Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Управление инвестиционным проектом строительства стоимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.
Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:
- заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
- заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
- заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.
Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.
Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.
Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:
- финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
- техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
- генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
- генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.
Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.
Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.
Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:
- при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
- при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
- при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.
Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.
Контрактное моделирование инвестиционно-строительных проектов
Концептуальный инжиниринг решает задачу формализации новой инвестиционной идеи и превращения её в удобоваримый для принятия решений пакет документов. В общем случае концептуальный инжиниринг предполагает выполнение таких работ, но, не ограничиваясь этими:
- Подбор, анализ и выбор вариантов девелопмента (Pre-Bid engineering support);
- Состояние земельного участка (гринфилд или браунфилд);
- Анализ существующих технологий и выбор базового варианта (в т.ч. через тендер);
- Подбор, анализ и выбор варианта основного оборудования на основе выбранной за основу технологии;
- Предварительное обоснование инвестиций (ПредТЭО или краткое ТЭО) (Feasibility study);
- Также возможна разработка Расширенного концептуального проекта (FEL – Front End Loading) и рассмотрение предварительного землеотвода (PLA – Preliminary Land Allocation) и другие документы.
Финансовый Инжиниринг – это планирование возможных вариантов финансирования проекта, как с точки зрения достаточности объёмов денежных средств, их стоимости и доступности, так и с точки зрения резервирования источников финансирования при наличии рисков превышения начального бюджета затрат или потери основного источника. Схема финансирования также существенно влияет на показатели бизнес-планирования. После определения источников финансовый инжиниринг решает операционные задачи по:
- Разработке новых финансовых инструментов и операционных схем, пригодных при осуществлении финансово-кредитных операций для обеспечения ликвидности проекта;
- Созданию новых финансовых продуктов путем разделения и объединения действующих финансовых инструментов (пакетов финансирования);
- Подготовке деклараций и иных документов о намерениях для соинвесторов и внешних органов с целью обеспечения правомерности легализации финансовых потоков;
- Подготовке исходных данных для учета в бизнес-плане финансовых операций и так далее.
После появления конкретного инвестора наступает время проработки и согласования основных параметров будущего объекта. Единого перечня необходимых действий на этом этапе нет, так как он может существенно различаться в зависимости от конкретной ситуации. Часто он включает:
- Подготовку и проведение конкурса на выполнение обязанностей Заказчика;
- Разработку технико-экономического обоснования (включающего предварительный проект (Предпроект или FEED (Front-End Engineering & Design), базовые спецификации на основное оборудование, возможно наличие эскизного проекта, дизайн-проекта, архитектурного решения, градостроительной концепции и т. п.). Рис.161 ;
- Выбор разрешённого использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки данного поселения;
- Приобретение и государственная регистрация прав на земельный участок в соответствии с законодательством РФ (покупка, аренда, бессрочное пользование);
- Получение кадастрового паспорта земельного участка;
- Проведение топографической съёмки участка или получение геодезической основы;
- Получение технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения объекта;
- Получение Градостроительного плана земельного участка;
- Проведение в необходимых случаях предварительных согласований основных параметров объекта;
- Проведение инженерных изысканий, государственная экспертиза их результатов (изыскания и их экспертиза могут выполняться также на этапе проектирования);
- Составление задания на проектирование, подготовка и проведение конкурса на проектные работы.
Собственно строительство является наиболее капиталоёмким этапом в любом инвестиционном проекте. Здесь осуществляются решения, заложенные на предыдущих стадиях. С точки зрения инженерного обеспечения, на этапе строительства необходимо:
- Получить разрешение на строительство объекта;
- Заключить договора с подрядными организациями и с заводами-поставщиками оборудования;
- Развернуть подготовительные работы, которые делятся на внеплощадочные (прокладка дорог и внешних коммуникаций, сооружение строительной базы, устройство жилья или вахтового посёлка строителей) и внутриплощадочные (снос строений, вырубка леса, перекладка коммуникаций, планировка площадки, разбивка сетки осей зданий и др.);
- Организовать поставку с заводов и приёмку технологического оборудования (в основном для производственных предприятий);
- Организовать выполнение основных работ по возведению объекта.
В зависимости от принятой схемы договорных взаимоотношений на стройке отдельные функции инжиниринга может выполнять Заказчик, приглашённая им инжиниринговая фирма (технический заказчик, технический агент и т. д.), генеральный подрядчик. Важная инжиниринговая Задача подрядчиков при производстве строительных работ – разработка и утверждение Проектов производства работ (ППР). ППР – это документация, в которой детально прорабатываются вопросы рациональной технологии и организации строительства конкретного объекта данной строительной площадки. Установка грузоподъемных машин, организация и выполнение строительно-монтажных работ с их применением осуществляются в соответствии со специально разработанным для этих целей проектом производства работ грузоподъемными кранами (ППРк).
Ликвидация объектов капитального строительства, как правило, заранее не предусматривается. Обычно она проводится при необходимости освободить площадку для нового строительства или при достижении недопустимого морального или физического износа. Перед сносом необходимо удостовериться, что здание не является памятником культуры или архитектуры. Для ликвидации необходимо выполнить следующие мероприятия:
- Остановка производства, юридическая ликвидация предприятия (для производственных объектов);
- Расселение жильцов с предоставлением компенсации или другого жилья (для жилых домов);
- Отключение технологических коммуникаций, систем инженерно-технического обеспечения;
- Обследование объекта, получение заключения о возможности сноса;
- Составление проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства;
- Организация работ по демонтажу и сносу конструкций объекта;
- Организация вывозки мусора, утилизации или захоронения отходов;
- Выполнение проекта и организация работ по рекультивации площадки (если новое строительство не предполагается).
Как видно из этого небольшого анализа этапов инвестиционно-строительного процесса, каждый этап включает в себя весьма значительный объем инжиниринга. А если речь идет о глобальных проектах или проектах эксклюзивных, опасных, высокотехнологичных, связанных с привлечением большого количества техники и персонала, выполняемых в сложных погодных условиях или в географически специфичных областях, то становится понятно, что инжиниринг – это не просто проектирование, это непрерывный процесс интеллектуального напряжения.
Другим примером является реализация контрактов в крупных сырьевых компаниях с государственным участием. Там ситуация совершенно противоположная, о чем мы тоже скажем ниже. Если в первом примере абсурдность и конфликтность, а соответственно и его неэффективность обусловлена тем, что Заказчик типа ПН ведет контрактную работу по методологии Заказчика 1-го типа – АП, то в случае, например, с Газпромом, ситуация настолько же абсурдна. Заказчик, являя собой компетентную профессиональную команду в области управления проектами строительства объектов нефтегазового строительства, имея в своем составе не только проектные организации, но подразделения глобального развития ГТС, подразделения по поставке оборудования для всех видов объектов, а также специализированные пуско-наладочные и сервисные подразделения, вынужден проводить конкурсы с публичной ценой. То есть вести себя ровно так, как положено Заказчику 4-го типа, т.е. бюджетной организации, или какому-либо благотворительному фонду. В то же время, контрактный профиль Заказчика 1-го типа – Активного Профессионала, коим является, например, Газпром в части профильных объектов ГТС, представлен на рис.24.
5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами.
5.2. Определение и основные элементы инвестиционного проекта.
5.3. Подходы к обоснованию инвестиционного проекта.
5.1. Основные цели и задачи, сущность управления инвестиционными проектами
Управление инвестиционными проектами в организации включает в себя подходы к руководству командами, работу над идеями, организацию работы над проектами, контроль выполнения рабочего графика для достижения намеченных результатов. Это предполагает разделение предстоящей работы на несколько этапов и поиска оптимального набора методов управления по их реализацией. При этом прослеживаются общие этапы и закономерности решения стоящих задач. Для повышения эффективности инвестиционного процесса, расширения круга задач, решаемых при этом, требуется не только выбор из нескольких существующих вариантов инвестирования, но и поиск путей (организационных, финансовых и др.) с целью разработки и реализации на рынок принципиально новых технических и технологических задач.
В общем виде процесс управления предполагает последовательное решение следующих задач – анализ и оценка складывающейся ситуации (закономерностей и тенденций развития -фаза анализа), попытку переноса выявленных закономерностей на будущее ( фаза планирования), и, наконец, фаза контроля и оперативного управления.
Применительно управлению инвестиционными проектами принято выделять фазу постановки целей, выбор методов их достижения и фазу реализации. Под управлением проектами принято понимать работу по управлению командой в части планирования, выработки требований по уточнению деталей проекта, проведению проекта через последовательно-паралельные этапы проектирования и разработки, и, наконец, доведение проекта до завершения.
Разработка методов повышения эффективности управления инвестиционными проектами в организации определяется зависимостью от: изменения внешней и внутренней среды, степенью неопределенности и риска при реализации конкретного проекта с учетом непредвиденных изменений его осуществления; сложностью определения конечных продуктов и технологии их производства; повышением требований заказчиков и уровня их компетентности; необходимостью учета организационных перестроек и изменений технологий при их осуществлении; ошибками при разработке, планировании и оценки стоимости предстоящих работ. Особенность управления инвестиционными проектами заключается в предоставлении возможности и средств кардинально увеличить вероятность завершения проекта в срок и в пределах его бюджета, а также с результатами, соответствующими его цели.
Важнейшей составляющей является обязательность обоснования принимаемых решений по проекту на всех этапах его жизненного цикла. Такое обоснование базируется на результатах технико- экономических исследований, проведение которых стало неотъемлемой частью управления проектами в организации.
Методы и средства управления проектами позволяют обеспечить: 1) разработку и обоснование концепции изменения соответствующей системы (организации, предприятия, имеющих портфель конкретных проектов); 2) оценку эффективности проекта с учетом факторов риска и неопределенности до принятия решения об инвестировании в него; 3) обязательное выполнение технико-экономического обоснования (ТЭО) и разработку бизнес-плана конкретного проекта для принятия инвестиционного решения в преимущественно неопределенных условиях; 4) системное планирование осуществления проекта на всех фазах его жизненного цикла, разработку сметы (смет) и бюджета проекта; 5) выбор исполнителей, а также определение оптимальной процедуры закупок и поставок для осуществления проекта через систему конкурсов (торгов, тендеров); 6) организацию реализации проекта, в том числе формирование профессионально ориентированной команды управления проектом; 7) реализацию эффективного контроля и обеспечение регулирования, включая управление изменениями, неизбежными в ходе реализации проекта, и системное управление качеством продукции проекта; 8) учет «человеческого фактора», оказывающего в большинстве случаев решающее воздействие на эффективность проекта в целом. Задачи достижения конкретных результатов проекта должны быть структурированы в отдельные взаимосвязанные работы, для выполнения каждой из которых следует выделить часть бюджета и времени, установленных для проекта в целом.
Важной особенностью применения современных методов управления, отличающей ее полезность и востребованностью в практике рыночной экономики, является детальная отработка управления конкретными проектами, прежде всего на их ранней стадии (на этапе прединвестиционных исследований и принятия инвестиционных решений). Рост масштабов проектов и необходимость измерения успешности реализации потребовали не просто повышения уровня специализации управленческой деятельности, в частности, выделение в самостоятельную сферу деятельности инвестиционного проектирования, но и разработки научно обоснованных методов планирования, контроля сроков исполнения, оценку затрат и организация взаимодействия исполнителей в процессе разработки и реализации инвестиционного проекта.
Организация инвестиционного проектирования. Весь комплекс работ по осуществлению проектов можно разделить на две части: инвестиционное проектирование и управлен��е проектами. Конкретные работы инвестиционного проектирования и управления проектами тесно взаимосвязаны между собой и в ряде случаев проводятся параллельно. Однако, несмотря на определенную общность, эти работы имеют различную четко выраженную целевую направленность.
Специалисты КСК ГРУПП оказывают услуги по управлению проектами. Услуги подразумевают собой технико — экономическое обоснование (ТЭО), проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию — все стадии жизненного цикла проекта.
Целесообразность услуги по управлению строительными проектами определяется тем, что большинство проектов являются сложными и капиталоемкими, требуют участия профессиональной разносторонней команды инженеров-технологов, строителей, специалистов по ценообразованию, экспертов проектных документаций и юристов. Наш многолетний опыт в области управления строительными проектами помогает инвесторам оптимизировать бюджеты и сроки реализации проектов, повысив их качество за счет принятия оптимальных управленческих и инженерных решений.
При работе с нами вы получите:
- 100% технический контроль компании подрядчика;
- Сокращение издержек минимум на 30% стоимости проекта, предложенной подрядчиком;
- Соблюдение заявленных сроков строительства объекта;
- Возможность как комплексного подхода, так и контроля работ на отдельном участке строительства.
Наша команда состоит, в том числе, из высококвалифицированных инженеров, имеющих огромный опыт управления проектами по строительству технологических производств, энергообъектов, дорог, торговых центров, складов, дата-центров и других промышленных и коммерческих объектов.
Услуга по управлению строительными проектами гарантирует вам соблюдение норм Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительных норм и правил (с учетом специфики вашего объекта), сокращение огромных временных затрат; минимизирует риски претензий со стороны проверяющих органов (по вопросам нарушений в области строительства) и претензий контрагентов с последующими штрафными санкциями — по нарушениям сроков выполнения работ (например, по договорам участия в долевом строительстве).
Почему сотрудникам КСК ГРУПП можно доверять:
- Сотрудники КСК ГРУПП имеют необходимые квалификации и аттестованы в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, являются членами соответствующих саморегулируемых организаций;
- В основе работы лежит 100% закрытие ваших потребностей;
- Мы создаем исключительно отраслевые решения;
- Наличие практического опыта, подтвержденного успешной реализацией многочисленных строительных объектов говорит само за себя;
- Разработка индивидуальных системных решений, учитывающих ваши потребности и инфраструктуру;
- Наличие комплексного подхода к оказанию услуг, который включает в себя: внедрение, доработку, сопровождение, обучение персонала, консультирование по повышению эффективности.
Управление строительными проектами
Стоимость управления проектами всегда строго индивидуальна. Ее можно просчитать, обсудив все нюансы проекта уже на этапе первоначальной бесплатной консультации.
По одному из кейсов, благодаря четко выстроенной организационной структуре строительной компании фирма избежала штрафов за срыв сроков выполнения работ на 2, 4 млн. рублей, стоимость услуг КСК ГРУПП составила 1 млн. рублей, ROI — 140 %. Таким образом, даже управленческие решения на отдельном этапе управления строительным проектом принесли большую экономическую выгоду компании.
Для получения информации необходимо:
- Связаться с нами любым удобным способом.
- Подготовить первичную документацию по проекту.
- Сформировать список ваших ожиданий.
- Управление строительными проектами
- Технический заказчик
- Внедрение проектного управления в строительстве
- Внедрение стандартов НОСТРОЙ
- Организация тендеров в строительстве
- Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
- Узнать подробнее
- Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
- Узнать подробнее
- Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
- Узнать подробнее
Особенности инвестиционных проектов строительства многоквартирных домов.
УДК 338.27
УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
Асп. САЧЕКП. В.
Белорусский национальный технический университет
Специфика оценки стоимости строительного проекта субъектами строительства. Основные субъекты строительства (инвестор, заказчик, проектировщик и генподрядчик) по-разному оценивают стоимость строительного проекта.
Инвестор и заказчик ориентируются на стоимость строительного проекта из бизнес-плана.
Проектировщик и генподрядчик скрывают от заказчика накопившиеся ошибки в проекте, при производстве работ и оценке стоимости стадий проектирования и строительства. Они сообщают заказчику о потребности в дополнительных средствах в момент, когда значитель-
ная часть работ выполнена. Это лишает заказчика возможности отказаться от части работ, удешевить материалы или упростить проектную документацию.
Предлагается механизм управления стоимостью строительного проекта, который позволяет на ранних стадиях предвидеть потребность в дополнительных средствах и удешевлять, упрощать проектную документацию, выявлять и наказывать стороны, создающие превышение стоимости. Механизм реализуется итеративно за четыре шага.
Механизм управления стоимостью строительного проекта включает в себя четыре бло-
ка общих функций управления: 1) проектирование и планирование; 2) организацию и координацию; 3) контроль и контроллинг; 4) регулирование и стимулирование.
Шаг 1. Проектирование и планирование. Инвестор рассчитывает план финансирования. Заказчик планирует привлечение подрядных организаций.
Инвестор и заказчик составляют краткое технико-экономическое обоснование (ТЭО) реализации проекта. ТЭО составляется в валюте биз-нес-плана и включает в себя три раздела: «План финансирования», «Расчет потока доходов от реализации проекта», «Показатели эффективности проекта».
В разделе «План финансирования» инвестор разбивает стоимость строительного проекта по месяцам, заказчик с заданной периодичностью отражает ожидаемую стоимость строительного проекта, а также фактически вложенные инвестором средства и остаток средств, которые предстоит вложить.
Раздел «Расчет потока доходов от реализации проекта» заполняется заказчиком и не пе-ресчитывается.
Раздел «Показатели эффективности проекта» заполняется заказчиком и утверждается инвестором. Пересчет показателей эффективности проекта осуществляется заказчиком с заданной периодичностью, исходя из данных плана финансирования и расчета потока доходов.
- Общестроительные работы
- Ремонтные работы
- ПНР и АСУ ТП
- ПИРы
- Договорная работа
- Арбитражная практика
- Сметное нормирование
- Проектная документация
- Исполнительная документация
- Технические регламенты
- Экспертиза документации
- Организация строительства
- Строительный контроль
- Договорная работа
- Ввод в эксплуатацию
- В Красноярске завершилась ежегодная «Неделя сметчика»
- Проект организации строительства для капитального ремонта жилого дома
- Современные опалубочные системы: сравнительная оценка решений по применению
- Авторский надзор за строительством из сборных железобетонных конструкций
- Законопроект о совершенствовании института негосударственной экспертизы получил одобрение Госдумы
- V Юбилейная «Неделя сметчика в Красноярске»
- Ежегодная «Неделя сметчика в Москве» — подведение итогов уходящего года.
- III Ежегодная «Неделя сметчика на Урале» — событие, ставшее традицией.
- Подведение итогов «Недели сметчика. Дальний Восток»
- Некоторые аспекты применения укрупненных нормативов цены строительства
Управление стоимостью строительства
- О соблюдении авторских прав
- Персональные данные
- Условия использования
- Сертификация
- Контактная информация
Понятие «проект» трактуется как комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных задач в течение заданного периода времени и при установленном бюджете. Проект, связанный с реализацией полного цикла вложения инвестиций, называется инвестиционным проектом.
По виду осваиваемых инвестиций различают проекты:
- — фондообразующие;
- — инновационные;
- — научно-исследовательские.
Наиболее длительными по периоду осуществления являются строительные инвестиционные проекты.
Применительно к инвестиционно-строительной деятельности проекты могут быть:
- — собственно инвестиционно-строительные (новое строительство, реконструкция и т.д.);
- — внешние, образующие различные целевые программы (жилищная программа, программа развития регионов и т.д.);
- — инвестиционно-строительные и инновационные, направленные на развитие предприятий строительной индустрии.
Повышение эффективности управления инвестиционным и строительным процессами является предметом исследования ученых и практиков на протяжении многих лет. Решение данной проблемы имеет важное народнохозяйственное значение. Кроме того, развитие управления инвестиционно-строительными проектами создает стимулы для дальнейшего совершенствования теории управления проектами в других отраслях и сферах деятельности (инновационной, компьютерной, машиностроительной).
Распространенность ИСП во всем мире предъявляет повышенные требования к знаниям по управлению ими. К инвестиционно-строительным проектам можно отнести строительство зданий, дорог, мостов, жилых домов, театров, парков, стадионов, аэропортов, заводов, фабрик, космодромов и многих других объектов.
Таким образом, мы подошли к необходимости более четкого определения инвестиционно-строительного проекта. Инвестиционно-строительный проект (ИСП) – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ).
Управление строительством – система взаимосвязанных процессов и инструментов, которые обеспечивают успешную реализацию инвестиционно-строительного проекта путем применения инструментов управления и контроля на всех этапах его жизненного цикла – предпроектная проработка, проектирование, строительство и ввод объекта в эксплуатацию.
Основная цель любого инвестиционно-строительного проекта – его успешная реализация в заданные Инвестором сроки и стоимость, при соблюдении необходимых показателей качества строительства.
Обеспечение эффективности процессов проработки проекта, получения необходимой исходно-разрешительной документации, аккредитация и выбор исполнителей по проектированию, прохождение экспертизы и исправление замечаний, заключение подрядных договоров, а также контрактов на поставку оборудования и материалов, обеспечение синхронности работы поставщиков и подрядчиков, управление сроками, рисками и бюджетом – минимальный перечень задач, который необходимо решать в процессе реализации практически любого проекта.
С целью эффективной реализации инвестиционно-строительных проектов Группа компаний «СМАРТ ИНЖИНИРС» разработала систему управления строительством, обеспечивающую прозрачность и управляемость процесса строительства, а также контроль основных показателей проекта – сроков, стоимости и качества.
Система управления строительством от ГК SMART ENGINEERS состоит из организационно-управленческих и технических блоков, которые включают услуги для всех стадий реализации инвестиционно-строительного проекта.
1. Блок «Управление» – организация и координация реализации инвестиционно-строительного проекта. Обеспечивает прозрачность, отчетность, скорость коммуникации между участниками строительства, единую систему управления.
2. Блок «Документационное сопровождение» – организация и контроль подготовки исходно-разрешительной и исполнительной документации. Обеспечивает своевременное получение всей документации, необходимой для стадий проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
3. Блок «Качество» – организация менеджмента качества всего жизненного цикла проекта. Обеспечивает контроль качества и сроков по заданным параметрам, эффективную координацию работы подрядных организаций, поставщиков материалов и оборудования.
4. Блок «Экономика и финансы» – контроль финансово-экономических показателей. Обеспечивает контроль стоимости на разных этапах реализации проекта, планирование денежных потоков, управление затратами и ресурсами.
8-летний опыт работы SMART ENGINEERS обеспечивает комплексный подход и успешную реализацию инвестиционно-строительного проекта на всех этапах его жизненного цикла.
1. Этап предпроектной проработки
- отсутствие должного уровня проработки на данном этапе;
- многочисленные вопросы, связанные с взаимодействием с государственными структурами (например, смена назначения земельного участка и т.д.);
- отсутствие понятных механизмов и дорожных карт по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями;
- желание Заказчика сэкономить на данном этапе и обойтись собственными силами (например, при составлении технического задания на проектирование);
- низкий уровень квалификации подрядчиков;
- отсутствие должного планирования;
- некорректное формирование первоначального бюджета проекта.
- проведение технической оценки земельного участка;
- сбор предварительных технических условий и исходно-разрешительной документации;
- оценка реализуемости и рисков;
- проведение обследований зданий и сооружений (в случае проектов brownfield);
- разработка технических заданий;
- разработка требований к исполнителям (подрядчикам / проектировщикам);
- проведение оценки исполнителей и формирование long и short листов;
- организация проведения инженерных изысканий;
- составление «pipeline» и предварительного графика строительства;
- составление / оценка предварительного бюджета строительства;
- контроль разработки проектной концепции по основным строительным, архитектурным, техническим и технологическим нормам и параметрам;
- оценка / подготовка / проработка договоров с будущими исполнителями;
- подбор системы управления строительством;
- общая координация рабочей группы.
- сокращение рисков и затрат на дальнейших этапах реализации;
- понимание реального бюджета и сроков проекта.
2. Этап проектирования
- низкое качество проектно-изыскательных работ;
- отсутствие полноценной экспертизы проектно-сметной документации при приемке от проектировщика и как следствие – низкое качество проектной документации как в части общественных решений, так и в части инженерии;
- низкое качество сметной документации в части соответствия проекту и применения расценок;
- отсутствие единой базы хранения актуальных версий проектно-сметной документации и календарно-сетевых графиков строительства;
- длительные сроки принятия решений по внесению изменений в проектно-сметную документацию;
- низкий уровень квалификации инженеров.
- участие в выборе генпроектировщика;
- участие в выборе субпроектировщиков специальных разделов (при необходимости);
- составление и управлением графиком выполнения проектных работ;
- обеспечение проектировщиков дополнительными материалами;
- организация работы рабочей группы с подключением узкоспециализированных экспертов-технологов;
- контроль проектных решений на предмет оптимизации и соответствию общей идеологии Заказчика;
- организация взаимодействия с экспертизой и управление работой с замечаниями.
Инвестиционные проекты — объекты строительства в России
Управление стоимостью проекта — это раздел управления проектами, объединяющий процессы планирования, формирования, контроля и исполнения утверждённого бюджета проекта.
В сфере строительства стоимость конечного объекта, как правило, повышается с течением времени. Форс-мажорные обстоятельства, срывы сроков, отсутствие необходимых материалов и узлов в продаже или повышение заложенной в смету стоимости ресурсов — каждый из этих факторов требует особого внимания и просчета ещё на этапе планирования, однако далеко не каждый подрядчик справляется с такими ситуациями в рамках выделенных средств.
Порой, для соблюдения норм по расходам материалы заменяются на низкокачественные без уведомления заказчика о таких изменениях, или нанимаются подрядчики низкого уровня квалификации, которые снижают стоимость проведения работ, одновременно с этим ухудшая качество.
В компании General Project Management мы руководствуемся иными принципами при разработке проектно-сметной документации и контролю за её исполнением.
Сначала мы определяем общие правила и принципы управления стоимостью проекта, вы обозначаете приоритетные цели, например, скорость возведения или качество исполнения.
Вместе мы рассчитываем экономическое обоснование вашего объекта, целесообразность строительства, ТЭПы (технико-экономические показатели). Далее мы обговариваем сроки строительства, необходимые материально-технические ресурсы и прочие важные аспекты.
Основываясь на полученных данных мы озвучиваем ориентировочный уровень капитальных затрат на возведение объекта капитального строительства.
Следующим шагом для нас становится разработка BIM-модели объекта. За долгие годы работы мы выработали правило, что каждый из факторов, которые оказывают влияние на стоимость строительства можно и нужно контролировать и учитывать на наиболее ранних этапах разработки проекта. В этом нам помогает наличие информационной модели здания.
Это даёт нам несколько явных преимуществ — возможность проводить автоматизированные и четкие расчеты по необходимому количеству материалов, моделировать процесс строительства поэтапно, и быстро пересчитывать результат с учетом изменений, в случае, если таковые понадобились.
После разработки и просчета на информационной модели мы переходим непосредственно к изготовлению необходимой документации. Обобщаем полученные данные и используем актуальные сметные нормативы, с актуальными рыночными ценами. Составляем строительный генеральный план, на котором указываем конфигурацию строительной площадки на каждом из этапов проведения строительства с необходимыми уровнями детализации.
Проводим календарное планирование, обозначаем последовательность проведения работ, необходимое количество работников, спецтехники и прочих ресурсов.
Мы пользуемся несколькими методами оценки стоимости проекта
— параметрическая оценка, с помощью которой приводится в зависимость стоимости операции и другие параметры, в результате чего мы выводим стоимость одной единицы объёма работ (стоимость 1 часа работы специалиста, или стоимость строительства 1м2 объекта);
— оценка по методу аналогии, заключается в поиске схожих проектов и сравнении оценочной стоимости, с учетом изменений, произошедших на рынке;
— оценка «снизу вверх», этот метод подходит для оценки больших объёмов работ, при котором итоговая стоимость проведения работ складывается из суммы стоимости всех элементов;
— метод оценки «сверху вниз» подходит лишь для примерного подсчета на этапе оценки экономической целесообразности, применяется при отсутствии точных данных о параметрах объекта, необходимых работ и материалов. Заключается он в том, что сначала производится оценка суммарной стоимости, и от неё уже происходит разбиение на отдельные элементы;
— анализ предложений от исполнителей. Наиболее точный способ, заключается в поиске и рассылке технического задания на проведение работ подрядным организациями или объявлении тендера. Подрядчики направляют свои расчеты по стоимости проведения работ, срокам и прочим необходимым характеристикам. Однако и для этих данных требуется дополнительная оценка от специалистов, так как не всегда предоставленная информация соотносится с реальным положением дел.
Чаще всего мы совмещаем эти методы оценки стоимости, благодаря чему получаем результат, максимально приближенный к реальной жизни.
Таким образом, основные отличия в подходе к контролю стоимости проекта заключаются в следующих аспектах :
1. Квалифицированная оценка технико-экономических показателей объекта. Мы рассчитываем экономику вашего проекта и при необходимости повышаем его маржинальность за счет сокращения издержек.
2. Разработка BIM модели. Небывалая точность расчета требуемых ресурсов с помощью высоких технологий. Необходимые чертежи и разрезы здания или земельного участка доступны по одному клику.
3. Совмещение нескольких способов расчета сметы. Взвешенная оценка и сверка с опытом реализации предыдущих объектов позволяет нам добиваться точности в 90-95%.
4. Контроль за исполнением сметной документации, чёткое понимание того, на каком этапе находится строительство и насколько соотносится с согласованным бюджетом. Материально-техническая база нашей компании позволяет вам в режиме онлайн отслеживать каждого из наших проект-менеджеров, видеть фото- и текстовые отчеты на нашем онлайн портале, специально разработанном для контроля за проектами.
Остались вопросы? Пишите в форму ниже или звоните по телефону +7 495 978 58 90
О решении IPM от ЭТП ГПБ
Количественно оценим данные изменения. Для этого рассчитаем эффективность предпринятых мероприятий на основе формул (99) и (100). Мг(х) — М0(х) ДМ(х) -48 млн. руб. Ем = = L = = -0,31. ATRC TRC± — TRCQ 156 млн. руб. Полученный результат отражает, что на каждый дополнительный рубль трансакционных издержек ИСП можно получить ожидаемую экономию совокупных издержек ИСП в 0,31 руб., так как Ем 0. ог(х) — а0(х) Да(х) -147,01 млн. руб. TRC± — TRCQ ATRC 156 млн. руб. То есть на каждый дополнительный рубль трансакционных издержек ИСП можно снизить разброс возможных значений стоимости ИСП на 0,94 руб., так как 144 Ем 0. Таким образом, даже не смотря на увеличение трансакционных издержек ИСП, связанных с реагированием на риски, уменьшается ожидаемая величина совокупных издержек ИСП, а также разброс ее случайных значений. Это показывает, что за счет данных мероприятий ИСП снижает вероятность своего неуспешного завершения.
Для определения подхода к управлению применим модель задачи выбора стратегии управления ИСП с учетом трансакционных издержек. Стратегия агрессивного управления КУП связана с высокорисокованным сценарием реализации ИСП и соответствует выплате максимального премиального фонда maxiwtj) = 15 млн. руб. При этом отклонения трансформационных и трансакционных издержек должны быть отрицательными, то есть соответствовать экономии. Для стратегии пассивного управления КУП с безрисковым сценарием реализации ИСП соответствует значительное превышение трансформационных и трансакционных издержек, min(wij) = 0 млн. руб. Стратегия умеренного управления связана со смешанным сценарием реализации ИСП. На основе своих предпочтений к риску КУП выбирает коэффициент оптимизма Я = -. Тогда W = XmaxW + (1 — X)minW = — 15 + f 1 — -) 0 = 12 млн. руб.
С учетом получившихся значений и коэффициента оптимизма КУП принимает решения о допустимой экономии трансформационных и трансакционных издержек, чтобы обеспечить себе необходимую премиальную выплату, и разрабатывает план управления рисками ИСП.
Предположим, что КУП выбирает умеренную стратегию и планирует получить премиальный фонд в 12 и более млн. руб., то есть Wij = (p(ATRCi) + 0(ATRFj) 12. Тогда из матрицы следует, что команде необходимо достичь любой пары отклонений издержек, для которой ATRCt 177,8 млн. руб., 145 ATRFj 214,5 млн. руб., исключая пару ATRC5 = 177,8 млн. руб., ATRF4 = 214,5 млн. руб., так как для нее wtj = ф(АТЯС5) + d(ATRF4) = = 10,2 млн. руб. 12 млн. руб. Рассчитаем ожидаемую величину выплаты премиального фонда с учетом вероятностей возникновения отклонений трансформационных и трансакционных издержек p(ATRF) и p(ATRC). Применяя фактические данные о ходе выполнения ИСП, на основе метода Монте-Карло было получено следующее распределение вероятностей отклонения для трансформационных издержек, таблица 41. Таблица 41 – Распределение отклонений TRF ATRF -429 -214,5 0 214,5 429 643,5 858 1072,5 P(ATRF) 2% 5% 10% 15% 24% 18% 15% 11% Среднее ожидаемое отклонение трансформационных издержек с учетом фактических данных M(ATRF) = Yp(ATRFj)ATRFj составляет 478 млн. руб. Для данной величины отклонения премиального фонда OfM ATRFj)) приведены в столбцеу = 5 матрицы премиального фонда ИСП. Для трансакционных издержек на основе метода Монте-Карло было получено следующее распределение вероятностей ИСП, таблица 42. Таблица 42 – Распределение отклонений TRC ATRC -177,8 -88,9 0 88,9 177,8 266,7 355,6 444,5 P(ATRC) 4% 8% 12% 28% 24% 12% 6% 6% Математическое ожидание отклонения трансакционных издержек с учетом фактических данных для ИСП M(ATRC) = Y p(ATRCj)ATRCj = 133,35 млн. руб. Для данной величины отклонения премиального фонда (p(M(ATRCi)) приведены 146 в строках i = 4 матрицы премиального фонда ИСП. С учетом этого Wij = ф(М(АТЯС4)) + e(M(ATRF6)) = 9,6 млн. руб. Показатель уровня выполнения стратегии управления рисками ИСП составит Ше = Wp-We = 12 млн. руб — 9,6 млн. руб = 2,4 млн. руб. Расчет показывает, что текущая стратегия управления КУП расходится с изначально выбранной. Чтобы достичь заданной величины премиального фонда, КУП необходимо разработать план по управлению рисками и снизить вероятности отрицательных отклонений трансакционных и трансформационных издержек. Это позволит повысить вероятность получения большей премии КУП и обеспечит стимулирование для оптимизации издержек ИСП.
Для автоматизации выполнения расчетов по описанным методикам и моделям предлагается информационная система управления стоимостью с учетом институциональных факторов. Функциональная структура информационной системы приведена на рисунке 29.
В зависимости от этапа жизненного цикла проекта и целей оценки применяют различные виды и методы оценки стоимости проекта. Исходя из целей оценок, разной бывает и точность таких оценок. В табл.1.1. представлены различные виды оценок стоимости проекта с указанием цели оценок и их точности. Чтобы оценить стоимость проекта, требуется знать стоимость составляющих проект ресурсов, время выполнения работ и стоимость этих работ. Таким образом, оценка стоимости начинается с определения структуры ресурсов и работ проекта. Данные задачи решаются в рамках планирования проекта а в модуль оценки стоимости должны поступать результаты выполнения этого процесса.[3] Таблица 1.1. Виды оценок стоимости проекта
Стоимость проекта определяется ресурсами, необходимыми для выполнения работ, в том числе:
Все затраты можно классифицировать как:
Структура стоимости проекта в разрезе статей затрат обычно базируется на структуре плана счетов проекта, представляющего собой декомпозицию затрат от самого верхнего уровня стоимости всего проекта до нижнего уровня стоимости одной единицы ресурсов. Для конкретного проекта выбирается свой план счетов или семейство таковых. В качестве базовых вариантов могут использоваться российские бухгалтерские планы счетов, международные бухгалтерские планы счетов, планы счетов управленческого учета.[4] Техника оценки затрат проекта состоит из 13 шагов. Они могут различаться в зависимости от проекта и включают в общем случае следующие:
Оценка стоимости проекта по сути является оценкой всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта. Эти затраты могут иметь различные представления, окрашенные различными экономическими смыслами. При этом различия между такими представлениями подчас бывают весьма тонкими. Под бюджетированием понимается определение стоимостных значений выполняемых в рамках проекта работ и проекта в целом, процесс формирования бюджета проекта, содержащего установленное (утвержденное) распределение затрат по видам работ, статьям затрат, по времени выполнения работ, по центрам затрат или по иной структуре. Структура бюджета определяется планом счетов стоимостного учета конкретного проекта. Бюджет может быть сформирован как в рамках традиционного бухгалтерского плана счетов, так и с использованием специально разработанного плана счетов управленческого учета. Практика показывает, что в большинстве случаев бухгалтерского плана счетов бывает недостаточно. Для каждого конкретного проекта требуется учет определенной специфики с точки зрения управления стоимостью, поэтому каждый проект должен иметь свой уникальный план счетов, но который базируется на установившихся показателях управленческого учета.[5] Как видно из рис. 1.1, на различных фазах и стадиях проекта разрабатываются различные виды бюджетов. Точность и назначение этих видов бюджетов приведены в табл.1.2. Бюджетирование является планированием стоимости, т. е. определением плана затрат: когда, сколько и за что будут выплачиваться денежные средства. Бюджет может составляться в виде:
Таблица 1.2. Виды бюджетов [6]
Контроль стоимости проекта возникает из-за влияния факторов, обусловливающих отклонения от ранее запланированного бюджета, и направлен на управление изменениями в стоимости проекта с целью снижения отрицательных аспектов и увеличения позитивных последствий изменения стоимости проекта. Контроль стоимости проекта включает:
Контроль стоимости проекта имеет две составляющие: учетную, т. е. оценку фактической стоимости выполненных работ и затраченных ресурсов, и прогнозную, т. е. оценку будущей стоимости проекта. Базовыми показателями, используемыми при контроле стоимости проекта, являются следующие:
Существуют два основных метода контроля стоимости: традиционный метод; метод освоенного объема. Традиционный метод контроля (рис. 2.1.) использует следующие понятия: Плановые (бюджетные) затраты — BCWS (Budgeted Cost of Work Scheduled). Это бюджетная стоимость работ, запланированных в соответствии с расписанием, или количество ресурса, предполагаемые для использования к текущей дате. Текущая дата — это дата, на которую имеется фактическая информация: BCWS = ВС (общий бюджет) х % по плану, (2.1) Фактические затраты — ACWP (Actual Cost of Work Performed). Это стоимость фактически выполненных работ на текущую дату или количество ресурса, фактически потраченное на выполнение работ до текущей даты. Фактические затраты не зависят от плановых показателей по затратам ил и потреблению ресурсов. Планирование развития предприятия требует применения современных инструментов, снижающих временные затраты. Эффективным, адекватным решаемым задачам методом является метод имитационного моделирования, основу которого составляет сценарный подход. Имитационные модели позволяют проигрывать различные варианты развития предприятия, состояния внешнего экономического окружения планируемые инвестиционные проекты. Они дают возможность проверить различные идеи, гипотезы и предположения относительно развития бизнеса, проанализировать последствия их реализации. Деятельность предприятия в модели воспроизводится посредством описания движения денежных потоков (поступлений и выплат, Cash-Flow) как событий, происходящих в различные периоды времени. Практика управления проектами, и стоимостью в том числе, применяется сейчас на многих российских предприятиях, однако системы управления часто недостаточно формализованы, существуют проблемы конфликтов целей, сроков, ресурсов, отчетности. Главными потребителями программного обеспечения в России являются предприятия нефтегазовой, машиностроительной, строительной отраслей, а также ИТ-компании. Точных данных о структуре и объеме отечественного рынка программного обеспечения по управлению проектами (ПО УП) пока нет в виду отсутствия статистических данных. Известно, что ключевыми продуктами на рынке управления строительными проектами являются Primavera и Spider Project. Крупные промышленные компании (нефтегаз, энергетика) также тяготеют к Primavera. В ИТ-компаниях преобладает использование Microsoft Project. Таблица 2.5. Наиболее используемые ПО УП в России[9]
Современные подходы положены в основу аналитической системы Project Expert, базирующейся на методике оценки инвестиционных проектов UNIDO и ставшей стандартом в области бизнес-планирования и инвестиционного проектирования в странах СНГ и Балтии. Последовательно моделируя в системе планируемую деятельность нового или действующего предприятия и изменения в экономической среде, можно вести инвестиционное проектирование и финансовое планирование, создавать бизнес-планы, удовлетворяющие международным требованиям, а также оценивать эффективность реализации проектов. Project Expert позволяет проанализировать альтернативные варианты развития проекта и выбрать оптимальный путь развития предприятия, определить потребность предприятия в денежных средствах, подобрать оптимальную схему финансирования и условия кредитования, оценить запас прочности бизнеса, эффективность вложений для всех участников проекта, выбрать варианты производства, закупок и сбыта, а также вести контроль за реализацией проектов. Система позволяет моделировать деятельность предприятий различных размеров — от небольшого частного предприятия до холдинговых структур. С ее помощью можно создавать проекты любой сложности — от расчета окупаемости нового оборудования до оценки эффективности диверсификации деятельности предприятия. Project Expert не требует ни глубокого знания математики, ни умения программировать — необходимо только хорошо знать описываемый бизнес. Работа с системой на разных стадиях разработки, анализа и реализации инвестиционного проекта может быть описана в виде следующих основных шагов:
Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода. Различают: 1) реальные инвестиции; 2) финансовые инвестиции; 3) инвестиции в нематериальные активы. Планирование Подробнее
Производство Подробнее
Контроль и анализ Подробнее
Корректировка Подробнее
К преимуществам сотрудничества с компанией «Северный Дом» следует отнести:
Если у вас остались вопросы или вы хотели бы заказать услуги сопровождения инвестиционного проекта в части управления стоимостью строительства – свяжитесь с нашим менеджером по указанным на сайте контактным данным или воспользуйтесь формой заказа обратного звонка.
Похожие записи: |