Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок действия договора об аренде недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сторонам, при согласовании договора аренды и определении сроков, необходимо учитывать, что срок действия договора аренды и срок аренды могут на практике не совпадать. Все зависит от того, как между собой договорятся арендатор и арендодатель.
Например, недвижимое имущество можно передать арендатору одновременно с заключением договора аренды и вернуть его с прекращением действия договора. В таком случае срок аренды будет равен сроку действия договора.
Но если имущество арендодатель передает только через несколько дней после подписания договора, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды – с момента передачи имущества.
В договоре рекомендуется прописывать начальный и конечный сроки аренды, так как эти условия устанавливают, в течение какого времени арендатор вправе пользоваться или владеть и пользоваться имуществом. Именно за этот период арендатор будет вносить арендную плату.
Начальный срок аренды определяет, когда имущество должно быть предоставлено арендатору, а конечный срок устанавливает момент возврата имущества арендодателю.
Одновременно с окончанием аренды может оканчиваться действие договора, если только не установлен отдельный срок его действия или не предусмотрены обязательства, срок исполнения которых наступает после возврата имущества.
Начальный и конечный сроки аренды должны быть определены:
- календарной датой;
- истечением периода времени;
- указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Срок действия договора аренды недвижимого имущества
Срок действия договора аренды имущества – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон.
Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора. С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды.
Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.
При согласовании данного условия сторонам рекомендуется:
- определить срок действия договора;
- предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);
- указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;
- установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.
Если срок действия договора аренды не определен, то договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.
Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды.
Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Срок действия договора, так же как и срок аренды, устанавливается по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ. При этом фактически стороны согласовывают только конечный срок действия договора, поскольку начальный срок определяется моментом его заключения.
Срок может быть обозначен календарной датой.
Пример условия:
“Настоящий договор действует до “_____” ____________ 2018 г. включительно”.
Можно определить срок истечением периода, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами и началом которого является календарная дата или наступление события (ч. 1 ст. 190, ст. 191 ГК РФ).
Пример условия:
“Настоящий договор прекращает свое действие в течение ______ дней после ______________”.
Срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Таковым признается событие, наступление которого не зависит от воли и действий сторон.
При этом не рекомендуется устанавливать срок договора путем указания на действия сторон (например, согласовывать, что договор действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости). В этом случае договор может быть признан заключенным на неопределенный срок.
Условие о сроке действия договора, который определен событием, не обладающим признаком неизбежности, суд может признать несогласованным. В результате договор будет считаться заключенным на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Арендодатель будет вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора в сроки, установленные указанной статьей, и истребовать имущество.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.
1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.
2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
Срок действия договора аренды имущества
1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.
В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.
Сроков направления такого предупреждения два:
— общий — один месяц;
— специальный — три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).
При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:
— виды договоров аренды;
— виды арендуемого имущества.
Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого «молчания» его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.
При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).
2. Применимое законодательство:
— ЛК РФ;
— ВК РФ;
— ЗК РФ;
— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;
— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;
— ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
— ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
— ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
— ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»;
— ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»;
— ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;
— ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
— ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»;
— ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;
— Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах».
3. Судебная практика:
— Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;
— Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;
— Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;
— Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;
— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.
- Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-2608, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок…
- Решение Верховного суда: Определение N 309-КГ17-9544, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Учитывая, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в системе с нормами земельного законодательства предусматривающими специальные основания для прекращения договора аренды- статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации…
- Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-5424, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация Таким образом осмотр 22.07.2015 арендуемых Обществом помещений на предмет нецелевого использования после возобновления действия договоров на новый срок произведен Департаментом правомерно, так же как и отказ от договоров по правилам статей 610, 621 ГК РФ. При этом арендодатель направил сообщение об отказе от договора за два месяца до подачи Обществом заявления о выкупе…
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект. Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст. 683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Относительно налогообложения.
Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
-
Взыскание задолженности по договору поставки
233 0
объекта недвижимостиг. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1.1. Арендодатель обязуется предоставить «Арендатору» за плату во временное владение и пользование объект недвижимости – , расположенные по адресу: общей площадью квадратных метров, именуемые далее – Объект для использования под .
1.2. Объект, указанный в п.1.1 настоящего договора, передается Арендодателем Арендатору по Акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.
1.3. Помещения имеют отопление, освещение, точки для подключения телефонных линий, сети для осуществления выхода в глобальную и/или локальную сеть. Места общего пользования имеют водоснабжение и водоотведение.
1.4. Сведения об Объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования Объекта в соответствии с целями, указанными в п.1.1 настоящего договора.
1.5. Указанный Объект недвижимости не находятся под арестом или запрещением, в доверительном управлении, не передан в качестве вклада в уставный капитал юридического лица и принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство № от «»2021 года).
О погашении в ЕГРН записи об аренде недвижимого имущества
3.1. Арендная плата по настоящему договору составляет рублей в месяц, в том числе НДС.
3.2. Арендная плата уплачивается Арендатором в рублях ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет Арендодателя не позднее числа текущего месяца. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
3.3. По соглашению Сторон арендная плата может производиться любым другим способом, не запрещенным законодательством РФ.
3.4. Арендная плата не включает в себя затраты на текущий и капитальный ремонт Объекта.
3.5. Размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем, но не чаще раз в течение года и при условии уведомления Арендатора об изменении арендной платы не менее чем за дней до момента введения новой платы.
3.6. За первый месяц аренды арендная плата начисляется с момента подписания Акта приема-передачи, при этом сумма арендной платы исчисляется пропорционально количеству дней в месяце, когда был передан Объект и перечисляется Арендодателю в течение банковских дней с момента подписания Акта приема-передачи.
3.7. Арендатор возмещает расходы Арендодателя по оплате услуг внутризоновой, междугородней, международной связи на основании выставленных счетов в течение дней с момента выставления счета Арендодателем.
4.1. Арендодатель обязан:
4.1.1. Передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи;
4.1.2. Предоставить Объект в состоянии, отвечающем требованиям органов Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора.
4.1.3. Обеспечить использование Арендатором Объекта на условиях настоящего Договора;
4.1.4. Уведомлять Арендатора обо всех видах ремонтных работ (кроме аварийных) за дней до их начала;
4.1.5. Оказывать Арендатору необходимое содействие в случаях неисправности, поломки и при последствиях аварий коммуникаций в здании, произошедших не по вине Арендатора или его клиентов, в технически возможный срок;
4.1.6. Обеспечить работу инженерных коммуникаций здания в целом;
4.1.7. Не менее чем за дней письменно уведомлять Арендатора о необходимости освобождения Объекта в связи с принятыми в установленном порядке решениями о постановке здания на капитальный ремонт в соответствии с утвержденным планом капитального ремонта или его ликвидации по градостроительным соображениям;
4.1.8. Предоставить фасад здания для размещения на нем рекламы Арендатора после ее согласования и заключения соответствующего договора.
4.2. Арендодатель (его уполномоченные представители) имеет право:
4.2.1. Осуществлять проверку порядка использования Арендатором арендуемого помещения и инженерных систем в часы работы Арендатора в присутствии представителя Арендатора;
4.2.2. Осуществлять без согласования с Арендатором в установленном порядке размещение рекламы снаружи здания, сооружения, частью которого является арендуемый Объект. При этом рекламная вывеска Арендатора на фасаде Объекта, размещение которой было согласовано с Арендодателем, не должна быть смещена, загорожена или иным образом искажена для зрительного восприятия другой рекламой, размещенной Арендодателем;
4.2.3. Проводить необходимые работы на Объекте;
4.2.4. Направлять предписания Арендатору в случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перепланировок и переоборудования Объекта, обнаружения переделок или прокладок сетей, скрытых и открытых проводок, искажающих первоначальный вид арендуемого Объекта для их устранения.
5.1. Арендатор обязуется:
5.1.1. Принять Объект от Арендодателя по Акту приема-передачи;
5.1.2. Согласовать в органах государственного санитарно-эпидемиологического надзора (далее – органы Госсанэпиднадзора) возможность использования Объекта под указанное функциональное назначение и виды деятельности Арендатора, предоставив Арендодателю копии документов о согласовании;
5.1.3. Использовать арендуемый Объект исключительно по его целевому назначению в соответствии с п.1.1 настоящим Договором;
5.1.4. Своевременно и полностью производить арендные платежи согласно условиям п.3.1, п.3.2 и п.3.6 Договора;
5.1.5. Содержать арендуемый Объект в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ежедневную уборку арендуемых площадей;
5.1.6. Соблюдать на арендуемом Объекте требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, энергоснабжающих организаций, Правил техники безопасности, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности Арендатора;
5.1.7. Не допускать захламления бытовым и иным мусором территории, прилегающей к арендуемому Объекту, зданию и местам общего пользования;
5.1.8. Вывозить мусор и отходы на санкционированную свалку. Арендатор самостоятельно осуществляет сбор, вывоз бытовых отходов с арендуемого объекта, заключив соответствующий Договор со специализированной организацией, предоставляющей данные виды услуг. Арендатор вправе заключить договор аренды мусорного контейнера (части) с Арендодателем, при условии заключения Арендатором договора со специализированной организацией, осуществляющей вывоз мусора.
5.1.9. Выполнять в установленный срок предписания Арендодателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора или его клиентов, ставящих под угрозу сохранность Объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемого Объекта;
5.1.10. Соблюдать, установленный Арендодателем внутриобъектовый режим;
5.1.11. Без согласования не размещать рекламу на наружной части здания и в арендуемом Объекте;
5.1.12. Следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерных сетей, коммуникаций, систем охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, имеющихся на арендуемом Объекте и обеспечивать их сохранность;
5.1.13. Оплачивать услуги электросвязи (в том числе телефонии: междугородной, международной, местной связи, Интернет и др.) а в случае использования сетей связи Арендодателя, нести расходы за пользование сетями. Согласовывать с Арендодателем все изменения в размещении и использовании точек подключения, установку новых. В случае использования телефонной линии связи Арендодателя, заключить с телефонным узлом договор пользования телефонной линией.
5.1.14. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие службы о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Объекту, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта;
5.1.15. Обеспечивать доступ на Объект работников ремонтных служб;
5.1.16. За свой счет и своими силами устранять ущерб, причиненный Арендатором или его клиентами арендуемому Объекту или другому имуществу Арендодателя по вине Арендатора или его клиентов вследствие их виновных действий (умышленных или неосторожных);
5.1.17. Возвратить арендуемый Объект, в установленный срок после окончания срока или досрочного расторжения Договора, Арендодателю в состоянии, в котором Арендатор его получил с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями по Акту приема-передачи;
5.1.18. В случае обнаружения Арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладок сетей, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, ликвидировать указанные нарушения, а Объект привести в прежний вид за свой счет в срок, определяемый односторонним предписанием Арендодателя;
5.1.19. Своевременно осуществлять за свой счет текущий и косметический ремонт Объекта;
5.1.20. Обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ на Объект для осмотра и проверки соблюдения условий договора.
5.2. Арендатор имеет право:
5.2.1. устанавливать сигнализацию и иные системы охраны (доступа в арендуемый Объект) только по согласованию с Арендодателем;
5.2.2. получить у Арендодателя временные (разовые) пропуска для своих сотрудников в соответствии с письменной заявкой, подписанной руководством Арендатора;
5.2.3. устанавливать на арендованных площадях внутриобъектовый и пропускной режим с согласия и по согласованию с Арендодателем;
5.2.4. обозначать свое местонахождение в арендуемом Объекте путем размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу согласованному с Арендодателем;
5.2.5. на продление данного договора при добросовестном использовании Объекта, при наличии со стороны Арендодателя намерения в дальнейшем сдавать Объект в аренду;
5.3. Арендатор не имеет право:
5.3.1. сдавать помещение в целом и по частям, в субаренду;
5.3.2. передавать свои права и обязанности по настоящему Договору в части либо в полном объеме третьим лицам;
5.3.3. заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставляемых Арендатору помещений;
5.3.4. возводить какие-либо капитальные сооружения без письменного согласия Арендодателя;
5.3.5. производить без письменного разрешения Арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок, перепланировок и переоборудования Объекта, коммуникаций, вызываемых потребностями Арендатора.
6.1. Арендатор несет полную ответственность за обеспечение требований СЭС, пожарной и электробезопасности, за правильную эксплуатацию технических средств и инженерного оборудования в арендуемом Объекте, а также за последствия ненадлежащего исполнения предусмотренных настоящим договором условий;
6.2. В случае просрочки по уплате арендных платежей, Арендатор обязан уплатить неустойку в размере % от суммы долга за каждый день просрочки;
6.3. В случае нарушения Арендатором п.5.3 Договора, Арендатор подлежит выселению с выплатой Арендодателю штрафа в размере % от суммы арендной платы, определяемой за весь период аренды, установленный настоящим Договором;
6.4. В случае несвоевременного освобождения арендуемого Объекта по любому из оснований, предусмотренных данным договором, Арендатор уплачивает арендную плату за фактическое использование Объекта сверх срока и штрафную неустойку в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день использования Объекта;
6.5. В случае остановки работы других арендаторов, арендующих помещение в здании, вследствие виновных действий/бездействия Арендатора и/или третьих лиц, имеющих претензии к арендатору, если все это повлекло за собой невозможность пользования арендаторами арендованных помещений в здании, Арендатор обязуется возместить причиненный этим арендаторам Ущерб в размере требований, заявленных указанными арендаторами, но не более % ставки их арендной платы.
6.6. Уплата неустойки (штрафа, пени), предусмотренных настоящим договором не освобождает Стороны от надлежащего исполнения нарушенных обязательств.
Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.
Статья 610. Срок договора аренды
Как и раньше, уполномоченными лицами на обращение в регистрационный орган для подачи документов на аренду недвижимости, являются собственники этой недвижимости, нотариусы (в случае, если сделка оформлялась в нотариальном порядке), кадастровые инженеры, органы государственной власти. Если от имени собственника выступает какое-либо лицо, то требуется нотариальная доверенность для совершения определенных юридически-значимых действий. Отдельно следует отметить о регистрации договора субаренды – такой договор возможен, когда самой арендой предусмотрено право арендатора передавать объект недвижимости в субаренду третьим лицам. Без подобной записи в первоначальном договоре аренды субаренда не возможна.
Ст. 15 ФЗ №218 установлен более подробный список лиц, которые вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о регистрации прав на объект и кадастровом учете объектов. В случае регистрации договора аренды недвижимости таким лицом является либо собственник объекта недвижимости (арендодатель), либо арендатор объекта. От каждого из них вправе обратиться представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Регистрировать договор в этом случае нужно по общим правилам.
Отдельно следует сказать о случаях, когда в аренду по договору передается часть здания, помещения и пр. выделяемые части объекта недвижимость, собственность на которые не оформлена отдельно. В этом случае процедура регистрации будет заключаться в одновременном кадастровом учете части объекта и внесении сведений в реестр недвижимости о том, что этот образованный объект переходит во временное пользование иному лицу. В этом случае в регистрирующий орган вправе обращаться только собственник основного объекта недвижимости и уполномоченные от него лица по нотариальной доверенности. С 2017 года по таким вопросам в регистрирующий орган вправе обращаться также либо арендатор, либо арендодатель.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).
Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.
К сведению
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Алекс Смирнов 27.01.2020, 11:28
Как это договор аренды является консенсуальным!?) О чем вы говорите!? Может еще договора займа тоже является консенсуальным? Если мы договорились о передачи помещения в определенный срок, сумму арендной платы, квадратуру и в определенный срок вы мне не передали по акту помещение, то и договора нет.
- Свежие
- Посещаемые
Что такое аренда и наем квартиры?
Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:
- договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
- арендодатель сдает часть помещения или здания;
- арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
- сделка аренды для компании считается крупной;
- объект аренды в залоге.
Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.
Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.
Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:
Проблема
Что делать
Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.
Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.
Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.
Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.
Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.
Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.
Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.
После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.
Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 1000 рублей.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) либо с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды является консенсуальным (ст.ст. 433, 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (смотрите, например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 N 08АП-8195/2010).
Поскольку помещение, являющееся недвижимым имуществом, неразрывно связано со зданием, в котором оно находится, к договорам аренды помещений применяются нормы о государственной регистрации, установленные п. 2 ст. 651 ГК РФ в отношении договоров аренды зданий и сооружений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Согласно этому пункту договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации. Это касается и тех случаев, когда срок в договоре аренды недвижимости определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Например, договор аренды, заключенный с 01.01.2019 до 31.12.2019, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.
Спорные вопросы по поводу продления договора аренды
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.
Суд первой инстанции необоснованно включил в срок аренды период от даты подписания договора — 22.10.2007, в то время как момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями и специальными нормами об аренде Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.
Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).
В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
«. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из указанного следует, что договор аренды является двухсторонним, срочным, возмездным и консенсуальным. «
Такая формулировка говорит о том, что когда договор зарегистрируют арендатору сразу выставят счета за период с момента подписания до регистрации, если нет специальной оговорки о начале оплачиваемого периода с момента подписания передаточного акта после регистрации.
Такая формулировка говорит о том, что когда договор зарегистрируют арендатору сразу выставят счета за период с момента подписания до регистрации, если нет специальной оговорки о начале оплачиваемого периода с момента подписания передаточного акта после регистрации.
Причиной разногласий сторон явилось признание налоговым органом необоснованным включения в состав себестоимости продукции, работ, услуг сумм арендной платы, уплаченных Белгородским почтамтом на основании договоров аренды недвижимости на 1998 и 1999 годы по 13 расположенным в г. Белгороде отделениям связи Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Белгорода за арендуемые помещения. Поскольку указанные договоры аренды с Комитетом в нарушение п.3 ст.26 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не порождает, по мнению ГНИ, обязанности налогоплательщика учитывать эти платежи в составе затрат и занижать тем самым налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.
Кассационная инстанция, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей истца, находит, что решение Арбитражного суда от 14.11.2000. и постановление апелляционной инстанции от 24.01.2001. не подлежат отмене по следующим основаниям.
Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.
- Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
- Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.
Эти два срока аренды в договоре могут совпадать. Такое возможно, если в один и тот же день и заключается соглашение, и передается имущество арендатору. Но чаще всего сроки не совпадают: как правило, стороны сначала заключают договор, и через какой-то временной промежуток собственник передает имущество арендатору.
Имущество предоставляется арендатору, как правило, на определенный, точно обусловленный в договоре срок (договорный срок). Он может определяться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно наступить. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной.
Если срок аренды в договоре не указан вообще или не назван способ его определения либо это поставлено в зависимость от усмотрения сторон, то речь идет о неопределенном сроке.
При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке, без обращения в суд отказаться от договора. Иными словами, предупреждение об отказе от договора аренды, заключенного без указания срока, может последовать со стороны арендатора или арендодателя. В данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.
Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней.
Вытекающие из договора аренды обязательства сторон до истечения срока предупреждения сохраняют силу.
Закон не предусматривает формы, в которой должно быть сделано предупреждение об отказе от договора, заключенного без указания срока. Надо полагать, что оно должно быть сделано в той форме, в какой совершен сам договор.
Моментом предупреждения следует считать дату, когда другая сторона узнала или должна была узнать о нем, т.е. момент получения предупреждения другой стороной.
Срок аренды может быть не только договорным, но и нормативным, устанавливаемым непосредственно в законе. Нормативные сроки, устанавливаемые для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества, могут быть только максимальными (предельными).
Максимальные сроки аренды различны по продолжительности. При их установлении законодатель учитывает в одних случаях состав участников, в других — объект аренды либо назначение имущества или цели его использования и проч.
Например, предельный срок договора проката, принимая во внимание его преимущественно потребительский характер, — 1 год.
С учетом особенностей объекта установлены нормативные сроки аренды природных объектов. Так, срок в 49 лет является предельным для аренды участков лесного фонда.
В отношении водных объектов максимальные сроки установлены до 3 лет (краткосрочная аренда) и до 25 лет (долгосрочная аренда).
В аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ земельный участок может быть передан на срок не более чем 1 год.
Срок договора аренды
Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:
— календарную дату действия договора;
— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);
— событие, которое неизбежно должно наступить.
[2]
При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
[3]
Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.
Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации. То есть, необходимо оформить отдельным пунктом правила, скажем, о том, что стороны, обязаны перезаключить договор на тех же или иных условиях на новый срок.
Как действовать в каждой из ситуаций?
Закон предусматривает возможность изменить в договоре любой пункт, если на это согласятся все стороны юридических взаимоотношений. Например, владелец пришел к соглашению с арендатором об изменении арендной платы. В таком случае не придется составлять новый договор, достаточно изменить условия текущего контракта. Если же изменить условия хочет только одна сторона, она может обратиться в суд с соответствующей просьбой, дело будет рассматриваться в соответствии с законами РФ.
П. 2 ст. 651 ГК РФ диктует нам условие о договоре аренды нежилого помещения.
Заключение договора менее чем на один год или бессрочный госрегистрации не подлежат. Заключение договора при любой продолжительности действия должно быть оформлено в письменном виде. Договор бессрочного действия оформляется в случае:
Важным пунктом любого договора является срок его действия, то есть период, на который он заключается. Но мы сейчас говорим о бессрочных договорах, об условиях их заключения.
Особенностью бессрочного договора является то, что аренда не имеет окончательного срока действия. В некоторых случаях бессрочное действие оговаривается в самом теле документа. Между тем, заключенный между участниками такой вид отношений вовсе не утверждает о сложности возможного расторжения.
Итак, помещение нашлось, все необходимые условия с собственником обговорены и теперь осталось сделать последнее – оформление. Данный вид договора относится к типовым бумагам, а значит, произвольная форма этого документа недопустима. В процессе его формирования стоит учитывать интересы двух участников.
Экономические особенности и иные детали, на которые стоит обратить внимание:
Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:
- отсутствие нарушение положений договора;
- арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
- не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.
Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Договор аренды нежилого помещения не имеет определённых сроков. Он заключается на неопределённое время или на срок указанный в договоре. Из чего следует, что максимальный срок договора аренды нежилого объекта отсутствует.
Договор аренды продлевается:
- При подписании нового договора;
- Пролонгируется старый договор (если нет факта его расторжения);
- Путем подписания дополнительного соглашения (при изменении условий аренды).
Договор, составленный сроком до одного года (одиннадцать месяцев), не проходит государственную регистрацию. Продлевается такой договор автоматически, если стороны не приняли решение об ином. Срок пролонгированного договора также составляет одиннадцать месяцев.
Срок договора аренды
Согласно ст. 610 ГК РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон. Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. По общим правилам, установленным ст. 190 ГК РФ, срок можно определить путем указания на:
— календарную дату действия договора;
— количество лет (месяцев, недель, дней, часов);
— событие, которое неизбежно должно наступить.
При определении срока договора аренды указанием на событие необходимо иметь в виду следующее. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
[1]
Срок договора аренды недвижимого имущества является определяющим фактором государственной регистрации договора аренды.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора. Так, например, предельный срок договора аренды установлен ГК РФ в отношении договора проката — до 1 года (п. 1 ст. 627).
В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
В ряде случаев договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный путем проведения конкурса или аукциона, может быть заключен на новый срок без проведения торгов. Это возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, договор аренды не устанавливает иные правила, и срок действия этого договора не ограничен законодательством РФ (ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Если для такого договора законодательством установлен максимальный срок, он исчисляется с даты заключения (ст. 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. По истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным (п. 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Для мелких предприятий больше подходит краткосрочная форма. Она позволит избежать лишних затрат, а также обеспечит мобильность вашему бизнесу. В случае появления более выгодного предложения, вы всегда можете съехать на новое место, при этом избежать штрафов за досрочное расторжение договора.
Плюс для арендодателя – это, как правило, более высокие расценки на сдачу помещения.
К недостаткам можно отнести отсутствие для арендатора определённости на длительный период времени, а для арендодателя – необходимость поиска новых съёмщиков и простой помещения.
Минусом долгосрочной аренды можно считать необходимость прохождения регистрации и оплату пошлины. С другой стороны, такой документ даёт гарантии и обеспечивает уверенность в завтрашнем дне всем участникам. Арендные каникулы позволяют оборудовать помещение для собственных нужд, а арендатору сэкономить на вложениях в ремонт помещения.
- Кудрявцев И. А., Ратинова Н. А. Криминальная агрессия; Издательство МГУ — Москва, 2013. — 192 c.
- Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
- Морозова, Л. А. Теория государства и права / Л.А. Морозова. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 464 c.
- Файкс, Г. Полиция возвращается. Из истории уголовной полиции ФРГ; М.: Юридическая литература, 2012. — 240 c.
- Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.
Похожие записи: