Раздел имущества квартиры по ипотеке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел имущества квартиры по ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если бывшие супруги не хотят тратить время и силы на судебные разбирательства, они могут на любом этапе составить соглашение:

• о разделе имущества;
• об определении долей в праве.

В первом случае любая совместно приобретенная вещь передается во владение одному из супругов. Второй документ определяет, какая доля (например, в квартире) будет принадлежать мужу или жене.

Важно! Соглашение можно составить в любой момент: после развода или в браке.

Обязательные условия составления соглашения о разделе ипотеки после развода:

• письменная форма. Сделки в устной форме допускаются, если стоимость имущества не превышает 10 тыс. рублей;
• заверение у нотариуса;
• конкретное указание вещей. В соглашении не должно быть фраз недвижимое имущество переходит в собственность мужа, остальное — в собственность жены. Если речь идет о квартире, прописывается адрес, метраж, этаж и иные признаки, позволяющие однозначно идентифицировать объект.

В соглашении указывается дата составления, прописываются ФИО сторон. Вступление соглашения в законную силу можно привязать к определенному событию, например, разводу с ипотекой в банке. Если точного указания нет, соглашение действует с момента подписания.

Важно! Соглашение о разделе имущества обязательно к исполнению обеими сторонами. Есть нарушения? Семейный Кодекс позволяет не только призвать нарушителя к ответственности, но и потребовать с него компенсацию.

Для чего составляется соглашение о разделе имущества? Причин несколько:

• появляется возможность не тратить месяцы, годы и средства на ведение судебных тяжб, оплату услуг адвокатов и юристов;
• можно не тратить значительные суммы денег на оценку недвижимого и иного имущества. Если раздел ведется через суд, обращение к оценщику обязательно;
• можно предусмотреть варианты раздела, отличные от стандартных 50/50%.

Важно! Закон не разрешает делить вещи, если они приобретались для детей, их лечения или обучения.

Как делить ипотеку при разводе

По законодательству супруги солидарно платят банку. Исключение делается при наличии брачного договора с четко обозначенными критериями владения недвижимостью.

Супруги в разводе и квартира в ипотеке? Возможны ситуации:

• ничего не меняется, но, если титульный заемщик по разным причинам уклоняется от исполнения своих обязательств, банк требует деньги от созаемщика;
• бывшие супруги делят и комнаты, и обязательства. Каждый выплачивает свою часть. После развода муж не платит ипотеку? Банк обратит взыскание на его долю;
• один из созаемщиков отказывается от своих обязательств и прав на недвижимость. Все переводится на второго.

Муж отказывается соблюдать график платежей? Жена может:

• просить подписать соглашение о разделе имущества. В нем указывается, что лицо, не желающее ничего отдавать банку, отказывается от своих претензий на данное жилье;
• погашать долг самостоятельно. После развода плачу ипотеку один. Как взыскать средства со второй половины? Этот вопрос – один из самых популярных на сайтах юристов. Ответ – обращаться в суд для взыскания части платежей.

Важно! Во втором случае нельзя забывать про срок исковой давности — 3 (три) года. Основание — п. 7 ст. 38 СК РФ. Отсчет ведется не с момента расторжения брака или закрытия долга перед банком. Учитывается каждый отдельный платеж.

Брак распался, обязательства перед банком остались. Как после развода разделить квартиру в ипотеке?

Нет брачного договора? Для оплаты не использован воинский сертификат? Бывшие родственники в равной мере отвечают перед банком по долгам. Изменение семейного положения не учитывается.

Если на определенном этапе один из супругов понимает, что не может далее выплачивать значительные суммы, у него остается право отказаться от ипотеки в пользу созаемщика.

Процедура переоформления будет одинаковой:

1. В банк подается заявление о переводе долга. Обязательно прикладываются документы, подтверждающие неплатежеспособность, потерю работы или здоровья. Потребуется и согласие второго созаемщика. Если он откажется принимать на себя обязательства, решать проблему придется через суд.
2. Банк изучает ситуацию, проверяет платежеспособность лица, принимающего долг. Если сделка одобряется, можно переходить к следующему этапу.
3. Нотариус заверяет соглашение о разделе имущества. В нем обозначается, кто хочет выйти из ипотеки после развода. За счет совместных средств выплачена значительная часть стоимости квартиры? Рассчитывается компенсация, полагающаяся тому, кто отказывается.
4. Документы передаются в банк. Важно понимать, что будет заново проведена оценка, придется перезаключать договор страхования. А это — дополнительные расходы.
5. Переподписываются кредитный и ипотечный договоры. Информация о смене собственника передается в ЕГРН на регистрацию.

Важно! Отказавшийся супруг может считать себя свободным от обязательств только после получения выписки из ЕГРН. Далее ему остается получить компенсацию от бывшей второй половины, если это предусмотрено соглашением.

Как отказаться от ипотеки при разводе, если никто не желает в дальнейшем платить за квартиру? Обращаться к кредитору и запрашивать разрешение на продажу квадратных метров. Поступил отказ? Аргументы, доказательства несостоятельности не приняты банком к рассмотрению? Придется обращаться в суд с иском о досрочном расторжении кредитного договора.

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Для решения проблемы обеспечения военнослужащих жильем государство ввело воинские сертификаты. Лейтенант, капитан или майор, отслужив 20 лет, может рассчитывать на получение суммы в 2 268 456 рублей. Деньги не выдаются наличными. Цель финансирования — покупка жилой недвижимости.

Отличия военной ипотеки от стандартного варианта:

• кредитный договор — трехсторонний. Его подписывают заемщик, представитель банка и Росвоенипотеки;
• продажа квартиры, размен, выделение долей невозможны до момента снятия залога. Развод? Жена не имеет прав на недвижимость. О небольшом исключении поговорим ниже;
• супруга не становится созаемщиком, никак не отвечает по долгам мужа;
• заемщик ни при каких обстоятельствах не может перевести долг на другого человека.

Однозначного ответа на вопрос, что делать когда квартира в ипотеке при разводе, если Министерство обороны — залогодержатель, нет. Не поможет ни суд, ни апелляция к совести владельца квадратных метров.

Единственная возможность для второй половины получить часть жилплощади — доказать, что в покупку вложены и ее деньги. Это может быть первоначальный взнос за счет накоплений или полученного наследства. Вероятность раздела повышается и в ситуации, если стоимость жилплощади значительно превышает сумму, выделяемую Министерством обороны.

Единственное исключение — возврат личных денег, заплаченных за квадратные метры, при разводе имея ипотеку. Жена имела добрачные накопления? Она имеет право получить их обратно. Главное — наличие доказательств.

Делится ли военная ипотека при разводе? Да, предварительно придется полностью расплатиться с банком и убедиться в том, что жилье стоит не менее 2 300 000 рублей.

В судах ежегодно рассматриваются сотни и тысячи исков, касающихся нарушения прав несовершеннолетних при продаже жилья. Ученые мужи пишут диссертации на тему — Развод при наличии детей и ипотеки. На практике же очень сложно разделить квартиру, являющуюся предметом залога, если в ней живут дети.

Если следовать букве закона, у родителей нет права ухудшать положение детей. У ребенка остается право жить в комнате, принадлежащей как матери, так и отцу. Основание — п. 1 ст. 55 и п. 1 ст. 63 СК РФ.

Каждый случай раздела квартиры и ипотечного долга имеет свои особенности, от которых зависит, кому из бывших супругов при разделе жилья достанется бо́льшая часть, кому – меньшая, и каким образом будет погашен кредитный долг. При этом есть общие правила, которые надо учитывать при разделе ипотечного жилья и кредита в 2021 году. О них читайте ниже.

1. Раздел кредитного долга и замена одного заемщика на другого, другие изменения кредитного договора и договора залога возможны только с согласия банка или на основании решения суда.
2. Важным обстоятельством будет являться, оформлена ли ипотека до брака или во время брака и на средства кого из супругов.
3. Находятся ли супруги в официальном браке, то есть в зарегистрированном в органах ЗАГС.
4. Соотношение долей при разделе квартиры может быть неравным в зависимости от того, с кем останется проживать несовершеннолетний ребенок,
5. Если было заключено брачное соглашение, то права на квартиру будут определяться в соответствии с тем, как это указано в соглашении.
6. Обязательно надо установить, оплачивалась ли квартира средствами материнского капитала. В этом случае ребенку должна быть выделена доля в праве собственности на квартиру.

Если развод случился, а согласия по погашению кредита и разделу жилья нет, то самое лучшее – это как можно быстрее, пока долг не вырос до непомерных размеров, собрать документы и обратиться к юристу и в банк. При настойчивости и конструктивном подходе урегулировать ипотечный вопрос вполне реально. Банки привыкли к обращению заемщиков, юристами и судами накоплена и выработана обширная практика, поэтому решайте вопрос с ипотекой после развода так же, как вы решали его, когда оформляли кредит. Четко, поэтапно и с помощью специалистов.

---

Начинать решение любых имущественных вопросов необходимо с установления обстоятельств, касающихся судьбы данного имущества. При разделе квартиры необходимо собрать и проанализировать следующие документы:

• кредитный договор и документы, подтверждающие внесение кредитных платежей;
• договор купли-продажи и документы, подтверждающие оплату по договору;
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН — получить ее можно в Управлении Росреестра через многофункциональный центр). До 2016 года выдавались свидетельства о праве собственности, но сейчас силу официального документа имеет только выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
• свидетельство о заключении брака;
• свидетельство о рождении детей;
• свидетельство о расторжении брака или решение суда о расторжении брака;
• брачный договор, если он составлялся.

В каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы, но для определения основных вариантов раздела квартиры и ипотечного кредита достаточно будет собрать документы из вышеприведенного перечня.

---

Зачастую один из супругов не хочет или не может в силу материального положения оплачивать ипотеку, либо один из супругов намерен оставить квартиру в своей собственности и готов самостоятельно оплачивать кредит. Так как квартира, приобретенная в браке, является общей собственностью супругов, то без согласия второго супруга лишить его права собственности и выгнать из квартиры нельзя. Переоформить ипотеку (то есть кредитные обязательства под залог квартиры) на одного супруга можно только с согласия банка. Если по кредитному договору каждый из супругов – созаемщик, то банк неохотно оставляет созаемщиком одного из супругов. Однако, если представить в банк документы, из которых видно высокое материальное положение и регулярный доход одного и супругов, то переоформление ипотеки возможно, хотя и в очень редких случаях. Чаще всего один из супругов продолжает платить ипотечный кредит, а потом в суде взыскивает со второго супруга половину уплаченных денежных средств.

Заключение ипотечного договора для банка – это завершающий этап после процедуры проверки платежеспособности и одобрения кредитной заявки. После заключения договора банки неохотно идут на изменение кредитных договоров. Во-первых, потому что банкам это не нужно – они знают, что при просрочке погашения долга продадут квартиру и получат возврат кредита. А во-вторых, в банках просто не отлажены процедуры изменения ипотечных договоров, а на местах сидят сотрудники, работающие по инструкции и только. Поэтому если Вы хотите изменить ипотечный договор, то нужно представить веские основания.

Например, если хотите поделить квартиру и закрепить за каждым из бывших супругов по 1\2 доли в праве на квартиру, то представьте в банк документы, подтверждающие прочное финансовое положение обоих супругов. В этом случае банку будет выгодно получить двоих заемщиков вместо одного. Если, наоборот, хотите, чтобы вместо двух заемщиков остался один, то также понадобятся финансовые документы. В случае отказа банка раздел остатка долга по кредиту возможен только в суде. При этом суды часто сохраняют кредитный договор в неизменном виде, при этом оставляют за супругом, единолично вносящим платежи, право взыскать половину уплаченного со второго супруга.

Как делится ипотека при разводе супругов? Развод не влияет на выплату ипотечного кредита, график погашения необходимо соблюдать во избежание продажи квартиры с торгов за долги. Если после продажи вырученных средств будет недостаточно для погашения кредитного долга, то оба бывших супруга останутся должниками банка. Далее долг уже будет взыскиваться судебными приставами до полного погашения. Такой ситуации надо постараться избежать, так как будет арестовано все имущество, будет установлен запрет на выезд за рубеж, из любого дохода будет удерживаться 50% суммы, а после оплаты долга в пользу судебных приставов дополнительно придется уплатить 7% от суммы долга – исполнительский сбор.

При этом есть несколько вариантов того, как поступить бывшим супругам с кредитом и как оплачивать ипотеку после развода.

Если кредитное обязательство оформлено на обоих супругов и оба супруга продолжают жить в одной квартире и нет спора о платежах – ситуация идеальная, но редкая:

• можно продолжать каждому платить свою половину кредитного платежа;
• можно досрочно погасить кредит, продать квартиру и поделить денежные средства по обоюдному согласию для приобретения раздельного жилья для каждого из бывших супругов;
• третий вариант – найти покупателя на квартиру и по согласованию с банком продать квартиру, погасить из полученных денег остаток по кредиту и приобрести каждому из бывших супругов новое жилье вновь в ипотеку.

Если кредит оформлен на обоих супругов и оба супруга продолжают жить в одной квартире, при этом один из супругов отказывается вносить половину платежей, а совместное проживание нежелательно или невозможно по разным причинам.

1. Необходимо оплачивать полностью ежемесячные платежи. Бремя таких платежей ложится на более добросовестного созаемщика, но неоплата приведет к продаже квартиры с торгов. Бывший супруг, оплачивающий полностью кредитные платежи, впоследствии может взыскать половину таких платежей со второго созаемщика. Кроме этого при разделе квартиры может быть увеличена доля супруга, внесшего бо́льшую часть платежей после развода.
2. Вместо решения вопроса о том, кто из супругов и каким образом будет оплачивать ипотечный кредит, можно согласовать с банком продажу квартиры – в этом случае покупатель полностью оплачивает стоимость квартиры, закрывая платежом остаток задолженности по кредиту. Если после погашения кредита остались денежные средства, то они делятся между супругами. Надо отметить, что банк не всегда согласовывает продажу, так как это лишает его процентов по условиям кредитного договора. Убедите банк, что при неоплате кредита, квартира будет продана с торгов дешевле рыночной стоимости на 35%, поскольку решением суда цена снижается на 20% и, затем, если квартира не будет куплена на первых торгах, цена будет снижена еще на 15%. При такой продаже банк получит существенно меньшую сумму, чем при согласованной с банком продаже.
3. Еще один из вариантов погашения ипотечного кредита бывшими супругами – это досрочное погашение кредита. В дальнейшем квартиру можно разделить по обоюдному согласию или по суду, продать квартиру или выкупить долю второго супруга.

Лишить бывшего супруга права собственности на квартиру за неуплату кредитных платежей и выгнать из квартиры нельзя, так как по действующему законодательству никто не может быть лишен права собственности, особенно, если нет другого жилья.

Теперь рассмотрим ситуацию, если заемщик по договору – один из бывших супругов.

Продолжать погашать кредит нужно обязательно, так как независимо от того, кто из супругов заемщик, второй супруг выступает поручителем, значит, бремя долгов ложится на обоих. Кроме того, квартира, приобретенная еще в браке, является общей собственностью, и при обращении на нее взыскания за долги без квартиры рискуют остаться оба бывших супруга – и заемщик по договору, и второй собственник.

Итак, как оплачивать ипотеку бывшим супругам после развода, если заемщик один:

• можно продолжать вносить платежи от лица заемщика, при этом второй супруг переводит 1\2 платежа на карту заемщика с указанием назначения платежа. Например, можно написать «1\2 платежа по кредитному договору такому-то за месяц такой-то». В этом случае при возникновении споров о том, кто сколько платил, в каких долях делить квартиру и какая сумма должна быть взыскана со второго супруга, такие платежи подтвердят, что второй супруг исправно исполнял свои обязательства и вправе претендовать ровно на половину квартиры.
• бывшие супруги могут досрочно погасить кредит, освободиться от кредитного договора, продать квартиру и поделить денежные средства по обоюдному согласию для приобретения раздельного жилья для каждого из бывших супругов. В этом случае, бывший супруг, который не является заемщиком, также должен подтвердить, что он внес половину средств на погашение кредита. Это может быть перевод на карту заемщика или расписка от заемщика в получении денежной суммы на погашение кредита, либо прямой платеж в банк в счет погашения кредитной задолженности. Действующее законодательство позволяет погашать долг заемщика третьим лицом – в данном случае вторым супругом.

На практике иногда банки отказываются принимать платеж от третьего лица, а сам заемщик этого сделать не может, если дело уже дошло до суда и реализации квартиры, а ссудные счета арестованы. Банки в этом случае нарушают закон, но если ничего не предпринять, то квартира уйдет с молотка или отойдет банку – за бесценок – уже на 45% дешевле рыночной стоимости, то есть еще на 10% дешевле, чем на вторых торгах. Если попали в такую ситуацию, то лучше обратиться к опытному юристу, который в досудебном или судебном порядке оформит погашение долга от третьего лица и квартира будет сохранена.

По условиям брачного договора квартира может быть собственностью одного из супругов. Также брачным договором можно определить доли супругов в квартире, причем доли могут быть неравными. Брачный договор можно заключить как до, так и после заключения брака. Однако изменение собственника и долей в праве собственности на квартиру после заключения ипотечного договора не допускается без согласия банка. Любое изменение прав на квартиру после заключения кредитного договора и договора залога (ипотеки) возможно только с согласия банка.

Как выплачивать ипотеку при разводе супругов с детьми? По общему правилу квартира делится между бывшими супругами в равных долях. Но если с одним из супругов остался жить несовершеннолетний ребенок, то в интересах ребенка суд может увеличить долю того из супругов, с кем остался жить ребенок. Также важно знать, что при оплате жилья материнским капиталом, детям тоже достанется часть доли в праве собственности на квартиру при разделе имущества.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Развод с женой или мужем – это не просто распад семьи: по закону, это событие, которое влечет за собой ряд правовых последствий. Они прямо касаются прав и обязанностей супругов, так как их правовой статус после расторжения брака изменяется.

Поэтому развод затрагивает:

• Личные права. С момента развода, независимо от порядка, в котором он происходит, супружеские права и обязанности прекращаются. После расторжения брака супруги не обязаны содействовать благополучию семьи, заботиться о ее благосостоянии, укреплении и других семейных вопросах.
• Родительские права. Если есть дети, даже после развода за каждым из бывших супругов сохраняются родительские права и обязанности. По большому счету, родительские правоотношения не привязаны к браку, поэтому необходимость заботиться об общих детях будет действовать всегда.
• Имущественные права. При разводе они также прекращаются, что и требует раздела имущества. Но учитывая, что забота о семье это не просто право, а обязанность каждого из супругов, ряд обязательств между ними все же может быть сохранен (например, алименты супругу).

Больше об этом в статье «Права супругов при разводе».

Раздел имущества при разводе – традиционная часть бракоразводного процесса. Она предполагает деление между супругами всей собственности, которая появилась во время брака и была признана супружеской (любая собственность, кроме полученной в качестве подарка или наследства).

В соответствии со ст. 38 СК, такой раздел возможен в договорном или судебном порядке. То есть фактически закон позволяет супругам договориться, как разделить общую собственность, и только если им это не удастся, они могут вынести этот вопрос на рассмотрение суда.

По общему правилу, установленному ст. 39 СК, супружеская собственность делится между бывшими мужем и женой поровну.

Но в определенных случаях как супруги, так и суд вправе отступить от данного принципа. С учетом долей должно происходить и распределение процентов по ипотеке между супругами: напоминаем, общие долги делятся пропорционально выделенным в общей собственности долям. Однако возможны и варианты, о чем мы поговорим ниже.

Что касается общего порядка раздела собственности, о ней расскажет статья «Раздел имущества при разводе».

Если ипотечный кредит за квартиру получил один из супругов еще до заключения брака, а впоследствии погашали вместе, другой имеет право потребовать возвращения средств потраченных из общего бюджета. В такой ситуации после заключения брака необходимо сообщить о данном моменте банку для оформления другого члена семьи поручителем. Если обоюдного соглашения на раздел квартиры нет, то лучшим вариантом будет заключение брачного контракта.

Для подтверждения раздела имущества при расторжении брака необходимо известить банк, выдавший ипотеку. При необходимости продажи квартиры придется каждый месяц вносить ипотечный платежи.

Так, жилье, приобретенное в ипотеку, если супруги на момент оформления сделки находились в браке, войдет в их общее супружеское имущество. Даже если ипотека оформлена на мужа и ему же по документам принадлежит квартира, жена все равно по логике закона будет являться созаемщицей по кредиту и сособственником квартиры – таков режим общей супружеской собственности. Поэтому, если супругами ранее не был заключен брачный контракт, логично, что каждому из них после развода достанется по ½ квартиры и по 50 % задолженности по кредиту. Но не все так просто, как кажется.

Дело в том, что квартира, взятая в браке в ипотеку, является обремененной: в соответствии со ст. 11 ФЗ № 102 от 16.07.1998, с момента регистрации ипотечного договора в Росреестре квартира становится предметом залога. А это значит, что распорядиться таким жильем без разрешения залогодержателя (как правило, по договору ипотеки это банк) невозможно.

Так как выделение долей в общей собственности (это и есть раздел имущества) меняет структуру собственников, то есть является распоряжением имуществом, перед тем как разделить ипотечную квартиру при разводе, сначала необходимо заручиться согласием банка.

Более того, делить нужно также и обязательства по ипотеке, то есть вносить изменения в кредитный договор и фактически переводить часть долга на другого. А перевод долга, согласно , невозможен без одобрения кредитора. И тут возникают проблемы.

Дело в том, что банк не заинтересован в разделе долга. По сформированной кредиторами позиции, раздел долга приведет к существенным изменениям условий в договоре ипотеки, а потому может нарушить права банка. Так, ипотека в Сбербанке, ВТБ 24 или любом другом банке порождает солидарную ответственность супругов: каждый из супругов отвечает по долгу в равной степени.

Раздел долга по ипотеке изменит режим солидарной ответственности на долевой – каждый из супругов будет отвечать только за свою долю.

Как правило, банк не заинтересован в таких изменениях и считает, что желание супругов поделить имущество не является основанием для изменения ипотечного договора. Часто это даже прописано в договоре. Поэтому разрешения на раздел долга банк не дает. Впрочем, это не касается того, как при разводе делится ипотечная квартира.

Если разговор не касается обязательства, кредиторы обычно не против раздела квартиры на доли – жилье не перестанет быть залоговым при изменении структуры собственности. В итоге возникает ситуация, когда квартира может быть поделена на доли бывших супругов, а долг за нее остается для них общим: солидарная ответственность позволяет банку требовать выплаты долга с каждого из супругов, даже если они уже 6 лет в разводе и их финансовые возможности отличаются.

Ипотека после развода: как разделить жильё, взятое в кредит

Ипотека при разводе супругов с детьми имеет свои особенности. Независимо от вариантов, которые будут применены, они в любом случае потребуют учета интересов несовершеннолетних.

• Во-первых, наличие ребенка значительно усложняет процесс продажи ипотечной собственности. Например, если дети вместе с родителями были прописаны в такой квартире, ее отчуждение возможно будет лишь после одобрения опекунского совета. А он в свою очередь, перед тем, как разменять жилье, потребует гарантий предоставления ребенку иной равнозначной жилой площади. Если ребенок был сособственником жилья – соответственно, гарантий предоставления в собственность ребенка равнозначных квадратных метров.
• Во-вторых, наличие ребенка значительно затруднит процесс принудительного обращения взыскания на квартиру. Многие уверены, что это нарушит интересы ребенка. Но затруднит – это не значит, что сделает невозможным. Суды на практике действительно выносят решения о выселении даже семей с детьми.
• В-третьих, несовершеннолетний ребенок может стать причиной отступления суда от равенства прав супругов на общее имущество. Фактически, когда в семье есть ребенок, в пользу того родителя, с кем он остается жить, может быть выделена бо́льшая доля в ипотечной квартире или такая доля в оставшемся после ее продажи капитале. Но для этого заинтересованный супруг должен привести аргументы, которые суд признает достаточными. Например, неудовлетворительное состояние здоровья ребенка, острая необходимость в дополнительных квадратных метрах и так далее.

Для начала разберёмся, что такое ипотека. Ипотека – это не кредит, как думают многие. Это залог недвижимости, который оформляется дополнительно к кредитному договору. Оформляется это, как правило, в одном документе, поэтому такой договор часто целиком называют ипотекой. Залог означает, что если должник не вернёт кредит, банк отберёт предмет залога – квартиру.

Важно помнить! Закон, по которому нельзя лишить гражданина единственного жилья, здесь действовать не будет. Банк заберёт квартиру в уплату долга, даже если в ней зарегистрированы (прописаны) малолетние дети.

Но банк не забирает квартиру себе, а выставляет её на торги. Вырученные после продажи средства идут в погашение долга. Оставшаяся после выплаты кредита и процентов сумма передаётся должнику.

Судебная практика по делам о разделе ипотеки при разводе довольно разнообразна. Но основных вариантов как разделить ипотечную квартиру три:

1. Можно с согласия банка продать ипотечную квартиру, а вырученные деньги направить на погашение кредита. Оставшиеся деньги делятся супругами поровну. Этот вариант выглядит оптимальным, но на практике не всегда легко осуществим. Для начала нужно получить согласие на продажу квартиры от банка. Как правило, в таких случаях банк идёт навстречу, но может и отказать. Обычно это происходит, если банк при этом теряет значительную часть процентов. В качестве компромисса банк может предложить после продажи квартиры и погашения кредита использовать оставшиеся деньги на первоначальный взнос. После этого оформляется новый кредит или два кредита на покупку двух квартир. Таким образом удаётся фактически разменять квартиру в ипотеке. Другая проблема, это поиск покупателя. Квартира обременена залогом, для снятия которого нужно пройти ряд процедур. Это значительно увеличивает время сделки. Поэтому продать ипотечную квартиру не так просто. Но самое главное то, что разводящимся супругам предстоит заниматься продажей совместно. А в условиях уже возникших конфликтных отношений взаимопонимания достичь бывает невозможно. Если о продаже ипотечной квартиры супругам договориться не удалось, остаётся только судебный путь.
2. Если кредит оформлен только на одного из супругов, другой может отказаться от квартиры. При этом просить суд оставить и квартиру, и ипотечный кредит тому супругу, на которого они оформлены. При этом второму супругу выплачивается компенсация. Размер этой компенсации будет равен половине средств, выплаченных по кредиту в браке. В этом случае банк не сможет возражать, поскольку кредитный договор остаётся без изменений. Согласия банка на такой вариант раздела ипотечной квартиры тоже не нужно. Но этот вариант подходит, только если ипотечный договор оформлен на одного супруга.
3. Если и второй вариант не устраивает супругов, остаётся только просить суд разделить квартиру и долг в равных долях. Суд, исходя из условий ипотечного договора, определит для каждого из супругов размер платежа. Но это не означает, что тот супруг, на которого оформлен договор, сможет платить только половину. Он всё равно останется обязанным по кредиту полностью, и допускать просрочки платежа ему будет нельзя. В противном случае банк обратит взыскание на ипотечную квартиру и продаст её с торгов. Заявления о том, что в просрочке виноват второй супруг, значения иметь не будут. Но тот супруг, который исполнил обязательства за другого, сможет требовать возмещения расходов на оплату его доли.

Важно помнить! Судебная практика до сих пор не выработала решений, которые являлись бы ориентирами при разделе ипотечной квартиры при разводе. Часто по схожим делам выносятся абсолютно разные судебные решения, вплоть до противоположных. Поэтому для ведения в суде дела о разделе квартиры, приобретённой в ипотеку, обращайтесь только к профессиональным юристам, имеющим опыт раздела имущества супругов.

Нередки ситуации, когда супруги до официального расторжения брака долгое время проживают раздельно. И часто в этот период кредит погашается только одним из супругов. В этом случае он может претендовать на большую долю в праве собственности. Рассчитывать её следует пропорционально тем платежам, которые он произвёл самостоятельно. И, конечно, при этом нужно будет доказать, что супруги действительно проживали раздельно и вели раздельное хозяйство. То есть имели самостоятельный доход и несли расходы независимо друг от друга. Как это сделать, читайте в нашей статье, посвящённой судебным доказательствам.

Встречаются ситуации, когда квартира покупается по договору ипотеки до заключения брака. Поскольку кредит берётся на несколько лет, частично он может быть выплачен уже в браке. В этом случае квартира, тем не менее, останется в собственности того супруга, на имя которого приобреталась. Даже если ипотечный кредит погашался в период брака за счёт совместных денег. И даже если кредит был полностью погашен в этот период. И если на момент покупки квартиры будущие супруги уже жили вместе, это также не будет иметь значения. Второй супруг сможет требовать только выплаты ему компенсации половины средств, выплаченных в браке. Но и сам кредит при этом останется тому супругу, который является собственником ипотечной квартиры.

Самой большой проблемой при разделе совместного имущества является раздел договора долевого участия. Особенно, если для его оплаты получался ипотечный кредит, и оба договора оформлены только на одного из супругов. Дело в том права собственности на ипотечную квартиру у этого супруга нет. Оно возникнет только после завершения строительства. На момент развода есть только право требовать передачи этой квартиры. Поэтому суд в зависимости от конкретной ситуации примет одно из следующих решений:

• Оставит все права по договору долевого участия одному из супругов. При этом за ним останутся и обязанности по погашению кредита. Второму супругу в этом случае присуждается денежная компенсация.
• Примет решение о том, что второй супруг имеет право на выделение ему доли в квартире после ввода дома в эксплуатацию. Но тогда и кредит оба супруга должны будут продолжать выплачивать в равных долях.

Также, конечно, остаётся вариант уступки прав по договору долевого участия. Это можно сделать и во внесудебном порядке. Но на такую уступку также потребуется согласие банка.

Peшeниe вoпpoca, кaк дeлитcя ипoтeчнaя квapтиpa пpи paзвoдe, бyдeт зaвиceть oт oтнoшeний cyпpyгoв. Ecли oни гoтoвы дoгoвopитьcя миpoм, мoжнo oфopмить coглaшeниe. Ecли никтo нe xoчeт ycтyпaть, пpидeтcя peшaть дeлo o paздeлe в cyдe.

B cooтвeтcтвии c п. 2 cт. 38 Ceмeйнoгo кoдeкca PФ coглaшeниe cyпpyгoв o paздeлe любoгo имyщecтвa, в тoм чиcлe квapтиpы, пpиoбpeтeннoй в ипoтeкy, yдocтoвepяeтcя y нoтapиyca.

Кaк пpaвилo, нoтapиyc caм cocтaвляeт coглaшeниe o paздeлe coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa. B нeм дoлжны быть yкaзaны тaкиe дaнныe:

• ФИO cyпpyгoв, иx пacпopтныe дaнныe, aдpeca peгиcтpaции;
• дaтa peгиcтpaции бpaкa, peквизиты cвидeтeльcтвa o бpaкe (cepия и нoмep, кeм и кoгдa выдaнo);
• имyщecтвo, кoтopoe пepexoдит в coбcтвeннocть кaждoгo из cyпpyгoв;
• ктo из cyпpyгoв бyдeт нecти pacxoды, cвязaнныe c зaключeниeм coглaшeния.

B oтнoшeнии квapтиpы, пpиoбpeтeннoй в ипoтeкy, coглaшeниe ycтaнaвливaeт пpaвилa: ктo и cкoлькo плaтит, c кeм взaимoдeйcтвyeт бaнк, кaк pacпpeдeлeны дoли мeждy cyпpyгaми. Пpи этoм пopядoк выплaты зaймa, eгo paзмep, cpoки, пpoцeнты и гpaфик пoгaшeния мoгyт мeнятьcя тoлькo пo coглacoвaнию c бaнкoм. Ecли кpeдитop oткaжeтcя внocить пpaвки, вce пepвoнaчaльныe ycлoвия кpeдитa ocтaнyтcя в cилe. Eдинcтвeннoe, чтo мoгyт cдeлaть paзвoдящиecя cyпpyги – oпpeдeлить мeждy coбoй, кaк oни бyдyт выплaчивaть кpeдит.

Ecли cyпpyги вce-тaки peшaт пoпpoбoвaть измeнить ycлoвия вoзвpaтa кpeдитa, им нaдo oбpaтитьcя в кpeдитнyю opгaнизaцию зa coглacиeм нa измeнeниe пopядкa пoгaшeния кpeдитa. Для этoгo пoтpeбyeтcя пpeдcтaвить в бaнк дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe, чтo y coлидapнoгo дoлжникa ecть вoзмoжнocть пoгaшaть кpeдит. Пoдтвepждeниeм мoгyт cлyжить:

• зaвepeннaя кoпия тpyдoвoй книжки;
• cпpaвкa o дoxoдax физичecкoгo лицa пo фopмe 2-НДФЛ;
• любыe дpyгиe дoкyмeнты, cвидeтeльcтвyющиe o нaличии пocтoяннoгo дoxoдa, из кoтopoгo coлидapный дoлжник мoг бы пoгaшaть кpeдит.

Пoмимo этoгo мoгyт пoнaдoбитьcя и дpyгиe дoкyмeнты. У кaждoгo бaнкa cвoи тpeбoвaния, пoэтoмy в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae тoчный пepeчeнь дoкyмeнтoв нyжнo yтoчнять нeпocpeдcтвeннo y coтpyдникoв кoмпaнии.

Ecли бaнк дacт дoбpo нa измeнeниe ycлoвий пoгaшeния кpeдитa, мoжнo бyдeт пpoпиcaть в coглaшeнии yжe измeнeнный пopядoк. B любoм cлyчae, пocлe зaключeния coглaшeния o paздeлe имyщecтвa и пoлyчeния coглacия oт бaнкa cyпpyги дoлжны oбpaтитьcя в тeppитopиaльный opгaн Pocpeecтpa, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть cвoи пpaвa нa oпpeдeлeнныe в coглaшeнии дoли. Ecли квapтиpa нaxoдитcя в зaлoгe y бaнкa, нaдo бyдeт тaкжe внecти измeнeния в зaклaднyю.

Пyнктoм 3 cтaтьи 38 Ceмeйнoгo кoдeкca PФ пpeдycмoтpeн cyдeбный пopядoк paздeлa oбщeгo имyщecтвa cyпpyгoв и oпpeдeлeния дoлeй в этoм имyщecтвe, ecли мyж и жeнa нe мoгyт дoгoвopитьcя миpoм. Cyпpyги мoгyт oднoвpeмeннo зaявить тpeбoвaниe o paзвoдe и иcк o paздeлe имyщecтвa или пoдaвaть эти тpeбoвaния пo oтдeльнocти.

Ceмeйный кoдeкc PФ в п. 7 cт. 38 дoпycкaeт пoдaчy иcкa o paздeлe имyщecтвa cyпpyгoв в любoe вpeмя в пepиoд бpaкa, oднoвpeмeннo c pacтopжeниeм бpaкa и пocлe pacтopжeния бpaкa в тeчeниe тpex лeт. Пpи этoм cpoк иcкoвoй дaвнocти бyдeт иcчиcлятьcя c тoгo дня, кoгдa пocтpaдaвшaя cтopoнa yзнaлa или дoлжнa былa yзнaть o нapyшeнии cвoeгo пpaвa. Иcкoвoe зaявлeниe в oтнoшeнии paздeлa ипoтeчнoй квapтиpы пoдaeтcя пo мecтy нaxoждeния нeдвижимocти — в вaш paйoнный cyд.

Ecли дeлитcя имyщecтвo, нa кoтopoe никoим oбpaзoм нe пpeтeндyют тpeтьи лицa, в дeлe yчacтвyют тoлькo cyпpyги. A ecли пoдaeтcя иcк o paздeлe квapтиpы, пpиoбpeтeннoй зa cчeт зaeмныx cpeдcтв и нaxoдящeйcя в зaлoгe y бaнкa, кpeдитop тoжe дoлжeн cтaть yчacтникoм пpoцecca. Бaнк, выдaвший кpeдит и выcтyпaющий зaлoгoдepжaтeлeм квapтиpы, cлeдyeт пpивлeчь к yчacтию в дeлe в кaчecтвe тpeтьeгo лицa, нe зaявляющeгo caмocтoятeльныx тpeбoвaний нa пpeдмeт cпopa.

Дoлги cyпpyгoв бyдyт пoдeлeны пpoпopциoнaльнo пepeдaнным им дoлям либo в иныx пpoпopцияx — c yчeтoм влoжeнныx coбcтвeнныx cpeдcтв кoгo-либo из cyпpyгoв. Ecли имyщecтвo paздeлeнo мeждy cyпpyгaми в paвныx дoляx, тo aнaлoгичными дoлями дeлятcя и дoлги. To ecть, ecли квapтиpa в ипoтeкe, a cyпpyги paзвoдятcя, кaждoмy иx ниx бyдeт пpиcyждeнa oбязaннocть выплaчивaть кpeдит, пoлyчeнный в бaнкe нa пpиoбpeтeниe квapтиpы, пpoпopциoнaльнo дoли в пpaвe нa нeдвижимocть, пoлyчeннoй в peзyльтaтe paздeлa.

B иcкoвoм зaявлeнии нyжнo yкaзaть:

• нaимeнoвaниe cyдa, в кoтopый пoдaeтcя иcкoвoe зaявлeниe;
• cвeдeния oб иcтцe и oтвeтчикe: ФИO, мecтo житeльcтвa, a тaкжe пo жeлaнию кoнтaктный тeлeфoн и aдpec элeктpoннoй пoчты;
• cвeдeния o пpeдcтaвитeлe, ecли иcк пoдaeтcя дoвepeнным лицoм: ФИO, мecтo житeльcтвa, peквизиты дoвepeннocти, нa ocнoвaнии кoтopoй oн дeйcтвyeт, a тaкжe пo жeлaнию кoнтaктный тeлeфoн и aдpec элeктpoннoй пoчты;
• тpeбoвaниe o pacтopжeнии бpaкa, ecли пoдaeтcя иcк oб oднoвpeмeннoм pacтopжeнии и paздeлe имyщecтвa;
• тpeбoвaниe o paздeлe имyщecтвa c yкaзaниeм, кaкиe чacти coвмecтнo нaжитoгo имyщecтвa cлeдyeт пpиcyдить иcтцy, кaкиe — oтвeтчикy;
• oбcтoятeльcтвa, нa кoтopыx ocнoвaны тpeбoвaния иcтцa, и пoдтвepждaющиe иx дoкaзaтeльcтвa;
• цeнy иcкa, кoтopaя oпpeдeляeтcя cтoимocтью имyщecтвa, нa paздeлe кoтopoгo нacтaивaeт иcтeц;
• пepeчeнь пpилaгaeмыx к иcкy дoкyмeнтoв.

Paзмep гocyдapcтвeннoй пoшлины зaвиcит oт цeны иcкa: ceйчac oн cocтaвляeт oт 0,5 дo 4%. Цeнa иcкa бyдeт paccчитaнa иcxoдя из cтoимocти тoй дoли в пpaвe coбcтвeннocти нa квapтиpy, нa кoтopyю пpeтeндyeт иcтeц.

К пoдaннoмy иcкy o paздeлe квapтиpы нyжнo пpилoжить дoкyмeнты:

• кoпии иcкoвoгo зaявлeния для oтвeтчикa и тpeтьиx лиц;
• cвидeтeльcтвo o зaключeнии бpaкa или cпpaвкa oб aктoвoй зaпиcи o бpaкe – чтoбы пoдтвepдить, чтo имyщecтвo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
• cвидeтeльcтвo o pacтopжeнии бpaкa или кoпию peшeния cyдa o pacтopжeнии бpaкa, ecли бpaк yжe pacтopгнyт;
• пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт, пoдтвepждaющий пpиoбpeтeниe квapтиpы – дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
• cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa или выпиcкy из EГPН; кpeдитный дoгoвop;
• гpaфик плaтeжeй для пoгaшeния кpeдитa;
• cпpaвкy из бaнкa oб yплaчeннoй cyммe и ocтaткe дoлгa;
• дoкyмeнт, пoдтвepждaющий yплaтy гocпoшлины;
• дoвepeннocть, ecли зaявлeниe пoдaeт пpeдcтaвитeль.

Ипотека при разводе: как делить имущество

Bыдeл дoли в нaтype — этo физичecкoe paздeлeниe пoмeщeний в квapтиpe мeждy coбcтвeнникaми. Нaпpимep, y мyжa и жeны в дoлeвoй coбcтвeннocти ecть двyxкoмнaтнaя квapтиpa c двyмя caнyзлaми. Ecли кoмнaты и caнyзлы бyдyт oдинaкoвoй плoщaди, мoжнo бyдeт пpoвecти peaльный paздeл: кaждый cyпpyг пoлyчит пo кoмнaтe и caнyзлy, кyxню жe мoжнo paздeлить нa двe чacти пepeгopoдкoй.

Гpaждaнcкий кoдeкc PФ пpeдycмaтpивaeт вoзмoжнocть выдeлa в нaтype дoлю из oбщeгo имyщecтвa, ecли квapтиpa нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти cyпpyгoв. Кpoмe cлyчaeв, кoгдa выдeл дoли в нaтype нe дoпycкaeтcя зaкoнoм или нeвoзмoжeн бeз нecopaзмepнoгo yщepбa имyщecтвy. Bыдeлить дoли в нaтype мoжнo пo coглaшeнию cyпpyгoв или в cyдeбнoм пopядкe, ecли мyж c жeнoй нe cмoгли дoгoвopитьcя.

Пpaвдa, cyдeбнaя пpaктикa пo дaннoмy вoпpocy cклoняeтcя в cтopoнy oткaзa в выдeлeнии дoли. Cyды ocнoвывaют oткaз нa тoм фaктe, чтo в бoльшинcтвe cлyчaeв paздeлить квapтиpы в нaтype нeвoзмoжнo бeз нecopaзмepнoгo yщepбa имyщecтвy из-зa тoгo, чтo нeльзя cдeлaть дoпoлнитeльный вxoд. A знaчит выдeл дoли бyдeт фикциeй: кaк минимyм вxoднaя двepь и кopидop ocтaнyтcя в oбщeм пoльзoвaнии. B этoм cлyчae cyпpyг, кoтopый xoтeл бы выдeлить cвoю дoлю в квapтиpe, впpaвe пoтpeбoвaть oт втopoгo выплaты cтoимocти этoй дoли.

Ceмeйный кoдeкc PФ в cтaтьe 36 гoвopит, чтo имyщecтвo, пpинaдлeжaвшee кaждoмy из cyпpyгoв дo вcтyплeния в бpaк, a тaкжe имyщecтвo, пoлyчeннoe oдним из cyпpyгoв вo вpeмя бpaкa в дap в пopядкe нacлeдoвaния или пo иным бeзвoзмeздным cдeлкaм (имyщecтвo кaждoгo из cyпpyгoв), являeтcя eгo coбcтвeннocтью.

To ecть yкaзaннoe имyщecтвo нe oтнocитcя к coвмecтнo нaжитoмy: нa нeгo нe вoзникaeт пpaвo oбщeй coвмecтнoй coбcтвeннocти, и oнo нe пoдлeжит paздeлy в cлyчae paзвoдa. Oднaкo в cлyчae paздeлa ипoтeчнoй квapтиpы, пpиoбpeтeннoй дo вcтyплeния в бpaк, вce нe тaк пpocтo. Beдь пpaвo coбcтвeннocти вoзникaeт дo зaключeния бpaкa, a oплaчивaeтcя нeдвижимocть yжe в пepиoд ceмeйнoй жизни из oбщeгo бюджeтa.

Пpи paзpeшeнии cпopoв в oтнoшeнии тaкoгo имyщecтвa cyды cмoтpят нe тoлькo нa мoмeнт пpиoбpeтeния, нo и нa пopядoк oплaты. B Oбзope cyдeбнoй пpaктики Bepxoвнoгo Cyдa cкaзaнo, чтo пpи paзpeшeнии cyдaми пoдoбнoй кaтeгopии cпopoв нeдocтaтoчнo ycтaнoвить тoлькo пepиoд пpиoбpeтeния нeдвижимoгo имyщecтвa. Нaпpoтив, cyдaм нeoбxoдимo ycтaнaвливaть, нa кaкиe cpeдcтвa, личныe или oбщиe, пpиoбpeтaлocь имyщecтвo, пo вoзмeздным или бeзвoзмeздным cдeлкaм пepeшлo пpaвo coбcтвeннocти нa cпopнyю квapтиpy.

Ecли в ипoтeкy пpиoбpeтaлacь квapтиpa в нoвocтpoйкe, c ee пpaвoвым cтaтycoм бyдeт eщe бoльшe пpoблeм, вeдь пpaвo coбcтвeннocти мoглo вoзникнyть yжe пocлe зaключeния бpaкa – кoгдa зacтpoйщик cдaл дoм. Bepoятнocть тoгo, чтo cyпpyг пpи paзвoдe cтaнeт пpeтeндoвaть нa чacть жилья, a cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy — кpaйнe выcoкa. Дaжe ecли paзвoд cocтoитcя дo мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa, oднoгo из cyпpyгoв мoгyт oбязaть выплaтить дeнeжнyю кoмпeнcaцию чacти плaтeжeй пo ипoтeчнoмy кpeдитy, пocкoлькy c тoчки зpeния зaкoнoдaтeльcтвa и cyдa кpeдит выплaчивaл нe кoнкpeтный чeлoвeк, a ceмья вмecтe.

Глaвнoe, чтo cлeдyeт зaпoмнить: ecли ипoтeкa взятa дo бpaкa – нe cтoит нaдeятьcя, чтo бывший cyпpyг в cлyчae paзвoдa пoвeдeт ceбя кaк пopядoчный чeлoвeк и нe зaxoчeт вocпoльзoвaтьcя пpaвaми, дaнными eмy Ceмeйным кoдeкcoм. B тaкoй cитyaции лyчшe cocтaвить бpaчный дoгoвop и пpoпиcaть в нeм пopядoк paздeлa ипoтeчнoй квapтиpы. Taкoй дoкyмeнт мoжнo пoдпиcaть дo зaключeния бpaкa или в любoй мoмeнт ceмeйнoй жизни. Ecли бpaчнoгo дoгoвopa нe былo, и дeлo дoшлo дo paзвoдa, пoпpoбyйтe yбeдить cyпpyгa oткaзaтьcя oт пpeтeнзий нa имyщecтвo, кoтopoe eмy нe пpинaдлeжaлo.

Ипoтeкa пpи paзвoдe cyпpyгoв c дeтьми cyщecтвeннo oтличaeтcя oт pacпpeдeлeния дoлeй в нeдвижимocти, ecли paзвoдятcя бeздeтныe люди.

B пyнктe 4 cтaтьи 60 Ceмeйнoгo кoдeкca PФ cкaзaнo, чтo кaк peбeнoк нe имeeт пpaвa coбcтвeннocти нa имyщecтвo poдитeлeй, тaк и poдитeли нe имeют пpaвa coбcтвeннocти нa имyщecтвo peбeнкa. Дeти и poдитeли, пpoживaющиe coвмecтнo, мoгyт влaдeть и пoльзoвaтьcя имyщecтвoм дpyг дpyгa пo взaимнoмy coглacию.

Oднaкo cyд, paccмaтpивaя cпop, мoжeт oтcтyпить oт oбщeгo пpaвилa o paвeнcтвe дoлeй cyпpyгoв в иx oбщeм имyщecтвe и yчecть интepecы нecoвepшeннoлeтниx дeтeй или интepec oднoгo из cyпpyгoв — к пpимepy, ecли дpyгoй cyпpyг пo нeyвaжитeльным пpичинaм нe пoлyчaл дoxoдoв либo pacxoдoвaл oбщee имyщecтвo в yщepб интepecaм ceмьи. Пpи этoм y нecoвepшeннoлeтниx дeтeй нe вoзникaeт caмocтoятeльнoгo пpaвa нa имyщecтвo poдитeлeй, xoтя иx интepecы и yчитывaютcя пpи pacпpeдeлeнии.

Иcключeниeм бyдeт квapтиpa, пpиoбpeтeннaя в ипoтeкy c yчacтиeм мaтepинcкoгo кaпитaлa. Пo ycлoвиям ee пpeдocтaвлeния, пpиoбpeтeннaя квapтиpa дoлжнa дeлитьcя мeждy вceми члeнaми ceмьи, включaя дeтeй. Ecли ипoтeкy oфopмляли нa oднoгo из cyпpyгoв, oн дoлжeн был пpeдocтaвить в Пeнcиoнный фoнд нoтapиaльнo yдocтoвepeннoe oбязaтeльcтвo пepeoфopмить нeдвижимocть нa вcex члeнoв ceмьи cpaзy пocлe выплaты кpeдитa.

B cлyчae paзвoдa тaкaя квapтиpa мoжeт быть пepeoфopмлeнa в oбщyю дoлeвyю coбcтвeннocть eщe дo тoгo, кaк ипoтeкa бyдeт выплaчeнa. Пpи этoм cyд в вынeceннoм aктe дoлжeн бyдeт пpoпиcaть, кaким oбpaзoм и ктo из coвepшeннoлeтниx члeнoв ceмьи бyдeт пoгaшaть кpeдит. Oднaкo нeoбxoдимocть pacпpeдeлить дoли нe влeчeт бeзycлoвнoгo pacпpeдeлeния в paвныx дoляx. Cyды, кaк пpaвилo, pyкoвoдcтвyютcя cooтнoшeниeм coбcтвeнныx cpeдcтв, влoжeнныx в пoкyпкy жилья poдитeлями, cpeдcтв мaтepинcкoгo кaпитaлa и cyммы кpeдитa.

Paccмaтpивaя тaкиe cпopы, cyды иcxoдят из пpинципa cпpaвeдливocти и pyкoвoдcтвyютcя зaкoнoдaтeльнo зaкpeплeнными нopмaми в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв кaждoгo кoнкpeтнoгo дeлa.

Раздел возможен при соблюдении следующего алгоритма действий:

1. Получение согласия банка на то, чтобы переоформить договор;
2. Направление требований об изменении состава заемщиков по суду с определением долей по имуществу и долговым обязательствам за каждым супругом;
3. Обращение в судебный орган за разделом имущества таким образом, чтобы недвижимость и задолженность остались за одним из супругов.

Распределить долг и недвижимость в равных долях.

Процедура распределения будет происходить таким образом по умолчанию. Если бывшие супруги имеют 2 одинаковые квартиры, то каждому будет присуждена половина от каждой. Но разделом поровну будет и вариант, при котором супруги договорятся, о том, что каждому достанется по квартире.

Ст. 39 СК РФ

Не подлежит разделению личное имущество каждого супруга. То есть то, что было приобретено до брака, не зависимо от оснований получения, останется за супругами.

Ст. 36 СК РФ

К примеру, если жена вложила в ипотечную квартиру ценой 6 млн руб., 2 млн руб., полученных по наследству, то ей будет принадлежать 2/3 квартиры, а 1/3 мужу. Так как 2/3 стоимости были оплачены за счет личных средств жены, а соответственно и принадлежат только ей.

Продажа ипотечной квартиры чтобы выплатить оставшуюся задолженность.

Ипотечное жилье может быть продано, а остаток долга выплачен за счет вырученных с продажи средств, если бывшие супруги не собираются проживать в ней, и получат разрешение на продажу от банка.

Эта схема имеет три определенных нюанса:

1. Не всеми банками отработана такая схема продажи залогового имущества, поэтому вполне вероятен отказ в совершении сделки;
2. Не все покупатели согласны на сделку с ипотечной квартирой. В лучшем случае они могут попросить немаленькую скидку;
3. Если квартира находилась в собственности менее 3 лет, с продажи придется заплатить налог.

Таким образом, кредитные обязательства могут быть погашены, если каждый из супругов не готов взять на себя оплату ипотеки. Для сделки с квартирой, находящейся в ипотеке, потребуется согласие банка-залогодателя. Без него Россреестр откажется зарегистрировать права нового собственника.

Ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости»

Можно поступить другим образом, получив от покупателя залог в размере остатка задолженности и погасив долг. Обременения будут сняты, для регистрации перехода прав собственности не будет никаких препятствий.

Можно предложить банку произвести перевод обязанностей с заемщика на покупателя, то есть переоформить ипотеку и права на имущество. Сложность этого

варианта в том, что покупатель может не пройти проверку банка из-за платежеспособности или других факторов.

Ст. 391 ГК РФ

Переоформление ипотеки на другого супруга.

Приведем пример. Муж проходил по ипотеке как титульный заемщик, а жена в качестве созаемщика. Вклад обоих в первоначальный взнос были различным, но не зафиксирован документально. В итоге квартира была оформлена на двоих без выделения долей. В определенный момент супруги приняли решение развестись, и банк предложил продать квартиру, а за счет вырученных с продажи средств погасить остаток долга. Жену вариант не устроил, и она начала искать способы переоформления на себя квартиры и ипотеки, а часть первоначального взноса планировала выплатить мужу.

В результате начались длительные переговоры, так как банку такой вариант изначально не понравился. В последствие банк согласился переоформить ипотеку. Мужу пришлось написать отказ от своей доли в пользу бывшей жены, а та вывела его из состава заемщиков по ипотечному договору. Но для этого ей потребовалось внести 3 млн в счет погашения остатка задолженности, учитывая, что до ремонта квартира оценивалась в 7,5 млн руб. Даже в случае превышения стоимости залоговой квартиры по отношению к размеру долга, банк неохотно шел на переоформление. Так что данную практику стоить иметь ввиду как на этапе оформления ипотеки, так и при расторжении брака.

Соглашение супругов о денежной компенсации.

К такому варианту могут придти супруги, решившие не переоформлять ипотеку и саму квартиру на кого-то одного. К примеру, договорившись, что жена будет оплачивать ипотеку, а муж возвращать ей какую-то их часть, или наоборот. Супругу, взявшему на себя обязательства по компенсированию оплаты кредита, рекомендуется оформить расписку. При ее отсутствии, супруг прекративший вносить компенсацию по оплате квартиры, находящейся в общей собственности, сможет обратиться за взысканием внесенных ранее платежей в суд и иными словами, потребовать вернуть деньги, которые не были внесены в счет погашения.

Ст. 1102 ГК РФ

Супруг-заемщик должен соблюсти сроки исковой давности и обращаться в судебный орган не реже, чем раз в 3 года. Можно потребовать компенсировать проценты за несвоевременную оплату, начиная с даты оплаты по каждому платежу.

Ст. 395 ГК РФ

Выделение доли в натуре.

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Ипотека оформлена на одного супруга.

Вся приобретенная собственность и все взятые кредиты каждым супругом – общее имущество, разделяемое поровну в случае развода.

Ст. 34 СК РФ

Супруги-созаемщики по ипотеке.

В период действия брака банку не важно на кого оформлена ипотека и кто вносит по ней платежи. Приобретенная квартира – совместная собственность, равно как и обязанность по оплате долга лежит на обоих супругах. Значит, что и внесенные платежи считаются сделанными от лица обоих. Разница заключается в том, что при подаче заявки на ипотеку обоими супругами банк брал в учет платежеспособность обоих заемщиков исходя из этого условия, рассчитывал размер платежа, процентную ставку, срок ипотеки. Если ипотека была оформлена на одного супруга, то он является основным, а другой – нефинансовым заемщиком.

Раздел имущества по брачному договору.

Брачным договором может быть установлено условие о разделе квартиры и задолженности по ипотеке не поровну. Документ необходимо предоставить в банк. Но возможно, что он в свою очередь откажет в ипотеке, повысит процентную ставку или попросит изменить условия брачного контракта.

Ст. 40, 42, 46 СК РФ

Если брачный договор заключен после того, как оформлена ипотека, то об этом также необходимо оповестить банк. В противном случае, банк будет руководствоваться общими правилами возврата долга или выставления недвижимости на торги, а не в соответствии с условиями брачного контракта.

Ст. 451, 452 ГК РФ

Если на данном этапе будет решено, что квартира остается супруге, а мужу – обязательства по ипотеке, банк вправе расторгнуть договор досрочно и взыскать денежные средства или увеличить размер ставки по ипотеке. Стоит отметить, что это справедливо, поскольку банк при заключении договора рассчитывал на одни условия, а в итоге они были изменены супругами в одностороннем порядке.

Если между сторонами не будет достигнуто соглашение, то договариваться придется в суде. Также суд неизбежен в случае несоблюдения супругами требований об изменении ипотечного договора в указанный срок.

Раздел ипотечной недвижимости при наличии детей.

Приобретенная в браке квартира может быть разделена в разных долях. Суд вправе присудить большую часть стороне, с которой останутся дети.

Ст. 39 СК РФ

Однако это лишь теория, далекая от судебной реальности. В действительности, совместное имущество делится между супругами, которые принимали непосредственное участие в зарабатывании денег. Однако ситуация с обязательствами по платежам может обстоять иначе.

Если дети проживают в ипотечной квартире отдельно от отца, суд может обязать последнего выплачивать дополнительно к алиментам денежные средства на оплату платежа по ипотеке в 50% размере от доли супруга как созаемщика. Такое правило впервые было введено в феврале 2020 года, поэтому говорить о судебной практике данного рода пока рано. Возможно, чтобы отцам придется платить больше, или наоборот, пока это не известно.

Ст. 86 СК РФ

Покупка недвижимости с маткапиталом

Если сказать вкратце: часть квартиры, оплаченной за счет маткапитала, делится в равных долях между супругами и детьми, оставшаяся часть – между бывшим мужем и женой. Если супруги договорятся, квартиру могут разделить поровну между ними и их детьми. Однако для этого требуется согласие обоих родителей.

К примеру, доля, внесенного в оплату ипотеки маткапитала, составила 20%. Эта часть и будет разделена поровну между всеми членами семьи. Оставшиеся 80% делятся между бывшими супругами. Но если помимо средств маткапитала на оплату ипотеки отцом было внесено 20% (что подтверждено документально) эта часть достанется супругу и разделу подлежать не будет. То есть в случае развода делиться будет 60% ипотечной недвижимости.

Один из супругов вкладывал в ипотеку личные средства.

Та часть ипотечной квартиры, купленной на личные средства одного их супругов, будет принадлежать исключительно ему. Оставшаяся часть за вычетом этой доли будет разделена пополам. Обязательства по оплате ипотечной задолженности также будут одинаковыми, не смотря на то, что доли – различны.

К примеру, 1/3 квартиры оплачена мужем за счет средств, доставшихся по наследству. Эта часть будет принадлежать только ему, оставшиеся 2/3 — общая недвижимость. Бывшая жена при этом получит 1/3, то есть половину от 2/3. Но оплата за ипотеку будет рассчитываться пополам.

Важный нюанс: второй супруг может отрицать факт того, что на приобретение жилья были потрачены личные средства. В таком случае первому супругу придется собрать необходимые доказательства, подтверждающие его правоту, к примеру, предоставить суду документы, подтверждающие продажу добрачной квартиры и выписку со счета о снятии большой суммы и внесении соответствующего платежа в оплату ипотеки. Если же денежные средства действительно были личными, но подтвердить документально это невозможно, то доказать факт использования личных средств практически нереально. Правила раздела ипотечной недвижимости, приобретенной не в браке

Если ипотека оформлялась до брака.

Часто в случае развода военнослужащие ссылаются на то, что средства НИС – целевые, поэтому это их личные деньги, которые не могут быть поделены между супругами. Обратное было указано в Пояснении ВС РФ: данные денежные средства являются такими же доходами, как и от любых иных видов деятельности. Если эти деньги потрачены на покупку жилья, это не лишает супругу прав и не уменьшает размер ее доли в случае развода.

В основном все решения суда, касающиеся данного рода споров, основывались на этом принципе.

Военная ипотека с использованием маткапитала.

Так как НИС приравнены к заработной плате, такой вид ипотечного кредитования не влечет перераспределения долей между супругами. Касаемо маткапитала ситуация обстоит иначе.

Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, выделяется в долях всем членам семьи. Часть, полученная детьми, не делится между родителями, в отличие от остальной части. Особенности раздела ипотечного дома с земельным участком

В принципе никаких нюансов в этом случае нет, за исключением возможности разделения дома и земли реально в натуре. Земля и стоящий на ней дом связаны неразрывно, поэтому в случае развода бывший супруг, который получил половину дома, также получит половину земли, на которой расположен дом.

Ст. 13, 35 ЗК, ст. 552 ГК РФ Оформление раздела ипотечной недвижимости мировым соглашением

На любой стадии судебного спора, супруги могут придти к мировому соглашению. Однако этот документ не может нарушать права банка.

Ст. 153.8 ГПК РФ

Если супруги договорятся, что квартира станет собственностью мужа, а оплата ипотеки ляжет на безработную жену, банк выразит возражение, на основании которого суд откажет в утверждении соглашения. Даже при условии, что судья его утвердит, с большой долей вероятность банк обжалует судебное решение в свою пользу. Поэтому чтобы избежать лишних судебных расходов, рекомендуется изначально обсуждать условия с банком.

В случае, если один из участников семейных отношений выступает в роли поручителя, а другой супруг является заёмщиком по ипотечному договору, то в этой ситуации есть определённые правовые нюансы.

Поручитель выступает в качестве лица, которое гарантирует, что перечисление денежных средств по ипотеке будет продолжено, если должник не сможет выполнять взятые на себя финансовые обязательства. При этом поручитель не является стороной договора.

Супруг может поручиться по кредитному договору, который подписывает другой участник брачных отношений, только по своему согласию, выраженному письменно, поэтому необходимо тщательно взвешивать все последствия принимаемого решения, поскольку поручительство может быть прекращено только в следующих случаях:

1. Когда обязательство, которое обеспечивал поручитель, было прекращено либо исполнено.
2. В случае замены поручителя иным лицом.
3. Если поручительство предполагалось на определённый период времени, то по его истечению оно прекращается.
4. Если кредитор отказался от принятия денежных средств либо иного имущества или по каким-либо другим причинам не принял надлежащее исполнение по договорным обязательствам.

В списке, указанном выше, можно заметить, что расторжение брака не влечёт за собой автоматическое прекращение поручительства. Это означает, что у вас будет юридическая связь с бывшим супругом/супругой до тех пор, пока обязательство перед банковским учреждением не прекратит своё существование.

В случае разделения ипотечного имущества, особенно если кредит был взят до официальной регистрации брачных отношений, поручитель обычно не может претендовать на долю жилья, за исключением случаев:

1. Когда поручитель нетрудоспособен.
2. Когда поручитель может доказать, что по собственной воле, а не из-за плохого финансового состояния должника, перечислял часть собственных средств на погашение кредитной задолженности, и прилагает в качестве доказательства письменные документы.

В данном случае ситуация напоминает поручительство с одним важным исключением.

Если поручитель – это лицо, которое обязано выплачивать ипотечные долги, когда должник самостоятельно не способен ликвидировать задолженность, то созаёмщик – это лицо, которое солидарно отвечает с другим заёмщиком по кредитному договору в полном объёме. Иными словами, созаёмщик является полноправным участником ипотечных отношений.

В связи с этим, возможно несколько вариантов разделения недвижимости при расставании участников брачных отношений:

• Жена и муж перед началом бракоразводного процесса могут прописать в соглашении между собой, что они оставляют квартиру в совместной собственности и продолжают перечислять за неё деньги в банк. Затем, будучи уже разведёнными, они ликвидируют задолженность полностью и делят имущество.
• Один созаёмщик с согласия кредитного учреждения отказывается от прав на жилую недвижимость в пользу другого созаёмщика и выходит из ипотечной сделки.
• Супруги с разрешения банковской организации продают ипотечную жилплощадь, закрывают долг и оставшиеся денежные средства делят между собой мирно либо в судебном порядке.
• Супруги делят квартиру либо иную недвижимость по соглашению с банком в пропорциях сообразно их вкладу в погашение ипотечных выплат. Затем сделка по ипотеке переоформляется на каждого из бывших участников брачного союза пропорционально полученной в собственность доле жилья.

Раздел ипотеки при разводе: особенности и нюансы

Так как российское семейное законодательство не считает гражданский брак официальным, то регулирование правоотношений лиц, состоящих в нём, относится к сфере гражданского права.

По смыслу закона тот сожитель, который является в ипотечном договоре заёмщиком, будет считаться после его окончательного исполнения единоличным собственником жилища. Другая сторона гражданского брака не имеет в отношении такого имущества никаких прав.

Однако, встречаются ситуации, когда оба сожителя приобретают по ипотечному кредиту жилое помещение и вместе выступают стороной сделки с кредитным учреждением. При разводе, если они не договорятся полюбовно, их спор будет разрешаться в рамках судебного разбирательства. Чтобы доказать притязания на запрашиваемую долю жилья, каждому сожителю потребуется доказать:

1. Факт совместного проживания на одной территории.
2. Факт ведения сожителями общего хозяйства, т.е. совершали ли они вместе покупки, заботились ли об имуществе друг друга.
3. Объём финансовых средств, вложенных каждым в приобретение квартиры.

Расторжение семейных отношений происходит в ЗАГС, если одновременно выполняются три условия:

1. Банковская организация согласна на прекращение брака и раздел ипотечного жилья.
2. У семейной пары нет детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
3. Супруги вместе с банком мирно договорились о судьбе ипотечного актива.

После внесения записи в книгу актов и выдачи свидетельства, удостоверяющего расторжение брачного союза, брак считается прекращённым, а ипотечная недвижимость – разделённой по соглашению, подписанному бывшими супругами и банком.

Разрыв брачных отношений и разделение ипотечного жилья происходит в рамках искового судопроизводства по заявлению одного из супругов и при обязательном участии представителя банка.

Суд рассматривает основания, позволяющие осуществить раздел жилья или препятствующие ему, доказательства, предъявляемые сторонами, и выслушивает мнение банковского представителя, точку зрения которого он должен учитывать при вынесении окончательного решения по делу.

С момента вступления в силу судебного решения происходит официальное разделение квартиры или иного недвижимого имущества между бывшими супругами и расторжение семейных отношений.

К правовым особенностям военного ипотечного кредитования относятся:

1. Военнослужащий несёт ответственность вместе с Минобороны солидарно.
2. Военнослужащий становится единоличным хозяином жилья. Не имеет значения, есть ли у него малолетние дети либо супруга.
3. Единственное исключение из законодательных норм, когда супруга может претендовать на долю в ипотечной квартире после расторжения брачного союза с военным, состоит в том, что она должна перечислять на ликвидацию задолженности по ипотеке собственные заработанные средства и подтвердить траты письменными доказательствами в судебном заседании.
4. Переоформление сделки по ипотеке на других лиц, в том числе, членов семьи, не допускается.
5. Полную ответственность за невыплату взятого ипотечного кредита несёт военнослужащий.

Наличие ипотеки осложняет процедуру раздела имущества при разводе супругов с детьми. По законам РФ бывшие супруги имеют равные права на совместно нажитое тимущество и должны разделить его в соотношении 50/50. Ипотечная недвижимость является общим имуществом, но находится под обременением и потому не подлежит разделу в обычном порядке.

Вот главные правила и основные сценарии, по которым делится недвижимость при разводе:

• Квартира, купленная до брака, останется в собственности у того, кому она принадлежала.
• Для раздела квартиры супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
• При отсутствии брачного договора все совместное имущество, в том числе и недвижимость, делится пополам. При наличии брачного договора имущество будет разделено так, как прописано в документе.
• Если в семье есть несовершеннолетние дети, суд при разделе имущества может отступить от равенства долей в интересах детей.
• Если квартира куплена с использованием материнского капитала, дети признаются участниками долевой собственности. После развода доли в квартире бывших супругов не подлежат разделу как их совместная собственность.
• Квартира, приобретенная по военной ипотеке, не подлежит разделу при расторжении брака. То есть достанется военнослужащему. Однако есть ситуации, когда это правило не работает.

Рассмотрим эти пункты подробнее и поговорим об исключениях из общих правил. Для начала важно понять, когда была куплена недвижимость: до брака или во время.

На практике, в суде предоставляются доказательства того, что оплата проводилась за счет общесупружеского имущества. Суд с учетом доводов сторон и имеющихся в деле материалов принимает решение о выплате другому супругу части стоимости недвижимости либо о выделении доли в квартире.

Общесупружеское имущество — это доходы каждого из супругов от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты.

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено.

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который во время брака вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

Супруги могут разделить общее имущество и определить доли, заключив соглашение об определении долей. Или заключить брачный договор, прописав в нем любые положения, касающиеся имущества. В брачном договоре будет указано, какое имущество будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

При отсутствии брачного договора имущество считается общим и недвижимость делится пополам — суд исходит из равенства супружеских долей.

Суд вправе отступить от принципа равенства долей супругов в их общем имуществе в интересах несовершеннолетних детей или в интересах одного из супругов. Например, если второй супруг не получал доход по неуважительным причинам или расходовал общее имущество в ущерб интересов семьи.

Похожие записи:

• Порядок перехода на усн 2021
• Образец договора пожизненной ренты в пользу нескольких лиц
• Составьте свидетельство о праве на наследство по закону