Может ли учреждение иметь в собственности недвижимое имущество

В соответствии с федеральным законодательством о некоммерческих организациях бюджетное учреждение вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, которое: 1) не относится к особо ценному движимому имуществу, закрепленному за учреждением собственником имущества, или приобретенному за счет средств, выделенных учреждению собственником на приобретение такого имущества; 2) не относится к недвижимому имуществу^[1]. Распоряжение имуществом этих двух категорий осуществляется при согласии собственника. Однако в силу того же законодательства любое имущество бюджетного учреждения закрепляется за ним на праве оперативного управления^[2], а потому никакого особо ценного движимого имущества, которое не было бы закреплено за учреждением на данном праве (как, впрочем, и любого другого имущества), у учреждения быть не может.

В то же время в гражданском законодательстве декларируется право бюджетного учреждения самостоятельно распоряжаться любым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доходы деятельности (то есть на средства, полученные от оказания платных услуг или выполнения платных работ)^[3], но, опять же, правовое противоречие есть и здесь – в федеральном законодательстве о некоммерческих организациях и в том же гражданском законодательстве установлен запрет на самостоятельное распоряжение бюджетным учреждением любым недвижимым имуществом^[4]. Таким образом, с учетом всех этих противоречий на практике можно вести речь о существовании у бюджетного учреждения однозначного права самостоятельно распоряжаться только тем движимым имуществом, которое не относится к категории особо ценного движимого. Распоряжаться другим имуществом бюджетное учреждение может только с согласия собственника.

Также отметим: хотя в федеральном законодательстве не существует определения понятия «распоряжение имуществом», по общему правилу под этим распоряжением понимается продажа имущества, сдача его в аренду или безвозмездное пользование, использование в качестве залога (например, при получении банковского кредита).

В отношении бюджетных учреждений федеральное законодательство о некоммерческих организациях определяет особо ценное движимое имущество как «движимое имущество, без которого осуществление БУ своей уставной деятельности будет существенно затруднено»^[5]. Перечни такого имущества устанавливаются соответствующими органами, выполняющими функции и полномочия учредителя бюджетного учреждения, с учетом положений Постановления Правительства РФ № 538[6]. При этом данные перечни могут устанавливаться категориально для всех учреждений, подведомственных конкретному органу, выполняющему функции и полномочия учредителя, а могут – для конкретных учреждений. В последнем случае перечень содержит конкретные имущественные объекты с наименованиями, инвентарными номерами, балансовой стоимостью и прочей информацией.

Например, для своих подведомственных учреждений Минздрав отнес к такому имуществу автомобили, балансовая стоимость которых превышает 200 тыс. руб.; медицинское и хирургическое оборудование, балансовая стоимость которого превышает 3 тыс. руб.; любое движимое имущество, балансовая стоимость которого равна или превышает 500 тыс. руб.^[7] В Пензенской области в сфере здравоохранения подход еще более жесткий – здесь к такому имуществу отнесены транспортные средства, компьютерная техника, машины и оборудование, оргтехника, балансовая стоимость которых за единицу превышает 3 тыс. руб., производственный и хозяйственный инвентарь, балансовая стоимость которого за единицу превышает 10 тыс. руб.^[8]

Имущество организации принадлежит ее собственнику. Оформляем отношения

Следует понимать, что фактически независимо от стоимости имущества учредитель может причислить к особо ценному любое движимое имущество, если сочтет, что без этого имущества осуществление бюджетным учреждением предусмотренных его уставом основных видов деятельности будет сильно затруднено^[9]. Но подход собственника имущества может быть и вполне либеральным – например, в г. Астрахани в отношении муниципального бюджетного учреждения «Детская школа искусств № 20» в перечень особо ценного движимого имущества были включены только два объекта: рояль с балансовой стоимостью в 66 тыс. руб. и баян с балансовой стоимостью 56 тыс. руб.^[10] Но такой подход встречается не очень часто – все же учредитель (собственник имущества) стремится максимально ограничить самостоятельность учреждения в распоряжении движимым имуществом и отнести к категории особо ценного движимого имущества как можно больше различных объектов. Например, для муниципального бюджетного учреждения «Усть-Цилемская детская музыкальная школа» (Республика Коми)^[11] к этой категории, в отличие от предыдущего случая, был отнесен 21 объект, в том числе не только дорогостоящая звуковая аппаратура, но и дешевые гитары.

Учредитель может отнести к особо ценному любое движимое имущество.

В результате появления у бюджетного учреждения новых имущественных объектов в перечни особо ценного движимого имущества могут вноситься изменения. Иными словами, собственник имущества, которое приобретается бюджетным учреждением, может «добавлять» его в перечень особо ценного движимого. Например, в июле 2016 года администрация г. Шахты Ростовской области внесла в соответствующий перечень такой имущественный объект, как теневой навес с балансовой стоимостью 1,5 млн руб., закрепив его за муниципальным дошкольным образовательным учреждением «Детский сад № 37»^[12].

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос о том, может ли учредитель (собственник имущества) отнести к категории особо ценного то движимое имущество, которое бюджетное учреждение приобрело за счет средств, полученных от оказания платных услуг или выполнения платных работ. Таких запретов в действующей федеральной нормативной правовой базе нет, хотя раньше они были, правда, только в отношении автономных учреждений^[13]. Кроме того, по мнению Минфина, отнесение имущества к данной категории осуществляется независимо от источника средств на его приобретение^[14]. Однако в некоторых случаях сам учредитель вводит соответствующий запрет. Например, в г. Ангарске Иркутской области^[15] установлено, что не может быть отнесено к особо ценному движимое имущество, которое не предназначено для осуществления основной деятельности автономного или бюджетного учреждения Ангарского городского округа, а также имущество, приобретенное автономным, бюджетным учреждением Ангарского городского округа за счет доходов, полученных от деятельности, осуществляемой автономным, бюджетным учреждением Ангарского городского округа согласно его уставу. В Тольятти мы видим похожую норму – здесь определено, что к особо ценному движимому имуществу не относится имущество, приобретенное автономным или бюджетным учреждением за счет доходов, полученных от осуществляемой в соответствии с уставом деятельности, целевых взносов физических и (или) юридических лиц, полученное в результате добровольных пожертвований физических и (или) юридических лиц^[16]. А вот, например, в г. Ярославле в местной нормативной правовой базе такого запрета нет^[17].

Порядок согласования бюджетным учреждением с собственником имущества правил распоряжения имуществом обычно устанавливается в нормативных правовых актах, утвержденных конкретным собственником имущества. Для примера рассмотрим соответствующие правила, определенные для федеральных учреждений здравоохранения^[18].

На первом этапе учреждение должно направить в департамент имущественного комплекса министерства перечень особо ценного движимого имущества, которым учреждение планирует распорядиться, с указанием цели использования данного имущества; обоснование целесообразности распоряжения имуществом; технико-экономическое обоснование; отчет об оценке рыночной стоимости имущества (оценка должна быть проведена не ранее, чем за три месяца до предоставления отчета); сведения о кредиторской и дебиторской задолженности.

Затем в течение одного месяца министерство рассматривает полученное обращение и принимает решение о согласовании распоряжения имуществом или о мотивированном отказе. Основаниями для отказа могут быть следующие обстоятельства: 1) в представленном обращении или прилагаемых к нему документах выявлены неполные, необоснованные или недостоверные сведения; 2) в результате распоряжения имуществом осуществление учреждением предусмотренных его уставом основных видов деятельности будет сильно затруднено или невозможно.

На завершающем этапе министерство направляет в учреждение письмо со своим решением. Решение о согласовании распоряжения имуществом действительно в течение одного года со дня его принятия.

Под списанием имущества, как правило, понимается комплекс действий, связанных с признанием имущества непригодным для дальнейшего использования по целевому назначению и (или) распоряжения вследствие полной или частичной утраты потребительских свойств, в том числе физического или морального износа, либо выбывшим из владения, пользования и распоряжения вследствие гибели или уничтожения, а также невозможности установления его местонахождения (например, если имущество было похищено).

Правила списания имущества определяет нормативными актами собственник.

Порядок списания имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными и муниципальными (в том числе бюджетными) учреждениями, определяются в нормативных правовых актах, утвержденных на уровне собственника данного имущества (учредителя учреждений). Это могут быть как законы (правовые акты, утвержденные представительными органами местного самоуправления), так и нормативные правовые акты, утвержденные исполнительными органами государственной власти и местными администрациями. Например, в Республике Крым имеется соответствующий республиканский закон^[19], в Хабаровском крае – постановление краевого правительства^[20], в Волгоградской области – приказ областного комитета по управлению государственным имуществом^[21], в г. Орел – решение городского совета народных депутатов^[22], в Чудовском районе Новгородской области – постановление районной администрации^[23].

Правила списания имущества могут быть различными. Рассмотрим для примера основные положения соответствующих правил, действующих в Республике Крым^[24] – недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество списывается по решению республиканского совета министров, согласованному с профильным комитетом Госсовета и с учредителем.

1. Движимое имущество с балансовой стоимостью до 200 тыс. руб. списывается по решению республиканского органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, согласованному с учредителем.

2. Движимое имущество с балансовой стоимостью до 40 тыс. руб. списывается учреждением самостоятельно.

3. Для списания имущества в учреждении создается комиссия, в состав которой входят главный бухгалтер (его заместитель), материально ответственное лицо в отношении объекта списания, представитель республиканского органа, управляющего госимуществом, представитель учредителя.

Как видим, процедура списания имущества в данном случае может быть достаточно сложна – в особенности это связано с необходимостью обеспечения функционирования в учреждении комиссии, куда должны входить два представителя, не входящих в число сотрудников самих учреждений.

А вот в Волгоградской области^[25] согласование списания бюджетным учреждением имущества с отраслевыми органами государственной власти и областным комитетом по управлению госимуществом требуется только в тех случаях, когда речь идет о списании недвижимого или особо ценного движимого имущества. При этом здесь, в отличие от ситуации в Республике Крым, от учреждения не требуется включать в состав комиссии по списанию имущества представителей указанных госорганов (тут такие комиссии называются «постоянно действующими комиссиями по поступлению и выбытию активов»).

В нормативных правовых актах могут быть конкретизированы случаи, когда имущество подлежит списанию. Например, в Хабаровском крае государственное имущество, относящееся к основным средствам и материальным активам, подлежит списанию в следующих случаях^[26]:

1) имущество изношено по истечении установленных сроков эксплуатации и (или) непригодно для дальнейшего использования, если его восстановление невозможно или экономически нецелесообразно;

2) имущество изношено до истечения установленных сроков эксплуатации и (или) непригодно для дальнейшего использования, если его восстановление невозможно или экономически нецелесообразно;

3) имущество морально устарело, при этом оно не может быть реализовано за плату или передано для дальнейшего использования другим учреждениям, предприятиям или в муниципальную собственность;

4) имущество утрачено или уничтожено в результате аварий, дорожно-транспортных происшествий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных ситуаций;

5) объект недвижимого имущества признан аварийным и подлежащим сносу;

6) недостача или порча имущества, выявленные при его инвентаризации или проверке сохранности имущества.

Также в нормативных правовых актах могут приводиться перечень документов, которые готовятся учреждением для списания имущества, порядок действий, сроки выполнения этих действий.

В следующем номере журнала будет опубликовано продолжение данной статьи.

[1]Часть 10 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее – Закон об НКО).

[2] Часть 9 ст. 9.2 Закона об НКО.

[3]Абзац 2 ч. 3 ст. 298 ГК РФ.

[4] Часть 10 ст. 9.2 Закона об НКО, абз. 1 ч. 3 ст. 298 ГК РФ.

[5] Часть 11 ст. 9.2 Закона об НКО.

[6] Постановление Правительства РФ от 26.07.2010 № 538 «О порядке отнесения имущества автономного или бюджетного учреждения к категории особо ценного движимого имущества».

[7] Приказ Минздрава РФ от 02.06.2015 № 296н «Об определении перечней особо ценного движимого имущества федеральных государственных автономных и бюджетных учреждений, подведомственных Министерству здравоохранения Российской Федерации».

[8] Приказ минздрава Пензенской области от 26.11.2013 № 503 «Об утверждении Перечня видов особо ценного движимого имущества государственных бюджетных учреждений Пензенской области, функции и полномочия учредителя в отношении которых осуществляет министерство здравоохранения Пензенской области».

[9] Подпункт «б» п. 4 Постановления Правительства РФ № 538.

[10] Постановление администрации города Астрахани от 11.05.2012 № 3956 «Об утверждении Перечня особо ценного движимого имущества МБОУ ДОД «Детская школа искусств № 20 города Астрахани».

[11] Постановление администрации муниципального района «Усть-Цилемский» от 24.10.2013 № 10/2142 «Об утверждении перечня особо ценного движимого имущества муниципального бюджетного образовательного учреждения дополнительного образования детей «Усть-Цилемская детская музыкальная школа».

[12] Постановление администрации г. Шахты от 21.07.2016 № 3633 «О внесении изменений в постановление администрации города Шахты от 26.07.2011 № 3333 «Об утверждении перечней особо ценного движимого имущества муниципальных образовательных учреждений, подведомственных департаменту образования г. Шахты».

[13] Постановление Правительства РФ от 31.05.2007 № 337 «О порядке определения видов особо ценного движимого имущества автономного учреждения» (утратило силу с 01.01.2011).

[14] Письмо Минфина РФ от 26.09.2012 № 02-06-10/3912.

[15] Постановление администрации Ангарского городского округа от 20.11.2015 № 1667-па «Об утверждении Порядка определения видов и перечней особо ценного движимого имущества муниципального автономного, бюджетного учреждения Ангарского городского округа и отмене некоторых муниципальных правовых актов».

[16] Постановление мэрии городского округа Тольятти от 07.02.2011 № 343-п/1 «Об утверждении Порядка определения видов и перечней особо ценного движимого имущества муниципальных бюджетных или автономных учреждений городского округа Тольятти».

[17] Постановление мэрии г. Ярославля от 02.03.2011 № 525 «О порядке определения видов и перечней особо ценного движимого имущества автономного или бюджетного учреждения».

[18] Приказ Минздравсоцразвития РФ от 17.12.2010 № 1125н «Об утверждении Порядка согласования распоряжения особо ценным движимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, подведомственным Министерству здравоохранения и социального развития Российской Федерации, либо приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных его учредителем на приобретение такого имущества».

[19] Закон Республики Крым от 25.12.2014 № 51-ЗРК/2014 «О порядке списания имущества Республики Крым».

[20] Постановление правительства Хабаровского края от 02.03.2009 № 64-пр «Об утверждении Порядка списания государственного имущества, находящегося в собственности Хабаровского края».

Экономика недвижимости: конспект лекцийДенис Шевчук

Комплексное развитие территорий (КРТ) коснется, прежде всего, Москвы, Казани, Тюмени, Новосибирска, Кемерово, т. е. городов с населением не менее миллиона жителей. Не исключаются и другие населенные пункты в более, чем 15 регионах страны. Закон о КТР регулирует замену ветхого или аварийного жилья при имеющейся адресной программе.

Программа запускается только при наличии согласия не менее двух третей жильцов дома, который предполагается снести. Право принятия решения имеют региональные органы власти и правительство, она может быть начата и по инициативе собственников земли и недвижимости в границах территории реновации.

В отличие от предыдущей версии закона, КТР можно проводить и на территориях с процентом ветхого и аварийного жилья менее 50 – теперь точное количество домов не оговаривается.

Цель закона – ускоренное расселение и решение проблем граждан, проживающих в аварийно-опасных объектах.

На протяжении этого года вступят в силу новации закона об участии в долевом строительстве, Перед заключением первого договора об участии с гражданами, застройщик должен предоставить всю проектную декларацию на планируемые к возведению дома.

Неприятным моментом для девелоперов станет существенное расширение списка с причинами для отказов в выдаче заключения соответствия проектных документов и самого застройщика актуальным законам. Сюда же входит ужесточение требований к застройщикам, которые используют для расчетов только эскроу-счета. Их шанс получить заключение уменьшается и регулируется статьей закона № 214-ФЗ.

Отдельно оговариваются изменения, которые относились к ослаблению требований к строительным организациям в связи с пандемией коронавируса. С первого же дня текущего года вновь будет идти неустойка, проценты, считаться убытки за нарушение обязательств, вновь появится возможность обращаться в суд с заявлением о временном запрете использования денег дольщиков, а сами объекты, для которых надо найти средства, включать в реестр проблемных.

Нововведения в правилах касаются жителей этажных домов. Участившиеся в последние годы случаи взрывов и возгораний в многоквартирных домах вынудили законодательные органы ввести дополнительные запреты.

Правилами запрещается: хранить любые предметы, включая продукты питания, на чердаках, цокольных этажах и в подвалах; пользоваться газовым оборудованием, не прошедшим государственную проверку технических характеристик; оставлять без присмотра любые источники открытого огня (включая сигареты).

За нарушение этих правил пожарной безопасности предусмотрен штраф до 5000 руб. Если несоблюдение противопожарных норм приведет к опасным последствиям – наказание может быть гораздо существеннее, вплоть до уголовной ответственности.

С начала года вступают в действие изменения к подходу контроля государственными органами надзора кадастровой оценки недвижимости. Имеется в виду постоянный надзор в форме наблюдения за исполнением всех законов во время процедуры оценки. Разовые проверки этой сферы уходят в прошлое.

С целью сведения к минимуму нарушений, при определении кадастровой стоимости строений будут учитываться также дополнительно: год постройки, расположение или нахождение в зоне особых территорий и другие факторы.

Плюсом для подающих на проведение государственной кадастровой оценки стоимости станет увеличение сроков для подачи заявок об ошибках и уменьшение времени на вынесение решения по ним.

Кроме перечисленных изменений закон усовершенствован некоторыми пунктами, которые повысят эффективность работы органов кадастровой оценки в целом.

Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении

Некоторые виды промышленного оборудования монтируются на фундаменте. А поскольку одним из критериев признания имущества недвижимостью является его связь с землей, возникает вопрос: к какому виду имущества относится такое оборудование?

Разъяснения на этот счет содержатся в упомянутом ранее письме Минпромторга России от 23.03.2018 № ОВ-17590/12.

Это важно знать: Посторонние лица в коммунальной квартире

Минпромторг как федеральный орган исполнительной власти, ответственный за реализацию промышленной политики, считает необоснованным отнесение оборудования, машин и иных основных средств промышленного производства к недвижимому имуществу. Объясняется это тем, что недвижимость участвует в гражданском обороте только в комплексе с земельным участком (правами на земельный участок), на котором она расположена. Поэтому к объекту недвижимого имущества кроме самого земельного участка могут быть отнесены только здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, которые возведены на земельном участке и выступают в гражданском обороте с ним единым объектом.

Специалисты ведомства указали, что технологическое оборудование промышленных предприятий, несмотря на то что оно может быть смонтировано на фундаменте, не может быть квалифицировано в качестве недвижимого имущества, поскольку выступает в гражданском обороте самостоятельно именно в качестве оборудования. Для него возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов оборудования без потери его технических свойств и технологических функций.

Минпромторг России также отметил, что поименованные в разделе 330.00.00.00.000 «Прочие машины и оборудование, включая хозяйственный инвентарь и другие объекты» ОКОФ машины и оборудование (расположенные как внутри, так и вне зданий) не являются составными элементами зданий, поскольку предназначены не для обслуживания зданий, а для изготовления готовой продукции либо обслуживания производственного процесса.

Мы рассказывали в нашей консультации, что с 01.01.2019 вступают в силу изменения в гл. 30 «Налог на имущество организаций», которые предусматривают исключение движимого имущества из состава объектов налогообложения по налогу на имущество (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ ). С указанной даты объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, в т.ч. имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению. А что понимается под недвижимым имуществом и чем отличается движимое имущество от недвижимого?

Унитарное предприятие – коммерческая структура, которая не имеет права собственности на имущество, особая форма организации деятельности. За унитарными предприятиями закрепляется право на имущество собственниками.

Предприятие унитарного типа не может быть поделено на доли, а имущество, закрепленное за ним, также неделимо.

Особенности унитарного предприятия и его собственности:

• не имеет права собственности на имущество;
• юридическое лицо унитарного типа формируется не путем объединения собственности участников, а путем выделения определенного имущества собственником;
• право собственности сохраняется за владельцем определенного имущества;
• имущество неделимо – это важная особенность унитарного предприятия;
• юридическое лицо получает на имущество закрепленное вещное право, в форме оперативного управления или хозяйственного ведения.

На основании норм закона могут формироваться унитарные структуры муниципальные и государственные.

Особенности собственности и имущественных прав унитарных структур на распоряжение имуществом регулируются нормами гражданского законодательства. Ряд законов и нормативных актов утверждают нормы, относительно специфических видов деятельности юридического лица данного типа.

Собственник имущества имеет такие права:

• право сформировать предприятие, назначить руководителя, осуществить реорганизацию, ликвидацию. Эти права касаются организации работы юридического лица.
• вторая группа прав касается непосредственных операций с имуществом, которое может быть передано предприятию в аренду.

Имуществом предприятие может распоряжаться, исходя из целей и задач деятельности в рамках закона. Если речь идет о недвижимости, то юридическое лицо не может осуществлять действия относительно имущества без согласия собственника. Движимое имущество может отчуждаться путем, например, продажи, если иное не предусмотрено положениями закона.

Согласно закону, унитарное предприятие не имеет имущественных прав. Собственник передает имущество на основании договора в хозяйственное ведение или аренду.

Аренда – особый вид имущественного договора, который подразумевает передачу собственности арендатору за установленную плату, на определенный срок, в пользование или владение. Имущество на данный период находится у арендатора.

Унитарное предприятие может получить имущество для деятельности на правах аренды. Имущество, переданное на основании аренды, не может быть объектом взысканий со стороны кредиторов. Запрета на передачу собственности в аренду в законодательстве нет.

В аренду может быть передано движимое и недвижимое имущество. Договор должен быть заключен в письменной форме и точным указанием всех особенностей сделки. Сторонами договора выступают – арендодатель и арендатор.

Одним из обязательств унитарного предприятия является перечисление в определенный бюджет части прибыли. Определенная сумма перечисляется на основании положений закона ежегодно. Данная прибыль остается после оплаты других обязательных платежей. Например, налогов.

Размер прибыли, которую приносит имущество, определяется для всех юридических лиц определенного собственника.

Сроки и объем выплаты определяются:

• законами;
• нормативными актами;
• решением уполномоченных органов власти.

Собственник имущества имеет право требовать перечислять данные выплаты. Помимо этого права, собственник может заниматься формированием унитарного предприятия, осуществлять различные операции, относительно имущества, ликвидировать и реорганизовать предприятие, согласно нормам права.

Налог на имущество организаций

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Понятие «недвижимое имущество» в Налоговом кодексе и правилах ведения бухгалтерского учета не определено. К недвижимому имуществу будут относиться объекты, которые соответствуют критериям, вытекающим из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса:

• наличие прочной связи объекта с землей (например, строение имеет монолитный железобетонный фундамент и функциональное или технологическое соединение с подземными коммуникациями – кабельными электролиниями, проложенными в подземных траншеях, и т.п.);
• невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению, способность выступать в качестве самостоятельного объекта сделок (в отличие от объектов, выполняющих вспомогательную функцию по отношению к объектам недвижимости, например ограждение);
• наличие у объекта самостоятельных полезных свойств, которые могут быть использованы в экономической деятельности независимо от земельного участка, где он находится, и других объектов недвижимости (в отличие, например, от открытой автостоянки или части имущественного комплекса);
• доказательства возведения объекта в порядке, установленном законом и иными нормативными актами; получение разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.). В некоторых случаях для осуществления строительства не требуется разрешение (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Вместе с тем строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства на основании полученного разрешения, скорее относятся к объектам недвижимости.

Дополнительными критериями отнесения объекта к недвижимости могут служить:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости.

Отметим, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости². При этом законом к недвижимости могут быть отнесены вещи, которые не имеют перечисленных признаков, но подлежат госрегистрации. Например, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Любые вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Проблема с квалификацией вещи как движимого имущества у организаций обычно возникает в отношении основных средств. Напомним: основные средства – это часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией первоначальной стоимостью более 100 тыс. руб.

Основой классификации объектов основных средств выступает Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-2014 (СНС 2008), введенный в действие Приказом Росстандарта от 12 декабря 2014 г. № 2018-с.

Согласно этому классификатору, например, оборудование формирует самостоятельную группу основных средств и не относится к зданиям или сооружениям. Исключение составляют случаи, когда отдельные объекты признаются неотъемлемой частью зданий и включаются в их состав (например, коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации; оборудование встроенных котельных установок; водо, газо- и теплопроводные устройства; устройства канализации).

Машины и оборудование, приобретенные как объекты движимого имущества, учитываются отдельно от зданий и сооружений в качестве самостоятельных инвентарных объектов и не подлежат налогообложению (п. 1 ст. 374 НК РФ).

1. движимое имущество организаций (с налогового периода 2019 года);
2. земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
3. имущество, принадлежащее на праве оперативного управления федеральным органам исполнительной власти и федеральным государственным органам, в которых законодательством Российской Федерации предусмотрена военная и (или) приравненная к ней служба, используемое этими органами для нужд обороны, гражданской обороны, обеспечения безопасности и охраны правопорядка в Российской Федерации;
4. объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации федерального значения в установленном законодательством Российской Федерации порядке;
5. ядерные установки, используемые для научных целей, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и хранилища радиоактивных отходов;
6. ледоколы, суда с ядерными энергетическими установками и суда атомно-технологического обслуживания;
7. космические объекты;
8. суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов;
9. (с 2020 года) суда, зарегистрированные в Российском открытом реестре судов лицами, получившими статус участника специального административного района в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 291-ФЗ «О специальных административных районах на территориях Калининградской области и Приморского края»;
10. (с 2020 года) воздушные суда, зарегистрированные в Государственном реестре гражданских воздушных судов лицами, получившими статус участника специального административного района в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 291-ФЗ «О специальных административных районах на территориях Калининградской области и Приморского края».

^К началу страницы

Отчетный период Квартал Полугодие 9 месяцев Налоговый период Год

Законодательный (представительный) орган субъекта Российской Федерации при установлении налога вправе не устанавливать отчетные периоды.

^К началу страницы

Федеральные льготы Региональные льготы

От исполнения обязанности уплатить налог на имущество организаций и авансовые платежи по налогу на имущество организаций за период владения объектом налогообложения с 1 апреля по 30 июня 2020 года освобождаются:

• организации, включенные в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» на основании налоговой отчетности за 2018 год в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации;
• организации, включенные в реестр социально ориентированных некоммерческих организаций, получающих меры поддержки с учетом введения ограничительных мер в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, который ведется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;
• некоммерческие организации, включенные в реестр некоммерческих организаций, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, ведение которого осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации;
• централизованные религиозные организации, религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций, социально ориентированные некоммерческие организации, учредителями которых являются централизованные религиозные организации или религиозные организации, входящие в структуру централизованных религиозных организаций.

От уплаты налога на имущество организаций освобождаются:

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со ст. 148 ГПК РФ или ст. 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ или ч. 1 ст. 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

По смыслу ч. 2, 3 ст. 61 ГПК РФ или ч. 2, 3 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица. Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Признание права собственности на имущество в суде

Согласно ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает не ранее даты такой регистрации.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица.

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

Согласно положениям пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

По смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

• давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

• давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ);

• владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

• По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу ст. 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

В п. 4 ст. 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями п. 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Наличие права собственности на имущество, прежде всего, позволяет распоряжаться им любыми способами, разрешенными законом. В этом заключается отличие собственности от других вещных прав, которые дают возможность только владеть и пользоваться имуществом.

В перечень практических действий, которые статья 209 ГК РФ включает в понятие распоряжения, входят:

• продажа имущества третьим лицам за цену и на условиях, устраивающих собственника;
• совершение безвозмездных сделок по усмотрению собственника (например, дарение);
• передача имущества во временное владение, пользование или ограниченное распоряжение третьим лицам;
• использование имущества в качестве залога для обеспечения обязательств.

Установление законным способом права собственности на конкретную вещь или объект дает возможность установить защиту от необоснованных претензий со стороны третьих лиц.

Установление собственности на результаты интеллектуальной деятельности предоставляет автору исключительные права на использование, распоряжение и охрану от незаконных посягательств третьих лиц. Право на интеллектуальную собственность носит временный характер.

В состав интеллектуальной собственности входят права, относящиеся к:

• художественным, литературным и научным трудам;
• исполнительной деятельности;
• изобретениям;
• промышленным образцам;
• товарным знакам, фирменным наименованиям и т.д.

Установление права на интеллектуальную собственность осуществляется в рамках национальной и международной системы защиты прав авторов. В процессе рассмотрения заявки на оформление прав проводится экспертиза результатов интеллектуальной деятельности на предмет их уникальности в системе авторского права.

[box type=”download”]

Совет эксперта. Право собственности на результаты интеллектуальной деятельности дает возможность использовать его в качестве обеспечения обязательств. Для этого заключается договор залога в порядке, предусмотренном ст. ст. 1232, 1233 ГК РФ.

[/box]

Право собственности в 2020 году

Помимо граждан и юридических лиц, субъектами права собственности могут выступать публичные образования – государство, субъекты РФ и муниципальные образования. Они вправе распоряжаться принадлежащей им собственностью исключительно на условиях, регламентированных законодательством, в том числе путем отчуждения прав в пользу граждан или субъектов предпринимательской деятельности.

Возникновение или переход права собственности на объекты недвижимости связано с наличием следующих оснований:

• приобретение жилых помещений и земельных участков в результате приватизационной сделки на безвозмездной основе;
• приобретение недвижимости в результате совершения гражданско-правовой сделки на платной или безвозмездной основе;
• передача прав на вновь созданный объект в результате ввода дома в эксплуатацию по итогам строительства;
• возникновение прав на вновь сформированный участок из земель государственного или муниципального фонда;
• приобретение в результате наследования;
• образование нового объекта в результате раздела или выделения;
• издание распорядительного акта властных органов;
• судебное решение.

Каждое из указанных оснований может оформляться в дополнительных документах (например, договоры при совершении сделок).

[box type=”download”]

Комментарий эксперта. В одном правоотношении может быть несколько оснований для возникновения права собственности. Например, в случае приобретения земельного участка из состава муниципального фонда основаниями для возникновения права будут являться распорядительный акт местного органа власти и договор купли-продажи.

[/box]

Процедура подтверждения и факт наличия права собственности обязывает субъектов нести обязательные виды расходов. В их состав входят:

• оплата услуг кадастрового инженера за изготовление технической и межевой документации;
• оплата государственной пошлины за совершение регистрационных действий;
• оплата налога за имущество.

Расчет налога на имущество граждан осуществляется в соответствие с главой 32 НК РФ, а налоговые ставки зависят от целевого назначения объектов и указаны в ст. 406 НК РФ. В частности, для жилых помещений ставка налога не может превышать 0.1 % от кадастровой стоимости объекта.

Для предприятий налог на имущество рассчитывается по правилам главы 30 НК РФ, а размер ставок зависит не только от характеристик объекта, но и от их территориальной расположенности (например, на 2017 год для Москвы действует ставка в размере 2% от кадастровой стоимости).

[box type=”download”]

Совет эксперта. Расчет налога на имущество осуществляется исходя из кадастровой стоимости объекта. У собственников имеется право оспорить кадастровую стоимость и признать рыночную стоимость для целей расчета налога. Данные действия осуществляются через Комиссию по урегулированию споров о кадастровой стоимости или в судебном порядке.

[/box]

В Налоговом кодексе РФ нет определения для понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». За их трактовкой принято обращаться к ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи». Однако ошибка в определении статуса имущества может привести к нарушениям при уплате налогов — ведь движимое имущество с 1 января 2019 года не облагается налогом на имущество. В случае путаницы налогоплательщику может грозить уплата недоимки и споры с ФНС.

Рассказываем, как отличить движимое от недвижимого — и что делать, если неправильный статус вещи все-таки закрался в декларацию по налогу на имущество организации.

Объект недвижимости — это исключительно правовая категория, которой соответствует определенная совокупность признаков.

Что относится к недвижимости в соответствии с ГК РФ

По ст. 130 и 133.1 ГК РФ, к недвижимости относятся:

1) объекты в силу своих природных свойств (признаков) (абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25), а именно:

1.1) земельные участки (части земной поверхности, имеющие индивидуальные характеристики);

1.2) объекты, прочно связанные с земельными участками — то есть, по сути, все, что находится под и/или над земельным участком и прочно связано с ним, в том числе:

— участки недр;

— здания и сооружения;

— жилые и нежилые помещения в них;

— предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если их границы описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете;

2) некоторые (в том числе и движимые) объекты в силу прямого указания закона — то есть когда они подчинены правовому режиму недвижимых вещей:

2.1) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

2.2) единый недвижимый комплекс, который представляет собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически (в том числе железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.) либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность этих объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Есть три основных признака, по которым вещь относится к недвижимому имуществу.

Как отделить движимое имущество от недвижимого и правильно уплатить налог

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Обратите внимание: если балансовая стоимость продаваемой недвижимости составляет более 25% совокупной стоимости имущества организации, то такая сделка считается крупной, поэтому изначально необходимо получить согласие участников ООО либо акционеров на проведение сделки – и только потом начинать определять подходящие условия продажи.

Простота и оперативность продажи недвижимого имущества, принадлежащего юрлицу, во многом зависит от того, насколько правильно подготовлены документы.

Перечень необходимых бумаг здесь довольно внушительный, причем отсутствие какой-либо из них может затормозить и воспрепятствовать проведению сделки.

Итак, организация-продавец должна подготовить следующие документы:

• решение участников ООО, акционеров АО либо единоличного руководителя о продаже, принадлежащей юрлицу недвижимости, подтверждаемое протоколом собрания;
• копия учредительных документов организации;
• свидетельства ОГРН и ИНН;
• выписка из ЕГРЮЛ, подтверждающая, что компания была в установленном порядке поставлена на учет ФНС и что требуемая информация была предоставлена в полном объеме;
• доверенность либо иной документ на имя представителя организации, который устанавливает его полномочия действовать от ее имени, подписывать документы, заключать сделки и т.д.;
• паспорт лица, представляющего организацию-участника сделки;
• документы, подтверждающие, что искомая недвижимость принадлежит компании-продавцу;
• справка из БТИ об оценочной стоимости имущества – балансовой для зданий, сооружений и помещений либо кадастровой, если продается земельный участок;
• при продаже отдельно стоящего либо встроенного/пристроенного объекта – документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором расположен объект.

Все указанные документы являются обязательными для проведения сделки, однако данный список не является исчерпывающим. В отдельных ситуациях могут потребоваться и иные бумаги. Это может быть, например, копия свидетельства о госрегистрации организации, экспертное заключение о масштабах сделки, справка об отсутствии каких-либо обременений на целевом объекте недвижимости.

Обратите внимание: Как показывает статистика, в каждом конкретном случае перечень нужных документов определяется индивидуально. Для этого лучше обращаться за помощью к юристам соответствующего профиля, которые проанализируют вашу ситуацию и определят, какие бумаги вам понадобятся.

Есть свои особенности и в документальном оформлении и для другой стороны сделки. В частности, если проводится покупка недвижимости у юридического лица, то сам по себе договор купли-продажи не является достаточным подтверждением перехода права собственности. Чтобы стать полноправным владельцем купленного строения или помещения, нужно направить в отделение Росреестра подписанный обеими сторонами договор.

Важно!
заявителями должны быть обе стороны, указанные в договоре, также допускается участие уполномоченного лица, права которого устанавливаются нотариально заверенной доверенностью.

Вместе с договором в Росреестр нужно подать следующий пакет документов:

• приложения к договору;
• акт приема-передачи;
• свидетельство организации-продавца, подтверждающего его право собственности на проданное помещение;
• справка из БТИ;
• кадастровый паспорт, содержащий отметки БТИ и поэтажную экспликацию;
• квитанция об уплате госпошлины.

В общем виде проведение сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, выражается в следующей последовательности действий:

1. Подтверждение решения о продаже

   Прежде всего, нужно организовать собрание участников ООО либо акционеров АО. В его ходе рассматривается возможность продажи недвижимости, после чего принимается итоговое решение. Независимо от его характера оформляется соответствующий протокол. Дополнительно в нем указывается лицо, уполномочиваемое на представление интересов юрлица-продавца. В том случае, когда руководитель организации один, решение принимается единолично, но также оформляется в протоколе.

2. Составление договора

   После принятия решения о продаже недвижимости в официальном порядке можно переходить к определению условий договора купли-продажи. В них должны быть отражены все важные аспекты, включая параметры продаваемой собственности, ее стоимость, полные наименования продавца и покупателя. Здесь также прописываются все условия проведения расчетов, порядок и сроки передачи права собственности на продаваемый объект и т.д.

3. Заключение сделки

   После достижения согласия по всем условиям договора он подписывается обеими сторонами или их представителями. Затем нужно нотариально заверить его – в противном случае он не будет иметь должной юридической силы.

4. Переход права собственности на имущество

   Продажа недвижимости юрлицом физлицу или другой организации завершается переоформлением прав собственности. Для этого в Росреестр направляется соответствующая заявка с полным комплектом документов.

После того, как ведомство обновит информацию в реестре прав собственности, сделка купли-продажи будет полноценно завершена.

Продажа недвижимого имущества юрлицом в 2019 году в обязательном порядке облагается налогами. Их величина в каждом отдельном случае определяется индивидуально, он зависит от множества факторов. Вот основные из них:

• категория объекта – при продаже офиса и квартиры организация заплатит разные суммы налогов;
• имеет ли компания статус резидента РФ;
• Является ли купля-продажа недвижимости зарегистрированным видом деятельности компании-налогоплательщика.

Если продается квартира или дом, то юрлицо-продавец уплачивает только налог на прибыль. Если же продается нежилое помещение, то уплачивается как налог на прибыль, так и НДС. Их расчет происходит по-разному.

Налог на прибыль определяется бухгалтерией организации, и его величина зависит от ряда факторов:

• величина выгоды, полученной юрлицом-продавцом;
• является ли оно российским резидентом – в противном случае оно при любых условиях уплачивает 30% налога.

Сумма налога рассчитывается по различным обстоятельствам, которые зависят от используемой системы обложения. Компании на ОСН уплачивают НДС в размере 18% и/или 20% от суммы получаемой выгоды.

Важно!
Бухгалтерия организации должна правильно рассчитать размер прибыли, полученной при продаже недвижимости, поскольку именно от этого зависит сумма, уплачиваемая в виде налога.

Если организация использует УСН, то налог с реализации, принадлежащей ей недвижимости, рассчитывается как 6% от стоимости продажи либо как 15% от разницы «покупка-продажа».

Приобретение недвижимости юридическим лицом обязательно должно сопровождаться регистрацией полученного права собственности.

В противном случае купленное имущество будет включено в основные средства и, следовательно, в налогооблагаемую базу. Основанием для этого является акт приема-передачи искомой недвижимости. Единственным исключением здесь является ситуация, когда купленное имущество непригодно к использованию в деятельности организации.

Покупка недвижимости, в отличие от движимого имущества, требует обязательного нотариального оформления договора купли-продажи. Перед его подписанием необходимо проверить правовой статус и возможную задолженность.

Продавец обязан предоставить всю информацию перед покупкой. Реестр недвижимости содержит важные сведения, касающиеся правового статуса владельцев и совладельцев недвижимости, платы за ипотеку, а также лиц, зарегистрированных в ней.

Важным элементом является проверка технического состояния объекта.

При выборе подходящей недвижимости, как правило, существует два вида договоров с продавцом: предварительный и окончательный, в форме нотариального акта.

Имущественный комплекс, сооружение, предприятие – разбираемся в понятиях

На цену объекта недвижимости влияют его физические свойства, к которым относятся данные о его объеме и форме, неудобствах и опасностях окружающей среды, подъездных путях, инженерных сетях, поверхностном и подземном слое, ландшафте. Это определяет полезность физического объекта, которая считается основой цены недвижимости.

Кроме того, ограниченное предложение увеличивает цену предмета. Социальные стандарты и стереотипы, законы, деятельность государства, природные силы влияют на поведение людей, вызывая изменение цены на имущество.

Итак, наиболее ценные и значимые объекты принадлежат к недвижимости. А такие её виды, как земля и недра, имеют огромное экономическое и стратегическое значение для любого государства.

Источник: https://nauka.club/pravovedenie/nedvizhimoe-imushchestvo.html

Развернутые понятия, описывающие термины, представлены в первой части Гражданского Кодекса РФ. Рассматриваемые понятия описываются таким образом:

• к движимому имуществу относятся объекты, обладающие индивидуальными свойствами и не меняющие своего расположения, в силу своих характеристик.
• что такое движимое имущество? Это прочие виды собственности, не имеющих привязки к местности и легко перемещаемые.

Главное отличие, с юридической точки зрения, состоит степени сложности заключения сделок. В частности, для осуществления сделок с недвижимым имуществом, необходимо наличие кадастровых и других документов.

Необходимость классификации связана с требованиями и особенностями законодательства. Такой подход позволяет выстроить взаимоотношения между различными субъектами РФ и государством. Правила, установленные для владения, продажи или покупки одного типа имущества, могут быть неприемлемы к другому.

Понимание этих особенностей и различий, пригодится не только при продаже или покупке, но и при судебных разбирательствах, разделе имущества при разводе, уплате налогов.

Определение имущественного статуса объекта позволяют определить:

• нужна ли госрегистрация;
• как отразить затраты, связанные с объектом в бухгалтерской документации и при налоговом учете;
• как рассчитывать амортизацию.

Права собственности на все объекты, входящие в рассматриваемую категорию, имеют особую устойчивость и подлежат обязательной государственной регистрации. В соответствии с юридическими источникам к данному виду собственности относятся:

• земельные участки;
• сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей (дома, сооружения, здания, объекты);
• самолеты, вертолет;
• космические объекты;
• суда, подводные лодки;
• объекты, вмонтированные в здания и сооружения, снять которые невозможно без нанесения повреждений зданию;
• внутренние коммуникации (водопроводная, канализационная, электрическая и другие сети и системы).

В целом, имущество, представляющее особую ценность, имеет отдельную классификацию, в соответствии с которой, особо ценное движимое имущество это:

• любое имущество, стоимость которого выше законодательно определенных показателей. Для госучреждений эта сумма составляет от 200 до 500 тыс. рублей, для бюджетных и муниципальных организаций — от 50 до 500 тыс. рублей;
• прочее имущество, наделенное определяющей ролью, для ведения профильной деятельности этими организациями;
• любое имущество, отчуждение которого предполагает строго соответствие процедурам, регулируемым законами и правовыми актами. К примеру, к таковому относится государственный музейный фонд.

Для присвоения статуса недвижимого имущества, зданиям и сооружениям необходима не только физическая связь с почвой. Помимо этого, требуется соблюдение процедуры согласования и получение разрешительных документов перед началом строительства. Также, необходимо наличие коммуникаций.

Похожие записи:

• Образец договор продажи право на долю по наследству
• Арест недвижимого имущества право на которое не зарегистрировано
• КБК страховые взносы в ФСС 2021г