Управление инвестиционным процессом в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление инвестиционным процессом в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Организация инвестиционно-строительных процессов

2. Содержание управления инвестиционными проектами в организации

3. Управление инвестиционно-строительным проектом

4. Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

5. 3. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)

6. Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

Организация инвестиционно-строительных процессов

5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами.

5.2. Определение и основные элементы инвестиционного проекта.

5.3. Подходы к обоснованию инвестиционного проекта.

5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами

Управление инвестиционными проектами в организации включает в себя подходы к руководству командами, работу над идеями, организацию работы над проектами, контроль выполнения рабочего графика для достижения намеченных результатов. Это предполагает разделение предстоящей работы на несколько этапов и поиска оптимального набора методов управления по их реализацией. При этом прослеживаются общие этапы и закономерности решения стоящих задач. Для повышения эффективности инвестиционного процесса, расширения круга задач, решаемых при этом, требуется не только выбор из нескольких существующих вариантов инвестирования, но и поиск путей (организационных, финансовых и др.) с целью разработки и реализации на рынок принципиально новых технических и технологических задач.

В общем виде процесс управления предполагает последовательное решение следующих задач – анализ и оценка складывающейся ситуации (закономерностей и тенденций развития -фаза анализа), попытку переноса выявленных закономерностей на будущее ( фаза планирования), и, наконец, фаза контроля и оперативного управления.

Применительно управлению инвестиционными проектами принято выделять фазу постановки целей, выбор методов их достижения и фазу реализации. Под управлением проектами принято понимать работу по управлению командой в части планирования, выработки требований по уточнению деталей проекта, проведению проекта через последовательно-паралельные этапы проектирования и разработки, и, наконец, доведение проекта до завершения.

Разработка методов повышения эффективности управления инвестиционными проектами в организации определяется зависимостью от: изменения внешней и внутренней среды, степенью неопределенности и риска при реализации конкретного проекта с учетом непредвиденных изменений его осуществления; сложностью определения конечных продуктов и технологии их производства; повышением требований заказчиков и уровня их компетентности; необходимостью учета организационных перестроек и изменений технологий при их осуществлении; ошибками при разработке, планировании и оценки стоимости предстоящих работ. Особенность управления инвестиционными проектами заключается в предоставлении возможности и средств кардинально увеличить вероятность завершения проекта в срок и в пределах его бюджета, а также с результатами, соответствующими его цели.

Важнейшей составляющей является обязательность обоснования принимаемых решений по проекту на всех этапах его жизненного цикла. Такое обоснование базируется на результатах технико- экономических исследований, проведение которых стало неотъемлемой частью управления проектами в организации.

Методы и средства управления проектами позволяют обеспечить: 1) разработку и обоснование концепции изменения соответствующей системы (организации, предприятия, имеющих портфель конкретных проектов); 2) оценку эффективности проекта с учетом факторов риска и неопределенности до принятия решения об инвестировании в него; 3) обязательное выполнение технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработку бизнес-плана конкретного проекта для принятия инвестиционного решения в преимущественно неопределенных условиях; 4) системное планирование осуществления проекта на всех фазах его жизненного цикла, разработку сметы (смет) и бюджета проекта; 5) выбор исполнителей, а также определение оптимальной процедуры закупок и поставок для осуществления проекта через систему конкурсов (торгов, тендеров); 6) организацию реализации проекта, в том числе формирование профессионально ориентированной команды управления проектом; 7) реализацию эффективного контроля и обеспечение регулирования, включая управление изменениями, неизбежными в ходе реализации проекта, и системное управление качеством продукции проекта; 8) учет «человеческого фактора», оказывающего в большинстве случаев решающее воздействие на эффективность проекта в целом. Задачи достижения конкретных результатов проекта должны быть структурированы в отдельные взаимосвязанные работы, для выполнения каждой из которых следует выделить часть бюджета и времени, установленных для проекта в целом.

Важной особенностью применения современных методов управления, отличающей ее полезность и востребованностью в практике рыночной экономики, является детальная отработка управления конкретными проектами, прежде всего на их ранней стадии (на этапе прединвестиционных исследований и принятия инвестиционных решений). Рост масштабов проектов и необходимость измерения успешности реализации потребовали не просто повышения уровня специализации управленческой деятельности, в частности, выделение в самостоятельную сферу деятельности инвестиционного проектирования, но и разработки научно обоснованных методов планирования, контроля сроков исполнения, оценку затрат и организация взаимодействия исполнителей в процессе разработки и реализации инвестиционного проекта.

Организация инвестиционного проектирования. Весь комплекс работ по осуществлению проектов можно разделить на две части: инвестиционное проектирование и управлен��е проектами. Конкретные работы инвестиционного проектирования и управления проектами тесно взаимосвязаны между собой и в ряде случаев проводятся параллельно. Однако, несмотря на определенную общность, эти работы имеют различную четко выраженную целевую направленность.

Инвестиционно-строительный процесс
Базовая классификация инвестиционно-строительных контрактов
Факторы контрактного моделирования: Инвестиционно-строительный инжиниринг
Факторы контрактного моделирования: Классификация Заказчиков и Девелоперов, как подвида Заказчиков
Факторы контрактного моделирования: Учет изменчивости контрактов через анализ концепции «Open Book»
Контрактные модели реализации инвестиционно-строительных проектов
Контрактные модели реализации девлоперских проектов
Контракты на комплексный инжиниринг инвечимционно-строителного проекта

Концептуальный инжиниринг решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов. В общем случае концептуальный инжиниринг предполагает выполнение таких работ, но, не ограничиваясь этими:

Подбор, анализ и выбор вариантов девелопмента (Pre-Bid engineering support);
Состояние земельного участка (гринфилд или браунфилд);
Анализ существующих технологий и выбор базового варианта (в т.ч. через тендер);
Подбор, анализ и выбор варианта основного оборудования на основе выбранной за основу технологии;
Предварительное обоснование инвестиций (ПредТЭО или краткое ТЭО) (Feasibility study);
Также возможна разработка Расширенного концептуального проекта (FEL – Front End Loading) и рассмотрение предварительного землеотвода (PLA – Preliminary Land Allocation) и другие документы.

Финансовый Инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника. Схема финансирования также существенно влияет на показатели бизнес-планирования. После определения источников финансовый инжиниринг решает операционные задачи по:

Разработке новых финансовых инструментов и операционных схем, пригодных при осуществлении финансово-кредитных операций для обеспечения ликвидности проекта;
Созданию новых финансовых продуктов путем разделения и объединения действующих финансовых инструментов (пакетов финансирования);
Подготовке деклараций и иных документов о намерениях для соинвесторов и внешних органов с целью обеспечения правомерности легализации финансовых потоков;
Подготовке исходных данных для учета в бизнес-плане финансовых операций и так далее.

Содержание управления инвестиционными проектами в организации

Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в любом инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях. С точки зрения инженерного обеспечения, на этапе строительства необходимо:

Получить разрешение на строительство объекта;
Заключить договора с подрядными организациями и с заводами-поставщиками оборудования;
Развернуть подготовительные работы, которые делятся на внеплощадочные (прокладка дорог и внешних коммуникаций, сооружение строительной базы, устройство жилья или вахтового посёлка строителей) и внутриплощадочные (снос строений, вырубка леса, перекладка коммуникаций, планировка площадки, разбивка сетки осей зданий и др.);
Организовать поставку с заводов и приёмку технологического оборудования (в основном для производственных предприятий);
Организовать выполнение основных работ по возведению объекта.

В зависимости от принятой схемы договорных взаимоотношений на стройке отдельные функции инжиниринга может выполнять Заказчик, приглашённая им инжиниринговая фирма (технический заказчик, технический агент и т. д.), генеральный подрядчик. Важная инжиниринговая Задача подрядчиков при производстве строительных работ – разработка и утверждение Проектов производства работ (ППР). ППР – это документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки. Установка грузоподъемных машин, организация и выполнение строительно-монтажных работ с их применением осуществляются в соответствии со специально разработанным для этих целей проектом производства работ грузоподъемными кранами (ППРк).

Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Перед сносом необходимо удостовериться, что здание не является памятником культуры или архитектуры. Для ликвидации необходимо выполнить следующие мероприятия:

Остановка производства, юридическая ликвидация предприятия (для производственных объектов);
Расселение жильцов с предоставлением компенсации или другого жилья (для жилых домов);
Отключение технологических коммуникаций, систем инженерно-технического обеспечения;
Обследование объекта, получение заключения о возможности сноса;
Составление проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;
Организация работ по демонтажу и сносу конструкций объекта;
Организация вывозки мусора, утилизации или захоронения отходов;
Выполнение проекта и организация работ по рекультивации площадки (если новое строительство не предполагается).

Как видно из этого небольшого анализа этапов инвестиционно-строительного процесса, каждый этап включает в себя весьма значительный объем инжиниринга. А если речь идет о глобальных проектах или проектах эксклюзивных, опасных, высокотехнологичных, связанных с привлечением большого количества техники и персонала, выполняемых в сложных погодных условиях или в географически специфичных областях, то становится понятно, что инжиниринг – это не просто проектирование, это непрерывный процесс интеллектуального напряжения.

Другим примером является реализация контрактов в крупных сырьевых компаниях с государственным участием. Там ситуация совершенно противоположная, о чем мы тоже скажем ниже. Если в первом примере абсурдность и конфликтность, а соответственно и его неэффективность обусловлена тем, что Заказчик типа ПН ведет контрактную работу по методологии Заказчика 1-го типа – АП, то в случае, например, с Газпромом, ситуация настолько же абсурдна. Заказчик, являя собой компетентную профессиональную команду в области управления проектами строительства объектов нефтегазового строительства, имея в своем составе не только проектные организации, но подразделения глобального развития ГТС, подразделения по поставке оборудования для всех видов объектов, а также специализированные пуско-наладочные и сервисные подразделения, вынужден проводить конкурсы с публичной ценой. То есть вести себя ровно так, как положено Заказчику 4-го типа, т.е. бюджетной организации, или какому-либо благотворительному фонду. В то же время, контрактный профиль Заказчика 1-го типа – Активного Профессионала, коим является, например, Газпром в части профильных объектов ГТС, представлен на рис.24.

Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
Узнать подробнее

Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
Узнать подробнее

Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
Узнать подробнее

Управление инвестициями – это эффективное и грамотное вложение накопленного капитала для его сохранения и приумножения.

Этот процесс включает в себя прогнозирование, анализ и планирование, которые оборачиваются рядом точных, правильных решений. Управлять инвестициями может как физическое лицо, так и компания. Указанную совокупность процессов называют инвестиционным менеджментом.

К базовым принципам управления инвестициями относят максимизацию доходов и минимизацию рисков. Для успешного контроля инвестиционных вложений инвестор должен оценить рыночные перспективы, выбрать на основе этого направления инвестирования, разработать план вложений, запустить проект и контролировать результаты, в том числе промежуточные.

При этом правильными называют инвестиции, при которых:

доход от инвестиционных вложений превышает банковский;
сделанные инвестиции имеют максимально возможную ликвидность;
прибыльность проекта становится выше скорости роста инфляции;
уровень риска допустимый и постоянно контролируется.

Инвестиции по типу делятся на финансовые, интеллектуальные и реальные. Первый тип представляет собой вложения в ценные бумаги, банковские сертификаты, акции и другие финансовые инструменты. Реальное инвестирование – это вложение в производство, строительство или другую материальную сферу. Инвестиции интеллектуального характера реализуются в научные проекты, стартапы и ноу-хау.

Для достижения намеченного инвестиционного результата необходимо выбрать стратегию инвестирования.

Она будет определять манеру поведения инвестора и его команды. Стратегии различают по рискованности и выделяют такие виды: консервативная, умеренная и агрессивная.

Консервативная стратегия вложений средств

Управление инвестициями с помощью консервативной стратегии предполагает невысокий уровень риска и такой же непривлекательный размер дохода, который обычно составляет не более 20% в год.

Консервативными вложениями средств считаются:

покупка золота;
металлические счета;
покупка земли;
депозиты в банке;
накопительные программы по страхованию и другие.

Опасность таких инвестиций состоит в том, что инфляционный порог может быть так и не преодолён. Для того, чтобы уберечься от обесценивания денег и сделать инвестиции более результативными, рекомендуют лишь часть вложений вкладывать согласно консервативной стратегии. В таком случае инвестиции будут иметь название портфельных. При осуществлении вложений одного вида инвестиции называют прямыми.

К положительным моментам применения описываемой стратегии относятся:

длинный временной период, который проходит от вложения до получения прибыли;
фиксированный доход, иногда не превосходящий инфляцию;
низкая прибыльность (прибыль за месяц обычно находится на уровне от одного до пяти процентов).

Преимущество консервативного подхода: его могут использовать люди, которые не разбираются в инвестировании

В основном такими вложениями не нужно управлять, поэтому они являются пассивными.

Умеренная стратегия для инвестирования

При умеренной стратегии инвестирования доходность возрастает до 50% годовых.

Сюда относятся:

паевые инвестиционные фонды со смешанными инвестициями;
личные инвестиционные счета с доходностью от 18% – 30%;
МФО (микрофинансовые организации);
вложения в негосударственные ценные бумаги;
ПАММ-счета.

Последний из перечисленных типов вложений предполагает передачу торгового счёта другим лицам для проведения операций на фондовых рынках.

Агрессивная стратегия

Наиболее рискованной является агрессивная стратегия инвестирования. Она подходит для стабильных в нервном плане людей, имеющих большие денежные резервы.

Выбирая эту манеру поведения при инвестировании вклады производят в:

новые проекты и стартапы;
хайпы;
финансовые пирамиды;
многоуровневый маркетинг.

Оставляя деньги в таких проектах можно заработать много (100% – 1000%), но при этом есть большая вероятность всё потерять.

Для управления инвестициями следует пройти несколько шагов.

Анализ

Первый шаг на пути инвестирования – это анализ. Необходимо подвергнуть критическому анализу предыдущий инвестиционный период, то есть оценить прирост капитала. Кроме этого, нужно проанализировать экономическую ситуацию на рынке инвестиций, желательно с помощью профессионала. При этом следует определить уровень готовности рисковать в следующем инвестиционном периоде.

Определение объёма

Величина инвестируемых средств определяется на втором этапе управления. Можно вложить не только свои свободные средства, но и привлечь заёмные. При этом обязательно оценивается, перекроют ли доходы от инвестиций проценты по выплачиваемым кредитам. Дальновидные инвесторы всё же оставляют некоторую сумму, чтобы иметь возможность позже вложить её в более выгодный проект.

Форма

Форма инвестирования, выбираемая на третьем этапе, может быть изменена. Стоит рассмотреть все варианты, включающие не только депозиты, ценные бумаги, стартапы, ПАММ-счета и так далее. Учитываются как краткосрочные (до двенадцати месяцев), так и долгосрочные (срок окупаемости – до пяти лет) инвестиционные проекты.

Разработка и реализация проекта

Четвёртый этап управления инвестициями – это разработка и оценка проекта, идущая по такому алгоритму:

анализ издержек;
формулировка приоритетов развития;
расчёт размеров вложений, окупаемости и ликвидности проекта;
выбор стратегии управления инвестициями и управляющего ими;
составление бизнес-плана.

После выбора проекта и разработки инвестиционной программы обязательно распределяются роли участников: руководителя, консультанта, непосредственных исполнителей.

Контроль

Управление инвестиционным проектом должно сопровождаться постоянным контролем со стороны ответственных лиц, чаще всего это делают руководители. Это важно для быстрой реакции при возникновении непредвиденных ситуаций. Например, может понадобиться вывести часть инвестируемых средств и вложить их в другой проект. Такой процесс называется коррекцией. Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ошибок при инвестировании, можно воспользоваться услугами брокерской компании.

Управление инвестициями – это сложный, многоступенчатый процесс, который требует профессионального подхода.

Такой способ заработка рискованный: даже при выборе консервативной стратегии управления есть вероятность получить слишком маленький доход, который не сможет перекрыть инфляцию.

Оценка вариантов для инвестирования должна включать в себя анализ прибыли, вариантов вложения денежных средств, рисков и периода окупаемости. Также учитывается предполагаемый уровень инфляции, оптимальный срок вложения.

Формирование целостной картины мира, фундамент высшего образования, развитие кругозора

Формирование знаний и компетенций в рамках выбранного направления подготовки и профиля будущей профессиональной деятельности

Управление инвестиционно-строительным проектом

Возможность расширить или дополнить свои профессиональные навыки, получить междисциплинарную подготовку

Применение полученных знаний и умений на практике, развитие академических или прикладных (проектных) компетенций и soft skills («мягких навыков»)

Фактически, это комплекс методов и инструментов, которые направлены на регулярное стабильное получение дивидендов. Не обойтись без управленческо-финансового метода ни корпорации с миллиардными оборотами, ни человеку, который параллельно вложился в несколько проектов, выбрав для себя покупку коллекционных монет, поддержку бизнеса по производству карнавальных костюмов и популярные сегодня по всему миру инвестиции в криптовалюту.

Достаточно проста, но за последнее время все реже внедряется. Вместе с этим отличается такими моментами:

Ориентация на долгосрочную прибыль, но не ниже, чем средний показатель процента по банковскому депозиту в стране;
Направлена на вложение средств в различные ценные бумаги;
Повышенное внимание к диверсификации;
Минимальные риски из-за паритетной доли в нескольких проектах одновременно;
Привязка к процентной прибыли: например, доходность 12% — и это 12%, что с 10 тысяч, так и 1 миллиона;
Подходит для юридических и физических лиц.
Прибыль тесно связана с инфляцией мирового и внутреннего рынка, особенно, если нацвалюта завязана на доллар или евро.

Направлена на высокую диверсификацию разного типа:

Можно вложиться в ценные бумаги, криптовалюту, производство, сферу услуг;
Предусматривает работу с капиталом: ввел в проект → поработали деньги → получил прибыль → вложился в другой проект или часть оставил в этом;
Небольшие суммы инвестиций;
Различные денежные потоки внутреннего и внешнего рынка;
Как правило, достигается при помощи частных экспертов или управляющих компаний.

Сам инвестор может следить за тем, как обстоят у него дела, частично контролировать перераспределение ресурсов. Но порой хочется большего…

Сложно делать 3 вещи: смотреть на себя в зеркало, на запись с собой любимым на экране и объективно оценивать свои финансовые риски. Это гораздо сложнее, чем знать, какая сумма в кошельке или на карте у тебя сейчас. Комплексный анализ включает:

Оценку прироста капитала за определенное время;
Мониторинг наиболее эффективных направлений;
Разницу между расходами и доходами;
Анализ основных источников прибыли и растрат;
Конечную цель прибыли;
Уровень готовности рисковать.

Играет роль и способ хранения капитала: наличка, онлайн-сбережения, депозиты, недвижимость, автомобили, бизнес, долговые обязательства, ценные монеты, венчурные фонды, а также то, сколько вы можете выделить на инвестиции.

Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.

Сегодня принято выделять несколько, но наиболее распространенными считаются вложения в ценные бумаги (как правило, акции), «вливания» в финансовые инструменты и уставной капитал.

При этом часто говорят еще об одной классификации, как краткосрочные (до 12 месяцев) и долгосрочные инвестиции — максимально до 5 лет.

Фактически, это последовательное выполнение ряда задач, что в итоге должно принести прибыль сем инвесторам. Разумеется, начинается процесс с анализа рынка, своего места в нем, подходящей формы вложения, а продолжается:

Анализом издержек и основных приоритетов развития;
Комплексной оценкой эффективности и рисков;
Расчётом номинального и рекомендуемого размера вложения;
Просчетом окупаемости проекта;
Вычислением его ликвидности;
Выбором подходящей стратегией управления;
Ответом на вопрос: кто же будет управлять?
Составлением бизнес-плана.

Ничего сложного, но добавлю последний гиперважный пункт — контроль.

Вот кого бы найти, чтобы на него возложить всю ответственность… Вопрос сложный и крайне щепетильный. Занимаясь самоконтролем, только вы в ответе (нет-нет, не за тех, кого приручили), а за свой капитал. Скажу так: брокерские компании, частные инвесторы немного дольше обычного человека на рынке, поэтому порой их советы крайне необходимы, хотя бы с позиции опыта.

На фоне новых видов деятельности и технологий, новых имен на финансовой карте мире, компаний-быстроскамов не хочется оказаться у разбитого корыта, а довольный партнер — это высокая репутация брокера или управляющей компании.

ВВЕДЕНИЕ.з

ГЛАВА 1. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ.ю

1.1. Инвестиции и их роль в развитии российской экономики

1.2. Комплексная характеристика инвестиционного процесса

1.3. Особенности инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.1. Системный анализ показателей эффективности использования инвестиций строительными предприятиями

2.2. Оценка инвестиционной привлекательности и инвестиционного потенциала жилищного строительства

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЦЕССОМ В ЖИЛИЩНОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3.1. Совершенствование организации инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

3.2. Развитие инвестиционных возможностей фондового рынка и лизинга в жилищном строительстве.

3.3. Формы и методы государственной поддержки инвестиционного процесса в жилищном строительстве

3. ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)

Авторы
Резюме
Файлы
Ключевые слова
Литература

Становление и развитие рыночных отношений в строительном комплексе
Технические и организационные особенности строительства в условиях рыночной экономики. Рыночные отношения в строительстве и основные показатели современного состояния развития строительной отрасли. Коэффициент эффективности и рентабельности инвестиций.

контрольная работа [151,6 K], добавлен 28.10.2010
Инвестиционные процессы и оценки инвестиционного климата в России
Понятие, стимулирование и характеристика инвестиций, этапы инвестиционного процесса. Оценка и анализ инвестиционного климата в России. Состав и структура источников инвестиций. Описание макроэкономических показателей, влияние инвестиций на экономику.

курсовая работа [82,1 K], добавлен 05.05.2014
Инвестиции и инвестиционные процессы в экономике
Сущность и структура инвестиций. Мультипликатор. Акселератор. Источники инвестиционной деятельности. Паевые инвестиционные фонды в России. Трансформация сбережений населения в инвестиции. Иностранные инвестиции и их доля в инвестиционных средствах России.

контрольная работа [50,1 K], добавлен 06.02.2009
Анализ производительности труда и сметной стоимости в строительстве
Показатели измерения производительности труда в строительстве. Сметная стоимость и себестоимость строительно-монтажных работ. Структура и виды себестоимости. Расчет фондовооруженности труда в строительном тресте. Абсолютная экономия фонда зарплаты.

контрольная работа [62,6 K], добавлен 04.12.2010
Развитие строительного бизнеса современной России
Понятие строительной индустрии и ее место в условиях современной мировой экономики. Исследование особенностей ценообразования и государственного регулирования строительной отрасли. Характеристика проблем и перспектив строительного российского бизнеса.

дипломная работа [120,6 K], добавлен 29.05.2016
Оборотные средства в железнодорожном строительстве
Определение норматива оборотных средств на запас основных материалов и конструкций в железнодорожном строительстве. Норматив оборотных средств на покрытие затрат по незавершенному производству при поточной организации строительства однородных объектов.

курсовая работа [186,9 K], добавлен 15.01.2016
Инвестиции и инвестиционные решения
Понятие инвестиций, их источники. Инвестиционные решения и их типы. Формирование эффективного инвестиционного портфеля предприятия. Оценка и прогнозирование макроэкономических показателей развития инвестиционного рынка. Принятие инвестиционных решений.

контрольная работа [21,1 K], добавлен 17.12.2015

Наиболее полно возможности систем управления проектами раскрываются именно на стадии реализации проекта. Это и не удивительно, ведь именно для этого — управления проектами они и предназначены.

Стадия исполнения проекта делится на два этапа:

Этап разработки проекта управления строительством (ПУС)
Этап его утверждения и контроля исполнения

Подход к составлению расписаний;
Выбор уровня детализации;
Выбор модели управления;

Эта стадия, как правило, разбивается на два зависимых друг от друга процесса:

Процесс разработки проекта управлением строительством (ПУС) (планирование)
Процесс контроля исполнения и управления проектом

Рассмотрим задачи, относящиеся к процессу разработки проекта управлением строительства:

Определение состава работ проекта (по аналогам, сметам и пр.);
Разработка структур кодов (WBS, ID, топологические схемы), типов и т.д.;
Разработка структуры статей затрат, календарей работ и календарей ресурсов;
Разработка расписаний, технологических последовательностей, учет внешних факторов. Влияющих на последовательность и сроки выполнения работ (пример: паводок, мороз);
Назначение длительностей, ресурсов, их производительностей и стоимостей;
Оптимизация расписаний (включая использование технологии «fast-track»);
Расчет и оптимизация плановых сроков реализации проекта с учетом существующих ограничений на ресурсы. В СУП менеджер может легко проиграть различные варианты реализации проекта — при жестких временных или ресурсных ограничениях. Во все СУП заложены математические алгоритмы оптимизации использования различных типов ресурсов, с помощью которых значительно упрощается решение задач;
Построение графиков потребности проекта в трудовых ресурсах, машинах и механизмах, оптимизации загрузки имеющихся производственных мощностей;
Определение потребностей проекта в материалах, формирования графика поставок и закупок материалов;
Определение необходимых затрат на реализацию проекта и его отдельных фаз, а также распределения финансовых потребностей проекта во времени, на элементы объекта, на строительные работы различных типов;
Оценка рисков (сроки, возможности финансирования, политические риски и т.д.);
Определение круга лиц, ответственных за внесение и обновление информации о выполнении проекта;
Разработка инструкций для различных рабочих мест, интерфейсов и пр. к базе данных проекта (в худшем случае – к файлам проекта)
Согласования и корректировка проектных данных.
Согласование и Утверждение ПУС всеми участниками инвестиционного процесса — получение и «закрепление» так называемого целевого плана».

Исходные данные для решения поставленных задач: Проектно-сметная и проектно-конструкторская документация (ПСД И ПКД), технологические карты строительно-монтажных работ, готовые типовые фрагменты расписаний, документация по аналогичным реализованным проектам, Проекты производства работ (ППР), технические и технологические требования заказчика, директивные сроки, Условия заключенных контрактов, ограничения по имеющимся ресурсам и пр.

При внедрении программных систем управления проектами западного происхождения, приходится встречаться с различными проблемами, относящимися к отличиям как в традициях подходов к управлению производством, так и традициях отчетности. Представляется, что самым серьезным отличием и как следствие, самой серьезной проблемой, является отсутствие понятия «физобъем»

Строительная отрасль имеет свои давние традиции. Мерой работы (операции) традиционно является её физический объем, а не продолжительность. Поэтому можно утверждать, что без понятия «физобъем» серьезно говорить о создании модели строительного проекта в системах управления проектами — несерьезно.

Во всех, известных авторам западных пакетах для управления проектами, распространенных на российском рынке отсутствует понятие физобъем. Работа измеряется длительностью. Нет его в TimeLine, P3, OpenPlan, SureTrak, MS Project. Поэтому при внедрении и использовании СУПов приходится заниматься решением этой проблемы. Представляется, что существует как минимум два способа решения.

Первый способ — использовать программный комплекс, «знающий» что такое «физобъем» и умеющий с этим понятием работать. Примером такого пакета может служить Spider Project, российской компании «Технологии управления Spider». Если же требуется адаптировать западную систему, то проблему можно решить с помощью добавления в стандартную модель проекта пользовательских полей для хранения данных об объемах работ или изменения структуры баз данных системы. Предпочтительно использовать второй способ. Затем, с помощью встроенных в СУПы макроязыков, пользовательские поля любыми необходимыми алгоритмами связываются со стандартными полями систем. В некоторых случаях это позволяет решить проблему.

Плюсы и минусы при использовании СУП на этапе планирования:

Как и любые программные системы (бухгалтерские, сметные, САПР и .т.п.) системы управления проектами несвободны от недостатков. Представляется, что весовой коэффициент достоинств заметно больше. Ниже мы перечислим наиболее очевидные достоинства и недостатки.

С чего начинается 3D-визуализация? Если мы говорим о проектировании, то в данном случае речь идет об Информационном Моделировании Зданий (Building Information Modeling), которое основывается на трехмерной модели.

BIM-технологии – это по сути виртуальный аналог реальных элементов зданий. Данная визуализация позволяет выбрать наилучшие проектные решения для того, чтобы представить их заказчику. В целом, работа проектировщика становится более прозрачной для всех участников, которые принимают участие в проекте – от архитектора до главного инженера.

Revit – это программное обеспечение, разработанное на основе технологии BIM. Сервис дает возможность проектировать сложные архитектурные элементы, включая строительные конструкции, инженерные системы и само планирование строительства.

Oracle Business Intelligence – это решение для управления проектными документами, а также контролем себестоимости проектных работ и их выполнения. Данный софт помогает организациям контролировать строительные проекты в соответствии с установленным графиком и в рамках выделенного бюджета. Oracle BI также дает возможность анализировать большой объем данных и решать стратегические задачи.

Также хочется упомянуть об инновационном стартапе TraceAir, который разрабатывает программное обеспечение для контроля качества и стоимости строительства при помощи продвинутых аналитических алгоритмов. Этот софт позволяет проверять работу на строительной площадке и сделать процесс строительства более прозрачным и контролируемым благодаря беспилотным летательным аппаратам.

ЭОС – ведущий разработчик систем управления документооборотом, включая электронные и бумажные архивы, который является лидером рынка в России и странах СНГ. Также хочется отметить такие платформы, как Knowify, Jonas Premier и EasyBuild.

Такие программы позволяют хранить контактные данные клиентов, обновлять статусы по взаимодействию с ними, а также добавлять важные документы по каждому контакту. Основное преимущество CRM решений заключается в том, что они дают возможность отслеживать прогресс по каждому клиенту. Одни из самых популярных и востребованных платформ – это Procore, DBX и Builder CRM & Marketing.

Хочется отметить, что в Wrike есть диаграмма Ганта, которая дает возможность отслеживать график выполнения задач (например, вашими подрядчиками). С ее помощью можно просматривать проекты, которые находятся в работе, а также отслеживать взаимосвязь между проектами. Важнейшее преимущество диаграммы Ганта заключается в том, что она помогает планировать основные вехи и визуально отражать объемы проектов. Таким образом, у менеджера появится возможность наглядно увидеть загруженность своей команды и перераспределить ресурсы на выполнение задач.

Чтобы узнать больше о том, как решение “Управление совместной работой от Wrike” может помочь вашей команде в строительстве, зарегистрируйтесь для получения бесплатной 14-дневной пробной версии, скачайте нашу электронную книгу!

Можно выделить следующие виды инвестиционно-строительной деятельности:

Строительство производственных объектов.

Этот вид деятельности подразумевает возведение зданий, предприятий и сооружений.

Строительство непроизводственных объектов.

Под этим видом деятельности имеется в виду строительство объектов аналогичной или большей мощности. По окончании строительного процесса такие объекты переходят на самостоятельный баланс.

Расширение объектов строительства.

Здесь речь идет о строительстве производственных филиалов, которые не находятся на самостоятельном балансе. Строительство дополнительных объектов осуществляется на территории работающих предприятий или площадках, которые граничат с такими предприятиями.

Поддержание мощностей.

Инвестиционная деятельность строительного предприятия в таком случае подразумевает строительные работы, которые связаны с возобновлением выбывающих производственных фондов и без которых не удастся удержать требуемый уровень производства.

Реконструкция объектов.

Такой вид инвестиционной деятельности предусматривает строительные мероприятия и работы, которые повлекут за собой изменения главных показателей технико-экономического характера – строительной площади, пропускной способности, качества обслуживания и проживания.

Модернизация строительных объектов.

Улучшаются технико-экономические характеристики строительного объекта.

Перевооружение объектов строительства.

Этот вид деятельности подразумевает проведение некоторых мероприятий, которые направлены на повышение технических показателей производства благодаря внедрению новейших технологий, а также модернизации оборудования и автоматизации производственного процесса.

Лизинговая деятельность.

Организация инвестиционно-строительной деятельности в этом случае направлена на покупку имущества с целью в будущем сдать в аренду юридическому или физическому лицу. Срок пользования, оплата за предоставление имущества, а также другие условия оговариваются в договоре лизинга.

Внимание! После того как настоящий договор прекратит свое действие, лизингополучатель получает возможность выкупить такое имущество.

Девелоперская деятельность.

Так называют действия профессиональных предпринимателей, которые направлены на строительство или реконструкцию объектов для получения прибыли.

Концессионная деятельность.

В этом случае речь идет о передаче на некоторое время соинвестору государственных объектов, например, дороги для строительства, управления или владения.

Внимание! Прибыль, которую получает соинвестор в результате такой деятельности, не разделяется с государством.

Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц

Инвестирование в строительные объекты – это процесс, требующий привлечения огромного количества субъектов. Каждый из таких субъектов выполняет свою собственную незаменимую роль в возведении или реконструкции здания. Но кого можно отнести в перечень субъектов?

Субъекты инвестиционно-строительной деятельности играют важную роль в реализации строительного проекта.

Субъектами этой деятельности являются:

Инвестор – это лицо, которое финансирует строительство или реконструкцию объектов, используя личные или заемные денежные средства. Настоящее лицо наделено определенными правами, что дают возможность решать вопросы, связанные с организацией строительства, заниматься разработкой договоров, определять диапазон капитальных вложений.

Внимание! Инвестор может исполнять роль кредитора, застройщика, заказчика или покупателя строительного объекта.

Застройщик – это лицо, которое располагает правами на участок, предназначенный под застройку. Другими словами, застройщиком является землевладелец. Он предоставляет свой участок заказчику на основании договора аренды.
Заказчик – это лицо, которое может организовывать, а также управлять реализацией строительного проекта.
Подрядчик – это компания, которая занимается строительством объекта согласно договору или контракта подряда. Инвестиционно-строительная деятельность отводит подрядчику роль ответственного лица за соблюдение условий договора, строительных требований и правил. Подрядчик также может выполнять лишь часть работ на строительном объекте. Он должен достичь наивысшего уровня рентабельности строительных работ, уменьшая расходы на внедрение научных достижений технического прогресса.

Принимая во внимание всю полученную выше информацию, становится понятно, что к процессу строительства нового здания привлекаются несколько организаций. Эти независимые компании должны выполнять разнообразные задачи.

Процесс осуществления капиталообразующих инвестиций называется инвестиционным процессом.

Инвестиционный процесс является начальным этапом – этапом создания – в жизненном цикле основных фондов (рис. 3.3), и в то же время сам представляет собой последовательность нескольких производственных процессов, в результате которых создается конечная инвестиционная продукция. Их можно разделить на три стадии: проектирование (создание проектно-технологической документации по строительству или реконструкции объекта), строительство (выполнение строительно-монтажных работ на объекте) и освоение (достижение проектных мощностей или проектных параметров в эксплуатации объекта).

В конце жизненного цикла основных фондов, имеющих значительный физический и моральный (функциональный) износ, осуществляется ликвидация объекта. Если технически возможна и экономически эффективна реновация (обновление) объекта путем его реконструкции, модернизации или технического перевооружения, то на этой стадии также осуществляются капиталообразующие инвестиции, а, следовательно, и инвестиционный процесс.

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

предпринимательская схема;
арендная модель;
концессионная система;
совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Управление строительством – система взаимосвязанных процессов и инструментов, которые обеспечивают успешную реализацию инвестиционно-строительного проекта путем применения инструментов управления и контроля на всех этапах его жизненного цикла – предпроектная проработка, проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Основная цель любого инвестиционно-строительного проекта – его успешная реализация в заданные Инвестором сроки и стоимость, при соблюдении необходимых показателей качества строительства.

Обеспечение эффективности процессов проработки проекта, получения необходимой исходно-разрешительной документации, аккредитация и выбор исполнителей по проектированию, прохождение экспертизы и исправление замечаний, заключение подрядных договоров, а также контрактов на поставку оборудования и материалов, обеспечение синхронности работы поставщиков и подрядчиков, управление сроками, рисками и бюджетом – минимальный перечень задач, который необходимо решать в процессе реализации практически любого проекта.