Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел участка квартирного дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Российское законодательство делит землю на два вида:
- Первый вид – делимые участки, т.е. такие, которые можно разделить на две и более частей без ущерба их целостности. Разделенные участки можно использовать под строительство, садоводство, огородничество и прочие цели.
- Второй вид – неделимые участки, т.е. такие, которые не подлежат разделу ввиду нарушения целостности почвы. Если все же произвести раздел, земля потеряет в цене (ст. 39.20 ЗК РФ).
При разделе частного строения нужно учитывать технические характеристики. Запрещается делить дом на двух хозяев, если сооружение станет непригодным для проживания.
Уместно разделить дом на два самостоятельных строения, если:
- совладельцы получат комнату с отдельным входом (свободный доступ);
- выделенные части дома останутся пригодными для проживания людей;
- изолированность жилых помещений;
- земельный участок под домом не поменяет своего целевого назначения.
Например, для Москвы и МО нормы СанПиН следующие:
- земли сельхоз назначения – не менее 2 гектаров;
- земли для ведения садоводства – от 0,06 га, а участки под огородничество – не менее 0,04 гектаров;
- земли под ИЖС – от 0,06 га, но в целом допускается 5 соток земли.
Некоторые районы устанавливают минимальный показатель в размере 14 соток земли. Если окажется, что участок не дотягивает до показателя минимума, совладельцы должны возместить недостающую часть в денежном или ином эквиваленте. Читайте, как правильно и быстро выделить земельную долю в статье «Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности«.
Как разделить земельный участок с домом на двух собственников
Жизненные обстоятельства раздела общей долевой собственности могут быть разными, начиная от конфликтов, и заканчивая разрывом семейных отношений.
Основания для раздела дома и земли:
- развод супругов в ЗАГС или суде (ст. 254 ГК РФ, а также ст. 34 СК РФ);
- получение дома по наследству на двоих;
- приватизация жилья;
- споры между двумя хозяевами дома;
- желание продать, подарить, завещать или обменять свою долю.
Одна из распространенных ситуаций – домом владеют двое собственников, между которыми возникают противоречия. Если они хотят распорядиться своими долями, сперва им предстоит разделить дом в натуре, а уже затем выделять земельный участок.
Представим, что участники раздела не имеют разногласий и хотят разделить недвижимость по соглашению.
Порядок действий по разделу через соглашение:
- Обсудить спорные вопросы, договориться о сотрудничестве.
- Выделить долей дома в натуре (см. «Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома»).
- Подать заявку в Росреестр или другую фирму на проведение межевания границ участка.
- Принять кадастрового инженера, расписаться в межевом деле и акте согласования границ участков.
- Направить проект в местную администрацию и узаконить сделку.
- Обратиться в Росимущество с запросом на раздел земельного участка.
- Сдать документы в МФЦ или Росреестр с целью внесения изменений.
- Получить бумажную или электронную выписку из ЕГРН о праве собственности на часть дома и земли.
Соглашение о разделе земельного участка – это один из видов гражданско-правовых договоров. Сделки с недвижимостью проходят проверку у нотариуса, а с 2016 года – это обязательное условие.
Какие сведения нужно отразить:
- дата и место составления;
- ФИО совладельцев, паспортные данные, адреса и телефоны;
- данные о праве собственности на земельный участок: регистрационные, кадастровые;
- целевое назначение земли, размер участка, процентное соотношение долей участников сделки;
- описание условий раздела земельного участка: размер переходящих долей, обстоятельства, договоренности, размер компенсации;
- существенные детали сделки;
- права и обязанности сторон;
- число экземпляров соглашения о разделе земли;
- личные подписи.
Как разделить участок земли с домом на две части и оформить отдельно?
Порядок раздела земли по соглашению занимает не так много времени. Львиная доля сроков приходится на кадастровые работы на участке – они могут занять от 2 недель до 2 месяцев, в зависимости от сложности.
Прохождение регистрации в Росреестре занимает от 14 до 30 дней, а если обращаться через МФЦ «Мои документы», сроки увеличатся на 2-3 суток.
Стоимость раздела по соглашению зависит от размера госпошлины, т.е. оплаты услуг нотариуса + издержки за техническую работу. Учет ведется от цены земельного участка – минимальный платёж 300 рублей, а максимальный не более 20 000 рублей. Скажем, если дом стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 2 000 рублей + 0,3% от цены недвижимости.
Дальнейшие расходы связаны с утверждением права собственности на частный дом и землю – за выдачу выписки из ЕГРН с вас возьмут 350 рублей.
Обращение в суд имеет смысл, если второй собственник против раздела дома и земли. Вопрос отдается на откуп городскому или районному суду.
- Порядок принудительного раздела земельного надела и строения:
- Шаг №1 – Выясняем, что раздел по соглашению невозможен.
- Шаг №2 – Приглашаем кадастрового инженера для составления межевого дела.
- Шаг №3 – Распределяем доли земельного участка.
- Шаг №4 – Обращаемся в городской или районный суд с иском о разделе.
- Шаг №5 – Посещаем судебные слушания, отстаиваем свою позицию.
- Шаг №6 – Получаем итоговое решение суда в форме исполнительного листа.
- Шаг №7 – Готовим документы, исполнительный лист и заявление для регистрации права в Росреестре.
- Выделенные доли останутся за каждым из владельцев, долевая собственность утратит свое значение.
Деление дома в правовом поле подразумевает определение доли в объекте недвижимости каждого собственника. Такой раздел нужен, если дом с участком находились в общей собственности владельцев и необходимо определить размер имущества каждого из них.
Ситуация характерна для бывших супругов, купивших или построивших дом во время брака. Согласно ст. 256 СК РФ имущество, нажитое в период семейных отношений, является совместным и делится пополам. Иной размер доли можно установить договором между супругами. До раздела все решения по недвижимости должны приниматься совместно.
Фактический раздел – перевод долевой собственности в реальные квадратные метры. За владельцем закрепляются определенные помещения в доме, а для земельного участка устанавливаются границы. Процедуру можно провести только после определения доли каждого собственника.
В отличие от юридического раздела выделения доли в натуре не всегда возможно. Существуют запреты как для распределения земли, так и изменения конструкции самого дома.
Для регистрации доли в участке с домом, достаточно предъявить договор или соглашение в Росреестр вместе с другими документами:
- Заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав.
- Паспортом.
- Квитанцией об оплате госпошлины.
Пакеты документов готовятся отдельно на дом и участок. Согласно выписке из Росреестра собственник будет владеть ½ или другой долей в объекте недвижимости – одном и том же у обоих сособственников. Режим владения – долевая собственность.
При невозможности достичь соглашения мирным путем, порядок деления имущества определяет суд. Обратиться в инстанцию может любой из владельцев. Ведение процесса зависит от подготовленности истца.
До судебного заседания заявитель может провести необходимые работы по выделению доли, а именно, изолировать помещение, подготовить технический план и проект раздела участка и дома. В этом случае суд назначит экспертизу, и если эксперт подтвердит допустимость отделения части недвижимых объектов, утвердит план. Дополнительно будут решены вопросы по компенсации, если доля одного из хозяев будет меньше установленной.
При отсутствии подготовки по техническому разделу, вопрос возможности выделения доли решает эксперт. При этом варианте велика вероятность отказа в иске по причине неделимости дома и земли.
Видео сюжет расскажет, как можно разделить земельный участок и дом
| Обзор практики о взыскании неустойки за просрочку поставки товара в случае приостановки поставок |
| Обзор судебной практики о снятии с учета несовершеннолетнего из жилого помещения |
| Договор опциона. Установление условий для исполнения договора. Судебная практика |
| Что такое форензик и почему он так необходим |
| Судебная практика по демонтажу покрышек, установленных в качестве благоустройства |
Все статьи
- УСЛУГИ ПОРТАЛА
- Бизнес-юрист
- Открытые реестры юри.лиц всех стран
- Реестры недвижимости др. стран
- Объявления Вакансий
- Жалоба в Конституционный суд РФ
- Дислокации судов
- Пользователи
- Общественная приемная
- Юрист на ютубе
Xлoпoты c oфopмлeниeм дoкyмeнтoв инoгдa зaтягивaютcя нa нecкoлькo мecяцeв, a зaтpaты измepяютcя в дecяткax тыcяч pyблeй. Нeкoтopыe нe выдepживaют вoлoкиты, пpoдaют cвoю дoлю и пoкyпaют дpyгoй дoм. Пoэтoмy для нaчaлa пoдyмaйтe, дeйcтвитeльнo ли вaм нyжeн peaльный paздeл. Boт двa cлyчaя, кoгдa paздeл дoмa oпpaвдaн:
- Baм xoчeтcя жить pядoм c poдитeлями, poдcтвeнникaми или xopoшими дpyзьями и пpи этoм чyвcтвoвaть ceбя oбocoблeннo физичecки и пo зaкoнy. Moжнo пpoвoдить вpeмя c близкими, нo имeть oтдeльный вxoд, cвoй интepнeт и cчeтa зa кoммyнaлкy.
- Кoгдa вы нe мoжeтe дoгoвopитьcя c дpyгими coбcтвeнникaми o тoм, кaк пoльзoвaтьcя дoмoм и пpилeгaющeй зeмлeй, нo пoмeнять жильe нe мoжeтe. B этoм cлyчae нeдвижимocть пpидeтcя дoлгo дeлить чepeз cyд.
Ecли вы пpocтo xoтитe пpивecти в пopядoк дoкyмeнты или cдeлaть «кaк y coceдeй», пoгoвopитe co cпeциaлиcтoм и yзнaйтe, cкoлькo вpeмeни и дeнeг зaймeт paздeл дoмa. Bo нeкoтopыx MФЦ ecть юpиcты, кoтopыe кoнcyльтиpyют пo тaким вoпpocaм бecплaтнo.
Ecли y coбcтвeнникoв нeт paзнoглacий пo пoвoдy пopядкa иcпoльзoвaния чacтeй дoмa, eгo мoжнo paздeлить миpнo, бeз cyдa. Пepвым дeлoм нyжнo oбpaтитьcя к кaдacтpoвым инжeнepaм: oни пpизнaют дoм пpигoдным для paздeлa и cocтaвят тexничecкий плaн. Cпeциaлиcтoв мoжнo вызвaть чepeз peгиoнaльнoe oтдeлeниe БTИ или дpyгyю кoмпaнию, кoтopaя имeeт cooтвeтcтвyющyю лицeнзию. Цeны нaчинaютcя oт 15000 pyблeй, зaвиcят oт плoщaди нeдвижимocти и тapифoв кoнкpeтнoгo бюpo.
Пo зaкoнy paздeлить мoжнo тoлькo дoмa блoкиpoвaннoй зacтpoйки. Ecли гoвopить пpocтым языкoм, этo oбъeкты, кoтopыe имeют oтдeльныe вxoды и caмocтoятeльныe кoммyникaции. Ecли дoм пo тexничecким пapaмeтpaм нe пoдxoдит для peaльнoгo paздeлa, пpидeтcя cдeлaть peкoнcтpyкцию и yзaкoнить ee.
Пocлe тoгo, кaк кaдacтpoвыe инжeнepы cдeлaют тexничecкий плaн, нyжнo зaключить coглaшeниe o peaльнoм paздeлe. Дoкyмeнт oбычнo cocтaвляют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, бeз yчacтия нoтapиyca. Taк кaк типoвыx cлyчaeв пoчти нe бывaeт, зa cocтaвлeниeм coглaшeния лyчшe oбpaтитьcя к юpиcтaм. Иx ycлyги oбoйдyтcя в 2500-3000 pyблeй. К cлoвy, ecли дoм дeлят cyпpyги, coглaшeниe дoлжнo быть пpeдcтaвлeнo cтpoгo в нoтapиaльнoй фopмe.
C гoтoвым coглaшeниeм и тexничecким плaнoм дoмa нyжнo пpийти в MФЦ: тaм вы нaпишeтe зaявлeниe нa пocтaнoвкy нoвыx oбъeктoв нa кaдacтpoвый yчeт и oднoвpeмeннyю peгиcтpaцию пpaвa. Гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoй cтopoны cдeлки, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.
Что нужно знать о разделе дома?
Ecли coбcтвeнники нe мoгyт пoдeлить нeдвижимocть миpнo, пpидeтcя peшaть пpoблeмy чepeз cyд. B пpoцecce paccмoтpeния дeлa cyд нaзнaчит cпeциaльнyю экcпepтизy. Пo ee peзyльтaтaм coбcтвeнникaм пpeдлoжaт нecкoлькo вapиaнтoв paздeлa, oдин из кoтopыx им пpидeтcя пpинять. Peзyльтaт — peшeниe cyдa o пpeкpaщeнии дoлeвoй coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.
C peшeниeм нyжнo oбpaтитьcя в кaдacтpoвым инжeнepaм (нaпpимep, в БTИ): oни пoдгoтoвят зaключeниe и тexничecкий плaн дoмa. Эти дoкyмeнты пoдaют в MФЦ для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
- Oфopмлять peaльный paздeл xлoпoтнo: этo oтнимaeт вpeмя, дeньги и нepвы. Инoгдa пpoщe пpoдaть cвoю дoлю втopoмy coбcтвeнникy и кyпить нoвый дoм.
- Ecли влaдeльцы гoтoвы paздeлить дoм миpнo, дocтaтoчнo cocтaвить coглaшeниe. Ecли нeт пpидeтcя пpивлeчь cyд.
- Дeлить мoжнo тoлькo тe дoмa, кoтopыe пpизнaют блoкиpoвaннoй зacтpoйкoй. Peшeниe — пpинимaют кaдacтpoвыe инжeнepы.
- Ecли пoд дoмoм cлишкoм мaлo зeмли (oбычнo мeньшe 8 coтoк), ee нe paздeлят. Oнa ocтaнeтcя в oбщeй coбcтвeннocти влaдeльцeв дoмa.
Если жилое помещение, в том числе и жилой дом, в период действия официального брака:
- приобретено;
- построено и оформлено право собственности;
- получено в результате обмена на недвижимость, которая была собственностью семьи уже после бракосочетания.
При таких обстоятельствах дом будет сочтен совместно нажитым добром и подлежит разделу.
Один из четы вправе отказаться от физической части дома, при условии выплаты ему стоимости его доли. Важно знать, что факт регистрации права собственности на жилой дом на одного из четы значения не имеет, как и то, от чьего имени был совершен акт купли-продажи или мены.
Когда жилой дом достался одному из супругов по наследству или получен в подарок по договору дарения, то такое имущество разделу не подлежит, так как не является совместно нажитым.
Срок давности по разделению общего жилого дома бывшей семьи составляет 3 года с даты расторжения брака, в это период можно обратиться за разделом. Жилое строение может быть разделено, если не является слишком тесным (когда невозможно физически жилплощадь разделить на две части) и в случае, если здание настолько старое и ветхое, что его стоимость практически ничтожна.
Рассмотрим, как разделить дом после развода.
После разрыва уз брака раздел жилого дома может происходить по одному из способов:
- выделить каждому супругу натуральную долю, то есть реальную комнату (или не одну);
- когда доли в реалии оказались неравными (из-за особенностей планировки), тогда определяется сумма доплаты тому, кому досталась меньшая часть;
- если отношения не позволяют находиться на одной территории или когда у одного из четы есть иной вариант проживания, тогда весь дом могут передать одному супругу при условии выплаты компенсации другому.
Существует не только судебный вариант разрешения проблемы, но и мирный.
Как разделить целый дом на две части?
Базовый список бумаг выглядит примерно так:
- заявление;
- паспорта экс-супругов;
- квитанция об уплате госпошлины;
- брачное свидетельство;
- правоустанавливающие документы на дом;
- заключение экспертов о фактической стоимости дома;
- справка о прописанных по данному адресу;
- справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ.
При наличии детей стоит приложить их свидетельства о рождении, а также иные документы, доказывающие свое право на большую долю от делимого.
Важно определиться с размером долей — кому сколько причитается (при отсутствии брачного договора и соглашения). В этом вопросе суд учтет все обстоятельства, изложенные в заявлении, но только при наличии документальных доказательств.
Разделить частный дом между собой супруги могут следующим образом:
- составить добровольное мировое соглашение;
- составить брачный договор;
- обратиться в суд с иском о разделе спорного объекта недвижимости.
Во время составления мирового соглашения, супруги сами определяют доли имущества, отходящие каждому из них.
Размер имущественных долей может быть равным или увеличенным в сторону одного из супругов. Составляется документ в простой письменной форме и не нуждается в обязательном нотариальном заверении. Если существует риск его отмены одним из супругов, то лучше заверить соглашение нотариально.
Составить такой документ можно во время семейной жизни и любой момент бракоразводного процесса.
Брачный контракт может быть составлен до заключения брака или во время его существования. После развода данный документ не заключается. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному заверению.
В таком документе также прописываются имущественные доли каждого из бывших супругов после расторжения официальных отношений.
Когда бывшие супруги не могут достичь соглашения, им придётся обращаться в суд за разрешением имущественного спора.
Раздел совместно нажитого частного дома осуществляется, в соответствии с действующим законодательством, в равных частях между бывшими супругами.
Раздел частного дома производится вместе с земельным участком, на котором он расположен. Невозможно разделить только одно жилое строение, не затрагивая, при этом, землю.
Дом может быть фактически поделён на доли, при условии, что каждому из супругов достаётся изолированная комната, общей площадью не менее 8 квадратных метров.
Для определения пригодности дома к разделу потребуется провести строительно-техническую экспертизу, заключение которой станет основополагающим при вынесении судебного решения.
В тех случаях, когда жилое строение невозможно фактически разделить на доли, суд может вынести решение о предоставлении второму супругу материальной компенсации и закрепить дом в пользовании первого супруга.
Раздел жилого дома, приобретённого, с использованием материнского сертификата, осуществляется с выделением обязательных долей для каждого из супругов и их несовершеннолетних детей. При этом, во время раздела такого объекта недвижимости, допускается отступление от принципа равенства долей.
Большая часть такого дома достаётся супругу, с которым остаются проживать несовершеннолетние дети.
Если жилой дом был приватизирован и один из супругов отказался от прав собственности на него, он не сможет получить свою имущественную долю, однако сохранит в нём право бессрочного проживания и регистрации.
Разделу подлежит только имущество, приобретенное во время брака. Таким образом, если дом принадлежал одному из супругов до свадьбы, после расставания он остается его полноправным хозяином.
Дом, приобретенный после свадьбы, считается совместно нажитым имуществом. Согласно общим положениям Семейного кодекса РФ, оба супруга имеют на него равные права. Однако из этого правила есть исключения.
Например, если дом достался по наследству, совместной собственностью он не будет. Точно так же единоличным владельцем недвижимости является супруг, который получил ее в подарок.
Но при разводе потребуется подтвердить этот факт в суде.
Единственным владельцем дома человек будет считаться и в том случае, если недвижимость приобретена на преподнесенные в дар деньги. Не становится совместным имущество, приобретенное на средства, накопленные до свадьбы либо вырученные от продажи собственности, которой человек владел до брака (другой недвижимости, автомобиля и т.п.).
Но на практике доказать, что второй супруг финансово не участвовал в приобретении дома, бывает затруднительно. Если же в сделку была вложена хотя бы незначительная часть его средств, суд с большой долей вероятности признает недвижимость совместным имуществом и примет решение о ее разделе.
Однако владелец может оспорить принцип равенства долей и добиться изменения пропорций в свою пользу.
Итак, супружеские отношения испортились, и муж с женой планируют разделить имущество. Что им нужно для этого сделать.
- Варианты таковы:
- Пойти к нотариусу и заключить соглашение о разделе имущества. Это, можно сказать, вариант очень «цивилизованный». Так поступают пары, которые не хотят ссор и скандалов, которые расстаются по-доброму. Для заключения соглашения, нужно явиться к нотариусу с паспортами, документами на дом, свидетельством о браке или его расторжении.
- Обратиться с иском в суд. Исковое заявление подается в суд по месту расположения имущества. Оплачивается госпошлина, которая рассчитывается, исходя из стоимости спорного имущества. Решение суда вступает в силу, спустя 1 месяц со дня его вынесения.
На основании соглашения или решения суда осуществляется регистрация права собственности в органах Росреестра, выдаются соответствующие свидетельства об этом. Встречается и другая ситуация, когда дом делится на доли. Например, собственник желает подарить часть своего недвижимого имущества некоему лицу. В таком случае, у прежнего собственника остается доля дома, а у нового собственника доля дома появляется. Такие «манипуляции» тоже требуют обращения в органы Росреестра, чтобы прошла регистрация права собственности на доли дома.
Юридическая помощь по разделу недвижимости
Консультация в офисе и по телефону
+7(495) 728-99-14
Помощь адвоката. Стаж 18 лет по разделу недвижимости!
Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.
Раздел жилого дома между супругами при разводе
Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.
В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.
К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.
- Помещение должно быть самостоятельной частью объекта недвижимости. Оно не может зависеть от коммуникаций дома (газ, электричество, вода). В противном случае требуется проведение работ по формированию дополнительных отводов. Обязательное условие — наличие отдельного входа.
- Помещение должно отвечать условиям, пригодным для проживания.
- Перепланировка дома, лишние пристройки (не согласованные в соответствующих органах надзора), увеличивающие или уменьшающие площадь, не учитываются при определении доли.
- Если выделение доли невозможно по закону или при этом наносится имущественный ущерб одному из собственников, он может рассчитывать на компенсацию его доли другим владельцем.
- Составление предварительного соглашения. Документ должен быть нотариально заверен, он дает возможность приступить к кадастровым работам.
- Производятся необходимые мероприятия, постановка на учет частей дома. Результат — оформление кадастровых паспортов на доли недвижимости.
- Подача заявления и документов для оформления права на образованные доли (Регистрационная палата).
Основные правила оформления договора купли-продажи недвижимости — в статье по этой ссылке.
- Необходимо получить документ, содержащий заключение о возможности выделения доли (оформляется в БТИ).
- Подача иска о выделении доли в судебный орган по адресу объекта недвижимости. Необходимо приложить документы, подтверждающие право на владение объектом, технический паспорт (выдается в БТИ), заключение о возможности выдела доли, квитанцию об уплате пошлины, копии заявления от каждого собственника.
- После вынесения судебного решения следует зарегистрировать право собственности на долю объекта недвижимости.
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов
Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.
Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:
- Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
- Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
- Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
- Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.
Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.
Сообщается, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения (в т. ч. жилые) в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.
В целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга. В частности, возможна реконструкция, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».
При этом следует учитывать, что одновременно необходимо решать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на соответствующем земельном участке (с учетом, например, требований к минимальному размеру участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования участка.
В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест кадастровый учет и регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов.
Снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с кадастровым учетом и регистрацией прав на все объекты, образованные из таких объектов недвижимости.
Согласно российскому законодательству многоквартирным домом считается такой дом, в котором находятся два и более жилых помещения, имеющих автономные выходы в помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.
) либо на земельные участки, прилегающие к строению.
При этом каждый многоквартирный дом имеет какие-либо элементы совместного имущества (земельный участок под домом, крыша, фундамент, коммуникации, лестничные площадки, лифты и др.)
Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.
Например, имеется жилой дом, в котором расположены четыре отдельных квартиры: две из них двухкомнатные с общей площадью по 50 кв. метров, а две – четырехкомнатные по 100 кв. метров. Доли в праве собственности будут распределены следующим образом: владельцы двухкомнатных квартир будут иметь по одной шестой части, а собственники четырехкомнатных квартир по одной трети.
Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?
ЖК РФ прямо говорит, что территория под многоквартирным домом, как и земля, прилегающая к строению, может находиться только в коллективной собственности всех собственников жилых помещений в этом доме. То есть, в законодательстве прямо указано, что раздел земельного участка под многоквартирным домом не допускается.
На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.
Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.
Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.
Выходом станет:
- предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
- последующее выделение долей в натуре.
Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.
Например, имеется двухквартирный жилой дом с участком земли размером в 40 000 кв. метров, прилегающем к нему. Каждая из квартир имеет отдельный выход, водоснабжение квартир автономное, как и вывод канализации. Общими являются только фундамент дома и крыша. При проведении независимой строительно-технической экспертизы установлено, что реальный раздел дома в техническом плане возможен.
Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:
- Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
- Составление текста соглашения.
- Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.
При посещении нотариуса все участники соглашения должны иметь при себе паспорта либо иные документы, удостоверяющие личности подписантов а также все правоустанавливающие документы на жилые помещения и земельный участок.
Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.
Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:
- Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
- Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
- Цена иска.
- Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
- Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
- Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
- Исковые требования заявителя.
- Список прилагаемых документов.
- Дата и подпись.
К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:
- Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
- Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
- Правоустанавливающие документы.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Этот перечень неполный, в зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие бумаги. Полный перечень необходимых документов применительно к вашей ситуации подскажет юрист, к которому желательно обратиться на этапе составления искового заявления и сборе необходимых доказательств.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.
06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.
Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.
Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Определение ВС РФ №133г от 11.06.2012 года).
Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения. Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.
Пример.
На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров.
В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.
Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности. Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.
Той же позиции придерживается Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ в своем письме от 18.05.16, ссылаясь на нормы ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.
Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.
Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения.
С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.
Пример. Многоквартирный жилой дом, состоящий из двух комнат, расположен на земельном участке общий размер, которого составляет сорок тысяч квадратных метров.
У каждой из квартир имеется обособленный вход, автономное водоснабжение и канализация. Единственное, что объединяет строение – это крыша и фундамент.
По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что фактическое разделение жилого помещения представляется возможным.
В случае получения положительного экспертного заключения относительно возможности реального раздела дома, всем владельцам необходимо собрать соответствующую разрешительную документацию на проведение работ по перестройке или перепланировке недвижимости. Для этого следует обратиться в территориальное отделение муниципального органа, расположенного по месту нахождения спорного земельного участка.
Заручитесь консультацией юриста перед началом сбора документов. Данные споры крайне сложны, велик риск отказов в разделе жилья. Лучше получить помощь сейчас, чем срочно искать адвоката потом!
Таким образом, следующим этапом станет разделение строения, путем выделения долей в натуре. Как результат, из одного многоквартирного помещения сформируются две или более независимых одна от другой части жилого дома.
Помните:
- После того, как собственники определятся с реальными долями спорной недвижимости, последним следует начать процедуру раздела находящегося под ней земельного участка, а также ее придомовой территории. В данном случае следует учитывать некоторые нюансы, предусмотренные законодательством.
- Разделение участка может быть разрешено, только в случае сохранения вновь образованными объектами недвижимости того же разрешительного назначения, что и первоначальный надел.
- Второе условие, для проведения раздела земли регулируется ст. 1 Земельного кодекса РФ, которая определяет принцип неделимости судьбы наделов с находящимися на них помещениями. В данном случае имеется в виду, что владелец, получивший конкретную долю от жилой недвижимости, получит в собственность и часть земли, находящейся под ней.
Часто сложности вызывает раздел домов, которые имеют чердаки и подвалы. Как разделить дом с подвалом? Отвечая на этот вопрос, нужно уяснить, каково назначение подвала. Если это нежилое помещение, то подвал может быть разделен, исходя из границ образовавшихся частей дома. А вот говоря о том, как разделить дом с жилым подвалом, нужно включать его площадь в «общий зачет», то есть учитывать его, как жилое помещение. Аналогичная ситуация и с чердаками.
На практике часто бывает так, что разделить на две квартиры в строгом соответствии с идеальными долями не представляется возможным. Какое-то отхождение от этих долей, все равно, присутствует. В этом случае, тот, кто получил долю больше, чем ему причитается, имеет право на получение денежной компенсации. О желании получить компенсацию это лицо должно сообщить в исковом заявлении или в соглашении о разделе недвижимости. Разделив дом, сторонам нужно решать вопрос и о разделе земельного участка. Так как, строение и земля связаны друг с другом. Но это, как говорят, совсем другая история.
Долевая собственность на дом: порядок пользования и правила оформления
Проще всего разделить землю по взаимному согласию собственников. Они могут добровольно распределить между собой имущество в соответствии с размером долей или по своему усмотрению: к примеру, один из собственников получит дом и землю под ним, а второй – большую часть участка. Закон этого не запрещает, главное – наличие соглашения о таком распределении.
После того как предварительные действия будут выполнены, настанет пора приступать к разделению. Для начала требуется вызвать кадастровых инженеров, которые выполнят межевание. По результатам составленного ими межевого дела будет подготовлен акт установления границ новых участков, который требуется утвердить в комитете по землеустройству.
Затем нужно поставить имущество на кадастровый учёт и заказать кадастровые паспорта. Имея на руках эти документы, необходимо получить адреса для каждого участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре. С даты регистрации вновь созданных наделов старый официально прекращает своё существование.
К помощи суда прибегают владельцы участка, которым не удалось договориться о добровольном разделении имущества. Согласно п. 3 ст. 252 ГК, подать иск может каждый из несогласных дольщиков. Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, через суд возможен только с учётом величины долей собственников. Отступление от них является исключением и сопровождается выплатой компенсаций.
Если участок окажется неделимым, то суд прибегнет к назначению порядка пользования. Результатом такого решения суда станет схема раздела общей территории на небольшие участки. Каждый из них перейдёт своему владельцу. Они могут огораживать наделы, возводить на них постройки, но участок по-прежнему останется в долевой собственности.
На раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, цена может быть разной. Дороже всего обойдутся кадастровые работы, стоимость которых в зависимости от региона и характера местности достигает нескольких десятков тысяч рублей. Стоимость землеустроительной экспертизы, если таковая понадобится, определяется объёмом работ и начинается от 10-15 тысяч рублей. Обращение в суд требует уплаты госпошлины, которая при разделе имущества зависит от цены иска, но в 2015 году не может быть меньше 400 и больше 60 000 рублей. Кроме того, нужна оплата госпошлин за получение кадастрового паспорта (200 рублей) и за регистрацию права собственности на землю (350 рублей).
Резюмируя, можно сказать, что раздел участка, находящегося в общей долевой собственности – задача непростая, требующая терпения и денег. Проще всего справиться с ней добровольно: так получится согласовать интересы всех заинтересованных сторон и выполнить дела максимально быстро. Если же без суда не обойтись, то нужно приготовиться к временным и финансовым тратам, поскольку в таких случаях раздел земельных участков осложняется не только несовпадением мнений владельцев, но и наличием построек, ограничением размеров и другими обстоятельствами.
В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.
Начнем с разделения понятий: часть дома (доля в праве) и квартира в блокированном жилом доме. Визуально это идентичные объекты, однако с юридической точки зрения существует немалая разница.
Доля в праве общей долевой собственности означает, что есть один объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, которым владеют несколько собственников. Доля может быть невыделенной, то есть существующей только на бумаге: в правоустанавливающих документах зафиксировано в какой пропорции собственники владеют домом. Само строение при этом не разделено на части, в пользовании находятся общие помещения (кухня, санузлы, жилые комнаты).
В этой статье мы будем рассматривать второй вариант – выделенную в натуре долю, которая фактически является отдельным жильем. Такой дом разделен на изолированные части, каждая из которых включает жилые помещения, кухню и санузел, а также имеет индивидуальный вход с приусадебного участка.
При этом в правоустанавливающих документах – это одноквартирный жилой дом, находящийся в долевой собственности. Однако точно такой же объект юридически может быть оформлен как квартира в блокированном жилом доме. Чтобы понять разницу между видами жилых домов, обратимся к определениям в Жилищном кодексе.
Почему одни части дома оформлены как доля в праве, а другие – как квартира в блокированном жилом доме? Для ответа на этот вопрос необходимо углубиться в историю.
В бывшем СССР жилищный вопрос всегда стоял остро. Для его решения нередко в родительском доме для детей, обзаводившихся собственными семьями, выделялась комната, к которой впоследствии могли быть пристроены другие помещения и отдельный вход. Образовывалось единое домовладение в одной семье, но поколения были территориально условно разделены. Кроме того, в то время был законодательно ограничен предельный размер жилого дома или его части, находящихся в личной собственности: его жилая площадь не могла превышать 60 квадратных метров. Этот запрет обходили, возводя пристройку к дому, которую оформляли на одного из совершеннолетних детей. Также общая долевая собственность, как и в настоящее время, возникала в результате наследования жилого дома несколькими наследниками.
Чтобы выделить долю из общего имущества, нужно с согласия всех собственников перевести одноквартирный жилой дом в блокированный с квартирами по числу дольщиков. В зависимости от планировки возможно вычленение квартир без строительных работ или с проведением реконструкции.
По требованиям законодательства вход в каждую блок-квартиру должен осуществляться непосредственно с земельного участка, а сами квартиры – состоять из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений. Квартиры в блокированном доме могут быть расположены через стенку, в том числе не несущую на одном этаже или через перекрытие на разных этажах.
Отдельно коснемся вопроса изменения внешнего и внутреннего вида и конфигурации дома, разделенного на доли или блоки. Сначала поговорим о долях. Во-первых, для проведения перепланировки и реконструкции, как уже указывалось выше, необходимо согласие второго собственника. Во-вторых, если один из совладельцев в своей части дома сделал пристройку, нужно обязательно произвести перераспределение долей, заключив соглашение у нотариуса и зарегистрировав его в агентстве по госрегистрации и земельному кадастру (БТИ).