриста по сопровождению сделок с недвижимостью. Но, как говорится, скупой платит дважды.