Виды правового режима недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды правового режима недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Правовой режим недвижимого имущества

2. Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

3. Статья 4. Виды правового режима недвижимого имущества

4. Типология объектов недвижимости

5. Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

6. Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

7. 4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

8. 4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
2. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
3. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости ( ст. 219 ) либо перехода права собственности на нее к покупателю ( ст. 551 ).
4. Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

Правовой режим недвижимого имущества

Правовой режим объектов недвижимого имущества базируется на обеспечении определенной устойчивости прав на данное имущество и на создание специального порядка распоряжения данным имуществом. Недвижимое имущество может быть объектом различных вещных и обязательственных прав.

Особенностью правового режима недвижимого имущества является то, что появление, переход, прекращение или ограничение права собственности (или иных вещных прав, таких как сервитут, аренда), некоторых обязательственных прав (доверительное управление, аренда) происходят в порядке, требующем обязательной государственной регистрации и соблюдения письменной формы. Обязательная государственная регистрация проводится в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации…», а также иными специальными законами и соответствующими подзаконными актами. Государственная регистрация – это доказательство имеющегося зарегистрированного права, которое удостоверяется соответствующим свидетельством о проведенной государственной регистрации прав на недвижимость. Объекты недвижимости считаются не ограниченными в обороте. Ограниченно оборотоспособные объекты определяются в порядке, установленном законом. Ограничение оборота или изъятие являются исключением из общего правила оборота.

Зачем оформляется закладная на квартиру при ипотеке и какие возможности она предоставляет банку
Вклады в Сбербанке: какие бывают, как выбрать, можно ли открыть через Сбербанк Онлайн
За нарушение ПДД на железнодорожном переезде оштрафуют в 5 раз больше с 1 мая 2021 года

Подбор материалов по теме: «Алименты и пособия», 02.09.2020
Подборка материала за октябрь 2020 года, 01.11.2020
Подборка материала за декабрь 2020 года
ТОП-10 популярных материалов из категории «Гражданское право», 21.09.2020
ТОП-10 популярных статей из категории «Исполнительное производство», 08.09.2020

Наличие права собственности на имущество, прежде всего, позволяет распоряжаться им любыми способами, разрешенными законом. В этом заключается отличие собственности от других вещных прав, которые дают возможность только владеть и пользоваться имуществом.

В перечень практических действий, которые статья 209 ГК РФ включает в понятие распоряжения, входят:

продажа имущества третьим лицам за цену и на условиях, устраивающих собственника;
совершение безвозмездных сделок по усмотрению собственника (например, дарение);
передача имущества во временное владение, пользование или ограниченное распоряжение третьим лицам;
использование имущества в качестве залога для обеспечения обязательств.

Установление законным способом права собственности на конкретную вещь или объект дает возможность установить защиту от необоснованных претензий со стороны третьих лиц.

Установление собственности на результаты интеллектуальной деятельности предоставляет автору исключительные права на использование, распоряжение и охрану от незаконных посягательств третьих лиц. Право на интеллектуальную собственность носит временный характер.

В состав интеллектуальной собственности входят права, относящиеся к:

художественным, литературным и научным трудам;
исполнительной деятельности;
изобретениям;
промышленным образцам;
товарным знакам, фирменным наименованиям и т.д.

Установление права на интеллектуальную собственность осуществляется в рамках национальной и международной системы защиты прав авторов. В процессе рассмотрения заявки на оформление прав проводится экспертиза результатов интеллектуальной деятельности на предмет их уникальности в системе авторского права.

[box type=”download”]

Совет эксперта. Право собственности на результаты интеллектуальной деятельности дает возможность использовать его в качестве обеспечения обязательств. Для этого заключается договор залога в порядке, предусмотренном ст. ст. 1232, 1233 ГК РФ.

[/box]

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами права собственности могут выступать публичные образования – государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Они вправе распоряжаться принадлежащей им собственностью исключительно на условиях, регламентированных законодательством, в том числе путем отчуждения прав в пользу граждан или субъектов предпринимательской деятельности.

Правовой режим недвижимого имущества как объекта гражданских прав

Процедура подтверждения и факт наличия права собственности обязывает субъектов нести обязательные виды расходов. В их состав входят:

оплата услуг кадастрового инженера за изготовление технической и межевой документации;
оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
оплата налога за имущество.

Расчет налога на имущество граждан осуществляется в соответствие с главой 32 НК РФ, а налоговые ставки зависят от целевого назначения объектов и указаны в ст. 406 НК РФ. В частности, для жилых помещений ставка налога не может превышать 0.1 % от кадастровой стоимости объекта.

Для предприятий налог на имущество рассчитывается по правилам главы 30 НК РФ, а размер ставок зависит не только от характеристик объекта, но и от их территориальной расположенности (например, на 2017 год для Москвы действует ставка в размере 2% от кадастровой стоимости).

[box type=”download”]

Совет эксперта. Расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта. У собственников имеется право оспорить кадастровую стоимость и признать рыночную стоимость для целей расчета налога. Данные действия осуществляются через Комиссию по урегулированию споров о кадастровой стоимости или в судебном порядке.

[/box]

Тема № 21 “Гражданско — правовой режим недвижимого имущества”

Выполнил:

Курсант 2 го курса

0-21 учебной группы

рядовой милиции

Гордеев Игорь Витальевич

Т У Л А – 2 0 0 2

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты:

участки недр и фонды недр;

[1]

предприятие в целом как имущественный комплекс;

все, что прочно связано с землей, и том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства;

приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе.

[2]

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

В юридическом смысле недвижимость совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

участки недр и фонды недр;

предприятие в целом как имущественный комплекс;

По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:

— объекты, находящиеся в федеральной собственности;

— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;

— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;

— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.

По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

По степени воспроизводимости в натуральной форме:

1. невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

2. воспроизводимые: здания, строения, сооружения, многолетние насаждения.

В состав недвижимого имущества включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано путем насаждений, построек и других объектов и не может быть отделено без нарушения назначения вещи.

Движимыми вещами называются все другие материальные объекты, способные к перемещению или самостоятельно, как например, животные, или при содействии посторонней силы, как например, мебель, произведения искусства и тому подобное.

В советском законодательстве в связи с национализацией земли сразу после Октябрьской революции и изъятием ее из гражданского оборота, деление вещей на недвижимые и движимые потеряло смысл и практическое значение. После долгого перерыва термин «недвижимое имущество» появился сначала в Законе «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года1[1], а потом и в Основах Гражданского законодательства Союза ССР и республик2[2].

Гражданский кодекс (далее — ГК) Российской Федерации, принятый Государственной Думой РФ и введенный в действие в 1995 (Часть первая) и в 1996 (Часть вторая) годах, уделяет правовому регулированию недвижимого имущества и сделок с ним много внимания.

Согласно ст.130 ГК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей , то есть объекты , перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Закон относит к недвижимому имуществу и вполне движимые вещи, как то государственные воздушные и морские суда, космические объекты, что объясняется целесообразностью распространить на них специальный правовой режим, установленный для недвижимого имущества. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст.130 ГК не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости. Например, по Французскому гражданскому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельческие орудия, семена на участке и другие вещи, а также права (ст.594 Французского гражданского кодекса — далее ФГК).

Статья 4. Виды правового режима недвижимого имущества

см. Классификация объектов недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ была изменена ФЗ от 30.12.2004 N 213-ФЗ ). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (первая группа);

— объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

— объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе — это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Перечень объектов недвижимости (юридическая классификация) (см. схему 1).

│ Законодательство │ │ Объекты недвижимости │

ст. 130 ГК, ст. 36 ЗК, земельные участки,

ст. 1 ФЗ «О участки недр,

государственной обособленные водные

регистрации прав на объекты, леса

недвижимое имущество и

ст. 130 ГК, ст. 1 ФЗ «О здания

регистрации прав на

недвижимое имущество и

ст. 130 ГК РФ сооружения, объекты

ст. 132 ГК РФ предприятия как

п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК жилые помещения (жилой

РФ дом, часть жилого дома,

п. 4 ст. 218 ГК, п. 1 дачи

ст. 5 ФЗ «Об ипотеке

п. 1 ст. 5 ФЗ «Об садовые дома, гаражи,

ипотеке (залоге другие строения

В Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ даны определения объектов недвижимости в жилищной сфере.

Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В отличие от индивидуального дома многоквартирный дом — это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, гаражей, нежилых помещений и т.д.); каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав, тогда как многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является.

Работа посвящена недвижимости и недвижимому имуществу в Российском гражданском праве. Цель исследования – рассмотреть понятие недвижимости и недвижимого имущества в Российском гражданском праве.

Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».

[3]

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе[1].

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ)[1].

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ)[1].

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско- процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, — в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ)[2].

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости:

— это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого — нельзя его скрыть подобно движимости». Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

— обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.

Выделяются следующие смежные признаки:

многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость;

детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами.

Недвижимые вещи — материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи — воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[1].

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 130 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в пункт 1 статьи 130 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

ГК закрепляет особенности правового режима недвижимости:

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст. 219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст. 551).
Установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225) и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234); обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349); распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295).
Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью.

Организации сталкиваются с трудностями разграничения объектов на движимые и недвижимые при ведении бухгалтерского учета. Например, при капитальном строительстве крупных производственных объектов в составе единого пускового комплекса, вводимого единовременно в эксплуатацию, может включаться несколько движимых и недвижимых вещей — зданий, строений, сооружений, временных построек, единиц оборудования. При этом на бухгалтерский учет это имущество может быть принято в качестве одного объекта инвентарного учета.

Кроме того, с 1 января 2021 года движимое имущество освобождается от налогообложения на имущество организаций (Закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ). При этом в законодательстве пока нет четких критериев разграничения движимого и недвижимого имущества.

Важность корректного разграничения движимого и недвижимого имущества сложно переоценить. Неправильная квалификация объекта недвижимости как движимого имущества может привести к признанию сделок по передаче прав на объект недействительными, квалификации объектов как самовольных построек и их сносу.

Типология объектов недвижимости

Проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. «С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь».
Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования.
В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, также несвободно от недостатков.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В целях устранения пробелов в законодательстве и недопущения противоречащих друг другу толкований целесообразно расширить перечень объектов недвижимости в статье 130 ГК РФ и добавить в него такие объекты недвижимого имущества как жилые и нежилые помещения. Права на эти объекты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Необходимо также внести объекты незавершенного строительства в качестве объектов недвижимости в статью 1 Закона о госрегистрации и в этом же Законе выделить нормы, касающиеся объектов незавершенного строительства, в отдельную статью.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5). В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8).

Полагаю, что вышеуказанные законодательные определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, «в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка (п. 1 ст. 222 ГК). Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие недвижимости. Толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов».

его индивидуализация, заключающаяся в кадастровой оценке, выделении из общего массива земельной территории государства, что фиксируется в кадастровых книгах;
определение юридической судьбы этого участка путем фиксации прав на него в определенных реестровых книгах за определенными субъектами гражданского права (в Российской Федерации эта процедура осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП)).

Признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. «Именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования».

Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей.

При этом, в современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. «Часть ученых (Е.А. Суханов, О.М. Козырь, М.В. Кротов, В.И. Сенчищев, И.Д. Кузьмина) полагает, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее». Другие «юристы (Б.М. Гонгало, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный, Е.С. Болтанова, С.А. Степанов) высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, не зависима от процедуры государственной регистрации».

Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как экономический, так и юридический критерии. Однако следует отметить, что основой законодательной дефиницией недвижимости является все-таки характеристика, базирующаяся на его естественных признаках (т.е. экономический критерий). В этой связи сложно согласиться с мнением Е.А. Суханова о том, что «объявление имущества недвижимостью основано… на его юридических, а не естественных особенностях».

В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней недвижимые вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированность местонахождения с точки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимостей в глазах человеческого сообщества предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

Это, конечно, не означает недооценки юридического критерия определения недвижимости – государственной регистрации прав на нее. Однако в этом случае следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критерия, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права.

Между тем противоположное мнение достаточно широко распространено в юридической науке. О.М. Козырь полагает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация».

Однако в юридической литературе высказываются и иные мнения. В качестве противоположной позиции можно сослаться на точку зрения, которую высказала Е.С. Болтанова применительно к объектам незавершенного строительства и которая основана на классификационном критерии «прочной связанности с землей», то есть фактически опирается на объективные признаки, характерные для недвижимого имущества.

Полагаю, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество не делает его из движимого недвижимым, не изменяет юридический статус недвижимого имущества. Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. «Государственная регистрация – явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество».

Между тем классификационная характеристика вещей имеет объективный характер, поскольку основывается на устойчивых признаках, определяемых и фиксируемых позитивным правом. Изменение статуса вещи в силу субъективного волеизъявления (государственной регистрации) по поводу частной вещи не может изменить сущностных объективных характеристик вещи, которые были выявлены законодателем и отражены в законе – того обстоятельства, что данная вещь является движимой либо недвижимой.

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Правовой режим недвижимого имущества и сделок с ним

Список принятых сокращений.

Введение.

1. Понятие и виды недвижимого имущества.

1.1. Понятие недвижимого имущества.
1.2. Объекты, указанные в российском законодательстве как недвижимые.
1.3. Объекты, приравненные к недвижимым.

2. Особенности совершения сделок с недвижимым имуществом.

2.1. Договор купли-продажи недвижимого имущества.
2.2. Особенности договора аренды, предметом которого является недвижимое имущество.

3. Сравнительно-правовой анализ российского права с правовыми системами ряда зарубежных стран.

3.1. Сравнение с романо-германской традицией.
3.2. Сравнение с национальными правовыми системами стран «общего» права.

Заключение.

Библиография.

Определение недвижимого имущества

Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, — то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты[1] и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Следует отметить, что в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. Это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кроме вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы.

Российское законодательство также относит к недвижимому имуществу также и в соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. П2. ст. 132 уточняет, что предприятие особый случай недвижимости, являющийся не только сложной вещью, состоящей только из вещей (см. ст 134 ГК РФ), но и несущий в себе все виды имущества, права, требования, долги, а также права на обозначение, продукцию предприятия, работы/услуги и другие исключительные права.

Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 01.01.01 в ст.1 перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения.

Также исходя из федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 01.01.01 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, это понятие определяется в законе как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) …»

Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами:

1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ);

2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие).

Виды недвижимого имущества:

· Здания и сооружения

Под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы. Сооружения служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, эстакады и другие инженерные решения, фундаментально связанные с землёй.

В общем и целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведённый на земельном участке (или под земельным участком) самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно[2].

Объектом гражданского права вновь созданное здание или сооружение становится только после государственной регистрации права на него на основании документов, подтверждающих факт его создания. Поэтому правовой режим зданий и сооружений, в частности, связанный с их арендой, не распространяется на незавершённые строительством объекты.

· Жилые помещения[3]

Как известно еще из римского права, все вещи делятся на движимые и недвижимые. Римские юристы признавали недвижимыми не только землю, недра, но и все, что создано на земле трудом собственника. Они относили к недвижимости постройки, посевы, насаждения, предметы, связанные с землей.

Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении.

Статья 130 ГК РФ определяет следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты.

Объекты гражданских правоотношений – это различные материальные (в том числе вещественные) и нематериальные (идеальные) блага либо процесс их создания, составляющие предмет деятельности субъектов гражданского права.

Названные объекты нередко именуются объектами гражданских прав (как это, в частности, делает Гражданский кодекс). Как известно, объектом правового регулирования может быть только поведение людей (их деятельность), а не сами по себе разнообразные явления окружающей действительности, например вещи или результаты творческой деятельности. Поведение людей и составляет объект гражданских правоотношений, тогда как вещи и иные материальные и нематериальные блага в свою очередь составляют объект (или предмет) соответствующего поведения участников (субъектов) правоотношений.

Глава 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НЕЙ

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара.

К вещам относятся не только традиционные орудия и средства производства или разнообразные предметы потребления. Вещами являются наличные деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК). Вещи в юридическом смысле – не обязательно твердые тела. К числу вещей в гражданском праве относятся различные виды энергетических ресурсов и сырья, произведенных или добытых человеческим трудом и потому ставших товаром (электроэнергия, нефть, газ и т.п.). Правовой режим вещей (имущества) применяется к животным (ч. 1 ст. 137 ГК), хотя в качестве живых существ их нельзя признать вещами в строгом смысле слова.

Вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность. Так, объектом гражданских прав, в частности права собственности, не может быть атмосферный воздух в его естественном состоянии (хотя время от времени предпринимаются законодательные попытки объявить его таковым).

Иное дело – воздух или его составные части, измененные либо обособленные под воздействием труда человека (нагретый воздух – пар, «сжиженный воздух» – газ, «сжатый воздух» с помощью компрессора и т.д.). Они становятся товаром и объектом гражданского оборота.

Исключение в этом отношении составляют земля и другие природные ресурсы, которые, как правило, не являются результатами труда (если не считать специально улучшенных, например мелиорированных, земель или искусственных лесопосадок). Эти объекты так или иначе тоже вовлекаются в товарный оборот, хотя именно отсутствие у них свойств, присущих результатам чьего-то труда, а также их естественная ограниченность дают основания для предложений об установлении для них особого правового режима (типа никому не принадлежащего «объекта достояния народа»). В качестве объектов гражданских правоотношений земельные участки (а также участки недр и обособленные водные объекты) тоже относятся к категории вещей.

Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав. Ряд обязательственных отношений также связан с вещами, имея их объектом соответствующих действий обязанной стороны (должника), например в обязательствах купли-продажи, аренды, подряда, хранения, перевозки грузов, причинения вреда имуществу. Однако понятие вещей в гражданском праве не безгранично. Как уже отмечалось, не являются вещами входящие в состав имущества права требования и пользования («бестелесное имущество»), в том числе безналичные деньги и «бездокументарные ценные бумаги», а также «интеллектуальная собственность».

Важнейшим критерием классификации вещей в гражданском праве выступает их оборотоспособность, т.е. способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) и менять своих владельцев (собственников).

С этой точки зрения все вещи делятся на три группы (ст. 129 ГК).

Одни из них могут свободно, без специального разрешения публичной власти, переходить от одного лица к другому в результате гражданско-правовых сделок. Такие вещи, разрешенные в обороте, составляют большинство вещей.

Другие вещи могут принадлежать лишь определенным участникам оборота (например, вооружение и боеприпасы, радиоактивные вещества, яды и наркотические средства, используемые в медицинских целях, и т.п.) либо находиться в обороте по специальному разрешению публичной власти (например, валютные ценности). Такие вещи относятся к категории вещей, ограниченных в обороте (или ограниченно оборотоспособных вещей). Так, в соответствии со ст. 141 ГК специальным законом определяется порядок совершения сделок с валютными ценностями. В частности, покупка и продажа иностранной валюты допускаются только через специально уполномоченные российские банки, ввоз и вывоз валютных ценностей через границу осуществляются с соблюдением установленных законом ограничений и специальных таможенных правил и т.п. Недра находятся в государственной собственности и могут предоставляться частным лицам только в пользование. Ограничены в обороте некоторые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (п. 5 ст. 27 ЗК).

Наконец, определенные вещи изъяты из оборота, т.е. не могут служить предметом сделок и изменять собственника. Собственником таких вещей может являться только государство (обычно – Российская Федерация, а иногда и ее субъекты). К числу таких вещей, например, относятся некоторые земельные участки, находящиеся в федеральной собственности (п. 4 ст. 27 ЗК), а также аналоги наркотических средств и психотропных веществ, оборот которых законом полностью исключен.

Виды вещей, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе, а вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо в установленном им порядке подзаконными актами (п. 2 ст. 129 ГК). Таким образом, исключение или ограничение оборотоспособности вещей находится под прямым законодательным контролем и представляет собой изъятие, прямо предусмотренное законом.

Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота. Техническая регистрация некоторых движимых вещей, например автомототранспортных средств или стрелкового оружия, в органах внутренних дел может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации не зарегистрированного владельцем автомобиля), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль). Законом, однако, может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на возникновение, изменение или прекращение соответствующих имущественных прав.

Недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю.

С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, не будет признан недвижимостью и не сможет стать объектом имущественного оборота (ст. 222 ГК). Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие государственной регистрации прав на них.

К недвижимости закон относит прежде всего земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, участки недр, обособленные водные объекты и т.п.). Это так называемые «недвижимости по природе», в основу выделения которых положен фактический критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после их перемещения в пространстве).

ГК закрепляет не исчерпывающий, а примерный перечень объектов «недвижимости по природе». В связи с этим становится возможным отнесение к ним такого своеобразного объекта, как «незавершенное строительство» (п. 1 ст. 130 ГК), фактически являющегося «недозастроенным» земельным участком.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – Закон о регистрации прав на недвижимость). Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Кроме того, закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это – «недвижимости в силу закона», которые выделяются не по фактическому, а по формально-юридическому критерию: специальное указание закона, считающего целесообразным придание этим вещам такого правового режима. Поэтому права на данные объекты также подлежат государственной регистрации, но в особых реестрах в соответствии со специальными правилами.

Наконец, к недвижимым вещам закон может отнести и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и комнаты (жилые помещения) в жилых домах (ст. 16 и 18 ЖК), т.е. по сути – составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых домов). Точно так же к объектам недвижимости отнесены нежилые помещения, в действительности представляющие собой составные части зданий (ст. 1 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Государственная регистрация прав на недвижимые вещи и сделок с ними составляет основную особенность их правового режима. Действующий гражданский закон во многих случаях не требует нотариальной формы сделок с недвижимостью наряду с их государственной регистрацией, ибо это без необходимости усложнило бы процедуру их совершения и привело бы к неоправданным дополнительным затратам для участников. Вместе с тем во многих ситуациях он предусматривает и иные особенности правового режима недвижимости в сравнении с движимыми вещами (например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за ними имущество публичного ��обственника и др.).

Особым объектом гражданских прав являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и некоторые другие объекты.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц – субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права (подробнее об этом см. § 1 гл. 5 настоящего тома учебника).

Как объект гражданского оборота предприятие представляет собой не единую вещь и не простую совокупность вещей, а используемый по единому хозяйственному назначению имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудованием, инвентарем, сырьем, готовой продукцией) обязательственные права и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на коммерческое обозначение, товарный знак и т.п.) (ст. 132 ГК) и «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу», «бизнес») обычно стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая стоимость» его наличного имущества или чистых активов. Наличие «клиентеллы» составляет весьма важную особенность предприятия как имущественного комплекса и обычно предопределяет целесообразность совершения сделок с ним именно как с имущественным комплексом, а не как с простой совокупностью вещей и других объектов.

Самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имеющая гражданской правосубъектности (например, небольшой магазин, кафе, гостиница, ателье или иное «предприятие» сферы обслуживания). В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (юридическое лицо или гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу» (ср. п. 2 ст. 132 и ст. 559, 656 ГК).

Таким образом, предприятие (или его часть) как единый имущественный комплекс является самостоятельным объектом не любых имущественных, а только обязательственных прав (главным образом различных сделок в соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 130 ГК), связанных с передачей этого имущества от одних лиц к другим. Оно не может стать единым объектом вещного права (собственности), ибо в «статике» (состоянии принадлежности, а не передачи) этот комплекс неизбежно юридически распадается на различные объекты с различным гражданско-правовым режимом: вещи, обязательственные и исключительные права и т.д. Неудачно поэтому законодательное признание «предприятия в целом» недвижимостью (недвижимой вещью) (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК), поскольку оно может создать неправильное представление о возможности установления на этот объект обязательственных прав как на единую вещь также и вещного права (собственности).

Имущественным комплексом является и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и(или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36–43 ЖК). Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок), которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами – объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Вещи разделяются также на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально определенные и родовые вещи). Индивидуально определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками (например, дом № 22 по улице Садовой; автомобиль такой-то марки под конкретным номером и т.п.). Индивидуально определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких вещей от обязанного лица можно требовать лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей. Вместе с тем только индивидуально определенные вещи можно истребовать от обязанного лица в натуре (например, по виндикационному иску). Индивидуально определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи (последние всегда являются индивидуально определенными). Только индивидуально определенные вещи могут быть объектами права собственности и других вещных прав.

Вещи, определенные родовыми признаками, характеризуются числом, весом, мерой и т.п., т.е. рассматриваются как известное количество вещей одного и того же рода (10 тонн стали определенной марки; пять грузовых автомобилей «Газель» и т.д.). Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, ибо недвижимые вещи являются индивидуально определенными в силу необходимости их государственной регистрации. Вещи, определенные родовыми признаками, юридически заменимы. Поэтому неисполнение обязательства по их передаче (например, в силу гибели или иной утраты конкретной партии товара) по общему правилу дает возможность управомоченному лицу требовать предоставления такого же количества аналогичных вещей, но исключает возможность истребования в натуре тех же самых (конкретных) вещей.

Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально определенные вещи (например, в договоре аренды, предполагающем возврат использованного имущества), тогда как в других сделках в этом качестве, напротив, могут выступать только вещи, определенные родовыми признаками (например, в договоре займа вещей, согласно которому заемщик должен вернуть займодавцу такое же количество вещей того же рода и качества).

С юридической точки зрения вещи могут быть также делимыми и неделимыми (хотя в физическом смысле делима всякая вещь). Неделимые вещи в соответствии со ст. 133 ГК характеризуются невозможностью их раздела в натуре без изменения их первоначального назначения. Например, невозможно разделить поровну между двумя совладельцами (сособственниками) принадлежащий им автомобиль. Неделимую вещь нельзя разделить без несоразмерного ущерба ее хозяйственному или иному целевому назначению, тогда как в делимой вещи любая часть и после раздела может выполнять ту же функцию, что и вещь в целом (хотя, возможно, и в меньшем масштабе, как это, например, происходит при разделе квартиры или жилого дома, состоящих из нескольких изолированных комнат). Поэтому делимыми до определенного предела являются земельные участки (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК). Данные обстоятельства приобретают юридическое значение при разделе объектов общей собственности (ст. 252 ГК), при определении характера обязательств, возникающих по поводу таких вещей (п. 1 ст. 322 ГК), и в некоторых других случаях.

Сложные вещи (ст. 134 ГК) делимы как физически, так и юридически. Речь идет о совокупности разнородных вещей, составляющих единое целое в силу их использования по общему назначению (например, столовый сервиз, мебельный гарнитур, имущество фермерского хозяйства и т.д.). В обороте такая совокупность вещей может рассматриваться как одна, единая вещь, стоимость которой может быть поэтому даже больше, чем простая сумма стоимости составляющих ее частей.

Юридическое значение выделения сложных вещей состоит в том, что они могут становиться объектами некоторых имущественных (обязательственных) прав как целое. Поэтому действие сделки, заключенной по поводу такой вещи, распространяется на все ее части, если иное прямо не предусмотрено договором. С этой точки зрения предприятие как имущественный комплекс тоже можно рассматривать как разновидность сложной вещи, отличающуюся, однако, тем, что в ее состав входят не только вещи, но и права и обязанности. Совокупность однородных вещей (например, стадо сельскохозяйственных животных, коллекция марок, библиотека) в силу своей неопределенности как целое вообще не является самостоятельным объектом гражданских прав.

В гражданском праве вещи традиционно подразделяются также на главные вещи и принадлежности. Принадлежность – это такая вещь, которая по существующим в хозяйственном обороте воззрениям повышает экономическую ценность другой вещи, но отсутствие которой вовсе не влечет за собой признания главной вещи не законченной или не способной выполнять свое хозяйственное назначение (футляр и скрипка, рама и картина и т.д.). Принадлежность призвана служить главной вещи и связана с ней общим назначением. Поэтому она по общему правилу следует судьбе главной вещи, если только иное прямо не установлено договором (ст. 135 ГК). Следовательно, арендатор оборудования вправе рассчитывать на передачу ему арендодателем также и необходимого для нормальной эксплуатации инструмента и запасных частей, если иное не будет установлено арендным договором.

Права пациентов на бумаге и в жизни Саверский А.В.
Права авторов литературных произведений Камышев В.Г.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обществах с ограниченной ответственностью» Батяев А.А.
Настольная книга судьи по гражданским делам Толчеев Н.К.
Настольная книга адвоката Искусство защиты в суде Джерри Спенс
Наследственное право Махмутова М.М.
Международное публичное право Шевчук Д.А.
Международное право Глебов И.Н.
Криминология.Избранные лекции Антонян Ю.М.
Криминалистическая энциклопедия Белкин Р.С.

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

земельные участки;
права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Таким образом, кондоминиум можно считать самостоятельным видом недвижимого имущества по ГК РФ. Сделки с ним совершаются в соответствии с положениями ст. 290 ГК РФ.

4.2. СДЕЛКИ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Вещь может быть движимостью, а также недвижимостью. Ее так подразделяют в гражданском праве, но причиной такого разграничения является не связь имущества с землей либо каким-то другим подобным признаком. У недвижимого имущества чаще всего высокая цена, поэтому оно значимо для какого-то конкретного человека, общества и целого государства. Получается что, владение, распоряжение и пользование такими вещами, государства всегда держит под особым контролем. РФ установила для предупреждения нелегальных сделок с недвижимостью особый правовой режим. В этом и состоит смысл выделения такой категории вещей. Вот оно логическое объяснение тому, в этой категории причислены воздушный и морские средства передвижения, а также космические корабли и многое другое.

В ГК РФ рассмотрены различные варианты вещей относящихся к категории недвижимого имущества, все они обладают отличительными признаками:

к категории недвижимого имущества может относится все то, что прочно связано с землей;
перемещение такого рода объектов не представляет быть возможным без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Если происходит отделение таких объектов от земли, то происходит потеря их предусмотренного назначения, следствием такого действия становится уменьшение их стоимости. Например, во время того, когда сносят жилой дом, продается уже не совсем сам дом, а строительный материал этого дома. Это подтверждает мысль о том, что перемещение такого рода объектов не представляет быть возможным без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.

Замечание 1

Для воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов предусмотрена госрегистрация, а также их относят к категории недвижимого имущества.

Деньги, ценные бумаги и другие вещи, которые не относят к недвижимости, являются движимым имуществом.

Определение 1

Правом собственности на движимое имущество является комплекс правовых норм регламентирующих особенность владения, пользования, распоряжения имуществом подлежащем к категории движимости.

Сделка с движимым имуществом чаще всего происходит без особого контроля. Присутствует также небольшое количество отличительных особенностей владения и пользования движимым имуществом. Установлены категории движимого имущества, что позволяет выделить и установить особый правовой режим для недвижимости.

4.3. ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Законодательство для избежания злоупотребления с недвижимостью определило осложненную оборотоспособность этой группы собственности.

Ограничение, возникновение, переход и прекращение прав собственности на недвижимость подлежит регистрации в едином государственном реестре органами государственной регистрации.

Основываясь на ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней – это юридический акт, который подтверждает признание и подтверждение государством совершенной сделки с имуществом. Только в тех случаях, когда право собственности зарегистрировано в государственном реестре, можно доказать это право. Следовательно, именно после госрегистрации договор можно считать действительным, оспорить зарегистрированное право на недвижимость можно лишь в судебном порядке.

Государственную регистрацию прав в отношении недвижимости можно произвести на всей территории России в ЕГРН и ее осуществление возможно по месту регистрации недвижимого имущества.

Минуя нотариальную регистрацию договора, обе стороны лично подают заявление о регистрации сделки.
Лицо, которому переходит право на недвижимый объект, может самостоятельно зарегистрировать сделку, но для этого ему необходимо иметь на руках договор зарегистрированный нотариально.

Сделка в отношении недвижимости может считаться заключенной, переход права свершившимся после внесения записей в ЕГРН, совершения надписей на правоустанавливающих документах, выдачи удостоверения о госрегистрации прав. Для осуществления такой процедуры проводится: приемка документов, затем осуществляется их правовая экспертиза, проверка законности сделки, установка отсутствия противоречий между заявленными правами на имущество и уже зарегистрированными.

Те сведения, которые содержатся в ЕГРН, являются доступными любому заинтересованному лицу для получения необходимой информации об объекте недвижимости перед покупкой.

Замечание 3

Появление этого реестра заключается в том, что обладая такой информацией покупатель становится более защищенным в своих правах и сможет узнать о скрытых продавцом сведениях (например, право собственности может принадлежать третьим лицам, имущество может быть в залоге, отдано в аренду, кто-то имеет право проживания в квартире). Теперь покупатель может избежать положений, обремененных такими проблемами.

Государством установлен особый правовой режим в отношении основных видов недвижимого имущества (земли и других природных ресурсов), ведь их значимость для РФ очень велика.

Его сутью является то, что земля, недра, воды и другие являются основой для жизнедеятельности общества. Эти ресурсы являются исчерпаемыми, бездумное использование может привести к полному исчезновению их источников. И чаще всего собственников не интересует экологическая обстановка, а получение прибыли здесь и сейчас.

Государством эта ситуация осознается и именно поэтому им вводятся жесткие рамки для свободы в сфере применения земли и природных ресурсов и рассматривает вероятность коммерческого обладания землей с точки зрения рационального ее использования. То что считается рациональным государство определяет самостоятельно.

Нормы, которые регулируют режим эксплуатации различных природных ресурсов, уникальны, поэтому образуют отдельные отрасли (земельна отрасль, природоресурсная отрасль, экологическая отрасль). Экологическая отрасль держит под контролем момент касающийся использования ресурсов природы.

Определение 2

Предмет регулирования земельного права – это отношения, возникающие в отношении земли, которая находится в экологической связи с окружающей природной средой, т. е. не изъятой из природы.

Некоторое количество земли в кузове самосвала не является имуществом и не подходит под описанное ранее. Правовой режим для такого объекта определяется общими нормами о праве собственности.

Исходя из законодательства РФ, право собственности на землю может иметь как само государство либо муниципальный орган, так и юридические либо физические лица. Те участки земли, которые не принадлежат ни муниципальным образованиям, ни физическим лицам, ни гражданам государства признаются собственностью РФ (ГК РФ презумпция нахождения земли в собственности государства), что позволяет исключить наличие земли, не принадлежащей никому, следовательно, третьи лица не могут использовать ее для каких-либо собственных нужд.

Актуальность темы работы. Действующая Конституция РФ1 закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты – Д.И. Мейер2, Г.Ф. Шершеневич3, так и современные. В.А. Дозорцев отмечал, что «введение этих категорий является существенным шагом вперед, необходимым в условиях рыночных отношений»4. Вопросы правового режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот не только неизменно привлекают внимание цивилистической доктрины, но и традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной практике.

Недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Целью настоящей работы является анализ сущности и правового режима недвижимого имущества, как самостоятельного подинститута гражданского права, а также имеющей большую важность экономической категории.

Для достижения указанной цели автор поставил перед собой следующие задачи:

дать общее понятие и раскрыть сущность недвижимого имущества как экономико-правовой категории;
провести классификацию недвижимого имущества;
проанализировать правовой режим недвижимого имущества, исходя из норм действующего законодательства России;
охарактеризовать сущность и особенности некоторых ограниченных вещных прав на недвижимое имущество;
показать особенности осуществления сделок, предметом которых является недвижимое имущество.

Объектом настоящего исследования является подинститут недвижимого имущества, его сущность и нормативно-правовое регулирование.

Предметом исследования выступили нормы действующего законодательства Российской Федерации, материалы правовой доктрины, учебной и научной монографической литературы по исследуемой проблематике, материалы периодической печати и судебной практики.

Степень изученности темы и новизна исследования. Анализ литературы по исследуемым вопросам показал, что вопросы сущности недвижимого имущества и его правового режима рассматривались многими отечественными цивилистами, однако комплексных работ, посвященных данной теме, практически не встречается. Отдельные положения, касающиеся сущности и правового режима недвижимого имущества, можно обнаружить в работах таких авторов, как: И.В. Аксюк, Е.А. Суханов, В.П. Мозолин, А.И. Масляев, К.И. Скловский, Н.А. Сыроедов, Г.Ф. Шершеневич и др.

Методологическую основу исследования составляют как общенаучные методы (диалектико-материалистический, системный, индукция, дедукция, анализ, синтез), так и собственно юридические методы исследования.

Также в работе используются такие частнонаучные методы, как формально-юридический, позволяющий выявить правовую сущность исследуемых явлений, и историко-правовой, позволяющий изучать правовое регулирование недвижимого имущества в его генезисе.

Правовую базу исследования составили нормы действующего законодательства Российской Федерации.

Эмпирической базой исследования послужили материалы правовой доктрины и судебной и следственной практики высших судебных инстанций Российской Федерации.

Исторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем.

Сущностными признаками недвижимого имущества являются:

— недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом;

— недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью;

— для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей.

Cогласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нормативно – правовое регулирование недвижимого имущества осуществляется, Конституцией РФ, Гражданским, Земельным, Лесным, Водным, Воздушным и иными видами кодексов РФ, а также рядом Федеральных законов РФ.

Важнейшим объектом недвижимости, имеющим ряд особенностей правового регулирования является земельный участок.