Что такое принудительный обмен

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое принудительный обмен». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.

Второй вариант — с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.

Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?

Принудительный обмен жилья: практика споров

В спорных моментах целесообразно действовать по закону, не прибегая к скандалам и всеобщему выяснению отношений.

В данном случае речь будет идти о принудительном размене и, соответственно, возможных судебных разбирательствах. Процесс, бесспорно, длительный, и не всегда он приводит к желаемому исходу.

• сбор и подготовка необходимого пакета документов;
• личное обращение в арбитражный суд;
• посещение экспертной комиссией указанного в заявлении жилого помещения с целью поиска возможных вариантов решения путем натурального раздела имущества;
• рассмотрение судом выводов экспертной комиссии;
• непосредственно вердикт, вынесенный судом.

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.

Принудительный обмен муниципального жилья через суд

Гражданам, владеющим квартирой по договору социального найма, придётся действовать иначе. Принудительный обмен муниципального жилья через суд разрешён законом и описан в гл. 8 ЖК РФ (статьи 72–75).

Согласно действующему законодательству, каждый наниматель вправе обменять муниципальную квартиру на любое жильё, предоставленное другому нанимателю на аналогичных основаниях. Даже из однокомнатной квартиры жильцы могут разъехаться по комнатам в разных коммуналках. Обмен квадратных метров, находящихся в муниципальной собственности, на приватизированные квартиры не допускается. Для проведения обмена потребуются письменные согласия от:

• нанимателя, выступающего инициатором сделки;
• членов семьи нанимателя, в том числе лиц, временно отсутствующих;
• наймодателя;
• нанимателя квартиры (или квартир), на которую обменивается жильё.

1. Соблюдение нормы жилплощади. Этот показатель устанавливается законодательно, своя цифра для каждого муниципального образования. Суд откажет в принудительном обмене, если выяснится, что хотя бы один из разъезжающихся членов семьи получит жильё, площадь которой меньше нормы, установленной в регионе. Более того, если в спорной квартире переселяемый жилец занимал больше квадратных метров, чем в предлагаемом варианте жилья, суд также сочтёт исковые требования несправедливыми.
2. Соблюдение санитарных норм. Если квартира, предлагаемая для обмена, по жилищно-бытовым условиям будет признана неравноценной, а тем более – не соответствующей проживанию, суд вынесет отрицательное решение.
3. Соблюдение интересов несовершеннолетних детей. Согласно ст. 72 ЖК, при обмене квартиры, где зарегистрированы дети, необходимо согласие от попечительских органов, а они разрешения не выдадут, если сочтут, что переезд в новую квартиру ущемляет интересы несовершеннолетних. Учитывается всё: количество квадратных метров, состояние предлагаемой квартиры и дома, в котором она находится, благополучность района.
4. Соблюдение интересов граждан, имеющих инвалидность или тяжёлые заболевания. Обмен разрешается только в том случае, если не приведёт к ухудшению здоровья или созданию трудностей при проживании. К примеру, инвалида-колясочника нельзя выселить в квартиру, находящуюся в доме без лифта, если она не на первом этаже.

Согласно ст. 73 ЖК РФ, муниципальное жильё не подлежит размену в следующих ситуациях:

1. Наниматель лишён права на спорное жильё, поскольку ему был предъявлен иск о прекращении действия договора соцнайма или его изменении.
2. Право пользования жилым помещением, которое подлежит обмену, оспаривается в судебном порядке другими гражданами.
3. Установлено, что квартира признана непригодной для проживания и в ближайшее время должна быть переведена в нежилой фонд.
4. Дом, где находится размениваемая квартира, подлежит сносу или переоборудованию для других целей.
5. Планируется капитальный ремонт дома и находящихся в нём помещений.
6. Запрещается в коммунальные квартиры переселять граждан, имеющих тяжёлые хронические заболевания, перечень которых указан в ст. 51 ЖК РФ.

Когда варианты для обмена будут найдены, требуется подготовить комплект бумаг для передачи в суд. Среди них следующие:

• письменное согласие наймодателя на обмен;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
• ордер на квартиру и информация о ней: план жилья, количество комнат, имеющиеся коммунальные услуги, лицевые счета;
• справка, подтверждающая регистрацию в спорной квартире;
• справка о составе семьи;
• сведения о детях (если они есть) и согласие от попечительских органов (выдаётся в течении 14 дней);
• копия документа о разводе (если имеется);
• нотариально заверенные заявления от нанимателей квартир на обмен, подтверждающие их согласие на сделку на оговоренных условиях;
• Копии правоустанавливающих бумаг и технических паспортов квартир на обмен;
• Квитанция за госпошлину;
• Иные документы, которые могут быть важными для суда. Например, если семья хочет разъехаться с родственником-дебоширом, то пригодятся справки от участкового, свидетельские показания соседей и т. п.

После подготовки документов следует приступить к написанию заявления. Это можно доверить юристам, специализирующимся на подобных услугах: считается, что правильно составленное заявление – это половина успеха. Однако иск удастся составить и самостоятельно.

В иске обычно указываются данные истца и ответчика, информация о браке и его расторжении, о детях, адрес квартиры и время, которое было в ней прожито. Истец должен сообщить, почему считает дальнейшее проживание с ответчиком невозможным, какие меры были приняты, чтобы достичь добровольного соглашения об обмене и почему они не принесли результата. Необходимо также описать предложенные варианты обмена с подробным указанием, кто и куда должен переехать.

Поскольку от суда требуется принять справедливое решение о принудительном выселении несговорчивых родственников и принудительном вселении их в другие квартиры, он досконально изучает их ситуацию. Эти граждане не участвуют в выборе квартиры, поэтому суд должен позаботься о том, чтобы в случае удовлетворения иска их права не были нарушены. Жизненные обстоятельства истца настолько подробно не рассматриваются, поэтому он в заявлении должен сообщить убедительные доводы в пользу необходимости размена квартиры и того, что предложенный вариант не противоречит ничьим интересам.

Когда заявление будет готово, его вместе с собранными документами нужно передать в суд. После внимательного изучения всех обстоятельств дела он вынесет своё решение, которое несогласные с ним участники процесса вправе обжаловать. Если судебные органы одобрят обмен, договоры соцнайма с нанимателями будут в установленном порядке расторгнуты и в течение 10 дней заключены новые.

Срок рассмотрения дела о принудительном обмене муниципальной квартиры может рассматриваться в течение долгого времени и зависит от разных факторов. Чтобы максимально ускорить этот процесс, нужно грамотно составить заявление, приложить все нужные документы, а также подобрать несколько вариантов обмена, которые бы точно не нарушали интересов переселяемых жильцов. Если всё будет выполнено правильно, то уже в течение полугода бывшим родственникам удастся разъехаться и навсегда забыть о прошлых неприятностях.

Принудительный обмен жилья: когда это возможно и как правильно его подготовить

Можно ли неприватизированную квартиру разменять? Шанс на размен квартиры муниципальной есть.

По закону нет запрета на обмен государственного жилого помещения, предоставленного для проживания, на другое.

Однако, стоит рассмотреть отдельно все возможные варианты.

Можно ли обменять неприватизированную квартиру на приватизированную? Нет возможности произвести обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Законами четко установлено правило, согласно которому такое действие возможно в отношении квартир одинаковой формы собственности.

Особенности обмена регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также положениями ФЗ № 1541-I «О приватизации…» от 04.07.1991 (новой редакции).

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную возможен, но далеко не во всех случаях. Согласно ст. 81 ЖК РФ, наниматель жилого помещения может попросить собственника предоставить ему жилплощадь меньшего размера. Но ни о какой приватизированной квартире или комнате речи не идет.

Выделяют два основных варианта обмена неприватизированного жилья: на другую неприватизированную квартиру с согласия ее жильцов либо на социальную квартиру, в которой на данный момент никто не живет.

В первом случае придется самостоятельно искать других желающих совершить обмен. И это самый сложный этап, так как по статистике, лишь 15-20% всего жилого фонда относится к социальному и далеко не все можно менять. Более того, нужно чтобы жильцы второй квартиры хотели переехать в другую неприватизированную квартиру именно такого типа, который представлен у первой стороны.

Пример: Человек хочет обменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную в связи с рождением ребенка и необходимости в дополнительной жилплощади. В то же время есть другие люди, которые хотят поменять социальную трехкомнатную квартиру на двухкомнатную, так как кто-то из них умер и одна комната простаивает без дела (а коммунальные платежи за лишнюю площадь все равно платить нужно).

База данных подобных объектов очень мала, ведь подобные операции совершаются не часто. Большинство жильцов предпочитает приватизировать квартиру и, если уж она так не нравится или не подходит – продать ее и купить другую, более подходящую. Нередко выручает обращение к риелторам, однако это не панацея, а скорее небольшое повышение шансов.

Второй вариант, с получением другого жилья от муниципалитета встречается значительно чаще, однако нужно учитывать, что законом предусмотрен обмен только на жилье с меньшей площадью. Проще говоря, можно обменять двухкомнатную квартиру на однокомнатную, но не на трехкомнатную. А зачастую требуется как раз обратное.

Ситуации, когда размен квартиры не допустим:

1. Квартира или весь дом подлежит сносу, то есть находится в аварийном состоянии.
2. Проводится капитальный ремонт с последующей перепланировкой.
3. Со стороны собственника жилья подан иск на нанимателя для расторжения договора соцаренды.
4. Право на использование жилплощади оспаривается в судебном порядке.
5. Лицо, которое собирается заселиться в квартиру, имеет тяжелое заболевание в хронической форме.
6. Жилье относится к специализированному или служебному. Такие варианты сразу отпадают, потому что специализированные квартиры запрещено обменивать. Туда нельзя пускать даже на временное проживание жильцов по договору поднайма.
7. Имеется коммунальная задолженность за 6 месяцев и более. Такая причина является веским поводом для расторжения соглашения с нанимателем через суд.
8. Планируется обмен на приватизированное жилье.

Отказать в размене могут и по причине нарушений установленных норм площади или ущемления прав несовершеннолетнего ребенка. Таким образом, ответ на вопрос, можно ли разменять неприватизированную квартиру, положительный. Но такая процедура крайне сложная и требует больших затрат времени.

Принудительный обмен жилого помещения

Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству). А это — довольно сложная операция: число приватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против).

И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Как разменять квартиру муниципальную? Для того чтобы не ошибиться с прохождением всех этапов и сделать все быстро и без лишних проблем, необходимо рассмотреть все основные этапы. Итак, пошаговая инструкция выглядит так:

1. Подыскать всеми возможными способами подходящий вариант.
2. Договориться с нанимателем найденного жилья.
3. Запросить разрешение от наймодателя и дождаться получения разрешения второй стороне.
4. Обрести согласие от органов опеки и попечительства, если среди прописанных есть несовершеннолетний;
5. Договориться с членами семьи, заручиться их поддержкой и дождаться о таком же консенсусе второй стороны.
6. Собрать необходимый пакет документов каждой стороне.
7. Заключить договор, подобный соглашению мены приватизированного жилья.
8. Подписать каждому участнику данный документ.
9. Отправить на согласование и подпись каждый своему наймодателю экземпляр.
10. Если получено подтверждение, осуществить действия фактически.
11. Заключить соглашение социального найма каждой стороне с новым для себя наймодателем.

Как происходит принудительный обмен муниципального жилья через суд? Часто ли подобное случается? Согласно официальной статистике около 20 % всего жилого фонда на территории России до сих пор не приватизировано, то есть принадлежит государству.

Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по договорам социального найма. В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от тех же действий с частной собственностью.

Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев описанного жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.

Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.

Причинами, по которым происходит обмен жилья в муниципальной собственности считаются в основном бытовые проблемы, вызванные невозможностью проживать в одной квартире (доме). Но даже при таких обстоятельствах, порой один из совладельцев не желает разделить имеющиеся квадратные метры путем обмена.

Что такое принудительный размен квартиры? Смотрите видео:

Основные нормы права

Поэтому отказ такого рода может служить предпосылкой подачи искового заявления для осуществления принудительного обмена.

Данное положение регламентируется:

1. Частью 3 статьи 72 ЖК РФ, где обозначается, что в случае несогласия одной из сторон на осуществление размена жилья, находящегося в пользовании по договору соцнайма, то решается такой вопрос в судебном порядке.
2. Частью 4 статьи 72 ЖК РФ, если на обозначенной жилплощади имеются несовершеннолетние дети, поэтому в данном процессе обязательными являются такие участники, как органы опеки и попечительства.
3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 и в его пункте №34. Здесь имеет место факт, что суды при рассмотрении дел касательно принудительного размена должны учитывать не только обоснования истца, но лиц, что являются ответчиками. То есть обязательно учитывать и их интересы.

Но стоит отметить, что граждане, имеющие права собственности на жилье согласно Гражданскому кодексу не могут быть выселены из своего жилья кем-либо. Такое решение может приниматься только по личному согласию, или же по решению суда.

Принудительный размен квартиры при отказе одного из собственников

Исходя из представленных вариантов, можно сделать вывод, что суду при осуществлении судопроизводства относительно принудительного размена необходимо предоставить несколько вариантов жилья для обмена.

Как восстановить документы на жилье, если они были утеряны? Читайте по ссылке.

Но одним из основных требований считается то, что жилищные условия предложенных вариантов жилплощади должны быть не хуже, чем в которых проживал ответчик.

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

Если площадь квартиры позволяет произвести размен, выделив всем по комнате, суд выносит положительное решение. Тогда можно оформить право собственности на свою долю квартиры, и впоследствии действовать на свое усмотрение – продать ее, сдать в аренду, обменять и т.д.

В противном случае, когда площадь квартиры слишком мала, комнаты являются проходными и произвести натуральный раздел не представляется реальным, суд выносит решение о процентном разделе имущества. Вторая сторона должна выплатить Вашу долю, исходя из стоимости квартиры.

Последний вариант разумно воплощать в жизнь, не прибегая к судебным разбирательствам. Ведь можно сойтись на том, что Вам выплатят просто долю, и Вы покинете общую территорию.

Часто в таких случаях это становится невозможным из-за отсутствия денежных средств. Поэтому люди вынуждены уживаться в одной квартире долгие годы, и только суд в силах на это повлиять.

Встречаются случаи, когда суд только признает необходимость размена и не выносит никакого конкретного решения.

Отдельный момент – если против размена выступает не собственник, а прописанное лицо.

В случае, если правом собственности на квартиру обладает только один человек, количество прописанных в ней лиц в случае размена не имеет значения. Согласие остальных здесь не требуется, собственник сам вправе решать, какие манипуляции он будет проводить со своим имуществом. Сняться с регистрации прописанные лица могут как добровольно, так и через суд.

Принудительный размен квартиры через суд

Причинами, по которым происходит обмен жилья в муниципальной собственности считаются в основном бытовые проблемы, вызванные невозможностью проживать в одной квартире (доме). Но даже при таких обстоятельствах, порой один из совладельцев не желает разделить имеющиеся квадратные метры путем обмена.

Что такое принудительный размен квартиры? Смотрите видео:

Поэтому отказ такого рода может служить предпосылкой подачи искового заявления для осуществления принудительного обмена.

Данное положение регламентируется:

1. Частью 3 статьи 72 ЖК РФ, где обозначается, что в случае несогласия одной из сторон на осуществление размена жилья, находящегося в пользовании по договору соцнайма, то решается такой вопрос в судебном порядке.
2. Частью 4 статьи 72 ЖК РФ, если на обозначенной жилплощади имеются несовершеннолетние дети, поэтому в данном процессе обязательными являются такие участники, как органы опеки и попечительства.
3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 и в его пункте №34. Здесь имеет место факт, что суды при рассмотрении дел касательно принудительного размена должны учитывать не только обоснования истца, но лиц, что являются ответчиками. То есть обязательно учитывать и их интересы.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. 2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. 3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. 4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр. 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Но стоит отметить, что граждане, имеющие права собственности на жилье согласно Гражданскому кодексу не могут быть выселены из своего жилья кем-либо. Такое решение может приниматься только по личному согласию, или же по решению суда.

Вариант первый: квартиру можно выставить на продажу, поделить вырученную сумму на всех собственников и решить жилищный вопрос.

Второй вариант — с помощью мены. Этот процесс по своему принципу схож со сделкой купли-продажи жилья. Отличие в том, что стороны подписывают договор мены, согласно которому участники меняются объектами недвижимости.

Хорошо, если желание осуществить задуманное является совместным. Но что делать, если один из владельцев занимает отрицательную позицию, а взаимный поиск компромиссов сводится к нулю?

• паспорта/свидетельства о рождении совладельцев, а также всех прописанных жильцов;
• свидетельство, подтверждающие право владения долей собственности квартиры;
• кадастровый паспорт;
• информация о проживающих;
• извещение для органов опеки и попечительства;
• выписка из лицевого счета, подтверждающая факт регистрации.

В своем заявлении необходимо описать сложившуюся ситуацию и предпринятые попытки поиска решений.

Отдельной строкой указывается требование признать необходимость размена жилья.

Оценить ситуацию, как говорится, на месте, призвана экспертная комиссия. Рассматривается вариант раздела имущества натуральным путем.

Имеется в виду то, что за каждой стороной будет закреплена отдельная комната, в которую при необходимости можно даже врезать замок, также обсуждается возможность совместного пользования ванной и туалетной комнатой.

Согласно ст. 73 ЖК РФ, муниципальное жильё не подлежит размену в следующих ситуациях:

1. Наниматель лишён права на спорное жильё, поскольку ему был предъявлен иск о прекращении действия договора соцнайма или его изменении.
2. Право пользования жилым помещением, которое подлежит обмену, оспаривается в судебном порядке другими гражданами.
3. Установлено, что квартира признана непригодной для проживания и в ближайшее время должна быть переведена в нежилой фонд.
4. Дом, где находится размениваемая квартира, подлежит сносу или переоборудованию для других целей.
5. Планируется капитальный ремонт дома и находящихся в нём помещений.
6. Запрещается в коммунальные квартиры переселять граждан, имеющих тяжёлые хронические заболевания, перечень которых указан в ст. 51 ЖК РФ.

Когда варианты для обмена будут найдены, требуется подготовить комплект бумаг для передачи в суд. Среди них следующие:

• письменное согласие наймодателя на обмен;
• копии паспортов (свидетельств о рождении) для всех, кто в настоящий момент зарегистрирован в спорной квартире;
• ордер на квартиру и информация о ней: план жилья, количество комнат, имеющиеся коммунальные услуги, лицевые счета;
• справка, подтверждающая регистрацию в спорной квартире;
• справка о составе семьи;
• сведения о детях (если они есть) и согласие от попечительских органов (выдаётся в течении 14 дней);
• копия документа о разводе (если имеется);
• нотариально заверенные заявления от нанимателей квартир на обмен, подтверждающие их согласие на сделку на оговоренных условиях;
• Копии правоустанавливающих бумаг и технических паспортов квартир на обмен;
• Квитанция за госпошлину;
• Иные документы, которые могут быть важными для суда. Например, если семья хочет разъехаться с родственником-дебоширом, то пригодятся справки от участкового, свидетельские показания соседей и т. п.

После подготовки документов следует приступить к написанию заявления. Это можно доверить юристам, специализирующимся на подобных услугах: считается, что правильно составленное заявление – это половина успеха. Однако иск удастся составить и самостоятельно.

В иске обычно указываются данные истца и ответчика, информация о браке и его расторжении, о детях, адрес квартиры и время, которое было в ней прожито. Истец должен сообщить, почему считает дальнейшее проживание с ответчиком невозможным, какие меры были приняты, чтобы достичь добровольного соглашения об обмене и почему они не принесли результата. Необходимо также описать предложенные варианты обмена с подробным указанием, кто и куда должен переехать.

Поскольку от суда требуется принять справедливое решение о принудительном выселении несговорчивых родственников и принудительном вселении их в другие квартиры, он досконально изучает их ситуацию. Эти граждане не участвуют в выборе квартиры, поэтому суд должен позаботься о том, чтобы в случае удовлетворения иска их права не были нарушены. Жизненные обстоятельства истца настолько подробно не рассматриваются, поэтому он в заявлении должен сообщить убедительные доводы в пользу необходимости размена квартиры и того, что предложенный вариант не противоречит ничьим интересам.

Когда заявление будет готово, его вместе с собранными документами нужно передать в суд. После внимательного изучения всех обстоятельств дела он вынесет своё решение, которое несогласные с ним участники процесса вправе обжаловать. Если судебные органы одобрят обмен, договоры соцнайма с нанимателями будут в установленном порядке расторгнуты и в течение 10 дней заключены новые.

Срок рассмотрения дела о принудительном обмене муниципальной квартиры может рассматриваться в течение долгого времени и зависит от разных факторов. Чтобы максимально ускорить этот процесс, нужно грамотно составить заявление, приложить все нужные документы, а также подобрать несколько вариантов обмена, которые бы точно не нарушали интересов переселяемых жильцов. Если всё будет выполнено правильно, то уже в течение полугода бывшим родственникам удастся разъехаться и навсегда забыть о прошлых неприятностях.

Размен муниципальной квартиры через суд возможен. Для этого необходимо выполнить следующее:

1. Удостовериться в том, что все наймодатели и лица младше 18 лет, которые зарегистрированы в квартире, не против размена. Причем не имеет значения, живет ли человек в квартире или же он просто там зарегистрирован.
2. Найти подходящий вариант для обмена. Поиск удобнее всего осуществлять на тематических сайтах в сети Интернет или через риэлтора.
3. Составить соглашение мены. У всех наймодателей должен быть свой экземпляр. Аннулировать договор социального найма квартиры и составить другой договор по квартире жильца, с которым происходит обмен.

Наш юрист по жилищным вопросам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» решит не только проблему размена, но и поможет в вопросах: выселение из жилого помещения, согласование перепланировки квартиры, взыскание коммунальных услуг и т.п.

Вам нужно лишь записаться на консультацию прямо сейчас и мы начнем решать Ваш вопрос: профессионально, на выгодных условиях и в срок!

Читайте еще про жилищные споры:

Обмен жилыми помещениями

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Причинами, по которым происходит обмен жилья в муниципальной собственности считаются в основном бытовые проблемы, вызванные невозможностью проживать в одной квартире (доме). Но даже при таких обстоятельствах, порой один из совладельцев не желает разделить имеющиеся квадратные метры путем обмена.

Что такое принудительный размен квартиры? Смотрите видео:

Поэтому отказ такого рода может служить предпосылкой подачи искового заявления для осуществления принудительного обмена.

Данное положение регламентируется:

1. Частью 3 статьи 72 ЖК РФ, где обозначается, что в случае несогласия одной из сторон на осуществление размена жилья, находящегося в пользовании по договору соцнайма, то решается такой вопрос в судебном порядке.
2. Частью 4 статьи 72 ЖК РФ, если на обозначенной жилплощади имеются несовершеннолетние дети, поэтому в данном процессе обязательными являются такие участники, как органы опеки и попечительства.
3. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №14 и в его пункте №34. Здесь имеет место факт, что суды при рассмотрении дел касательно принудительного размена должны учитывать не только обоснования истца, но лиц, что являются ответчиками. То есть обязательно учитывать и их интересы.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Но стоит отметить, что граждане, имеющие права собственности на жилье согласно Гражданскому кодексу не могут быть выселены из своего жилья кем-либо. Такое решение может приниматься только по личному согласию, или же по решению суда.

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают: бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также, если кто-то из сожителей намеренно пакостит другим — хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой (или вообще ставя под угрозу).

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и кто-то активно выступает против (или вето наложил уже наймодатель).

О том, можно ли обменять старое жилье на новостройку, комнату на дом и земельный участок, и как правильно сделать обмен с доплатой, можно узнать из наших статей.

Жилищное право. Принудительный обмен жилого помещения

Составление искового заявления в суд относительно принудительного размена муниципального жилья один из главных аспектов, поскольку от этого будет зависеть желаемый результат. Поэтому, оформление такого документа лучше всего доверить специалисту, который знает все тонкости и возможные нюансы. Образец искового заявления, можно скачать ниже.

Но в любом случае в заявлении должны присутствовать такие данные, как:

• паспорта ответчика, заявителя, а также лиц, которые в этом заинтересованы;
• обозначение судебного органа, что будет рассматривать дело;
• подробная информация о жилплощади, которая является объектом размена;
• обязательно нужно указать основания обращения в суд;
• одной из главных составляющих данного документа будет предоставления информации о предлагаемых вариантах решение, возникшей проблемы;
• непременно нужно обозначить факт, что имеется отказ о добровольном размене жилья;
• зафиксировать список, прилагаемых документов;
• в завершении указать дату составления иска, а также подпись заявителя.

Что такое правоустанавливающие документы и их виды? Ответы тут.

Стоит отметить, что к написанному заявлению необходимо предоставить еще документы, что являются обязательными:

• документ, который является основанием совместного проживания (ордер или договор социального найма);
• справка, что свидетельствует о составе семьи, а также о всех лицах, которые прописаны на обозначенной жилплощади;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• заверенное разрешение от собственника муниципального жилья, а также совладельцев;
• отказ об осуществлении процедуры размена;
• кадастровый, технический паспорт на жилье;
• справка с указанием места регистрации;
• документальное подтверждение уплаты государственной пошлины;
• выписка из лицевого счета.

Разменять жилье даже в судебном порядке весьма сложно. Это обусловлено тем, что при наличии необходимых документов есть большая вероятность отказа. Все дело в том, что в законодательстве обозначены ситуации, когда такую процедуру осуществить невозможно.

К ним относится:

1. Если наймодатель направил иск нанимателям касательно расторжения договора соцнайма или изменение его условий.
2. Когда имеются притязания в суде относительно обозначенного жилья.
3. При наличии документации, где указывается, что жилплощадь является объектом не пригодным для жилья.
4. Если после размена одна из семей приобретет статус нуждающейся.
5. Отказать могут, если среди участников принудительного размена есть человек с заболеваниями, обозначенных в п.4 ст. 51 Жилищного кодекса РФ.

Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

1. Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее — нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

2.При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

При произведении принудительного размена жилплощади, если имеются несовершеннолетние дети, то разрешение на проведение такой процедуры непременно должно быть одобрено опекунским советом.

Размен муниципальной квартиры

с наличием коммунальных долгов ЖКХ ориентировочно возможен. Но для осуществления процедуры необходимо получить согласие фактического собственника – государственного органа. В этом случае
наличие долга может послужить основанием для отказа.

При размене муниципальной недвижимости следует учитывать права несовершеннолетн их детей и недееспособных граждан. В этом случае для законного составления договора мены необходимо обязательное согласие от органа опеки. При этом попечительский совет назначает комиссию для проведения экспертизы на соответствие приобретаемой собственности необходимым характеристикам для комфортного пребывания детей.

2 ноября 2016

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда
от 6 декабря 2011 г. N 33-18033/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Осининой Н.А.

судей

Володкиной А.И., Пошурковой Е.В.

При секретаре

Иванове Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Х.Е. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску Х.Е. к П.С. о принудительном обмене жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Х.Е. обратилась в суд с иском к П.С. о принудительном обмене жилого помещения. В обоснование заявления указывала, что стороны в период с по состояли в зарегистрированном браке, от брака имеют несовершеннолетнего сына Х.Г., года рождения, в отношении которого ответчик лишен родительских прав; стороны совместно с несовершеннолетним Х.Г. зарегистрированы в двухкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, . Ссылаясь на невозможность совместного проживания с ответчиком и его отказ добровольно совершить обмен жилого помещения, Х.Е. просила произвести принудительный обмен жилого помещения, переселив истицу с несовершеннолетним сыном из квартиры по адресу: Санкт-Петербург, комнату по адресу: Санкт-Петербург, , П.С. переселить из в Санкт-Петербурге в комнату по адресу: Санкт-Петербург, , З.А. и З.Т. переселить из комнат по адресам: Санкт-Петербург, , Санкт-Петербург, , в квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ; обязать местную администрацию расторгнуть ранее заключенные договора социального найма и обменный ордер с одновременным заключением новых договоров социального найма помещения.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 15 сентября 2011 года Х.Е. в удовлетворении исковых требований отказано.

Х.Е. в кассационной жалобе просит отменить решение суда от 15 сентября 2011 года, как незаконное и необоснованное.

Распоряжение недвижимым имуществом – одно из ключевых гражданских прав человека, зафиксированное в ЖК РФ. При этом распоряжение недвижимостью может осуществляться и в случае частной собственности, и в случае, если предусмотрен договор социального найма. Так как предметом нашего интереса выступает обмен жилыми помещениями, выделенными гражданам из соцфонда государства или муниципалитета, остановимся на данном вопросе более подробно.

Регламентируется обмен жилыми помещениями по контрактам социального найма жилищным законодательством РФ, а если быть точнее, статьями 72-75 ЖК РФ. Подобное право доступно как самому нанимателю, который подписывал договор социального найма с собственником-наймодателем, так и представителям его семьи. При этом причины для осуществления подобной сделки могут быть самыми различными, начиная сменой места работы и заканчивая отъездом в другой город для обучения. Законодательный порядок не подразумевает предоставление аргументации со стороны заявителя на распоряжение и обмен жилыми помещениями, так как подобное право является полностью легитимным.

Принудительный обмен жилых помещений

Если обратиться к нормативно-правовым актам, которые регулируют жилищную сферу, то можно прийти к выводу о том, что предметом соглашения обмена жилыми помещениями выступает недвижимое имущество, предоставленное гражданину (нанимателю) по соглашению социального найма. Так как государство или муниципалитет может предоставить для проживания различные объекты недвижимости, то и договор обмена жилыми помещениями может включать следующие категории предметов правовой сделки:

• дом;
• квартиры в доме многоквартирного типа;
• комната в квартире коммунального типа.

Обмен занимаемого жилого помещения происходит равноценно, если иное не предусмотрено заявлением, которое было подано со стороны нанимателя и членов его семьи (например, с целью уменьшения жилого пространства).

Однако ЖК РФ фиксирует и некоторые ограничения на обмен недвижимости. Так, законодательный порядок накладывает запрет на сделку по обмену жилья социального найма на недвижимость, которая принадлежит субъекту на основе права частной собственности. Кроме того, не допускается проведение подобных сделок и с квартирами, расположенными в зданиях ЖК и ЖСК. Иными словами, опираясь на ст. 72, можно сделать вывод о том, что объектом обмена жилого помещения по договору социального найма является только идентичное жилье, право пользования и распоряжения которым принадлежит другому нанимателю по контракту социального найма.

Если говорить о субъектах правоотношений, которые имеют право осуществлять сделку обмена соцжилья, то в данную когорту можно отнести:

• нанимателя;
• членов семьи, проживающих совместно с нанимателем;
• бывших представителей семьи, которые ведут общее хозяйство с нанимателем.

Соответствие объектов для обмена жилого помещения по контракту соцнайма – ключевая детерминанта проведения подобной сделки. Рассмотреть данный вопрос следует с его обратной стороны, то есть, основываясь на нормативную статью, с прописанными условиями, которые не позволяют воплотить гражданину свое законное право в жизнь.

Итак, ст. 73 ЖК РФ гласит о том, что:

• Не допускается обмен жилого помещения, если к нанимателю жилплощади направлен судебный иск, который поднимает вопрос легитимности пользования и распоряжения субъектом правоотношений выделенной недвижимостью из государственного или муниципального фонда.
• Не допускается сделка, направленная на бартер жилого дома, квартиры или комнаты, и в случае, если этот объект будет признан уполномоченными на то органами непригодным для проживания.
• Невозможен обмен жилплощади, если в его процессе в коммунальную квартиру будет вселен гражданин, у которого выявлено тяжелое заболевание в хронической форме (перечень болезней можно проанализировать в Постановлении Правительства РФ).
• Не допускается проведение бартера жилого помещения и в тех случаях, если оно признано аварийным и подлежит сносу, а также может разрушиться. В данном случае граждане имеют право на получение другого жилья социального характера с более комфортабельными условиями для проживания.
• Запрещен обмен жилья, относящегося к категории служебного. Это связано с тем, что подобное распоряжение недвижимостью обусловило бы изменение правового статуса служебного жилья.
• Не допускается подобная сделка, направленная на обмен жилого помещения, и в случаях, если объект нуждается в проведении капитального ремонта, в рамках чего будет осуществлено переоборудование или перепланировка.

Правила обмена жилыми помещениями являются традиционными. Сначала наниматель направляет заявление наймодателю, предварительно получив согласие ото всех сонанимателей. Затем к заявлению прикладывается полный перечень необходимых документов. И, наконец, в десятидневный срок после получения извещения наймодатель должен принять решение о совершении бартера жилья или отказе в проведении сделки. Если законодательный порядок не будет соблюден, то может быть осуществлено признание обмена жилыми помещениями недействительным.

Обмен жилого помещения может носить как добровольный, так и принудительный характер. Что касается первого варианта, то в данном случае удалось получить согласие со стороны всех сонанимателей, которые проживают на единой территории с первостепенным нанимателем.

Принудительный бартер происходит лишь в том случае, если достигнуть договоренности между членами семьи не удалось.

В подобных ситуациях начинает действовать ст. 76 ЖК РФ. В данной правовой норме прописано, что принудительно обменять квартиру или иную жилплощадь может потребовать любой субъект правоотношений (являющийся участником договора соцнайма), который достиг совершеннолетия. В этом случае решение принимает судебный орган, который учитывает все обстоятельства дела.

Однако добровольный или же принудительный обмен жилья социального найма не должен ущемлять интересы и права ни одного из участников соглашения. В частности, должна быть осуществлена защита интересов недееспособных и несовершеннолетних граждан, которые являются непосредственными сторонами договора о соцнайме. В подобных ситуациях, чтобы совершить обмен, необходимо получить дополнительное согласие со стороны органов опеки и попечительства.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Отсутствие возможности общего проживания	В связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской пары	В таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обучения	Необходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детей	В данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Обмен трехкомнатного жилья	На две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартиру	На две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Похожие записи:

• Один из наследников по завещанию умер
• Заполнить декларацию за 2021 год
• Выплаты Почётным Донорам В 2021 Году Сумма Братск