Инвестиционная активность в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инвестиционная активность в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Инвестиционно-строительная деятельность: основные проблемы и пути их решения

2. Investment and construction activities: the main problems and ways to solve them

3. Глава 1. Организация инвестиционно-строительной деятельности

4. Управление инвестиционно-строительными проектами

5. Анализ возможностей и проблем предприятий инвестиционно-строительного комплекса

6. Эффективность инвестиционных проектов в строительстве: сущность и оценка

7. Организация инвестиционно-строительных процессов

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

инвесторов;
заказчиков;
подрядчиков;
пользователей объектов капиталовложений.

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
Доля упомянутой площади.
Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

На начальной стадии инвестиционно-строительного проект заказчик определяет его цели, заказывает расчеты рисков и сроков окупаемости, основные технико-экономические показатели. На этой стадии принимается принципиальное решение о том, какой объект можно построить на участке, исходя из его видов разрешенного использования, каковы коммерческие перспективы при эксплуатации или возможной перепродаже зданий и сооружений.

Управление инвестиционно-строительным проектом начинается непосредственно после разработки бизнес-плана и других базовых документов. Получение разрешений, проведение проектно-изыскательских и других работ, контроль за осуществлением строительства требует не только времени, но и специальных познаний. Поэтому разграничение функций управления ИСП возможно по следующим направлениям:

заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Такое распределение полномочий и ответственности не означает, что заказчик будет только ждать результатов реализации проекта. Он может координировать общую деятельность, вносить корректировки в цели и задачи проекта, участвовать в согласовании концепции и основных решений объекта. Так как управление ИСП будет передано профессиональным специалистам, заказчик сэкономит вое время и деньги. оптимизирует расходы, которые пришлось бы нести при самостоятельной реализации проекта.

Комментарий специалиста. От компаний и специалистов, привлеченных к управлению проектом, зависит успех и сроки его реализации. Случаи, когда даже самый перспективный и экономически обоснованный проект завершился провалом по причине ненадлежащего управления, встречаются постоянно. При выборе компании для управления ИСП нужно обращаться внимание на множество факторов – личные качества и деловую репутацию руководителей, финансовая надежность, опыт работы, иные показатели.

Инвестиционно-строительная деятельность: основные проблемы и пути их решения

Управление разными видами проектов существенно отличается по целям и задачам, перечню необходимой документации, вариантам согласований и экспертиз, нормам безопасности к объектам. Ниже рассмотрим нюансы управления инвестиционно-строительным проектом на наиболее распространенные типы объектов – многоквартирные дома, общественные и производственные здания.

Под категорию общественных зданий подпадают объекты государственных и муниципальных учреждений, школ, детских садов, торговых и медицинских центров. Поэтому заказчиком проекта может быть не только коммерческая структура, но и бюджетные организации, госорганы. Это влияет на процесс управления ИСП:

при бюджетном финансировании выбор технического заказчика, генерального проектировщика и генподрядчика происходит на основе тендеров;
при реализации проекта коммерческих объектов можно заранее определить основных арендаторов, спроектировать здание под их цели, заключить предварительные договоры с привлечением средств;
при выборе архитектурных и иных решений нужно уделять повышенное внимание транспортной доступности объекта, организации парковок, схем привлечения потребителей.

Коммерческие общественные здания имеют максимально высокий срок окупаемости, относительно быстро проектируются и возводятся. Проект таких объектов может предусматривать помещения с разным функциональным назначением, от кинотеатров и заведений общепита до детских развлекательных площадок. Это будет учитываться при изысканиях, проектировании, строительстве и вводе в эксплуатацию.

Инвестиционная деятельность — это совокупность практических действий физических и юридических лиц ио реализации инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство, энергетику, транспорт и другие отрасли национальной экономики. Регулирование инвестиционной деятельности осуществляется путем разработки и применения норм инвестиционного законодательства. Инвестиционное законодательство в широком смысле является комплексным понятием, объединяющим нормы различных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, финансового.

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Investment and construction activities: the main problems and ways to solve them

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

предпринимательская схема;
арендная модель;
концессионная система;
совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Глава 1. Организация инвестиционно-строительной деятельности

Инвестиции — это все виды средств, вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода.

Различают:

1) реальные инвестиции;

2) финансовые инвестиции;

3) инвестиции в нематериальные активы.

При реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости ключевой фигурой является застройщик. Он предоставляет земельный участок, финансирует строительство и передает готовый к эксплуатации объект его собственнику (пользователю объекта капитальных вложений). Для привлечения денежных средств инвесторов застройщик заключает с ними договоры участия в долевом строительстве.

В действующем законодательстве нет единого понятия «застройщик», имеются расхождения между нормативно-правовыми актами и федеральными законами. В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) застройщик — юридическое лицо любой организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.

Понятие «застройщик» для целей бухгалтерского учета содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Минфином России 30 декабря 1993 г. N 160, а также в ПБУ 2/94 . Так, в соответствии с п. 2 ПБУ 2/94 застройщиком может быть инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором производить реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Положение по бухгалтерскому учету «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство » ПБУ 2/94, утв. Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

Таким образом, согласно Закону о долевом строительстве застройщиками не признаются юридические лица:

ведущие строительство объектов недвижимости производственного назначения;
возводящие жилые дома и объекты непроизводственного назначения, но не привлекающие денежные средства инвесторов;
обладающие разрешением на ведение застройки, которое выдано собственником соответствующего земельного участка, но оформлено иначе, чем посредством заключения договора аренды этого участка.

Исходя из положений ст. 2 Закона о долевом строительстве, застройщиков можно условно разделить на две категории: застройщики общего профиля и застройщики по долевому строительству. Застройщики первой категории финансируют строительство объектов производственного и непроизводственного назначения за счет собственных и заемных средств. На них действие Закона о долевом строительстве не распространяется, если они не привлекают денежные средства инвесторов по договорам участия в долевом строительстве.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками согласно ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на ведение ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом (п. 4 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности).

Подрядные организации имеют полное право принимать участие в финансировании объекта строительства и выступать при этом в роли инвестора (соинвестора), вкладывая собственные и привлеченные заемные средства в строительство объектов жилого и (или) нежилого фонда. В качестве инвестиций подрядной организации в строительство объекта может выступать и выполнение соответствующих работ по строительству объекта. Порядок вложения инвестиций устанавливается инвестиционным договором.

В случае участия подрядной организации в роли инвестора (соинвестора) с такой организацией надлежит оформлять два договора: строительного подряда и инвестирования. В рамках исполнения договоров ведется раздельный учет:

доходов, расходов и финансовых результатов от производства подрядных работ;
источников финансирования строительства и капитальных затрат на строительство объектов основных средств.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Поэтому инвестиции подрядной организации в строительный процесс могут рассматриваться как инвестиции только после выполнения подрядчиком и принятия заказчиком соответствующих работ по строительству объекта либо после выполнения отдельного этапа работ. Это необходимо предусмотреть в инвестиционном договоре со ссылкой на документы, подтверждающие выполнение работ по строительству объекта подрядной организацией (в целом или по этапам) и задолженность заказчика перед подрядной организацией в качестве ее инвестиций в строительство объекта. В инвестиционном договоре также необходимо определить величину инвестиций подрядной организации в виде выполненных работ по строительству объекта.

При перечислении инвестиционных взносов в учете организации делается соответствующая запись: Д 76, субсчет «Расчеты по финансированию строительства» — К 51. В корреспонденции с дебетом счета 76 могут кредитоваться счета 01, 10, 58 и т.д. (в соответствии с инвестиционным контрактом).

Расходы, связанные с выполнением подрядных работ, отражаются в бухгалтерском учете записями по дебету счета 20 в корреспонденции со счетами 10, 60, 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» и др.

Инвестиции в строительство – это вложение средств в строящиеся или уже введённые в эксплуатацию объекты недвижимости с целью получения прибыли от изменения стоимости объекта. В первом случае мы получаем доход в обычном виде – инвестировали на этапе строительства, за это получаем свой объект дешевле, чем при покупке готового. Во втором случае это обычно доработки, отделка, повышение уровня и респектабельности, обустройство и так далее. То есть это не назвать прямыми инвестициями в строительство, но, тем не менее, с процессом постройки связано.

Управление инвестиционно-строительными проектами

Подводя итог, можно сказать, что инвестиции в новое строительство – отличный выбор для тех, кто хочет получать неплохой доход и при этом готов тратить время на изучение вопроса. Главное преимущество – возможность относительно быстро освоиться и дальше уже работать по схеме. Например, последующие покупки квартир у одного и того же застройщика нередко проводятся со скидкой, а это зачастую существенные суммы. Если капитал небольшой, то можно присмотреться к коммерческой недвижимости или же обращаться в специальные фонды, где сразу несколько маленьких инвесторов будут заниматься одним крупным объектом и в итоге получат в собственность доли объекта.

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию. В условиях рыночной экономики возможностей для вложения денежных средств довольно много. Вместе с тем любая фирма имеет ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Ситуация на инвестиционном рынке России в основной капитал в 2010 г. складывается таким образом, что 41% инвестиций приходится на собственные средства предприятия, 59% — привлеченные средства, а доля инвестиций из-за рубежа составляет лишь 3,7%. Поэтому встает задача оптимизации инвестиционного портфеля с помощью привлечения все новых инвесторов.

Целью данной работы является изучение инвестиционной деятельности в сфере строительства и выявление источников ее финансирования.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить следующие задачи:

— раскрыть сущность инвестиций;

— выявить основные признаки, направления и виды источников финансирования инвестиционной деятельности;

— определить источники формирования инвестиционной деятельности и ее основные направления в сфере строительства;

— изучить результаты инвестирования в строительство;

Объектом исследования являются источники финансирования инвестиционной деятельности.

Предметом исследования являются источники финансирования инвестиционной деятельности в сфере строительства.

Структура курсовой работы обусловлена поставленными в исследовании задачами. Глава первая посвящена теоретическому анализу проблемы финансирования инвестиционной деятельности. Во второй главе работы анализируется инвестиционная деятельность в строительной сфере.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ И ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Сущность инвестиций и инвестиционной политики

Инвестиции – вложения денежных средств в различного рода активы для дальнейшего получения доходов от них. Инвестициями называют покупку предприятиями нового оборудования, физическими лицами – ценных бумаг на фондовой бирже и прямые инвестиции в предприятия на конкретные производственные проекты.

В коммерческой практике принято различать три типа инвестиций с точки зрения объекта, на который они направлены:

Инвестиции в физические (реальные) активы (производственные здания, сооружения, любые виды машин и оборудования со сроком службы более одного года).

Инвестиции в нематериальные активы (ценности, получаемые фирмой в результате приобретения лицензий, разработки торговых знаков, переобучение или повышение квалификации персонала).

Инвестиции в денежные активы, или портфельные инвестиции (права на получение денежных сумм от других физических и юридических лиц в виде депозитов в банке, облигаций, акций или, другими словами, контракты, записанные на бумаге).

Инвестиции могут быть внешними и внутренними. Внутренние инвестиции предприятия – это инвестиции, осуществляемые за счет собственных источников, в частности нераспределенной прибыли. Внешние инвестиции привлекают извне посредством продажи акций и облигаций предприятия, получения банковских ссуд.

По срокам действия инвестиции разделяются на долгосрочные (более 12 месяцев) и краткосрочные (менее 12 месяцев).

Инвесторы на рынке ценных бумаг подразделяются на индивидуальных и институциональных. К индивидуальным инвесторам относятся сотрудники приватизированных предприятий, физические лица, приобретающие акции, облигации, векселя, депозитные и сберегательные сертификаты. Группу институциональных инвесторов составляют предприятия различных форм собственности, коммерческие банки, страховые компании, пенсионные фонды, а также инвестиционные компании и фонды.

Стратегические инвесторы приобретают крупные пакеты ценных бумаг для закрепления права собственности на определенное предприятие, участия в управлении и контроле предприятия-эмитента и др. Доходность фондовых ценностей их интересует в меньшей степени. Портфельные инвесторы заинтересованы в совокупной доходности ценных бумаг. Спекулятивные инвесторы приобретают ценные бумаги только для последующей продажи через определенный промежуток времени. Эти инвесторы стремятся получить максимальную прибыль за короткий промежуток времени.

Теория инвестиций – это часть финансовой теории, посвященная портфельным инвестициям. Изучает механизм принятия решений инвесторами и функционирование финансового рынка.

Существуют два основных теоретико-экономических подхода: нормативный (предписывающий инвестору, что и как делать) и позитивный (описывающий модели ценообразования и динамики рынков). Самыми важными их представителями являются соответственно две работы (получившие каждая Нобелевскую премию по экономике) – подход Гарри Марковица к проблеме оптимального портфеля и модель оценки финансовых активов (Capital Asset Pricing Model, САРМ) Уильяма Шарпа.

В качестве основных понятий теории инвестиций выделяют инвестиционную среду и инвестиционный процесс, которые и определяют выбор инвесторов. Основными компонентами инвестиционной среды являются ценные бумаги, обращающиеся на финансовом рынке, условия их продажи и приобретения; структура финансовых рынков, а также финансовые посредники, функционирующие на этих рынках и связывающие покупателей и продавцов.

Инвестиционный процесс состоит из выбора инвестиционной политики, или стратегии инвестора, анализа рынка ценных бумаг; формирования портфеля ценных бумаг; оценки эффективности портфеля и его пересмотра. Инвестиционная политика подразумевает выбор инвестором цели, объема инвестируемых средств, приблизительной структуры портфеля. Инвестор планирует, какой тип бумаг он будет покупать, на какой срок, на каком рынке. Разные инвесторы ставят перед собой различные цели в зависимости от индивидуальных предпочтений. Коротко этапы инвестиционного процесса заключаются в следующем:

Выбор инвестиционной политики (ответ на вопрос «что есть» и «что нужно»).
Анализ рынка – фундаментальное и техническое прогнозирование рисков и доходностей на рынке.
Формирование портфеля активов – распределение капитала между выбранными активами в определенной пропорции для достижения заданной цели.
Реструктурирование портфеля – изменение состава портфеля при изменении целей и внешних условий.
Оценка эффективности портфеля – сравнение качества управления портфелем с эталоном.

Инвестиционный портфель – это комбинация различных ценных бумаг, составленная инвестором в соответствии с его предпочтениями относительно риска и доходности.

Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестиции определяются как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вклдываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Соответственно под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций (инвестирование) и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

На рынке недвижимости в России все большее распространение получает такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестициях в строительство. Инвесторами в акции могут быть как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим данные правоотношения, является договор о долевом участии в инвестициях в строительство.

К законодательным актам, существенно повышающим качество правового регулирования в этой сфере, относятся Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищно-сберегательных кооперативах», Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон № 152- ФЗ от 11 ноября 2003 г. «Об ипотечных ценных бумагах», Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищный кодекс Российской Федерации.

Предметом регулирования Закона об участии в долевом строительстве являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора об участии в долевом строительстве ( именуемые в дальнейшем «дольщики») и возникновение долевого строительства собственности на объекты долевого строительства (п. 1 ст. 1 Закона). В ином порядке средства дольщиков могут быть привлечены только в случаях, установленных законодательством Российской Федерации о жилищно-сберегательных кооперативах (п. 2 ст. 1). Это означает, что многим девелоперам при привлечении средств от дольщиков придется отказаться от своих схем привлечения инвестиций: через договоры простого товарищества (совместная деятельность), через создание товариществ с ограниченной ответственностью (акционер стал участником товарищества, совершил вклад и при выходе из товарищества получил квартиру в собственность). Закон распространяется на всю строящуюся недвижимость, разрешение на строительство которой было получено после 31 марта 2005 года (п. 2 ст. 27), т.е. указанного Закона распространяется на отношения, связанные со строительством объектов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу Закона. Если разрешение на строительство было получено ранее, то Закон на эти отношения не распространяется. Закон определяет следующие основные понятия:

застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, владеющий земельным участком или арендующий его и привлекающий средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) квартиры. построек на этом земельном участке и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. Прочие объекты недвижимости включают гаражи, медицинские учреждения, общественное питание, бизнес, торговлю, культуру и др., за исключением промышленных объектов;
объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Для привлечения денежных средств участников долевого строительства в целях строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости необходимо соблюдение следующих условий:

получение разрешения на строительство;
официальное опубликование проектной декларации;
наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Таким образом, застройщик вправе заключать с дольщиками (соинвесторами) договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона).

Закон определяет стороны договора: застройщик и участник долевого строительства, которые вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме и регистрации его в регистрационной палате. Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта. Долевой инвестор в данном Законе понимается как участник строительства, физическое или юридическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство одной или нескольких квартир; основной инвестор – это организация, с которой застройщик заключил договор генерального подряда на строительство объектов недвижимости. При этом как основной, так и долевой инвесторы финансируют строительство объекта недвижимости, а застройщик ведет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В Законе определяются существенные условия, без которых договор не может считаться заключенным.

Согласн�� ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям: условиям о предмете договора, условиям, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида. Пункт 4 ст. 4 Закона устанавливает следующие обязательные условия:

Анализ возможностей и проблем предприятий инвестиционно-строительного комплекса

Объекты	Единица измерения (кв.м., квартир)	2002 г.	2003 г.	2004 г.
170-ти квартирный ж/д по пр. Московскому	м ²	—	13212.4	—
119-ти квартирный ж/д по пр. Московскому	м ²	—	6813.6	—

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Эффективность реализации инвестиционно-строительного проекта в значительной мере зависит от качества разработки проектно-сметной документации. В свою очередь, сметная документация является составной частью проекта на возведение здания или сооружения.

Инвестиционный проект- обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утверждёнными в законном порядке стандартами (нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Капитальные вложения- это инвестиции в основной капитал (основные средства) в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретения машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» №39 — ФЗ от 25.02.1999г., определяет:

Инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли.

Источниками финансирования инвестиций могут быть:

— собственные ресурсы инвестора;
— заемные средства;
— привлекаемые средства;
— средства, выплачиваемые органами страхования;
— средства федерального бюджета;
— средства бюджетов субъектов РФ;
— средства иностранных инвесторов.

Инвестиции подразделяются на:

— капиталообразующие;
— портфельные.

Эффективность инвестиционных проектов в строительстве: сущность и оценка

Инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании. В Гражданском кодексе РФ договор инвестирования не упомянут, поэтому обычно его пытаются подвести под одну из тех сделок, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Строительство начинается с организации планово-экономических расчетов, которые в свою очередь необходимы для разработки сметной документации. Затем на ее основании формируются договорные цены и производятся расчеты за выполненные работы. Однако на практике нередко размер инвестиционного вклада превышает сметную стоимость строительства. Это характерно для внебюджетного финансирования, когда ведется долевое строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.

Перечислим законодательные акты, которые регулируют инвестиционную деятельность строительных организаций, это:

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 4 декабря 2006 г.);
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ;
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (КоАП РФ);
Земельный кодекс РФ.

Помимо названных нормативных актов к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отношения, возникающие в процессе строительства объектов недвижимости, регулируются двумя Федеральными законами:

Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит ряд принципиально новых норм, регулирующих ответственность сторон рассматриваемых отношений, по сравнению с применяемым до него законодательством и сложившейся практикой.

Застройщик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора (ст. 17 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ст. 15, 393 и 395 Гражданского кодекса РФ).

Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Законом или договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены случаи, когда:

допускается взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);
убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);
по выбору участника долевого строительства могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Большинство застройщиков, заключая договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства, предусматривают определенный размер исключительной неустойки, как правило, в виде пени за каждый день просрочки выполнения обязательства. Такая ответственность устанавливается в договоре участия в долевом строительстве за нарушение застройщиком своих обязательств при условии выполнения обязательств со стороны участника долевого строительства в следующих случаях:

нарушение застройщиком срока ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию;
нарушение застройщиком срока подачи документов в компетентные органы для оформления права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Субъектами инвестиционной деятельности строительной организации являются:

инвесторы;
заказчики-застройщики;
подрядчики;
пользователи объектов капитальных вложений;
другие лица.

Часто организация совмещает функции нескольких участников процесса строительства – инвестора, застройщика, заказчика или подрядчика.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, которые заключаются между ними в соответствии с российским законодательством.

Инвестор – лицо, обладающее необходимым количеством свободных средств или привлекающее в качестве источников финансирования заемные средства граждан или юридических лиц, в том числе кредитных организаций, – финансирует строительство.

Под инвестором понимается организация, или не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющие капитальные вложения на территории Российской Федерации. Иначе, под инвестором подразумевается юридическое лицо, приобретающее или создающее имущество, которое у него в дальнейшем будет принято к учету в качестве объекта основных средств.

Пользователями объектов капитальных вложений признаются физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Поскольку инвестор строит объект основных средств, то чаще всего он является и его пользователем. Инвестор может передать какую-то часть объекта другому лицу, например органам местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим их эксплуатацию.

В ГК РФ нет такого понятия, как инвестиционный договор, однако исходя из толкования термина «инвестиционная деятельность, осуществляемая в форме капитальных вложений» можно сделать вывод, что под инвестиционным или, как его часто называют, договору долевого участия в строительстве можно понимать любой заключенный инвестором договор, при котором инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании.

При поступлении объекта в долевую собственность посредством его покупки заключенный между покупателем (инвестором) и продавцом договор купли-продажи следует признать инвестиционным. При строительстве объекта подрядным способом инвестиционным договором (для заказчика) будет считаться договор строительного подряда.

Но инвестиционным договор признается только для инвестора – организации, приобретающей объект основных средств. Для другой стороны заключенный договор уже будет считаться договором купли-продажи (если она продает имущество), договором строительного подряда (если она выполняет строительные работы).

Под застройщиком понимается инвестор, а также иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

Однако в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона № 39-ФЗ уполномоченное инвестором лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта, именуется заказчиком.

Согласно п. 5 ст. 3 ГК РФ в случае возникновения противоречий между нормативным актом органов исполнительной власти и федеральными законами следует руководствоваться положениями соответствующего закона.

Поэтому, юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), осуществляющее по поручению инвестора организацию строительства объектов и контроль за его ходом, должно именоваться заказчиком. В договорах часто используется термин «заказчик-застройщик».

Лицензия – разрешение (право) на осуществление лицензируемого вида деятельности при обязательном соблюдении лицензионных требований и условий, выданное лицензирующим органом юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Юридическое лицо может заниматься отдельными видами деятельности только на основании специального разрешения (лицензии), перечень таких видов деятельности определяется законом (ст. 49 ГК РФ). В 2004 году был разработан Классификатор видов деятельности, подлежащих лицензированию в соответствии с компетенцией Госстроя РФ. Однако согласно письму Минюста РФ от 23 марта 2004 г. № 07/3113ЮД настоящему классификатору отказано в государственной регистрации.

Постановлением Госстроя от 28 мая 2003 г. № 162-ст с 1 января 2004 года введен Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 520592003 «Услуги бытовые. Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия».

Этот стандарт имеет ссылки на другие стандарты и нормативные документы, в том числе на ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету», утвержденный приказом Минстроя РФ от 5 сентября 1996 г. № 17-119 (отменен приказом Госстроя РФ от 03.08.2000 № 171 до принятия постановления Госстроя № 162-ст). Однако в отсутствии иного нормативного акта можно руководствоваться ГОСТом 27751-88, чтобы определить – к какому уровню ответственности относятся те или иные здания и сооружения.

К строительным работам относятся:

возведение, расширение и реконструкция постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций;
устройство и разборка подкрановых путей;
сооружение внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и энергоснабжения;
устройство оснований, фундаментов и опорных конструкций под оборудование;
озеленение и благоустройство территории застройки, а также поселков и городов;
другие строительные работы.

К монтажным работам относятся:

сборка и установка технологического, энергетического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации;
устройство подводок воды, воздуха, пара и т.п.) к оборудованию;
изоляция и окраска оборудования и трубопроводов;
другие работы.

Источниками финансирования долгосрочных инвестиций могут выступать:

собственные средства предприятий;
бюджетное финансирование;
средства инвесторов по договорам долевого участия или простого товарищества;
заемные средства;
средства полученные от размещения долговых ценных бумаг.

По инвестиционному договору (договору долевого участия в строительстве) инвестор передает организации-застройщику деньги, одна часть которых идет на строительство, а другая является вознаграждением застройщика. В обмен на свой вклад инвестор получает определенную долю в возведенном здании. Чаще всего застройщики используют договор простого товарищества, потому что в этом случае застройщику не нужно платить налоги с вознаграждения за его услуги, они будут оформлены как вклад в совместную деятельность. А такие вклады не считаются реализацией и поэтому не облагаются ни НДС, ни налогом на прибыль (п. 3 ст. 39 НК РФ). Однако представить инвестиционный договор как совместную деятельность можно далеко не всегда, и проблема состоит в том, что довольно часто в роли инвесторов жилищного строительства выступают физические лица. В простом товариществе могут участвовать:

только коммерческие организации;
индивидуальные предприниматели;
граждане, не занимающиеся предпринимательством (п. 2 ст. 1041 ГК РФ).

На каждой стадии процесса строительства заказчику отводятся соответствующая роль и функции по строительству объектов.

На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству заказчик:

Ключевые вопросы:

Правовое регулирование строительной деятельности в Российской Федерации в 2019-2022 году.
Субъекты инвестиционно-строительной деятельности.
Предоставление земельных участков для строительства.
Система ФГИС ЦС.
Градостроительное регулирование строительной деятельности.
Договоры строительного подряда.
Договоры долевого участия в строительстве.
Инвестиционные контракты.
Особенности формирования финансовых потоков и порядок их привлечения в строительство.
Нормативное регулирование бухгалтерского учета в инвестиционно-строительной деятельности.
Особенности документального оформления, документооборота, организации и ведения учета у застройщика.
Получение разрешения на строительство.
Ввод в эксплуатацию и кадастровый учет вновь возведенных зданий и сооружений.
Правовой режим объектов незавершенного строительства.
Способы легализации объектов самовольного строительства.

Проведем требуемые изыскания для разработки проектной документации и строительства объекта.
Узнать подробнее

Проведем требуемые работы по обследованию для получения достоверной информации о техническом состоянии объекта.
Узнать подробнее

Разработаем проектную и рабочую документацию для реализации инвестиционного проекта.
Узнать подробнее

Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством

Бытовые услуги • Телекоммуникационные компании • Доставка готовых блюд • Организация и проведение праздников • Ремонт мобильных устройств • Ателье швейные • Химчистки одежды • Сервисные центры • Фотоуслуги • Праздничные агентства

Термин «инвестиции» стал широко использоваться в Российской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 № 39-ФЗ определяет инвестициикак денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного пб- лезного эффекта. В Федеральном законе определены следующие понятия об инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность— вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения— это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиционный проект— обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в законном порядке регламентами (стандартами, нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений (по Федеральному закону), могут быть:

органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;
международные организации, иностранные юридические лица;
физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также

иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования инвестиций могут быть:

собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);
средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;
заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);
привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);
финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;
средства внебюджетных фондов;
средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;
средства бюджетов субъектов Российской Федерации;
средства иностранных инвесторов.

В состав инвестиций могут включаться:

денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т.п.);
остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т.п.);
стоимость права использования земли;
имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т.п.).

Инвестиции подразделяются:

на капиталлообразующие(прямыеинвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств в виде движимого и недвижимого имущества;
портфельные,т.е. средства, помещаемые в финансовые активы.

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.

Объектамив инвестиционно-строительной деятельности выступают:

денежные вклады;
ценные бумаги;
имущественные права и права интеллектуальной собственности;
научно-техническая продукция и другие объекты собственности;
производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;
комплексы строящихся и реконструируемых объектов;
строящиеся здания и сооружения;
имущественная часть вновь создаваемой организации как нового юридического лица.

Субъектами(участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требовани�� государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.

Особенности управления ИСП напрямую зависят от вида проекта, статуса застройщика, типа строящегося или реконструируемого объекта. Классификация проектов происходит по следующим видам:

по классам – мультипроекты, монопроекты, мегапроекты;
по сложности реализации – простые, сложные, очень сложные;
по источникам финансирования – коммерческие, бюджетные, смешанные формы софинансирования;
по объемам инвестирования – малые, средние и крупные проекты;
по срокам реализации – краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные проекты;
по виду возводимого здания и сферы деятельности – жилая застройка, возведение общественных и промышленных объектов, дорожное и иное специализированное строительство.

Естественно, указанная классификация условна, так как проект может подпадать сразу под несколько категорий и классов. Например, многоквартирный дом может возводиться за счет бюджета, относится к среднему объему инвестиций и долгосрочному проекту.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Комментарий специалиста. От класса и вида ИСП зависит перечень рисков для застройщика и инвесторов, перечень разрешительных документов и особенности проектирования. Сложнее всего реализовать проект в черте городской застройки, так как нужно проходить максимальное количество согласований. Однако и показатель дохода при успешной реализации такого ИСП будет существенно выше, чем на объект за пределами города.

заключение договора с инвестиционной или управляющей компанией, которая будет заниматься финансовыми вопросами, привлечением инвесторов;
заключение договора с техническим заказчиком, который возьмет на себя все полномочий на предпроектной стадии, изысканиях и проектировании, строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
заключение договора с генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком, которые будут отвечать за результат проектирования и строительства.

Полномочия по управлению инвестиционно-строительным проектом могут разграничиваться на финансовую и непосредственно строительную часть:

финансовыми вопросами обычно занимаются венчурные фонды, управляющие и консалтинговые компании, банковские структуры;
техническим заказчиком может быть юридическое лицо, состоящее в профильной СРО;
генеральным проектировщик может быть проектная организация, входящая в профильное СРО;
генеральным подрядчиком может являться строительная компания, отвечающая требованиям по опыту работы на рынке, по наличию собственных средств и техники, по объему выполненных контрактов.

Частный заказчик сам выбирает компании и специалистов для управления проектом. Если ИСП реализуется за счет бюджетных средств, проводятся государственные и муниципальные конкурсы. В договорах на управление прописываются не только полномочия, но и меры ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, допущенные нарушения.

Обращаясь в компанию Смарт Вэй, вы получите помощь опытных и профессиональных специалистов по управлению инвестиционно-строительными проектами на любые виды объектов. Наши преимущества:

выгодные и прозрачные условия сотрудничества, строгое соблюдение условий договора;
полный комплекс услуг по оформлению исходно-разрешительной документации, проведению проектно-изыскательских работ, прохождение экспертизы и согласований;
гарантии качества на все виды работ, экономия вашего времени и средств.

Вы всегда можете ознакомиться с примерами по ранее выполненным работам, чтобы сделать обоснованный и правильный выбор.

Организация инвестиционно-строительных процессов

Несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, кризис несильно затронул столичный строительный рынок. Возведение транспортных объектов и вовсе вышло на рекордные объемы, в этом году уже открылись Московское центральное кольцо с 31 платформой пять новых станций метро, при этом одновременно ведутся работы еще на десятках объектов, запуск которых намечен на будущие годы. Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал корреспонденту «Московской перспективы» об основных итогах 2016 строительного года.

– Какое событие уходящего года вы могли бы назвать самым знаковым для развития Москвы?

– Главным событием 2016 года, а фактически настоящим прорывом последних не то что лет, а десятилетий, безусловно, стало завершение строительства и ввод в эксплуатацию Московского центрального кольца, запуск пассажирского движения по которому состоялся 10 сентября. Это самое большое наше достижение и самая большая гордость. Это потрясающий успех для Москвы: если сравнивать с другими городами мира, такую линию, интегрированную с 11 линиями метро, 17 станциями метро, девятью направлениями железной дороги, строили разве что в Пекине или Шанхае. МЦК – это 54 км построенных путей и 31 остановочная платформа.

Это не просто кольцевая железная дорога, а грандиозный рывок в будущее. Вообще работу железнодорожников и строителей над этим проектом считаю настоящим трудовым подвигом. Ведь если вспомнить – вокруг был не пустырь, а плотно застроенный город с кольцом плотно движущегося транспорта. И через все это надо было доставлять и вывозить сотни тонн грузов! Но что меня радует больше всего? Когда МЦК запускали, мы рассчитывали, что по перевозкам дорога выйдет на 240 тысяч пассажиров в день в течение года. Но уже к 17 ноября, то есть по прошествии всего двух месяцев и одной недели с момента открытия движения, МЦК перевозило ежедневно более 300 тысяч человек, а сейчас еще больше. По данным статистики за 3 месяца, дорога перевезла 21 миллион пассажиров. Сейчас – еще больше. Вот лучшее свидетельство того, насколько это кольцо необходимо было городу. А чем дальше, тем еще нужнее будет. На втором этапе мы интегрируем станции МЦК с метро и 9 радиальными направлениями железной дороги. Построим либо новые платформы, либо свяжем существующие со вновь построенными на кольце с помощью транспортно-пересадочных узлов. Это снова внесет масштабные изменения в улично-дорожную сеть столицы и работу городского общественного транспорта. Завершить интеграцию транспортной инфраструктуры мы планируем в 2018–2019 гг.

– Появились ли в Москве инвесторы по программе строительства транспортно-пересадочных узлов?

– Сейчас благодатное время для инвестирования именно в этот сектор. Потому что уже есть гарантированный пассажиропоток на МЦК, а значит, капитализация недвижимости, которую предлагается построить инвесторам в составе этих узлов и в пешей доступности от них, заметно возрастает. То же самое касается и проектов ТПУ на открывшихся новых станциях метро, которыми пассажиры уже пользуются, и на строящихся, где предусмотрено их возведение. Такие проекты точно себя окупят, это очень выгодное вложение капитала. И в настоящее время мы наблюдаем всплеск интереса девелоперов к транспортным узлам. С конкретными предложениями уже ознакомились представители примерно 80 компаний, причем как российских, так и зарубежных инвестиционных фондов. У нас, кстати, уже есть успешный пример сотрудничества российского инвестора-застройщика – ГК «Пионер» – с японской компанией Nikken Sekkei по возведению ТПУ «Ботанический сад». Очень хороший проект. Японцы его проектировали, а теперь им предложено стать соинвесторами в части застройки окружающей территории. Работы уже ведутся. А в начале будущего года начнется строительство ТПУ «Селигерская», «Рассказовка» и «Лефортово», где также определись инвесторы, сейчас там идут работы по проектированию технологической части.

Недавно мы представили 8 проектов ТПУ, выставили их на торги, и тоже по ним уже определились инвесторы. Кстати, заявки на торги подали 23 девелоперские компании, и выяснилось, что на каждый ТПУ претендуют в среднем от 2 до 7 компаний. То есть была еще и высокая конкуренция.

Наибольший интерес вызывал ТПУ «Технопарк», где будет построен жилой комплекс на 67,7 тыс. кв. метров. На этот объект претендовали сразу шесть компаний. Строить ТПУ «Технопарк» инвестор начнет в сентябре будущего года, после того как проект пройдет публичные слушания. Вообще это очень интересный проект, т.к. здесь реорганизуемая промзона «ЗИЛ», где идет активное строительство, а также детский парк развлечений «Остров мечты» в Нагатинской пойме. И конкуренция жилья в этом районе уже сейчас очень высокая. Всего инвестиции в строительство восьми ТПУ оцениваются в 53,9 миллиардра рублей, бюджет Москвы в виде платежей по аренде земельных участков на время строительства объектов пополнится на сумму от 8,5 до 12,7 миллиарда рублей.

– Какие объемы недвижимости, предварительно, могут быть введены по итогам 2016 года? Все ли из намеченного удалось воплотить в жизнь?

Лужники, стадион
МЦК (МКЖД)
развитие метрополитена
ТПУ
Третий пересадочный контур

- Новости
- Пресс-релизы
- Фотоленты
- Статьи
- Интервью
- Инфографика
- Фотогалерея
- Видеогалерея
- Пресс-служба

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….3-4
ГЛАВА 1. Анализ инвестиционной активности предприятия: теоретические аспекты……………………………………………………………………..….5- 11
1.1. Анализ категории «инвестиционная активность» ………………………5-8
1.2. Методы оценки инвестиционной активности предприятия ……….….8-11
ГЛАВА 2. Анализ инвестиционной активности ООО «авенто»………………………………………………………………….……….12-22
2.1. Организационно-экономическая характеристика ООО «авенто» ……………………..……………………………………………………12-17
2.2. Оценка инвестиционной активности ООО «авенто»……………………………………………………………………………17-22
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….22-24
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………..………..25-26