Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с коммерческой недвижимостью и их регистрация». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.
Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.
В Москве данную услугу представляет Главное управление федеральной регистрационной службы.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

• Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
• Гражданские паспорта участников.
• Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
• Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
• Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
• Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
• ИНН покупателя и продавца.
• Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
• Кадастровый паспорт здания или помещения.
• Экспликация БТИ.
• Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
• Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.
Сроки регистрации составляют 1 календарный месяц.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.

В ответе на этот вопрос в первую очередь следует опираться на букву закона, потому что в конечном счете именно с ее помощью или противодействием будут решаться любые спорные моменты. Хотя лучше, конечно, чтобы они вообще никогда не возникли.

Коммерческой недвижимостью по сути могут быть все объекты нежилого фонда, но в названии заключается основное: их назначение в получении прибыли.

Теоретически под это определение попадают и объекты некапитального строительства, и еще не введенные в эксплуатацию, но последние — долгосрочное вложение, оформляющееся по договору соинвестирования и еще не имеющее свидетельства о собственности. Соответственно, вы не сможете приступить к управлению ими сразу после оформления сделки. Как правило, обычно все-таки рассматривают капитальные объекты, получившие статус собственности, зарегитсрированные в Росреесте. Их приобретают по обычному договору купли-продажи, и сразу после оформления права собственности покупателя он может приступать к действиям, направленным на получение прибыли.

Сделки с коммерческой недвижимостью

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Она регламентируется, в частности ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Отметим, что органам Росреестра или МФЦ не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Регистрация перехода прав всегда происходит одним и тем же способом. Разница в следующем:

1. В количестве и видах документации, необходимой для осуществления регистрационных действий.
2. В размере госпошлины. Как отмечалось, для юр. лиц она составляет 22000 рублей, против 2000 для «физиков».

С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

• согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
• отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

Продаем от юрлица (ООО на УСН) нежилое помещения ниже кадастровой стоимости (на 70% ниже).

Цену не занижаем, по рынку продаем. Налоговая не будет иметь к нам претензий?

Кадастровую стоимость учитывают только при продаже имущества физлицом и только в отношении НДФЛ. При продаже имущества юрлицом кадастровую стоимость во внимание не принимают.
Правила для физлица такие: за какую бы цену физлицо не продавало объект, для целей НДФЛ доход от его продажи будет считаться не меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. Причем регионам дано право уменьшить коэффициент 0,7 вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Например, человек продал землю за 200 000 руб., в то время как ее кадастровая стоимость равна 1 000 000 руб. Для целей НДФЛ доход от продажи земли будет равен 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 0,7). Такой порядок применяется к той недвижимости, право собственности на которую ее продавец получил не раньше 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона от 29 ноября 2014 № 382-ФЗ, письма Минфина России от 21 января 2016 № 03-04-05/2050 и от 9 апреля 2015 № 03-04-05/20185).

Ирина Александровна, потомственный бухгалтер.

Все, что нужно знать о коммерческой недвижимости

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Сделки с недвижимостью и их регистрация

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Ограничения (обременения) объекта коммерческой недвижимости могут быть как регистрируемыми, так и нерегистрируемыми. Регистрируемые обременения всегда несложно проверить: регистрирующий орган и земельный кадастр могут предоставить информацию о таких ограничениях без взимания платы любому лицу за небольшую плату.

Нерегистрируемые обременения: аренду и права безвозмездного пользования, выявить в разы сложнее. Здесь можно рекомендовать только проверить информацию о нахождении компаний по данному адресу, расположенную в поисковых системах; а также рекомендовать личное посещение исследуемых объектов коммерческой недвижимости.

Опасность получения покупателем коммерческой недвижимости нерегистрируемых обременений – серьёзный риск. Ведь пусть мы помним, что согласно пп. 1.3 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 “О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест” сделка об отчуждении коммерческой недвижимости, которая не содержала информации о нерегистрируемых обременениях, является оспоримой.

Однако на практике вернуть денежные средства с продавца непростая задача. Если продавцом было юридическое лицо, то оно может к моменту выявления соответствующих обстоятельств быть ликвидированным в том или ином порядке. А физическое лицо может выбыть из юрисдикции белорусского государства, а его розыск составит непростую задачу.

Покупателю, совершающему сделки с недвижимостью, прежде всего коммерческой, необходимо проверить права продавца. Ведь юридические ошибки, допущенные продавцом в пределах сроков исковой давности, могут оказать влияние и на правовой статус покупателя. Ведь если предыдущие сделки с недвижимостью не были оплачены, то действует такой способ обеспечения обязательства как залог, предусмотренный нормами гражданского законодательства (см. п. 5 ст. 458 Гражданского кодекса Республики Беларусь). А право залога, как известно, не прекращается заменой собственника объекта гражданских прав.

Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 581 “О приобретении объектов недвижимости для местных нужд” местные Советы депутатов, исполнительные комитеты по их поручению ежегодно формируют перечни объектов недвижимого имущества, которые могут быть использованы для местных нужд. Если приобретаемое недвижимое имущество включено в подобный перечень, до заключения договора купли-продажи продавец должен получить отказ соответствующего органа от преимущественного права на приобретение этого имущества.

Если объект коммерческой недвижимости продаёт унитарное предприятие, то согласие учредителя нудно во всех случаях. Ведь собственником унитарное предприятие не является, а владеет объектом недвижимости только на основании “ограниченного статута” хозяйственного ведения. Даже если руководитель унитарного предприятия является одновременно его руководителем, согласие необходимо. Ведь в последующем руководитель унитарного предприятия может сослаться на то, что давал одобрение сделке, действуя в качестве исполнительного органа, а не собственника имущества.

Сделки с коммерческой недвижимостью, совершаемые унитарными предприятиями, чьи учредители имеют супругов, безусловно требуют получения согласия супруга (супруги) на совершения сделки. Данное правило нужно учитывать и при разводе, если имущество приобретено в период нахождения в браке.

Все чаще можно встретиться с ситуацией, когда владельцем объекта коммерческой недвижимости является индивидуальный предприниматель. Коль индивидуальный предприниматель по сути юридическое альтер-эго физического лица, подписание индивидуальным предпринимателем сделки с коммерческой недвижимостью выражает достаточное выражение его воли с точки зрения гражданского права. Тем не менее, согласие супруги здесь никто не отменял.

Также продавцом недвижимого коммерческого имущества может выступать иностранное юридическое лицо. В таком случае необходимо обратить внимание на проверку полномочий. Так, представителем может выступать глава зарегистрированного в Республике Беларусь представительства иностранной организации. Его полномочия при этом будут подтверждаться не трудовым договором, как было бы в случае с директором белорусской организации, а нотариально удостоверенной доверенностью, как и полномочия любого представителя.

При подписании документов непосредственно руководителем иностранного предприятия, необходимо запросить выписку из торгового реестра страны учреждения, где данное лицо должно быть указано как имеющее право действовать без доверенности. В случае если из выписки точно не ясны полномочия руководителя, необходимо запросить для изучения устав иностранной компании.

В сделках принимают участие физические и юридические лица.

Справка. Проведение всех сделок по покупке-продаже недвижимости регламентируются статьей 549 Гражданского кодекса РФ.

Статья 549. Договор продажи недвижимости

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559, 560, 561, 562, 563, 564, 565, 566).

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.

В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:

• документы, подтверждающие право владения помещением;
• передаточный акт;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об уплате госпошлины;
• документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.

Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.

Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.

В тексте договора обязательно должны быть указаны:

• фамилия, имя и отчество физического лица;
• дата рождения;
• реквизиты паспорта.

• Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.
• Ниже представлено фото документа:

Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.

Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.

Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

1. Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.
2. На картинке пример документа:

Чтобы соглашение считалось правомерным, оно должно быть составлено в письменном виде.

Подписание документа осуществляется всеми участниками сделки. В том случае, когда нежилой объект имеет несколько собственников, то продавец в первую очередь должен представить отказ остальных собственников от выкупа доли, который заверяется нотариальным способом.

Передача прав, возможна только после того, как факт подписания соглашения будет зарегистрирован уполномоченным органом, которым является Россреестр. Регистрация такого соглашения должна быть осуществлена тем органом, который находится по месту расположения самого объекта.

Соглашение о купле-продаже нежилого объекта, должно включать следующие пункты:

• Данные об участниках сделки. Данные должны быть отражены полностью. В – первых без наличия этой информации договор не породит взаимных прав и обязанностей, а во – вторых сведения о покупателе будут внесены в реестр собственников (ЕГРН). Что представляет собой ЕГРН можно узнать, пройдя по ссылке Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН. Если в качестве сторон выступают физические лица, то указываются их персональные данные, данные паспортов, а также сведения о месте проживания. Когда в роли стороны выступает юридическое лицо, указываются все регистрационные данные, а также информация об учредительных документах;
• Сведения о предмете соглашения. Предмет должен быть описан как можно подробнее. Как правило, в описание включаются данные о его месте расположения, размере, кадастровых и технических характеристиках;
• Стоимость предмета соглашения. Если стороны не включили это условие в положения соглашения, то договор признается не действительным;
• Процедура внесения платежей;
• Права и обязанности участников сделки;
• Процедура составления акта приема – передачи объекта;
• Процедура привлечения к ответственности в случае нарушения сторонами условий соглашения;
• Если объект, имеет какие – либо обременения, то сведения об этом должны быть отражены в документе;
• Иные условия, которые стороны посчитают необходимым включить в соглашение (помнить, что эти условия должны быть согласованы);
• Приложения;
• Подписи и печати (при наличии) сторон.

Как только находится подходящее помещение, то начинается первичная работа с продавцом. Туда входит:

Выявление собственников, которых может быть один или несколько. Правильный вариант, это, когда помещение уже подобрано, заказать по нему выписку из Росреестра.

Сведение, содержащиеся в ней дадут ответы на интересующие с практической точки зрения вопросы.

Так как 100 % доверять продавцу при заключении сделки нельзя, то лучше будет ознакомиться с информацией по недвижимости предварительно. Заказать такую выписку может любое физлицо.

Главное, на что обратить внимание, так это на вид права:

• собственность в единоличном владении или же имеет несколько владельцев;
• собственность общая, совместной или же долевая.

Это выступает основополагающим фактом, так как от вида права на собственность зависит порядок проведения сделки.

Нужно подвергнуть подробному рассмотрению необходимую правоустанавливающую документацию, предоставляемую продавцом нежилого помещения. По ним определяется, по какому виду права собственности продавец владеет продаваемым нежилым помещением. К таким правоустанавливающим документальным актам относятся официальные бумаги, главными среди которых выступают:

• договоры гражданско-правового характера,
• свидетельство о праве на наследство,
• судебное предписание.

Такое решение может быть апеллировано вышестоящим судебным органом.

Чем больше времени проходит с момента получения продавцом правоустанавливающего документа, тем надёжнее те данные, которые он подтверждает. Также необходимо ознакомится с выпиской, с отсутствием или наоборот наличием обременений и ограничений по собственности. В виде обременений могут выступать:

• ипотечный договор,
• аренда,
• арест на право собственности, налагаемый судебным решением.

В том случае, если облагается любыми обременениями, то необходимо получить разъяснение продавца и обсудить с ним способы для их снятия.

У каждого собственника помещения есть технический план помещения или технический паспорт, если право собственности возникло сравнительно давно. Необходимо сравнить его с действительной планировкой помещения. При нахождении несоответствий собственник должен предоставить необходимую документацию, которая подтверждала бы, что собственность узаконена.

Сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью

Услуга	Цена, руб.
Проверка домовладения, продавца и покупателя	9 500
Документы по купле-продаже (аренде, дарению и т.д.)	1 900
Услуга выездного регистратора	7 000
Комплексное сопровождение сделки	40 000
+79250448831

Черные лебеди электронных сделок с недвижимостью – откуда их ждать?

Альтернативные сделки – одно из самых сложных направлений в работе агента по недвижимости. Для начинающего риэлтора первая успешная цепочка может считаться сданным экзаменом, опытные же агенты по недвижимости могут похвастаться цепочками из десятка квартир.
Казалось бы, новые информационные технологии, незаметно вошедшие во все области нашей жизни и позволяющие проводить рутинные операции по подготовке к сделке с квартирой онлайн, упростят эту работу и повысят вероятность успеха. Но, конечно же, любой инструмент приносит пользу только в руках квалифицированного специалиста. Я хочу поделиться примером из недавней практики, когда тщательная подготовка не помогла избежать неожиданной помехи, предусмотреть которую оказалось невозможно.

В данном случае, деньги от покупателя нашей квартиры, должны были поступить сразу на мой счет, специально открытый для этой сделки. Мы подписали договор купли-продажи, сканировали его и направили, используя электронную подпись, для дальнейшей государственной регистрации. Сроки электронной регистрации сделки, как правило, занимают 5-6 рабочих дней. Через 4 рабочих дня мне позвонил риэлтор покупателя и сообщил о том, что квартира, которую он продает, арестована судебным приставом и они с продавцом едут выяснять причины. Получается, что на моем месте может оказаться любой риэлтор, проводящий сложную сделку с недвижимостью.

Хотя предварительно была проведена тщательная юридическая проверка квартиры перед покупкой и на момент подачи и подписания документов все было чисто.

Но этим дело не кончилось. В тот же вечер я получил SMS-сообщение о том, что сделка купли-продажи зарегистрирована и собственником стал наш покупатель – владелец арестованной квартиры. То есть, услуга электронной регистрации сделки сработала безупречно, только вот почему-то наложенный арест ее не притормозил.

• В рамках отлаженной системы документооборота я получил все документы в срок по электронной почте, но теперь, чтобы расторгнуть данный договор, нужно запросить и получить согласие покупателя, написать заявление в МФЦ и ждать расторжения около 2-х недель. Или идти в суд, если покупатель отказывается сотрудничать. Суд – это дополнительные затраты времени и денег, а покупатель при этом уже вправе распорядиться оформленной на него собственностью по своему усмотрению…

• Деньги я тоже не мог получить – условием доступа к своему аккредитивному счету является наличие двух государственных регистраций – моей квартиры и «верхней квартиры», той, которую продал мой покупатель. Покупатель же в свою очередь отказывается обсуждать вопрос расторжения, и обещает, что сам во всем разберется, утверждая, что у него все в порядке и судебный пристав ошибся. Время шло, новости и деньги не приходили.

Эта ситуация прекрасно иллюстрирует тот факт, что никто, даже при наличии «прозрачных» документов, не застрахован на 100% от сюрпризов при покупке квартиры.

Такое может случиться с любой цепочкой, в которой будет более чем одна квартира. Если в обычной сделке купли-продажи ее стороны не выполнили обязательства, то процесс регистрации не начинается. Но в описанном случае по аккредитивному договору со мной расплачивался «верхний покупатель», в чем собственно и заключалась проблема.

Как можно было подстраховаться?

Возможно, следовало использовать ст. 157 ГК РФ – «Сделки, совершенные под условием» – и регистрация первой из наших двух сделок прошла автоматически в рамках алгоритма электронного сервиса.

По поводу правовых особенностей вложений в стрит-ритейл и владения такой недвижимостью мнения экспертов разошлись.Так, Дмитрий Ермышев считает, что особых нюансов здесь нет:

– Такое же право собственности, как и на любую другую недвижимость. Только налоговая ставка выше. Роман Шиман советует следующее: при покупке такого объекта проверить юридическую чистоту объекта, при сдаче в аренду – грамотно составить договор с арендатором.

А вот Екатерина Сивова говорит, что юридических нюансов в данном сегменте множество. Но основной из них – тщательно проверять историю помещения, если оно реализуется на вторичном рынке.

– Как было получено право собственности? Нет ли каких-либо арестов и обременений на помещении? Имеются ли перепланировки, а также разного рода постановления и предписания относительно данного помещения? Количество кВт – официально подтверждено документами, или же это только на основании слов продавца? Возможность увеличения мощности – есть ли кабель с определённым сечением? Заключены ли договоры с основными обслуживающими городскими организациями относительно электроэнергии и оплаты коммунальных услуг? – все эти вопросы эксперт рекомендует задать собственнику помещения.

Если помещение продаётся с арендатором (и это один из основных факторов при положительном решении в сторону покупки), то стоит также проверить истинное положение этого арендатора относительно этой точки. Нужно найти подход к арендатору и всё разузнать.

Договор купли-продажи нежилого помещения: образец

С развитием экономики и инфраструктуры городов количество и общая площадь коммерческой недвижимости увеличивается.

Это один из наиболее прибыльных источников инвестиций. Многие предприниматели приобретают и строят такие объекты целенаправленно, а арендная плата является основным источником их доходов.

Основные преимущества инвестирования в коммерческий нежилой фонд:

• Срок окупаемости КН значительно ниже, чем у жилых помещений, за счет относительно высокой арендной платы.
• Высокий уровень спроса на КН, который зависит от экономического развития региона, а не от численности населения.
• Можно увеличивать уровень дохода за счет дополнительных вложений на ремонт и благоустройство.
• Долгосрочный и стабильный источник прибыли для владельца, в случае если он сам занимается предпринимательской деятельности или решает сдавать КН в аренду.
• Использование КН в качестве залога для получения кредитов на новое дело или приобретение площадей.
• Устойчивость цен на арендную плату даже в условиях спада экономики.

Однако у инвестирования в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Высокий порог стартового капитала на покупку и оборудование помещений, зданий и земель.
• Сложности перепродажи объектов вследствие большой стоимости.
• Невостребованность КН в период кризиса.

В целом инвестирование в объекты коммерческой недвижимости – это стабильный доход, но если нет других источников прибыли, то такой вид финансовых вложений может оказаться достаточно рискованным.

О том, выгодно ли вкладываться в строительство коммерческой недвижимости, мы писали в нашей статье.

На рынке коммерческой недвижимости выделяют пять основных видов:

1. Торговая – КН, в которой осуществляется реализация товаров. Это могут быть аптеки, супермаркеты, магазины строительных материалов, автосалоны.
2. Офисные помещения сдаются в аренду под офисы, например, в бизнес-центрах.
3. Индустриальные объекты, к которым относятся промышленные и складские помещения и сооружения.
4. Недвижимость свободного назначения предназначена для фирм, оказывающих услуги, таких как рестораны, гостиницы и фитнес-залы.
5. Социальная КН включает такие объекты, как медицинские клиники, аэропорты, фонды благотворительности.

Предлагаем посмотреть видео о видах коммерческой недвижимости:

Собственник коммерческой недвижимости обязан зарегистрировать объект в госреестре, уплачивать налоги на имущество и платить начисленные коммунальные платежи.

К нежилым помещениям, зданиям и сооружениям также предъявляются особые требования по пожарной, экологической и технологической безопасности. Если на объекте трудоустроены сотрудники, то отдельно регламентируются условия трудовой деятельности. Это также относится и к арендаторам, когда помещение сдается в аренду.

Еще один возможный вариант собственности – это долевое владение коммерческой недвижимости. Оно регистрируется в момент купли-продажи несколькими лицами или по факту уступки части имущества дольщику. Все расходы по налогообложению и эксплуатации в этом случае распределяются между совладельцами пропорционально их долям в собственности.

Стоит отметить, что коммерческой недвижимостью могут считаться только нежилые объекты. Например, если вы сдаете квартиру под офис или используете частный дом в качестве магазина, то обязательно перевести недвижимость в нежилой фонд. Законом определены административные штрафы за неисполнение этих требований.

Эксплуатация КН предполагает использование объектов нежилого фонда, ремонт, техническое обслуживание и контроль за надлежащим состоянием помещения. Обычно под управлением КН понимают:

• Планирование бюджета и мероприятий по эксплуатации.
• Проведение ремонтных работ.
• Закупку ресурсов и материалов для текущего ремонта.
• Ежедневную проверку и техобслуживание.
• Ведение технической документации по использованию объекта.
• Санитарно-гигиенические мероприятия.

Собственник также имеет права по обустройству и перепланировке помещений в соответствии с нуждами и предназначением объекта.

Однако необходимо учитывать технические особенности как помещения, так и всего здания. Чаще всего это касается КН, находящейся в многоквартирных домах.

Проект модернизации недвижимости необходимо согласовать в нескольких инстанциях. Это может быть Жилищная комиссия, Префектура и Управление архитектуры.

Если вся проектная документация будет подписана и узаконена, то вы можете приступать к перепланировке коммерческой недвижимости и ремонту помещения.

Однако нужно быть готовым к тому, что ввод в эксплуатацию реконструированного объекта потребует внесения изменений в технический паспорт и повторного прохождения проверок на пожарную безопасность, обеспечение коммуникаций и заключение эксплуатирующих организаций.

Сделки с КН обычно подразумевают продажу и покупку нежилых объектов. Перед заключением договора рекомендуется изучить статус помещения. Возможно, придется дополнительно переводить его в нежилой фонд. Данные о новом собственнике вносятся в Единый госреестр в ведомстве по местоположению объекта. С этого момента сделка приобретает юридическую силу.

Стоит добавить, что рынок КН гораздо менее активен, чем рынок жилых квартир и домов, так как предприниматели склонны арендовать помещения чаще, чем покупать их. Это объясняется высокой стоимостью объектов КН и рисками, связанными с ведением бизнеса.

Черные лебеди электронных сделок с недвижимостью – откуда их ждать?

Запросите у продавца документы — основания возникновения его прав на приобретаемый вами объект недвижимости. Это может быть один из документов:

• договор купли-продажи
• свидетельство о праве на наследство
• договор дарения
• договор приватизации
• государственный акт
• постановление органа местного самоуправления о предоставлении

Также нужно проверить свидетельство о праве собственности или выписку из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровый паспорт или выписку, технический паспорт и любую другую документацию на объект недвижимости.

Если приобретаемый объект недвижимости является памятником архитектуры, то стоит обратить особое внимание на охранное обязательство собственника объекта культурного наследия. В нем будут сведения о состоянии объекта и необходимых ремонтных или реставрационных работах с привлечением специализированных организаций, имеющих соответствующие лицензии.

Чтобы удостоверится в отсутствии арестов и ограничений на объект недвижимости, следует заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать в любом МФЦ, отделении Росреестра или на сайте Росреестра в электронном виде, заполнив несложную форму.

Проверяем на сайте налоговой службы — в разделе сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП запрашиваем по ИНН продавца сведения о компании. В полученной выписке изучаем актуальные сведения о возможной процедуре ликвидации, банкротстве, соответствии сведений о директоре и учредителях (в случае принятия решения об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью).

Если продавец банкрот, то сделки от его имени может совершать только арбитражный управляющий и при организации торгов, в порядке, предусмотренном законом о банкротстве. Заключение сделок без соблюдения процедуры влечет недействительность сделки и часто невозможность вернуть деньги, поскольку полученные от спорной сделки деньги могут быть потрачены или выплачены другим кредиторам, либо получены лицом, которое не имеет отношения к компании-банкроту, либо превысило свои полномочия, действуя, например, по доверенности.

На сайте арбитражного суда в регионе по месту регистрации продавца нужно ввести фамилию физического лица или наименование компании (можно сделать запрос и по ИНН, но по нему база часто выдает некорректные результаты). В первую очередь, нас интересуют дела о банкротстве в отношении запрашиваемого лица.

В первую очередь, проверяем информацию в районном суде по месту нахождения объекта недвижимости споров с участием продавца. Например, если объект находится в Кировском районе города, то это будет Кировский районный суд. Если город небольшой, то это может быть городской суд. Для поиска по картотеке суда нужно выбрать раздел «Судебное делопроизводство» и затем ввести в поле фамилию.

Кадастровый номер поможет сделать запрос о фактическом местонахождении земельного участка, квартиры, дома, строения или здания на карте. Можно проверить его кадастровую стоимость (исходя из этой стоимости впоследствии уплачивается налог на имущество, либо аренда, если арендодатель — государство).

Кадастровый номер указан в кадастровом паспорте, выписке или свидетельствах о государственной регистрации, либо выписке ЕГРН. Его следует указать на сайте публичной карты Росреестра.

Для продавца — физического лица необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу объекта недвижимости, чтобы впоследствии сделка не была оспорена. Факт заключения брака можно проверить по отметке в паспорте гражданина РФ на странице 14-15.

Если объект недвижимости приобретен продавцом до вступления в брак, то он является его личной собственностью и согласие супруга/супруги в таком случае не требуется.

Для юридических лиц лучше заручиться согласием на совершение сделки учредителя или собрания учредителей, если для компании сделка окажется крупной, либо с так называемой заинтересованностью.

Прежде всего, определитесь с целью приобретения коммерческого помещения. Это поможет вам выявить основные параметры отбора недвижимости. Затем ознакомьтесь с предложениями на рынке, оцените месторасположение объектов, и их базовые характеристики. Сделать это вам могут помочь маклеры и риелторы, которые специализируются на подобной недвижимости. Разумеется, их услуги необходимо будет оплатить. Как правило, доля риелторских компаний составляет около 2% от суммы сделки. Впрочем, найти подходящие объекты можно и без помощи профессионалов, изучив последние публикации средств массовой информации: газет, интернета и т.д.

Прежде всего, стоит подчеркнуть, что процедура проверки документов и полномочий владельца приобретаемого коммерческого помещения будет во многом зависеть от того, является ли владелец физическим лицом, или же продажу осуществляет организация. В последнем случае проверка предполагает запрашивание дополнительных сведений.

Какие документы проверять у владельца коммерческого помещения?

И у физических, и у юридических лиц нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, таких как:

• Основание появления права собственности (по праву наследования, в порядке приватизации, договор купли-продажи, договор мены, дарственная и т.д.);
• Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• Данные из ЕГРП.

У физ. лиц также стоит дополнительно затребовать:

• Документ, подтверждающий, что продавец не состоит в браке, или же документ, подтверждающий согласие супруга или супруги на осуществление сделки, заверенный нотариусом;
• Документ, подтверждающий психическое здоровье собственника.

Если вы имеете дело не с физическим лицом, а организацией, необходимо также запросить:

• Учредительные документы сообщества;
• Документы, подтверждающие полномочия управляющего лица, к примеру, директора (существует вероятность того, что его права могут быть ограничены, а решение о продаже может приниматься только акционерами или собранием учредителей).

Похожие записи:

• Госпошлина у нотариуса по завещанию
• Акт выполненных работ образец 2021
• Вид на жительство в Казахстане для граждан России права и обязанности